年深圳某地鐵商城操作策略

**地鐵商城

操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:**

2004/10/18第一部分

市場研判小引本案重點調(diào)查東門、**北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，因時間極短，故只作一定量的點式調(diào)查，側(cè)重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈解讀東門目前在售的商場調(diào)查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2

，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2

層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界東門銅羅灣?八達商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負2層。售價：地面1層：10萬M2地下負1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖商業(yè)城

一樓鋪位租金：5M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人氣很旺。主要消費群為過境港人。新銀座

（羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近）一樓商鋪售價7.8----14萬M2（目前認籌中）

小結(jié)業(yè)主回報方式東門商鋪發(fā)展商的主要回報方式為：以出售為主，部分不好出售的鋪位由發(fā)展商出租，但個別發(fā)展商的表現(xiàn)不俗。部分商鋪承諾返租吸引投資者。租金狀況東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均租金約為：1樓800元/M2左右，2樓350元/M2左右，3樓200元/M2左右，4樓100元/M2左右?？罩脿顩r東門商業(yè)區(qū)商服物業(yè)各樓層平均空置率約為：1樓5%，2樓20%，3樓45%，4樓70%。**北商圈解讀片區(qū)概況**北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。如今的市場狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場局面。商業(yè)需求市場規(guī)模的擴大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以**北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全片區(qū)熱點新亞洲電子商城面積達4萬平方米的專業(yè)電子市場一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。位于振中路與**北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場，力爭建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺。此項目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對我形成很大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨**北店，是一家綜合性百貨公司。**北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標準設(shè)施，引進國際最先進管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。深圳女人香國際城深圳女人香國際城位于**北商業(yè)中心區(qū)——華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)模化、專業(yè)化、時尚化”。**北業(yè)態(tài)分析：**北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個完整、成熟的商圈概念。**北是從專業(yè)市場起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場的百貨業(yè)漸露生機，甚至有喧賓奪主之嫌。正當百貨業(yè)有一統(tǒng)**北的野心時，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場再次獨領(lǐng)**北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽為深圳的“南京路”。商圈以**北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（**北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與**北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個專業(yè)市場商業(yè)街總戶達7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發(fā)達，是深圳投資回報率較高的區(qū)域。商業(yè)個案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷售價格分析：**北路：**北路是**北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)**北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價格一般在4.5-8萬元/M2

（二層價格區(qū)間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場等。（兩年前價格）輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）：以**北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價格逐漸下降，屬于**北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與**北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價在3萬元//M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價4—6萬元/M2

，租價550元/M2而對于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。**北群星廣場百佳輔營區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)容經(jīng)營特色購物中心一層輔營區(qū)經(jīng)營品種珠寶鐘表、手機、煙酒、服裝、女性手袋、皮鞋、化妝品、被套枕頭、眼鏡等租金狀況600元/平方米*月嘉匯百貨（屈臣氏超應(yīng)市）福明枕路/上海賓館仰斜對面，側(cè)都市e站正對面經(jīng)營面絮積3000警0m2橫1F—5唉F，綜合籃商場招粱商租金350習-50騎0鼎盛時代福虹路經(jīng)營面杜積500浸0m2，租金1F4柳00-額700元，2F25眠0-30充0元。租賃價剩格分析街鋪租臨賃價格沒：**北路：**北商拿業(yè)街南段強：租金400-中750元/M2/月、**巖北商業(yè)街浮北段：租奪金350-分650元M2/月、振統(tǒng)華路東挺段繁華朝地帶：峽租金350也-60心0元/M2/月、振華瓣路西段繁子華地帶：諷租金350哈-55雄0元/M2/月、振貝興路東娛段繁華族地帶：頭租金350-背500元/M2超/月、振與興路西蘭段繁華凍地帶：明租金350-抵520元/M2/月、華漁發(fā)北路耕：租金250-像350元/M2/月。輻射地燦帶：從各路昂段街鋪匹的租金概價格來飛看，街亦鋪由于踢受到路葛段繁華杜程度的歪影響，端各路段域租金價意格之間稍存在較嶼大差異幼，**墾北路周姑邊與輻秋射地帶噸最高租圖金差價自達到了350-始450元/M2。商場租慕賃價格段：**北悟路：繁華地診段商場份一層租俊金一般策在500~漠1000元/M2月之間，稅二層的租杏金一般在300-未400元/M2/月之間.輻射地餓帶：商場租金呀由于位置省的影響一縫般租金與汁**北路仗周邊的租光金也有較都大差距，核振興路東孝段靠近福惜田書城的雞租金為100元/M2（商場面辮積為560冷M2），萬佳葡百貨經(jīng)營附面積約1萬多M2，共四層凈，其租金舌比福田書傅城要低40%以上。小結(jié)**北商撞圈范圍內(nèi)盒繁華地帶圖的商業(yè)物鞭業(yè)銷售價斯格或租金濕會高些，燦如現(xiàn)代之噴窗、銅鑼粉灣等大型含商業(yè)物業(yè)蔥。而輻射罩地帶的商石業(yè)物業(yè)租暴金與其相螞比差別較栗大。由于傲這部分物腎業(yè)地段不錫太好，且蠶大部分是雕由廠房改獸建的，周恩邊的物業(yè)妥形象對其劫有一定的太影響，使填租金難以檔提