南昌市地塊價值評估報告基準(zhǔn)地價法

土地估價報告項目名稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊委托方：南昌市XXX公司估價方：南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司土地估價報告編號：贛XX土評字（2023）第666號估價報告作業(yè)日期：二OO八年一月二十七日至二OO八年二月一日進土地估價報堆告候第一部分木概述財一、估價項妻目名稱：南則昌市印XXX區(qū)C袍-888歸地塊攤二、委托估超價方：啊南昌市XX掉X公司冰租：傭南昌市XX春路XX大街?jǐn)rX號另法人代表勿：攪王五剝?nèi)?、受托估服價方：思南昌市XX劍X房地產(chǎn)評拉估公司悅眠：早南昌市XX畜路XX號獸四、估價基瘦準(zhǔn)日錘二OO八年療一月伶二十七日腳五、估價日潔期旦二OO八年凍一月彼二十七日至駛二月屯一日警六、估價目幅的偷為委托方以前出讓方式取紅得南昌市卷XXX區(qū)C渣-888政地塊土地使政用權(quán)提供市誘場價值參考揚依據(jù)。桌七、地價定迷義蘆本次所評估窩的土地價格旺是指估價對狠象實際開發(fā)施程度尚未具小備完全三通裁（通路、供變電、供水）漸，在估價基獲準(zhǔn)日派2023福年拴1月壺27日食設(shè)定其開發(fā)獻程度尚未具惜備完全三通殊（通路、供婆電、供水）山條件下，規(guī)繭劃用途為居爆住用途，使勒用年限為7至0年的土地瘡使用權(quán)價格鋸。紛八、土地估觀價結(jié)果廊評估土地總天面積：河80150藥.0陽平方米核單位面積地夕價：蠢490元/捷平方米魄總地價：幫3927萬棗元伴（人民幣）園大寫：戒叁仟玖佰貳英拾柒鄰萬元整榆九、土地估什價師簽字：夏估價師姓名密拌森估價師射證書號碰魄簽嚷字巾十、土地估鳴價機構(gòu)：梳南昌市XX串X房地產(chǎn)評塔估公司登逼耍驅(qū)殲增醬挑法人代表：糧裁愉雨夾晝購蜓仙希玩二OO八年陪二月俊一日取第二部分采估價對約象界定梯一、估價對徒象湖描述儀1、土地登辯記狀況理土地位置：談YY香一路與跑XX丈二路交叉口疾處；蓄土地來源及冒其變革：依乳據(jù)南昌市國釀土資源局洪岡國土資利字院[遵2023谷]承888濱號批復(fù)文件節(jié)，確定該宗棋土地權(quán)屬來捆源為劃撥。悠土地權(quán)屬性妖質(zhì)及其權(quán)屬墳變更狀況：奉該宗土地權(quán)斤屬性質(zhì)為國鬧家所有，倉南昌XXX梯公司蓋通過劃撥方兇式取得該宗榜土地使用權(quán)吹。里土地用途：觸依據(jù)南昌市鮮國土資源局惠洪國土資利疾字[液2023帆]躲888銷號批復(fù)文件鑄，確定該宗紫土地用途為塵居住用途。蘭土地面積：佛依據(jù)南昌市破國土資源局名洪國土資利獵字[游2023嶼]甚888沸號批復(fù)文件頃，確定待估酒宗地總面積郊為8015洞0.0平方襪米敗。深土地四至：伙待估宗地東昨臨冶XX并大道，南臨琴YY給一路，西臨但XX高二路，北臨含YY挑二路。堤2、土地權(quán)團利狀況游土地所有者脊：國家幅土地使用者云：抽南昌XXX平公司彎土地使用權(quán)巨取得方式：憑劃撥智土地使用權(quán)膛取得時間：狗二00三年才八月五日捕3、土地利塘用狀況稈待估宗地尚局未具備完全乏的三通（供徒水、供電、扯通路）；紅臟線內(nèi)為兩口書池塘，仍未妨平整。茂二、影響地懇價的因素說歲明決（一）一般螞因素心1、地理位受置父南昌市地處全江西省北部斑，贛江下游鈔、鄱陽湖畔堤，介于東經(jīng)柏約兼尋抵萍燒鍬殘析假施北緯洞測怖鏡透嫁慣良縣之間，東南徹面向著名的膊武夷山脈，丙西南直通聞愈名于世的井殖岡山，北鄰歲游覽避暑勝瀉地廬山，是騎中原和南方奉閩、粵之間稀的咽喉地段剖，既是沿海媽的內(nèi)地，又謹(jǐn)是內(nèi)地的前楊沿。語2、自然環(huán)亂境雖（1）、地消形、地貌鉗南昌市處贛濫江、撫河兩陡大水系尾閭氣區(qū)，地勢平囑坦，城區(qū)坐元落處的東岸觸是以沖擊層距為主的湖積泊平原，東南載地勢平坦，足西北丘陵起叫伏，平均海孕拔扔25篩米。城區(qū)內(nèi)連有東湖、西頌湖、南湖、驚北湖，城郊皮有青山湖、狂艾溪湖、碟飛子湖、象湖巖等河湖環(huán)繞艘。全市平原液面積265硬1訓(xùn).六79平方公績里，占總面組積的35忠.楚8%；水系橋面積214炸6屠.倆04平方公嘗里，占29弦%；全市西梅北以崗地、牽丘陵為主，棟山地面積8績7溉.隙21平方公星里，占全市愿總面積的1繼.供2%；丘陵雪面積879畜.淚62平方公素里，占11捏.恭9%；崗地迫面積163辟7匯.侍7平方公里默，占22廊.承1%。絮（2）、氣帆候、水文粉南昌屬亞熱陵帶氣候，溫志暖濕潤、雨示量充沛、日橫照充足、四貓季分明，日掙平均氣溫為凝攝氏17此.5孕℃倚，極端最低已氣溫為攝氏崗零下9亂.3房℃漲，極端最高炎氣溫為攝氏勝43齊.吳6知℃燕。年平均降里雨量160堵0毫米，歷炎年平均無霜躲期291天蠟，日照時數(shù)孔1895小右時。冬季受迅蒙古冷高壓瑞控制和影響該，盛行偏北鮮氣流，1月身多刮偏北風(fēng)肅；夏季受西化太平洋副熱動帶高壓控制弦和影響，盛碌行偏南氣流謊，7月多刮末偏南風(fēng)。春迅秋兩季為過慚渡季節(jié)，分嗎別受大陸高匹壓和海上高碗壓的控制和船影響，盛行櫻偏南氣流，究7月多刮偏構(gòu)南風(fēng)。春秋拴兩季為過渡涼季節(jié)，分別姓受大陸高壓涌和海上高壓關(guān)的控制和影功響；春末夏犁初，天氣溫賣濕而多雨；鑰秋末冬初，儲天氣干爽而罰少雨。一年獅的四季中，各夏冬季長，腥春秋季短，身年平均氣溫烤比相似緯度辭鄰省地區(qū)略默高，更有利壽于農(nóng)作物的唱繁育和生長蹲。脖愿鄉(xiāng)呼撿舒就董謹(jǐn)?shù)狡龌瑲v杏佛員暫千艦4、行政區(qū)厘劃、人口漂南昌市縣轄農(nóng)東湖區(qū)、西秧湖區(qū)、青云乎譜區(qū)、灣里方區(qū)、郊區(qū)5盜個區(qū)；南昌喉縣、新建縣蔽、進賢縣、夕安義縣4個后縣。頸1999年爪總戶數(shù)10唇55035舌戶，人口4徐22658則5人（男2羅17872扶2人，女2妥04786孩3誠花并狗竹做創(chuàng)彎拼垃鹽棟畫墳?zāi)紫ト负銓?聞2人，其中桶市區(qū)人口密識度為124頃8人；而在手城區(qū)，人口贏密度則更高蜜。按當(dāng)時城黃區(qū)建置，人叛口密度情況活是：西湖區(qū)巖每平方公里顧為6197演人，高出市城區(qū)人口密度可3賴.競9倍；東湖沫區(qū)為564努9人，高出所3蕩.莖5倍；灣里觸區(qū)為173圾0人，高出煎38游.倡6%，郊區(qū)肌為2064異人，高出6斗5%，青云馳譜區(qū)為19等96人，高纏出59雖.倉9%。兔5、社會經(jīng)耕濟狀況緣據(jù)2001殿年《江西統(tǒng)凝計提要》，垮全市200啊0年完成國遍內(nèi)生產(chǎn)總值鈴達435稍.1導(dǎo)億元，比上就年增長了墾8.3踐%，其中第膠一產(chǎn)業(yè)達4勞6敘.05煉億元，第二劇產(chǎn)業(yè)達20帶5環(huán).28覺億元，第三鉆產(chǎn)業(yè)達18基3齊.77撞億元，分別悼比上年增長拔7揪.1%碧、跪7.7%佩和9姓.2%姿。糾2000年育南昌市固定溝資產(chǎn)投資快懇速增長，投傘資結(jié)構(gòu)優(yōu)化朝。全年完成燒固定資產(chǎn)投伍資54腐.334石億，比上年誦增長133跪%。急2000年亮南昌市財稅旱形勢良好，蹦全年完成預(yù)猛算內(nèi)財政收愧入18角.3011遵億元，比上駁年增長甜9.膜1%局，金融機構(gòu)打人民幣各項衣存款余款6晌27薄.4761套億元，各項遮貸款余額4臂00蕩.7426存億元，分別良比上年增長吼15塊.2%陳和1暮.2%千。謙2000年細，南昌市人衡口總量穩(wěn)步踩增長，城市盯居民收入穩(wěn)思步增長。其桐中城市人口衡達171英.59市萬元，19影99年人均凳GDP達9幕552元，荒人均消費性屢支出達40曲77虜.39傾元，人均可陳支配性收入意達5268湯元，分別比患上年增長4嗎.7%狹、6鎮(zhèn).2%孔、8悉.6%置。米6、城市規(guī)眾劃城1985年況6月22日愚國務(wù)院正式劈批準(zhǔn)了《南僚昌市城市總盒體規(guī)劃（1夏981釣—傾2000年衰）》，并作蹦了重要批復(fù)崖。批復(fù)指出飛：酬“敏南昌市是江澆西省省會，工是江西重要堡的經(jīng)濟、文呀化、科技和社信息中心，濟南昌市今后燈的發(fā)展，要邁充分發(fā)揮水水陸交通便利逼優(yōu)勢，逐步磨改善城市布御局，大力發(fā)執(zhí)展第三產(chǎn)業(yè)偽，特別是注呢意提高城市縱環(huán)境質(zhì)量，躁搞好城市防爺洪和基礎(chǔ)設(shè)鐮施配套，逐腹步把南昌市禽建設(shè)成為田醒敲象告落痕懶紋利根據(jù)貴“霉控制大城市久規(guī)模，合理學(xué)發(fā)展中等城危市，積極發(fā)擁展小城市霸”等的方針，市呈區(qū)人口遠期留控制在10老5萬人左右世，其中城區(qū)紫人口控制在第85驢—痛90萬人，窩昌北地區(qū)1泊0做—河15萬人，毀羅家工業(yè)區(qū)琴5萬人左右鍵。市區(qū)用地費規(guī)模到20漸00年控制獻在87平方仿公里內(nèi)，其傅中城區(qū)用地烏控制在62樂平方公里。灑為有效控制喊市區(qū)人口規(guī)添模和用地規(guī)娘模的發(fā)展。丈規(guī)劃發(fā)展一柿批小城鎮(zhèn)，蹄以吸引五“它松動晝”燕城區(qū)人口。邊近期南昌市咱的建設(shè)重點蝴放在新城區(qū)里。墾“褲松動飯”廢舊城區(qū)人口安2云—紗3萬，無期篩“斃松動疑”咱5性—鞠7萬。刺總體規(guī)劃將呀南昌市劃分沿為3個規(guī)劃左圈：城區(qū)包堆括東湖、西寶湖、青云譜柏區(qū)。市區(qū)包龜括城區(qū)和距正城區(qū)10公協(xié)里范圍內(nèi)的久羅家工業(yè)綜柴合區(qū)、昌北練地區(qū)。南昌同地區(qū)包括市年區(qū)、灣里區(qū)映和南昌、新究建2縣。規(guī)免劃布局以城斑區(qū)為中心，濫昌北地區(qū)和布羅家工業(yè)綜蜂合區(qū)與之緊刺密聯(lián)系，外齊圍有灣里、例石崗、蓮塘守等衛(wèi)星城鎮(zhèn)鍋及縣城、鄉(xiāng)槐（鎮(zhèn)）組成克合理的城鎮(zhèn)映體系。城區(qū)看面臨贛江，貫東至贛撫平格原五干一分差渠以東約1盈公里的韶山始路為界，南近不超過青云稍譜。規(guī)劃將罷城區(qū)分為5餡片，即：市基中心、城北摘、城東、城膠南、朝陽洲輔。各片分設(shè)姥中心，住宅膠和各項公共沃設(shè)施在片內(nèi)貌基本平衡，舉改變舊城區(qū)其居住密集、著交通擁擠、富環(huán)境低劣、牌工業(yè)效益差否的弊端。昌塌北地區(qū)依山滿臨水、與城娘區(qū)一江之隔陷，有丘陵地鍵可供建設(shè)，溝且少占農(nóng)田同，規(guī)劃近期同為南昌市發(fā)米展方向。長救陵鎮(zhèn)在南昌港大橋建成后耗，是南昌市芬副中心。昌做北地區(qū)已有東100多個菠企事業(yè)單位黑，職工3燃.奶9萬余人，惡規(guī)劃該區(qū)將軌以長陵、牛鼻行、下羅為葬中心，形成衛(wèi)組軒式布局摸。裳工業(yè)以采“足內(nèi)涵淹”渾發(fā)展為主，印在城區(qū)不再喜安排新的或遲大的工業(yè)項劍目。市區(qū)工忽業(yè)各片分行淺業(yè)相對集中墨，城北為造沿紙、化工、固紡織工業(yè)區(qū)承；城東為輕繁工業(yè)區(qū)；城瓜南為機械工泳業(yè)區(qū)；朝陽系洲為木材加雄工、建筑構(gòu)庭件和小型工直業(yè)區(qū)；雙港摩為冶金工業(yè)確區(qū)；麥園為割電子工業(yè)區(qū)寇；羅家為鋼咐鐵、化肥工憑業(yè)區(qū)。市區(qū)估以傳統(tǒng)的中犯山路、勝利考路結(jié)合人民預(yù)廣場，形成鳥商業(yè)服務(wù)和址文化娛樂中非心；在彭家命橋形成體育浩、廣播電視取中心。裹規(guī)劃興建各額種等級的變傾電站。逐步院形成110非千伏和22某0千伏電力諒環(huán)網(wǎng)。市區(qū)細規(guī)劃興建1環(huán)0個市話分搜局。逐步發(fā)衰展數(shù)據(jù)、傳述真、用戶電茄報、圖象傳木輸?shù)榷喾N通畏信業(yè)務(wù)，并佩增加郵電網(wǎng)舊點。身規(guī)劃管道燃罷氣，城區(qū)東蹤起石泉村，礎(chǔ)西至贛江、獵撫河江畔，免南起青云譜邁區(qū)，北到江銷坊，日供量翼為44萬立踩方米，受益讀戶為11萬麗戶。盆規(guī)劃城區(qū)生峰活居住用地場由現(xiàn)在的人則均20平方婆米增至31喬.嫩5平方米，盜其中新區(qū)為首40平方米叢。規(guī)劃上海索路、青山湖殖、朝陽洲、燭京山、昌北嬸等地興建住貧宅小區(qū)。貫蛛徹面向城市怪、為城市服城務(wù)的方針，波在郊區(qū)建立桐穩(wěn)定的蔬菜室、副食品和印其他經(jīng)濟作壩物基地。芝開發(fā)梅嶺為柜風(fēng)景游覽區(qū)冬，建設(shè)青山盆湖和撫河故巨道風(fēng)景區(qū)；金美化沿江大剪道，開辟紅補谷灘、繩金級塔公園、重束建滕王閣；免利用宜林山鮮地植樹造林陜，提高綠化真覆蓋率。漫（二）、區(qū)酬域因素租影響居住用崇地的區(qū)域因炕素主要有交殺通條件、基弓礎(chǔ)設(shè)施狀況貴、公用設(shè)施祝狀況、環(huán)境眾條件、人口紅密度等因素奶。廚1、區(qū)域概染況占估價對象所鈴在地許YY瓣片區(qū)位于南葉昌市昌北區(qū)隆域內(nèi)，其東妥臨贛江大橋女，南臨八一仗大橋，西臨斃紅谷灘行政齊區(qū)，北臨昌企北機場；與罵城南僅一江休之隔，可經(jīng)鎮(zhèn)水、陸兩路逗與城南相通特。隨著兩岸夾經(jīng)濟的發(fā)展茫，區(qū)域互動運效果會更加奏明顯。漿2、交通條折件刮隨著壺YY肌一路、妨XX膽二路、冤XX躬大道、繞YY迷三路的逐步兵建設(shè)，該區(qū)蠶域交通條件車必將完善起巴來，呈現(xiàn)出影布局合理的撤道路網(wǎng)。婆3、基礎(chǔ)設(shè)鉤施注由于該區(qū)域深剛開發(fā)利用柿，周邊基礎(chǔ)棟設(shè)施較差；損但隨著該區(qū)藝域土地的快熊速利用，當(dāng)相地各項基礎(chǔ)距設(shè)施必將得殺以完善。笛4拘、環(huán)境條件鉛該區(qū)域自然瞞風(fēng)光較好，濾具有較大的飽綠化空間；壘隨著該區(qū)域陡土地的逐步閉開發(fā)利用，很環(huán)境美化的逝合理布局等搶，該區(qū)域?qū)⒒夹纬梢粋€優(yōu)管美的生活居詳住環(huán)境。籮5、人口密怒度蠅該區(qū)域是昌菌北片區(qū)一個頸剛剛起步開稈發(fā)利用的居挎住區(qū)，周邊拾生活基礎(chǔ)設(shè)逃施還不夠完崖善，出入也決不夠方便；冊因此，目前嶄當(dāng)?shù)厝丝诿軔憾容^小。暈（三）、個斧別因素觀土地位置：謝YY買一路與登XX奧二路交叉口起處；點土地來源及茅其變革：依追據(jù)南昌市國鋒土資源局洪斯國土資利字守[漆2023江]右888致號批復(fù)文件失，確定該宗景土地權(quán)屬來剪源為劃撥。矮土地權(quán)屬性柳質(zhì)及其權(quán)屬臥變更狀況：鈔該宗土地權(quán)鏡屬性質(zhì)為國運家所有，租南昌XXX芳公司煙通過劃撥方梁式取得該宗照土地使用權(quán)益。息土地用途：棵依據(jù)南昌市燈國土資源局賢洪國土資利款字[驚2023勻]捐888螺號批復(fù)文件蕉，確定該宗蛛土地用途為晉居住用途。候土地面積：眾依據(jù)南昌市禽國土資源局領(lǐng)洪國土資利康字[故2023暢]私888給號批復(fù)文件扇，確定待估亂宗地總面積捕為8015養(yǎng)0.0平方訓(xùn)米信。媽土地四至：穗待估宗地東腫臨牲XX銅大道，南臨胸YY棟一路，西臨我XX劫二路，北臨戀YY夏二路。捕交通狀況：慣緊臨新建的彈YY媽一路。嗎土地形掃狀：呈方形白，對土地利研用較為有利對。停第三部分唐土地估失價結(jié)果及其寺使用蔥一、估價依舒據(jù)血（一）全國扭人大、國務(wù)擊院及有關(guān)部亞門頒布的法類律、法規(guī)、媽文件西1、《中華件人民共和國線土地管理法炎》；警2、《中華招人民共和國膀城市房地產(chǎn)芒管理法》；死3、《中華筍人民共和國確擔(dān)保法》；賠4、《城鎮(zhèn)砌土地估價規(guī)火程（試行）晉》；翻5、國家土追地管理局《俗關(guān)于土地使豐用權(quán)轉(zhuǎn)讓登戚記有關(guān)問題槳的通知》（角[1997杰]國土[籍硬]字第2號很）；者6、國家土凱地管理局印污發(fā)的《土地姐估價報告規(guī)絹范格式（2駐001）》很。礎(chǔ)（二）省人招大和政府及喊有關(guān)部門頒見布的法律、斑法規(guī)、文件再1、江西省斑實施《中華澆人民共和國辮土地管理法型》辦法；易2、《江西祥省城市國有隊土地使用權(quán)蔬出讓和劃撥待管理條例》鳴；鮮3、江西省受人民政府《殘江西省征收栗耕地占用稅紫實施辦法》雁（贛府發(fā)[望1987]梳81號）；贈傲4、江西省別人民政府《哨江西省征集珠防洪保安資燒金暫行規(guī)定倆》（贛府發(fā)健[1995成]63號）涌；到5、《南昌非市城區(qū)土地摔利用總體規(guī)貴劃》及《袍YY衛(wèi)片區(qū)土地利傅用規(guī)劃》；寬6、《南昌匪市2001雹年統(tǒng)計年鑒?！罚粨?、江西省按人民政府、館南昌市人民雀政府頒布的軋有關(guān)政策、慌規(guī)定、實施瘦辦法、通知除等法規(guī)文件爆；怕8、《南昌起市城區(qū)土地色定級估價報炸告》；珠（三）委托圣方提供的有岡關(guān)資料及估制價人員現(xiàn)場尿勘查、收集瘦到的相關(guān)資府料。肥1、南昌市森國土資源局保洪國土資利菌字[遞2023助]而888別號批復(fù)文件蛋；煌2、企業(yè)法償人營業(yè)執(zhí)照烏及組織機構(gòu)持代碼證；肅3、估價人棍員現(xiàn)場勘查纖所得的宗地穴區(qū)域因素、竭個別因素等船資料；濕二、土地估撐價襯1、估價原淋則：本次估滾價過程中遵土循的主要原謀則有合法原懸則、最高最懶佳使用原則風(fēng)、替代原則辨、估價時點甲原則、協(xié)調(diào)崗原則、需求擠與供給原則資、變動原則汽、多種估價難方法相結(jié)合舌的原則。許2、估價方艇法：由《城糧鎮(zhèn)土地估價艘規(guī)程》可知態(tài)，通行的估枯價方法有市構(gòu)場比較法、幅收益還原法誠、假設(shè)開發(fā)封法、成本逼纖近法、基準(zhǔn)蚊地價系數(shù)修隙正法等。估換價方法的選喚擇應(yīng)按照地館價評估技術(shù)合《規(guī)程》，秧根據(jù)當(dāng)?shù)氐乜虍a(chǎn)市場發(fā)育印情況以及結(jié)童合估價對象威具體特點及萌估價目的等屑來選擇適當(dāng)柄的估價方法虹。因此，在灰本次估價中隊主要采用基聰準(zhǔn)地價系數(shù)纖修正法和假貪設(shè)開發(fā)法來池測算待估宗萌地價格。急3、探估價結(jié)果偏估價人員在曲現(xiàn)場勘查和惑對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)撕市場分析的壁基礎(chǔ)上，按丘照地價評估起的基本原則會和估價程序君，選擇合適龜?shù)墓纼r方法校；測算出待仔估宗地在評閘估基準(zhǔn)日瞞2023剛年倘1月駱27日攪設(shè)定的土地米用途、土地短使用權(quán)性質(zhì)恨、土地使用甩年限以及土愁地開發(fā)程度添條件下的土牛地使用權(quán)價桌格為：霧評估土地總聯(lián)面積：選80150厭.0捧平方米鞠單位面積地框價：此490元/肝平方米疏總地價：孤3927萬換元艱（人民幣）誠大寫：氣叁仟玖佰貳內(nèi)拾柒胞萬元整澇三、估價的踐假設(shè)和限制跪條件針1、估價的計前提條件和受假設(shè)條件：菊（1）嚼南昌市XX菊X公司預(yù)以出讓方式幕能取得侄XXX區(qū)C率-888踢地塊土地使仔用權(quán)；估價秩對象作為居弦住用地，經(jīng)矛開發(fā)能得到云最有效利用聞，并產(chǎn)生相艦應(yīng)土地收益往。件（2）在評將估基準(zhǔn)日的學(xué)地產(chǎn)市場為供公開、平等勺、自愿的交軟易市場。甘（3）任何院有關(guān)估價對展象的運作方灑式、程序符西合國家和地雄方的有關(guān)法弦律、法規(guī)。杰（4）委托科方提供的資繁料屬實。奴2、估價結(jié)蛾果和價估報徐告的使用佳（1）本評休估報告有效扎期自估價報呀告完成之日壟起一年內(nèi)有則效。巖（2）本報壯告由頁南昌市XX訓(xùn)X房地產(chǎn)評點估公司咳負責(zé)解釋。觸（3）未經(jīng)毫本公司書面好同意，本評搶估報告書中族任何一部分唐內(nèi)容都不得夕使用于公開涼的文件、通甚告或報告中并，也不得以織任何形式公鴿開發(fā)表。允3、需要特宿別說明的事桃項互（1）對于爪該宗土地面扯積，我們以藏委托方提供半的南昌市國歐土資源局洪強國土資利字莫[踐2023束]岡888呆號批復(fù)文件遵所載土地面元積為準(zhǔn)。廉（2）該宗至土地價格是繳以設(shè)定的土招地用途，運填用基準(zhǔn)地價恰系數(shù)修正法愁、假設(shè)開發(fā)寺法測算確定趟的；如土地眾用途及地價暴的構(gòu)成因素流改變，則土規(guī)地價格應(yīng)相蘿應(yīng)的調(diào)整。務(wù)（3）土地槐價格是在我皇們設(shè)定的土樹地因素條件縱下確定的，沫如設(shè)定因素垮發(fā)生改變，尚則土地價格秩也應(yīng)相應(yīng)的櫻改變。耗土地估價技賽術(shù)報告喘項目圓名之稱：南昌市怒XXX區(qū)C榮-888字地塊捏癢智祖惜減新掠燙吼略狐始軌慢鎖學(xué)熔業(yè)矮前懸柴喊浪壟慌樣吐百委想托穗方：永南昌市XX桌X公司穴菜柱障著狐是左者季緊扎定洋功知奏朋炸陽諷分活大估毯價蠟方：帝南昌市XX艱X房地產(chǎn)評槍估公司裝土地估價報擔(dān)告編號：坊贛概XX交土評字（尋2023豆）第白6泄66號幟估價報告作壇業(yè)日期：親二OO八年直一月異二十七日血至燃二OO八年母二月吩一日戚土地估價技拉術(shù)報告遍第一部分礦總述改一、估價項養(yǎng)目名稱：南室昌市四XXX區(qū)C斃-888蜜地塊種二、委托估之價方：癥南昌市XX友X公司滋克：僻南昌市XX殊路XX大街抄X號魯法人代表技：況王五身三、受托估靜價方：酬南昌市XX畢X房地產(chǎn)評教估公司矮儉：散南昌市XX栗路XX號挪四、估價目拋的癥為委托方以寫出讓方式取效得南昌市歲XXX區(qū)C耗-888宴地塊土地使尼用權(quán)提供市慮場價值參考暢依據(jù)。愿五、估價依畫據(jù)值（一）全國妨人大、國務(wù)割院及有關(guān)部妄門頒布的法守律、法規(guī)、沉文件匙1、《中華辛人民共和國鄉(xiāng)土地管理法放》；觀2、《中華門人民共和國俘城市房地產(chǎn)醉管理法》；苗3、《中華互人民共和國籃擔(dān)保法》；衫4、《城鎮(zhèn)扎土地估價規(guī)斑程（試行）?！?；肌5、國家土孫地管理局《目關(guān)于土地使育用權(quán)轉(zhuǎn)讓登豪記有關(guān)問題頭的通知》（糧[1997燙]國土[籍守]字第2號鵝）；弦6、國家土臉地管理局印能發(fā)的《土地魂估價報告規(guī)替范格式（2炭001）》損。漂（二）省人槐大和政府及饑有關(guān)部門頒伐布的法律、閑法規(guī)、文件柱1、江西省冊實施《中華冊人民共和國炎土地管理法混》辦法；責(zé)2、《江西愚省城市國有鈴?fù)恋厥褂脵?quán)雞出讓和劃撥母管理條例》根；慢3、江西省蠢人民政府《教江西省征收羽耕地占用稅騾實施辦法》養(yǎng)（贛府發(fā)[露1987]蟻81號）；泉嫁4、江西省阻人民政府《遲江西省征集齒防洪保安資串金暫行規(guī)定己》（贛府發(fā)爬[1995濁]63號）兄；帳5、《南昌拾市城區(qū)土地睛利用總體規(guī)姻劃》及《蜘YY罷片區(qū)土地利壩用規(guī)劃》；筑6、《南昌哄市2001巾年統(tǒng)計年鑒踐》；買7、江西省難人民政府、使南昌市人民位政府頒布的企有關(guān)政策、盛規(guī)定、實施絕辦法、通知像等法規(guī)文件箱；立8、《南昌冒市城區(qū)土地申定級估價報品告》；訓(xùn)（三）委托嫂方提供的有電關(guān)資料及估藝價人員現(xiàn)場拒勘查、收集填到的相關(guān)資蠟料。怒1、南昌市鉗國土資源局趟洪國土資利狗字[妥2023飽]閘888筑號批復(fù)文件沙；技2、企業(yè)法迅人營業(yè)執(zhí)照蟲及組織機構(gòu)龜代碼證；疏3、估價人繼員現(xiàn)場勘查額所得的宗地孫區(qū)域因素、膨個別因素等汗資料；雕六、估價基藏準(zhǔn)日妹二OO八年市一月艦二十七日再七、估價日頁期杜二OO八年刃一月二十七狼日至番二月一日符八、地價定蒼義宴本次所評估機的土地價格想是指估價對更象實際開發(fā)歐程度尚未具吳備完全的三漲通（通路、慧供電、供水蔑），在估價位基準(zhǔn)日簡2023林年1月27敲日寺設(shè)定開發(fā)程替度尚未具備表完全三通（葬通路、供電駛、供水）條眾件下，規(guī)劃鑰用途為居住嗎用途，使用迷年限為70購年的土地使伏用權(quán)價格。體九、需要特融殊說明的事圈項足（1）對于蛛該宗土地面略積，我們以善委托方提供悔的南昌市國強土資源局洪水國土資利字駕[仍2023勢]8逗88武號批復(fù)文件振所載土地面成積為準(zhǔn)。罵（2）該宗錦土地價格是辮以設(shè)定的土岸地用途，運控用基準(zhǔn)地價辟系數(shù)修正法碗、假設(shè)開發(fā)吵法測算確定斥的；如土地企用途及地價待的構(gòu)成因素批改變，則土冤地價格應(yīng)相世應(yīng)的調(diào)整。沖（3）土地虧價格是在我形們設(shè)定的土啟地因素條件撇下確定的，餅如設(shè)定因素玻發(fā)生改變，感則土地價格麗也應(yīng)相應(yīng)的社改變。躲十、土地估喇價師簽字擋估價增師姓名對私估價房師證書號緩群簽字后十一、土地鳥估價機構(gòu)乓南昌市XX暮X房地產(chǎn)評訪估公司法人代表：任枝花頌宰肚勺二00罩三年突二月一日賞第二部分缺估價對象描粗述及地價影撞響因素分析設(shè)一、估價對備象描述飄1、土地登微記狀況池土地位置：冷XX啄路與午XX課路交叉口處蒸；槳土地來源及廉其變革：依略據(jù)南昌市國者土資源局洪蘭國土資利字責(zé)[森2023神]怖888鹽號批復(fù)文件燭，確定該宗巷土地權(quán)屬來放源為劃撥。船土地權(quán)屬性厚質(zhì)及其權(quán)屬銹變更狀況：訊該宗土地權(quán)蹤屬性質(zhì)為國象家所有，歪南昌XXX鞋公司版通過劃撥方語式取得該宗云土地使用權(quán)溪。門土地用途：街依據(jù)南昌市造國土資源局萍洪國土資利你字[薦2023遣]叛888阻號批復(fù)文件同，確定該宗院土地用途為禍居住用途。失土地面積：啟依據(jù)南昌市規(guī)國土資源局魄洪國土資利繁字[壘2023保]叼888溝號批復(fù)文件病，確定待估逢宗地總面積質(zhì)為8015雁0.0平方策米心。凡土地四至：席待估宗地東鐮臨悟XX隙大道，南臨汗YY部一路，西臨快XX勞二路，北臨孩YY圍二路。括2、土地權(quán)熱利狀況貍土地所有者估：國家洪土地使用者級：憂南昌XXX蜜公司弱土地使用權(quán)夸取得方式：表劃撥征土地使用權(quán)疫取得時間：省二00拉七叔年八月五日孫3、土地利報用狀況厚待估宗地尚唯未具備完全纖的三通（供雄水、供電、杠通路）；紅穗線內(nèi)為兩口孝池塘，仍未艷平整。痛二、影響地沖價的因素說拖明喬（一）一般運因素剪1、地理位晶置典南昌市地處孩江西省北部能，贛江下游注、鄱陽湖畔匙，介于東經(jīng)鉛約跪辨討常犬懂虹弊為海北緯奮天誠姐威臭鍋執(zhí)奧之間，東南塞面向著名的媽武夷山脈，捉西南直通聞飄名于世的井膨?qū)?，北鄰棕游覽避暑勝斜地廬山，是票中原和南方借閩、粵之間碑的咽喉地段裝，既是沿海謠的內(nèi)地，又勸是內(nèi)地的前健沿。碑2、自然環(huán)恭境觀（1）、地重形、地貌昂南昌市處贛榴江、撫河兩端大水系尾閭酬區(qū)，地勢平金坦，城區(qū)坐寺落處的東岸跌是以沖擊層死為主的湖積挎平原，東南性地勢平坦，蔥西北丘陵起峽伏，平均海菠拔頭25判米。城區(qū)內(nèi)胞有東湖、西弟湖、南湖、庭北湖，城郊掉有青山湖、嘴艾溪湖、碟皆子湖、象湖釀等河湖環(huán)繞潑。全市平原居面積265箏1仔.街79平方公蜻里，占總面絡(luò)積的35錘.伴8%；水系我面積214挖6瀉.她04平方公套里，占29梳%；全市西顛北以崗地、睛丘陵為主，號山地面積8梳7夠.邪21平方公撕里，占全市裁總面積的1講.笛2%；丘陵眠面積879抱.牧62平方公械里，占11哥.豐9%；崗地火面積163皇7綁.脈7平方公里腦，占22慌.財1%。賄（2）、氣白候、水文址南昌屬亞熱伍帶氣候，溫咱暖濕潤、雨旺量充沛、日稠照充足、四悔季分明，日手平均氣溫為楚攝氏17承.5摔℃葉，極端最低畝氣溫為攝氏斧零下9委.3啞℃憂，極端最高畜氣溫為攝氏僑43伶.鈴6婆℃亦。年平均降歷雨量160停0毫米，歷北年平均無霜跪期291天墳，日照時數(shù)罪1895小參時。冬季受司蒙古冷高壓世控制和影響抱，盛行偏北鍵氣流，1月雀多刮偏北風(fēng)哄；夏季受西迅太平洋副熱榨帶高壓控制垂和影響，盛依行偏南氣流繪，7月多刮竿偏南風(fēng)。春鐘秋兩季為過蔬渡季節(jié)，分唯別受大陸高爽壓和海上高圾壓的控制和弦影響，盛行政偏南氣流，編7月多刮偏昨南風(fēng)。春秋箱兩季為過渡符季節(jié)，分別匆受大陸高壓驅(qū)和海上高壓湯的控制和影探響；春末夏腎初，天氣溫刻濕而多雨；假秋末冬初，伶天氣干爽而投少雨。一年測的四季中，到夏冬季長，憑春秋季短，徒年平均氣溫蔥比相似緯度券鄰省地區(qū)略鎖高，更有利筐于農(nóng)作物的勢繁育和生長款。孤罰船干尿舅蓋援掩膨乏誘坑慰從肆益裁售4、行政區(qū)爹劃、人口覆南昌市縣轄給東湖區(qū)、西遍湖區(qū)、青云盞譜區(qū)、灣里掏區(qū)、郊區(qū)5喬個區(qū)；南昌里縣、新建縣罷、進賢縣、抽安義縣4個閃縣。攜1999年膠總戶數(shù)10鋸55035固戶，人口4豈22658老5人（男2涉17872杜2人，女2閃04786蘇3渴嶼待呆輝脫鉤闖你僻督還得搭航麗稻巖匆肆.終2人，其中乳市區(qū)人口密儀度為124議8人；而在觀城區(qū)，人口蘿密度則更高指。按當(dāng)瓦時城區(qū)建置蜘，人口密度師情況是：西偵湖區(qū)每平方賤公里為61醋97人，高攻出市區(qū)人口采密度3饅.角9倍；東湖程區(qū)為564晨9人，高出界3銳.程5倍；灣里著區(qū)為173垃0人，高出怒38害.芝6%，郊區(qū)虹為2064行人，高出6牲5%，青云總譜區(qū)為19循96人，高向出59遼.毒9%。拜5、社會經(jīng)依濟狀況債據(jù)2001附年《江西統(tǒng)水計提要》，緣全市200刺0年完成國舍內(nèi)生產(chǎn)總值踢達435欣.1味億元，比上極年增長了拼8.3棟%，其中第玻一產(chǎn)業(yè)達4瓦6百.05盞億元，第二肢產(chǎn)業(yè)達20拼5理.28優(yōu)億元，第三坑產(chǎn)業(yè)達18是3襲.77特億元，分別說比上年增長挖7閱.1%謠、詳7.7%帖和9殿.2%庫。狐2000年保南昌市固定浮資產(chǎn)投資快縣速增長，投蛛資結(jié)構(gòu)優(yōu)化守。全年完成俊固定資產(chǎn)投敬資54背.334壽億，比上年厘增長133寒%。雕2000年眨南昌市財稅梳形勢良好，金全年完成預(yù)搬算內(nèi)財政收店入18損.3011桶億元，比上穴年增長身9.1%催，金融機構(gòu)幣人民幣各項山存款余款6屑27焰.4761切億元，各項演貸款余額4毫00適.7426冤億元，分別損比上年增長暮15房.2%萍和1技.2%摧。鍬2000年蹤，南昌市人夾口總量穩(wěn)步洲增長，城市局居民收入穩(wěn)咸步增長。其煮中城市人口晶達171憑.59艱萬元，19滔99年人均辭GDP達9筐552元，垂人均消費性凍支出達40降77躺.39伴元，人均可行支配性收入拴達5268遍元，分別比增上年增長4喉.7%設(shè)、6杏.2%縮、8末.6%鉗。戶6、城市規(guī)壤劃牲1985年如6月22日丟國務(wù)院正式乳批準(zhǔn)了《南佛昌市城市總綿體規(guī)劃（1綱981缸—叉2000年余）》，并作析了重要批復(fù)朋。批復(fù)指出粥：云“屬南昌市是江憶西省省會，梳是江西重要部的經(jīng)濟、文喚化、科技和灣信息中心，問南昌市今后外的發(fā)展，要役充分發(fā)揮水咽陸交通便利薯優(yōu)勢，逐步框改善城市布巡局，大力發(fā)該展第三產(chǎn)業(yè)球，特別是注尾意提高城市徒環(huán)境質(zhì)量，跨搞好城市防統(tǒng)洪和基礎(chǔ)設(shè)普施配套，逐鋸步把南昌市克建設(shè)成為液俗說唉顏熄縮耀糞拐根據(jù)介“互控制大城市激規(guī)模，合理逢發(fā)展中等城筒市，積極發(fā)厘展小城市莫”咐的方針，市繩區(qū)人口遠期亦控制在10庸5萬人左右危，其中城區(qū)洋人口控制在霞85忌—駛90萬人，妖昌北地區(qū)1勁0斃—樹15萬人，膛羅家工業(yè)區(qū)刃5萬人左右拿。市區(qū)用地攻規(guī)模到20賄00年控制巧在87平方幸公里內(nèi)，其哥中城區(qū)用地拔控制在62括平方公里。司為有效控制宅市區(qū)人口規(guī)辛模和用地規(guī)暢模的發(fā)展。恨規(guī)劃發(fā)展一壯批小城鎮(zhèn)，繳以吸引墓“膚松動菌”賭城區(qū)人口。謹(jǐn)近期南昌市干的建設(shè)重點壓放在新城區(qū)謀。疏“猛松動到”兄舊城區(qū)人口怕2袋—濃3萬，無期柱“兩松動絹”桃5進—熟7萬。但總體規(guī)劃將秀南昌市劃分壯為3個規(guī)劃聰圈：城區(qū)包翅括東湖、西扔湖、青云譜抄區(qū)。市區(qū)包施括城區(qū)和距陽城區(qū)10公博里范圍內(nèi)的惰羅家工業(yè)綜啟合區(qū)、昌北川地區(qū)。南昌璃地區(qū)包括市阿區(qū)、灣里區(qū)役和南昌、新怖建2縣。規(guī)伐劃布局以城拜區(qū)為中心，成昌北地區(qū)和逐羅家工業(yè)綜科合區(qū)與之緊筋密聯(lián)系，外粥圍有灣里、儉石崗、蓮塘選等衛(wèi)星城鎮(zhèn)伏及縣城、鄉(xiāng)線（鎮(zhèn)）組成歸合理的城鎮(zhèn)章體系。城區(qū)知面臨贛江，麗東至贛撫平該原五干一分蔥渠以東約1陵公里的韶山陽路為界，南豪不超過青云鑒譜。規(guī)劃將僵城區(qū)分為5鋪片，即：市析中心、城北牙、城東、城錯南、朝陽洲拌。各片分設(shè)須中心，住宅羞和各項公共醒設(shè)施在片內(nèi)轎基本平衡，楊改變舊城區(qū)嘴居住密集、吼交通擁擠、榆環(huán)境低劣、山工業(yè)效益差蝶的弊端。昌掩北地區(qū)依山豪臨水、與城故區(qū)一江之隔議，有丘陵地御可供建設(shè)，院且少占農(nóng)田愚，規(guī)劃近期眉為南昌市發(fā)娃展方向。長帥陵鎮(zhèn)在南昌印大橋建成后碼，是南昌市演副中心。昌激北地區(qū)已有很100多個津企事業(yè)單位步，職工3諸.無9萬余人，貸規(guī)劃該區(qū)將樂以長陵、牛島行、下羅為限中心，形成岔組軒式布局題。案工業(yè)以偶“鴨內(nèi)涵蘿”更發(fā)展為主，壘在城區(qū)不再誼安排新的或費大的工業(yè)項滾目。市區(qū)工仙業(yè)各片分行抄業(yè)相對集中賀，城北為造恰紙、化工、監(jiān)紡織工業(yè)區(qū)盲；城東為輕耳工業(yè)區(qū)；城揪南為機械工綢業(yè)區(qū)；朝陽痰洲為木材加袖工、建筑構(gòu)柳件和小型工賠業(yè)區(qū)；雙港責(zé)為冶金工業(yè)陰區(qū)；麥園為掛電子工業(yè)區(qū)肢；羅家為鋼獨鐵、化肥工悅業(yè)區(qū)。市區(qū)嚇以傳統(tǒng)的中嘩山路、勝利幫路結(jié)合人民賭廣場，形成意商業(yè)服務(wù)和彎文化娛樂中便心；在彭家插橋形成體育津、廣播電視滾中心。段規(guī)劃興建各羅種等級的變勉電站。逐步矩形成110惠千伏和22寄0千伏電力衛(wèi)環(huán)網(wǎng)。市區(qū)央規(guī)劃興建1程0個市話分體局。逐步發(fā)齊展數(shù)據(jù)、傳嶼真、用戶電迷報、圖象傳顯輸?shù)榷喾N通俗信業(yè)務(wù)，并委增加郵電網(wǎng)煤點。飄規(guī)劃管道燃辮氣，城區(qū)東轎起石泉村，莫西至贛江、歐撫河江畔，速南起青云譜述區(qū)，北到江贊坊，日供量煌為44萬立侍方米，受益波戶為11萬協(xié)戶。繞規(guī)劃城區(qū)生率活居住用地導(dǎo)由現(xiàn)在的人件均20平方辦米增至31圣.槍5平方米，陰其中新區(qū)為盼40平方米臉。規(guī)劃上海喪路、青山湖投、朝陽洲、籃京山、昌北里等地興建住懷宅小區(qū)。貫飼徹面向城市補、為城市服繪務(wù)的方針，畢在郊區(qū)建立斃穩(wěn)定的蔬菜監(jiān)、副食品和深其他經(jīng)濟作剛物基地。視開發(fā)梅嶺為槍風(fēng)景游覽區(qū)寬，建設(shè)青山妨湖和撫河故字道風(fēng)景區(qū)；姨美化沿江大撐道，開辟紅芝谷灘、繩金截塔公園、重互建滕王閣；裳利用宜林山替地植樹造林轉(zhuǎn)，提高綠化宇覆蓋率。拳（二）、區(qū)傳域因素碑影響居住用串地的區(qū)域因綁素主要有交剛通條件、基經(jīng)礎(chǔ)設(shè)施狀況鼠、公用設(shè)施巡狀況、環(huán)境懂條件、人口址密度等因素膊。乞1、區(qū)域概昏況決估價對象所蔥在地頁YY功片區(qū)位于南瓦昌市昌北區(qū)車域內(nèi)，其東隸臨贛江大橋訴，南臨八一份大橋，西臨嘩紅谷灘行政位區(qū)，北臨昌效北機場；與佩城南僅一江困之隔，可經(jīng)注水、陸兩路江與城南相通澤。隨著兩岸敢經(jīng)濟的發(fā)展闊，區(qū)域互動派效果會更加砍明顯。臣2、交通條覽件屋隨著詠YY鄉(xiāng)一路、哈XX刑二路、帝XX后大道、屑YY馳三路的逐步孫建設(shè)，該區(qū)密域交通條件陵必將完善起濁來，呈現(xiàn)出劫布局合理的撒道路網(wǎng)?；?、基礎(chǔ)設(shè)男施送由于該區(qū)域扣剛開發(fā)利用么，周邊基礎(chǔ)辱設(shè)施較差；爪但隨著該區(qū)鋼域土地的快櫻速利用，當(dāng)憂地各項基礎(chǔ)肚設(shè)施必將得縫以完善。個館4決、環(huán)境條件冊該區(qū)域自然毅風(fēng)光較好，眾具有較大的鳳綠化空間；流隨著該區(qū)域饒土地的逐步置開發(fā)利用，剃環(huán)境美化的鍵合理布局等炎，該區(qū)域?qū)⒍仔纬梢粋€優(yōu)就美的生活居犧住環(huán)境。仍5、人口密鎮(zhèn)度望該區(qū)域是昌蹲北片區(qū)一個富剛剛起步開如發(fā)利用的居猶住區(qū)，周邊揭生活基礎(chǔ)設(shè)戴施還不夠完街善，出入也咬不夠方便；冤因此，目前單當(dāng)?shù)厝丝诿芎Y度較小。田（三）、個鉤別因素嘉土地位置：紹YY牲一路與捧XX滅二路交叉口剪處；逆土地來源及鼓其變革：依擁據(jù)南昌市國饑土資源局洪塘國土資利字具[準(zhǔn)2023物]叉888蝦號批復(fù)文件笑，確定該宗鑰土地權(quán)屬來宏源為劃撥。像土地權(quán)屬性耕質(zhì)及其權(quán)屬暑變更狀況：嬌該宗土地權(quán)竄屬性質(zhì)為國婆家所有，呢南昌XXX仍公司荒通過劃撥方特式取得該宗欺土地使用權(quán)虧?；笸恋赜猛荆簲r依據(jù)南昌市慘國土資源局倉洪國土資利宰字[畏2023拜]贊888摘號批復(fù)文件組，確定該宗狐土地用途為紫居住用途。座土地面積：射依據(jù)南昌市壓國土資源局忍洪國土資利鐘字[扶2023畢]亮888冬號批復(fù)文件宗，確定待估學(xué)宗地總面積頃為8015繭0.0平方砌米安。撓土地四至：紀(jì)待估宗地東籃臨芹XX辱大道，南臨鳳YY營一路，西臨章XX本二路，北臨控YY過二路。聽交通狀況：雖緊臨軍新建的疏YY造一路罪。恭土地形狀：低呈方形，對臘土地利用較薦為有利。孤第三部分刻碧土地估價檢一、估價原劃則鴨本次估價過康程中遵循的狼主要原則有尸合法原則、衡最高最佳使鏡用原則、替歐代原則、估摸價時點原則旺、協(xié)調(diào)原則棒、需求與供掃給原則、變譽動原則、多惡種估價方法梁相結(jié)合的原今則。塵二、估價方冒法與估價過兩程賣由《城鎮(zhèn)土宴地估價規(guī)程丘》可知，通焦行的估價方更法有市場比鬼較法、收益抄還原法、假信設(shè)開發(fā)法、隆成本逼近法送、基準(zhǔn)地價害系數(shù)修正法申等。估價方石法的選擇應(yīng)瓶按照地價評遍估技術(shù)《規(guī)萬程》，根據(jù)籍當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市柴場發(fā)育情況羞以及結(jié)合估泛價對象具體投特點及估價引目的等來選詠擇適當(dāng)?shù)墓莉?qū)價方法。因塘此，在本次辰估價中主要貓采用基準(zhǔn)地聰價系數(shù)修正懇法和假設(shè)開鋼發(fā)法來測算濟待估宗地價嘴格。繭A私、假設(shè)開發(fā)奏法夏假設(shè)開發(fā)法?。菏窃诠浪悴麻_發(fā)完成后戀不動產(chǎn)正常衫交易價格的直基礎(chǔ)上，扣基除建筑物建場造費用和與最建筑物建造鐮、買賣相關(guān)哄的專業(yè)費、坐利息、利潤袍、稅收等費魂用后，以剩跑余之?dāng)?shù)來確僑定估價對象形土地價格的喚一種方法。勸計算公式為鬧：翻生地價格設(shè)=開發(fā)完車成后的房地棉產(chǎn)價值-笨由生地建襲造房屋的開拋發(fā)成本-毛管理費用土-投資蒼利息-痕銷售稅費爺-開發(fā)利豬潤-買勺方購買生地環(huán)的稅費僅B胳、基準(zhǔn)地價雄系數(shù)修正法悄所謂基準(zhǔn)地事價系數(shù)修正目法，是指求災(zāi)取一宗待估針宗地價格時嚴(yán)，根據(jù)當(dāng)?shù)乩驶鶞?zhǔn)地價水息平，參照與未待估宗地相紀(jì)同土地級別虹或均質(zhì)區(qū)域殊內(nèi)該類用地列地價標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)各種修正因日素說明表，慘根據(jù)宗地區(qū)粱域條件、個咐別條件、土并地使用年限傅、期日、開企發(fā)程度等，送確定修正系憑數(shù)，修正基躺準(zhǔn)地價從而洞得出估價對污象地價的一筑種方法，其沾基本公式為掌：朽P=P困|攀×(1+遇)×笨A冬×謝B×承T劃+F進式中：P量——搭某地塊的宗胃地評估價格懼躺P遇|蓬——擺該地塊所在汗土地級別的巴基準(zhǔn)地價傘雕K承i紡——刻宗地各區(qū)域計因素修正系渴數(shù)來A膏——株個別因素修清正系數(shù)狗匹B碗——少使用年限修辭正系數(shù)什題T湯——伯估價期日修畫正系數(shù)塘瀉F圈——矛土地開發(fā)程億度差異修正撞值側(cè)（一）運用蝦假設(shè)開發(fā)法艷測算便1、規(guī)劃條變件說明淋依據(jù)南昌市恢國土資源局違洪國土資利皂字[圓2023托]弓888曉號批復(fù)文件忘，可知待估分宗地利用規(guī)舅劃條件為：患建筑容積率川≤氧1.6（含曬高層），建蝕筑密度掌≤尤28%，綠畫化率騎≥錦40%；土辰地總面積為導(dǎo)94074請.71平方吧米，其中規(guī)途劃道路用地竟面積為13陷924.7灑1平方米，木建設(shè)用地面史積為801腔50.0平唇方米。臺挺2、待估宗趁地價格測算短（1）開發(fā)釣完成后房地趣產(chǎn)價值的確斤定豐根據(jù)土地利透用規(guī)劃條件悔，土地最高裹最佳使用原添則，可確定見待估宗地地熔上建筑物總錯建筑面積為禮12824舅0平方米；暑根據(jù)市場上蓄同類物業(yè)售授價及估價對濟象實際狀況獎，確定開發(fā)烘完成后多、普高層住宅平置均銷售價格策為悶140雁0撥元巷/根平方米；則擔(dān)開發(fā)完成后發(fā)房地產(chǎn)價值秋=1282漲40胡×瞧1400田=1795訴3.6萬元么（懸2）開發(fā)成姑本的確定堵a優(yōu)、建筑成本駱經(jīng)市場調(diào)查寬分析可知，塘市場上由生渠地開發(fā)建造軟與設(shè)定估價莫對象相類似節(jié)房屋建筑成圓本約600制元/平方米喜；在本次估炊價中，建極筑成本取6哭00元/平弊方米。路建筑成本=息600碧×1282討40勁=769渡4.40萬鼻元b、專業(yè)費傳專業(yè)費為建羨筑成本的8喘%。秀專業(yè)費蕩=均7694取.40笨×膚8%脫=棋615.舌55萬元林c、鎮(zhèn)小區(qū)配套設(shè)限施費用牢小區(qū)配套設(shè)價施費按建筑喪成本的8%賭計算。胡小區(qū)配套設(shè)脊施費用境=寧7694沾.40橫×億8%旨=講615.敢55萬元闊d、開發(fā)成黑本北開發(fā)成本=摟建筑成本式+專業(yè)例費用+抵小區(qū)配套設(shè)央施費用那抵=借7694.腫40+午615.5憶5+6飛15.55哨杏=樸8925.箱50萬元它3、管理費搜用的確定梁根據(jù)南昌市里房地產(chǎn)開發(fā)盒管理費收取店標(biāo)準(zhǔn)，在本暢次評估中，饞管理費按開高發(fā)成本的5笨.5%提取判；則荒管理費用=應(yīng)8925歷.50捐×伯5.5%火爐=副490.9拌0萬元繪4、投資利富息的確定港在投資利息勿計算時，地斜價是在項目已初期一次性倆支付，假設(shè)挪建筑成本及加其它各項費疤用在1.5扒年建設(shè)期內(nèi)話均勻投入，先投資利息率坑為5胞.31%橫（中國人民撇銀行史2023莖年2月21射日我公布的固定寫資產(chǎn)一年期拍貸款利息率腳）。鉛利息篇=爬地價撫×騎5交.31%盒×皂1.5雷＋(開發(fā)成督本＋管理費松用)易×砌5晴.31%×肚0.75拒=地價豪×拒5缺.31%誕×升1.5＋(殲8925.災(zāi)50＋49策0.90)紙×元5.31%紅×舍0.75新=(地價狡×矛0.08手＋375嫁.01)萬員元紡5、銷售稅勻費的確定仇銷售商品房棍時銷售稅費接（廣告宣傳幣費2%，賣找方交營業(yè)稅耀6%）為其佛售價的8%輩；則律銷售稅費=勇1795掘3.60戒×狗8%治鐮=災(zāi)1436.功29萬元恰6、投資利豆?jié)櫞_定摧開發(fā)商投資峽利潤率一般爽按房地產(chǎn)總羞投資的15貞—牌25%計算尸，因此，本潤次評估中，漫結(jié)合估價對擴象實際狀況情，綜合確定爪本次投資利禍潤率為17牙%。胡投資利潤=錢（土地價格揪＋開發(fā)成本處＋管理費用廳）滴×配17識%稱=充（土地價格略＋8925憑.50＋4美90.90鬧）太×躁17%婆=(土地勇價格馬×味0.17飲＋160晨0.79)介萬元島7、購買土睬地稅費的確獎定淡目前，南昌滔市購買土地糊稅費按地價展的4%收取脹；則虹購買土地稅進費=地價拳×歡0.04萬脈元環(huán)8熟、土地價格旺的確定權(quán)生地價格屆=開發(fā)完察成后的房地句產(chǎn)價值-觀由生地建渣造房屋的開撐發(fā)成本-耕管理費用曬-投資頃利息-子銷售稅費蛋-開發(fā)利挽潤-買豪方購買生地面的稅費程土地價格=昏17953且.60-8作925.5匙0-490俘.90-1猜436.2者9-(地價腹×這0.08＋句375.鈔01)-(端土地價格貪×脾0.17＋先1600.居79)-地遍價著×腿0.04合土地價格=猛5125跑.11挺÷居1.29愧垮=崖3972.刪95萬元密土地單價=布3972另.95鏈÷黑80150替.0看稅=裹496元/高平方米(取戰(zhàn)整)渴因此，采用畝假設(shè)開發(fā)法柄評估得到該盜宗土地70宴年期的土地仗使用權(quán)價格嚼為496元葉／平方米。也（二）運用嫩基準(zhǔn)地價系過數(shù)修正法測擠算地價晚1、基準(zhǔn)地秤價成果及內(nèi)眉涵介紹翻2002跳年7月，南爆昌市土地管圈理局經(jīng)過調(diào)顫查分析，具成體組織測算尚和編寫了《孤南昌市城區(qū)猛土地定級報源告》和《南余昌市城區(qū)土擇地估價技術(shù)功報告》，兩屯報告已經(jīng)南贈昌市土地估困價委員會原鋪則批準(zhǔn)執(zhí)行星，并報請原究國家土地管假理局驗收。匆該基準(zhǔn)地價縮將南昌市城加區(qū)土地分為錯6級，覆蓋告范圍為10出0平方公里慢，具體地價某詳見下表：煉南昌市城區(qū)附土地基準(zhǔn)地制價表顯釘逼釋單位：略元/平方米速用途基準(zhǔn)基準(zhǔn)地價軟土地級別照商（服）業(yè)邀住宅抬工業(yè)盞Ⅰ項4敵789蟲2261布775卸Ⅱ塊2爐654叼1616屢556責(zé)Ⅲ標(biāo)1欄362姓1235還356霜Ⅳ喇942記885巖225難Ⅴ完619冰637能151倍Ⅵ跟455推480庫88裹2、待估宗桑地基準(zhǔn)地價養(yǎng)的確定須根據(jù)南昌市源城區(qū)土地基肥準(zhǔn)地價表，槽待估宗地所醫(yī)在區(qū)域土地籌級別；可確憲定當(dāng)土地用矛途為居住用喉途，開發(fā)程用度達序“鑼五通一平酒”惕（紅線外秩“書五通學(xué)”墓，紅線內(nèi)場友地平整），浙使用年限為伯70年時；刮待估宗地所垂在區(qū)域土地濫基準(zhǔn)地價為奪637元/迫平方米。誼3、區(qū)域因錫素修正（苗Σ抗K）痕估價過程中提，按照基準(zhǔn)霞地價標(biāo)準(zhǔn)，姜使用住宅用轎地地價區(qū)域施影響因素指杯標(biāo)說明表和澇修正系數(shù)表穿。詳見下表侵：恥V級住宅用衛(wèi)地區(qū)域因素熟修正系數(shù)指予標(biāo)說明表虹因素鳥因及子軌優(yōu)螞較優(yōu)逼一般處較劣腸劣彎基薦本廁設(shè)見施嘩狀錯況權(quán)基礎(chǔ)敢設(shè)施泰狀況錘供水（定級銀分值）全80豐—牽100來60悲—應(yīng)80毛40遲—怨60焦20旗—魚40扶0魚—谷20拒排水（定級籮分值）游80啦—藏100乓60暢—陵80荒40濟—盤60噴20錯—右40民0詳—價20爆供電（定級疊分值）縱80體—抓100源60雞—餡80以40貼—摩60狼20蓮—罩40龜0料—卡20霉公用榴設(shè)施揪狀況（距鵲公用跟設(shè)施議距離遠)槐中學(xué)淹小于250拾M逢250舟—枕400M額400路—須600M狂600墻—魯800M櫻大于800危M笑小學(xué)絹小于250罵M池250雹—鍋400M劣400凍—訴600M陜600依—譽800M窗大于800缺M園醫(yī)院帳小于400煙M議400逼—車600M螺600碑—夜800M茅800減—潮1000M羊大于100糖0M墻體育場館偏小于500禍M押500冒—賠800M瓜800貫—構(gòu)1200M夫1200千—勻1500M核大于150稅0M遲公園篇小于300割M案300無—粒600M捎600抽—狼900M刊900罰—罪1200M慚大于120架0M秋菜場滅小于200蛇M加200巡—濟300M問300肥—釣400M懷400橡—埋500M毯大于500盾M賀交戲通天條斑件訴道路通達度毯混合型班主干道吃生活型上主干道翼交通型紛主干道攏交通型陡次干道唇支路并公交便捷度揀距一級站點窩距離綠小于100泥M貪100察—逗150M箏150是—默200M誓200拋—戚250M兔大于250燙M麻距二級站點殖距離延小于50M稈50綢—番100M越100?！?50M壟150羊—淡200M史大于200常M躲距三級站點聲距離絡(luò)小于30M刺30級—欺50M送50宣—針80M雜80雷—慕120M晝大于120卻M增環(huán)境條件翅環(huán)境質(zhì)量優(yōu)監(jiān)劣度看（定級分值浩）壺80羽—筆100蠻60夠—乓80慮40繳—篩60淺20衛(wèi)—旅40觸0域—較20男綠地覆蓋率列（定級分值管）現(xiàn)80躍—括100麥60困—達80夏40霉—園60援20忍—光40爛0傳—兆20搖人口密度生人口密度料（定級分值錫）湖80-10餡0明60魚—增80脈40塑—浪60怎20刪—勉40開0際—茄20內(nèi)V級住宅用遠地區(qū)域因素粉修正系數(shù)表咸因素曲權(quán)重名因撕子蝦權(quán)重瞞優(yōu)季較優(yōu)境一般斯較劣豆劣預(yù)基本設(shè)施狀誼況猴0.409星基礎(chǔ)設(shè)蓬施狀況暗供水烈0.063著19及5.79晃2.9異0陳-1.84復(fù)-3.69攏排水咽0.055蝴48肯5.09副2.54庸0描-1.62包-3.24剩供電惕0.073下97躍6.78凡3.39桃0域-2.16缺-4.31焦公用設(shè)施狀言況（距公用管設(shè)施距離）引中學(xué)您0.048鏟03描4.4糞2.2錄0燒-1.4漿-2.8活小學(xué)頂0.045慈22雀4.15猴2.07傳0浙-1.32愛-2.64攻醫(yī)院恩0.034嚷83屑3.19慶1.6叢0夸-1.02蓬-2.03陵體育場館越0.026滅83緩2.46憂1.23引0戴-0.86央-1.72勢公園呀0.029質(zhì)42植2.7慮1.35畝0遞-0.86貌-1.72氏菜場同0.031包8歡2.29鑰1.46局0鍛-0.93陡-1.86忠交通條件踩0.256面道路通達度拘0.124乘93啊11.5唐5.73僻0恐-3.64蓬-7.29山公交便捷度謎距一級站流點距離奇0.078蛙642畏7.21境3.6勵0欣-2.29按-4.59撇距二級站零點距離滴0.039車321轟3.6娛1.8息0業(yè)-1.15播-2.29膏距三級站供點距離帆0.013侍107貢1.2拜0.6范0烈-0.38例-0.76績環(huán)境條件您0.231冶環(huán)境質(zhì)量優(yōu)商劣度族0.012約451肝11.4韻5.71條0員-3.63禍-7.26懇綠地覆蓋率吩0.106憂49蠅9.76界4.88唐0矩-3.11管-6.21送人口密度身0.103燒人口密度辯0.103絞9.44子4.72畜0鋼-3.0席-6.01另待估宗地區(qū)原域因素修正哨系數(shù)表持影響圓因素鍵待估么宗綱地恨因素水平界優(yōu)劣程度悟修正系數(shù)唯基翁本請設(shè)窮施冤狀荒況鬧基礎(chǔ)側(cè)設(shè)施頂狀況部供水（定級言分值）托25挪較劣屑-1.84霸排水（定級撿分值）淺25扒較劣訊-1.62蓋供電（定級民分值）各25徹較劣繪-2.16懷公用設(shè)施狀餓況（距公用聽設(shè)施距離）渴中學(xué)演>800M添劣確-2.8悼小學(xué)近>80裁0M趁劣丸-2.64裝醫(yī)院稀>攤100槳0M吵劣賊-2.03堅體育場館虧>1500粘M圖劣忙-1.57遮公園駁>1200榆M錢劣筋-1.72練菜場酷>500釣M洋劣帖-1.86半交僅通岡條仰件素道路通達度貫混合型恭主干道鑰優(yōu)解11.5到公交便捷度福距一級站點闖距離統(tǒng)>250M危劣揪-4.59診距二級站點扶距離遮>20百0想M叛劣結(jié)-2.29掙距三級站點矮距離燕>12國0M脆劣奪-0.76融環(huán)境坦條件妻環(huán)境質(zhì)量優(yōu)泄劣度燒（定級分值桿）斜50礎(chǔ)一般舒0創(chuàng)綠地覆蓋率捷