2015《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法》

#/172015年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷及答案□□□□□□□（共□□□□□□□（共35題，每題1□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是A.DD B.發(fā)現(xiàn)C.DD DM2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)()。A.掌握的有關(guān)信息不同A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同()。A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11日簽署B(yǎng).內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，()。A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11日簽署B(yǎng).內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，□□□□□□□□□□□□□□□□□D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的□□□□□□□□□□4、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□()。A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)5、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)□□□□□□□□=（岡接成本利潤(rùn)率。A.后續(xù)開發(fā)成本□□□□□□□□=（岡接成本利潤(rùn)率。A.后續(xù)開發(fā)成本B.后續(xù)開發(fā)成本+銷售費(fèi)用C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值()。6()。A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用20平米，分720平米，分TOC\o"1-5"\h\z□□□□□□□ 25□□,□□□□□□□□□□□□□□□□ （）元。A.1765B.2000C.2069D.24008、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于 （）。A.市場(chǎng)價(jià)值 B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值 D.投資價(jià)值9、TN□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□ （）。A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值 B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值 C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 4500元每平,□□□□□□□□□ 500□□□□□□□□□□□□ 8口，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為□□□□ 3口，則該期房目前的價(jià)格為 （）□□□□□A.3473 B.4365 C.4500 D.4635TOC\o"1-5"\h\z11、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是 （）。A.有租約限制下的價(jià)值 B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無(wú)租約限制下的價(jià)值 D.承租人權(quán)益的價(jià)值12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是 （）。A.裝修改造 B.需求增加C.通貨膨脹 D.改進(jìn)物業(yè)管理13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是 （）。A.上調(diào)貸款利率 B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為 18萬(wàn)□,□□□□□□□□□□□□□ 20萬(wàn)□,□□□□□□□□□□,□□□ （）□□□□□□□□□□□A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D.替代原則15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是 （）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為()。A.簽訂估價(jià)委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是()萬(wàn)元。A.0?50 B.50?75 C.50?10O D.100?15019、為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%,則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元每平米。A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.8920、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為：)元每平米。A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.5721、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%,安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%,裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%,稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.6422、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬(wàn)元。A.1838.00 B.1844.55C.1845.87D.1850.0023、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來(lái)4年的凈收益分別為31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.35B.85 B.360.49 C.362.93 D.365.2925、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假□□□□□8口，折現(xiàn)率為14］，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□()□□□ A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.1828、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)29、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006□□□□□□□3405元每平米、3565元每平米、3730□□□□□□□□□□8口，折現(xiàn)率為14］，□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□()□□□ A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.1828、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)29、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006□□□□□□□3405元每平米、3565元每平米、3730□□□□□3905□□□□□□□□□□□□□□□□□□2008□□□□□()□□□□□A.4075.0 B.4242.5C.4410.0 D.4577.530、某幢大廈的總建筑面積為7000□□□□□□□□□□□3000□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□250額為（）。150□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□土地份A.1.671B.2.331C.2.751D.3.33口31、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。臨齒快般mW44T草~】。孚再添工價(jià)格桂正w件門口115m110一而一40赤20%,則下圖的宗地E的單價(jià)為彳A.6400B.6800c.6960D.760032、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。A.375 B.450 C.500 D.60033、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有()。A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)34、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D.估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解35、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和()。A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

1、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有1、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有A.是一種專業(yè)意見 B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值D.承擔(dān)法律責(zé)任 E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)2、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響()。C.實(shí)行有償服務(wù)()。B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)E.房地產(chǎn)價(jià)值量大3、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑E.分部分項(xiàng)法□□□□□□□□□□ ()E.分部分項(xiàng)法A.單位比較法 B.市場(chǎng)提取法 C.分解法 D.工料測(cè)量法4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償□□□□□□□□□□ ()。A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金 B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E.D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E.估價(jià)費(fèi)用()。C.廢料處理是否方便 D.接近大自然5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮A.臨街狀況 B.動(dòng)力是否易于取得E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。A.最佳規(guī)模 B.最佳經(jīng)營(yíng)手段 C.最佳集約度 D.最佳管理方式 E.最佳投資渠道7、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于 ()。A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積 B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C.拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D.D□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價(jià)對(duì)象為一口熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.后退道路紅線距離 B.土地使用期限 C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率 E.合并的可能性9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用10、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運(yùn)營(yíng)收益口.稅前現(xiàn)金流量日稅后現(xiàn)金流量11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為().A.開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期B.開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期C.開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期D.開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期12、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于()。A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)B.收益法中未來(lái)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的預(yù)測(cè)C.成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D.市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)13、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有()。A.估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.價(jià)值類型D.估價(jià)方法E.估價(jià)所需材料14、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括()。A.基準(zhǔn)日期B.土地開發(fā)程度C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D.土地用途E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期15、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求2015年房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）考試試卷后附答案、網(wǎng)答卷（:共3髭.庫(kù)施L□分。請(qǐng)將普某寫在答題抵對(duì)應(yīng)的題號(hào)T〕.-）某工廠更落于城市中心區(qū)域，有廠房攜唾，土地使用枳性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用根，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，理府現(xiàn)時(shí)啜地塊迸行收購(gòu)儲(chǔ)冷，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)狗進(jìn)行有關(guān)估愉.請(qǐng)?jiān)?評(píng)估謖宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何轅定土地用途T適宜選用啰些估價(jià)方法？.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用T.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)楮時(shí).如何界定土地用途？造宜選用哪些住價(jià)方法T（二）20"拜5月，甲公司將其擁有用一帷登記用途為辦公用的臨街房屋出眸■乙公司.租賃期限為工0年.租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙必司孽租后，牌該房屋裝修改造成酒樓，井加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域噴列A拆遷苑國(guó),某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)，諳問(wèn)：.拆違估價(jià)中如何考慮甲.乙雙方簽訂的租賃合同7.拆遷估價(jià)中如何確定謖房屋的用途.面積？.拆遷怙價(jià)中如何考慮己公司的裝修補(bǔ)kTf三）近朋，某戰(zhàn)雨房地產(chǎn)卜場(chǎng)炭生較大變化.房地產(chǎn)用■交量明顯萎布,任宅w場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)T聯(lián)趨勢(shì).某房地產(chǎn)估儕機(jī)枸事掇了該市一處住宅小區(qū)在建工程的留地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)間I結(jié)含該幣房地產(chǎn)狀況，用用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估談在建工程團(tuán)抵押價(jià)值厘蘭芭:哪些問(wèn)題？二、隼項(xiàng)選擇題（共；大題，1口小題，每小題二分,哥小觀的W「選答案中只有1個(gè)最符合起總.請(qǐng)將這」笞案對(duì)應(yīng)的亍母填在答翹紙各小撕目應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（-）甲公司于年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建諛商業(yè)樓。商業(yè)樓分為△座.R座，規(guī)劃總理筑面積分■別為石齒的m\d9。00而點(diǎn)、層瓢為地上4層，地下1層，如13年6月誣茴狂槎通過(guò)裝工報(bào)收井宿案。耳中A座總建雷面積為+000m上,地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為If年，租金為二1。元?地上一?四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)藺場(chǎng)，租貸用限為1Q年，租金為工50元/（療U〕；B座忌建筑面耙為675m聲，辦理了耕售許可證，其中8000憚已售出，該項(xiàng)目H程款總金額為40金口萬(wàn)元.施工右按合同約定支付了H程款5好的底量保證金,融至目前已付工程菰93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司蛇以謖筒業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。1.4座、口座含計(jì)抵押建筑面積為()A.12450QE.12TOO132500135OOD士據(jù)調(diào)查，該商業(yè)楂此座地下一層的客觀租金水平為3。形(用士?口i,地上一^^四層的客觀租金水平為3.0tl(^D),則用收益電測(cè)舁豆藺業(yè)梭上座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)隹，正確的是(〕,A.租拘期內(nèi)和租約期外都用客觀租金B(yǎng).根據(jù)匡慎原則.租豹期內(nèi)取租豺租金,租的期外取租妁租金和客觀租金中較低者C.艱據(jù)謹(jǐn)慎原則.租匏期內(nèi)和租約期外均取租的租金和客觀租金中較低者D.租狗期內(nèi)取租豹租金，財(cái)期外取答觀租金3,該向業(yè)楂抵押■(介值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為( )萬(wàn)元。A.810.1320252S35D.486cl(-)甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面和為20000^,的b年I］月取得建謾工程規(guī)劃許可證.規(guī)劃建設(shè)廠房5座，食堂.浴室、辦禽楂各1幢，忌建筑面積前2S0D0而建比處年6月甲公司取得了其中的辦公楂利3座廠房的建設(shè)工布［塞工訐可證，「颼筑面積為1650。修，至20L1年式月辦公橙已不成王體給構(gòu)。；噸廠房尚未完成屋架的工.此后項(xiàng)目停工至今，在此期間.工口］1年5月甲會(huì)■司自行理設(shè)了：間宿舍.共計(jì)見口正.因經(jīng)莒不善,甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以■償還債勞，委托乙房地產(chǎn)估曲機(jī)溝評(píng)估該項(xiàng)目于第］占年15月錯(cuò)日的市場(chǎng)價(jià)值。4,素用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí).應(yīng)按照(〕前提進(jìn)行估惜.A.自己開發(fā)B.溢儕轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓5.采用成本法估價(jià)，求職土地重新甲骨愴將時(shí)，容積率底采用()，0.030.830.85口.1.25色采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是()，A,辦公樓開發(fā)嶗用B.食堂開發(fā)費(fèi)用C.宿舍開發(fā)費(fèi)用D-密室開發(fā)費(fèi)用7,采用成本法估愉時(shí).應(yīng)］).A.按照預(yù)彈額樵)算在建工程恰值B.按工程已括算額測(cè)算在建工程價(jià)值C技綜合完底的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值D.培合辭合不成的形索進(jìn)度和折舊因曩，然耳在建工程價(jià)值三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)俁得m分.本題全可將40分■.請(qǐng)?jiān)诖痤}班上作答"每個(gè)惜誤時(shí)應(yīng)一個(gè)呼號(hào)，市將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）封面〔略〕目錄｛略〕致委托人函〔略）X有限登司a受貴公司委托.我們對(duì)貴心司擁有的位于「以街0號(hào)一層（:房屋所有根證號(hào)FM字第口號(hào)，建筑面積為汨工源m打茴業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款碉定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值季考依據(jù),我心司混;「冊(cè).房地產(chǎn)牯價(jià)師到佑僑對(duì)象所在地道行實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查,估價(jià)人員在結(jié)合有美資聘的基址上，遵循估位原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響層地產(chǎn)價(jià)格的■&項(xiàng)因素，餐過(guò)測(cè)舁井皓目估價(jià)人員轉(zhuǎn)臟，確定估希對(duì)霰于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2E3年毛月21日徜足本報(bào)告估怕假設(shè)和限制條件下的抵押價(jià)值如下［見表1）;表】估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表房屋坐落房屋所有枷證號(hào)用途面積m2評(píng)估單價(jià)/（■元加■）評(píng)估總價(jià)f萬(wàn)元假定未謾立法定優(yōu)先受償松下的怕值M笈市K乂街XX_=XM字蕭乂又號(hào)商業(yè)339.29lddTS.EC4gL2S工程款優(yōu)先受償相價(jià)值00房地產(chǎn)估價(jià)師去嗨已抵押擔(dān)保偎權(quán)價(jià)值■■時(shí)■■墟優(yōu)主受惇默其他■■自計(jì)00抵押小寫14478,06K1,第價(jià)值木寫民幣肆佰雌壹萬(wàn)益用擊佰元整注?估價(jià)對(duì)策抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未談反法定仇而愛住松下的價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)嬸知悉的法定也先受叁就.房地產(chǎn)估價(jià)有限公司［蓋章：法人代表：》蘆注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明叫估價(jià)的慣設(shè)和限制條件（:略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告-x估價(jià)委托人g二.估價(jià)機(jī)構(gòu)（B&）三.估怖對(duì)象1一〕實(shí)柳狀況估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商情、酒樓、茶樓.客房、辦公用房為一伸的綜合性大樓，該建筑于葡兆年要田井授人使用，為鋼筋品凝土紿構(gòu)，共5層，耳中一一二層為商鋪和酒棱，三層為茶楂.四~五層為客層及辦公用孱.大棱外墻粉色履薛，一?三層為大面積玻瑁窗，四~五層為坡瑁黑墻,內(nèi)部諛備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋緊統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯■估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層，建筑面積為335）.25層高為5.和]?目前出租用作酒樓，饕區(qū)及操作間地面鋪地徜，瓶面刷乳膠漆°經(jīng)估慌人員實(shí)地查看.估價(jià)時(shí)聚房屋王體指構(gòu)元好，基礎(chǔ)設(shè)施元備.第廬保齊較好，處于正常使用狀態(tài).（.—）權(quán)益狀況估價(jià)對(duì)象為營(yíng)限公司擁有的位于口街號(hào)一層的商業(yè)用房.估價(jià)委托兒提供的喙尾屋所有權(quán)證養(yǎng)本內(nèi)容為匕房屋所百根證號(hào)?川宇第XX號(hào)i孱星所百根八?-百眼公司i房屋坐落二略I產(chǎn)別：私產(chǎn)I幢號(hào)：房號(hào)：*打結(jié)構(gòu)：框架m房屋總層數(shù):5層F所在層數(shù):一層I建筑面積：339.2?設(shè)計(jì)用途?同小曾記日期r加十年6月◎日.估價(jià)孌托兒提供的整茄茴業(yè)棱變國(guó)有土地使用證多i茅:，內(nèi)容為，土地證號(hào)?第號(hào)：土地便用君? 有民公司：里落:P&f地號(hào)：略?地英〔用途）：商業(yè)用地f使用權(quán)類型：出讓?使用權(quán)面積：3065.30?]i終止日期：33后年4月的日』登記日期?初6年4月:I日.至估檢時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)家土地使用杈刺余年限為3T年.依據(jù)估價(jià)對(duì)象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地疊育情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn).估/對(duì)象已出租用作酒楂.除此以外無(wú)其他項(xiàng)根利限制.四、區(qū)位狀況（:略）五,估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款題度提供嬖考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，式、估儕時(shí)點(diǎn)七、價(jià)值定義相艮告所稱抵押帝值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的憤■值，溫去房地產(chǎn)估$師知卷的度定優(yōu)先愛售后的仇值.人估價(jià)依據(jù)（略）九、估價(jià)原則（略】十、估價(jià)方法（略】十一、估憤結(jié)果輕包粽■a分析，熊定估價(jià)對(duì)冢的抵押忸值為忌價(jià)人民幣變心6萬(wàn)元，單價(jià)14478.96元療.十二、估價(jià)對(duì)象受現(xiàn)能力分析C略〕十三、估情人員〔略】十四、估恰作業(yè)日期為1：年4月工1日至：。11年5月:1日十五、估恰報(bào)告應(yīng)用的有戲期（略.x君地產(chǎn)估價(jià)有限公司第13年嚀目23R -、T別因素分析（t&）二、區(qū)垃■因素分析1峰）三、市場(chǎng)背景分析（咯）四、最高最性利用分析（咯〕五、估骨方法選用［咯）六、估惜測(cè)算過(guò)程L收前法收益法是基于隕期原理.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估恰對(duì)冢房地產(chǎn)未來(lái)■&年的正本收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值求其之和得出估價(jià)時(shí)累房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：￡中V—收益價(jià)格；屋-相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第i期末的凈收益I。.房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）“□J確定房地產(chǎn)收方I〕租豹期內(nèi)房地產(chǎn)收益佶曲■對(duì)象已出租,租約期至20㈠年4月工0日。根據(jù)估價(jià)對(duì)跳租賃合同，從估帷■時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收A見表2.表二租約期內(nèi)年后貳毛恢九一覽表（單位匕元/）時(shí)間有效毛收入20?^,31^-2010,4,2050XL3=0OO0010.4.21^2011.1.2055X12=6602011,4,21-2012,4,2060X12=7202DLE.4.21^2013.4.20日口X12=720在『租金演理筑面積計(jì)算,收入均為年末取得"二〕租約期外居地產(chǎn)收B根據(jù)市場(chǎng)行恬測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)冢按建筑面積計(jì)宜的正常市場(chǎng)租金為70--57L（?； 〔計(jì)百過(guò)程略），且租金木平呈逐年遞嚕趨勢(shì)，遞增宜率加年年二%~2環(huán)，由此，曲測(cè)估價(jià)對(duì)象租拘期外第一年的客觀毛租金加WOTi［游月）.且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)貛艌?chǎng)一俄情況，空克軍取二%,假設(shè)上述收益變趨勢(shì)在未來(lái)使用年限里相對(duì)超定,則租約期外第一年的有效毛收入為10O12X口=%，=11而1元府）.UJ確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:管理贄、維修費(fèi).保噲璜.稅金，計(jì)算笛臬見表3（計(jì)算過(guò)程咯〕o

0確定年存收益計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象年將收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用則估價(jià)對(duì)象年序收益見表三表3估價(jià)對(duì)象年凈收請(qǐng)計(jì)算一覽表（單小I；元/）時(shí)間年有姓毛收A?堆夠幫③保險(xiǎn)幫?新金㈤年運(yùn)營(yíng)瞥用年收溢?O-?2DQ9.4.21-^2010.d.20SOT,a1.2105-61d2.E457.22D1D.4.21^2011.i3.2060319.BLS1.2116.16165.L6504.342011.4.21—2012^.207盟18L2126-72LS7.52552.432012.4.21-2013.4.207匆2L.B18L2126-72167.52552.48⑴碉定報(bào)酬率綜合考慮,確定報(bào)酬率為（計(jì)算過(guò)程略）。（5）碉定估怖對(duì)象收益怖恪估價(jià)對(duì)冢收益價(jià)格為,504.S4Q+無(wú)江=16740.50.7.」；*552.48 5524g El76 504.S4Q+無(wú)江=16740.50.7.」；*+ —+.——r-!- ?一一一，X[1—（ ）口+7%"（U7%r（1十：%）〃（7%=3%） 1+7%L市場(chǎng)法市場(chǎng)法是估價(jià)時(shí)冢與近期友主交易的三似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比茂.對(duì)已發(fā)主交品的類假實(shí)例的已相價(jià)格加以修正，嚀估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估惜方法.其基本計(jì)算公式為，比勝價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格x交易情況修正系數(shù)*交易日期修正宗教X區(qū)域因素修正秦故x個(gè)別因素修正系覿3可比實(shí)例相護(hù)情猊可比實(shí)例比較因素一覽表〔略）（2）建立可比惜格基硼［略）⑺選取比較因需及因素條件說(shuō)明根據(jù)《房地產(chǎn)怙椅規(guī)死養(yǎng)（GB.T50291-1999）及項(xiàng)目產(chǎn)點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日朗、區(qū)域?yàn)槿岷蛣e因素口］：!交易情正交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正簾交易。2）交易日朋交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的裱葫，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn).其成交價(jià)格存在差異.3）區(qū)域因需和個(gè)別因系估價(jià)對(duì)象為商北房地產(chǎn)，根據(jù)目前居地產(chǎn)I場(chǎng)特點(diǎn)，本次選期的區(qū)均因素包括蜜華程度、交通條件、加;包規(guī)刎限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離.距金交站點(diǎn)距離、層高，面積、形狀、開間、的新率等,4）估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因囂情況見表:去：估價(jià)對(duì)象與可比買例比較因盍情況

敢響因素估憫象可比實(shí)例1可比麹2可比實(shí)例3交易翻正常正常正常正常交易日期3000.4.212009.3.153006.12.303309-2.22繁華商業(yè)國(guó)小區(qū)級(jí)小區(qū)級(jí)小區(qū)縱小區(qū)級(jí)1噴商業(yè)役獻(xiàn)集小口騰轉(zhuǎn)業(yè)商小甌綜合專業(yè)商怎般錯(cuò)峭小區(qū)笳鑄業(yè)商憂兄場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)1因盍交酒公交彼髓度1Y路公交線1F路公交法1"限薄1F轆支線耕交il通演度雙向二車道蟻向二車道雙忙車通雙向二車道城市m功能版商業(yè),住宅觸、住宅商業(yè)住宅融■1住宅限制環(huán)埴欠整潔，怛經(jīng)環(huán)埴欠整告但登環(huán)埴建活"曬環(huán)境欠整詰，但經(jīng)茯境區(qū)域環(huán)境<—H■4-1--M-氣氛郎于氣氛自好氣氛題'醐臨街蹣道路類型城市王、次干道嘛王、次瑾城市王，次干道嘛王、次干道，工況睛位匿城市主、次干道蹴主」奸il城市主、次:干道城市主、次干道柜區(qū)域商業(yè)中心在商LOAbOOn［口吐EOOn100一的Qu個(gè)別因素距公交站點(diǎn)距離小于EOn小于50rl小于50rl小于BOti層高5.4n5.4jl4.5n4.5Tl面積面積適中？對(duì)現(xiàn)實(shí)用途無(wú)歇比而也利于本來(lái)用途改交盤狀柩狀期則形狀視則形狀期則格廿規(guī)則開間（寬度與進(jìn)深比）L:1.21:L1:O.S1:CLS成新舉八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可匕實(shí)例因素修正生敕，見表S.求B估價(jià)對(duì)象與可比買例因素修正茶史反響因素牯價(jià)對(duì)象可比實(shí)做1可卜喙例2可比實(shí)做3商業(yè)區(qū)甄別 "口0□繁華程度商業(yè)設(shè)瓶聚集度”0D0區(qū)公交便捷程度0口口0域交通條件因交通通達(dá)程度0.■'00費(fèi)減市垃劃限制功自吩區(qū)°■:0:■環(huán)埴 區(qū)t斛境卜a0Do00QH銜迫路類型口a0DIS街闞臨艙置0口D個(gè)距團(tuán)嫡業(yè)中心距盲000+1,5利柜公克占點(diǎn)距離000D層高-1-因面積口a0D未開間（宜度與盤盆比1+1+2+2成新率-i-1-1小計(jì)02 0L52）建立可比實(shí)例休泉上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)也因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較建立直接比較美皋.見表"表一比按因素慘正項(xiàng)目可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)/（■元MD12461.5412272.T31亂驅(qū)7?交易惜品修正系靜1Q0/1Q0ItJQ/lQt)100/100交易日朗修正100/100100/1no100/100區(qū)地因案1Q0/1Q0ItJQ/lQt)100/100個(gè)別因素100/100lM/100100/lCiL.5比準(zhǔn)價(jià)格，（元卻，12^1,5412272.731L913,W職上述可W實(shí)例比在價(jià)格的平均循作為市場(chǎng)法的比送給果，即佐價(jià)時(shí)象比在價(jià)格為上[12461.54+1