杭州蕭山某商業(yè)街商業(yè)定位初探

蕭山****商業(yè)定位初探呈送：****有限公司撰寫：****房地產投資咨詢有限公司日期：二零零肆年十一月CONTENTS目錄：02宏觀市場分析06項目總體方案15商業(yè)用房分區(qū)定位24各業(yè)態(tài)商家對建筑物的特殊要求29商業(yè)招商模式30蕭山****之營銷思路34商業(yè)對地產的作用43結言1一、綜合概述

2002年，浙江省國民經濟繼續(xù)保持較快增長。初步測算，全省實現國內生產總值7670億元，按可比價格計算，比上年增長12.3%。其中第一產業(yè)增加值680億元，增長3.3%；第二產業(yè)增加值3925億元，增長13.3%；第三產業(yè)增加值3065億元，增長13.4%。第一、二、三產業(yè)在國內生產總值的比例由上年的9.8:51.8:38.4變?yōu)?.8:51.2:40.0，第三產業(yè)增加值占GDP的比重首次達到40%。國內生產總值構成中，公有制經濟增加值為3605億元，占GDP的比重為47%，比上年下降1.6個百分點；非公有制增加值為4065億元，占GDP的比重為53%，比上年上升1.6個百分點，其中個私經濟增加值為3450億元，占GDP的比重為45%，比上年上升1.6個百分點。全省人均國內生產總值為16570元，比上年增長11.7%。

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指標單位本季累計比去年同期增長%全省億元-1950.0013.3杭州市億元-399.1614.2寧波市億元-354.2614.3溫州市億元-227.5013.4嘉興市億元-167.5815.9蕭山市億元-92.7514.0紹興市億元-230.0414.4金華市億元-161.6714.3衢州市億元-31.9913.6舟山市億元-48.8017.8臺州市億元

-194.3814.9麗水市億元-47.3513.62002年浙江省各市GDP數據投資結構繼續(xù)改善，第三產業(yè)投資迅猛發(fā)展。在基本建設和更新改造投資中，第一、二、三產業(yè)分別投資50.9億元、521.4億元、968.5億元，與上年相比，分別增長1.5%26.2%、15.9%，占基建和更改投資的比重分別為3.3%、33.8%和62.9%。房地產開發(fā)投資繼續(xù)快速增長。2002年浙江省房地產開發(fā)投資達724.4億元，占同期全社會固定資產投資的20.9%，比上年增長35.1%。3蕭山區(qū)綜合經濟實力不斷增強。2003年全區(qū)實現生產總值（GDP）410億元，比上年增長22.0％，完成年度計劃的105.7%。其中第三產業(yè)實現增加值133.2億元，比上年增長22.2％，完成年度計劃的105.7%。三次產業(yè)增加值占生產總值比重依次為7.0％、60.5％和32.5％。人均生產總值達到35544元，比上年增長21.4%，折4298美元。全區(qū)完成財政總收入43.68億元，比上年增長31.6％，其中地方財政收入20.83億元，增長42.9％，完成年度計劃的120.4%。432.5%60.5%7%浙江省代表城市GDP與第三產業(yè)比51.完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機；2.以滿足整體定位為前提，采用分區(qū)經營，業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協調統一（Trade-Mix)；3.穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4.考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍；5.體現社區(qū)商業(yè)中心主題，服務于社區(qū)及周邊區(qū)域；6.借助鄰近杭州市區(qū)的立體交通優(yōu)勢及強大的人氣聚集力，保障整體定位的可實現性。

商鋪業(yè)態(tài)定位依據6****商業(yè)項目總體方案

++社區(qū)型商業(yè)時尚風情街酒店式服務公寓、商住7實行業(yè)態(tài)分區(qū)錯位經營、充分發(fā)揮商業(yè)互補功效

實現住宅、商業(yè)滿盤皆贏。89如何營造一個高品位又具影響力的生活社區(qū)，將是本案定位的核心。**建議將酒店式公寓與綜合商務樓形成本案標志性區(qū)域以此提升整個****的整體檔次，從而起到一個帶動整體的作用。

****商業(yè)示意圖：概述：市場調研表明：隨著蕭山行政中心的北移，經濟、金融、文化逐步向****周邊集聚。項目商鋪定位策略

①項目的開發(fā)原則與思路

充分考慮本案臨街商業(yè)與本案休閑商業(yè)的有機整合，既保證發(fā)展商的開發(fā)利益，又要確保社區(qū)商業(yè)區(qū)域與休閑風情商業(yè)區(qū)的協同運作。

充分考慮本項目所處商圈的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本項目在該區(qū)域中的核心競爭力。

以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提。以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。

10休閑風情街****振寧路

規(guī)劃中道路市

心路綜合大樓加油站機場路酒店式公寓社區(qū)商業(yè)超級市場休閑風情街11****總體布局示意圖：總體方案：業(yè)態(tài)錯位經營：1、超市及社區(qū)性商業(yè)為主區(qū)域，目標客戶：本社區(qū)及周邊居民（大眾化）建議案名：“**廣場”2、休閑時尚風情街，目標客戶：酒店式公寓、寫字樓、本社區(qū)及周邊居民（中高檔休閑類）建議案名：“**廣場”****振寧路

規(guī)劃中道路市

心路綜合大樓加油站機場路酒店式公寓社區(qū)商業(yè)休閑風情街超級市場****商業(yè)用房分區(qū)圖：說明：18847平方米的商業(yè)用房散落于****的兩邊，由于缺乏集中效應而未能成市。長廊式的沿街商業(yè)用房因為難以形成集中、互動，因此在業(yè)態(tài)定位以及今后的招商定位上，**建議按分區(qū)組團進行劃分。建議：以****酒店式公寓、綜合大樓為本次商業(yè)用房的定位核心，以帶動步行內街，并向兩側延伸。為了今后招商的順利進行，**建議將18847平方米商業(yè)用房按不同專題劃分為ABCD組團，讓各塊間能獨自發(fā)揮作用。12B區(qū)A區(qū)C區(qū)D區(qū)二層會所部分由于餐飲業(yè)態(tài)在此次商業(yè)定位中所占的比重較為突出，且該業(yè)態(tài)在實際的操作中因此有必要將其提一下。背景資料：蕭山面向市民的大眾餐飲過去主要集中在市心中路、人民路一帶，那里提供寬敞的停車場和良好的就餐環(huán)境，激發(fā)了大眾化的消費欲望。但隨著新的商業(yè)中心形成后，這里成了新興經營餐飲業(yè)的寶地。凱旋門大酒店捷足先登，搶占黃金地段，融購物、休閑、餐飲為一體的新商業(yè)中心，人潮涌動，人氣較旺，加上有良好的停車環(huán)境和商業(yè)氛圍，是一個很適合開大眾酒店的黃金地段。

根據我司市場調研在蕭山市場其他購物已趨飽和；以及蕭山市民的消費習性的市場分析，餐飲突現端倪之時，諸多大酒店的相繼登場，使蕭山大眾餐飲中心從原來的市中心開始向四周擴散，酒店開始爭搶黃金地盤，使得餐飲業(yè)競爭進入戰(zhàn)國時代。

蕭山餐飲商家實景蕭山餐飲1314****商業(yè)用房區(qū)定位：A說明：由于地處市心路、振寧路的街角，地理優(yōu)勢不言而喻。此塊商業(yè)用房是本次定位的核心，以酒店式公寓、商業(yè)綜合樓和步行商業(yè)街為中心，以時尚餐飲為主導，兩者間形成互動。集餐飲、時尚潮流、休閑娛樂為一體的****風情街，人流涌動的商業(yè)氛圍促使我們將A塊組團定位為餐飲、時尚服飾為主、咖啡、茶點為附的業(yè)態(tài)。由于與酒店式公寓相對應，在此不排除在綜合商務樓裙房設立中西式的小型休閑餐飲、咖啡吧，兩者相呼應，共同成市。步行內街參考圖示A1區(qū)“**廣場”

A區(qū)成功社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)參考圖示定位理由：“民以食為天！”隨著今后周邊各類社區(qū)、商務樓的建造落成，消費群體成熟且購買能力強，在區(qū)域需要這一業(yè)態(tài)的時候，市場產生了空白點。在餐飲業(yè)態(tài)的業(yè)種分布上，**建議大型主題特色餐飲應安排放置于會所的一、二層，商家以品牌和特色餐飲為最佳；沿街商鋪以蕭山當地較為知名，且口碑佳者為主，另外在招商上可以引進國內知名商家，由此類商戶沿街駐場，不僅能吸引消費群體，而且能拉高后續(xù)進駐商家的租金。風情街的沿街，按單獨鋪位向外租售的方式。經營以咖啡、休閑餐廳為主。在A區(qū)的餐飲招商中，我們認為是綜合性的統一體，因為不管是中餐還是西餐，也不管是正餐還是快餐，而且還包含咖啡和茶點的餐飲組合，他們各自有自己的消費群體，不但在經營的業(yè)種上，還是經營的風格上，都不會產生業(yè)態(tài)功能上的重復和矛盾。與此相反，我們倒是認為這樣的功能定位有利于****的餐飲在市心北路乃至整個蕭山餐飲市場占有一席之地。商業(yè)參考圖15**推薦A區(qū)定位客戶咖啡shop：上島、真鍋、Ginocafe、simplycafé特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、樂美頌會所、sohopub、bourbonstreet主題店：避風塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊禮品文具：大禾、雅家時尚、蘇佩琦精品飾物：黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時尚服飾：lee、G2000、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴

（禮品文具）SWAROVSKI（主題店）仙蹤林茶房

（特色酒吧）樂美頌會所（咖啡shop）Simplycafé

16世家屋郎德家飾櫻花衛(wèi)廚湯美思家居**推薦A1區(qū)定位客戶17**建議在日后的招商中剔除品牌雜、口碑差的租戶，同時將諸如立邦漆個性配色中心、TOTO衛(wèi)浴、諾貝爾磁磚專賣招入。鋪面的層高、進深與面寬建議建議層高進深與面寬注備底層部分層高為5.8米面寬設計在4-8米進深設計在8-16米左右越是高檔的商業(yè)中心其公共空間就會越多，比如中心廣場、走廊、通道、寬敞的休息區(qū)、局部挑空空間等。使用率低是為了營造一種輕松、舒適的購物環(huán)境。商鋪的進深與門面的最佳比例為2：1

高于3：1以后，商鋪價值將隨之降低。***別*商業(yè)超用房旁區(qū)定胞位：B說明：B塊地緊敬鄰***落*市心路武正門和商尖業(yè)步行街短，從地理百位置和消壤費人流量釋上應搶占小先機，可攻作為小區(qū)型的門戶商迅鋪，**披建議客戶叮定位以*什***的能入住群體椅為主，招偵商側重日脂常生活必穴需品為主日，裙房首光部的物業(yè)銹一、二層咸（建議設盜計為總面五積600愛0平方米懂左右；以尸3000斷平方米/允層計，建斤筑形態(tài)以艙近似長方挨形為佳）動，招一家束中型超市狠如：上海孕華聯。為右了不至于窩同其他商哨業(yè)發(fā)生“拘撞車”，偉招商業(yè)態(tài)各組合可以獨是：超市、美糾容美發(fā)、懼藥房、柯被達沖印、融連鎖干洗菊、寵物商份店、美亞允音像、票僚務、家政腦、銀行、余郵局、工郊藝禮品、燒智慧鳥玩杰具出租、灘鐘表眼鏡贏、凈水供壯應、面包程房等等社嬌區(qū)型商業(yè)寺為主導。18超市市心路商鋪實景“**廣場”

****毛商業(yè)用房肥區(qū)二層種會所部分歲定位：B說明：B塊地二柏層會所部需分緊鄰*罰***商愛業(yè)步行街姥，從地理芬位置和消翁費人流量齡上應搶占編先機，可穗作為小區(qū)程的門戶，吧**建議齡客戶定位這以***歡*的入住掉群體以及劑蕭山市民跟為主，招駐商側重大園中型特色喝餐飲為主述，裙房底島部的物業(yè)捉以B地塊蔽定位為原決則，以社屢區(qū)型商業(yè)潔為主導。在商家的架招租上，傲側重以特啞色餐飲為燈主，只要單品牌形象冊、推廣方雪式得當，陰不排除火盞鍋、烤肉句類餐飲。由于面積峽體量較大風，為招商寇業(yè)績顯著咸，可以多柱考慮一些泊大面積租憶戶。各類會所效果圖“**廣場”

二層會所**推薦有B區(qū)定位劈燕客戶美容、抬美發(fā)：蒂凡尼形包象設計中榆心、美麗跳田園護膚行美容中心憤、王壘形象惠設計中心餐、自然美斑護膚美發(fā)墾中心、思妍麗叢護膚美容牌中心藥熔店：萬壽堂表藥店、蕩錦江大村藥房、爆長徽藥據房、雷舅允上國蜜藥公司、寶艇之林藥奇店干洗核店：正章干洗款、福奈特跪干洗、百亮立干洗、踐陽光干洗郵局下銀行：中國郵政腦、中國銀閘行、交通密銀行、工術商銀行沖配印新店：柯達、霸富士、睜快圖美超朝市美：上海華聯昨、易初蓮謎花19（藥店）人壽堂藥店（沖印店）柯達（美容、美發(fā)）美麗田園護膚美容中心（超市）上海華聯**推薦派B區(qū)二層申會所部分牧餐飲定位發(fā)客戶沈記靚湯粗菜館

上海人家

譚火鍋多利川菜館鮮墻房****帶商業(yè)用房恐區(qū)定位秘：C說明鍛：在C區(qū)的腥商業(yè)定位愧上，我們漿認為休閑追餐飲的業(yè)幫態(tài)布局可踩行性高。今后周易邊小區(qū)戶、酒店樓、綜合欲商務樓繳的消費院群體足威以能夠章支撐。**建議坊在尚未租窩售的前提緊下，將底搶樓建成框辯架結構有呀利于分割堆，招商上扮以中小型育休閑餐飲派入駐為佳植。20市心路、人民場路商鋪實景C區(qū)底層1-2F21**推薦烈C區(qū)定位征客戶：避風塘上島咖啡麥當勞白樺林酒逃吧***輸*商業(yè)煉用房醫(yī)區(qū)定辜位：D說明：D塊商業(yè)等用房的業(yè)桌態(tài)從某種鐘意義上就稼可定義為練是A塊的壓演化和延透伸，成為培提高項目鵝整體品質牽的亮點。小戶型酒逼店式服務酒店式跌服務公俗寓是用濫酒店式拜管理服層務作為打主要賣牙點和優(yōu)邀勢的小憂戶型品歲種。物業(yè)公娘司提供造酒店管變理服務從近期并的酒店頭式服務兵公寓來伯看，一茫部分的申酒店式的服務公凝寓是以稱物業(yè)管路理公司渣來提供諷酒店式膨服務的著。**公司辦提供酒店匪管理服務另外還有循一些則是杜由開發(fā)商復自己建立尊酒店管理焰公司進行朗管理。引進酒店嗽管理公司著提供管理級服務第三類是購請已經發(fā)蹄展很成熟笑的酒店管智理集團來州進行管理顆，此類中熟既有國內放的也有國詞外的，現愧在檔次比共較高的是褲國際酒店躍管理集團創(chuàng)。22酒店式公寓效果圖根據我續(xù)們長期當來跟客驢戶的溝瞎通，對庭各業(yè)態(tài)拍的基本凡要求也重了然于息心，現連羅列部象分供招臺商參考線：咖啡sh肉op客戶儉一般要求慨建筑面積墻在100懇-200徒㎡；裝修指標準較高特色酒繪吧一般奧要求建旗筑面積娃在10黃0-3器00㎡隔。美容、美劉發(fā)客戶一柄般要求建歡筑面積在胡200㎡鹿左右。郵局銀行傭客戶一般志要求建筑淡面積在1殲00～3塞00㎡；躲擁有獨立位進出口。以上客戶狂租期要求野較長，一工般在5年以上干洗店誕客戶一贊般要求融建筑面返積在1遺50㎡蛇左右；分要求店城鋪靠近滅居民區(qū)趴，人流澆量要求滾較高。藥店客刺戶一般伙要求建密筑面積倉在10歪0～2仇00㎡柔左右。沖印店煩客戶一斥般要求軋建筑面裕積在1丙00㎡影左右休閑運侄動服飾盡客戶一量般面積某要求在謠60-也100女㎡；要盆求層高蘆3.3應米以上晚；門面吉寬度6怎米以上討；lo題go位腫置最好陰在門頭鐘正上方攤，或其稻它醒目蠟位置；燒周邊品檔牌最好互為同類輝型服裝迎；免租慨裝修期負一般在望15天臘到一個桂月左右刃；租期都在尺3年以上；期望的捉物業(yè)管理嬸公司最好的為境外公防司；要求男層面為一銀層；休閑餐屑飲客戶亞一般需摩要建筑倆面積7環(huán)00-診800掃㎡時，沾當需要矛建筑面儲積15氣00-例200點0㎡時則，能承騙受的租肥金相對柄較低；抱煤氣容砌量要求攝在30穿km3儉以上;那電容量爹要求3現0KW嫁以上；況上水管喜直徑需烈大于兩書寸；同圓時需排偉污下水透管；需登要預留漠隔油池皺位置；泳需要有虛排煙通豪道；對房誠大型客碰戶需要牌提供直硬接上二掩樓的專元用通道波式電梯槍。各業(yè)態(tài)商搶家對建筑嶼物的特殊洪要求23賣場對建筑物的要求

水：進水、排水200t/d、電：4000KVA(雙電源）以上、煤氣：200m3/h、電話：30條以上，至少一條DDN

其他市政設施

11附近5-10輛以上公交車，主交通干道

不少于4車道

103km范圍內10-25萬，5km范圍25-50萬

周邊人口狀況

9專用停車位最低不少于300臺

停車位要求

8賣場為兩層時需3部，不得少于2部

貨梯

7賣場為兩層時需2部自動坡道

自動扶梯

6賣場部分：750--1000kg/m2

收貨區(qū)部分：1500--3000kg/m2

5不小于10*8m

柱距

4未裝修：6—8m

已裝修：4.8—6.5m

3長方形或近似長方形

地塊形狀

2約6000--20000m2

面積

1

要求

內容

序號

樓層高度

地板承重

交通狀況注：以上蒸主要是指煩中型超市臨與大賣場偷的要求24定位依艦據服務性服務于螺本小區(qū)合業(yè)主及變周邊社慰區(qū)居民書、服務亮于購物度客戶稀缺性項目周砍邊缺乏諒中檔休紛閑餐飲撇及娛樂壇場所，醒存在較哭大的需額求群體一站式作為社區(qū)確及商業(yè)中簡心的重要四配套，實鏈現一站式從服務匹配性與中高位檔住宅哲區(qū)“十前全生活祖”相匹拾配，與尸商業(yè)業(yè)餓態(tài)的定辮位相匹滲配充沛性未來的社區(qū)商業(yè)怨中心將為各翁類商業(yè)肯帶來充學分客流利潤性提供多層游次的商業(yè)缸娛樂配套逮服務，滿混足不同消倆費者的需寬求，以實糕現開發(fā)商墊利潤最大化25從商業(yè)斗形態(tài)上假，**搞**商旺業(yè)內部大的經營耀屬于社揭區(qū)性小蘋型SH懂OPP熄ING省MA靜LL的越概念。愧應該說煮，這種掌新興的辛商業(yè)形龍態(tài)比較射能夠得熄到蕭山鴨市民的址認可和疼青睞，朽但經過有市場調辱研發(fā)現櫻，蕭山園此類商患場的經品營未能善發(fā)揮到數極至。究其原賤因，商源場內的貝經營格章局呈現豆出的雜這亂無章充是根本儲。中庭來擺放的披各種雜甜物難以相讓人產爺生購物法即娛樂衛(wèi)的感覺顏。這些影顧響經營黑的小細如節(jié)，在福今后招瓦商及經熔營管理合中值得掘我們將腹其重視責?，F有商勸業(yè)廣場殲中庭現有商刃業(yè)廣場粒走道通訊柜教臺實景金銀首惠飾柜臺乒實景26**建渴議：不管是順租戶還鍋是買家萌，在經扔營的業(yè)勉態(tài)方面儲都要遵斑從整體怠的商業(yè)撥定位和穿布局，象以免在晴cof閉fee飄吧的隔錄壁出現擺建材商鍬店的鬧壁劇。商業(yè)用房裳招商模式哪：結合蕭姿山現有本的招商輸情況，肥**建盡議后續(xù)枕的招商辯工作可槽按如下他的步驟河進行：在招商饑上搶占忌主動性防，拋棄替以往在唉網站、帳報紙、巡壽酒會大尖肆造勢瓜，而后有“守株家待兔”饞的被動喬招商方善式。以舊餐飲為暴例，可顏以積極梳向連鎖餃品牌投兼遞招商巖簡介，保并經常鉛保持聯載絡，及粒時了解偉客戶的韻想法和發(fā)意見，外尋求解住決問題瀉的共同己點。在招商秘的順序吊上，提狗倡以大貼業(yè)主、照品牌商余為先，漂一來前匆期招商主優(yōu)惠條麗件比較序能吸引頭高質量者的商家戒，其次擾由于這野些商家魚的駐場沸，對后飼期的招段商工作裝無疑會竊事半功瀉倍。希鍬望此項妄目今后勺的招商悔工作中淡能體現險“抓大踏放小”塞招商策錦略。此舉可屯以提升沸整個*昨***泛商業(yè)用姥房的層華次，而藥且對后鐵續(xù)的招殼商及銷粱售工作慣都有益勉處。2728商業(yè)建筑托類型的不左同，決定歪了它們所部起到的商言業(yè)作用不度同，本項袍目現有商多業(yè)的建筑匹類型主要最有三種：托集中式商勤業(yè)樓宇、跑商業(yè)內街攤、普通沿訊街商鋪，柜這三種類側型的商業(yè)焰建筑特點貢不同，業(yè)囑態(tài)定位有構異，營銷種手法有別落。蕭山**頌**之營宋銷思路大方針：豪“先炒熱渾核心區(qū)塊臭，接著強月化中等區(qū)曬塊，最后許盤活弱勢胖區(qū)塊，核腳心區(qū)塊暫畫停銷售，刪提升價格更；中等及災弱勢區(qū)塊椒先租后售爭、帶租銷林售?！币?、炒熱克核心區(qū)塊現有的捉幾大區(qū)夜塊中，吊沿市心臣路振寧初路之間準的A區(qū)禿塊最具沿商業(yè)價陶值，屬猶于項目目商業(yè)核距心區(qū)塊稅。1、A脆區(qū)——伍項目整橋體商業(yè)王銷售價幕格的支遙撐區(qū)塊作為支僚撐整體務商業(yè)的域銷售價嗎格的脊脆梁。蹦A區(qū)是柱極具特踩色的商正業(yè)內街瞇，這種聲商業(yè)格學局比較原新穎，候A區(qū)的揪餐飲必蹲須選擇某休閑餐牌飲，這診有利于束項目整厘體檔次圣的提升煎，并形乏成休閑厭餐飲一放條街的科特色核透心競爭座優(yōu)勢。險A區(qū)的武最主要昌的工作肢是解決零招商的襲問題。巴對于A滾區(qū)的招鑒商策略杜是重點慈攻關有智影響力瘦的休閑弟餐飲，墊哪怕是莊運用前晃半年免子租的策嶼略，以絞此形成叫連動氣約候。最吳終形成糞成熟休惹閑餐飲謊一條街稅。從而觀達到提槳升項目衛(wèi)知名度桿及塑造促核心競遍爭優(yōu)勢拍的效果急。292、C區(qū)很——提升和整體人氣年、商機的男區(qū)塊C區(qū)目廉前有兩青棟二層蠟的集中齒式商業(yè)歡樓宇，前面積分嬸別可控水制在2逗00-扶400掙平方米慎左右，吼**建后議將此偏打造成權為一個惜中小型押的休閑虎餐飲組紹團。但惕雙層的忘結構對功行業(yè)的荒選擇卻襪有很多轎的限制鍋。餐飲炒業(yè)是少愿數不受撫雙層結脅構影響稍的行業(yè)妻，但是漲首先要鳴讓建筑埋符合做糖餐飲的逮要求。張為達到窗這個目飾的，可技以將單索獨鋪面準的一樓份和與之痛對應的移二樓成藏為一個躺獨立的功銷售（縣租賃）騙單位，架并在內席部設置掉鋪面一積樓直通困二樓的盼樓梯。30二、強化頑中等區(qū)塊中等區(qū)塊勝指的是B撥區(qū)，這個卻區(qū)地段條膝件不突出芳，也沒有圣明顯的賣濕點，但是量也沒有太洞多的弱點回。在這幾居個區(qū)塊中泉，B區(qū)目執(zhí)前尚屬于贏普通沿街冷商鋪，但其由于區(qū)塊獨緊鄰公寓宴主入口，逗建議單層救挑高5.織8米，將買會成為極視具備銷售序引力的區(qū)額塊。1、B區(qū)餐——維護奧項目整體脈形象的區(qū)市塊B區(qū)B托組團裙賭房面積灰可增加銅600癢0平方悅米，這談樣的面勁積適宜肥做一個倦中型超戒市，項潤目的前尊期操作丸必須借單助超市慘利于聚幟集人氣關的特質可，用于立提升項栗目商機權及人氣狼。B區(qū)應避蹦免大量建旬材門面的繼進入，因兆為這樣一訓來租金低梳而且形象激差，成為費了影響項斬目整體商耽業(yè)形象的爬區(qū)塊。解特決的辦法莊是，招進就一些檔次診更高的相譜關行業(yè)，叮提升一定翠的租金，靜并帶租約伴實現銷售掌。2、B區(qū)的——完善籠生活機能盤配套的區(qū)忠塊B區(qū)將以脊小區(qū)的綜敗合生活機筐能配套為顏主要的業(yè)程態(tài)定位，擠面對小區(qū)河配套的招眉商特點是轟面很廣，秒租賃容易盟，銷售必仇須等待時球機。因此盼這個區(qū)塊摸的銷售策滴略將是在宮核心區(qū)塊壟成熟的條鈔件下，實析現帶租約光銷售。31B區(qū)目前僑有二層部泳分的會所澡以及大型芬餐飲，面匪積分別可聰控制在1同200-覽2000庫平方米左撞右，**筋建議將此跑打造成為辜一個大型折的品牌餐刃飲。在底析層大堂內捧實行會所航、餐飲大曉堂共享。掌在內部大悉堂設置一回樓直通二糟樓的樓梯溫并使兩者耕又能相互憐呼應成為麗有機的整捧體。這種大型旦餐飲一旦破操作成功城，必將提拍升整體的出商業(yè)人氣，并帶霧來更多的商機。3、B區(qū)蔬——提升激商業(yè)人氣駁、創(chuàng)造商渡機的區(qū)塊商業(yè)對地男產的作用一、商業(yè)帶屬動地產商業(yè)項目仰的成功與毒否，對提觸升***呈*住宅項目的品乳質和價格即空間將起辭到極大的壟作用。以點帶社面——預先啟動商游業(yè)市場，是形成規(guī)模珍。從而帶鮮動整個*伐***近鮮35萬方于的銷售量蔽與銷售價爭格的上揚棕。盈利來自掛商業(yè)帶動醬房地產新天地框是屬于勉商業(yè)帶狡動地產擱較好的效一個典稍型成功案例疑分析——退新天地投資方意港在與商鋪墨新天地相