某區(qū)域商業(yè)市場方法及案例

附件1：區(qū)域商業(yè)市場研究4/29/2023調(diào)研內(nèi)容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場研究返回主報告區(qū)域市場研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調(diào)研范圍考慮本項目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項目特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本項目區(qū)域市場環(huán)境重點核心區(qū)域為：東至東二環(huán)；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內(nèi)大街本案D項目周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號線預(yù)計明年開通，將為本項目帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本項目，為本項目塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場情況區(qū)域內(nèi)停車場數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氛圍，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場研究——區(qū)域消費能力研究區(qū)域消費人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對較低；常住人口素質(zhì)相對較低，消費力較弱2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機關(guān)，國家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費能力3.流動消費群該部分消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區(qū)域內(nèi)工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。區(qū)域消費支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項商品與娛樂服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計年鑒區(qū)域內(nèi)居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。區(qū)域黨政機關(guān)分布國務(wù)院發(fā)展研究中心中華醫(yī)學(xué)會國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會治金機關(guān)服務(wù)局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機關(guān)服務(wù)局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局國家廣播電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市發(fā)展研究會東城區(qū)商會外交部機關(guān)及駐外機構(gòu)服務(wù)中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局進出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機關(guān)云集，主要為出入境、新聞出版、稅務(wù)、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會計函授學(xué)校東城分校禮士胡同小學(xué)北京市第166中學(xué)史家胡同小學(xué)燈市口小學(xué)北京市外國語學(xué)校正綱藝術(shù)實驗學(xué)校北京景山學(xué)校北京市東城區(qū)體育運動學(xué)校分校北京市二十五中學(xué)東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學(xué)分校北京印刷職工中等專業(yè)學(xué)校北京市東城區(qū)藍海文化藝術(shù)學(xué)校中央教育研究中心實驗學(xué)校北京市第一聾人學(xué)校燕京文化?？茖W(xué)校區(qū)域中小學(xué)校繁多，且不乏知名的重點學(xué)校。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域消費能力總結(jié)區(qū)域消費能力總結(jié)類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學(xué)購買；外埠商人、機關(guān)高級人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務(wù)宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關(guān)（32個）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機構(gòu)13個；中小學(xué)14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓(xùn)類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區(qū)域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。區(qū)域市場研究——區(qū)域商業(yè)市場研究隆福大廈菜市場項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽門內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類時尚類文教類本項目項目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商殿業(yè)經(jīng)營卡狀況、度消費人壇群分析區(qū)域整體亡商業(yè)經(jīng)營半狀況一般鏟，目標(biāo)客絹戶群消費令力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力東四北大壺街租金分續(xù)析道路東側(cè)龜，由北向鎮(zhèn)南序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北念大街租黃金分析序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業(yè)態(tài)單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西怠側(cè)，由紐奉北向南東四北大脾街街鋪租懼金在10喉~50萬與/年不等曲，街鋪面壓積在10浪~300壓平方米之鹿間，平均儀日租金為叉8.3元每/天/平嬸方米。區(qū)域商巡壽業(yè)市場貍小結(jié)返回區(qū)域商業(yè)禾缺乏統(tǒng)一馬規(guī)劃，商禁業(yè)業(yè)態(tài)混甘雜；以餐飲和婦服裝服飾國兩大類為軟主；區(qū)域商業(yè)查經(jīng)營檔次霉以中、低冠檔為主；區(qū)域商磁業(yè)經(jīng)營您狀況一蓮般，客拜戶群消險費力偏饒低；單鋪面積事在10~鵲300平方米蕩之間；各商業(yè)街孤商鋪租金月差異較大區(qū)域內(nèi)各噸商業(yè)片區(qū)乒驅(qū)動因素許分析1.時尚鎖商業(yè)街驅(qū)獅動引擎—奴—電影院電影院時尚青施年時尚的鋪服裝服謀飾2.日常消費強商業(yè)驅(qū)動競引擎——朝內(nèi)菜知市場朝內(nèi)菜沒市場日常居獅民日常消握費業(yè)態(tài)3.中高端商緣瑞業(yè)驅(qū)動引它擎——品牌店、策高檔的美投容美發(fā)美容美塘發(fā)及品充牌店孟銀街中高檔忠的消費沫群體返回明清年急間二十世篩紀(jì)五、申六十年刺代八十年代冒末九十年那代初九三年至恩本世紀(jì)初現(xiàn)狀隆福寺貝商業(yè)步強行街發(fā)落展回顧明代三獄禪并駐君的寺院率、京師任著名大繪廟會：新東廟；省“隆福魚寺，每件逢月九壩、十有不廟市，巷古玩字帥畫，風(fēng)映味小吃但，花鳥痕魚蟲，棗為諸市產(chǎn)之冠”柜。寺廟經(jīng)劉濟起源東四市人套民廣場建脖立，廟址涌改成大型項百貨商場謀，有回民衣漢民兩個疾小吃攤?cè)簱p起，逐漸摘盛興，演搜變成隆福譯寺小吃店快，并且成拔為北京小刺吃業(yè)的精桶華。民俗文赴化商業(yè)陵街寺廟建謊筑蕩然樸無存，破蓋起高制八層的廳隆福寺黨大廈：堂當(dāng)時第溫一家擁摧有中央歇空調(diào)和黎自動扶熔梯的商凱場，主挑要以批路發(fā)為主彩，五金豪受到青蜜睞。京城最火卸爆商圈之使一曾經(jīng)多娃次進行歐轉(zhuǎn)型，烈服裝、臉數(shù)碼等腹，但均抄告失敗特，經(jīng)營桌每況愈豬下，隆桌福商圈蹤蝶日益衰繁落。多次轉(zhuǎn)型日益衰落以娃哈驕哈、長悼虹影院燥為代表進的高檔淹食府、暗娛樂場堵所與傳字統(tǒng)民俗房誠文化并危存。娛樂、抗零售混雪雜目標(biāo)客群