公寓房地產項目營銷提案

廈杏公寓提案廈門大地新景一、市場趨勢

2007，廈門房地產業(yè)的發(fā)展在省內甚至全國日趨成熟，產品品質不斷提升。在市場占有率表現上，2006年廈門市場占有率前5名的企業(yè)合計市場占有率為17.74%，而2007年市場前5名的企業(yè)合計市場占有率為34%，廈門房地產市場集約化態(tài)勢已經形成。而廈門市場的集約化將會隨著房地產發(fā)展而更加深化，品牌開發(fā)商和實力開發(fā)商將成為市場的贏家。2007上半年房價上漲較快，下半年受房產新政影響，成交量呈下降趨勢，2007年商品房銷售面積376萬平方米，與2006年相比，價格上漲40%，交易量下降17%，價升量跌是廈門2007年房地產的一個重要現象。根據數據統計，2007年批準預售面積517萬平方米，而當年銷售面積為376萬平方米，供應量尚余143萬平方米，其中住宅剩余量為83萬平方米。進入10月份后，購房者進入觀望階段，而由于購房者的觀望也使開發(fā)商在競地上的熱情下降，土地拍賣從“火爆”到“冷清”，甚至出現流拍現象。結論從廈門房地長區(qū)域發(fā)展特點看，目前五緣灣，園博園和環(huán)東海域已成為廈門區(qū)域的熱點，區(qū)域市場運營日益成熟，廈門西部房地產發(fā)展迅速。二、區(qū)域特點在新一輪的城市化進程中，廈門各項關鍵性的發(fā)展戰(zhàn)略措施不斷出臺。其中最重要的便是，跳出海島格局，推進海灣戰(zhàn)略，即以廈門島為中心，以海灣為背景，沿東、西海域周邊展開，形成“城在海上、海在城中”和“一環(huán)數片、眾星拱月”的城市格局；其發(fā)展形式是把城市建設的重心從島內轉向島外海灣地區(qū)，促進廈門城市的全面升級。這一發(fā)展新戰(zhàn)略無疑將極大地提升、強化廈門作為海峽西岸重要中心城市的引擎功能，帶來巨大的發(fā)展良機。如今，沿灣造城運動正在廈門島內外火熱進行。島內五緣灣在政府高標準、高起點的全新規(guī)劃下迅速崛起；在島外，“三灣”整治同樣也是重頭戲。結論杏林灣、馬鑾灣正迎來發(fā)展的春天，雙灣環(huán)繞的杏林濱海板塊在這樣的歷史機遇下正呼之欲出。杏林展望一個崛起的海灣新城杏林大橋2008年7月開通開啟杏林新時代杏林經濟邁開歷史性的一步崛起中的海灣新城，未來的廈門副中心杏林房地產調查報告及分析經過半年調整的廈門樓市，隨著季節(jié)逐漸回暖，繼續(xù)持幣觀望，據市場最近數據分析統計，三月上旬持續(xù)兩周交易量小幅上漲。上周樓市活動依舊頻繁，杏林2手房市場略有上浮。總體上還是處于觀望狀態(tài)，總體成交比上一年下滑56％。競爭項目市場調研分析結論目前作為廈門一個重要工業(yè)區(qū)，小套房項目已經基本銷售完畢，給市場留下空白。市場需求過大，目前2手房市場中比較多人關注單身公寓的拋售。市場不景氣，導致觀望人多，拋房的投資客越來越多，市場出現滯銷狀態(tài)。項目swot分析項目概括：本案出于新源路西側，與廣興新城一路之隔，跟聚鑫廣場形成杏林最繁華的步行商業(yè)街項目已經竣工使用多年，目前較為嶄新。戶型單一，底下商業(yè)氛圍已經形成。優(yōu)勢（Strengthen）?位居新源路與廣興路黃金地段，?底層大型商場已經進駐及眾多商業(yè)，市場形成優(yōu)越成熟區(qū)域；?目前整個商業(yè)氛圍已經起來，出行和購物非常便利。

劣勢（Weakness）外墻已經有點陳舊，需要小面積整改，特別是排水管。項目三面是工廠，生活環(huán)境不太理想戶型較為單一，數量較大，會對尾盤銷售產生滯壓

機會點（Opportunity）?同地段樓盤中，價格偏低，有一定的價格優(yōu)勢；?周圍有較大的目標顧客群體，各工廠和小個體戶較多；?小戶型為主，消費者經濟上易于承受；?目前市場對該產品需求量較大；

障礙點（threaten)東西朝向的單位太多，影響消費者的購買選擇。消費趨勢向大盤和向北郊發(fā)展；部分目標客戶，已在市區(qū)和近郊購置物業(yè)。

作為2手房銷售對客戶心理產生抵觸。結論項目所處地段決定了它的售價相對較低，而傳統社區(qū)樓盤的目標客戶群往往較狹小，主要以本區(qū)域和周邊區(qū)域為主，加上樓盤規(guī)模不大等綜合因素，決定了樓盤銷售具有一定的“惰性”；因此在全新上市推廣中，必須給樓盤賦予獨特的概念，并以單一、精準的主題訴求，配合實效的市場推廣，使樓盤脫穎而出，實現強勢銷售。項目定任位分析本案是針陰對精細化板即高品質久、價格低的市場精移心開發(fā)的綠，為滿足拐于追求傳產統生活文恥化氛圍和帆現代都市食生活節(jié)奏細相結合的腔消費者所允量造，使洗其能成為徐具有濃郁貸文化和現班代新氣息躍相融合的翅住宅精品瞇，是城區(qū)喬的現代生覆活社區(qū)典蔽范。案名－－另秀舍◎可以結合開發(fā)訴商名稱，疫塑造開發(fā)央品牌，為甜之后開發(fā)飯項目做鋪續(xù)墊；◎“秀”斯代表著止一種清陡新、親歷和、愉秩快的觸狼覺，塑升造心靈煌承放的貍家；◎“舍”究，寓意娛于家的治感覺，中迎合在袋外打拼猾的成功咳人士對吳家的渴墓望。輔助案名青國青城海灣名筑柏林春飄天陽光小筑尚都萬佳美聚第項目的爆溝通主樂題都市生活扣自陷己作主項目溝通昆主題的含繪義具備高品扶質的生活宰配套環(huán)境細，一切到缺位，因此宰居住于此貸足以值得役自豪，也寬是消費者瓦心目中的漲現代都市憂生活社區(qū)充分反映饑新城區(qū)區(qū)愧域的地位客，強化新算都市主義祝生活觀，寨給消費者更一種“物弦超所值”熱的感覺項目推溜廣策略1、推廣挖目標A、為羽樓盤正旅式公開轎銷售做霧好必要嗚和詳盡型的準備姓。B、進燈行入市蛾前的信撤息預告拿，預熱岡市場，未“短覆、平、均快”售厘罄。C、展示孩一個成熟彈、穩(wěn)健和斥專業(yè)的開交發(fā)商形象價和現代時窄尚社區(qū)形本象。2、推乎進思路幟與策略第一階段和、入市期先期造竄勢，炒調熱地塊第二階街段、強鄭銷期瞄準客望戶，全磚力收網第三階議段、促孕銷期尾盤促銷沫，圓滿謝鹽幕入市階段市場形態(tài)奧：項目面讓世在即咳，前期喚雖已有井周密的籠市場調糾查作為據操盤基攏礎，但市場累動向未次明，一筐切充滿雞變數階段目標新：涉世之初舒，迅速樹搶立工地形修象和小區(qū)立形象，以嫌陽光之旅濃形象包裝熔為主，基抬本落實售毛樓前的各駝項準備工神作；并采嘗用接觸性帖策略以創(chuàng)杏意廣告和布軟文炒作遲切入市場衫。工作內弟容：1、廣告騰策略制定私；敲2、VI烏手冊的編棗制與制作市；矩3、工地經形象墻包習裝；４、宣傳忠折頁的規(guī)段劃、撰文胸、設計與拐制作；５、售樓生資料的設啦計與制作屆，包括戶屬型平面圖惰；６、軟硬艇廣告、戶晉外、引導揚旗。入市前付廣告媒較體組合入市前的裳廣告媒體亮組合應以軟戶外廣告席和現場形貫象包裝為屯主，配合主題啄宣傳活動抽及相應的歷報紙廣告趟和軟性新降聞?！驊敉鈴V告止：項目處粉戶外看板欠，以形象印宣傳為主何，兼做導蔑示牌；工禁地圍墻、腳現場整修蠅路況等?！驁蠹?、恰雜志廣江告：包諸括主題似以下活供動的策吳劃、軟意性新聞炎報導、獎專欄開散辟及以代形象廣怠告為主曲的硬性吧廣告。媒體選蕉擇：以鞭為報紙趴、廣播右為主、樸戶外為例輔。入市前現纖場包裝現場賣紙場目標永：◎營造銷售梯氣氛，給吹買家強烈研的銷售感裳染力；◎突出項考目的主釋賣點，彼體現項勁目與眾威不同的腔風格山與個性蒸；◎展示鮮明顯的項目形索象和開發(fā)雞商的專業(yè)旺規(guī)范形象新，以增情強客戶購辣買信心。高素質綠專業(yè)服昨務的售從樓處◎支撐理摟由：“駛百聞不太如一見柜”是消撒費者消按費決策使的關鍵攻所在◎直觀印門象：出調位而不禮失平易百。◎策略：展版的勺制作、瞞贈品的羊發(fā)放、典樣板間畏并規(guī)格纏標牌、滿外場路吸旗的渲站染、室鳥內背景晉音樂、桌光線的栽關注、早力求營嬌造輕松泡、愜意僅的咨詢種氛圍，費統一銷書售人員酬著裝、太行為舉千止。入市前公宗關策略◎

可利鈴用傳統活耕動；

◎舊報紙新食聞發(fā)布會垃；

◎暮舉辦開耐盤慶典，騰提升物業(yè)貼檔次及影醬響力；欄◎

參加蟲各媒體組問織團購車薦看樓活動熄……強銷階捉段廣告目標仇：營造現場楚氣氛，制怕造搶購狀拾態(tài)，增強建客戶購買灣信心。工作內容紐奉：1、發(fā)布開威盤及活慕動信息敲;2、禮品設計昆，配合銷埋售現場活轉動等相關圍事項；促銷期廣告目標組：將留尾踐戶型售罄悠，圓滿結算盤工作內漆容：結蟻合銷售把促銷策砍略，達甜到圓滿糠售罄媒體選擇不：廈門日報、海峽導厘報、短信。媒介計劃入市前期達至最頂大范圍華的到達芬率強銷期讓目標消腰費者了解奪關注，使蠻之進入他逼們的選購妙名單，并稈促成銷售促銷期盡快觸成弱目標消費塔者購買欲焦望秀稿展示謝謝榮！謝