房地產(chǎn)經(jīng)營管理結(jié)課論文 鄭凌宇 1009030127

房地產(chǎn)經(jīng)營管理結(jié)課論文地球科學(xué)與工程學(xué)院測繪（1）班鄭凌宇

1009030127南京市棲霞區(qū)華電路地塊投資分析報(bào)告一、南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況南京市位于江蘇省西南部，東與揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州市相連，西和南接安徽省，是江蘇省的經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，重要的交通樞紐城市，歷史悠久的文化名城。2000年12月，江寧縣撤縣改區(qū)，2002年5月，南京市成立浦口、六合兩個(gè)新區(qū)，2002年10月，南京市對(duì)白下、鼓樓、建鄴、雨花4區(qū)的部分行政區(qū)劃進(jìn)行了重大調(diào)整。南京市現(xiàn)轄2縣11區(qū)，分別為玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、雨花臺(tái)、棲霞8個(gè)城區(qū)，浦口、江寧、六合3個(gè)郊區(qū)和溧水、高淳2個(gè)郊縣，全市總面積6，597平方公里。到2011年末南京全市常住人口為741.3萬人，比2010年增加22.24萬人，增長3.09%?？梢灶A(yù)測，隨著人口的不斷增長，南京市的逆城市化將逐漸加大，呈現(xiàn)工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中；建設(shè)向河西新城、仙林新市區(qū)、東山新市區(qū)和江北新市區(qū)集中，勢必帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的抬升。2011年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3275億元，比上年凈增501.22億元，比上年增長15.6%。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值86億元，增長2.6%。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值1605億元，增長16.0%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1584億元，增長16.0%。2011年，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入628.53億元，其中地方一般預(yù)算收入330.19億元，增長34.0%，增幅較上年上升17.2個(gè)百分點(diǎn)，為近年來增長最快的時(shí)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的份額繼續(xù)縮小，第三產(chǎn)業(yè)所占份額比上年有所擴(kuò)大，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在上年3.0：49.0：48.0的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化，2007年達(dá)到2.6：49.0：48.4。2011年上半年，南京市具有總承包和專業(yè)承包資質(zhì)的建筑業(yè)企業(yè)1276家，比上年同期增長9.2%。上半年全市總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值365.99億元，比上年同期增長29.3%，房屋建筑竣工面積1917.88萬平方米，比上年同期增長44.7%?？梢钥闯瞿暇┦薪ㄖI(yè)發(fā)展持續(xù)向好。2011年上半年，南京城市居民家庭總收入為13523.27元，比上年同期增長15.3%，扣除物價(jià)上漲的影響，家庭總收入實(shí)際增長6.7%；其中人均可支配收入為12447.80元，比上年同期增長14.6%，上半年，我市城市居民人均消費(fèi)支出為7336.29元，比上年同期增長16.8%，扣除物價(jià)上漲因素，居民實(shí)際消費(fèi)水平比上年同期增長了8.0%?？梢钥闯瞿暇┦芯用袷杖肜^續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提升。從南京市發(fā)展的趨勢來分析判斷，2011年，南京還將處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益將保持一定的增長。南京市地圖二、房地產(chǎn)市場概況1、房地產(chǎn)用地概況2011年1-11月全市住宅用地5471.1畝，同比去年減少74.68%，商服用地621.0畝，同比去年減少90.84%。其中普通商品房用地3675.7畝，同比去年減少78.52%，經(jīng)濟(jì)適用房用地1742.2畝，同比去年減少1.69%，廉租房用地0.3畝，同比去年增長0.01%，中低價(jià)房用地52.9畝，同比去年減少88.77%。從上看出南京市近年來住宅用地中，普通商品房用地下降幅度較大。土地總體市場投放量又大幅度的降低，政府試圖通過減少土體市場投放來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格。2.房地產(chǎn)市場概況（1）南京市上半年商品房及商品住宅概況南京市房地產(chǎn)市場在上半年穩(wěn)步發(fā)展，隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的不斷深化和貫徹實(shí)施，今年上半年南京市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)、健康、有序的運(yùn)行態(tài)勢。至二季度末，市區(qū)商品住宅平均價(jià)格走勢平穩(wěn)，主城區(qū)基本穩(wěn)定，周邊地區(qū)總體價(jià)格略有下浮，中心地區(qū)平均值約為9500元/平方米左右，房價(jià)趨于平穩(wěn)。（2）南京市商品房及商品住宅銷售情況分析 現(xiàn)階段房價(jià)基本趨于穩(wěn)定，漲幅不大，其主要原因在于：首先，是市場需求結(jié)構(gòu)改善。國家宏觀調(diào)控后，投機(jī)需求逐步退出，部分短期投資需求進(jìn)入長期投資一租賃市場，市場以自住需求為主；其次，是區(qū)域成交突出。隨著具有價(jià)格優(yōu)勢的市中心、河西市場份額的不斷增長，市區(qū)商品住宅均價(jià)逐步平穩(wěn)；還有，是政策影響，政府重視中低收入群體的住房問題，大力加強(qiáng)中低價(jià)位樓盤的建設(shè)，市場做出了積極的回應(yīng)。三、地塊投資分析1、地塊概況華電路地塊座落于南京市東北側(cè)、東至華電集團(tuán)、西至省檢查院、北至華電集團(tuán)，規(guī)劃用地總面積48145.40平方米（01地塊：33734.9平方米；02地塊：14410.5平方米），規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地。華電路地塊由于地鐵1號(hào)線的開通和成熟運(yùn)營，項(xiàng)目所處的邁皋橋板塊迅速升溫，配套品質(zhì)也不斷提升，成為了南京升值潛力巨大的板塊之一，而項(xiàng)目位于邁皋橋板塊的核心，其發(fā)展?jié)摿ψ允遣谎远?；其次，該地塊位于在紫金山、石頂山、紅山三山環(huán)抱之中，另附近有華電廠內(nèi)70年的原生植被，具備城中其他地塊不可比擬的生態(tài)景觀優(yōu)勢。2、地塊配套情況華電路地塊周邊公共配套設(shè)施較為完善，地塊處于邁皋橋商圈內(nèi)，有好又多超市、蘇寧電器、邁皋橋醫(yī)院等。東北側(cè)的南京地鐵一號(hào)線總站，距離地塊2公里，目前南京地鐵2號(hào)線正在緊張的建設(shè)中，建成后將覆蓋南京的大部分重要地區(qū)，通過地鐵只需要15分鐘就可以到達(dá)南京的中心地區(qū)——新街口。對(duì)于居民的日常生活出行購物都十分便利。3、地價(jià)分析該地塊位于南京市住宅用地五級(jí)地范圍內(nèi)，南京市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是指基準(zhǔn)日為2004年1月1日，土地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內(nèi)土地平整“六通一平”的開發(fā)水平下，平均容積率為1.2，土地使用年期為住宅用地70年的國有土地使用權(quán)平均地價(jià)，南京市住宅用地五級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為2600元/m2。該地塊地價(jià)的基準(zhǔn)日為2008年10月3日，開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣，宗地紅線內(nèi)土地平整“六通一平”的開發(fā)水平下，01地塊容積率為2.2，02地塊容積率為1.2，住宅用地70年的國有土地使用權(quán)價(jià)格，設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵相比，兩者在容積率、評(píng)估基準(zhǔn)日方面存在差異，需進(jìn)行修正。經(jīng)修正后01地塊地價(jià)約為7100元/m2，樓面價(jià)約為3227元/m2，02地塊地價(jià)約為3800元/m2，樓面價(jià)約為3167元/m2。4、投資可行性分析根據(jù)以上的具體分析，我們可以明顯看出，由于南京市的地理位置處于長江中下游的“金三角”，其本身又是江蘇的經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心，重要的交通樞紐城市，歷史悠久的文化名城。而且和安徽省接壤，有著豐富的勞動(dòng)力資源和礦產(chǎn)資源。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，從南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢來分析判斷，2012年，南京還將處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益將保持一定的增長。從國家的宏觀政策來看，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，其目的是：促使房地產(chǎn)業(yè)能夠走上健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展的道路，雖然今年以來由于全球金融危機(jī)的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到不小的影響，我們應(yīng)該辯證的看待這個(gè)問題，在這次危機(jī)中房地產(chǎn)可謂“機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存”，南京市本身工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人口密集，