房地產(chǎn)企業(yè)全過程工程管理培訓講義附圖豐富

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理2目的：一、理解工程管理的概念二、熟悉工程管理中的“四管一控”和“二個過程”三、優(yōu)秀企業(yè)的案例和做法學習方法和目的3一、房地產(chǎn)工程管理概述二、工程管理之計劃管理三、工程管理之質量管理四、工程管理之成本與合同管理五、工程管理之組織協(xié)調管理六、工程管理之流程標準化建設七、工程管理發(fā)展趨勢目錄41、房地產(chǎn)開發(fā)簡明流程參考第一章

房地產(chǎn)工程管理概述6工程管理在房地產(chǎn)開發(fā)鏈中的關系（1）房地產(chǎn)開發(fā)流程涉及：前期策劃分析、土地獲取、規(guī)劃、設計、施工、銷售、竣工入伙和維修、物業(yè)管理等；一般可劃分為：項目決策階段、設計階段、施工階段、保修階段等四個階段；第一章

房地產(chǎn)工程管理概述項目決策階段項目實施階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告編制設計任務書初步設計技術設計施工圖設計施工竣工驗收動用開始保修期結束TIME7（2）工程管理是貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)中的任何階段，也是作為房地產(chǎn)重要的“營銷”、“設計”的重要支撐點。

第一章

房地產(chǎn)工程管理概述微笑曲線設計微笑曲線營銷微笑曲線工程8工程管理：基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發(fā)生的各種問題，提供客戶滿意的建筑產(chǎn)品。工程管理涉及：技術專業(yè)溝通和協(xié)調，包括內部、外部等組織，包括內部組織管理、外部組織管理

第一章

房地產(chǎn)工程管理概述9第一章

房地產(chǎn)工程管理概述2、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀（1）工程管理中的“四搶”（2）“N”邊工程項目？10第一章

房地產(chǎn)工程管理概述質量第一保證工期客戶需求防范風險安全文明控制成本銷售配合項目工程管理需要解決——項目管理要素之間的矛盾。我們經(jīng)常面對的問題是什么？公共資源合作伙伴11第一章

房地產(chǎn)工程管理概述3、作為項目開發(fā)中，房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)，以及施工單位、材料單位在工程管理中的區(qū)別和定義是什么呢？工程管理定義：四控、兩管、一協(xié)調即：質量控制、進度控制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、項目綜合協(xié)調（1）施工單位：工程施工的主體，通過合理技術手段，保證產(chǎn)品實現(xiàn)的過程管理；（2）監(jiān)理單位：負責工程施工過程的監(jiān)控，代表甲方綜合管理和協(xié)調各單位；（3）房地產(chǎn)企業(yè)：負責協(xié)調房地產(chǎn)公司內部部門、設計院和政府等機構，制定并傳達相應計劃、質量等標準。房地產(chǎn)企業(yè)與施工、監(jiān)理企業(yè)工程管理的差異：企業(yè)目標差異與客戶差異12第一章

房地產(chǎn)工程管理概述4、工程管理本質上是對項目進行經(jīng)營管理的過程什么是經(jīng)營？

——提供令客戶滿意的產(chǎn)品

——保證公司盈利目標的實現(xiàn)什么是管理？

——有效預測問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題

——借助及組織資源完成目標13第一章

房地產(chǎn)工程管理概述正因為如此，才更要有意識的磨練執(zhí)行日常業(yè)務的現(xiàn)場，鍛煉其發(fā)現(xiàn)和解決問題的能力不讓問題湮沒在日常工作中，想辦法培養(yǎng)現(xiàn)場對細微的問題作出敏銳反應的感受能力和行動能力每個項目都是相似的，每個項目都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去解決它，是一個項目現(xiàn)場管理成功的關鍵現(xiàn)場管理的“秘訣”：

堅持把正確的事做正確14第一章

房地產(chǎn)工程管理概述在中國未來不可能出現(xiàn)絕對壟斷的房地產(chǎn)企業(yè)象造汽車一樣的造房子，還需要比較漫長的過程房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在做好項目上成功衡量標準股東滿意、客戶、領導滿意、團隊滿意沒有功勞，就沒有苦勞（結果導向）質量費用客戶時間第一章

房地產(chǎn)工程管理概述需要工程管理嗎？發(fā)展的如此成功，每個項目都賺錢，不是說明我們的工程管理非常成功嗎？我們早就有項目部、項目總經(jīng)理了，早就有工程管理了，為什么還需要“工程管理”呢？重視工程管理原因第一章

房地產(chǎn)工程管理概述第一章

房地產(chǎn)工程管理概述第一章

房地產(chǎn)工程管理概述195、房地產(chǎn)工程管理所面臨的幾大問題：（1）計劃管理問題——忽略資金因素，快速滾動開發(fā)是房地產(chǎn)所面臨的主要問題，它的出現(xiàn)直接引發(fā)后期的質量、成本等各因素；（2）質量管理問題——客戶入伙中，工程質量問題占據(jù)較大比重，尤其以裂縫、滲漏、成品破損、材料設備等問題突出；（3）成本管理問題——這個好像解決的比較好，很少出現(xiàn)“雙贏”，施工單位、材料供貨商的利潤被壓咋得差不多（相對而言）。另外，“錢”好像有時并沒有用在刀刃上；（4）現(xiàn)場工程人員的組織協(xié)調、溝通等管理問題——與項目經(jīng)理和項目團隊的組織、溝通等有關。第一章

房地產(chǎn)工程管理概述2021第二章工程管理剛之計劃管稈理1、計筑劃管理雄在房地腦產(chǎn)開發(fā)言中的重守要性（1）由桃于建設工砌期的拖長叫，房地產(chǎn)索投資機會顧風險加大趨；——房地產(chǎn)的梅高風險、刷高回報等排特點決定（2）進冒度時間，使決定施工擱管理費的陰增加；（3）斥影響集鵝團公司驗的IRR，而它作梳為大部分循房地產(chǎn)企崇業(yè)項目投猾資決策的欲重要依據(jù)浙，如：金紡地測算低雄于15％的不考慮伙拿地；（4）礦計劃管床理的過赴程，也儉是工程舅管理人身員系統(tǒng)分媽析和風險意賭識分析的過程；（5）計刊劃管理是忽項目管理園人員的必白備工具；22第二章工程管尸理之計莖劃管理2、不同旅房地產(chǎn)企參業(yè)的計劃蠟對比分析列舉：栽32層桂高層＋或1層地攤下室（設計階圓段＋報建離階段）23第二章工程管度理之計金劃管理2、不同替房地產(chǎn)企修業(yè)的計劃宅對比分析列舉：3叔2層高層岡＋1層地我下室（主體鏡施工階佳段）土方開挖、支護施工60樁基施工及驗收60基礎及地下室施工50主體施工215屋面施工20裝修及拆外架、機電安裝/環(huán)境施工，室外工程270竣工驗收60累計735土方及基礎施工99地下室施工47建筑完成419建筑完成至驗收完成（取得竣工備案手續(xù)）55建筑完成至室外工程完成18共計620天24第二章工程管理謠之計劃管矮理5、計劃絹管理體系25第二章工程管理握之計劃管除理5、計蠟劃管理復體系三年戰(zhàn)略緣瑞規(guī)劃：通妙過市場洞勞察、戰(zhàn)略杯意圖、能晶力目標、先三年目標副、變革要耍點、業(yè)務同設計、目滋標分解等但步驟全面啊闡述市場于機會、公侮司戰(zhàn)略、撥發(fā)展方向痰、經(jīng)營管界理目標等誼公司三年勒戰(zhàn)略規(guī)劃撞。經(jīng)營管理載計劃：通刺過經(jīng)營業(yè)達績、客戶奏、內部流猛程、學習兆與發(fā)展四增個維度明跨確公司銷磚售、利潤窄、資金、擦費用、管德理、人員件等方面三銅年經(jīng)營管宅理目標。一級計劃熄：26第二章工程管理洪之計劃管捆理項目運弊營計劃渾：明確了康全項目災周期中窮銷售目爭標與計些劃（銷歷售、簽濤約口徑漫）、重鳥要項目查節(jié)點、尼開盤節(jié)畜點和推權盤節(jié)奏弓、回款田目標與謠計劃、輔結算面膚積、結谷算收入徑、單位黑成本、揉項目利幟潤等項布目指標壁；為集朗團對一溝線公司源運營考露核基準席計劃。項目控制腰計劃：明確項提目基本感規(guī)劃指編標、規(guī)備劃方案齡，開工替、開盤欺、竣工悼和入伙做等集團披規(guī)定和拆公司要辱求的重玩要工程跪節(jié)點，傭具體節(jié)蔑點工期袋需參考《×××標準工期點要求管理留規(guī)范》編制。責任成本骨指導書：項目的絡總目標君成本和景分期分伶類型目僵標成本痕，包括舅各項目僅費用的暈責任部淡門及其為主要職技責的說各明。營銷費顧用指導姐書：項目銷售津周期內專兇為促進項曉目的銷售劇而發(fā)生直眉接支出的停預算和計棚劃。項目類二源級計劃：27第二章工程管鞋理之計摟劃管理5、計劃侄管理體系資金管理腥指導書：繼明確年度名資金流出拍、資金流巧入、凈現(xiàn)謎金流量、農累計凈現(xiàn)勁金流量目豈標與計劃喚等（月度報計劃每月嶄滾動，需架分拆類別雕、部門）允，并依據(jù)夜資金缺口倡進行融資倉籌劃。人力資腐源指導吵書：公鳳司人力騙資源現(xiàn)葛狀分析劫、策略插和目標然、年度唐重點工抹作、部覺門績效姥指標。職能類二級級計劃：28第二章工程管理襖之計劃管茄理5、計聲劃管理隙體系土地儲備感指導書：鋤公司儲備參土地的基罩本數(shù)據(jù)（凱面積、位攔置、地塊選特征、地佛質狀況、仇規(guī)劃及經(jīng)庫濟指標等找）及土地胖拓展計劃錯。費用管理門指導書：慢公司年度孟所涉及費屢用管理及廊使用預算譽及計劃。職能計劃決指導書：張為保證公白司經(jīng)營管故理計劃等莫相關公司讓指標的執(zhí)淘行落實，昌通過BSC體系將堅公司財斬務、內譜部、客鬧戶、學恰習等目竹標分解喊量化KPI關鍵指標堵，通過月嘆度更新和露監(jiān)控來保臨證公司執(zhí)儲行力，包掃括財務、脆內部控制御、客戶與故市場、學摧習與發(fā)展礙等內容，放每月根據(jù)怖會議決議嬌和公司領或導層決策海進行更新槍。職能類二吳級計劃：29第二章工程管任理之計探劃管理5、計劃前管理體系項目群員開發(fā)計崖劃：從體前期設魚計階段慶到產(chǎn)品觸交付階扭段的項齒目控制壘計劃各練節(jié)點工盯作的擴普展和細商化，需謠定義主蠟要可交抗付成果珍、關鍵葡節(jié)點和王工作交訴叉結合陷項從而繩達到項撓目開發(fā)柏的日常庸進度控微制程度押。各部門稼職能計麥劃：公祖司及部危門日常徐運營過困程中的彩必備工行作，包個括且不軍限于：抖一、二奪級計劃行任務及懲其細化只任務、雜部門職嬸責范圍恒內任務篇、部門藏內崗位余附職位再說明書墳中日常吧職責、舞公司要縱求完成遼的任務舞、部門告間接口煮工作、忌相關會報議決議簡、三級計劃餡：30第二章工程管理陽之計劃管端理5、計劃沃管理體系各類專錫項計劃紋：針對永開盤、茫結算、咱產(chǎn)品交蛙付等各辯類專項歸工作，射由公司峽成立各駕類專項蜜工作小秧組及負搖責人，引由負責倡人（總繁協(xié)調人桂或協(xié)調亦部門）資制定工裁作組的判專項工的作目標析，并制獻定工作逗執(zhí)行計裕劃。三級計適劃：31第二章工程管幼理之計巡壽劃管理6、項目承開發(fā)過程堂中的計劃犯與實際對方比分析32第二章工程管斃理之計阻劃管理33第二章工程管理善之計劃管阻理影響工栽程項目修進度的頁主要因頃素：（1）液設計變腸更；（2）慮項目交龍叉施工拌所導致絕的施工奏場地不淡滿足施哭工要求艷；（3）設榴計、施工存中采用的掘技術及工逝藝不合理雪；（4）針材料供幻玉應不及端時；（5）相度關專業(yè)的稱配合不夠摘協(xié)調；（6）社儀會環(huán)境干拴擾；（7）怨突發(fā)事濟件的影灑響等等獨；34第二章工程管理榨之計劃管萄理案例：某侮項目銷售壘計劃與8月15日開盤，榴按公司審驢批的施工悶控制計劃職，項目部屢須在6月15日前完成慚銷售大堂腐的土建工撿作、施工朝工期按計丙劃為兩個芳月，現(xiàn)在栗已經(jīng)4月1日了，箱設計部汁剛剛提足供主體殘施工圖許紙，還罰未開始苗招標，拒采購部歉表示按撐計劃招顏標需要3周時間泊才能完盲成，同懶時設計瓜部負責藥裝修設桂計的同贏事反映寧：裝修膽設計單倚位選擇吧上也出蕉了點問餡題，裝賴修設計矛可能要啟拖了，盛當你就測此事與栗設計部半經(jīng)理溝志通時，辨他表示濃拖延時閘間會在撲裝修施和工階段脈趕回來詠（因為哥裝修施列工是設欄計部負伸責的）柏，讓你夕不要擔眉心?？聪碛媱潪闀霈F(xiàn)晃問題了刪，怎么施辦？誰應該掃為結果榆負責？35第二章工程管理奧之計劃管刷理誰應該塔為結果股負責？圖紙拖贊了，是煉設計部招門的責輩任！成本給的箱錢太少了暗，沒法搞井好現(xiàn)場！營銷總是偉沒完沒了霜的要展示輩區(qū)，現(xiàn)場嚼亂套了！采購部享選的單淘位太差培了！“不關心是雹最大的罪劃惡”——特里莎修曠女（197研9年諾貝爾扭和平獎得獅主）現(xiàn)場是項湯目業(yè)務鏈膝的引擎現(xiàn)場責任莫感造就健少康的對立呼關系，通元過適當?shù)奶葲_撞來提唱高業(yè)務質臥量36第二章工程管忌理之計養(yǎng)劃管理6、什筆么是合偉理的項濃目開發(fā)塞計劃，缸原則是讓什么？——工序的合要理分析——軟件的定熟練應饒用（1）通紀盤考慮的來計劃是好包計劃（2）絞符合企淹業(yè)實際賣情況的炭計劃是符好計劃（3）符羞合市場規(guī)核律的計劃棟是好計劃（4）擺能夠操禍作的計繩劃是好贏計劃37第二章工程管恨理之計泊劃管理7、如掩何鑒別亂一份“王好”計叨劃：（1）有規(guī)明確的目凡標（2）難有具體秘的實施束方案（3）有懇責任人（4）各扛項工作有紗明前的時綁間節(jié)點（5）氣有費用董預算（6）疲有防范倘風險的但預案全面：覆蓋所有斃可交付成汽果，包含所有專齒業(yè)連續(xù)：各個專業(yè)效、部門之束間計劃能銜接、細可逐步嘗細化和濁完善準確：計劃盡量滿貼近實際靈活：利于調整38第二章工程管陣理之計府劃管理（2）編亂制項目工活程計劃的四流程描述計隙劃確定工態(tài)作目標分解工并作結構預算成本安排時間鳳節(jié)點組建團柱隊成員預測可帽能風險第二章工程管理械之計劃管紀理用一個尊陳述句籃描述目標,時間和嗎費用(可選)描述計劃確定工作周目標分解工者作結構安排時噸間節(jié)點組建團隊風險管理明確計狂劃的目佩的和范逆圍這是一忘個什么菠計劃?為什么招做?什么時候吐結束?費用會介是多少?闡明計劃刷要達到的奸目的和要喘求分配工財作職責筐并落實饞工作日款程第二章工程管理托之計劃管法理明確工省作的結服果和衡汪量工作迷成功的浪標準用一個陳澡述句描述每個具齊體結果旨和目標計劃結束艦時,要取得醬什么成聞果?必須滿足眉什么要求?什么時候石結束?如何知道買每個目標拾是否達到?描述計劃確定工作像目標分解工搏作結構安排時腰間節(jié)點組建團靠隊風險管央理第二章工程管理陶之計劃管盛理確定具蚊體要完揚成的主巴要任務每項任務清應有明確舍的質量標齒準通過這個朋項目,我們需要條完成什么?包括什么祥工作?各項工作述的主要分慘支是什么?用圖表木或目錄耕形式表辦示工作煤結構描述計勸劃確定工作沖目標分解工作聯(lián)結構安排時邊間節(jié)點組建團隊風險管但理第二章工程管掘理之計晶劃管理粗略細致精細與素描步恐驟類似第二章工程管虎理之計發(fā)劃管理任務分解疏的適度原準則及處理移策略：工作項涵薦蓋所有交旱付成果工作項憲細分到突工期在15天以內工作項街邏輯嚴不格明確工作項智細分到面一個責婆任人工作結德果的標左準說明毅明確（曬理想）工作項發(fā)轉生過什么曲樣的歷史膽經(jīng)驗教訓禾（理想）-建設階段-工程管理-主體工芳程-主體施工糟單位選擇45d-編制主雀體工程舞采購技嗎術要求3d政649胡彥輝-總工程原量清單星制定25d手1259嚴太敏-主體施工溫單位清單10d傍12綠60f斃f孫曉明-主體施祖工單位蘭招標10d話12淹61孫曉明-主體施御工單位瘦合同簽橫署7d朗126蓮2李健第二章工程管雪理之計雁劃管理參考工韻作分解廁結構圖估計每項倚任務所需木的日歷時既間列出先后島次序描述計劃確定工作眠目標分解工隨作結構安排時間兄節(jié)點組建團隊風險管畢理網(wǎng)絡圖：工作次頂序表示練圖網(wǎng)絡圖票檢驗原炒則：所有節(jié)刪點均有喊出入口沒有無持限循環(huán)工作次吹序正確棍而且完巡壽整第二章工程管地理之計絞劃管理為執(zhí)行騰和監(jiān)督騙項目提笑供依據(jù)列出每項恐任務的開抓始和結束發(fā)時間描述計劃確定工作疾目標分解工作勢結構安排時獵間節(jié)點組建團駁隊風險管根理甘特圖：工作進展密圖第二章工程管牛理之計稅劃管理溝通獲桶取承諾列出參侮加工作魚的人員尚及其責弦任多人參與襪時，標出句主要責任要人描述計險劃確定工作叉目標分解工作夢結構安排時旨間節(jié)點組建團高隊風險管理第二章工程管祥理之計昆劃管理找出工作躁計劃中我君們所擔憂綢的地方潛在風險舒分析找出潛障在風險列出可燙能起因采取預憑防措施計劃補坑救措施禁和啟動鹽機制描述計卵劃確定工作謙目標分解工作脫結構安排時巖間節(jié)點組建團隊風險管理第二章工程管飄理之計脈劃管理做人做駝事是樂割觀還是箭悲觀？編制計劃聞是樂觀還沉是悲觀？第二章工程管理屯之計劃管療理9、工作計毒劃跟蹤方醫(yī)法一切工減作項須蒸圍繞項梅目計劃兵進行評挽估專業(yè)部恐門月度挎計劃的盜制定、職執(zhí)行、報調整、袋變更等宋與項目距計劃“棵聯(lián)動”利用proj鏈ect2提000跟蹤任務定期或不紙定期檢查定期或鹽不定期罰變更第二章工程管理熔之計劃管嗽理發(fā)現(xiàn)計劃膽偏差，采殘取措施補予救，提出茫變更申請屑；發(fā)現(xiàn)漏項嫁任務，補盼充完善；跟蹤常規(guī)贏方法：各職能洗（專業(yè)見）按照砍實際反碌饋完成元情況及削變更要師求；專題會議刊溝通；提出變令更第二章工程管理和之計劃管浩理10、計劃執(zhí)戀行與監(jiān)控明確目真標分解步驟制定責桂任人確定時鏟間明確成衰果費用預條算風險預案計劃執(zhí)蝕行總結監(jiān)控反饋考核依據(jù)經(jīng)濟尖學中自利其性原理：礎沒有監(jiān)控多的計劃等愚于沒有計掛劃，計劃穿的執(zhí)行需僑要專人跟鎖進驗證。一二級計謙劃由運營援組監(jiān)控三計劃計腰劃分別由魚各具體責揚任部門監(jiān)申控運營組甘每月依知據(jù)監(jiān)控門情況對橋除總經(jīng)梯理之外暈的計劃境完成情據(jù)況進行堆評估第二章工程管理挨之計劃管狼理計劃的煮調整符合公司境上一級計猜劃控制節(jié)卵點，不符鼠合需要先暮調整變更駝上一級計侮劃；實際與剖計劃偏與差超過但公司規(guī)個定；專題會議姿溝通，達誦成一致意若見經(jīng)公司洲審批并余發(fā)布按照變更更后的四計劃執(zhí)箱行。53第二章工程管斃理之計抽劃管理13、在影計劃管理毅中的幾點殿體會（1）計普劃管理的“執(zhí)行力”落實；（2）公斷司內部交得叉專業(yè)的怒預先配合沸和計劃配滾合；（3）昌設計圖零紙的預哈先熟悉還和圖紙劫會審；（4）項忌目計劃的叔落實和跟嫩蹤，以及殃計劃糾偏擁；（5）茂項目計旗劃管理挖的適當升激勵和患處罰機己制；54工程管理中之質量管漂理55第三章工程管理逮之質量管兇理1、客楚戶關心刪什么？客戶問題渴類型：施工質洪量（如挽滲水、業(yè)地板不克平、墻提體歪斜兇、墻地兄磚空鼓窮）使用功能躬（如淋浴判房尺寸小嘩、冰箱所逐留位置小嘉）個性需求曬（陽臺線排條貼磚、趨壁櫥內貼平墻紙）安全環(huán)恩保（地爽板環(huán)保布證明、蛇大理石境放射性俯檢測）觀感質量絞（劃痕、板乳膠漆觀匠感、地板詠平整度）56第三章工程管理慶之質量管君理插座派不嶄上用處儲藏柜內狀無壁紙，文不干凈窗設置紀不合理剛，使用筐不方便57第三章工程管給理之質掌量管理門與門框霸相撞柜門與馬友桶相撞馬桶每天抖被抽屜撞迅，請問幾秒天會撞碎皇？這個插座艦要怎么插靠拔，我的濃手沒那么釀長58第三章工程管姐理之質拼量管理2、來自驗芬房師的考咸驗交付工處作業(yè)主缺請了專謝業(yè)驗房游師幫助主驗房，性他們使拋用了專獸業(yè)儀器菠對房屋曠進行了蘋測量，缸任何企抗圖想蒙降混過關奧的想法激都是徒尤勞的，態(tài)唯一途瞞徑就是蛙切實提肺高我們知的產(chǎn)品切質量，遲用事實索說話。德國進口暫激光測距稍儀測量陰縣陽角、秒垂直度貫的標線攤儀59第三章工程管理誼之質量管敲理驗房師妥在測量鮮房屋陰杠陽角驗房師在市測量空鼓慚情況60第三章工程管理場之質量管蜻理驗房師款常見檢炸測項目甚：檢測項這目：1、

根寸據(jù)業(yè)主版提供的蜂有詳細隆軸線尺徐寸的圖鑼紙核對愿房屋的詳軸線尺峰寸2、

檢查謹實際交付遺房屋結構棋、設備是淚否與合同畫相符（包欲括水電、盒門窗等）3、

檢暢查墻體衰、地面罰的空鼓除、裂縫姜等4、

檢勒查蓄水包、滲水傾等5、

檢呈查煤氣旬表、電屬表（單播元表）招、水表響三表到年戶6、

檢查暑開發(fā)商提勉供房屋竣頭工圖看水泊電管線如蠶何走，配嶼電箱的標孕識是否明婆確。7、

檢查投水通、電浙通8、

檢矮查建筑魂、結構嗽、水電摩等是否補有不符鼓和相關還國家設聾計規(guī)范良及不合并理的情紗況9、

檢查嘴建筑、結餐構、水電綢等是否有頃不符和相砍關國家建戚筑質量驗日收規(guī)范10、

告怕訴業(yè)主謝裝潢要熱注意的朽事項（壤哪些墻諸可以打河等等）11、

檢查電房屋幾何絮尺寸12、

檢堪查層高訓是否符加合合同警要求13、感掠觀質量搖方面61第三章工程管理財之質量管蓬理用專業(yè)銷實現(xiàn)客區(qū)戶關懷諸。我們夫的任何域產(chǎn)品都紅要經(jīng)受壘客戶的氣評判，傲誰能率逐先主動答地應對鞏出現(xiàn)的寫問題，棄誰就將緒最終贏派得客戶淘。做客戶谷滿意的幅產(chǎn)品，即才是最歲值得炫阻耀的作鍵品！沒有功勞，就沒有苦勞！62第三章工程管理么之質量管虛理《建筑工栽程施工拍質量驗廁收統(tǒng)一欄標準》中定義：反映建勸筑工程歲滿足相閥關標準遞規(guī)定或欺合同約茄定的要簽求，包服括其在捎安全、蜂使用功娃能及其唇在耐久亦性能、石環(huán)境保煮護等方億面所有蜂明顯和蓮隱含能瘦力的特茫性總和盡。質量是外什么？63第三章工程管理糾之質量管叼理第四十條盲在正常僑使用條件杏下，建設律工程的最鵲低保修期岸限為：（一）基治礎設施工怒程、房屋暈建筑的地活基基礎工嗚程和主體閱結構工程共，為設計病文件規(guī)定邊的該工程挎的合理使狼用年限；（二）屋巾面防水工隔程、有防罩水要求的霜衛(wèi)生間、傍房間和外臟墻面的防額滲漏，為5年；（三）鳳供熱與艙供冷系跡統(tǒng)，為2個采暖甜期、供疑冷期；（四）矮電氣管盡線、給織排水管逃道、設棉備安裝擴和裝修芒工程，訴為2年。其他項目疏的保修期慌限由發(fā)包斷方與承包梯方約定。建設工程熊的保修期聚，自竣工夢驗收合格暖之日起計罷算。《建設工程作質量管理晉條例》64第三章工程管狼理之質擁量管理工程質您量標準票是什么寶？（1）房地產(chǎn)企稿業(yè)工程技疾術標準應糞該是市場標準駛、客戶標腦準。（2）為什么我床們要選擇號客戶標準碑而不是國凱家標準？國家標準粘只是略高羞于社會平嘉均水平，疲是對社會粗現(xiàn)有先進匆水平的總黎結，一般前來說，國家標街準將永督遠落后愿市場標違準和客撿戶的要赤求，客戶的濃要求將是藏推動國家群標準提高渡的原動力清，只有站作在市場第揮一線的房雞地產(chǎn)企業(yè)技，才真正惠地知道購刻房者需要介什么。激烈的慰市場競狂爭，要灰求我們以客戶材為中心，客戶艷是我們霉的衣食庸父母，蓮這就決使定了工寧程技術換標準的躁選擇同吹樣要以另客戶為紹中心毯。堅持客戶頂標準，是矩我們房地休產(chǎn)企業(yè)的若責任。堅持暫工程技梳術的客熊戶標準容，已經(jīng)體使房地吼產(chǎn)企業(yè)鹽成為了娛推動建曾筑技術假發(fā)展的輩核心力均量。以客戶滿垮意為標準65第三章工程管理粒之質量管造理客戶關恒注重點主要質量遲問題及對事業(yè)主的影音響程度分擇析對房屋質孝量評價質量問軋題發(fā)生嫁的處數(shù)對生活的愛影響程度墻面滲水/有裂縫―73%墻體質盞量差―22鹿%門窗質量辱差―19錫%業(yè)主所遇旋到的問題付仍然是質前量通?。貉慵性趬σ悦媪芽p和攔門窗質量隊等方面。業(yè)主家渡里發(fā)生樸質量問峽題的比殊例達70%以上，叛其中生剝活受到穴嚴重影暈響的占勝了8％，也就輔是說有5.6室%的業(yè)主懷遇到了沸嚴重影黨響生活束的房屋候質量問顧題。收樓中的準質量問題加：驗收時茶發(fā)現(xiàn)質量全問題56％；(20旱05年收樓時涉碰到需要譯返修的質因量問題的去比例為57%）整體房蒸屋質量孟好―79病%房屋設規(guī)計較人湯性化―37%品牌好―5%66第三章工程管理俊之質量管站理對滲漏蘿水、裂曲縫無法欣接受注重使用匪功能關注觀點感質量關心質量頸的耐久性臨能允許質量旅有瑕疵，喚但希望及需時維修整南改客戶質量螺標準的特畫點67第三章工程管林理之質朝量管理一期共508戶，累淺計報修窮戶數(shù)453戶，報傾修率89%，報修晉點數(shù)346蝴0個，戶瞎均7.6個點。聯(lián)名發(fā)函軌、多次到罪銷售賣場制懸掛橫幅大連****工程質崇量問題福引起的立客戶群冤訴北京連班續(xù)降雨希，共產(chǎn)舞生滲漏17項，內煎外墻裂愁縫56項部分業(yè)主好提出高額芒索賠，個猛別利用職攔業(yè)優(yōu)勢威屬脅進行負色面報道北京***允*工程質量監(jiān)問題68第三章工程管環(huán)理之質法量管理客戶在進帆步從單戶腐收樓到欠聯(lián)合驗缸收，客猶戶維權呆的意識博、方式鞏空前激武烈；提出的問飾題涉及工嗓程質量、制合同條款攔、公攤面姑積等方方納面面；并父且專業(yè)性質非常強。2008年5月29日我們13戶參加集徑體收房的傻業(yè)主兵分旗四路在相桌關工作人藝員的帶領雙下驗收了穴小區(qū)環(huán)境管和房屋內綠部。。。蓬。。。眾每多問題的幣存在讓我賣們不得不毯失望而歸騎：1、合同第藍九條規(guī)定針的交房條商件是：該皇商品房已揀向房地產(chǎn)紹開發(fā)主管蛙部門辦妥滿分期綜合綢驗收手續(xù)恨。但未能課提供此相幅關證明——兩區(qū)不具贊備交房的遼條件。2、從第五旦大道通往錄上西一區(qū)掘的路已經(jīng)蜘被鐵欄桿摧封死——不具備通崇路到戶的炎交房條件皂。3、上西一牢區(qū)的另一膝大門沒有果具備使用待磁卡出入視的條件（拋原本安裝齊的設施已躁經(jīng)拆除）吩，而買房蝦的時候是天承諾可以膨刷卡進入雀的，并且柄別的小區(qū)話都可以——不具備卻兩門入坐戶的交陡房條件僅。8、玻璃劃旬痕問題嚴媽重——達不到交燙房標準。15、部分協(xié)房型櫥帆柜鋁合創(chuàng)金松動脖，陽臺毅扶手有矩裂縫，自窗戶把房誠手松動配，玻璃睬頂棚污挺穢不堪——達不到入積住條件沫另外，要詠求KFS對以下問撥題進行說吊明：

第屬一：公攤俯面積到底天是如何計釀算出來的輕。

第二它：所謂的水陽臺和露述臺是如何歸區(qū)分的。鄉(xiāng)豐第三：架未裝修房誕在裝修時維能否提供膚施工圖質量管理亂篇Par伴t21質量策劃2合理工期施工過杯程質量省控制對供方的吃質量管理疏輸出建立質量壟管理體系34質量管缸理篇策劃的重自要性確定質急量目標Part顆2質量管理辭體系PDC違A質量持商續(xù)改進籌循環(huán)的財?shù)谝徊蕉?，確定缺目標與洗公司宗扮旨的一糕致性，忍分配資舉源和固齒定職責21質量策劃確定質使量目標工作內容質量管理裙篇策劃的續(xù)重要性Par李t2確定質增量目標目標成果體現(xiàn)質量管謎理體系質量目標帶：總體質量羞水平：魯稅班獎、XX杯重要分項儉工程質量競指標：滲漏水率面、裂縫防勉治、其他綿細項質量凍標準工程管衛(wèi)理流程喜符合度卻：體現(xiàn)項目捐內部管理嬌水平3421質量策立劃質量管眉理篇策劃的重柔要性Part犬2確定質狂量目標目標成果體現(xiàn)質量管理諸體系工程管想理指導翁書+防水體寇系等各滑種分項佛工程標約準3421質量策劃質量管拐理篇策劃的肝重要性Par蛋t2確定質其量目標重要性ISO9耍000-紀2000質量管理稼體系建立質君量管理帽體系的爐作用：1、減小瘡失誤概蝴率2、持續(xù)保黨證成功3、系統(tǒng)性透控制風險4、職責金清晰體系層級檢查評估恨改進3421質量策劃質量管理傭篇策劃的重技要性Part趙2確定質量插目標重要性ISO9華000-診2000質量管雖理體系評價質矛量管理醋體系的極四個方級面體系層艷級檢查評估壘改進過程是否鹿已被識別久并適當規(guī)猾定職責是否下已被分配程序是幼否得到驕實施和鑰保持在實現(xiàn)所帶要求的結褲果方面，惰過程是否按有效需要那些下流程？（材料采栽購、供應負商管理、編監(jiān)理管理魚、樣板制付度、交樓虛驗收等等晨）流程是格否確定（是否已夏經(jīng)完全制所定了完善址的流程制麻度）配置合橫理人力掙資源（每萬平方冬甲方施工液管理人員決數(shù)量、監(jiān)柿理人員數(shù)宅量）明確質量郊管理過程牧中各相關效部門的職腐責（甲方溜項目部惡、工程駛部、設垮計部、口成本部根、營銷貢部、客診戶關系感中心各獨自責任恒，監(jiān)理糖單位責館任，承換包商責庭任施工過搖程中如閃何貫徹震落實各近項管理忠制度通過不斷恐改進流程組和管理制我度，直到印滿足質量惜目標過程監(jiān)授控（工序檢查）3421質量策擠劃集團項目評估公司檢查評比萬科項目部抽檢監(jiān)理公司質量監(jiān)控承包商質量保證體系質量管理疫篇策劃的重貧要性Par甩t2確定質樣量目標重要性ISO9的000-房誠2000質量管理守體系體系層級檢查評疏估改進承包商罩應建立逢完善的輕多級質娘量保證擱體系跨：工人自檢岡→班組自延檢→質量六員檢驗，糧保證資料達（砼試塊、庭鋼筋抽檢灑報告等）審查多級檢查槳：承包商艷←監(jiān)理扎公司←序項目部客←工程錘部←集斑團工程襲部質量管宇理體系探層級重點3421質量策襯劃質量管快理篇策劃的重韻要性Par鍬t2確定質量恭目標重要性ISO9鐘000-域2000質量管理瞇體系體系層鞠級檢查評估祥改進定期檢查評估與植改進1、監(jiān)理受公司除鈴每天日妖常監(jiān)理芳外并應布對重要咐分項工帳程進行專項孕檢查，對抱安全文明肥施工應每坊周檢查一綿次2、項目忙部每周博對承包浴商進行構工地巡哈檢→評跟比各總攀包單位3、工程部談月度檢查跪評比→評麗比項目部殲名次1、檢驗季監(jiān)理工明作是否借弄虛作味假、承琴包商自巡壽檢體系纏是否正常強運轉，盡人員架豎構有無接缺失2、找出臣施工質坐量的系但統(tǒng)性偏掠差：工慮藝、工抖序、工齡期問題3、組織茫各承包叉商相互堤學習先瓦進經(jīng)驗4、處罰威是必要癥的手段缺陷一定要整改關閉！

IMPORTANT53421質量策性劃34質量管理碎篇工期確定關鍵線測路Part足2標準工及期：考慮正常巧的技術間屑歇、組織競間歇、特繳殊季節(jié)（捆麥收、秋宵收、梅雨鑼）和自然創(chuàng)條件影響趁而編制出卷的正常施睡工周期。最短工妥期：考慮正常閱的技術間股歇和自然邪條件影響噴，通過加疤大施工單養(yǎng)位成本投辣入而編制熟出的最短曲施工周期唱。21合理工期施工間歇銷售配烈合合理工佩期質量管梯理篇工期確定關鍵線路Part桶2把控關鍵婚線路，合擇理穿插搭膝接施工間獵歇銷售配觀合合理工柳期工程規(guī)劃許可證消防審查報建單體報建基礎施工開工證及監(jiān)督登記施工圖審查勘察、設計、監(jiān)理、樁基、總包合同備案安全、質量監(jiān)督手續(xù)主體結構施工規(guī)劃成果樁基施工銷售許可證開盤砌筑工程室內水電安裝門窗安裝防水施工外架拆除內檐裝飾室外配套工程竣工備案園建綠化工程竣工驗收外檐裝飾3421合理工途期請寫出簡課單的裝修聞房施工關聽鍵線路質量管理濕篇工期確定關鍵線路Par持t2樁基——成樁后28天達到壘齡期，愿開始試辣樁——可采用域早強劑朝、提高丹標號等從措施。土方夯實伸回填——每30cm回填一負次，分到層夯實搭，環(huán)刀形取樣。砼——混凝土掛澆搗后牽強度達季到1.2襲N/m渾m2后才能上畏人。加氣塊砌便筑——1天砌筑高增度不得超徐過1.5m，2天砌完，7天后頂磚墊，15天（含廳頂磚時乏間）后菠才能開未始粉刷烘。粉刷——分層粉刷拉，每層間跨隔五天。防水——表干時素間（聚鞋氨酯8h，JS涂膜4h）和實塌干時間恨（聚氨鳥酯24h，JS涂膜8h）。地坪——養(yǎng)護7天后才能逝上人。施工間歇銷售配硬合合理工期3421合理工期請寫出福十項正拜常施工有工序交虛接間歇橋時間質量管理幸篇工期確葬定關鍵線等路Part頑2銷售配城合是公但司經(jīng)營違需要，愉必須服后從大局必須按賴照合理駝最短工催期排定增加必要共的成本以盈保證質量施工間校歇銷售配現(xiàn)合合理工期3421合理工暗期必須安并排相應撲技術措享施和后樓期整改惜維修請列出五嘩項技術措雕施提高砼標遭號、早強炊劑、鋪設和鋼絲網(wǎng)、鑄杜拉纖維咳、碘鎢燈渠、搭設大徹篷、細石辛混凝土地靈坪、防水騰材料選擇質量管嚴理篇工期確定關鍵線路Part想2堅持合理圣工期要求施工間歇銷售配合合理工期前期工作軟延誤、銷賢售配合、許經(jīng)營壓力崗等對工期兼的壓縮項目經(jīng)理職責所在堅持合理竹工期要求崇是職業(yè)項螞目經(jīng)理的算職責！沒速有合理工親期不可能竹有優(yōu)質工護程！3421合理工經(jīng)期質量管理嚴篇材料控制樣板引路混制度Par戲t2成品保護工序檢科查竣工驗習收質量巡邀檢制度3421施工過程糧質量控制質量管理域篇材料控制樣板引路鵝制度Par失t2成品保歲護選用要求現(xiàn)場控制工序檢查滿足技術標準和環(huán)保要求適應地域特點質量穩(wěn)定可靠材料選用品牌產(chǎn)侮品大廠產(chǎn)品經(jīng)過考察村的產(chǎn)品竣工驗媽收質量巡檢伏制度3421施工過表程質量暮控制地域差別地方規(guī)定原材料裂產(chǎn)地質量管理筋篇材料控制樣板引見路制度Par過t2成品保撥護選用要殿求現(xiàn)場控制工序檢薦查樣板封奇存材料樣火板間材料封撇樣材料對樣現(xiàn)場專墻設一間帆材料樣尾板間，噴由材料那工程師燭負責管迅理，分灑類別貼盼標簽有尖序陳列寒，并建秋立材料沙樣板入盲庫臺帳寇。任何陡人進入機材料樣牽板間，桑都必須殃有材料預工程師眼陪同，腐任何對舉已確定躍樣板的貢變動都懸必須通備過材料否工程師花。招標完糠成后，惠項目經(jīng)碗理部應雁要求工周程\合約部或痛材料供應誦商提供封大樣材料，雜同時存檔梳合同或定態(tài)樣時所規(guī)曲定的技術躍規(guī)格、要稀求。對非備甲供的其隨它重要材宴料，也應惱進行材料依封樣。甲供和梳三方供瓜貨材料反進場時版，甲方熟工程師濕和監(jiān)理觀人員均門可調出導樣板到腐現(xiàn)場進翅行對樣拐，用完格后及時鬼歸還。魯已有封型樣的材紋料第一奮次進場龜時，必籮須進行子現(xiàn)場對漏樣，并論對現(xiàn)場垂對樣情纖況做出裹書面記倆載?？⒐を炇諜z查制度3421施工過程猶質量控制質量管理份篇材料控鋤制樣板引殘路制度Par忍t2成品保護基本要求現(xiàn)場控英制工序檢查材料合貢同交底組織交底交底內容項目經(jīng)理炊部組織監(jiān)罷理、總包興進行集中拿交底，對慶于材料工斥藝復雜或王特殊的，亦可邀請供漠應商進行時交底。材料規(guī)傲格技術標兩準供貨周期訂貨方響式竣工驗收質量巡檢卻制度3421施工過肺程質量宿控制質量管理勿篇材料控制樣板引路乘制度Part期2成品保護基本要錢求現(xiàn)場控制工序檢查材料進場侮驗收甲供材斑料乙供材料工程師組英織監(jiān)理公旁司、承建漆商對材料危當場進行甲對樣；檢般查供應商隸是否按要嘗求提供了槐合格的產(chǎn)議品合格證工明、質量阻檢驗報告盆；安排監(jiān)恒理公司根杯據(jù)國家規(guī)趁范、萬科浩技術標準泰、合同要轉求對材料射進行抽樣址送檢。承包商紡必須向掃監(jiān)理公禍司進行鼓報驗，先驗收要慌求必須遙符合國渠家規(guī)范極、現(xiàn)行浴技術標陷準、政寶策、法分規(guī)規(guī)定唐的要求扯；重要基的乙供申材料：畜如鋼筋失、水泥鳴、砌塊洋，項目忠經(jīng)理部是會同監(jiān)儉理公司挎將另行唇進行抽遼樣檢查輛，由項慌目部人東員見證效取樣送菌檢?？⒐を炐涫召|量巡鴨檢制度3421施工過程悅質量控制質量管夢理篇材料控制樣板引縫路制度Part嫂2成品保護交樓標準退間施工樣嘗板間工序檢查工藝樣胸板交樓標撲準間：解決設辭計缺陷稼和功能繞問題完成時居間：在港大面積宮裝修施賢工開始昌前完成標揀準：按從交樓標霧準完成伏整套房踢間的全諒部施忽工作用：岔檢驗設僚計合理角性、材填料部品描效果，顛確保工恒程產(chǎn)品潔滿足營蘆銷、設榆計要求掛和客戶誓正常使雖用要求孩。竣工驗筋收檢查制度3421施工過程吹質量控制質量管理態(tài)篇材料控裝制樣板引路魂制度Part硬2成品保護交樓標鏈準間施工樣評板間工序檢聚查工藝樣板施工樣古板間：范圍：咱每一家萌總包單誼位、每捉一種戶碼型作用：1、檢驗名各家總辰包單位軌及分包閑商的質拾量水平期，及早乞發(fā)現(xiàn)質令量缺陷2、讓各承濟包商明白記萬科的質垂量要求。3、經(jīng)過苗驗收的腳施工樣題板間作上為施工擾的質量立標準?？⒐を瀺涫諜z查制度3421施工過程鑰質量控制質量管理木篇材料控制樣板引南路制度Par斃t2成品保護交樓標吵準間施工樣內板間工序檢押查工藝樣板工藝樣高板：確定工序槳質量標準訂，控制大研面積施工范圍：每啄一道關鍵東工序時間：關緞鍵工序施北工前要求：按修要求做樣虎板，樣板坑的施工工協(xié)藝和質量夾合格后，睜才能大面秋積施工。注意事劑項：工堆藝樣板摧的實施條時間必負須盡量除提前，紫給設計夸修改和立工藝改格進預留強足夠的謊時間?？⒐を炇召|量巡作檢制度3421施工過摔程質量印控制質量管理礎篇材料控制樣板引返路制度Par斃t2成品保護交樓標準餐間施工樣憂板間工序檢勁查工藝樣板工藝樣板則：竣工驗收檢查制度3421施工過程女質量控制質量管理霸篇材料控均制樣板引筒路制度Par壘t2成品保護工序檢查竣工驗亮收質量巡檢勾制度3421施工過程從質量控制成品保護括的作用討論：質量管理摟篇材料控撕制樣板引口路制度Par鵲t2成品保護工序檢執(zhí)查成品保護誤方案審核合理安褲排工序實施并維勁護成品保洪護樣板縱驗收成品保護廈交驗各負其鉤責的原詳則竣工驗無收檢查制東度3421施工過貢程質量紹控制質量管理丑篇材料控制樣板引路跡制度Par內t2成品保護工序檢查竣工驗趨收檢查制照度3421施工過程園質量控制結構類柱：先覆膜再包角樓板：加墊塊保護后澆帶：兩側做擋水圈，上面模板覆蓋線管：鋼筋支架保護觀測點：鐵盒保護線盒采用鐵皮保護質量管袖理篇材料控制樣板引路摔制度Part本2成品保護工序檢除查竣工驗收檢查制度3421施工過程灶質量控制開關箱標盒涂料施工前對開關面板的保護質量管理鬧篇材料控鍬制樣板引路映制度Part好2成品保護工序檢跌查竣工驗架收檢查制度3421施工過程荷質量控制鋁合金保忌護整框包裹窗下框保護門下框保護玻璃保護質量管理朵篇材料控掃制樣板引路招制度Part繁2成品保護工序檢查竣工驗潛收檢查制度3421施工過程塞質量控制進戶、戶內門瓷磚陽角保護欄桿保護各類裝修部品保護櫥柜整體覆蓋大理石臺面整體覆蓋室內涂刷前地面整體覆蓋木地板地面整體覆蓋電梯間保護橋箱內覆蓋保護電梯門口側壁覆蓋保護花灑龍頭浴缸鏡子鏡子廁紙盒質量管理挑篇材料控寒制樣板引路介制度Par氏t2成品保纏護工序檢改查竣工驗敢收檢查制件度3421施工過程嚼質量控制水管設備段五金保護洗臉盆洗臉盆馬桶馬桶地面給水管砂漿保護質量管蝴理篇材料控制樣板引遭路制度Part湊2成品保襯護工序檢戚查竣工驗收檢查制黃度3421施工過廁程質量零控制全裝修工呀程成品保張護措施質量管理敞篇材料控制樣板引墾路制度Par皺t2成品保腹護工序檢撐查工序檢亮查表檢查實濕施細則目的：嘗工序檢丑查表的斯建立主榮要是填板補過程枕控制的境空白，逆使之在童分步驟娘驗收中艘規(guī)定更剩具體。內容：舊確定項刺目工程些師和監(jiān)香理公司雞的檢查紹比例；蝴簡要闡榜述該施司工步驟私需控制醫(yī)的主要零技術要戒點。執(zhí)行：編楊制完善的此工序檢查固表應作為臟合同簽訂約的附件，岔要求監(jiān)理弄公司和承粉包單位按奧工序檢查踐表格要求蒼進行驗收綿工作。竣工驗巴收質量巡檢繭制度3421施工過程貨質量控制質量管材理篇材料控制樣板引路發(fā)制度Part車2成品保漫護工序檢查工序檢查踩表檢查實賤施細則竣工驗氏收檢查制度3421施工過程貫質量控制質量管理縱篇材料控制樣板引路英制度Part采2成品保臘護工序檢選查工序檢新查表檢查實傾施細則編制：運由項目邀經(jīng)理部阿組織項才目成員揪和監(jiān)理峽公司，也聯(lián)合制叛定實施宋細則，脫保證工期序檢查譽能夠落刮實。內容：寇規(guī)定總召包施工曉計劃的本編制必承須符合肌工序驗矩收要求擱；規(guī)定肚不同施窩工階段倉需采用御的表格族；規(guī)定么總包單董位建立攏和深化奧報驗的喉工作次復數(shù)、檢謎驗批；饑規(guī)定違罰反工序殃施工的宅處罰措橋施等。工序檢匆查表檢柜查實施泰細則竣工驗弦收質量巡檢議制度3421施工過盒程質量振控制質量管倚理篇材料控傾制樣板引路款制度Part調2成品保促護工序檢票查竣工驗收項目經(jīng)兩理部應垂建立工停程師日掙常質量崗巡視制論度；項目工程范師應不定奔期對現(xiàn)場丹質量進行灰專項檢查煙；項目工程康師對檢查項的情況應豪該有詳細洞的記錄；項目經(jīng)理懇應定期檢駁查工程師暈日常巡檢件的記錄，藥并作為考化核的依據(jù)粗之一。建立項平目工程傘師現(xiàn)場松質量巡架視制度質量巡農檢制度3421施工過程培質量控制質量管理竟篇材料控凈制樣板引路若制度Part賺2成品保護工序檢防查各地區(qū)銳公司對充現(xiàn)場的茶質量應筍進行分超級控制族；各地區(qū)公伯司工程管示理部應制廈定項目管悶理評估檢上查制度，科定期對各稼項目進行主橫向檢查鳥。目的是軋為提高項即目質量管序理水平，奴使各項目報工程質量銜均衡發(fā)展丟并不斷提丈高。各項目經(jīng)鳴理部應組球織監(jiān)理公切司聯(lián)合制紗定項目定凍期質量檢鍬查計劃。待針對不同額項目的特艘點，作為手公司工程咐管理部檢捏查制定的蔬延伸，應碗該更具體栽?？⒐を炇召|量巡檢用制度建立項晃目定期拖質量檢亡查制度3421施工過沉程質量風控制質量管促理篇材料控制樣板引路鎮(zhèn)制度Part蒙2成品保鄭護工序檢票查由項目經(jīng)川理部組織縱，監(jiān)理公釀司、物業(yè)荒公司、承谷包單位參蠟與，其中刊物業(yè)公司機在該階段協(xié)僅做專項耍方面的檢細查。條件：房屋取得薪竣工備案祝證；現(xiàn)場乎所有工作裹項目已經(jīng)床完成；設掙計變更核線對完畢；蝴交房標準手核對完畢谷；工序檢趙查表記錄顆完整、齊蹄全、真實牽、有效；匠監(jiān)理公司脖提交工程放竣工報告羽。計劃：項目經(jīng)理偵部負責編怠制項目部塌內部驗收腦計劃。并慣組織召開霧預驗收準橡備會，規(guī)肚定驗收中搏的各項事港物安排，咸包括缺點關的指標。漫計劃范例爬如附件所得示。整改：項體目經(jīng)理部摔負責組織笨督促問題顯整改關閉途情況。由物業(yè)派公司組采織，項易目經(jīng)理旦部、監(jiān)賢理公司支、承包緊單位參圣與進行往綜合驗炸收。范圍：室芬內每套房間順＼樓梯間住等公共部臣位＼外立蕉面＼室外常配套工程條件：室內專隱項驗收脾問題已帝關閉；肉室內清贏潔工作討已完成氧；房屋才鑰匙已省移交；敗公共部甚位、外常立面、矮室外配側套工程冷監(jiān)理公省司完成扯驗收并毫提交驗渴收報告歸。計劃：項目經(jīng)兩理部配泰合物業(yè)闖公司編己制驗收遼計劃，鞏并由一怠線公司沸分管工春程的領全導組織砌召開地延盤竣工剩正式驗尖收會。綜合驗收——逐套房料、拉網(wǎng)敢式檢查艱整改。喘采用的清表格范訪例如附混件所示更。專項驗收——包括：閉騙水試驗、漫外墻（或誼門窗）淋創(chuàng)水試驗、夾通球試驗朵、電氣相制位測試、租給水管打浴壓測試。脅采用的表己格范例如慈附件所示宅?？⒐を炇召|量巡檢奴制度項目部澇驗收物業(yè)公司劫驗收3421施工過程知質量控制質量管耽理篇材料控制樣板引白路制度Part晌2成品保央護工序檢舉查竣工驗收檢查制度3421施工過程感質量控制質量管街理篇重要性Part微3溝通方斗法從產(chǎn)品開群發(fā)的流程膏：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理衣中不難發(fā)良現(xiàn)，幾乎鉆每個環(huán)節(jié)門都離不開譜與我們合熔作的供方擱，如果供釋方提供的揮產(chǎn)品和服啦務能滿足濁我們的要真求，則我穗們的工作符質量和效趕率就會大炎大提高。3421對供方的惑質量管理悟輸出質量管理介篇重要性Part抓3溝通方法建構立體管永理輸出賞體系供方項目管理團隊

供方施工班組

公司層面過程評鉗估客戶理唇念管理流徑程工藝標導準后評估供方高層3421對供方的湊質量管理肆輸出Part凍3質量技愈術篇質量技術誘篇設計與工靠程“三新”謀研究Part灰3技術研玩究控制重叼點維修支答持1技術管理我們是開君發(fā)商我們不巴是施工儉單位管狼理人員我們不執(zhí)應該僅猾僅按圖施姑工國標企標質量技術擠篇設計與工央程Part冊31技術管覆理設計圖倆紙的錯腎、漏、身碰、缺悠以及頻盞繁的設銳計變更井，會對毅現(xiàn)場的阿工程質猶量帶來累極大的察影響。設計與質岡量設計控閑制“三新”研作究技術研按究控制重究點維修支妄持國標企標案例：別休息平輩臺處開遼電井門質量技術危篇設計與工宴程Par買t31技術管理設計與笛質量設計控辦制“三新”關研究技術研撕究控制重點4、二次設計

3、圖紙會審

2、圖紙預審

1、設計指導書

控制手段維修支持國標企撈標質量技術醬篇設計與工舊程Par情t31技術管理設計與質役量設計控制“三新”弟研究技術研究控制重點設計指效導書——1、對設計婚功能性、化合理性、娘具體的施倘工做法提續(xù)出要求，抹包括各地停區(qū)公司所窩在地區(qū)具碗體標準的前提供，并挪補充地區(qū)破公司編制李的技術標褲準的做法臣。對工程婆做法、建館筑構造等海的總結，還絕不能只胳依賴于設恩計師。最亭為有效和由主動的方店式，是將擦總結融入按到設計指盡導書中去類，讓設計跨師（設計裹院）在最牛初的出圖邀中盡量地閃減少設計稠缺漏。2、編制寨各專業(yè)苦施工圖勤出圖標中準維修支紗持國標企標質量技術標篇設計與工凱程Part踩31技術管洋理設計與質軟量設計控制“三新”研小究技術研究控制重栗點圖紙預審——包括條夜件圖預貓審和施渾工圖出奸圖前的貪預審。其在出圖下前核對僑設計院肺是否按府設計指丸導書進扁行設計扭，同時贈預先發(fā)你現(xiàn)設計破的錯漏嚴碰缺以早及不利泥施工的臺節(jié)點，瘦兩次預冒審能夠延有效地翠減少現(xiàn)健場設計償變更的陸數(shù)量。維修支持國標企標質量技隸術篇設計與工么程Part室31技術管毫理設計與質恢量設計控制“三新”性研究技術研姻究控制重身點圖紙會審——圖紙會豪審不僅橋僅是去幼發(fā)現(xiàn)設籠計的缺頸陷和問尋題，更朵重要的襪是讓監(jiān)浙理工程飄師和施窯工方更拔深刻地攔了解圖晶紙的內攜容。監(jiān)理工唉程師需栗要特別器關注設符計所要崖求的工巷程做法餡、施工掘中的難聞點、需過要控制碌的要點累。施工方需憲要特別關活注圖紙中馳的質量難慨點并需要望對設計的苦易建性提哈出意見。維修支持國標企標質量技粘術篇設計與工茂程Part紗31技術管理設計與墻質量設計控制“三新”鼠研究技術研奇究控制重點二次設計——鋁合金指門窗、泛欄桿、友雨蓬、鍵廚柜、便瓷磚鋪薯貼、立名面分色等需要查進行二莖次設計叨，而此象時項目授正處于知非常繁屢忙的階歲段，易箱產(chǎn)生疏勁忽，會冒造成嚴臘重后果轟。維修支燈持國標企標質量技術博篇設計與工樂程Par盜t31技術管較理“三新”研裹究技術研究控制重敢點產(chǎn)品創(chuàng)筍新帶來跌的難題四：加強對“世新技術、伴新工藝、絮新材料”蚊的研究，講為設計部叼品選擇和宗解決工程復質量問題其提供專業(yè)戰(zhàn)改進意見撥。參考范例：維修支解持國標企嘆標質量技術熄篇設計與剃工程Par狗t31技術管脂理“三新”研細究技術研敗究控制重汪點結合本勢項目特晚點，有越針對性隱編制項喇目工程幫管理指界導書；鑰組織專暈業(yè)技術混小組成燃員對其重點分星部工程包技術方輝案（尤踏其是涉犁及到防晶裂、防撕滲漏部購位）進行討湯論、審連核并給款出專業(yè)見意見逐汽步形成統(tǒng)一的鍋技術標廚準。例如：蠻屋面、沒露臺、幕陽臺防犬水體系磁、新型參材料施信工工藝棚、鋁合紙金門窗愚設計、屠外墻保喬溫體系乓、基坑毀支護方做案維修支持國標企標質量技誘術篇設計與工上程Par邁t31技術管英理“三新”往研究技術研療究控制重點維修支臨持國標企隆標重點分部嫩工程專項宵檢查控制懷重點砌筑材料廠膀家材料品種齡期要求材料堆放砌筑砂漿戶型確遠認砌筑高度砌塊濕義水檢查要叫求生產(chǎn)能力俘：年生產(chǎn)堪能力大于20萬立方米胳，堆場堆征放能力1萬立方米攀以上。生產(chǎn)設備耽：生產(chǎn)工坊藝和設備忍必須比較樓先進和現(xiàn)亮代化（原材料質憶量可靠、濕配料必須撲有電腦嚴攏格控制，轎有六面切召割的自動膛化切割設進備，蒸壓扇養(yǎng)護設備啄有可靠的落壓力和溫畝度供給和遙控制）材料品租種：粉亡煤灰加資氣砼；灰砂加氣族砼；混合型與加氣砼質量技旅術篇設計與工采程Part濃3“三新”研茄究技術研究控制重點維修支持國標企纖標砌筑1技術管闖理慎用選用組合：A5.0

B07質量技騙術篇設計與工權程Par擠t3“三新”湯研究技術研究控制重俱點維修支搜持國標企標砌筑主要等級神指標：1技術管栽理體積密度級別B03B04B05B06B07B08強度級別優(yōu)等品（A）A1.0A2.0A3.5A5.0A7.5A10.0一等品（B）A3.5A5.0A7.5A10.0合格品（C）A2.5A3.5A5.0A7.5性能指標刑：立方體銜抗壓強絞度≥5.0小MPa干體積阻密度為7KN趨/M3質量技鴿術篇設計與依工程Part鵝3“三新”抱研究技術研究控制重點維修支持國標企勒標砌筑1技術管理齡況期既：20天（深江圳區(qū)域瓜）/28天（上海索區(qū)域、武袖漢公司）現(xiàn)場存罰放：大蝦于15天；咽掛牌注襪明規(guī)格理型號、漠檢驗及進場時刻間存放要求箭：下墊上艷蓋，排水欺通暢，低忽于2米。質量技術篇設計與工程Part3“三新”研究

技術研究控制重點維修支持國標企標砌筑1技術管理墻體砌筑線檢查工藝流光程墻體底部采用200高灰砂磚和砼導墻（防水部位）底磚驗收計量控制：砂漿配比計量樣榜車，拌合砂漿配比準確易操作、好控制。文明施工：使用灰斗盛放砂漿1.時間間隔每天小于1.5米頂磚15天2.濕水要求干法:禁止?jié)袼疂穹ǎ?~10mm逐項驗收質量技貿術篇設計與工己程Par柄t31技術管堅理“三新”魂研究技術研煉究控制重點維修支持國標企盒標