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文檔簡介
PAGE第55頁共65頁第1頁共65頁目錄TOC\o"2-2"\h\z\t"標題1,1"第一章總論41.1項目概況41.2可行性研究目的81.3可行性研究的依據(jù)81.4可行性研究的主要結論9第二章項目建設的必要性與意義132.1創(chuàng)造獨特城市優(yōu)勢,提升中心城市地位132.2增強中心城市功能,推進區(qū)域城市化152.3改善人居環(huán)境,實施民心工程162.4實現(xiàn)土地價值最大化,籌措城市建設資金172.5優(yōu)化城市布局,改善城市功能192.6傳承歷史文化,提升城市品位202.7建設城市休閑公園,促進都市休閑旅游212.8增加就業(yè)機會,拉動經(jīng)濟增長222.9產(chǎn)生示范效應,推動招商引資23第三章建設方案243.1建設目標24錄3.2膝建設原則作螺24探3.3艇城市休閑公渡園建設方案艱蓮24忠3.4斃蒸水河大橋柿建仆設松方案標聽27皆3.5毛山水苑房地盼產(chǎn)項蚊目封建設方案患愚29公3.6落望城路改造酬工程建設方產(chǎn)案誘止33笛3.7周說明倍拋36落第四章衡浩項目配套拴條件逗僵37膚4.1蝦交通減錦37新4.2康天然氣陰賣37餡4.3對自來水錫圣37堵4.4咐供電望磨37盟4.5裹排污紫鞋38摟4.6計通訊系統(tǒng)泰盲38倍4.7正廣播系統(tǒng)翁皆38霧第五章賀鮮投資單位概糧況與項目組啦織則管理齡帥39等5.1灣耀江集團概地況消警39鑰5.2敲耀江集團開滿發(fā)優(yōu)勢慚沙39疲5.3忘典型開發(fā)樓昌盤濤剖40攏5.4舍項目組織管汁理假酒43皮第六章厭犁項目投資估榨算與籌措瞇預45灣6.1注項目總投資豬估算園傲45識6.2接建設進程安看排閉氏47奶6.3勸資金籌措句被48寶第七章霞凝財務效益分窩析乒筋49輝7.1擦經(jīng)濟評儉價杠依據(jù)噴皂49常7.2泥單項鹿開沈發(fā)項目的效諷益殲退49逐7.3浩綜合開發(fā)項施目經(jīng)企濟很效益測算豎戚50仇第八章般鞠賣項目風險分斃析礙戰(zhàn)59榆8.1瘋定性分析鬼妥59緩8.2符定量分析象漂60熊附件一:衡儉陽市人民政仍府關于東方承紅漁場團結勞湖項目建設亡有關問題的豐批復穗附件二:關縱于衡陽東方剖紅漁場開發(fā)帖項目及汽車飽城項目有關秀問題的函(繪衡政辦函[郊2003]診53號)趟附件三:衡飽陽市基礎設幸施建設優(yōu)惠擔辦法惕附件四:東忠方紅漁場團餃結湖像項目合作如意向凈書竟第一章序總論孟1.1項目陶概況革緩項目名稱霞:雁棲湖捷綜合開發(fā)項景目演牲項目位置芒雁棲湖綜合惠開發(fā)項目位寫于湖南省衡虧陽市區(qū)北部羨,東方紅漁建場和團結村尿所在地。東笛臨規(guī)劃道路坑,南靠蒸水月河,西臨1儲07國道(諷見下圖1.怨1)。項目沾總占地28都54畝(規(guī)綢劃用地面積顛3344畝徒,含古河道巡水域),城孝市規(guī)劃確定究此地塊作為打城市笨“掃綠心循”草,擬打造為揭具有生態(tài)、枝景觀、人文乘特點的集休語閑、旅游、灑居住于一體許的新區(qū)。整航個建設項目球包括:10材00畝人工夠湖、800棋畝園林、一階座跨越蒸水栽河的蒸水河叛大橋以及房瓜地產(chǎn)綜合開犧發(fā)用地計1犯054畝。浮可項目背景茶耗改革開放發(fā)20多年來講,特別是最芹近幾年恐衡陽經(jīng)濟有白了咱較快宴發(fā)展。19耕98年到2坑002年,漫國內(nèi)生產(chǎn)總膜值由飛289奧億元增加到健419億元輪,年均增長岡8.5意%。200抵2年全市實哈現(xiàn)財政總收例入19.3終億元,按可行比口徑較2猾001年增丟長7%;城刃鎮(zhèn)居民人均卻可支配收入慧6525元坦,農(nóng)民人均盟可支配收入拔2863元比,分別比2塊001年增制長10.8脆%和4.9廢%;全市金攻融機構存款妻余額345污.46億元錯,比年初增師加47.4扁5億元。三在衡陽經(jīng)濟吼發(fā)展取得較腎大成績的同搏時,城市化課水平低,城瞇市建設落后粉,老城居住站環(huán)境差,阻錄礙了區(qū)域經(jīng)拾濟要素聚集孕與發(fā)展,弱遲化了其作為句中心城市所炸應有的吸引半力與輻射功謊能,以致其述在全省經(jīng)濟抵中的地位正蔑面臨下降之沙風險。新一活屆政府清醒臘地認識到城鉤市發(fā)展的瓶雨頸,在20表02年12準月28日衡診陽市人大十膀二屆一次會僅議的政府工商作報告中確噸定了城市的氧發(fā)展戰(zhàn)略:順“極化一點百,構筑一圈悔”弊,著力零打造中心城烏區(qū),槳爭創(chuàng)國家園管林城市,國政家衛(wèi)生優(yōu)秀存城市,全國磚優(yōu)秀旅游城悟市和優(yōu)秀環(huán)縱保城市,匆實現(xiàn)擁有百瓜平方公里面補積、百萬人輪口的“雙百智”城市目標聯(lián),把衡陽建碗設成為湘南紋商貿(mào)物流發(fā)完達、工業(yè)先怠進、宜居宜悔游的中心城危市,形成全坊市經(jīng)濟謹?shù)膹堅鲩L極。貍為了實現(xiàn)這失一目標,政欺府加大了城愁市建設力度閃,本項目是孤市政府重點廢規(guī)劃建設和宅重點招商引腔資項目。迎2003年同9月19日疤在溫洽會上效衡陽市石鼓洪區(qū)人民政府掀與浙江省耀辮江實業(yè)集團即(虛下簡稱扯“秒耀江集團永”臘)簽訂醫(yī)“贏合作開發(fā)東磚方紅漁場團潛結湖及望城原路建設項目間意向書券”青,隨后耀江喉集團多次到重衡陽市實地孫考察論證。午在雙方高層過領導充分重集視下,項目皮快速進入前鏟期階段。2紛003年1及2月1日,遷衡陽市政府曉召開該項目疼的規(guī)劃與景企觀概念設計遵方案匯報及辜項目論證會柄,并下發(fā)《嚷衡陽市人民話政府關于東堪方紅漁場團升結湖項目建倍設有關問題虛的批復》,賞項目進入實屈質(zhì)性階段。怎化開發(fā)的基本森思路拜根據(jù)箏“敲合作開發(fā)東磨方紅漁場團拔結湖及望城鑰路建設項目淺意向書夸”凱內(nèi)容,將雁盒棲湖房地產(chǎn)傍開發(fā)項目同弄建造蒸水河柴大橋、人工脹湖、園林、督望城路改造駝等結合,由還耀江集團實至行一攬子打昌包式整體開營發(fā)。愧由于蒸水河彩大橋、人工暫湖、園林公塔園、塔望城路改造想均屬于基礎朽設施建設范蒼圍,可享受耀城市基礎設跨施投資優(yōu)惠食政策,根據(jù)礦《衡陽市城丈市基礎設施農(nóng)建設優(yōu)惠辦宏法》、《衡墓陽市人民政需府辦公室關糟于衡陽東方狂紅漁場開發(fā)尿項目及汽車召城項目有關臉問題的函》婆、《衡陽市煎人民政府關闊于東方紅漁孩場團結湖項毅目建設有關礦問題的批復殺》有關內(nèi)容羽,衡陽市政則府按每10場00萬元人墾民幣投資額艦,以13逝.鋸5萬元口/數(shù)畝價格出讓盤市場掛牌價醉格為28萬賭元惕/者畝的房地產(chǎn)秤開發(fā)用地8滿5畝作為對輝浙江省耀江咐集團的基礎澆設施投資的前補償與回報轉。土地補償難先用東方紅劑魚場105緊4畝土地(存山水苑房地揚產(chǎn)開發(fā)項目性),不足部缺分用望城路喊兩側未征用容的土地。候故包括基礎采設施投入補破償及其應交吃土地出讓金贈后,對投資癢方而言,房描地產(chǎn)開發(fā)項盾目的土地綜座合成本為2顧5.26萬概元/畝,土工地每畝28躺萬元市場掛鋒牌價與25艷.26萬元關土地綜合成衣本的差額為冒政府對企業(yè)圍從事城市基眨礎設施的投桃資收益回報俘。飲倘項目建設內(nèi)馳容移根據(jù)積“躲合作開發(fā)東井方紅漁場團它結湖及望城雙路建設項目棚意向書頭”走內(nèi)容,本項漏目馳建設包括:擠(1)人工渠湖(100遺0畝)愛(2)園林禮(800畝球)爬(3)蒸水孫河大橋夕(4)望城很路改造艦(5)經(jīng)營夏性房地產(chǎn)開卷發(fā)項目慶考慮到揉1000畝撒人工湖、8杯00畝園林毫、一座蒸水駐河大橋的建鼠設投資總額磚已達到13龜889慣.5嗽萬元,按每辱投資100斬0畝可獲得賭85畝土地皂補償?shù)恼咂?,應獲得的裝補償土地為刷1180謎.炭6畝,已超背出了目前炸東方紅魚場贏1054畝鑼房地產(chǎn)開發(fā)雁用地規(guī)模,云望城路改造眼工程基礎設褲施投資的補數(shù)償與回報已溜不可能在天雁棲湖要·懂山水苑房地步產(chǎn)開發(fā)項目含中得到落實額,需在望城搏路兩側未征爬用的土地安罩排解決。故標本報告投資而額估算與效部益評價不包雅括瓦望城路改造閉工程項目。棟根據(jù)地塊特盛點、規(guī)劃要燭求以及需求名發(fā)展趨勢,傭我們將人工爪湖、園林建尾設項目合一游為頑“梯城市休閑公合園鈴”界,因此雁棲各湖綜合開發(fā)舟項目由以下成三部分組成封:蓋(1)城市險休閑公園耐(2)蒸水眼河大橋恒(3)山水爬苑房地產(chǎn)項腿目駝1.2臟可行性腸研究目的辰從城市溝社會經(jīng)濟發(fā)個展的高度、躍從項目自身倦的社會效益密與經(jīng)濟效益葵角度論證雁寫棲湖項目建樂設的必要性敘、方案的合輪理性以及經(jīng)聽濟的可行性逗,確保項目壟決策的準確匹性,實現(xiàn)社些會效益、生走態(tài)效益、經(jīng)旗濟效益蕩“宏三贏免”影。巡1.植3飲可行性研究麻的依據(jù)多(1隔)灘衡陽市人民脆政府關于東隱方紅漁場團神結湖項目建銅設有關問題世的批復;陸(2)關于吐衡陽東方紅璃漁場開發(fā)項善目及汽車城販項目有關問爸題的函(衡飲政辦函[2承003]5拒3號);艙(3尼)昂東方紅漁場缺團結湖李項目合作紅意向麥書出;蟲(4)衡陽俯市基礎設施絞建設優(yōu)惠辦榴法;壟(5靠)索衡陽咬·疲雁棲湖規(guī)劃蟲與景觀概念豬設計方案(剝美國Ton己tsen建恢筑設計事務袋所);侍(6)須衡陽市城市捷總體規(guī)劃(矮2003年若版)鬼;辣(7劣)衡陽市控務制性詳細性蜂規(guī)劃秀;春(8具)國家當前樹有關產(chǎn)業(yè)及薄社會、經(jīng)濟耽發(fā)展的方針去政策??;畫(9)衡陽圈歷年統(tǒng)計年存鑒;友(10)衡芽陽市志。作1.4可行毀性研究的主重要結論宴腸項目建設意推義重大,具衰有建設必要崇性脅(1局)飲對推進城市小化進程,提男升中心城市蕩地位有重大公意義。灶雁棲湖綜合掠開發(fā)項目對隨打造優(yōu)良的仔投資環(huán)境和播人居環(huán)境,榜創(chuàng)造城市獨椒特的競爭優(yōu)工勢,改變衡姿陽市目前在授城市競爭中寬處于相對不針利地位,增圓強城市吸引難力和幅射功欲能,推進城慎市化進程,虛提升其作為蒙中心城市地則位有十分重笛要意義。譽(2)對改住善人居環(huán)境秧,加快建設霜小康社會步籍伐有重要作遣用。俱目前,衡陽紐市城市建設額滯后,人居崖環(huán)境差,與太區(qū)域城市地懸位和建設小潤康社會的發(fā)勾展目標不相罩稱。雁棲湖普綜合開發(fā)項繡目對改善目廊前現(xiàn)狀有重甘要作用;對跪滿足人們對麥自然、生態(tài)覽、人文、休扮閑和生活空咱間的需求,善提高居民生迅活質(zhì)量有十倦分重要的意害義;是一項曠民心工程量。盆(3)實現(xiàn)門土地利用價后值最大化,門為城市建設沙籌措資金覽。遇城市休閑公郊園和蒸水河殃大橋建成后巷帶來巨大外虜溢效益(生班態(tài)效益、景暴觀效益、周雷邊土地升值裙效益),若孫沒有雁棲湖淋·仁山水苑房地豪產(chǎn)項目的開猴發(fā),將造成驗效益的巨大卵浪費。同時趕房地產(chǎn)叔開發(fā)又為導城市生態(tài)環(huán)捆境和城市基抓礎賄設施槽建設提供了基資金壩保障。粘這種拼公益性班項目疫與經(jīng)營性房菜地產(chǎn)開發(fā)項缸目良性互動毛,顧為實現(xiàn)城市呼土地綜合利錯用價值板最大化蚊找到了一條降具可操作的擺途徑。梁(4)傳承智衡陽歷史文院化,提升城抖市品位。替項目開發(fā)充朋分尊重衡陽錫歷史文化傳犧統(tǒng),巧妙運澇用建筑語言登反映當?shù)氐臑臍v史文化。評如:圍繞歷姥史文脈構思姐“訂歷史藤葉悄”撥景觀,搖“待七星拱月略”勒景點設計,廟對古河道采爬取保護性開分發(fā)等都將極宇大地傳承衡炎陽燦爛歷史捉文化,提升閥了城市文化吐品位。剪(5)拉動著經(jīng)濟快速發(fā)軌展,社會經(jīng)顧濟效益顯著嫂。蒜巨大的投資徹(12.8眨億)創(chuàng)造大砌量的就業(yè)機嶼會,并直接姻帶動衡陽市高建筑業(yè)、建忠筑材料業(yè)、忌裝修業(yè)、金測融業(yè)等許多越相關產(chǎn)業(yè)進賀入良性發(fā)展關階段,間接閉帶動其他產(chǎn)沃業(yè)發(fā)展。寄(6)產(chǎn)生地示范效應,繪推動招商引層資進程。抽雁棲湖項目類是首個炒衡陽市政府烤與江浙大企載業(yè)在城建領種域的合作項顏目,其疼成功建設將州對衡陽市城站市建設領域活產(chǎn)生不可估搬量的帶動作向用,對衡陽鄙市的招商引悠資產(chǎn)生巨大湊的示范效應化。各(7)拓展家城市發(fā)展空霸間,優(yōu)化城嘉市整體功能狐。紛雁棲湖項目厚位于城北,嬌是城市往北啦拓展的第一功個橋頭堡。篩該項目的建史設對擴展城創(chuàng)市發(fā)展空間恰,拉開城市專建設框架,奮壯大城市整齊體骨架,優(yōu)念化城市空間光結構,提升粘城市整體功酷能,都具有甘重要意義。理(8)建設鋸城市休閑公背園,促進都粉市休閑旅游傾發(fā)展。守雁棲湖城市預休閑公園是辜衡陽城市化豬進程的必然膨產(chǎn)物,是城策市居民日常融休閑、娛樂辮、健身不可秘或缺的活動壺空間,這對評完善衡陽城總市功能結構茂和空間布局想,促進都市魯休閑旅游的廉發(fā)展,提高浪居民生活品哥位,將發(fā)揮耀關鍵作用??欤?)實現(xiàn)呈社會生態(tài)經(jīng)然濟三重效益騰,舊符合煎城市建設的卸新趨勢。鼻雁棲湖腫綜合瘋開發(fā)項目谷是一個典型弓的鍵融基礎設施狗建設鏡、生態(tài)瞇環(huán)境整治逆和首高品質(zhì)幣住宅開發(fā)鵝于求一體的復合犧性房地產(chǎn)開晉發(fā)峽項目,斷體現(xiàn)癢1+1>2歸的奸系統(tǒng)優(yōu)化思敘想跨,其成功建凡設將極大地菊改善響衡陽市旺的綜合環(huán)境看質(zhì)量鐘,實現(xiàn)了肉社會顆、韻生態(tài)他、場經(jīng)濟燭三重效益綜縫合最優(yōu),代川表著幻未來城市開絮發(fā)的蜜新鬼趨勢。套高項目建設條舞件具備,具啦有實施的可拆行性鴉(1)投資削單位實力雄處厚,能保證狡項目順利進按行。飼浙江省耀江知集團資金實風力雄厚,開責發(fā)理念先進學,經(jīng)驗豐富詞,具有突出妹的品牌、人壺才、資本、討資源、規(guī)模進與管理優(yōu)勢刷,能確保項品目順利進行迫。修(2)建設唯條件具備。疏項目建設配負套及投入使怨用所需的資丘金、他交通道路、萌自來水、排纏污、電娛、通訊、天潛然氣等都具段備建設條件坡,并可保證旗項目順利動腿工。矛按每畝25匯.26誓萬元綜合地拐價計算,項喪目總投資悅12813編8潤萬元閉,其中自籌患38500壺萬元缸,貸款89怎638萬元弦。寺(3)經(jīng)濟柏效益良好。星稅后利潤總遮額達到24壞242萬元追,稅后投資邀利潤率為1失8.9%,酷投資回收期禿為4.34險年,財務凈旱現(xiàn)值(12喜%)為11遺208萬元半,內(nèi)部收益早率(所得稅皇前)為19殲.77%。瑞項目在財務論上是可行的猛(見表1.欣1)。喇表1.1臣主要財務指己標無內(nèi)減傅容兆金額(萬元哄)悼總銷售收入拜17678比3形建設總投資歡12813壽8銹稅前利潤郊36182死所得稅(稅刃前利潤鑄×別33%雪)英11940漆稅后利潤輪24242秘稅后投資利裕潤率睜18.9%豬內(nèi)部收益率遼19.77探%隙投資回收期烤4.34年地財務凈現(xiàn)值沙(12%)甚11208狂.2遍盲痕總壘結論束本項目在開摘發(fā)過程中,箱雖然面臨一久定的風險(出政策調(diào)整風大險、利率上煮升風險、建消材漲價風險托以及突發(fā)事脖件風險),彩但有當?shù)卣赘闹С郑塾虚_發(fā)商雄婆厚實力作支筆撐,有良好概的經(jīng)濟效益予作保證,加樸上有很好的鈴社會、生態(tài)序效益,本項些目可以規(guī)避慧或降低風險柜,具抗風險洲能力未。鬧鉆綜上所述,群該項目建設極意義重大,康具有充分的雀建設必要性淘;項目建設越條件具備,描具有實施的斗可行性。衡勸陽笨雁棲湖綜合兵開發(fā)項目是仁可行的。登第二章思項目建設的癥必要性與意謹義梁雁棲湖綜合蝕開發(fā)項目總舒投資預計達適12813輝8萬元,為臣衡陽市有史虧以來最大的嫂城市建設項并目,它的建小成對加快實撲現(xiàn)市政府提醬出的城市發(fā)無展目標,改紋變城市落后唱面貌,提升隸城市品位,哲滿足居民日為益增長的對沉高質(zhì)量工作京、生活環(huán)境箱的需要,增殿強中心城市娛吸引力,促炒進區(qū)域經(jīng)濟憂發(fā)展,提升套其作為湖南般省中心城市脫應有經(jīng)濟地攏位等均具有轟十分重要的政意義。栽2.1創(chuàng)造住獨特城市優(yōu)姜勢,提升中而心城市地位逐衡陽市位于煌北京、武漢哈、廣州中心悔軸的節(jié)點上描,其地理位怖置十分重要些。但是,城鋪市競爭的加揉劇和湖南省徑實施非均衡悔的區(qū)域經(jīng)濟孟發(fā)展戰(zhàn)略,讀使得衡陽市憐作為主要中膽心城市的地頓位正在面臨透嚴竣挑戰(zhàn)。時1997年僻,湘中城鎮(zhèn)掘群被確定為葡湖南重點發(fā)卡展區(qū)域,目陜前又密被列為國家短“十五”計偵劃重點扶持母發(fā)展的秀全國檢七大城鎮(zhèn)密梳集區(qū)之一浪,也爽是世界銀行盡在華實施的肢首批城市發(fā)響展戰(zhàn)略研究籃計劃的兩個借對象之一拋。湖南省政舊府明確提出頌今后一段時賴間內(nèi)將酷以長沙為中葵心,進一步耳突出長株潭繭城市群的作百用,通過推品進基礎設施演一體化、城疫鄉(xiāng)一體化,竹把長株潭建笑成湖南經(jīng)濟述發(fā)展的核心濕增長極、高遼新技術產(chǎn)業(yè)第聚集區(qū)和現(xiàn)煙代化、生態(tài)僅化的網(wǎng)狀城泡市群,輻射途帶動全省和油周邊地區(qū)經(jīng)皆濟發(fā)展。易政策傾斜導慈致湘中城鎮(zhèn)羽群迅速崛起裝。統(tǒng)計資料靠表明,罰作為廳湘中城鎮(zhèn)群霧的重要兩極痛,株洲和湘休潭的經(jīng)濟地件位晉已經(jīng)大大提喊高(如下表蛛2.1)。竿衡陽市腹地領會遭到新興點區(qū)域性中心仿城市的蠶食貫,衡陽市作棋為中心城市校的地位將受秘到威脅。神表2.1:膀衡陽市與湖驅南省土主要城市經(jīng)冠濟指標比較及城市丈人口(轄區(qū)攪)使(萬人)臟GDP春(億元)押人均GDP疾(元)只地方財政收泳入(億元)覺城市居民人斬均可支配收哲入(元)勸農(nóng)民人均純嚇收入(元)恭城市化率(寫%)缸衡陽最709.6半4狼418餐5907幼13.61擔6525淋2879罵26.9病長沙米595.5遍818顆13747電46.07詠9021濟3462撤32.7勒湘潭蛙280.4蝦7拳262煎93食40即8.59尤7117織2982剃27.7權株洲金372.1團355摩9644棕15.17宣7932啄2868衰25.8率岳陽堡525.5胃4午452浪8616培17.28脆8329嗎2704喊21.1故常德貴598鑰443工7421扯16.56筐7459套2341標21.1桂郴州遮458.2努4激288巡6317段17.38哭6960室2614索26.7詳注:1、城雪市化率為2勝001年數(shù)些據(jù)苦2、湘潭、寒株洲人口為香2001年雕數(shù)據(jù)救因此,衡陽垃市必須理性討評估其在城艇市競爭中所位處的地位,柿積極打造優(yōu)磁良的投資環(huán)排境,創(chuàng)造獨頁具衡陽特色榴的城市優(yōu)勢若,為衡陽市會在未來的城巧市競爭中立紫于不敗之地河創(chuàng)造條件。勻衡陽市目前飯所處狀況與溫杭州極為類沫似。杭州是菜浙江省政治晶、經(jīng)濟、文臥化中心,省鹿域第一中心蠟城市,長三雙角地區(qū)四大客一級中心城儉市之一。但獸是,周邊城畜市的迅速崛腳起(如寧波凳)、極化競右爭加劇,使矩杭州市經(jīng)濟筆影響腹地逐劑漸縮小。為慶應對這種不餡利的城市競科爭格局,杭沖州市政府投表資15億打愧造籠“三西湖品牌?!睆d,垮特別是20議02年完成介的南線改造竊和2003艦年完成的西繞線改造,恢羨復了煮西湖揮的本來面目纏,使杭州的咐吸引力大幅箱上升,這是卷杭州近年來爪房地產(chǎn)業(yè)和畝旅游業(yè)能夠綠保持持續(xù)繁第榮景氣的重飯要原因。瞎“講西湖品牌謝”寒培育了杭州除特有的城市冤競爭優(yōu)勢,稱成效顯著,通今年世界銀渡行公布的中請國城市投資沖環(huán)境評比中邁杭州綜合排瞇名全國第一盛。蹤借鑒杭州經(jīng)良驗,以箭雁棲湖棵綜合開發(fā)懇項目為突破既口,努力打主造衡陽城市挖新名片,形蜂成獨具衡陽結特色的城市暴優(yōu)勢,對提徑升中心城市牌的經(jīng)濟地位育、促進衡陽括市社會經(jīng)濟徒快速發(fā)展意本義重大。喂2.2增強辯中心城市功渣能,簡推進區(qū)域城爽市化若衡陽市隱總人口70濟9湊.64效萬,其中城補市人口89妙萬鏟,是湖南省夫第二大城市蜂、湘南第一歸大區(qū)域性中鄰心城市。現(xiàn)本轄趙5縣2市5撤區(qū),總面積野1.53萬廊平方公里,侵腹地廣闊;欣地處櫻廣西、廣東吼兩省北上的狠咽喉要道,擋京廣鐵路、勾京廣高速鐵榆路、京滬高兄速公路、1煮07國道縱統(tǒng)貫南北、湘禿桂鐵路、衡仙昆高速公路朵、吉邵高速擱公路橫穿東讓西,堵三條均省道雨的摧始終點,是團全國四十五磁大交通樞紐害之一,滅交通匯地理位置欣十分泰優(yōu)越襖。扔但是,衡陽災市城市規(guī)劃夢與布局不太慌合理、城市氧基礎設施建散設滯后,導變致衡陽城市馳集聚功能、澤服務功能較房差,這不僅棄制約了衡陽鞏市利用其腹肆地資源的積感聚來推動中托心城區(qū)的快種速發(fā)展,也漆削弱了作為糧區(qū)域性中心予城市應具有拆的功能,阻擋礙了區(qū)域城碰市化的快速考推進,與其宅湘南第一城桑的地位不相燥稱。妄區(qū)域經(jīng)濟發(fā)蒙展水平最終偉受制于區(qū)域敢中心城市的桃發(fā)展水平,苗又同時在中多心城市的發(fā)舍展水平上得航到體現(xiàn)。加位快衡陽中心碎城市建設既舍是改善興衡陽島市形象,滿傭足居民工作充、生活質(zhì)量推的需要,更哀是充分發(fā)揮壓衡陽市區(qū)域挑中心城市功趴能、推進城兵市化進程的穿需要。鼠亞里士多德牢曾經(jīng)給城市肺下過一個非直常經(jīng)典并廣撒為后人認可伏的定義:“柴人們?yōu)榱松浕顏淼竭@個握城市,為了污更好地生活愿而居留于這直個城市”。肝雁棲湖綜合盼項目開發(fā)使拔衡陽擁有一鈴座美麗的休送閑公園,擁斜有一個集晶“生態(tài)·景給觀·人文·幟休閑·社區(qū)扔”孩于一體的大菠型高品位住奏宅區(qū),這是罩一個集人氣愛、聚財氣的擔項目,江將大大提高稅城市的吸引抖力。只有中厘心城市吸引東力提高了,排才能吸引商摧務、會議和洲專程旅客,記形成集散功劍能,帶動周貫邊區(qū)域的發(fā)夜展;只有中超心城市吸引嫩力提高了,扁才能吸引農(nóng)水村人口向城瓜市集聚,帶緞來城市集聚唇效益;只有掀中心城市吸掛引力提高了贊,才能吸引銷更多外來資帶金投入,為桃衡陽帶來更末多的就業(yè)機濾會,進而帶跑動區(qū)域經(jīng)濟闊的發(fā)展,雁復棲湖綜合項慨目對提升城舍市的品位,姥推進城市化販,提升區(qū)域取中心城市經(jīng)押濟幅射力有護極其重要的門作用。芳2.3改善托人居環(huán)境,繁實施民心工折程塊衡陽市雖然他從90年代紙就開始舊城期改造,由于速當時開發(fā)思郊路等原因導燥致改建后的影老城居住環(huán)諷境較差,如恭建筑密度過圍高(中心城鋪區(qū)人口密度按平均為28石310人/稠平方公里,腎最高地區(qū)達求到6400絨0人/平方魚公里,遠高鋒于北京、上訴海、南京等雀大城市核心疫區(qū)的人口密酸度)、基礎繞設施欠帳嚴寶重、缺乏公陰共綠地和活焦動空間等。澆老城區(qū)內(nèi)充復斥著陷“捉貼面房曲”產(chǎn)、作“雞勾手房閃”竭、戰(zhàn)“假親吻房遺”手等建筑,居內(nèi)民對居住環(huán)突境添“澤怨聲載道項”搶。2002皇年衡陽市規(guī)辯劃設計研究嶄院調(diào)查表明眠,80%以壽上的居民對恭現(xiàn)有居住環(huán)貴境表示不滿哪意。育市區(qū)各類景性點公園設施患陳舊,但依認然人滿為患動,市民休閑雄空間嚴重不警足。摔雁棲湖復合糞開發(fā)項目很忍好地體現(xiàn)了他城市建設的統(tǒng)“午人本思想冤”絡。無論是城軋市休閑公園驗的建設還是打高品質(zhì)住宅蠢區(qū)建設,均走體現(xiàn)了墓“盈以人的合理隸需要為中心醉,通過城市刷資源的可持方續(xù)利用,實戲現(xiàn)人與自然謹、人與人、習人與自我的戀和諧逮”憑的人本理念于。項目建成虹以后,姑衡陽市民有鐵了一個休閑棍生活的好去就處,有了一喝個可以享受就舒適生活的挽家園,有了忌一個可以品用位衡陽歷史招文化的景區(qū)臥,麻將改善衡陽江市生態(tài)環(huán)境屆,改善居民慚居住、休閑襲環(huán)境,提高碧市民生活質(zhì)苗量。從這個鞭意義上講,粒它是一個基茄于人本理念天的臘“攝民心工程云”鄉(xiāng),是政府很掉好地揮貫徹貢“舞三個代表戀”駐重要思想的識具體實踐。轎2抄.功4實現(xiàn)土地陣價值最大化均,攜籌措城市建睛設資金屬(1)復合域房地產(chǎn)開發(fā)飲是換房地產(chǎn)開發(fā)借與城市建設粗的主流趨勢攜。第20變世紀90年炒代以來,中拜國房地產(chǎn)業(yè)斧逐漸拓寬自冒己的外延,下與文化、旅箱游弄、體育保健簽、生態(tài)環(huán)?;?、基礎設施渴建設壟等產(chǎn)業(yè)進行瓦了有機的整寧合,賭不僅昭示了甚房地產(chǎn)開發(fā)忘商價值觀念玻已經(jīng)由單純撓的經(jīng)濟價值隆觀向生態(tài)、今文化、社會累與經(jīng)濟多元嗎復合價值觀庸的成功轉變闊,同時也宣岸告了挺中國房地產(chǎn)恒業(yè)謹已股開始步入納復合發(fā)展百的新階段坊。共作為林房地產(chǎn)的陸復合概念憐它是滋一種兆新的昂開發(fā)模式公,咳一種廳新的狹資源整合豎方式,一種究功能與價值卷的有機整合睜,是一個復針雜的譽系統(tǒng)工程按。紛雁棲湖開發(fā)其項目青是一個液集圍基礎設施拼建設鼠、生態(tài)建設持和住宅開發(fā)換為一體的復副合性房地產(chǎn)侵開發(fā)田項目,即它體現(xiàn)一種暗1+1>2稀的換系統(tǒng)優(yōu)化思盼想。遼雁棲湖開發(fā)粘項目從空間濫形態(tài)上看是喚一個3+1暑的組團式開賣發(fā)項目;從佩要素構成來么看,是一個敲融合資金、旋土地、生態(tài)弦環(huán)境資源、順人文環(huán)境資箏源、現(xiàn)代科錦學技術與現(xiàn)放代人本管理笛思想的系統(tǒng)緩集成項目;巷從產(chǎn)業(yè)層次寬上來看,雁器棲湖開發(fā)項慎目是城市基增礎設施建設姻、旅游與休沈閑設施建設察、城市生態(tài)稼環(huán)境治理、目綜合性住宅敢建設等眾多扛產(chǎn)業(yè)發(fā)展項跟目的有機復姜合;從功能割上看,項目仍建成以后可局提供良好的否休閑、旅游蓮、健身、社射交、居住、屯文化娛樂等笛多種服務,晨是一個兼具羽社會文化、創(chuàng)自然罷生態(tài)和經(jīng)濟捉三重效益的福復合型項目集,鮮實現(xiàn)了羅社會、生態(tài)公與經(jīng)濟三重創(chuàng)效益目標之配統(tǒng)一,對提場升衡陽市未手來城市發(fā)展前質(zhì)量、推進齊城市社會-叔生態(tài)-經(jīng)濟抽協(xié)調(diào)發(fā)展有閥十分重要意漿義,是實現(xiàn)獨衡陽市努力分打造現(xiàn)代生挨態(tài)友好型城羊市的重要舉渾措。宋(2)復合勻地產(chǎn)開發(fā)可圈充分挖掘土鴨地資源價值階,實現(xiàn)土地哪利用價值最遣大化。真公益性建設章項目與房地盯產(chǎn)開發(fā)項目街是一種共生歡、共存和良芬性互動的關恢系。以人工喘湖、園林建祝設為內(nèi)容打墻造衡陽市熊“搭城市綠心筑”森及蒸水河大滴橋的公益性備項目的建設敢,不僅直接絨改善了城市攀生態(tài)環(huán)境,肅提升了城市煉景觀的美學靈價值,也直嗎接提高了周混邊住宅土地飲利用的經(jīng)濟售價值。而房鋒地產(chǎn)(綜合倍性房地產(chǎn)開隔發(fā),依托城曬市綠心建設訓,整合優(yōu)良扇的區(qū)域生態(tài)死環(huán)境資源、騙良好的基礎歪設施資源打矩造衡陽市生五態(tài)滋-筒旅游服-構休閑舟-竟保健復合型所高品質(zhì)住宅禮區(qū))開發(fā)項撒目是公益性逼項目外部效寶應的載體,襖沒有房地產(chǎn)罰開發(fā)項目而昆僅僅有公益產(chǎn)性項目將是辟對外部效應妄價值的巨大役浪費。換言爪之,開發(fā)雁花棲湖開發(fā)項坐目浸.女山水苑項目筍是實現(xiàn)土地跳綜合利用價潮值最大化的間需要。孩同時,房地餓產(chǎn)開發(fā)價值葉的實現(xiàn)過程我是為城市建京設籌集資金模的過程,這病又為城市生型態(tài)環(huán)境和城杜市基礎建設帖與維護提供誼了保障??烧哉J為,沒鉗有房地產(chǎn)項賺目的開發(fā)建疾設,城市休屠閑公園等公厲益性項目的旱建設就失去爪了可持續(xù)發(fā)寶展的基礎。窯因此,霸3+1復合鈔項目建設是寄公益性質(zhì)項目開發(fā)加與經(jīng)營性房符地產(chǎn)開發(fā)項澤目良性互動俊的需要,它標不僅直接提亮高了城市生莫態(tài)價值、城田市景觀美學介價值,同時勾又為實現(xiàn)城收市土地綜合假利用價值佳最大化見找到了一條球可行途徑。樂2.5優(yōu)化淡城市布局,爭改善城市功之能姜衡陽城市重偏心過于集中奧于城市南部墓,空間布局址不合理,制退約了城市的不發(fā)展。窩從目前衡陽殊城市發(fā)展方睜向看,往東暗有湘江阻隔瘡,跨越成本弱大;往南,征拆遷量大,灘拓展空間小關;鐵往西著,已有開發(fā)撞區(qū)板塊布局渣,臭而往北發(fā)展偽具有天時、議地利、人和驗的有利條件荷。舍雁棲湖項目鏟位于城北,緒是城市往北昆拓展的第一欣個橋頭堡。郊棲湖項目的禾建設,不僅刻擴大了城區(qū)益,便于與北脫區(qū)連成一片悄,優(yōu)化了城交市結構,有論力地促進了只城市整體“疾大骨架”的脹形成藍。偏雁棲湖城市鑼休閑公園的收建成,將在因城北地區(qū)出旨現(xiàn)一個陸地延面積達到8評00畝、水敵域面積達到李1000畝眼的廊“筑城市綠心芬”意,不僅將直笛接改善城北振地區(qū)的生態(tài)深環(huán)境,提升要城北地區(qū)的錯房地產(chǎn)開發(fā)凳價值,而且瘡也將直接改此善整個中心飯城市的生態(tài)快與居住環(huán)境盾,突破南重濃北輕的城市罪空間結構,申對城市的持超續(xù)發(fā)展將起涼到關鍵作用恢。凱整個項目建您成以后,將惠成為一個集傳觀光旅游、油健身休閑、濕居住與商業(yè)暫等于一體的疊多功能現(xiàn)代破化的城市新僻區(qū),極大地修提升了城市辨的整體功能冷。詢2.6傳承飼歷史文化,斥提升城市品味位省衡陽歷史2纖000余年梅,蝶歷史文化豐下富而燦爛。爆秦漢時期,爪有蔡倫造紙閑,開創(chuàng)了世千界造紙技術睬的先河,為無古代四大發(fā)棵明之一,為吹人類文明做絮出了巨大貢思獻;唐朝時希期,有佛教隨禪宗七祖懷受讓居南岳般抓若寺,開禪碌宗南岳派,紫世稱拼“活南岳懷讓禿”搖;清朝曾有雞曾國藩囤兵拳衡陽,操練怕水軍,遂成獲湘軍威名;全今天,當我引們漫步昏衡陽街頭,嬌古城風貌幾的乎蕩然無存時,不能不令賀人感慨萬千家??嗤暾饬x上繪的城市現(xiàn)代煤化包括阿經(jīng)濟現(xiàn)代化遞、稈社會現(xiàn)代化詞、環(huán)境現(xiàn)代伐化燈和人類自身知價值追求的揪現(xiàn)代化共。積極保護京人類創(chuàng)造的業(yè)燦爛歷史文飽化遺產(chǎn)顯然容是人類價值勺觀現(xiàn)代化的暗一個重要內(nèi)鐘容。因此,捏城市現(xiàn)代化條不僅僅意味吼著高樓大廈滔、立交橋、孩高架路等高送級現(xiàn)代建筑吐與完善的城科市基礎設施凡,也意味著喇擁有良好的挎城市生態(tài)環(huán)翅境和深厚的悉歷史文化積大淀。掃隨著社會的銀發(fā)展,人們座越來越認識亂到,有效保殼護與合理開霉發(fā)、利用城遣市優(yōu)秀的歷北史文化遺產(chǎn)芒是城市現(xiàn)代張化的一項重初要內(nèi)容,也警是人類文明寺、進步的一盈個重要標志崖。保存城市廊的記憶、保俯護歷史的延老續(xù)性,保留杜人類文明發(fā)鴿展的脈絡是常人類現(xiàn)代文鞠明發(fā)展的需禿要;對歷史黎文化資源的熊合理開發(fā)和頌利用則是保尖護與宏揚歷廈史文化的有默效途徑。遷在雁棲湖整盟個開發(fā)項目凈中,我們將悠以既對歷史申負責又對未勾來負責的態(tài)截度,充分尊德重衡陽歷史紋文化傳統(tǒng),共積極挖掘該技地塊上曾發(fā)蘿生過的歷史膨,巧妙運用學建筑語言來畏反映當?shù)氐姆螝v史文化。中在公園規(guī)劃血設計中將吸殊收傳統(tǒng)造園籮藝術的精華愚,圍繞歷史拒文脈構思籮“珍歷史藤葉爽”植景觀,提出壺“侵濱水城市遠”蓄概念,實現(xiàn)穿水景、綠景勢、房景與文據(jù)化的沫“宇水乳交融璃”源,使衡陽城買市休閑公園體既具有中國蚊傳統(tǒng)特色園駁林的豐富、炮細膩、蜿蜒筐和地方文化樣特色,又具孟有現(xiàn)代城市耗休閑公園的呆大氣、開放恰、時尚與休卷閑功能。對蘿古河道采取他修復性、保列護性的開發(fā)輛。住宅建筑撲風格上突出郵衡陽特有的奔靈巧、秀麗棍的水鄉(xiāng)文化詞。這對傳承顆衡陽燦爛歷或史文化,提浴升城市品位抖有十分重要科的意義。杜2.7顧建設城市休質(zhì)閑公園,促往進都市休閑遍旅游輛根據(jù)衡陽城叛市發(fā)展規(guī)劃唇,旅游業(yè)在呆衡陽產(chǎn)業(yè)發(fā)誦展與產(chǎn)業(yè)升定級中擁有獨奶特地位。作躁為降“攪全國性旅游駝觀光勝地,急大區(qū)域宗教兆、文化旅游乎中心乞”受,衡陽正在浸構建分別以曉市區(qū)和南岳寬衡山為中心辮的兩個旅游酬圈,即都市歪休閑旅游圈稼和郊區(qū)特色源風景名勝旅咱游圈。予從衡陽市及檔其周邊旅游迎資源分布情并況看,有南砍岳衡山、峋別嶁峰國家森萍林公園這樣堆的國家級旅兆游資源,還藍有歧山公園猶、錫巖仙洞賽、天堂山風逮景區(qū)、蔡倫也故里、江口谷鳥州生態(tài)旅袖游區(qū)、常寧動蒲竹瑤鄉(xiāng)旅飽游區(qū)、石鼓櫻書院、古樟似公園等為代筆表的地方特娘色旅游資源敵。衡陽的旅朱游資源優(yōu)勢線是顯著的。梨但是,旅游罵資源優(yōu)勢要雙轉化成現(xiàn)實歉的市場優(yōu)勢滋,一是必須蕉實現(xiàn)資源的愈有效組合,肌把名山、名璃水、名人、拐名園與民俗攤等不同類型氧的旅游資源圖有機組合成聞有吸引力的悲“渡旅游線路艙”穿,才能受到鉆市場的接受蔬與歡迎;二愁是必須提升績中心城市的幫吸引力,只純有中心城市辰的吸引力提堆升了,才能慶吸引商務、近會議和專程斧游客,形成宗旅游集散功命能,帶動周城邊城市旅游愁發(fā)展。目前屋衡陽已經(jīng)開蹈發(fā)的成熟旅爪游資源中,總名山多,名驅水少,名人圈、名園與民殃俗資源開發(fā)殼相對滯后,猴旅游產(chǎn)品體哀系不夠完善蕩。作為旅游熱集散中心的慎衡陽市區(qū),幅重量級的旅起游資源缺乏攻,城市吸引誘力不夠,這牙是目前還不心能有效發(fā)揮勾旅游集散中毛心作用的重糖要原因。個雁棲湖城市碗休閑公園的爆建設,將使遇衡陽的旅游故資源結構和今空間布局更題為完整,旅噸游資源組合局可以更加有疏效,對促進蒼旅游產(chǎn)業(yè)的佩發(fā)展可以起撫到關鍵作用敘。凳2.8增加噸就業(yè)機會,過拉動經(jīng)濟增寒長談酷雁棲湖復合麥開發(fā)項目建晶設是一個開欲發(fā)時間長的跟高投資的綜倉合性城市房交地產(chǎn)開發(fā)項死目,估計投隱資總額將達辯到1281虎38隨萬攀元,這筆巨蘋大的投資將漆提供大量就林業(yè)機會,增澤加政府稅收無等,顯然會陶直接拉動衡局陽市經(jīng)濟增槐長。同時,昨以基礎設施鈔建設、休閑患公園建設、幻綜合性住宅井開發(fā)建設為敗龍頭的復合角性房地產(chǎn)開向發(fā)將帶動衡換陽市建筑業(yè)題、建筑材料記業(yè)、金融業(yè)稱、裝修業(yè)等區(qū)許多相關產(chǎn)蛾業(yè)進入良性足發(fā)展階段,聽直接拉動城蘆市經(jīng)濟的增刮長,加速城帳市產(chǎn)業(yè)結構祥調(diào)整,直接們提升第三產(chǎn)借業(yè)在國民經(jīng)蘇濟中的地位先,具有良好陸的經(jīng)濟效益配。笨2.9產(chǎn)生濫示范效應,針推動招商引糊資佳衡陽雁棲湖煌綜合項目引錯進浙江省耀縫江集團投資洪建設與開發(fā)背。浙江省耀等江集團擁有碧房地產(chǎn)開發(fā)值一級和房屋麗建筑工程施縫工總承包一亭級資質(zhì),在陜房地產(chǎn)開發(fā)寇方面,積累德了豐富的經(jīng)和驗,特別是吃公建項目開雞發(fā)規(guī)模、開擱發(fā)經(jīng)驗在浙公江首屈一指意。公司資產(chǎn)勇達到60億療元,已開發(fā)摔面積約30松0萬平方米光,具有雄厚規(guī)資金實力與乎開發(fā)力量。犬雁棲湖項目堡是首個蹄衡陽市政府隨與江浙大企搞業(yè)在城建領日域的合作項誤目,紗將對衡陽市暮城市建設領牌域產(chǎn)生不可壟估量的帶動蓮作用,是對釣衡陽市的招芬商引資產(chǎn)生此示范效應,淹并為實現(xiàn)把拴衡陽市建設堅成為布局合匪理、功能完耽善的湘南第醒一中心城市艘的目標注入皂資金來源。幼總之,耀江婦集團基于對族衡陽市城市緩發(fā)展戰(zhàn)略目枕標的準確把鐵握,基于對最復合性房地奇產(chǎn)開發(fā)概念襖的理解,基冤于對現(xiàn)代城氣市建設要實鋤現(xiàn)社會-生揀態(tài)-經(jīng)濟效英益三贏目標株的認同,認砍為雁棲湖復爛合開發(fā)項目慎建設具備天屈時、地利、你人和之綜合罪優(yōu)勢,社會熔、生態(tài)、人拼文與經(jīng)濟效粒益顯著,具尖有充分的建劑設必要性遮。嫂第三章建這設方案始3.1建設租目標舍湖南第一,切全國一流。箭3.2建設汗原則杯(1)高起殲點規(guī)劃:秒充分挖掘地賓塊生態(tài)資源重、人文歷史壺資源價值,瓦創(chuàng)造景觀優(yōu)援勢,聘請國欣際著名設計秩公司對項目士進行高起點拜規(guī)劃與設計央,達到終“雪以人為本、蠶天人合一臟”遞的意境。?。?)高品憐質(zhì)建設曬:奧在建材選用足、建筑施工才、園林制作災等各方面嚴引格把關,打垃造經(jīng)得起時挽代考驗的精娃品工程。附(3)大資作金投入奴:遵項目投資總是額達128壯138萬元課,集團公司稈將采用自籌凈與銀行融資由結合的辦法貸確保建設資冒金到位。救(4)高效宅能管理:扛建立強有力污經(jīng)營班子,惠在建設各環(huán)舉節(jié)充分引入舟市場競爭機膝制,高效能削管理,確保欲項目如期完賄成。脊3.3城市氧休閑公園建就設方案安城市休閑公東園總占地1峽800畝,秩其中:10榮00畝湖面耕、松800畝園套林。錫邪項目定位漿項目定位:基休閑公園定位依據(jù):龜(1)災當前國內(nèi)殼公園開發(fā)的腸重點已經(jīng)從豐旅游觀光公賤園、游樂公裝園轉向城市形休閑公園。英(2)澆城市休閑公系園的大量出翅現(xiàn)是城市化樣進程中伴隨宗著城市迅速蘆擴張的必然斯產(chǎn)物。她是促“蝕城市的綠肺疊”愉,是城市文軋化的記錄與湊傳承,是確“利城市的名片蛙”燦,能極大地菌促進中心城芬市的繁榮,筑已經(jīng)成為城庫市環(huán)境不可葉或缺的一部牛分(杭州西番湖就是典型英的城市休閑悠公園)。?。?)衡陽林現(xiàn)有的一些侄公園送遠遠滿足不餃了居民休閑作、娛樂等需釀要,述項目的建設活,將使衡陽冒市民擁有了釀一個真正的務休閑生活好雪去處墨。侮嫂建設目標奶建設成為衡料陽市區(qū)規(guī)模驚最大、環(huán)境畏優(yōu)美、功能粥完善、國內(nèi)駐一流的大型叮城市休閑公鼓園。斜敢總體構思華通過淋漓盡蹈致地發(fā)揮衡為陽作為湘南形水鄉(xiāng)城市的搞天然魅力,掠確立褲“胞濱水城市減”榴概念,通過金增強城市濱汁水空間的可自達性與親水至性,實現(xiàn)城斧市濱水空間勢和綠地系統(tǒng)答與城市空間筑結構的有機薦融合,并在假融合中貫穿拉文化,體現(xiàn)圖休閑,達到破“迷天人合一塌”撐的景觀意境誦,使雁棲湖續(xù)城市休閑公村園成為既是淘市民理想的忌休閑之地,化也是游客觀度光景點。已懼空間布局里通過億“辦湖汪”散、責“值綠化”尾、陣“朱房野”逝、紅“罷山?!比?、們“楚天酷”斜層層推進,門創(chuàng)造出一個肺層次豐富,家有機結合的怪立體空間結結構,強化了笑景區(qū)大氣、貓開放的感覺拆,營造很強歉的藝術效果容;廟水是環(huán),綠嶄是島,通過逮“鑰水環(huán)島嫁”拍的方式實現(xiàn)集“股水綠纏綿猾”斑,突破了機冶械化的空間餃布局模式,筍具有很強的訴藝術效果。訪3.3.懷5壓沿襲文化脈寇絡灶緊扣衡陽城際市歷史文化嫂脈絡,策劃朵構建一副診“箭文化藤葉圖粥”柔,將衡陽的信歷史名人與克事件展現(xiàn)于席綠叢之中,晌市民休閑之講余,可了解祝歷史,傳承秀文化,陶冶館情操,啟迪免智慧。與決園林藝術咳突破傳統(tǒng)造蛙園藝術中細摩致有余、大亭氣不足的漢“念私家花園漲”轉思維,要在斷數(shù)倍于小西偵湖空間的水塑面與綠地上捆,更多地引惑入現(xiàn)代城市薪休閑公園的博設計理念,的更多地從適晃應現(xiàn)代城市機居民休閑活椅動的需要,尿創(chuàng)造更加大加氣開放、同這時不乏豐富高細致、愉悅牽閑致的園林吳環(huán)境。腎揪功能配套周休閑配套功隊能集中在:樣一是休閑活館動場所,包搏括市民活動貝廣場、野營盼營地、草坪淚等;二是休足閑設施,包劣括戲臺、體帶育娛樂設施席、茶室酒廊臉、游船等;兇三是民俗活共動場所,包鹽括湘劇、祁鎮(zhèn)劇表演、地啦方婚慶活動技、市民娛樂皮活動等設施螞。讓3.4蒸景水河大橋建育設方案旋蒸水河大橋眾是類雁棲湖綜合寬開發(fā)項目必閘要的配套工毯程,對徹底剝改變目前脅東方紅漁場弓團結湖地區(qū)阿交通條件較撐差現(xiàn)狀,解雨決遇蒸水河對本渡項目和市中儉心在空間上彩的分割,滔使市中心與喇雁棲湖愛連成一片有題重要意義。泳約工程選用的快技術標準嶄在對當?shù)厮芪牡刭|(zhì)條件去、交通流量奴等分析基礎罵上,確定工逢程選用的技籃術標準為:英按慘城市主干路頭標準設計,現(xiàn)計算行車速目度40km躺/h拖設劫計荷載:城揉一A級涂橋蛛面寬度:4蒼0m顆其闖中:車行道料為雙向六車相道3.匯75x6尿=22.5喝m槐非刻機動車道為污兩側各3m牌人辦行道為兩側克各3m奧中折央分隔綠化悼帶為5m呆橋面縱坡:妥2.5%濾趁主橋橋型方腫案滑《多蒸水河大橋鄙方案司》炎報告提出了席單跨鋼管混漆凝土下承式察系桿拱橋和紀預應力混凝紹土連續(xù)梁橋般兩種主橋橋界型方案,經(jīng)釀過比較,擬灶采用單跨鋼爽管混凝土下塊承式系桿拱壁橋,具有以膠下特點:紋(崖1同)膀橋型特點孕a士、建筑高度泛低,單跨跨禿度大,通航緩泄洪等要求包容易滿足。窗b卡、采用連續(xù)蝶結構,行車暴舒適平穩(wěn)。岸c蛋、結構輕盈罪,自重較輕規(guī),因而下部爺結構和基礎密工程量,相切對較少。涌d膛、曲線優(yōu)美驕,外形美觀拴,與周圍環(huán)皂境協(xié)調(diào)。決e、系桿拱托橋造價相對沉較低。瓜(趣2寫)歐結構特性帖下榨承式系桿拱嚼橋是一種拱擋梁組合體系側,屬墩支橋鍵結構,由于坦大部分的水守平推力由系俯桿承受,建柄筑高度較低瀉。務權畏(3)誼總體布置澤橋梁布跨為膚15袖20m+1概20m+1川5乞20m,其潤中主橋為1討20m下承而式系桿拱橋驕,矢跨比l擋:5。引橋壟采用20m回等截面先簡堂支后連續(xù)預襪應力砼連續(xù)眨箱梁。下部宜構造為承合翻群樁基礎,掌基礎均采用李鉆孔灌注樁錦。全橋長7謹26m。駝3.5山水瑞苑房地產(chǎn)項泰目建設方案抓在對衡陽市宅房地產(chǎn)市場總現(xiàn)狀、居民缸需求特點、遙競爭性樓盤叮情況以及本妻項目優(yōu)劣勢敗分析基礎上責,確定以下須開發(fā)思路:遼君規(guī)劃要點呼總建筑面積爸84320攏4M秒2梨,其中住宅厘79261乘2M賓2具;規(guī)劃居住傭人口190腥20人,6純340戶;篩機動車停車挎位1900融個,綠地率氣40.8%遭,容積率為雅1.2,具熔有高綠化率難、低容積率醉的現(xiàn)代生態(tài)紐住宅特點。市鋼項目定位興項目定位:計“梢生態(tài)竊·銹景觀榜·佳人文蔽·塘休閑作·倍社區(qū)擔”訓。叫生態(tài):顯堅持巾以人為本菌、天人合一翻,蛾打造衡陽市送具有最佳生秋態(tài)環(huán)顧境的住宅小夠區(qū)。對景觀:董充分利用湖訴景、園景,是使善建筑與環(huán)境逝相配構成一耐個整體,在醉這個整體中豬,景觀滋潤糕建筑,建筑鴿因景觀而生星;并追求建擊筑與景觀能遣和諧地反映芳當?shù)氐奈幕?。杏人文:槳傳承與挖掘令衡陽歷史文喇化,在小區(qū)制建筑風格、律人工景觀布輩局與地方歷魔史、文化景扛觀加以融合痕,在滿足居屆民對生態(tài)價圓值需求和居悅住需求的同做時,最大程由度滿足其對狗地方歷史、挺文化價值的送需求。茂休閑:胡遵循衡陽市射民生活習俗功,提倡一種牧現(xiàn)代人向往兔自然、人性透化、高生活困質(zhì)量的一種鴉生活態(tài)度,維休閑不僅體梁現(xiàn)在一種詩陽情畫意的居老住氛圍營造濾上,更注重秧于小區(qū)環(huán)藝唇景觀、建筑獸風格、商業(yè)篩街、配套設裝施等具體的論方面的糧“緩休閑磨”比意識的體現(xiàn)廉。秀社區(qū):如提供一流的誤建筑布局和預良好的物業(yè)列管理,在給液居住者創(chuàng)造單舒適居住環(huán)殲境的同時,迅提供休閑、品社交環(huán)境,調(diào)關注人的社樣會性群體活把動,構筑起字人與人和諧領共處的平臺味。弓榨設計理念慎閱秉承“以人鉆為本,天人歲合一”的設面計理念。注存重視覺的穿學透性和空氣輔的流通。空雅間規(guī)劃重在艙營造景觀,士景向結合,暑步移星異的鋸四度空間。瞇遵循這一理在念,匠心獨嗽具地將七個遷景觀節(jié)點巧配妙地鑲嵌于準建筑組群之耍中,宛如“覺北斗七星”跡。古往今來養(yǎng),在人們心注中“北斗七裝星”都象征賴著“如意、縣祥和”。傳思承北斗七星誦的神韻,融漠合傳統(tǒng)風水獸理論,使人僅與自然和諧喝的交融,把嚷自然引入園渴內(nèi),讓七星鵝守護家園。鍛明規(guī)劃設計特便點伍(1)規(guī)劃租設計充分考松慮項目外部換環(huán)境,將湖偵、公園景觀槽引入?yún)^(qū)內(nèi),虧開辟雁棲湖寺濱水空間,探增加親水性哈與可達性。同瓜(2)建筑騎風格上突出玩衡陽特有的倡靈巧、秀麗廊的水鄉(xiāng)文化小。開(3)建筑置群體注意建喂筑群落、院難落和建筑單閘體之間的呼永應關系和體示量大小、高隙低錯落、線必條流暢,使矛局部的差異仆性、層次性小與整體的統(tǒng)邊一性、協(xié)調(diào)過性完美結合絹。逢(4)庭院廣組合:由小諸群落孝→脈組團窯→協(xié)庭院遞次組喂成,若干個背單體組成一寫庭院。組團拜中間、庭院覺中間布置小羊花園。餃(5)中心服綠地:在組回團的接合部饒集中設置大描面積廣場、夢綠地。角(6)引入恭會所概念:圖內(nèi)設穴餐館、乒乓酷球室、健身助房、托兒所制、老年活動顏室、茶吧等麥(7)智能臣配套:PD訪S綜合布線禽系統(tǒng)、灰對講系統(tǒng)、毫紅外線報警濟裝置、電子濾巡更管理、醒公共部位設窩置背景音響漆等。神宏建筑分類比良重泛考慮市場需聽求,以及建斃安成本和入采住后的生活網(wǎng)費用,以多昨層為主,安頭排一部分排的屋、別墅、廈小高層、高罷層。比例見貨下表3.1浮表3.1誓建筑分類汽比重情況表守住宅類型巖層數(shù)(層)展面積(平方枝米)盲比例(%)遲多層走6健47556擠7巴60再排屋涉3皮22193釋2衛(wèi)28昂別墅冬2屬23778孩3總小高層、高縮層蔑12栽71335姥9獅合計求79261觀2攪100念3.6望健城路改造工慢程建設方案病望城路是衡臂陽市東西向詳?shù)慕煌ù胃芍镜?,它的修用建將拉?翠07國道和乳西外環(huán)線在鈔城區(qū)內(nèi)的聯(lián)睛系,大大縮便短二者之間應的交通聯(lián)系機。同時作為擔華源大市場濟的骨干道路誓,望城路的訪修建將提高煉華源大市場躲招商引資的粗力度。夠協(xié)建設規(guī)模腎望城路線路綿總長150爐1.33m輕(未包括連淘接西外環(huán)線捏的匝道部分鋸)。路幅寬嘩35m。起懲于107國串道與望城路秤的規(guī)劃交叉船口,終于西圍外環(huán)線下的姨一個寬約1寺7米的通道匯口(通往角低山)。戰(zhàn)世技術等級與砌標準刊確定望城路諷的技術等級忍為城市次干壞道糧Ⅰ這級標準。計凝算行車速度魯為40Km男/h。改表3.2朗主要技術指選標表消指標名稱洞單位糕技術指標走道路等級倆城市次干道去Ⅰ段級篩計算行車速余度耳Km/h訂40壯路幅寬度條m怒35窯車輛荷載等原級歪路基績汽車超-2帽0榴掛車-12諷0徐路面浙BZZ-1讓00丹照明柴平均照度巴Lx條15賞平均亮度葵Cd/m2傷1.5正雨水量歷史異重現(xiàn)期撓P=2丘設計抗震基掌本烈度舊六度不設防蝦潤道路橫斷面矩設計之6.5米(柿人行道)+罩4米(綠化晚帶)+14稅米(車行道被)+4米(疲綠化帶)+泊6.5米(棚人行道)病暮路面結構:辮水泥砼路面誕面層是24宜cmC30止水泥砼,其悄下為1cm寒厚的灑化乳掃化瀝青封層毒,基層是2咽0cm厚6窄%水泥穩(wěn)定捕沙礫,底基前層是15c功m厚4%水要泥穩(wěn)定沙礫黃,總厚60昨cm。擇燈人行道結構艘采用砼人行販道板(30知×繩30私×遇6),下鋪甜2cm厚1具:2水泥泥俱漿,再下鋪繁15cn厚代4%水泥穩(wěn)叮定沙礫,總晉厚23cm堡。道損給排水工程糖、照明工程牢及綜合管溝皮給水由10濫7國道引入紋,設計沿道貓路南側布置旺d300給它水管,沿道術路每隔12鐘0m左右設誦置室外消火濕栓,排水選淚用流制排水陣系統(tǒng)。排水協(xié)管管徑D6梅00,雙側沃布置。照度夜設計采用高皺壓鈉燈作本糖工程照明光匪源,單燈功宵率為250仆W,燈具為多截光型防水童防塵燈,平毫均向距35達m左右,燈弦桿采用熱鍍恩鋅燈桿,桿侵高12m。伐左建設投資暮根據(jù)衡陽市帳規(guī)劃設計院登完成的《衡描陽市望城路譽工程可行性真研究報告》榜,望城路工校程投資估算欄總額354繡7.34萬說元。蝴3.7說播明請(1)考慮狗到城市休閑慌公園、趙蒸水河大橋孟的建設投資巷總額已達到蠶13889倍.5坦萬元,按每奶投資100恨0畝可獲得留85畝土地獲補償?shù)恼呓?,應獲得的獎補償土地應花為1180加.和6畝,已超鵝出了目前的旨1054畝際規(guī)模,因此鄉(xiāng)望城路工程皇基礎設施投潮資的補償與允回報不可能魄在詳雁棲湖河·節(jié)山水苑房地貸產(chǎn)開發(fā)項目組中得到落實廁,需在木望城路兩側同未征用的土稠地中安排解趨決,楊本報告投資劇額估算與效映益評價不包獻括伙望城路工程毫項目?;筚v(2)景觀盯設計聘請國紹際一流專業(yè)潔公司設計。姐(3)項目島環(huán)境保護由溫專業(yè)機構作兄專題評估。鼓第四章項垃目配套條件相4.1交膨通割交通甚聯(lián)接系統(tǒng)的亦主要接口與坦正南面的蒸賠水河大橋貫飾通,該橋寬素40米,雙攔向6車道,吧可以解決主山要人流與車壘流問題。同漢時,西面與鳳107國道糠打通,在南艱面連接城市塔次干道。追4.2天劈然氣毒在107國化道以東有一艘條500m構m的總管,畢隨處可以開糞口,并在南矮面沿鐵路有拐一條300凈mm的主要熱支管可以開講口,現(xiàn)有1除000萬m流3絡/年的供量葡,而目前市禿內(nèi)只有50再0萬m呈3飾/年左右的歷用量,預計稠2005年撈上半年開始著,這根主管煮道可接上1昌.5億m訊3協(xié)/年的天然倒氣。障4.3自舟來水考做在107國再道有一根8救00mm的鋤自來水刃管道,在交潮警支隊處(遲望城路對沖康)有500閉mm的接口捏,但這根管位道比較老舊估,經(jīng)常出現(xiàn)般檢修,每次請檢修得停水時二天左右(秩今年已經(jīng)修綱了四次),迅所以政府建個議在古漢大秘道口找接口爛,即在擬建投的蒸水河南咳面橋頭,那嗚里有一根1悄200mm泳的管道和6轉00mm的隔管道及接口豆,這根管道舒是新的,較查安全,但相經(jīng)對成本提高貧。鍋4.4供千電壩用尚電主要是照饑明用電與服慕務設施用電攔,濁靠東面有一塵條10kv忍線路(三草犁線),在標穿準件廠有一紹個接口。陵尖4.5排協(xié)污羽目前在團結賄湖沒有排污泊系統(tǒng)。環(huán)保侵部門要求本腎項目建一個院污水處理站魂,并將污水忽排湘江,如爬果能達標也神可排蒸水河信。公疲園排水主要簽是雨水,隨朵主干道建設共,設置DN辛200排水追管道,經(jīng)過盡過濾池,可姑以直接排入浮湖區(qū)。跨4.6通帝訊系統(tǒng)惰叼園區(qū)舍采用二級配電線方式,主漲線采用地埋熔方式與城市彩主干道地下咬線路連接,暢內(nèi)部使逆用門數(shù)在4術0門左右。肉4.7廣跨播系統(tǒng)惕鼻園區(qū)安裝廣殺播系統(tǒng),用仇于發(fā)布各類暑通知、尋人廚啟事與背景衰音樂等,線錫路從主控室富沿主干道連抄接到主要服旗務單體與主肝要景點。撒第五章監(jiān)投資絡單位概況援與項目組織描管理貌5.1耀江鉛集團概況更浙江省耀江肢集團,是一晚家以房地產(chǎn)嗽為主產(chǎn)業(yè)鏈醫(yī)的跨地區(qū)、壘跨行業(yè)、跨鄭所有制和跨品國經(jīng)營的產(chǎn)幣業(yè)集團。歷世經(jīng)十年超常妥規(guī)、跨越式境發(fā)展,浙江例省耀江集團告已經(jīng)形成以靜房產(chǎn)開發(fā)、畏建設施工、奏教育后勤、咳物業(yè)管理、甩實業(yè)投資五血大支柱產(chǎn)業(yè)介,具有較為減突出的品牌駕、人才、資咐本、資源、尤規(guī)模與管理申優(yōu)勢廊,蠶集團公司先悉后獲得盞“沃杭州十大品誠牌房產(chǎn)間”聾、將“室中國(浙江咸)地產(chǎn)綜合扛社區(qū)成功開怠發(fā)典范芳”楊、鬧“景2002杭蟲州市AAA被級企業(yè)暢”敬等系列榮譽倍稱號。早5.2耀江卸集團開發(fā)優(yōu)糕勢辭欣資本實力優(yōu)縱勢打耀江集團總符資產(chǎn)達到6勁0億元,自披有資金充裕票,具有AA毀A級信用資岸質(zhì)。世昆品牌優(yōu)勢斥耀江集團始顫終堅持貫徹絲“浴大市場、大餐資本、大品謀牌、大集團假”辰的開發(fā)理念伙,尤其重視承品牌建設。苗公司在注重掃企業(yè)經(jīng)濟效籃益的同時,虜更注意企業(yè)黎所承擔的社桃會責任,追娛求社會效益牧與經(jīng)濟效益誘的統(tǒng)一。公原司認真對待心房地產(chǎn)開發(fā)旬的每一環(huán)節(jié)橫,以信譽取能信于政府,刊以信譽取信順于市場。仍通過在北京消、上海、海讓口、武漢、謝江蘇、吉林色以及浙江的似杭州、寧波園、臺州、平姜湖等地扮高起點、高嶼規(guī)格、高品季位的房產(chǎn)開招發(fā),已使伶“狼耀江鞠”授品牌成為全布國性的品牌百。異疼開發(fā)經(jīng)驗填優(yōu)勢雹集團累計房堵產(chǎn)的開發(fā)量惕約300萬溫M扛2說,開發(fā)內(nèi)容酬從住宅、公興建到寫字樓棕、城市廣場酒、校園等,解在大規(guī)模開兄發(fā)中,公司飾積累了豐富愛的開發(fā)經(jīng)驗滔,制定了一闖整套具可操飼作性管理制究度,形成了匪一支具有戰(zhàn)陷斗力的開發(fā)浴團隊,能勝抗任各類住宅鼓、公建項目崖的開發(fā)。差沒開發(fā)理念饅優(yōu)勢爪堅持以人為肺本的開發(fā)理船念,在廣泛齒吸收國外開負發(fā)先進設計靠思想基礎上岸,注重對民庭族文化的挖附掘。在杭州芹開發(fā)的耀江鋤·直文欣苑、耀工江甲·談文萃苑、耀抬江氧·住文鼎苑等樓呈盤,開發(fā)過漫程中十分重港視文化底蘊泡,形成耀江驗特有的努“凱文懲”燙字系列品牌齒,醉先進超前的纖開發(fā)理念與葉重視品牌建瞎設是耀江集怠團的核心優(yōu)注勢。渡5.3典型鍵開發(fā)樓盤鞋(1)耀江販發(fā)展中心窮(見圖5.檔1):地處廣杭州市環(huán)城料西路、環(huán)城救北路交叉口贏,與市府大經(jīng)樓南北相對漠,總建筑面摸積約4萬平嗎方米,地上把23層,底沾層為挑高1挺0米的豪華倒大堂及40蚊00多平方伸米的綠化廣襯場,二層為胖咖啡廳等功糧能配套空間溝,三層以上邪為寫字樓,池地下二、三錘層為大型車建庫,發(fā)展中曾心采用國際豆標準的智能麻化配套,是項市中心罕見屆的高檔智能御化純寫字樓芹。杰(2)西湖握文化廣場廉(圖5.2靈):浙江省沿委、省政府燈決定恒“渠十五與”養(yǎng)期間興建的遵一項重大文帥化設施項目犧,位于杭州畏市中心武林晃廣場運河段越北岸,中山扣北路西側,白文暉路南地逮塊。占地面草積12.9殘公頃,總建桿筑面積約3后7萬平方米什,地下部分鍬達149摧000平方傘米。工程于屬2002歉年2月微26日進入江全面施工階赴段,預計2尸004年底蘭投入使用。窄(3)啞涌金廣場歉(見圖5.選3):位于哄杭州延安南琴路與西湖大送道十字路口歪。特大型商弊業(yè)中心,總腥建筑面積達噸10.2萬閥平方米,商買場面積6.麻6萬平方米稅,公寓、寫塊字樓面積1奉.3萬平方兩米,集超市緊、商鋪、娛排樂、餐飲、鏟銀行、商住右、辦公于一默體,現(xiàn)在是科杭城最大的敞商業(yè)中心。鼓(4)診上海連·土耀江花園央(見圖5.沿4)刃:落位于黃浦區(qū)踩西藏南路和陵半淞園路交觸匯處,總建狗筑面積約1團30000航平方米,綠追化率高達5藏1%,為9努幢26-3論4層的高層辭住宅。看(5)耀江闊·沸文萃苑泉(見圖5.怠5):位于局教工路與學賴院路之間,勺北臨文一路物,與杭州師溉范學院隔街鐘相望。17啟幢高層、小牢高層現(xiàn)代建坑筑圍合布局喂,建筑面積輩達10萬余喬平方米。極(6)耀江騎·政文鼎苑方(見圖5.粱6):位于尼杭州城西余懷杭塘河以北編,東臨古墩紛路,西隔光事明路與浙江襪大學紫金港監(jiān)校區(qū)相望,剩總建筑面積吹60多萬平宏方米。揀5.4號項目組織管迅理曉衡陽雁棲湖破綜合開發(fā)項詳目具有投資童大、開發(fā)期然長、社會政躍治影響面廣呆等特點,為丹確保項目順隔利進行,哄耀評江集團注冊港“遙衡陽市耀江虹房地產(chǎn)開發(fā)間墨”催,注冊資金智5000萬量元,其中浙絨江省耀江房凍地產(chǎn)開發(fā)有瘋限公司出資淘3500萬恨元,占70羊%,耀江集昨團控股的浙寫江省和信租貍賃吵出資150管0萬元,占椒30%。公桃司將根據(jù)章并程組成董事土會,實行董佳事會領導下矩的總經(jīng)理負薦責制,并按拜照公司法和禿現(xiàn)代企業(yè)制骨度的規(guī)范運贏作。崖耀江集團將顧派遣業(yè)務能莫力強的骨干鉆擔任公司及床各部門負責放人,通過一供班精兵強將太的努力和取命得當?shù)卣鸬闹С?,展雁現(xiàn)耀江弓速度蘿、耀江風格尸、耀江品牌燕,向衡陽人田民交出漂亮齡的答卷。功根據(jù)項目的用性質(zhì)和規(guī)模蠅,公司將成近立經(jīng)營班子廟,下設辦公百室、財務部瑞、工程部、萬市場營銷部艱。具體組織盆結構見下圖丸:監(jiān)事會董事會監(jiān)事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理市場營銷部財務部工程部辦公室市場營銷部財務部工程部辦公室參第六章駝滅項目投資估溫算與籌措挖6.1項目菌總投資估算奶本項目總投解資達弄12813怎8哨萬元。駁快城市休閑公些園投資估算販城市休閑公勾園總投資為佛7365.酸5先萬元,見下刑表6果.燭1和《衡陽凈雁棲湖城市脹休閑公園項階目可行性研目究報告》。芹表6商.顏1城市休拒閑公園建設催費投入估算然及投入時間水安排單位賭:萬元蔑序號傳建設項目密投資匡算借投入時間懼一冠湖面工程殖3250.融00佩第一、二年剝二融功能建筑答876.0拘0仔第二年啄三仇公用工程及趙設施歷973.5蒜0孤第二年取四自景觀設置漠853個第三年志五瓦綠哄化幕1063.艘00永第三年湖六俊不可預見費繩用祖350.0通0料合計撿7365.小5往6子.1.筒2蒸水河債大橋投資估援算疲川蒸水河大橋旗總投資估算搜為梢6524邁萬元,詳見喬下表6.2濾和《晚蒸水河大橋貧建設方案膀》劫。遷表6.2捧蒸水河增大橋粘建設費投入卵估算單碎位:萬元后方案而主橋長(米葉)獻主橋娛造價算(萬元)另引橋長蕉(米)雕引橋基造價榮(萬元)窯全橋造價扎(萬元)案鋼管混凝土替下承式系桿檔拱橋梁120慘2924兵600漸3600變6524押6讀.1.班3雁棲湖旁·幸山水苑房地質(zhì)產(chǎn)開發(fā)項目兆投資估算幫雁棲湖旺·砍山水苑房地云產(chǎn)開發(fā)項目占是衡陽市政宮府對耀江集謀團投資不蒸水河大橋擊、佛雁棲湖城市寬休閑公園這鹿些城市基礎勒設施,按每玻1000萬按元人民幣投借資額,以1鎮(zhèn)3.5萬元床/畝的價格嚼受讓掛牌價菊為28萬元歐/畝房地產(chǎn)蜂開發(fā)用地8腰5畝,作為佛對企業(yè)基礎議設施投資的把補償與回報數(shù)。由于橋、販公園基礎設擾施投資額已堤達到138守89.5萬機元,超過了肚1054畝斧土地補償價捉,故山水苑晉項目實際投勁入只需11懇4248.幻5萬元,見稱下表6蟲.捧3。立表6罵.賠3雁棲湖翠·撇山水苑房地婚產(chǎn)開發(fā)項目乘投資成本費寸用估算匯總炭表撓6.揉2遲建設進程安派排蒸城市休閑公趙園洋:蛛前期9個月兄,施工吃周期將按先具人工湖、再造建筑及景觀州、后綠化三晨期分步推進賺,周期三年戰(zhàn),與毗鄰的洽房地產(chǎn)項目萄同時建成??溥@樣的安排百既符合公園黃建設的一般崇規(guī)律,又能棍夠滿足毗鄰借房地產(chǎn)和城茫市景觀配套茅要求。旅陪蒸水河大橋月:瘡前期9個月肢,施工著周期二年。握紡山水苑房地窮產(chǎn)項目鍬:局前期9個月萍,建設徐周期4年,看分三期開發(fā)忠,平均每期她開發(fā)面積在速28萬平方瞎米左右。背表6輝.4遲施工進抗度表失內(nèi)容暗時間安排權前期9個月尖1.慨方案設計飽第1-2月柔2.攏地質(zhì)勘探腿第3-4月你3.應施工圖設供計、三通一傅平工作寺第5循—灶8月栗4.產(chǎn)辦理施工腔招標手續(xù)及貸辦理建設工全程與施工許森可證扯第9個月糖施工期4年展1.慘一期工程技建設幅第10灶—名21個月洲2.向二期工程彼建設月第22籌—葉33個月媽3.流三期工程當建設前第34確—母45個月頭4.濁小區(qū)內(nèi)環(huán)烤境道路、圍皆墻、綠化配產(chǎn)套交付等后暢續(xù)設施完善討第46予—城57個月弄6.滑3尖資金籌措紹雁棲湖綜合記開發(fā)項目建莖設總投資頭12813次8缸萬元已,項目開發(fā)宰采取近“桿一次規(guī)劃、綢分期開發(fā)?!蹦Х绞?,自籌否資金385俘00萬元,薦占30%,瞞向銀行貸款芒89638諷萬元,占彈70%。納第七章秒財務效益分旦析擺7.1經(jīng)濟參評價依據(jù)縣(1)國家坑計委和建設甘部1993貞年發(fā)布的《責建設項目經(jīng)支濟評價方法援與參數(shù)》;榜(2)國家窩的各項稅收掀政策;藍(3)衡陽驚市房地產(chǎn)市餓場相關資料童及同類企業(yè)草運營情況。投7.2單項航開發(fā)項目的別效益而雁棲湖綜合掘開發(fā)項目的吉效益由城市餡基礎設施投蛋資效益和房燭地產(chǎn)開發(fā)項犬目投資效益營兩部分組成恒。堤(1)城市其基礎設施投貪資效益。石按市政府有派關政策規(guī)定協(xié),以每10匪00萬元基涉礎設施投資甜額得到市場間掛牌價格為扶28萬元/嘆畝、企業(yè)只所需支付13王.5萬元/株畝土地出讓妥金的房地產(chǎn)執(zhí)開發(fā)用地8蠻5畝,由此鹿計算得:1搜000萬元猶基礎設施投蕩資補償與回閉報額=85嗚×桂(28-1豎3.5)=些1232.毛5萬元,其鳥中利潤23艇2.5萬元獲。根據(jù)估算螺,城市休閑憲廣場和蒸水炕河大橋投資塘總額達13蜻889.5冒萬元,基礎絹設施投資利鳥潤回報為2救32.5鋸×佛13889芝.5/10鬧00=32瓦29萬元。勉(2)房地精產(chǎn)開發(fā)項目墳投資效益。豎按照市場掛挖牌價28萬訓元/畝土地詞價格測算,葬項目總銷售藥收入為17元6783萬游元,稅后利杰潤為205巡77萬元,姻稅后投資成猶本利潤率1稼5.4%,遼凈現(xiàn)值(1覆2%)陪6351.孝5萬元,內(nèi)植部收益率為陡15.71扮%,投資回博收期4.4萍2年。具體悔測算詳見《痛雁棲湖拼·啦山水苑可行壤性研究報告傅》。授7.3綜合摸開發(fā)項目經(jīng)碑濟效益測算覺整個雁棲湖賞綜合開發(fā)項遮目的經(jīng)濟效臂益體現(xiàn)在:亦耀江集團以跡25.26低萬元/畝(企13.5萬枯元/畝+1寬000長÷末85萬元/姑畝)土地成染本獲得10仰54畝土地吼(土地市場腹價格為28缺萬元/畝)補,從事房地所產(chǎn)開發(fā)獲得友的項目總的期經(jīng)濟收益??萃祮犴椖夸N售收膜入估算護(1)住宅壞銷售價格析考慮競爭性濟樓盤定價策糠略及市場供釣求關系,在模成本估算的化基礎上,預冶測價格走勢墾如下:伸表7.1腿銷售價格豪表券第1年銷售宴價格(元促/蒼m禮2脆)吸第2年銷售刪價格(元尖/偏m狐2愛)仗第3年銷售刻價格(元妄/添m壽2珍)裁第4年銷售內(nèi)價格(元爬/膛m亞2贊)海第5年銷售均價格(元耕/怨m瓦2杜)盞多層痕1900扭1950梳2000衡2050洋2100駕排屋肆2150肢2200脹2200瓣2250太2300府小高層、高剩層瓶2450針2500坐2550淹別墅伶2800福2850叔2900睜車庫課1300兄1350雕1350春1400聽1450挖(2)住宅柴銷售進程磁銷售進程安蓄排見表7.橋2扔表7.2杏銷售進程到表丙銷售進程頌第余1哲年朵第示2高年欠第泡3先年誼第柱4飽年門第取5奉年務占第一期施糕工面積的比膚例遷10%壁50%魚40%懷占第二期施德工面積的比刻例別10%悔50%雷40%軌占第三期施巧工面積的比槐例敏10%宮50%汽40%求根據(jù)上述銷宰售價格,假驚定所有戶型禁順利出售,掘回收的銷售鞭收入見下表陷,烏銷售進程與之資金回收逼見附表4。逝表7.3杠銷售收入饑回收表易總銷售收入刑17678狀3萬元婚其中:多層躺95805咐萬元疾排屋兩49405時萬元盟小高層、高紅層唇17941燦萬元礎別墅萌6812萬王元忘汽車庫嗓6820萬汁元調(diào)郊成本估算罩土地費用估堂算承以25酒.模26萬元/恭畝地價為測倍算基礎,另膏需交納3%輪交易稅,總客的土地成本惡為體27422和.7麗萬元。樓面動土地成本為擴325.2欠票元狡/秋㎡。還表7.4待土地款芬投入欠鐵順(單位:萬進元)這內(nèi)容余數(shù)量域價格爭總額述地價款(價忌)淺1054受畝嘉25.26礦萬完/際畝通26624榜交易稅影1054乳畝灰25.26倦萬途/廉畝文*0.03亭798.7粒合計導27422丟.7市(2)前期鄙工程費粒前期工程費盡按照建筑設醋計費鴉2款5斧元/損m唱2沫、土地勘探刃費2吧0稍萬元、景觀尋設計費5悶元/拴m猶2紀,工程施工要監(jiān)理費5顛元/蠅m青2親、三通一平秩費20元貓/卷m拔2寫、規(guī)費10毫8.25元阿/筒m新2容計算,總計刃為1371洽5萬元;分惰攤到建筑面孤積成本為辨鑼162.7董元奸/授m家2焰。維表7.5餓前期費用計金算依據(jù)表仙費用種類絮
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