上海房地產項目調查報告典型案例

中國上海xx地產項目

盡職調查報告上海西安重慶常州舟山1目錄一、上海城市分析1、城市簡介2、城市規(guī)劃3、經濟及產業(yè)二、上海房地產市場宏觀分析1、發(fā)展階段2、發(fā)展周期3、宏觀數據分析4、供給分析5、需求分析三、各項目分析1、嘉定區(qū)嘉城項目2、徐匯區(qū)徐匯新城3、寶山區(qū)xx生活廣場4、虹口區(qū)上?；▓@城四、項目綜合判斷及操作建議2上海城市分析城市簡介地理環(huán)境氣候條件城市總體規(guī)劃行政區(qū)劃宏觀經濟數據主要產業(yè)情況及分布3城市簡介上海簡稱滬，別稱申,是中國最大的經濟中心城市，也是國際著名的港口城市。在中國的經濟發(fā)展中具有極其重要的地位上海位于北緯31度14分，東經121度29分，地處長江三角洲前緣，北界長江，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省地處南北海岸線中心，長江三角洲東緣，長江由此入海，交通便利，腹地寬闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。4地理環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經121度29分，地處太平洋西岸，亞洲大陸東沿，長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？?，長江與東海在此連接。上海全市面積6340.5平方公里，占全國總面積的0.06%，南北長約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)域面積5299.29平方公里，縣域面積1041.21平方公里。上海地區(qū)河湖眾多，水網密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內水域面積697平方公里，相當于全市總面積的11%。上海境內除西南部有少數丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。5氣候條件上海屬北亞熱帶季風性氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個雨期。6城市總體規(guī)劃城市性質：我國重要的經濟中心和航運中心，國家歷史文化名城，并將逐步建成社會主義現代化國際大都市，國際經濟、金融、貿易、航運中心之一。規(guī)模：到2020年，上海人口規(guī)模預測全市實際居住人口為1600萬左右，其中非農人口1360萬，城市化水平達到85%，全市城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模約1500平方千米。其中中心城規(guī)劃人口約800萬，城市建設用地控制在外環(huán)線以內667平方米范圍。發(fā)展目標：城市的發(fā)展目標到2020年，把上海初步建成國際經濟、金融、貿易、航運中心之一，基本確立上海國際經濟中心城市的地位。7城市總體布局城市的發(fā)展方向：拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成濱水城鎮(zhèn)和產業(yè)發(fā)展帶，繼續(xù)推進浦東新區(qū)功能開發(fā)，重點建設新城和中心鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系，把崇明島作為21世紀上?？沙掷m(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。市域空間布局結構：按照城鄉(xiāng)一體、協調發(fā)展的方針，以中心城為主體，形成“多軸、多層、多核”的市域空間布局結構?！岸噍S”是由滬寧發(fā)展軸、滬杭發(fā)展軸、濱江沿海發(fā)展軸組成，也是長江三角洲城市帶的重要組成部分?！岸鄬印笔侵钢行?、新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)所和構成的市域城鎮(zhèn)體系及中心村五個層次。“多核”主要由中心城和11個新城組成。產業(yè)布局分為三個層次第一層次：城市內環(huán)線以內的地區(qū)，以發(fā)展第三產業(yè)為重點，適當保留都市型工業(yè)；第二層次：城市內外環(huán)線之間的地區(qū)，以發(fā)展高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點，調整、整治和完善現有工業(yè)區(qū)；第三層次：城市外環(huán)線以外的地區(qū)，以發(fā)展第一產業(yè)和第二產業(yè)為重點，提高經濟規(guī)模和集約化水平，集中建設市級工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展現代化農業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。中心城8行政區(qū)劃上海市轄有18個市轄區(qū)和1個縣；市轄區(qū)：浦東新區(qū)、徐匯、長寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、黃浦、盧灣、靜安、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、南匯、奉賢；縣：崇明縣9宏觀經濟數據截至2006年，上海GDP連續(xù)保持十五年兩位數，國民經濟增長保持穩(wěn)定，2006年GDP首破萬億。GDP總量與年增長率固定資產投資額保持增長態(tài)勢，但增幅回落，投資結構進一步優(yōu)化。2006年全年完成全社會固定資產投資總額3925.09億元，比上年增長10.8%，增幅比上年回落4個百分點。其中建設改造投資2246.93億元，增長13.2%。全社會固定資產投資總額與增長10宏觀經濟數據居民家庭人均可支配收入及消費支出城市及農村居民家庭人均收入水平持續(xù)提高。居民總儲蓄額居民儲蓄持續(xù)增加。至2006年末，全市居民儲蓄存款余額9480.28億元，當年新增1068億元。11宏觀經濟數據居民居住質量不斷提高。至2006年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面積16平方米，增加0.5平方米城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積12主要產業(yè)情況及分布上海共有六大產業(yè)基地、5個國家級工業(yè)區(qū)以及12個市級工業(yè)區(qū)；六大產業(yè)基地：微電子產業(yè)基地、汽車產業(yè)基地、精品鋼材基地、石油化學工業(yè)基地、裝備產業(yè)基地、船舶產業(yè)基地；國家級工業(yè)區(qū)：張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、閔行經濟技術開發(fā)區(qū)；上海市級工業(yè)區(qū)：上?；瘜W工業(yè)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、嘉定工業(yè)區(qū)、松江工業(yè)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、金山工業(yè)區(qū)、寶山城市工業(yè)園區(qū)和寶山工業(yè)區(qū)、崇明工業(yè)園區(qū)、紫竹科學園區(qū)、星火開發(fā)區(qū)13主要產業(yè)情況及分布——六大產業(yè)基地上海微電子產業(yè)正在浦東、漕河涇和松江、青浦等區(qū)域加速集聚，從東到西橫貫上海的“一帶二區(qū)”微電子產業(yè)基地格局業(yè)已形成。上海已成為全球集成電路產業(yè)發(fā)展最為迅猛、投資最具吸引力的地區(qū)之一。上海汽車產業(yè)圍繞三大戰(zhàn)略目標，即到2007年本地產轎車銷售達到100萬輛/年，進入世界500強，新增自主品牌轎車5萬輛，加快布局調整和基地建設，在激烈的市場競爭中保持良好的發(fā)展態(tài)勢，逐步形成完整的產業(yè)鏈和強大的集聚效應，有力地推動上海國際汽車城和浦東金橋基地建設。上海精品鋼材基地以寶山鋼鐵股份有限公司為依托，是中國現代化程度最高、生產規(guī)模最大、品種規(guī)格最齊全的精品鋼材生產基地。其核心區(qū)位于上海市中心區(qū)以北的寶山區(qū)，東鄰黃浦江出口，北靠長江。14主要產業(yè)情況及分布——六大產業(yè)基地石油化工產業(yè)基地由上海化學工業(yè)區(qū)、中國石化上海石油化工股份有限公司、中國石化股份公司上海高橋分公司以及吳涇化工區(qū)等組成，它主要位于上海南翼。為推進上海裝備制造業(yè)發(fā)展，發(fā)揮臨港新城毗鄰國際航空港和國際深水港的地理優(yōu)勢，上海市在臨港新城規(guī)劃建設以裝備制造業(yè)為特色的臨港產業(yè)區(qū)。根據新的發(fā)展規(guī)劃，上海船舶工業(yè)正實施從黃浦江邊向長江口搬遷的整體調整戰(zhàn)略，將以長興島為主體，在長江口形成由長興島造船基地、外高橋造船基地、崇明造船基地組成的上海船舶產業(yè)基地。15主要產業(yè)情況及分布——國家級工業(yè)園分布圖16主要產業(yè)情況及分布——國家級工業(yè)園上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國家級的高新技術園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經過近12年的開發(fā)，園區(qū)構筑了三大國家級基地（國家上海生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地、國家信息技術產業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導產業(yè)。上海金橋出口加工區(qū)是1990年經國務院批準設立的第一個以“出口加工區(qū)”命名的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經過14年的開發(fā)建設，已成為以電子信息、汽車及零部件、現代家電、食品醫(yī)藥為主要產業(yè)特征的高科技工業(yè)園區(qū)，成為國家環(huán)?？偩烛炇张鷾实摹⑸虾５谝粋€通過ISO14000國際環(huán)境管理體系的國家示范區(qū)。上海外高橋保稅區(qū)是1990年6月經國務院批準設立的全國第一個規(guī)模最大、啟動最早的自由貿易區(qū)域，集國際貿易、出口加工、物流倉儲及保稅商品展示交易等多種經濟功能于一體。它位于上海浦東新區(qū)東北端，瀕臨長江口，處于我國長江黃金水道與東海岸的交匯點，規(guī)劃面積10平方公里，已開發(fā)運作8.5平方公里。區(qū)內工業(yè)用房建筑面積達到275.9萬平方米，配套設施用房建筑面積257萬平方米，基本設施齊全。目前入駐企業(yè)5712戶，來自世界72個國家和地區(qū)。世界500強的跨國公司中已有85家進駐保稅區(qū)。上海漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)是國務院批準的第一批以引進外資、引進國外先進技術和發(fā)展新興技術為主的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)的西南部，規(guī)劃面積6平方公里。上海閔行經濟技術開發(fā)區(qū)是1986年經國務院批準的首批14個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)之一，位于上海西南部，總開發(fā)面積3.5平方公里，一期開發(fā)2.13平方公里，二期開發(fā)1.37平方公里。經17年努力，已建成以機電設備、生物醫(yī)藥和輕工產品為特色的現代工業(yè)園區(qū)。17主要產業(yè)情況及分布——上海市級工業(yè)園分布圖18上海房地產市場宏觀分析一、發(fā)展階段二、發(fā)展周期三、供給分析四、需求分析19一、上海房地產市場發(fā)展階段20啟動階糊段（1978－1985年）——上海率先訂改革了住萍房由政府艷統(tǒng)建、統(tǒng)某配、統(tǒng)管澇的制度，開始進行的商品房建秋設。緩慢發(fā)展汁階段（1986瞞-199沖1年）——上海依鳳然在計島劃經濟款體制下或滑行，福利分房求制度還在同實行；上海本翼地居民經濕濟收入偏肆低，多數堂居民無力購房；外省丈市人員納很難進房誠入上海腹就業(yè)；模境外人鳥士認為拖不適宜君居住尋。超常發(fā)量展階段災（199泡2-1務994年）——國外資謀金大量榮進入上零海，上艱海放開房狐地產市鉤場。調整回落秋階段（1995－199莖7年）——上一階瓶段商品艘房供給超過書了市場有謊效需求，空置惰量迅速理上升。復蘇階段揉（1998年1999年）——上海國民經濟杰持續(xù)快速冰發(fā)展，廣大城萬市居民家賞庭經濟收唇入迅速增索長，迫切希望材改善自己的住貨房條件?？焖侔l(fā)展濱階段（2000年－200燈4）——20芳00年以來潑，上海本地居民寶購房需求究繼續(xù)高漲；越來越范多的外地原人在上海綱就業(yè)，對俗住房產生脾需求；大量境內劃外人士來到上陽海投資胃、就業(yè)汪甚至生?；罹幼〗獭Ｆ椒€(wěn)發(fā)展零階段（2005年－至今）——上海房百價上漲幅你度逐步潔回落，土地糧供應量伍被控制夢在正常轉值范圍塊之內繼，上海冊房地產案市場綜妖合指數池已經進藥入正常御值，目驕前上海鳴房市正維處于多缺年未見淋的平穩(wěn)狀態(tài)。上海房盟地產市故場發(fā)展發(fā)展歷休程階段21上海房地兇產市場發(fā)殘展地產環(huán)境滲良性平穩(wěn)02-娛04學年上海鋼房產需鑼求強勁搜，03-0強4年商品房垮銷售面挖積上升猾幅度達魯到38.壺9%，04考年銷售揉面積達幸到頂峰豈，從0盼5年開防始受國勾家宏觀茅調控的能影響，霞上升幅詞度逐漸魄下降，仰但是始絹終保持默上升趨仆勢；剛認性需求撒使上海每房地產箏保持平鈴穩(wěn)發(fā)展蜻態(tài)勢。03-樹04年上海住永宅銷售均昨價漲幅為6紡.1%，結合敏目前的該市場和勻政府的傻大體導越向，房嘉價將繼贈續(xù)保持盯平穩(wěn)態(tài)慮勢。宏觀情況22上海房地圈產市場發(fā)預展03-0鋼4年上海購資房需求高伙漲，銷售吊額增長幅度炕為58.撞8%，04躲年以后斷，商品甘房住宅寺年銷售妥額略有搖回落，暈但總體變仍處于表較高水害平；03-0屢4年上海沙商品房住湯宅面積增文長了38.虛5%，由于鐘國家宏平觀調控母的影響侵，05瘡年出現析銷售面欄積下降漆，04-0添5、05婦-06下降幅度分別盼為12%、8.1速%。宏觀情況23上海房漁地產市頂場發(fā)展土地供應期情況從04然年開始墨，土地誦供應量暫呈現逐笛年下降吼趨勢，難到06年供應鵝量僅為1猶416跑公頃，比0依5年下降了埋55.踐8%，土地閘逼門緊縮的伏趨勢已經辯非常明顯腹。上?！笆晃濉弊〔耪?guī)劃綱付要中明確改規(guī)定200被6、2巴007兩年上海糊土地出讓總規(guī)模欄均為1近500宮公頃，土地命供應的掏稀缺將箭體現在熄未來兩得年的商料品住宅始供應上殺。24上海房布地產市省場發(fā)展相關政采策200湊6年7斤月13遙日，建設周部發(fā)布《關于音落實新遠建住房臺結構比扣例要求娛的若干偵意見》?！兑馄找姟分杆┏?，自狼200遭6年6呀月1日拖起，各恐城市(新包括縣窩城，下稿同)年邪度(從爛6月1救日起計授算，下件同)新殼審批、茄新開工懇的商品搏住房總挪面積中敵，套型建叨筑面積偽90平革方米以怎下住房晨(含經露濟適用桑住房)掏面積所厘占比重鍛，必須滿達到7從0%以趙上。90㎡擾70%開——上海市常200貌6年9宇月30誤日發(fā)布菜《上海柏市住房紗建設規(guī)日劃(2趨006即-20穩(wěn)10年懲)》文敵件表示哀：中央柔宏觀調隨控中“贈90平雞方米占浮70%都適用范甘圍”將艱適用于上海的城頁市總量而和并非單個室項目。25外資上海房弟地產市漫場發(fā)展相關政預策200溝6年7甜月24垮日，發(fā)布了《關于規(guī)次范房地產斗市場外資眉準入和管禿理的意見犬》?！犊家庖姟贩林赋觯禾岣卟糠智萃馍掏顿Y瘡房地產企克業(yè)注冊資陰本金在投鋼資總額中引的比重；加強外漏商投資企臉業(yè)房地產篩開發(fā)經營資管理，規(guī)嫂范外商投胞資房地產置企業(yè)在貸質款、結匯甘等方面的坑行為；廳境外個人照在境內工范作、學習超過1懷年的，可以器購買符合久實際需要非的自用、街自住商品誕房。這一政策寬在上海最險直接的作君用就是此因后滬上針病對外資的誘高檔商品鏈房銷售進長入黯淡期竟。26上海房預地產市楚場發(fā)展未來發(fā)醫(yī)展預測政策調控尊執(zhí)行力度籮將加大房地產開蹦發(fā)投資增辨速將放緩住房供艱應結構廈繼續(xù)調封整，普帖通住房肥和經濟媽適用房觀供應將羨增多土地管理規(guī)更加嚴格濫，土地增猾量供應控亂制更嚴，桐土地成本變將提高，尾這也將加諒劇對于存眠量土地的誤競爭政府繼續(xù)標執(zhí)行緊縮態(tài)銀根的政細策短期內酸不會變化蜜，房地產左企業(yè)資金尿壓力不容依小視2007年住房供吐求差距將羽縮小，價跟格成為關加鍵因素。27二、上堂海房地普產市場沙發(fā)展周統(tǒng)期28上海房地勝產市場周飄期第一周花期：1款978臣~19隨91年第二周期邀：199污2~19蒜99年第三周煉期：2藝000傍年至今29此間上姨海房地枝產經歷鼠了從無粱到有，駝逐步發(fā)采展的過胸程。隨挺著改革色開放和丈住宅商管品化思篩想的提述出，上萬海房地理產市場宋逐漸復熊蘇，但開是投資伸規(guī)模還個是比較后小，年動住宅投掙資額均餡小于5骨0億元觀。19喝88年墳是上海撿房地產肆業(yè)發(fā)展淋史上里嶄程碑的漲一年，組這一年紡，虹橋那第一幅死土地—暮—一改亮政府無其償劃撥剝方式實和行有償腰批租，沿上海房區(qū)地產開夫始嘗試悲走市場漂化道路蘆。但是戴從19旱89年砍開始，傷國家實字行宏觀舅調控，春緊縮銀傻根，壓傳縮開支襯，房地杜產市場荷受到沖泳擊，1礙989拘年上海伶住宅投赤資額負伍增長。障199萍0—1貼991丟年投資歷額有小律幅回升膊。第一周駕期：1絕978燙—19捷91年30第二周期領：199畜2—19壁99年這個周期第是一個完恭整意義上島的周期，遍上海房地浩產市場經考歷了過熱和調整兩個階貼段。⒈過熱校階段。19幸92年放，鄧小辟平南巡登講話和仗黨“十飛四大”礎的召開欣，以沿妖海大中顆城市為側代表的釘房地產遷市場迅谷速發(fā)展照。上海王房地產州市場更靈是在開震發(fā)浦東姑的有力癢推動下霧，經歷壟了19秀93~晌199述5年三纏年的迅單速發(fā)展通，19醒95年僑相比1種992元年住宅睛投資額晃上漲了腿608寸.41席%，抱商品房哲銷售面缸積上漲菌了79賺6.7述8%澇，商品糕房銷售姿價格上施漲了5累7.2婦1%。⒉調整似階段。199順3年下半芽年，經濟商過熱導致杠高通貨膨控脹，國家耀開始實行借適度從緊施的政策，光房地產市諸場自然成份為此次調單控的重點截，收縮銀癥根，并規(guī)文定房地產些公司不得搶上市融資焰。上海房雷地產投資恭增長開始濁逐步減緩艘，199良7~19綿99年三求年經歷了刪住宅投資乳額的負增俘長，商品皺房銷售價晴格的上漲妙也基本停蛋滯。但商疼品房銷售漸面積的增喘長率卻依綢然堅挺。擺1998結年上海房央品房銷售窯面積增長倍率高達6茅6.5%株，主要庭與199調8年貨幣堵分房、購山房退稅政扯策以及個奴人住房貸任款政策的裝實施相關抄。但總體隱來說，1具996~守1999澆年上海房敲地產市場嘴在宏觀調耀控政策作學用下有所積回落。31第三周期悲：200統(tǒng)0年至今在國家票住房制裁度改革匹、商業(yè)鼓銀行開傻辦住房禁抵押貸城款等業(yè)蘆務的推筐動下，知上海房丹地產市龍場投資肺額增長剝率開始慢回升，醫(yī)200萬0年恢宮復正增風長。與銹前兩輪船周期相煙比，由全于各項錢指標基桂數較大旅，雖然氏顯示本逗輪周期介的波動指幅度較椒小，但敵從絕對贊值可以繞看出從飲200描0年開船始投資完總量持脖續(xù)放大熟，房地導產市場陽異常火凝爆，特陽別是2彈003斜~20步05年推初，上播海房地茂產出現發(fā)了非理厭性繁榮櫻，投資紛額快速最上升，月房價更錢是一路屆飆升。角200圍3年上等海商品騙房均價關達51刮18元真，首次項超過北犯京，成魯為全國廟房價最伯高的城貿市。2犁004筑年、2央005秧年上半前年房價剝仍然飛懂速上漲嫂，20勤05年沫3月中購旬出現唐了上海梨樓市最茂高均價消，達1害032扇7元。綢200芬5年下滅半年宏張觀調控飛作用開咬始顯現朱，各項奔指標都廣有了不犧同程度秘的回落抽。20拿05年憐商品房沈均價與據200牌4年相育比只有揀小幅度碗上漲，梯幾乎持岔平，住質宅投資座額和商捐品房銷憐售面積慨都比2革004技年有所覽下降，氣上海房魄地產市葛場開始駛回歸理雙性。從以上關突于上海房胳地產周期凍的分析可晉以看出，慕上海房地扒產市場從探真正起步橋至今才經粥歷了18肅年的時間智，發(fā)展還墨極為不成弓熟，表現份為波動幅坡度較大，熔常出現大券漲大跌；等政策在房牙地產市場棵中的影響賭作用較大貝，仍未形傾成完善的寒市場機制忠。但從現伸有的分析加中我們仍動可以發(fā)現傭以下規(guī)律設：上海房繁地產市場弱的一個周霧期大致要叮經歷7年勻時間；波合動幅度有店逐漸縮小責的趨勢，糖可以預見那未來上海紡房地產市挎場會朝著獵更平穩(wěn)、弓更理性的重方向發(fā)展觸。32三、上修海房地爸產市場副供給分洋析33（一）土致地市場供豬給萎縮但聽存量很大年份1999200020012002200320042005房地產開發(fā)企業(yè)年購置土地面積335.1592.77391010.31469.11038.8754.3購置土地面積增長率（%）

76.8724.6836.7145.41-29.29-27.39我們可旅以看到棗土地購淡置面積齡的變化析趨勢，棕199概9~2枯003使年房地篇產企業(yè)鋒每年的陷土地購憐置面積蕩保持數搞量上比通較穩(wěn)定院的增長振；從2004迎年開始，土地君的購置穩(wěn)面積開愈始出現負旱增長，200示5年的土扎地購置面礦積總量下貍降到了2詳001年割的水平。34年份1999200020012002200320042005本年完成開發(fā)土地面積（萬平方米）148.1165.6246.5339.3605.5672.8588.4土地開發(fā)面積增長率（%）

11.8248.8537.6578.4611.11-12.54可以看出漆：199誕9~20絞04年房叨地產開發(fā)律企業(yè)完成黑開發(fā)開發(fā)毒土地面積衛(wèi)保持上漲財的趨勢，2004鐮年達到最銜大672夕.8萬平賓米，但是在堂2005潛年完成開字發(fā)面積下唉降到了2龜003年任的水平；炮另外從增息長的角度丹看，在2秀003年帳完成開發(fā)詠面積的增芬長率達到洲最大，2斥004年飛開始下滑鑄，200天5年為磚負增長。（一）梳土地市威場供給精萎縮但韻存量很己大35年份1999200020012002200320042005房地產開發(fā)投資額（億元）514.83566.17630.73748.9901.241175.51246.9房地產開發(fā)投資額增長率（%）

9.9711.418.7420.3430.436.07（二）房公地產開發(fā)礙總量上升辟但增幅下剪滑從200半0年的9矩.97%丘上升到了浸2004錘年的30傅.4%，敬說明房地拆產開發(fā)企揪業(yè)對上海糾房地產市削場看好的技態(tài)度；200旺5年，雖然總宿量在房地蛛產投資額似保持著上勿漲，但是芝增長幅度肅有了非常明突顯的滑脊落，從20粗04年的話30.4陡%降到了6包.07%。鑒于輛房地產芹開發(fā)投管資期大拔于一年徑，總量沒上的增粒長可能勺是歷年捎投資增粒長的延絮續(xù)效應接，但投舒資額增誘長率的沫滑落顯綿示了上球海房地圾產市場劍的未來憂供給情弱況出現余了比較區(qū)大的轉趨折。36（三）商信品房供給評出現了一好定程度的香下降年份1999200020012002200320042005商品房本年新開工面積（萬平米）1308.61992.32426.82612.73134.53196.23055.5商品房新開工面積增長率（%）

52.2521.817.6619.971.97-4.4在199坑9~20撓04年期柿間總量都侵是增長的堅，2005起年出現了總量上的陸下跌。20票04年旁的增長求率明顯幣下降。37年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積（萬平方米）1468.61643.61791.41984.72491.834433095.7商品房竣工面積增長率（%）

11.928.9910.7925.5538.17-10.09在199聯9~20霉04年期悲間總量都即是增長的肌，200頭5年出毀現了總湊量上的膊下跌。在土地稿與資金逆同時趨導緊的時成候，2集005鼻年上海盞商品房韻的新開氣工面積凳和竣工堡面積在析總量上到都出現糠了滑落迫，意味翠著上海鋒房地產碰市場實際供分給水平編下降。（三）商駐品房供給店出現了一趁定程度的保下降38四、上海驚房地產市狐場需求分碰析39年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售面積（萬平方米）1328.71557.91796.61971.52376.43488.83158.8商品房銷售面積增長率（%）16.3617.2515.339.7320.5446.81-9.46商品房銷發(fā)售面積出做現回落上海市潤商品房部銷售面欣積增長胸迅速，掛在2004蛙年達到頂峰少，相比1舌999年誘的商品房留銷售面積增長了近威3倍。在20龍05年增犬長勢頭忽勵然遭到了取遏制，銷智售面積比類2004裳年下降近孔10%。40年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售額（億元）454.64555.45694.66815.031216.342263.842161.3商品房銷售額增長率（%）

22.1725.0617.3349.2486.12-4.53商品房渣銷售面腳積出現鋪回落上海市商會品房銷售惑額增長迅那速，在2騙004年定達到頂峰灣，相比1愧999年幫的商品房妻銷售額增臉長了近5腹倍。在2敏005年吐增長勢頭呼忽然遭到娘了遏制，僻銷售面積脊比200塑4年下降大近5%。41年份1999200020012002200320042005住宅本年銷售面積（萬平方米）1243.31445.91681.51846.42224.53233.72845.7住宅銷售面積增長率（%）

16.2916.39.8120.4845.37-12商品房銷蝕售面積出關現回落住宅市嚴場波動條與商品晃房市場盈波動一抬致。2004朱年達到了需恥求增長的汗高峰，增長率超弓過了40雜%，然后框在2005扎年迅速回睡落到10%左而右的負增息長，需求涌的短期演波動劇至烈。42年份1999200020012002200320042005辦公樓本年銷售面積（萬平方米）39.247.7640.9842.3545.1884.8397.89商業(yè)營業(yè)用房本年銷售面積（萬平方米）39.454.5456.5573.9378.05121.57150.19其他房屋本年銷售面積（萬平方米）6.79.717.648.828.748.6165.09住宅銷御售面積趴在20廉05年日出現了撞回落，甚辦公樓福、商業(yè)巾營業(yè)用竄房與其逢他房屋扯的銷售低面積都久保持了汁上漲的掀趨勢，疫但是后漆者在整吩個商品竭房市場袋中占的顫份額很親小，因款此商品相房的需治求波動型和住宅討市場的于需求變乒動極為緞一致：詞200合4年達系到了需餅求增長別的高峰問，增長從率超過寫了40篩%，然逐后在200客5年迅速回炭落到10%左喝右的負增抹長，需求堅的短期饞波動劇貫烈。辦公樓濫及商業(yè)車用房銷碑售面積輪保持上西漲43上海房地顛產市場供朽需缺口分仗析從竣工臘面積與召銷售面借積的差材額來看堂，各年開的供需敏水平大某致相當六，19搶99年巧、20筐00年頑、20吐03年樂的供給張水平大貧于需求老水平；仗其他年貨份則相寸反，尤才其是2爹004封年、2存005牧年，商尖品房的塑銷售面賄積均大旗于竣工投面積，額市場的脈存量房午得以消兆耗。但拒從19素99年弟以來的紀累計差逮額看，我目前商球品房市水場還存忘在著2啦40萬私平方米舞的缺口音有待消遺耗。年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積1468.61643.61791.41984.72491.83443.023095.74商品房本年銷售面積1328.71557.871796.641971.472367.43488.753158.87竣工面積-銷售面積139.985.73-5.2413.23115.4-45.73-63.13累計差額139.9228.63220.39233.62349.02303.29240.1644年份200020012002200320042005商品房批準預售面積154916592609338529392829商品房住宅批準預售面積//2475315025472357商品房預售登記面積145318322685286934522181商品房住宅批準預售登記面積/17932587271130361771批準預售面積-登記預售面積96-173-76516-513648差額累計96-77-153363-150498上海房地某產市場供坊需缺口分廉析45200勸5年上寺海市共蜘發(fā)出預反售許可北證17充11張輔，相比歪200蠶4年1華450愉張增長覆了15香%；格批準預漂售面積膛達到了嘴284倡2萬平崇米，相棋比20櫻04年墳244暮2萬平住米增長袋了14暮%；全隆年吸納鹿面積達斯到了2拖182森萬平米失，占全憑年供應銷總量的目77%抬，吸納訴面積同緩比去年閉有所下宮降。自旺200逃0年開修始上?；罘康禺a緩行業(yè)進掏入了一列個持續(xù)埋發(fā)展期注，20撒04年龍已到達濕了頂峰蹄后，2常005印年開始竄回落，纖從需求容市場來幸看，市任場吸納居水平已膝在20掏02年足之下。上海房炸地產市險場供需社缺口分險析46各項目分旱析一、嘉發(fā)定區(qū)嘉記城項目1、嘉全定區(qū)宏宏觀經濟家及房地投產市場儉研究2、項目慎自身概況3、競爭臣及相關項樣目分析4、項騰目綜合翼判斷及頸操作建阿議二、徐匯領區(qū)徐匯新條城1、徐岸匯區(qū)宏詳觀經濟昏及房地雕產市場梁研究2、項屠目自身挪概況3、競畜爭及相蒙關項目隔分析4、項目輪綜合判斷貫及操作建頃議三、寶敵山區(qū)x襖x生活女廣場1、寶考山區(qū)宏頂觀經濟卷及房地侄產市場榜研究2、項目鉤自身概況3、競凍爭及相泳關項目傅分析4、項目犯綜合判斷掏及操作建煩議四、虹口寶區(qū)上?；ㄑ陥@城1、虹泛口區(qū)宏牽觀經濟紐奉及房地宋產市場矩研究2、項目滑自身概況3、競爭鹿及相關項掃目分析4、項目郵綜合判斷材及操作建夏議47嘉定區(qū)刻嘉城項咳目一、嘉定代區(qū)宏觀研駁究1、規(guī)轎劃2、經濟總與產業(yè)3、政策曬與重大事姨件二、嘉定歸區(qū)房地產久市場研究1、區(qū)域漆商業(yè)及住蠢宅現狀2、區(qū)窗域用地妻規(guī)劃3、分達析小結三、項養(yǎng)目自身枯概況1、區(qū)搭位與交表通2、項港目四至造及周邊四概況3、項量目簡介四、競爭參及相關項伶目分析1、區(qū)位壯與交通2、項目櫻四至及周但邊概況3、項目訊簡介五、項目貞綜合判斷霜及操作建握議48區(qū)域性戲質:嘉定區(qū)是三以汽車文化市為品牌，先進制白造業(yè)和敗現代服報務業(yè)為之主導，具有懲獨特人基文魅力部、持續(xù)金創(chuàng)新力繭、高科灶技水準卸和綜合便輻射功罰能的現鼻代化新涼城，是鍬上海市盒最重要惹的汽車產業(yè)愛基地之一，鋸是上海標市近期重點推進雕發(fā)展的新孔城之一。城鎮(zhèn)體杠系規(guī)劃鼠：規(guī)劃形成雕“新城——新市鎮(zhèn)——居住社無區(qū)”三現級城鎮(zhèn)圾體系。砍規(guī)劃至202紡0年，嘉易定區(qū)將杰建成行“一城字、五鎮(zhèn)影、六居棚住社區(qū)材”的格拉局。新城：即嘉懂定新城足，是由首嘉定主益城區(qū)、嘗安亭、授南翔3個組團構澆成的組合中式城市，添規(guī)劃人口反規(guī)模為80萬。新市鎮(zhèn)：外岡宮鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、嘉定勞市級工曲業(yè)區(qū)（漆北區(qū)）連、華亭烈鎮(zhèn)、徐速行鎮(zhèn)。居住社區(qū)：婁塘倘、唐行財、戩浜棕、封浜雖、方泰婚、徐行搞。未來人口賴：至202榆0年，嘉定梁區(qū)總人口際為125萬，其中甩城鎮(zhèn)人柜口115萬，城隸市化水悲平92%。嘉定區(qū)絞規(guī)劃49交通規(guī)劃—對外交通鐵路系統(tǒng)規(guī)劃在滬溫寧鐵路北挖側設置京同滬高速鐵娃路和城際盡鐵路，加鞋上從黃渡解站或安亭迎站引出的花江南鐵路雜，將形成2個方向獲的4條干線念。市郊快劣速鐵根據上海夏市軌道交島通系統(tǒng)規(guī)牢劃，市域旗快速鐵R3線進入膝嘉定區(qū)及。主線疾的起訖扛點嘉定哪新城——臨港新城宮。高速公騎路（快邪速路）攝系統(tǒng)規(guī)劃高速牧公路（快慮速路）有餡：郊環(huán)切筆向線、外旁環(huán)線、郊遲區(qū)環(huán)線、六滬嘉瀏高接速公路、膀外環(huán)北延期伸線、滬亞寧高速公敗路、嘉金早高速公路踐、外環(huán)西睛延伸線。對外公路規(guī)劃由臘高速公稈路網及泳主要公護路承擔鄉(xiāng)豐上海市堤的主要側對外公蝦路運輸眾，故嘉幫金高速規(guī)公路——滬嘉瀏高泛速公路將踏取代滬宜狀公路作為肢上海市北蛇部的主要艇對外通道出。內河航運規(guī)劃建議憤創(chuàng)造條件貨逐步取消剪環(huán)城河航店道，將嘉娛定新城內祝的內河碼汁頭逐步外纏遷，使通矮過城區(qū)的客運輸量減溝少，減少剖對嘉定新輩城的干擾訂。嘉定區(qū)規(guī)千劃50交通規(guī)劃—內部交通規(guī)劃嘉定滅區(qū)道路總譽長約794公里，當公路網唐密度約1.7途1公里/平方公里轟，其中干恰道網密度壇約1.2風6公里/平方公里。主要公技路（主洽干路）總體上形悼成“五橫畜五縱”的待格局。“輔五橫”指俊曹安公路喜、寶安公侄路、嘉盛蛾公路—外錢公兵路、嘉那安公路—塔城路、能寶錢公路揉，“五縱構”指瀏翔筐公路、嘉挨行公路—滬宜公路蝕、勝辛路—勝辛北路遠、嘉松北顛路—滬宜公樸路、墨圖玉路—墨玉北路灰。次要公望路（次巷干路）嘉定區(qū)春次要公錯路有：答金鶴公鋒路、博奇園路—愛特路、路眾仁路—武威路、欺岡峰公路畝、嘉黃公狡路—嘉安公路爸、桃浦公舌路—昌吉路、天金昌路西堅延伸、新普翔黃路、希環(huán)城路、梁永盛路、謠伊寧路—橫倉路鄙、滬嘉苗高速公已路入城臥段、城不中路—城中北路合、霜竹公賽路、澄成適公路、陳爛寶路、陳追太路（錦斗秋路）、您薀北路、淚雙丁路、翼薀南路等廈。嘉定區(qū)規(guī)資劃51嘉定區(qū)總唐體經濟狀貢況經濟發(fā)展載水平近4年來嘉拖定區(qū)GDP值年度幅碗度超過10%，200役6年達到污了478狹.3億元，社雖會財富增偏長比例與評速度較快壇。固定資產芝投資呈穩(wěn)幅定增長態(tài)您勢。06年全年完叮成全社會棚固定資產就投資總額170.歇9億元，胃比上年購增長6.2債%。在全擦社會固脹定資產赤投資總同額中，劣城市基侮礎設施對投資25.紐奉9億元，罪增長87.饑2%。52嘉定區(qū)總旺體經濟狀壓況居民生活裙水平城鄉(xiāng)居民伐收入逐年諒提高。06年末全爹區(qū)城鄉(xiāng)那居民儲裙蓄存款娃達到了316.靜3億，新愁增48.9億元，湖增長18.委3%。03年到05年城鎮(zhèn)職逮工年均工惠資持續(xù)增凝長，05年為2360干4元，居民清生活水平風逐年提高閣。53主要產眨業(yè)嘉定作為駁上海西北兄郊工業(yè)重錦鎮(zhèn)，近年度來貫徹“凍二、三、斤一”產業(yè)牢發(fā)展方針鞋，堅持優(yōu)熱先發(fā)展先秘進制造業(yè)前和現代疊服務業(yè)，形成品與大都器市郊區(qū)春地位匹桃配并具及有明顯海特色的田產業(yè)發(fā)親展格局量。嘉定巖工業(yè)結面構漸趨意合理，換已形成環(huán)汽車及器零配件辨、通信解電纜及幣設備、策電子電峽器、精弱細化工悼、金屬劫制品、語紡織服搬裝等一情批支柱夸產業(yè)。四大板尼塊：南部是以生活白服務、現喊代物流、恨專業(yè)性市畫場為主的嘩“三產”職綜合發(fā)展眼板塊。北部是以汽貫車零配完件、光留電子、剪生物醫(yī)井藥、新坑材料新脊能源、砍現代信辨息技術聚產筑業(yè)為主錄的先進亮制造業(yè)偵板塊。西部是上海國戴際汽車城鋒板塊，以畏汽車整車村及零部件屠制造、汽耍車商貿、腰博覽、研減發(fā)等為主襲要功能，葬將建成國屈家級汽車封產業(yè)高地設，以及極功具特色的勝現代化的渣安亭新鎮(zhèn)泡。中部是嘉定紛新城板幟塊，是演集文化覆教育、難科研培狼訓、運貪動休閑擋、旅游狐度假、戲生活居占住等功攝能于一抽體的綜饞合性現庸代化城益區(qū)。5402—公06年黨，嘉定炒區(qū)房產代竣工面擠積逐年曲增加，隸04則—05胃年增長斯幅度最攝大，為餓87%托。02—初05年勾，嘉定移區(qū)經濟我水平提夕高，人塞們住房茅需求高胞漲，商邀品房銷辜售面積螞保持逐備年增加考，02—0賢3、03—互04、0裙4—05中增長幅度猴分別為：58%，44悼%，3傷5%。撈到05雙年以后怎，受國墻家宏觀斯調控的丟影響，規(guī)商品房芒銷售面譯積出現政迅速下均滑，下滑幅度到碎達40%。嘉定區(qū)房員地產市場污狀況近幾年竣逗工、銷售北面積55嘉定區(qū)苦房地產易市場狀饑況土地供應—20恢06年上海各培區(qū)土地出嗚讓情況200蛛6年度岔嘉定區(qū)疑共公開存出讓土詢地18辣幅，總胳面積約呼159當.94晴萬平方吐米，占距全市供療應總量疼的22食.0%是，位居珠第一；56項目位置豎——大區(qū)渠位本案距離上海襖市中心人群民廣場僅杰15公里距離虹橋沾機場7公檢里本項目恥位于上穗海市西淹部嘉定暑區(qū)江橋內新鎮(zhèn)，極西外環(huán)婦以西，葛曹安公各路以北紫，坐落蜻在嘉定敗、普陀掀、長寧白三區(qū)交偵匯處外環(huán)內環(huán)距離內佩環(huán)線8音公里本項目靠秀近外環(huán)和塊曹安公路羅兩條快速糧主干道，交通出行桿條件十分周優(yōu)越，不管是討去往機場槐還是市區(qū)候各處都是薦比較方便失的。曹安路57項目位置果——小區(qū)母位上海江蔽橋，嘉幻玉定第一童重鎮(zhèn)，芒與安亭涉、菊園緒、南翔妙齊位的換嘉定四佩大板塊撈之一，漁也是嘉士定與上繩海市中棗心城區(qū)肉的往來師樞紐，短素有“錄西堂門腿戶”美棵譽。占地4稍600楊畝的江終橋新鎮(zhèn)脹是嘉定選確定的遼四大房霉地產板搏塊之一馳，東起短外環(huán)線典，西到漂黃家花陪園路，挺南到曹腥安路，矮北到在障建的桃悅浦路。嘉城是話江橋新浩鎮(zhèn)的首墊期啟動生項目，諸位于江謠橋新鎮(zhèn)透的東部奸，占江揭橋新鎮(zhèn)偷的1/郵3，是啟嘉定區(qū)功為數不緩多的大岡盤之一旅；本項目具小區(qū)位插交通發(fā)御達，離東曹安路暴二三百燈米，距暈滬寧高答速匝道?？?.灘5公里康，離外水環(huán)線的災江橋匝觸道口8井00米音，自駕拉出行比掙較方便切。規(guī)劃中擱的地鐵匆14號忘線離本救項目也薦很近740、腳860、櫻北安線、挺旅游6b夜線、34撫0等公交應線路使得隆出行更加橋便捷。外環(huán)曹安路滬寧高鍋速規(guī)劃13靈號線58項目四補至本案處于腰江橋新鎮(zhèn)駐東側，東很至華江路寄，與外環(huán)揉之間僅隔約一綠化隔野離帶；北碗至桃浦路迫，西至曲炒江路，南惕至海藍路君；總占地皺1320價畝，占整占個江橋新柄鎮(zhèn)的1/屋3.華江路桃浦路海藍路曲江路59地塊現獻狀本項目共馬占地占地廈1320甚畝，總建艱筑面積達廉80萬平號方米，分時四期開發(fā)寬。一期地欄塊現狀筐：總建結筑面積逐30萬岸平米，吐現已全谷部開發(fā)聯完畢，臥并入住鈴。二、三喇期地塊胖現狀：籠二期三文期在建京過程中四期地塊飛現狀：四叉期尚未拆捷遷，現狀卵為農民自閥建房；位于一期偷地塊東側窯的嘉怡路政雙向四車俱道，車流纏量大，目礎前多施工漠車輛，道喪路環(huán)境相汁對較差；整個地塊早南側部分神高壓線綠賭化帶，對輸本項目整甘體形象和及居住品質況都有一定企的影響。一期以建成二期在建中三期在建中四期規(guī)劃中高壓綠化帶高壓綠化帶嘉怡路60地塊現狀紐奉——分期鄰情況分期建筑面積(平米)產品形式一期300000小高層，多層，別墅二期254268多層、小高層三期104077多層、小高層四期187535多層、小高層一期總建響筑面積3祥0萬平米街，其中包錫括三萬平貍米的集中益商業(yè)配套拾和一個幼纖兒園，均助價600啊0元/平雜米，入住厭率80%勢；二期三期料在建，在把建面積1暖1萬平米價；四期尚在籌規(guī)劃中，耕預計三年站內開工；61地塊現列狀——倚一期簡銷介基本信息占地面凈積：2支9萬平戲方米總建筑面已積：30智萬平方米總戶數：各2000停車位：類地面、地松下（可租權可售）建筑類別不：小高層滔，聯排別貴墅物業(yè)地搜址：嘉聲定區(qū)曹木安路2殖378盒號物業(yè)管理柴費：1.幫5元/平文方米·月價逼格郊：小高們層均價御600跳0元/蜘平米入住時間償：200滅5-09容積率條：1.喬4綠化率：羽50%62地塊現呢狀——朽一期簡率介嘉城一騎期總建刮筑面積此30萬結平方米聚，以水咬為界分損為不同殿的組團討。西側桃花島組團共計42棟聯排別墅，建筑面積約5萬平米，綠化率42%。南側香檳河畔組團由11棟小高層組成，建筑面積15萬平米3萬平米的商業(yè)廣場和社區(qū)幼兒園北側愛琴海組團總建筑面積7萬平米63地塊現狀著——一期盆簡介64地塊現狀揚——一期宮簡介分期銷售島情況

2004200520062007（至目前）小高層

銷售均價（元/平方米）5258564755355897銷售面積（平方米）514763978510430826341聯排

銷售均價（元/平方米）

919188049772銷售面積（平方米）

2359382308975從04尋年開盤碧到現在春，該項溉目價格妻基本處嗓于穩(wěn)步茅上升階燦段，雖金然小高刊層的均晚價在0亞6年較廉05年牢有小幅舒度下滑示，但交套易量明寄顯增大壁。今年幻玉下半年選開盤的伯二期，割預計均呼價在6游000壓左右，穿主要客切戶來源辱為嘉定甲區(qū)，普享陀區(qū)居矮民為主組，一部醒分動遷約需求。聯排別墅遷05年投泊入市場，押交易量較炮大，但0烤6年價格四有些下滑目，從06愛到07年爸價格增幅蠢明顯，漲狂幅近10匙00元。65項目周今邊物業(yè)走描述江橋新村晝，現狀為肝部分拆遷歇平房，破勿舊的工廠兆，整體環(huán)圓境較差，妄隨著工程軋建設進度獄，將建成疼成熟的住焦宅小區(qū)外環(huán)內的據商業(yè)中心莊，包括易究初蓮花，嗚輕紡中心退，上海國剝際鞋城等楊大型購物絹場所江橋鎮(zhèn)老疾居住區(qū)，箏在老居住信區(qū)的附近便有條低檔欲次的商業(yè)墓街在建嘉戶蓮華商沈業(yè)中心66項目周籃邊物業(yè)猛描述在建嘉蓮濱華商業(yè)中羞心嘉蓮華唯商業(yè)中基心嘉蓮華奧國際商刪業(yè)廣場所總占地俘面積為把2.5癢5公頃感，共分和為A,循B,C置三地塊軟分別開擇發(fā)，共招計建筑婦面積為眉16.譽8萬平占方米。目前首先銳開發(fā)的是擁B地塊，讀建筑面積勁為4.8湊萬平方米廚。2、3層徐為沃爾瑪賺大賣場，歌總建筑面按積1.9鈔萬平米，尋預計今天甜八月份開通業(yè)中庭休抬閑廣場穗及底層慕百貨區(qū)知建筑面害積1.獻3萬平寄米，均專對外出盲售，目州前售價劑4萬元液/平米幕，主力足面積為顧15-徑100焦平方米痛，預計揀200捧7年3叉月左右惰開張。67競爭個案沾——城市添岸泊基本信銅息占地面積婆:29萬南平方米總建筑課面積:丟30萬題平方米總戶數績:25埋02停車位被:13額53個建筑類更別:小畢高層，慌多層，鈴聯排別督墅物業(yè)地址份:嘉定區(qū)旨吳楊東路趙333弄物業(yè)管恢理費:普1元/鉆平方米魄·月價僑格龜：多層成均價5囑600悲元/平侵米雙拼聯他排95互00元千/平米開發(fā)商陳:上海尸城運房混地產發(fā)其展有限濁公司開盤時閑間:2來005過-08慈-13入住時鹿間:2津007盞-01并-31容積率源:0.啦99綠化率膜:35足%68競爭個案禍——城市窮岸泊分期情況一期一期率44棟多躁層、3棟差小高層已列經售罄二期17系棟多層、任7棟高層將、29棟左別墅69競爭個案癢——城市飲岸泊配套情廁況3000平米的會所18000平米的商業(yè)街配套商針業(yè)與會汁所均未錦開始經僵營，配舍套未能完及時跟蛋上，無莊法更好晶的烘托頭后期銷限售70競爭個案責——城市茂岸泊時間銷售均（元/平米）各期情況備注2005年5500最低價格5080元/平米，最高價格6000元/平米2006年5300主推90平米左右的兩居和130平米左右的三居；10月份曾推出4700—4900元/平米的特價房，銷售狀況良好多層價格5300元/平米，別墅價格9000元/平米2007年5600主推小高層與聯排別墅復式價格在9000元/平米左右，聯體別墅在9000-10000元/平米由上表可仙以看出該杜項目在近碗幾年內普俱通住宅價奶格浮動并凈不大，三冶年時間內萍僅上漲了液300元仍左右的空孟間，且還凱要通過不手定期的價肚格戰(zhàn)來贏劉得市場，顏月均銷售鴨60多套顛；71競爭個拔案——葉陽光威情尼斯物業(yè)地址饞:普陀區(qū)畢祁連山南跑路272故7弄占地面牲積:8僑20畝總建筑門面積:盼100什萬平方召米總戶數都:80較00停車位倡:70牲0建筑類別舉:高層、磨小高層、類電梯洋房撫、聯排別奪墅裝修狀況駝:毛坯價格:國起價:鵝700喊0元/刃平方米最高價:卸9000這元/平方頃米物業(yè)管埋理費:駁1.5櫻0元/玩平方米誼·月開發(fā)商尖:上海北意景房曲產開發(fā)右有限公影司容積率交:1.特60綠化率視:35貼.80目%客戶：本陶區(qū)為主，舟部分普陀唇區(qū)，長寧評區(qū)客戶基本信蛙息72競爭個發(fā)案——喘陽光威熄尼斯分期情幟況四期建棒筑面積泰20萬且平米，協容積率尋1.6假0，主坊要物業(yè)潑形態(tài)有雄小高層基公寓、請花園洋六房和別魚墅一期由氏10幢分小高層和，8幢仆高層組作成二期由1踏1幢小高座層（18項-24層蒼）組成二期由戶11幢杰小高層日（18賞-24舍層）組謙成三期以高值層為主各，容積率狡2.4，泥05年一塘月開盤，敵06年7壩月入住73競爭個行案——緒陽光威熔尼斯配套情資況商業(yè)中心酒店學校１２萬淋平方米儲配套商桶業(yè)（開股發(fā)商保兄留產權郊，出租撓。）74競爭個案慶——陽光床威尼斯銷售情屈況記錄時間均價最低價最高價備注2007年6月8700元/平方米8500元/平方米9000元/平方米小高層售價在8500-9000之間2007年初7800元/平方米5750元/平方米13200元/平方米（別墅）頂層復式買一送一2006年底8200元/平方米7000元/平方米9500元/平方米2006年六月8000元/平方米7000元/平方米9000元/平方米三期價格2005年底8800元/平方米8200元/平方米10000元/平方米水岸寬景房最高價格達10000元/平米價格銷售速禿度一、二、掠三期已全算部售完，綠四期銷售附率80%魂，月均銷孟售80多上套；75本案均價：6000城市岸泊均價：5600陽光威尼斯均價：8500競爭個案六綜合分析厲——位置劉分布本項目所甲處的江橋艘新村板塊皇，是嘉定戒區(qū)的重點澤發(fā)展板塊醬之一，將促來居住配悉套齊全，柜位于本項貓目對面的奶沃爾瑪也苦即將開業(yè)陪，使得生懷活更加方芹便，居住友氛圍濃厚槍，相對難“城市岸停泊”而言旁優(yōu)勢明顯孔；“陽光期威尼斯奪”位于坑外環(huán)內冬，大區(qū)緩域環(huán)境冊基本趨冤于成熟售，交通挽購物環(huán)膏境也比被較成熟鎮(zhèn)；而本李項目所挺處區(qū)位販一切還倒都在發(fā)奧展過程貓中，周海邊環(huán)境我和配套匹現狀較刺差，但蘋隨著周仗邊環(huán)境崇的不斷腫成熟，慶和嘉定機區(qū)的發(fā)睡展，透螺過陽光結威尼斯縱可以看萍到本項院目未來貿還是有秤很大發(fā)怎展空間禍的；76競爭個鋤案綜合咐分析—和—價格縣關系“城市岸基泊”雖然調與本項目占同處于曹塌安公路北膊側，距離魄市區(qū)相對予本項目要據遠，但價翼格相對本惕項目差別慰并不大，脂周邊亦無峽商業(yè)配套境可言，無忽論是出行粉還是生活攝都沒有本凳項目方便超，亦沒有夢本項目競落爭性強，健漲幅上略格低于本項睜目。“陽光供威尼斯指”與本邁項目僅兵隔一外搖環(huán)，但窩區(qū)域環(huán)命境和區(qū)誘域認知鎮(zhèn)度明顯皺高于本盯項目，任價格上米也比本著項目要臟高出很扔多，價枕格波動朋性也高花于本項尺目。77城市岸泊紋與陽光威奏尼斯后期挽基本無可撒開發(fā)用地羽，而本項命目尚有兩冷期未推入辰市場，一擦期未規(guī)劃倉，后期可福持續(xù)發(fā)展獻性較強，啞也可更好予的借助區(qū)漢域內的發(fā)肆展，來提苦升自己的后價值但同時也竿看到該區(qū)懶域大環(huán)境炭內升值空拜間與市區(qū)激相比存在園很大的差較距，且存撒在一定的耳硬件問題灰，人為無賭法改變；妨如交通環(huán)借境差，據民市區(qū)較遠蚊，周邊軌茶道交通稀紙缺等問題籮，也是制爆約項目發(fā)意展的一個辦重要因素鞏，即使將晶來區(qū)域內吩環(huán)境成熟醉，價格亦浙將低于外恒環(huán)內的項尋目；競爭個恥案綜合旗分析—害—后期揭開發(fā)城市岸泊規(guī)劃沙盤陽光威尼斯規(guī)劃沙盤嘉城規(guī)劃沙盤78優(yōu)劣分析優(yōu)勢：大區(qū)位憂：該項目位鐮于嘉定區(qū)姐房地產重佛點發(fā)展板隙塊，項目熱體量巨大灣，隨著江叨橋新鎮(zhèn)的君逐步建設準，未來發(fā)駛展前景良瓶好；小區(qū)位：項目周館邊兩條軍城市快恭速路，澡交通方咬便；對面嘉蓮衣華商業(yè)中蒼心明年全老面投入使濫用，區(qū)域列配套日趨纖完善，具房誠有一定的鏈升值潛力猜；發(fā)展前景鄰：本項目毛體量較沒大，隨特著前幾快期項目挺的開發(fā)惹，為后撲期項目勞創(chuàng)造了幻玉良好的太口碑，榆區(qū)域環(huán)泥境也隨董之成熟時，后期太土地具賽有一定蛛的增值康空間；劣勢：大區(qū)位：本項目慕所處的肥外環(huán)外榜不容易包被老上視海居民搶認同；小區(qū)位梅：曹安公路喉的擁堵情充況，給駕悔車出行帶忌來一定的靜不便；項目南范側高壓拒線對本座項目環(huán)摧境和整繼體品質器的提升瓜都有一桌定的影抗響；項目臨近信虹橋機場印，飛機航失道從項目鞋上空經過賊，產生一喪定的噪音吊污染，對埋本項目的雪銷售和升舟值都產生鄰一定的影辯響雖然本畜項目區(qū)原位存在侵一些無百法避免倘的問題法，但總牧體上還璃是有一粒定的發(fā)航展?jié)摿ο?，未來援發(fā)展空未間不容驢忽視。79項目綜屆合判斷黑及操作聞建議評定項目評定結果評定說明大區(qū)位好嘉定區(qū)重點發(fā)展板塊，離市區(qū)距離先對較近小區(qū)位現狀一般，未來發(fā)展前景良好周邊配套相對較差，南側高壓線，上空的航道對本項目都有一定的影響；對面即將放量大體量商業(yè)中心交通大交通較好，小交通相對落后靠近外環(huán)與曹安路，到市區(qū)及虹橋機場都很方便；但緊鄰本項目的海藍路路況相對較差，曹安公路高峰期易擁堵產品一期較好，二三期在建，四期未定一期小高層，多層，聯排別墅，二期、三期規(guī)劃多層，小高層可控性住宅較好，商業(yè)較差住宅價格穩(wěn)中有升，后期開發(fā)穩(wěn)定，風險性小，商業(yè)部分體量較大，未來銷售出租招商存在一定風險性競爭激烈程度較大江橋新鎮(zhèn)未來土地放量巨大，本項目周邊外環(huán)內外易存在不少大盤升值潛力目前區(qū)域價值較差，未來升值潛力巨大未來區(qū)域發(fā)展，周邊配套完善，交通環(huán)境的改善銷售速度預測較快第一期的積累，后期小戶型和周邊配套影響，銷售速度應大于前期項目投攝資價值秤評定表未來項目兵的住宅部泊分銷售速劇度會比較生快，商業(yè)捕部分需經峰過準確的添定位和策佛劃，確定亞最后的銷領售與經營釣方式，總致體潛力較您大，可控饒性較強80徐匯區(qū)徐欲匯新城項愁目一、徐野匯區(qū)宏亞觀研究1、規(guī)劃2、經廟濟與產貧業(yè)3、政策爺與重大事放件二、徐淹匯區(qū)房谷地產市穴場研究1、區(qū)域違商業(yè)及住刮宅現狀2、區(qū)種域用地題規(guī)劃3、分貞析小結三、項單目自身譜概況1、區(qū)位尸與交通2、項目墨四至及周糕邊概況3、項謠目簡介四、競爭拴及相關項壺目分析1、區(qū)位恥與交通2、項脅目四至開及周邊西概況3、項目股簡介五、項腹目綜合癢判斷及超操作建惡議81徐匯區(qū)規(guī)旁劃徐匯區(qū)觀地處上慚海市中匠心城區(qū)炸的西南樣部，是上海市的遠中心城區(qū)物之一，區(qū)域面皂積54.8平方公彩里，常給住人口86.咳7萬。這里撒集聚了交燭通大學、脅復旦大學懸醫(yī)學院等11所大專響院校，鏈中科院烘上海分盡院等117所科研機痛構，以及鈴國家級的化漕河涇新捷興技術開識發(fā)區(qū)。他畫的經濟和牧社會發(fā)展宜的綜合實祥力，在上散海10個中心掀城區(qū)中猜名列前女茅。徐省匯區(qū)是架上海市情首批可膜持續(xù)發(fā)跌展綜合獨實驗區(qū)紗，也是饞上海市夜電子商得務發(fā)展報的一個買試點區(qū)棗。徐匯區(qū)將陪繼續(xù)做大爬做強商貿搭和房地產蠅業(yè)，積極括培育、扶飲持以信息雖、生物醫(yī)兇藥和新材塌料為主的希新興科技因產業(yè)，大加力發(fā)展都植市型工業(yè)注和都市型憲旅游業(yè)，士并按照“勻繁榮的現搞代商貿區(qū)悉、舒適的謝高級居住夾區(qū)、領先紐奉的科技密爽集區(qū)和一恰流的文教勒優(yōu)勢區(qū)”匠的功能定抄位，將徐壓匯區(qū)初步澤建設成為肆體現國際芒化大都市采水平、具怪有上海特挺點、綜合軋競爭能力綿較強的現黎代化一流仍城區(qū)。82徐匯區(qū)規(guī)央劃徐匯區(qū)城成區(qū)規(guī)劃布斑局分為“煮三大板塊滲”：即內環(huán)線酒以內的撕中心城趁中央分么區(qū)徐匯速次分區(qū)串板塊、梯內環(huán)線當到外環(huán)著線之間倍的中心械城南分勁區(qū)徐匯婦次分區(qū)魯板塊、通外環(huán)線礦以外的棄建設敏勻感區(qū)（悼徐匯部辦分）板畫塊：中心城胳中央分摟區(qū)徐匯吼次分區(qū)勞板塊：百包括內柴環(huán)線之稻內的用劃地，涉啊及湖南譽、天平援、徐家太匯、楓封林（部栗分）和奪斜土（辭部分）稻等地區(qū)筍，面積樸約12.1別9平方公里肚；中心城杜南分區(qū)晚徐匯次緩分區(qū)板悶塊：包拔括內外千環(huán)之間阻的用地湯，涉及肯田林、銀虹梅、蕉康健、惱漕河涇沖、龍華授、楓林扭（部分鹽）、斜礦土（部蝕分）、士長橋、書凌云和煙華涇等惠地區(qū)，暖面積約37.滋42平方公里趁。3、建設暢敏感區(qū)冶（徐匯迅部分）比板塊：自包括外播環(huán)線以槽外的用挽地，主貼要是華貓涇地區(qū)塔，面積懶約5.15平方公站里。83徐匯區(qū)宏費觀研究規(guī)劃——六大功傾能區(qū)建子設漕河涇新論興技術開忌發(fā)區(qū)。主要功轟能是信息蔽通訊、生屢物醫(yī)藥、崖新材料等照高新技術凡產業(yè)的研陶發(fā)和制造頂，以及生科產性服務協業(yè)等。徐家匯導知識文看化綜合抗商務區(qū)。主要異功能是笛現代服祥務業(yè)集泊