房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例

房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例第一部分房屋登記官培訓(xùn)考核說(shuō)明

第二部分《房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例》考核范圍第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章

第四部分

《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解第五部分模擬試題第一頁(yè)，共三十六頁(yè)。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說(shuō)明

一、考核題型房屋登記官考核全部采取應(yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式進(jìn)行，有下列題型：（一）單項(xiàng)選擇題每題由1個(gè)題干、4個(gè)備選項(xiàng)組成，其中有1個(gè)為正確或最符合題意的選項(xiàng)。（二）多項(xiàng)選擇題每題由1個(gè)題干、5個(gè)備選項(xiàng)組成，其中有2～4個(gè)為個(gè)正確或符合題意的選項(xiàng)。（三）判斷題每題為一個(gè)陳述句。（四）綜合分析題每大題由案情和5個(gè)小題組成。每個(gè)小題由1個(gè)題干、4個(gè)備選項(xiàng)組成，有1～4個(gè)為正確或符合題意的選項(xiàng)。

第二頁(yè)，共三十六頁(yè)。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說(shuō)明二、考核題量房屋登記官每科考核時(shí)間為90分鐘，每科具體題量如下：（一）房地產(chǎn)登記制度與政策共80題，其中：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題共40題，每題限60秒內(nèi)完成；多項(xiàng)選擇題共20題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成。（二）房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例共60題，其中：多項(xiàng)選擇題共15題，每題限120秒內(nèi)完成；判斷題共20題，每題限30秒內(nèi)完成；綜合分析題共5大題，每大題各5小題，每大題限600秒完成。第三頁(yè)，共三十六頁(yè)。第一部分

房屋登記官培訓(xùn)考核說(shuō)明三、評(píng)分規(guī)則房屋登記官每科滿分為100分，各題型評(píng)分規(guī)則如下（一）單項(xiàng)選擇題，選擇正確每題得1分，錯(cuò)選、不選，不得分。（二）多項(xiàng)選擇題，全部選擇正確每題得2分；少選且選擇正確，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分；錯(cuò)選、不選，本題不得分。（三）判斷題，判斷正確得1分；不判斷不得分；判斷錯(cuò)誤扣1分，最多扣至本科目判斷題總分為0分。（四）綜合分析題，每小題全部選擇正確得2分；少選且選擇正確，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分；錯(cuò)選、不選，本小題不得分。第四頁(yè)，共三十六頁(yè)。第二部分《房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例》考核范圍一、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理辦》關(guān)于房屋登記的有關(guān)規(guī)定二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于房屋登記的有關(guān)規(guī)定三、《房屋登記辦法》

掌握：《房屋登記辦法》條款具體內(nèi)容及內(nèi)涵。

第五頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章一、房屋登記實(shí)務(wù)（一）所有權(quán)登記掌握：各類所有權(quán)登記的要求。（二）房屋抵押登記掌握：各類抵押登記的要求。（三）預(yù)告登記掌握：預(yù)告登記的要求。（四）地役權(quán)登記及其他登記掌握：地役權(quán)登記、異議登記、更正登記的要求。（五）集體土地范圍內(nèi)房屋登記掌握：集體土地范圍內(nèi)房屋登記的要求。（六）歷史遺留問(wèn)題、糾紛、訴訟及法律責(zé)任相關(guān)規(guī)定熟悉：歷史遺留問(wèn)題、糾紛、訴訟及法律責(zé)任相關(guān)規(guī)定。（七）協(xié)助執(zhí)行相關(guān)規(guī)定熟悉：房屋登記中各項(xiàng)協(xié)助執(zhí)行內(nèi)容、程序及效力規(guī)定。第六頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章二、房地產(chǎn)登記案例分析（一）行政案例1.房屋登記案件中民事與行政的交叉（P1）掌握：善意取得制度與房屋登記物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法律關(guān)系；善意取得制度在房屋登記中的法律適用。了解：房屋登記案件中的民事與行政法律關(guān)系。2.預(yù)告登記的實(shí)踐運(yùn)用（P22）掌握：預(yù)告登記的變更、注銷登記情形，單方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記的適用條件；預(yù)告登記的受理要件、辦件流程；預(yù)告登記與本登記的法律關(guān)系。3.更正登記的實(shí)踐運(yùn)用（P28）掌握：更正登記的法律規(guī)定和適用條件；掌握更正登記的受理要件、辦理流程；依申請(qǐng)的更正登記和依職權(quán)的更正登記的區(qū)別。4.異議登記的實(shí)踐運(yùn)用（P32）掌握：異議登記的法律規(guī)定和適用條件；異議登記的受理要件、辦理流程、對(duì)交易的效力以及消滅和注銷。5.集體土地上房屋登記的實(shí)踐（P36、P40）掌握：集體土地上房屋登記轉(zhuǎn)移登記的特殊規(guī)定。熟悉：集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記的房、地登記順序規(guī)定。第七頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章6.已預(yù)售房屋辦理在建工程抵押的特殊要求（P46）熟悉：在建工程抵押與商品房預(yù)售之間的關(guān)系及處理方式。7.土地抵押對(duì)房屋登記和預(yù)售的影響（P51）掌握：土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，預(yù)告商品房買受人辦理預(yù)告登記及轉(zhuǎn)移登記的處理方式。熟悉：已抵押土地與預(yù)售商品房的法律關(guān)系及處理程序，已抵押土地與房屋初始登記的法律關(guān)系，已抵押土地與房屋轉(zhuǎn)移登記的法律關(guān)系。8.房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易價(jià)格的審查義務(wù)實(shí)踐（P54）熟悉：申請(qǐng)人對(duì)房屋交易價(jià)格如實(shí)申報(bào)的義務(wù)；房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)交易價(jià)格的審查義務(wù)及法律責(zé)任。9.公證應(yīng)用于房屋登記的實(shí)踐（P56、P119）掌握：房屋登記中須經(jīng)公證的情形。熟悉：登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證書的審查責(zé)任，撤銷公證與房屋登記的法律關(guān)系10.境外法院的判決書適用于房屋登記的實(shí)踐（P59）掌握：境外裁判文書、公證書在境內(nèi)適用于房屋登記的程序性規(guī)定和處理方式。熟悉：香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)法院民事裁判文書適用于房屋登記的法律規(guī)定。第八頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章11.房屋翻建、改擴(kuò)建的登記類型（P109）掌握：翻建、改擴(kuò)建房屋登記類型的確定。12.禁止抵押物發(fā)生抵押登記的法律后果及處理方式（P122）掌握：可辦理抵押登記的抵押物范及禁止設(shè)定抵押的抵押物范圍。13.房改房登記的特殊規(guī)定及離婚財(cái)產(chǎn)分割中的房改房權(quán)屬處理規(guī)定（P146）掌握：房改房辦理房屋登記的特殊規(guī)定以及夫妻離婚后房改房登記程序。14.房產(chǎn)原始檔案、房屋登記簿的查詢規(guī)定（P150）掌握：登記簿查詢主體、可查詢、利用內(nèi)容及查詢要件，房產(chǎn)原始檔案資料的查詢主體、可查詢、利用內(nèi)容、方式及查詢要件。熟悉：房產(chǎn)原始檔案的查詢主體、查詢條件、可查詢范圍以及查詢程序。15解放前頒發(fā)的土地所有權(quán)狀應(yīng)用于現(xiàn)行登記的法律規(guī)定（P140）了解：我國(guó)房屋登記的歷史進(jìn)程、發(fā)展階段（P246），解放前舊政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的效力。第九頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章16.私房社會(huì)主義改造中自留房的所有權(quán)登記規(guī)定了解：解放后私房社會(huì)主義改造階段房地產(chǎn)登記制度的變革，私房社會(huì)主義改造階段房屋登記的主管部門、登記程序。（P161）17.解放前去臺(tái)人員房產(chǎn)發(fā)還和登記規(guī)定（P163）了解：解放前去臺(tái)人員房產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定以及房產(chǎn)發(fā)還和登記的程序。

第十頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章1.定金（P177）掌握：定金的概念和分類。2.定金罰則（P177）熟悉：定金罰則的適用。3.合同補(bǔ)充條款的簽訂（P179）熟悉：補(bǔ)充條款的簽訂原則。4.預(yù)約金（P181）熟悉：預(yù)約金的法律性質(zhì)。5.預(yù)定意向書（P182）掌握：預(yù)定意向書的概念和性質(zhì)。6.預(yù)訂意向書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件（P182）熟悉：預(yù)定意向書轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。7.商品房面積誤差（P183）熟悉：商品房面積誤差的處理原則。第十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章8.擅自改變結(jié)構(gòu)的認(rèn)定（P184）熟悉：擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、功能、朝向等，導(dǎo)致影響房屋功能實(shí)現(xiàn)的糾紛處理程序。9.虛假?gòu)V告（P184）了解：虛假?gòu)V告的認(rèn)定。10.逾期交房的違約責(zé)任（P186）熟悉：逾期交房的違約責(zé)任。11.物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則（P193）掌握：物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則。12.惡意串通的定義和法律后果（P194）熟悉：惡意串通的定義和法律后果。13.民事判決書、民事裁定書及民事調(diào)解書（P199）掌握：民事生效裁判法律文書的法律效力及物權(quán)取得時(shí)間的認(rèn)定，民事生效裁判對(duì)物權(quán)取得時(shí)間的認(rèn)定。第十二頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章14.互易（P202）熟悉：所有權(quán)互易與使用權(quán)互易的區(qū)別。15.解除合同（P204）熟悉：解除合同的法定事由。16.物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分（P234）掌握：物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分。17.夫妻共有財(cái)產(chǎn)（P208、P211）掌握：夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、范圍和具體類型，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。18.不動(dòng)產(chǎn)善意取得（P209）熟悉：不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念和構(gòu)成要件。19.抵押權(quán)與典權(quán)（P213）掌握：抵押權(quán)與典權(quán)的概念和特征。20.反擔(dān)保（P217）熟悉：反擔(dān)保的概念及特性。第十三頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章21.訴訟時(shí)效的中斷與中止（P220）了解：訴訟時(shí)效的中斷與中止。22.法律的溯及力（P221）熟悉：法律溯及力規(guī)則。23.在建工程抵押（P223）掌握：在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定。24.共有財(cái)產(chǎn)（P208、P224）掌握：共有財(cái)產(chǎn)抵押的規(guī)定。25.抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（P224）掌握：抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制。25.抵押房地產(chǎn)的出租、租賃和抵押的關(guān)系（P226）熟悉：房屋租賃和房屋抵押的關(guān)系。第十四頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章27.英美法按揭與預(yù)購(gòu)商品房抵押的區(qū)別（P231）了解：英美法按揭與預(yù)購(gòu)商品房抵押的區(qū)別。28.最高額抵押權(quán)（P242）掌握：最高額抵押權(quán)的概念和特征。29.保證期間（P232）熟悉：保證期間的概念和性質(zhì)。30.建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)（P235）掌握：建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人和善意購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)。第十五頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章31.公證效力公證與登記的區(qū)別（P247）熟悉：公證效力與登記的區(qū)別。32.繼承規(guī)定（P250）掌握：遺囑繼承與法定繼承的區(qū)分。熟悉：法定繼承、遺囑繼承、代位繼承和轉(zhuǎn)繼承的概念及構(gòu)成要件。了解：?jiǎn)适Ю^承權(quán)的法定情形。33.遺贈(zèng)、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議（P255）熟悉：遺贈(zèng)、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的概念和法律特征。34.無(wú)權(quán)處分（P253）掌握：無(wú)權(quán)處分的概念和認(rèn)定。35.合同生效（P253）熟悉：合同生效要件。第十六頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章36.買賣不破租賃原則以及承租人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（P259、262）熟悉：買賣不破租賃原則以及承租人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。37.車庫(kù)與車位（P267）掌握：車庫(kù)與車位的區(qū)別以及權(quán)利歸屬。38.建筑物區(qū)分所有權(quán)（P271、274）掌握：建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義、構(gòu)成。39.建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有共用部分的范圍及分?jǐn)傄?guī)則（P271、274）掌握：業(yè)主共有共用部分的范圍和面積分?jǐn)傄?guī)則。40.地役權(quán)與相鄰關(guān)系（P279、282）掌握：地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別。41.侵權(quán)行為（P283）掌握：侵權(quán)行為的概念和特征。

第十七頁(yè)，共三十六頁(yè)。第三部分《房屋登記辦法》第三章至第六章（三）執(zhí)行案例1.預(yù)查封（P288）掌握：預(yù)查封概念及情形，商品房預(yù)售合同備案和預(yù)告登記之間的法律關(guān)系（P327），預(yù)查封標(biāo)的與經(jīng)預(yù)售商品房合同備案房屋的法律關(guān)系，預(yù)查封標(biāo)的與經(jīng)預(yù)告登記房屋的法律關(guān)系，預(yù)查封與查封轉(zhuǎn)化程序性規(guī)定。2.輪候查封（P342）掌握：輪候查封的概念及適用情形，輪候查封的查封順位及效力規(guī)定，輪候查封的時(shí)限性規(guī)定。3.執(zhí)行標(biāo)的不明等不能協(xié)助執(zhí)行情形（P299）熟悉：不予受理執(zhí)行事宜的情形。了解：物權(quán)變動(dòng)原因證明文件無(wú)效的民事裁判法律文書能否直接作為啟動(dòng)撤銷登記的前提。第十八頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解一、新增內(nèi)容（一）建立了房屋登記簿制度登記簿確立房屋物權(quán)生效的臨界點(diǎn)房屋登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理（二）擴(kuò)大了登記客體范圍增加了集體土地范圍內(nèi)房屋登記增加了非房屋的其他建筑物和構(gòu)筑物的登記（三）增加了房屋登記的種類預(yù)告登記異議登記更正登記地役權(quán)登記豐富了不動(dòng)產(chǎn)登記形式（四）明確了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任第十九頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解二、第三章至第六章內(nèi)容框架（一）第三章國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記第30-81共52條共五節(jié)內(nèi)容第一節(jié)（30-41）所有權(quán)登記第二節(jié)（42-62）抵押權(quán)登記第三節(jié)（63-66）地役權(quán)登記第四節(jié)（67-73）預(yù)告登記第五節(jié)（73-81）其他登記（二）第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第82-90共9條主要規(guī)定初始登記申請(qǐng)人轉(zhuǎn)移登記的要求可抵押房產(chǎn)的規(guī)定第二十頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（三）第五章法律責(zé)任第91-93共3條主要規(guī)定申請(qǐng)人房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員（四）第六章附則第94-98共5條主要規(guī)定登記簿產(chǎn)權(quán)證規(guī)范統(tǒng)一可以登記的補(bǔ)充規(guī)定地方立法生效時(shí)間第二十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解三、國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記（一）所有權(quán)登記1、初始登記應(yīng)提交材料的一般規(guī)定：第三十條建設(shè)用地使用權(quán)證明建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明房屋已竣工的證明房屋測(cè)繪報(bào)告初始登記應(yīng)注意的地方因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，申請(qǐng)初始登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。辦理房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造房屋這一事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自行為成就時(shí)發(fā)生效力。第二十二頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（3）關(guān)于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定第三十一條物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。由誰(shuí)進(jìn)行登記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)利人是誰(shuí)：全體業(yè)主共有如何登記：在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明。第二十三頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解2、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)登記的情形：第三十二條。需要提交的材料：第三十三條。證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料：買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書、或者其他證明轉(zhuǎn)移的材料。特殊規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房屋，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)提交的特殊材料：抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書。34條因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者抵押權(quán)設(shè)立登記。35條第一款協(xié)助執(zhí)行的特殊規(guī)定：35條第二款。第二十四頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、變更登記申請(qǐng)登記的情形需提交的材料4、注銷登記申請(qǐng)登記的情形需提交的材料特殊規(guī)定：第40、41條第二十五頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（二）抵押權(quán)登記抵押權(quán)的概念抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人向債權(quán)人提供一定的財(cái)產(chǎn)以擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。第二十六頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解1、反擔(dān)保抵押登記反擔(dān)保又稱擔(dān)保之擔(dān)保。擔(dān)保法、物權(quán)法均有規(guī)定。物權(quán)法第171條第2款規(guī)定：第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保適用本法和其他法律規(guī)定。反擔(dān)保抵押權(quán)人的主體資格反擔(dān)保抵押登記提交的材料及操作2、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)怯洷举|(zhì)上不是典權(quán)登記，物權(quán)法已明確將典權(quán)排除在物權(quán)類型之外（物權(quán)法定原則），從物權(quán)理論上講，典權(quán)（我國(guó)臺(tái)灣）屬于用益物權(quán)的一種，但因其具有剝削色彩（不賣祖業(yè)的傳統(tǒng)）而漸歸衰落并最終被廢除。我國(guó)典當(dāng)行現(xiàn)在辦理的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)本質(zhì)上是房地產(chǎn)抵押。典權(quán)作為用益物權(quán)的一種，其權(quán)能體現(xiàn)為占有、使用、收益。現(xiàn)在的房地產(chǎn)抵押典當(dāng)均不具備上述三項(xiàng)權(quán)能。在辦理房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)怯洏I(yè)務(wù)時(shí)，適用抵押登記的一般性規(guī)定，但也應(yīng)遵守《典當(dāng)管理辦法》（商務(wù)部、公安部2005年第8號(hào)令）。涉及的主要條文有：第八條典當(dāng)行注冊(cè)資本最低限額為300萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的，注冊(cè)資本最低限額為500萬(wàn)元；從事財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)業(yè)務(wù)的，注冊(cè)資本最低限額為1000萬(wàn)元。第三十六條典當(dāng)期限由雙方約定，最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。第三十八條房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率不得超過(guò)當(dāng)金的27‰。第四十二條典當(dāng)行經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)和當(dāng)戶依法到有關(guān)部門先行辦理抵押登記，再辦理抵押典當(dāng)手續(xù)。第四十四條典當(dāng)行的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照下列比例進(jìn)行管理：（二）典當(dāng)行對(duì)同一法人或者自然人的典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本的25％。（五）典當(dāng)行財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本的50%。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)注冊(cè)資本。注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%。第二十七頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、公司資產(chǎn)為股東或其他個(gè)人擔(dān)保登記問(wèn)題擔(dān)保法司法解釋第四條明確規(guī)定，董事、經(jīng)理違反《公司法》第60條規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。舊公司法第60條規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或者以其他個(gè)人名義開立賬戶存儲(chǔ)。董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。”2006年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)公司法》修改了這一規(guī)定。第十六條“公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過(guò)規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過(guò)半數(shù)通過(guò)?！钡诙隧?yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（三）地役權(quán)的概念及特征1、地役權(quán)的概念不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)利用的效益而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)。為他人不動(dòng)產(chǎn)利用提供便利的不動(dòng)產(chǎn)叫供役地，而附有地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)屬他項(xiàng)權(quán)，既可以是土地，也可以是房屋。內(nèi)容由當(dāng)事人約定，目的是提高需役地的效益，可能二者均為土地，或均為房屋，也可能一為土地，一為房屋?！袄谩笔侵钢苯永?，但并不限于經(jīng)濟(jì)效益，可以是積極利用，也可以是消極利用（限制對(duì)方權(quán)利）。2、地役權(quán)的特征是存在于他人房地產(chǎn)之上的物權(quán)是為需役地人的效益而設(shè)的物權(quán)不以對(duì)供役地的占有為條件設(shè)立可以有償也可以無(wú)償內(nèi)容由當(dāng)事人自由約定，但不得以其他用益物權(quán)為內(nèi)容2、地役權(quán)的法律屬性從屬性。從屬于需役地所有權(quán)，不能獨(dú)立于房地產(chǎn)而發(fā)生或轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第164、165條。不可分性。物權(quán)法第166條。期限性。地役權(quán)依附于所有權(quán)存在，理論上講，所有權(quán)無(wú)期限，地役權(quán)也無(wú)期限。但所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，不能無(wú)限期限制所有權(quán)，因此有期限。物權(quán)法第161條。意思自治性。相容性。與其他他項(xiàng)權(quán)利，如地役權(quán)、抵押權(quán)可相容共存。第二十九頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解3、地役權(quán)的設(shè)立登記《物權(quán)法》第158條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。房屋登記辦法規(guī)定“可以申請(qǐng)”而非“應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)”。登記申請(qǐng)。地役權(quán)合同條款內(nèi)容。物權(quán)法第157條。其中前四項(xiàng)為必要條款（當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限），申請(qǐng)事項(xiàng)必含前四項(xiàng)，即登記申請(qǐng)書應(yīng)體現(xiàn)合同必要條款內(nèi)容，否則應(yīng)補(bǔ)正。合同的必要審查原則：（1）在后的地役權(quán)不能與在先的地役權(quán)沖突；（2）地役權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法，有可能約定不合法，如：①內(nèi)容與其他內(nèi)容相抵觸。如種莊稼，蓋房子（占有、使用、處分、收益）。②要有利用效益。廣告牌無(wú)需役地。③不違反法律法規(guī)規(guī)定。如住宅約定作為商業(yè)用途。記載于房屋登記簿的操作方法（1）房屋登記辦法第65條?！坝嘘P(guān)事項(xiàng)”是指物權(quán)法第157條前四項(xiàng)條款。通常需要摘抄記載，如不好歸納，可寫詳見合同。（2）兩個(gè)登記簿同時(shí)記載，不能同時(shí)，先記載于供役地（設(shè)立負(fù)擔(dān)）。第三十頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解4、地役權(quán)的變更單方申請(qǐng)：地役權(quán)人的姓名或者名稱發(fā)生變更，需役地和供役地編號(hào)、位置等自然狀況變化。雙方申請(qǐng)：內(nèi)容變更如利用目的和方法、期限和范圍5、地役權(quán)的轉(zhuǎn)移隨需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移為前提6、地役權(quán)的注銷地役權(quán)消滅的事由（1）合同被依法解除（2）期限屆滿（3）供役地被征收（4）混同（5）無(wú)存續(xù)必要（6）法定或地役權(quán)合同約定的解除條件成就（7）供役地或需役地滅失等原因而消滅申請(qǐng)?jiān)瓌t上地役權(quán)人單方申請(qǐng)協(xié)議解除應(yīng)雙方申請(qǐng)單方申請(qǐng)的情形：期限屆滿，供役地被征收，混同，供役地或需役地滅失。由登記機(jī)構(gòu)審查后辦理。如合同解除，無(wú)存在必要，應(yīng)要求提供對(duì)方當(dāng)事人書面同意或法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書方可。如地役權(quán)已消滅但地役權(quán)人不配合辦理注銷登記，供役地權(quán)利人可以申請(qǐng)更正登記，注銷不存在的負(fù)擔(dān)。第三十一頁(yè)，共三十六頁(yè)。第四部分《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解（四）預(yù)告登記1、預(yù)告登記概述預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。在登記上屬于預(yù)備登記，也稱提前登記，是在本登記（或終局登記）之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記。預(yù)告登記不具有終局的、確定的效力，針對(duì)的是將來(lái)會(huì)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而非已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。預(yù)告登記與商品房買賣合同備案的區(qū)別：（1）性質(zhì)不同。預(yù)告登記是物權(quán)法規(guī)定的民事制度，合同備案是房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理制度。（2）強(qiáng)制性不同。預(yù)告登記是當(dāng)事人約定才能辦理，合同備案是針對(duì)開發(fā)商的