和順·陽光城市三四季度策劃戰(zhàn)略

確保開發(fā)利潤率走可持續(xù)發(fā)展之路和順·陽光城市三、四季度策劃戰(zhàn)略根據(jù)股份公司下達(dá)的房產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)，要求年終所有開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目稅后利潤率必須達(dá)到15%。和順·陽光城市立足南陵，前期開發(fā)贏得了階段性的勝利，取得了部分成果，但與股份公司的開發(fā)目標(biāo)要求還有一定的距離，為了保證整個開發(fā)過程的總體利潤，走可持續(xù)發(fā)展之路，南陵和順各個部門分別根據(jù)指標(biāo)要求制定詳細(xì)計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行階段性開發(fā)分解，并逐步落實(shí)到工作實(shí)際中去。工程緊抓進(jìn)度，控制時間節(jié)點(diǎn)：從06年7月份至07年1月份，工程進(jìn)度如下表，工程部應(yīng)該嚴(yán)格按照計(jì)劃安排部署，保證開發(fā)節(jié)點(diǎn)，為營銷提供便利。走期別年類別但樓號垂建筑榴面積（㎡）仔工程開發(fā)主醒要節(jié)點(diǎn)內(nèi)容摸與控制時間上設(shè)計(jì)億招標(biāo)食開工墨開盤隱竣工項(xiàng)交付急1.1儉多層住宅無1#2#險(xiǎn)3#4地#冶10958仗已完成濱已完成牲已完成倡已完成抹06.7.購30誠06.12誰.31蔥1.2計(jì)多層住宅封6#8#作9#1笛2#餅11975恩已完成扶已完成蛾已完成摧已完成亮06.8.遠(yuǎn)30芽07.4.耍31倍1.3泰1.3A巨多層住宅妥7#10特#11#尺15#疼1064悔5聲已完成隱已完成粉已完成馬06.8.摔20賓07.4.驢30士07.10效.30眠1.3B關(guān)花園洋房蕉16#1紡7#18架#窮4990噸已完成縣06.8.疤10陸06.9.滋1找06.11倦.28敘07.9.廁1想07.12傅.31序1.4籮1.4A栗多層住宅晚20#2雞1#育7759隆已完成至已完成曾已完成踩已完成美07.3.稱1快07.8.竿30誦1.4B還多層住宅璃22#缺2500直已完成碧已完成懇06.9.聚1棵06.12狂.28釣07.9.渾1昆07.12駛.31也1.5夕1.5A學(xué)多層住宅庸5#13屯#2乒3#24匆#25#至26#丹13257觸06.8.營20喊06.10棍.1絲06.11朵.1逢07.1.柜1滲07.8.爆1謊08.6.祖30采1.5B際多層及洋房嫌14#2危7#28廊#29#增7419浴06.10氧.20揪06.12鋪.1糊07.1.畫1鞏07.3.單1宮07.10懲.1姐08.8.哄30述2.1何2.1A筑多層住宅第30#3貢1#32興#誦7731遼已完成險(xiǎn)06.8.清10則06.9.精1倚06.12室.28晌07.9.簡1略07.12槳.31描2.1遵2.2B宅多層住宅肅33#3進(jìn)4#甲9500曠已完成除06.8.蠟10店06.9.傅1君06.11倉.18優(yōu)07.9.晴1瀉07.12匪.31策劃推陳出新，保障樓盤的熱銷：根據(jù)工程開發(fā)進(jìn)度，策劃上會相應(yīng)的推出相關(guān)活動對新老客戶進(jìn)行項(xiàng)目推介宣傳，保持與開發(fā)節(jié)奏的一致性，從而提升項(xiàng)目的品質(zhì)，為后期樓盤做出合理的價格而不斷升溫。為了對策劃推廣費(fèi)用進(jìn)行控制，針對南陵當(dāng)?shù)氐娜宋娘L(fēng)俗及文化底蘊(yùn)，策劃部將有針對性的開展以中小型、大眾喜好型活動為主，以大型公關(guān)活動為輔對項(xiàng)目亮點(diǎn)進(jìn)行深化、闡述，促使項(xiàng)目每期推出都有吸引人的新賣點(diǎn)，從而達(dá)到項(xiàng)目的火暴銷售。具體策劃事件及預(yù)算單項(xiàng)費(fèi)用如下：沃序號迅銷售推廣計(jì)察劃四時間節(jié)點(diǎn)徒內(nèi)容/和居也會活動最預(yù)算馳（萬元）心1海業(yè)主乒乓球袋賽活動出0卸6喂.0叮1得06.1蘆5很與新老業(yè)主蒙聯(lián)誼否0.24臣2翠項(xiàng)目美譽(yù)度毫的深化，對憤對聯(lián)活動：餐上聯(lián)：蛙聲蹦師水聲釘夢讀書聲第湊聲聲悅耳血災(zāi)；奔0案6倦.項(xiàng)15害0曬9進(jìn).05烈對聯(lián)做好掛康在銷售大廳普入口處，讓營所有的南陵破人民都深深巖地記住本項(xiàng)敗目的亮點(diǎn)，土讓學(xué)生們能享背得出來。綁0.32江3戒革“應(yīng)市級安全文其明工地浴”遮稱號宣傳挽0幅6狡.帥15腿0摸7掌.吼15亞過街條幅謝(任縣城陽/看鄉(xiāng)鎮(zhèn)勿)貞、電視字幕響、短信群發(fā)蝕、現(xiàn)場布幅亂、彩車上街宵等盼0.6季4眠房管局乒乓肯球邀請賽杰0戒7功.01夸鞏0躁8林.31草政企關(guān)系活嶼動、運(yùn)動衫魄、宣傳單頁畜等湯6就5茶業(yè)主紙牌比剩賽掛0疑7惠.絡(luò)10怎07.表20崗起到以老帶責(zé)新的作用茶0.24脈6種陽光城市產(chǎn)盜品展銷聯(lián)合梳會跡0那8溪.0惰8邀—肉08.賤20擁邀請與房地垂產(chǎn)相關(guān)行業(yè)庸單位聯(lián)手一佩起搞活動促暴銷，使淡季意不淡乘0.2校7獻(xiàn)陽光女孩電萌視大獎賽評直選傷0該8橋.0撇1—席0前8蛇.腫3宰1航社會性公共展活動，大型渠社會活動使習(xí)淡季不淡佳8眨8秧銷售大廳廣雜場納涼晚會欺（電影播放伍/謙文藝演出）裝0孕7呢.31盈—究0留9汽.30騎起到以老帶磁新的作用，豬兩個月期間蠻不定期開展鉆，可半月一視次兼0.8止9囑銷售大廳周棉圍一圈霓虹軟燈制作侮0瓦7品.31針—撲0將8.31豈亮化工程悶1.2悼10新廣場舞臺制嶺作逝0占7任.01鵝—茫07虹.20只姿為開展系列后和居活動和肉相關(guān)外來產(chǎn)令業(yè)商的促銷匹活動而設(shè)置似1.4筐11腔與政府等部沉門的公共活茅動開展穴0伸6如.0辦7圾—構(gòu)12膨.碧31法有利項(xiàng)目品賞牌提升、政曉企關(guān)系和諧銷、促進(jìn)開盤忠等活動舊10購12養(yǎng)陽光城市文磚學(xué)家筆會寸0厲9授.0婚7磁—偵09.權(quán)20誰與南陵文化失局、報(bào)社名懶記者、作家瓣等政府官方輝合作，發(fā)表留著作，影響我公務(wù)員購房爽0.24運(yùn)13偵業(yè)主可愛寶幸貝比賽屋10帳.0衫1插—五10搜.20禾準(zhǔn)業(yè)主液1局歲艱——堤5敏歲可愛寶貝憶才智表演賽遷0.35倍14靠成交客戶去掉蕪湖春天參涼觀半日游零10林.群15報(bào)—擊10.稈25淚起到以老帶妹新的作用佛0.35執(zhí)15晨業(yè)主兒童繪且畫、書法比檔賽：我愛我滔家成——免陽光城市和11扣.0嶄1窯—玻11.顧15霉現(xiàn)場速寫、捆素描、水彩阿繪畫、書法顏表演評比獎晨項(xiàng)目毀0.35睜16呢銷售大廳廣割場業(yè)主藏（成人）才拼藝表演感11吸.01傭—富11.率30強(qiáng)文化社區(qū)、臂鬧市區(qū)印象滾，以老帶新菌。燦0.35豪17念與青少年活祥動中心等單做位聯(lián)手舉辦炸青少年愛家膠愛國愛科技掙活動霸12愉.0薯1催—關(guān)12.給18續(xù)借助學(xué)生而蚊發(fā)動家長，體促成愛我陽呢光城市暮0.35宣18承小區(qū)首批交常付活動集12清.份15網(wǎng)—魯01.0續(xù)5肆制造交付氣漁氛、心平氣象和、送禮品嬌等售1.5飯19姿圣誕節(jié)、元搜旦室內(nèi)外裝兄飾床12押.均20豆—爪12.弱31綁一年復(fù)始，冰萬象更新義0.5濾20遙籍山路路燈濾桿、大廣告竄牌更新薦12.瞧12鮮—身12.31倦繼續(xù)保持銷肌售案場周邊蓄不被其它項(xiàng)尖目干擾蝦18廣告新穎、客戶定位準(zhǔn)確：根據(jù)南陵房產(chǎn)現(xiàn)狀，和順·陽光城市基本上已經(jīng)達(dá)到家喻戶曉的地步，后期推盤只需在時間節(jié)點(diǎn)上予以深化與炒作，告知開盤信息。由于廣告及其他營銷費(fèi)用一般控制在房產(chǎn)銷售總額的3%左右，為了達(dá)到效果以及實(shí)現(xiàn)開發(fā)15%的利潤，可以采用靈活的小、中型與客戶互動的活動為主，既節(jié)省了營銷廣告宣傳費(fèi)用也達(dá)到了預(yù)期的廣告宣傳效果，所以后期作為戶外推廣這一方面將以與客戶聯(lián)誼活動為主，大型公關(guān)性活動為輔的形式持續(xù)。具體媒體仍以電視、短信、條幅、巨幅為主，適當(dāng)時間可以采取宣傳單頁進(jìn)行上街派發(fā)，為了擴(kuò)大項(xiàng)目的指名度，《大江晚報(bào)》及《蕪湖日報(bào)》可做為第二媒體選擇對象。后期以觀念廣告及形象廣告為主推，全力打造一種全新生活理念，為繁忙的都市群體在新城區(qū)提供一快休閑與鍛煉身體的良好去處，適當(dāng)減少促銷性的廣告宣傳，主動迎合客戶，而不是強(qiáng)違客戶意愿。以城區(qū)公務(wù)員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)較好的潛在客戶為客源目標(biāo)，進(jìn)行挖掘。開發(fā)成本預(yù)算控制：房地產(chǎn)的開發(fā)成本包含有眾多項(xiàng)目，每一個環(huán)節(jié)都必須進(jìn)行嚴(yán)格的控制，方能實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤目標(biāo)，工程成本預(yù)算中具體大項(xiàng)有：建安工程費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)、勘探、監(jiān)理費(fèi)用、供電、供水、供氣費(fèi)用、景觀工程費(fèi)用、門、墻工程費(fèi)用、智能化工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等，大小幾十項(xiàng)費(fèi)用，所以如果那一項(xiàng)超標(biāo)就會影響預(yù)期利潤的實(shí)現(xiàn)，從此也可以看出房產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜、多部門溝通協(xié)作的過程，是一個集體力量的凝結(jié)。愁風(fēng)險(xiǎn)成本：充和順綠·裹陽光城市作閑為南陵城市乳的第一大盤嚷，其操作具剃有不可估測駛的風(fēng)險(xiǎn)，不脹可預(yù)見性較攤多，所以只之有在合理規(guī)城避風(fēng)險(xiǎn)情況善下，才能保惜證預(yù)期利潤挑的實(shí)現(xiàn)，挑考慮了風(fēng)險(xiǎn)深成本后的利孫潤也才比較注真實(shí)。房地留產(chǎn)開發(fā)的利督潤應(yīng)主要看賞現(xiàn)金利潤，轟而不是實(shí)物螺利潤喉，就是不以爺公司到底開將發(fā)了多少樓勇盤為衡量。器管理成本：恒南陵和順目顆前具有職工夕約50人，忍一個規(guī)?；康墓倦r形仗以現(xiàn)，相比必管理費(fèi)用也少隨之增加，葉所以說作為拐一個走可持勿續(xù)發(fā)展的大燃公司要有很冊強(qiáng)的睡協(xié)調(diào)和管理禾水平，要不佛斷提高自身挪的管理水平志，泉這樣才能諸降低管理成響本位，為預(yù)期利誼潤的實(shí)現(xiàn)降元低投入征。煤時間成本：歡和順玉·增陽光城市的墾完全開發(fā)估枝計(jì)需要10餃年左右，在堤這么長的時悼間里，怎么蹦運(yùn)作，需要賊一個人做充男分考慮，具落有前瞻性，箭指導(dǎo)項(xiàng)目的哪發(fā)展。開類發(fā)周期越短肺，資金回籠告越快，開發(fā)藏風(fēng)險(xiǎn)就越低敵，資金成本檔、管理和經(jīng)計(jì)營成本也就瘋越小，惑公司度的經(jīng)營狀況廳才會越好。很預(yù)算部相關(guān)戒預(yù)算的準(zhǔn)確膜性，對上層珍的領(lǐng)導(dǎo)決策避起著至關(guān)重癥要的作用，盆相關(guān)部門的鴿協(xié)調(diào)配合也滲是十分重要丸，一個長遠(yuǎn)丙目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)花必須靠各個白部門的完美潤配合。鳳在后期提價遍中，預(yù)算起撥著先導(dǎo)作用可，成本加利斃潤作為樓盤掌提價的第一案資料來源與脖確切指導(dǎo)，出應(yīng)該予以重伯視。傭提升價格之環(huán)見：錦房產(chǎn)的價格恥主要決定于汗兩大因素，債一個是原始溉成本，一個已是開發(fā)商的沉欲望，作為冠安徽水利上腎市企業(yè)在完粗成房產(chǎn)開發(fā)恐的同時，肩丹負(fù)著一個重秤任，那就是銀攜手南陵人憐民共建和諧延新社會（包碰括防洪工程雪、市橋河治頓理等），可懼謂是責(zé)任重彈大，眾目關(guān)多注，所以在聽考慮開發(fā)成坡本及后期利饞潤的同時，錢還必須帶有鄰人性化的關(guān)弟懷政策。所艇以在提升價志格時，應(yīng)該針進(jìn)行充分考身慮，考慮市室場的接受度刊及客戶的心企理價位,有身針對性、合塵理性的對項(xiàng)南目的價格做婚出評估。為葛了合理提升偵價格，必須闖對賣點(diǎn)進(jìn)行隱合理整合，疫領(lǐng)讀國家房鼻產(chǎn)新政策，伍預(yù)防后期開規(guī)發(fā)隱患，突船出項(xiàng)目亮點(diǎn)振，選擇適當(dāng)虹的時機(jī)適當(dāng)離的時間進(jìn)行專推廣與宣傳網(wǎng)。編針對目前的激南陵房產(chǎn)市哥場及和順丑·閉陽光城市本徒身的地理位陜置等因素，桐營銷策劃部肚有目的的對晃市場進(jìn)行了苗分析，并對患和順故·判陽光城市的浸后期開發(fā)及房定價提出了揭建設(shè)性的意躲見，下面是您市場的價格嗚現(xiàn)狀：覽老城鬧市區(qū)贊附近的茗桂償華庭為15濱20元/㎡何；大阪城為過1730元俊/㎡；蔚藍(lán)巷世紀(jì)花園為饅1650元晚/㎡；祥生匹如意花園為劍1650元窮/㎡；新城懇區(qū)的成熟小此區(qū)金都花園運(yùn)為1650揭元/㎡；萬財(cái)森花園為1壤600元/狀㎡；新世紀(jì)督花園價格為急1780元控/㎡；銀河矩香江為20草00元/㎡枯。思和順?biāo)馈嗞柟獬鞘凶钭蚪淮螌ν馐夤_開盤價磁為1570宋元/㎡，實(shí)曬際開盤均價柿為1600托元/㎡，考慢慮以上所提好到的本次開沒盤樓棟位置爬、環(huán)境與開祝盤季節(jié)等綜秀合因素，本羽次調(diào)價不宜蘆大跨度提高蛙，實(shí)際開盤陜均價建議上象浮為50元紅以內(nèi)，為1尤650元/董㎡以內(nèi)，對濕外公開開盤扇價為160絲0元/㎡。堤伏以下是歷次市開盤樓號及僅均價提升示唯意圖，均價煮呈小幅上升退趨勢，屬于陣緊跟市場型偷：1480元/㎡1480元/㎡1540元/㎡1578元/㎡1600元/㎡一期二期1#、2#4#、12#3#、8#、9#6#、20#、21#10#、15#1650元/㎡丑從以上規(guī)律窗看，采取多圾次開盤的形慎式，每次提陪升價格幅度很不大，客戶蜓容易接受，啦使產(chǎn)品的升碑值處于無形翠與有形之間漆，達(dá)到客戶產(chǎn)與公司雙贏翼的態(tài)勢，利詢于可持續(xù)發(fā)若展。蕩本次推盤是劈07年的第賞二次，由于批現(xiàn)在南陵市承場上的房產(chǎn)浸銷售均價基音本上較和順察·聰陽光城市略辜有上浮，但蹤考慮到公司抗的可持續(xù)開指發(fā)及755批畝大盤的長牲遠(yuǎn)運(yùn)做，建相議本次推盤吹定價應(yīng)該慎嚴(yán)重，多從客乞戶心理意愿盒以及能承受騰的價位出發(fā)浙，對本次推昂盤給予一個可合理的價位陰，從而達(dá)到虹當(dāng)天開盤的齡火暴銷售，亭為后期開發(fā)柴也提供便利箱。昆尋求賣點(diǎn)整李合：潤區(qū)位價值：亡和順畝·稠陽光城市位粱于未來南陵柏新城的中心要領(lǐng)地，獨(dú)占亡新城房產(chǎn)領(lǐng)礦域之鰲頭，標(biāo)加之方便的脊交通，20辣5國道、3批18國道相沉繼穿過，是畫通往旅游勝雙地黃山與九何華山的必經(jīng)靠之地，外出躬十分便捷，危也是招商等設(shè)的一個最大多亮點(diǎn)，但需索要正確引導(dǎo)夾與深化宣傳蛾。假自然景觀：驅(qū)和順酒·鈴陽光城市一償期陽光水岸票，以自然伯“番水仆”君系作為最大忘賣點(diǎn)，但目案前水系還未仙進(jìn)行治理與臣優(yōu)化，后期乖開發(fā)過程中悟，應(yīng)加快景收觀進(jìn)度的節(jié)朋奏，使一個況清新景觀呈擦現(xiàn)在客戶面方前，作為小址區(qū)入住的一瓣大支撐點(diǎn)。錦產(chǎn)品類別：紀(jì)和順艱·痛陽光城市戶花型適中，從役80㎡的二適房到120控㎡左右的三下房，完全可爐以滿足城區(qū)綁及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上三污口之家以及剖兩代同堂的席需要，基本誕價格與縣城移其他樓盤相允比，還處于紫客源的能承祝受范圍之內(nèi)黑，所以前期謙的銷售去化腦較快，良好塵的銷售形式陪為下一步的糕數(shù)次開盤打器下了堅(jiān)實(shí)的載基礎(chǔ)?，F(xiàn)在蝶國家又通過收制度限制大瘡面積房產(chǎn)的都開發(fā)，而和蒙順警·茫陽光城市基期本上是以中蹦小戶型為主踩，迎合了市巷場的需要，蛋利于項(xiàng)目的廚長遠(yuǎn)發(fā)展。耍人以群分：獨(dú)和順彎·眾陽光城市從張成交客戶的銹分析看，以稍城區(qū)公務(wù)員邪及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上經(jīng)捉濟(jì)穩(wěn)定的一時族為主，加周上教師、醫(yī)膛生各個群體堅(jiān)的加入，使歌整個和順砌·豐陽光城市小牽區(qū)內(nèi)部人文反品質(zhì)有了一第定的檔次，弟整體素質(zhì)較別高，所以說由和順饑·綢陽光城市小付區(qū)是個高素勞質(zhì)群體居家灰的理想之地模。湯功能提升：掛建設(shè)一個客伶戶滿意的健藝康、生態(tài)、哲和諧之城是志南陵和順一壁直努力的方滴向，隨著開蝕發(fā)進(jìn)程的加點(diǎn)快，一個純昌自然生態(tài)理貪念、理想健板康的新城將稱展示于廣大診客戶面前。常和順規(guī)·課陽光城市將貌以其超大的情規(guī)模、原始熔逸人的環(huán)境呆為未來南陵年的新城規(guī)劃滲點(diǎn)上精彩的陳一筆。故產(chǎn)品嫁接：禍和順豆·翁陽光城市未仔來走規(guī)?；?、城市化發(fā)蜘展這條路，聽教育概念的洽塑造、運(yùn)動免理念的宣傳煉勢不可少。蛛現(xiàn)在產(chǎn)品基耗本上處于前濃期，但可以撤借未來的無值形價翅值來贏得目男前的價值空酸間，在可實(shí)鼻現(xiàn)的范圍內(nèi)擇進(jìn)行產(chǎn)品延穴伸宣傳，想淋必會取得理留想的效果。冤樓盤軟性：腳現(xiàn)在和順張·笨陽光城市的職硬件就猶如邁我們的產(chǎn)品糠、我們的景浙觀等，但到繁物業(yè)交付以底后，就要到絨一些具體的歐軟性服務(wù)上魔來，正如我主們現(xiàn)在宣傳垃的五星物業(yè)掘，它是一種崇服務(wù)，是一泳種無形產(chǎn)品梨；我們的小謹(jǐn)區(qū)內(nèi)部文化儲的營造，業(yè)春主生活氛圍償?shù)娜诤蠈⑹窃粋€長期的欠過程。公司椒前期的品牌脅烘托這些都枕是樓盤軟性臘的極大化發(fā)萬揮?？蛻羟白杵谫I的是樓認(rèn)盤的口碑，犁但到了交付鈔對樓盤的評庫價，才是真腥正意義的對泛樓盤的認(rèn)可澆或否定。我桿們注重現(xiàn)在廈，但也應(yīng)該述注重未來。茅樓盤及發(fā)展用商形象：在串房產(chǎn)開發(fā)如軟火如荼的時危代，注重品也牌，注重自疊身形象的深貸化已經(jīng)成了物所有開發(fā)商鉤必走的途徑慶，也有前期班塑造成功的曬，也有不是御很理想的；循和順石·駝陽光城市前漿期項(xiàng)目的立坦項(xiàng)以及賣點(diǎn)亭挖掘宣傳都喚是十分到位幣，所以才贏思得了銷售上洽的良好業(yè)績墻。良好的品崇牌將指引項(xiàng)返目向和諧化塊、成功化發(fā)淋展，是一個緩永遠(yuǎn)的真理風(fēng)。員居住文化與表生活方式：呀和順咽·絡(luò)陽光城市以牲和居會為依任托，努力為?？蛻魟?chuàng)造一韻個和諧理想碗的居住小區(qū)正，打造一種賀陽光、健康已、活力的新冤城新生活，置為客戶的未瞎來生活方式阿給予一個恰瘋到好處的定素位，讓客源憐對未來的生贊活充滿希望指與祈求，未汗來的和順燕·訂陽光城市將堤是一個充滿塔歡樂和諧與蹦歌聲幸福的得和諧小區(qū)。雹創(chuàng)意促銷：鴿隨著房產(chǎn)銷都售的空間不麥斷縮小，房飯產(chǎn)開發(fā)商之焰間的競爭也習(xí)愈演愈烈，持廣告是鋪天花蓋地，各種閉促銷活動也輝是比比皆是偉，不乏明星轉(zhuǎn)助陣、歌星區(qū)、演員捧場室，甚至一些未大盤不吝中懂金邀請國際乘大脘進(jìn)行操則作。和順臭·僑陽光城市項(xiàng)漿目立足于縣蘭城，可以選欣取小中型的礙活動為主，除以與客戶互養(yǎng)動為主，注鑼重客戶參與略性，達(dá)到與貪客源的心里汪溝通，方能給取得好的宣恰傳效果。毒國家新政領(lǐng)異讀與規(guī)避：堤明確新建住采房結(jié)構(gòu)比例溪：自200溝6年6月1睜日起，各城定市（包括縣原城，下同）罪年度（從6億月1日起計(jì)甲算，下同）瘋新審批、新杏開工的商品僻住房總面積亦中，套型建歲筑面積90矛平方米以下味住房（含經(jīng)龍濟(jì)適用住房頓）面積所占匠比重，必須這達(dá)到70%填以上。磁妥善處理已攀審批但未取搶得施工許可稱證的商品住上房項(xiàng)目：對杠于2006弱年6月1日鴉前已審批但臨未取得施工渴許可證的商茂品住房項(xiàng)目靈，由城市人米民政府根據(jù)交當(dāng)?shù)啬甓刃绿娼ㄉ唐纷》啃澜Y(jié)構(gòu)比例要賠求，區(qū)別規(guī)悔劃用地性質(zhì)凍、項(xiàng)目布局萄，因地制宜楚地確定需要鄰調(diào)整套型結(jié)乒構(gòu)的具體項(xiàng)汁目。割嚴(yán)肅查處違案法違規(guī)行為技：幸衡各地建設(shè)、莊規(guī)劃、房地只產(chǎn)主管部門斗要根據(jù)有關(guān)評法律法規(guī)的惡規(guī)定，加強(qiáng)鄉(xiāng)市場監(jiān)管，休嚴(yán)肅查處違透反或規(guī)避套夜型結(jié)構(gòu)要求禽的違法違規(guī)漫行為。舌加強(qiáng)監(jiān)督檢的查，落實(shí)責(zé)談任追究制度透：對沒有按醫(yī)要求嚴(yán)格審撐查，違規(guī)發(fā)蛋放規(guī)劃、施退工、商品房唯預(yù)售許可證糧和施工圖設(shè)畫計(jì)文件審查皆合格書的單核位和個人，側(cè)要及時予以牲嚴(yán)肅查處。摩加強(qiáng)商品房椅預(yù)售許可管壇理。各級房攤地產(chǎn)管理部粥門要按照法奴定程序和許幣可條件，嚴(yán)恭格把好商品類房預(yù)售許可逢關(guān)。房地產(chǎn)連開發(fā)企業(yè)取餃得預(yù)售許可忽證后，應(yīng)當(dāng)個在10日內(nèi)禿開始銷售商尖品房。未取搞得商品房預(yù)朱售許可證的走項(xiàng)目，房地臣產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稠不得非法預(yù)羊售商品房，易也不得以認(rèn)拳購（包括認(rèn)斤訂、登記、鑼選號等）、零收取預(yù)定款賺性質(zhì)費(fèi)用等軟各種形式變仿相預(yù)售商品愁房。鑼各級房地產(chǎn)喜管理部門要座按照法定程崗序和許可條蔽件，嚴(yán)格把楚好商品房預(yù)床售許可關(guān)。圓房地產(chǎn)開發(fā)糕企業(yè)取得預(yù)賠售許可證后滾，應(yīng)當(dāng)在1夜0日內(nèi)開始竿銷售商品房堪。未取得商枯品房預(yù)售許灶可證的項(xiàng)目蒼，房地產(chǎn)開象發(fā)企業(yè)不得揮非法預(yù)售商蝶品房，也不晴得以認(rèn)購（泛包括認(rèn)訂、籃登記、選號答等）、收取究預(yù)定款性質(zhì)膊費(fèi)用等各種絹形式變相預(yù)艙售商品房。燦加強(qiáng)房地產(chǎn)荒廣告發(fā)布管但理。未取得赤商品房預(yù)售哲許可證的房貫地產(chǎn)項(xiàng)目，污不得發(fā)布商岡品房預(yù)售廣敢告。盯加強(qiáng)商品房炎預(yù)（銷）售獄合同管理。正房地產(chǎn)管理駐部門應(yīng)嚴(yán)格抄預(yù)售合同登潛記備案制度后，落實(shí)購房仆"實(shí)名制"蒸。功公司應(yīng)該根海據(jù)國家房管良新政策，對傭不利于公司蜻發(fā)展的一面手，例如上面泄條例關(guān)于建壽設(shè)面積、預(yù)亦售、廣告發(fā)仁布等一些有弓礙公司推盤答的內(nèi)容，公妻司給予合理詠適當(dāng)?shù)囊?guī)避喉，采取靈活沾多樣的房產(chǎn)瞎促銷形式，帶帶動銷售，借以客戶最終凍滿足作為工鞏作目標(biāo)。派品牌與開發(fā)撫商紐孫至關(guān)重要：各品牌的樹立懼在項(xiàng)目的前扮期至關(guān)重要鋪，成功的品獨(dú)牌塑造可以莊影響項(xiàng)目的絕開發(fā)，使項(xiàng)墨目朝更好的槐方向發(fā)展，循反之則不然肝。品牌可以癥作為一個賣境點(diǎn)進(jìn)行側(cè)重?fù)u化宣傳，但援其也是獨(dú)立犬的，品牌就桿是客源對開橋發(fā)商的第一邪印象。作為唉開發(fā)商應(yīng)該料引起足夠的店重視，所以登項(xiàng)目的立項(xiàng)炒入市宣傳定噴位一定要成屬功，要不然魚會給后期的么開發(fā)帶來許癥多麻煩與不蓄良后果。嚼安徽水利上銀市品牌為支寨撐，以本土通開發(fā)商的身悶份易于接近壞客戶，客源錫對本土企業(yè)役的后期物業(yè)車較放心，所杰以才贏得前漠期的火暴銷喂售，外省及繞外資企業(yè)雖椅然可以開發(fā)許好的樓盤，秤但客源擔(dān)心習(xí)后期物業(yè)交泉付后的管理劈問題，所以裂說安徽水利堤上市品牌為用和順榴·河陽光城市的僻銷售贏得了籮先機(jī)。飄南陵和順立揉足南陵身兼危數(shù)職，一個床是蕪湖市重續(xù)點(diǎn)項(xiàng)目南陵放城市防洪工目程，一個是胸縣市橋河清涌淤治理，再倒次才是和順沸·籌陽光城市的激開發(fā)，所以體只有前者有奪了好的業(yè)績課，才能給政減府帶來信心唐，故此才能偷保證后期和抗順外·米陽光城市房臂地產(chǎn)的開發(fā)茅，所以三者找是相輔相成革的，互為制驗(yàn)約與影響。沈銷售與銷售部管理箱-溝通、協(xié)零作：新房產(chǎn)銷售進(jìn)剝?nèi)?0年代行以后，房產(chǎn)任銷售已經(jīng)不寒是簡單的賣駱房了，而是瓜對客戶一種姑理念的闡述區(qū)，對未來的會一種把握，彈客戶買房也或是買的一種們服務(wù)，一種犯對未來生活買的向往與渴殘望?；F(xiàn)代的購房占要求已經(jīng)不何是簡單的住嚴(yán)房，而是一材個以居住為攻基本滿足元價素而引出一竭個能滿足生職活所需及高療于生活所需榨的綜合體，史它是附購物忘、娛樂、餐認(rèn)飲或教育、鄙運(yùn)動及家庭幸辦公為一體滿的綜合房產(chǎn)巾。綁把握顧客心度態(tài)，迎合客洲戶心理所需克，想客戶所唇想，把客戶助的利益放在朽首位，已經(jīng)剖成了眾多房殺產(chǎn)開發(fā)公司毛的一種不可面缺失的銷售返理念。罩考慮一個家泉庭，而不僅遼僅是對一個鴨購房者。樓銷售管理注盡重對全體銷稀售人員房產(chǎn)小基本知識的釋灌輸，注重澇服務(wù)，以人程性化的關(guān)懷產(chǎn)贏得客源，扛在適當(dāng)?shù)臅r羊機(jī)充分發(fā)揮杜個人能力，揭以維護(hù)公司高信譽(yù)、企業(yè)慰品牌作為立撕足點(diǎn)。忍作為銷售人息員除了具有何扎實(shí)的專業(yè)沃知識以外，析必須具備親害和性以及與禽客戶良好的禾溝通能力，您首先要有推放銷自己的能祝力，然后才勾是推銷開發(fā)殘商，只有客胸戶對以上兩陰者在心理上禿接受或者說慨認(rèn)可，才能搞進(jìn)一步推銷巡樓盤，這樣濫一個程序下短來，客戶達(dá)綢成意向的幾陸率較高。噴在銷售講解走中，可以灌屑輸項(xiàng)目的高岡附加值，并葡利用個人技醫(yī)能創(chuàng)造一些妖緊迫感，促臂成下單，在昌客戶合理的蒜要求下，也奔可適當(dāng)為客田戶購房提些扛建議。初景觀配套-壞靚裝輩出爐：昨景觀環(huán)境的壟包裝是居住霸要求的很大絞一部分，現(xiàn)們在客戶在預(yù)葵購房以前對捆景觀及外圍西環(huán)境的考慮堪也占了較大畢份額，良好玻的社區(qū)景觀甜，勢必會帶它來良好的銷云售。決前期的景觀紡只能通過沙凱盤對客戶進(jìn)造行介紹，從訴此客戶將把鍬沙盤上美麗米的景觀作為盟一個印象，也如果開發(fā)商探在后期的景飾觀配套中，解沒能按照規(guī)徹劃要求或者響低于沙盤模魔型所展示在獻(xiàn)客戶面前的堡進(jìn)行設(shè)置，職開發(fā)商的形枯象也將因此捧而大大折扣峰，不利于長疊期的發(fā)展。妨以適當(dāng)?shù)膱@姑林小品對社役區(qū)景觀進(jìn)行北點(diǎn)綴、美化搜，對社區(qū)道櫻路進(jìn)行整理具，對廣場進(jìn)舟行氛圍營造污及晚間亮化扁等。扒社區(qū)文化氛芒圍營造--陸--創(chuàng)造和腰諧新生活：根社區(qū)是在一慌定地域內(nèi)發(fā)攻生社會活動顆和社會關(guān)系仙、有特定生礙活方式并具莖有成員歸屬懷感的人群所種組成的相對以獨(dú)立的社會腳生活共同體伙。社區(qū)為一澡定的地緣群肥體和區(qū)域社返會，它必須后具有一個相柴對穩(wěn)定的人戚文區(qū)位意義皮上的地域、帥一定規(guī)模和婆具有同質(zhì)性冠的人口、以挪橫向分布和息聯(lián)系為主要木特征的組織紹結(jié)構(gòu)、有一京定程度共同半性的文化心喪理和生活方洽式。言和順誕·剖陽光城市具句備了較大的怠規(guī)模，可以汽容納較多的鮮人群，而且赤客戶人文素尋質(zhì)都較高，格基本上達(dá)到煙了一個社區(qū)鍋的要求，也遙易于各種社貪區(qū)文化活動鬼開展。風(fēng)目前以和居仆會的形式拉巾動新老客戶閘參與組織的劃系列活動，纏形式多樣、歌內(nèi)容豐富，價贏得了客戶務(wù)的喜愛，如雖大家參與的厲運(yùn)動類活動憤。輸組織家庭式魂、大眾喜聞躺樂見以及符企合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗路的中、小型鳳客戶互動活朵動，全力營厲造一個新家獲的氛圍，讓趟客戶對家有騰一個新印象塊、一個新的營定位。聆聽曠客戶的需要踩，尊重客戶造的意見，為沾客戶營造一匯個舒適的家碼，贏得良好總的社會口碑堤。歷交房節(jié)點(diǎn)把尺握：染07年底前鈴期開發(fā)的1蛙#、2#樓拜相繼就要交呆房，于交房烈節(jié)點(diǎn)把握良諒好的造勢宣難傳時機(jī)，帶矛動下一輪新赴客戶的累積女。回交樓標(biāo)準(zhǔn)的問公示，嚴(yán)格樣保證施工質(zhì)掘量，不回避承缺點(diǎn)：垂名稱贈項(xiàng)目緩主要內(nèi)容善基湖礎(chǔ)封部內(nèi)分嗚結(jié)構(gòu)辱層高2.8慕M，全框統(tǒng)架結(jié)構(gòu)族外檐膜高級涂料敏頂部株平頂：屋面曲鋪新型防水受保溫材料，者預(yù)留太陽能球熱水器機(jī)位徹首層小院溜設(shè)置院落分你隔（圍欄）夾，院內(nèi)綠化遭公扇共砍部筋分酬地面腸防滑地磚在墻面聲涂料鴨樓梯扶手源鐵藝扶手那樓道燈預(yù)聲控延時燈作排油煙井道矩預(yù)制排油煙稈井道掙室望內(nèi)閥部綢分析外墻綱外墻環(huán)保涂算料粉刷網(wǎng)內(nèi)墻勁墻體混合沙拒漿、白色膩枝子粉刷朽頂棚根混合沙漿、梨白色膩?zhàn)臃刍樗⒗サ孛鎸幩嗌碀{，或刮糙毛面布門窗躬住宅房進(jìn)門物為防盜門，偽無內(nèi)門，鋁裹塑窗創(chuàng)廚房糟預(yù)留給排水萌接口和管道練天然氣接口辨空間惰衛(wèi)生間話不設(shè)潔具，什預(yù)留給排水康接口飄陽臺僑南陽臺為大清面積落地陽強(qiáng)臺，塑窗門盛，歐式鐵藝解欄桿穩(wěn)電梯贈品牌電梯鐵配貿(mào)套權(quán)部哨分怠水幸自來水供給掛到戶，一戶污一表，PP捎—鼓R給水管，客預(yù)留太陽能門熱水管，U狹PVC下水侄，首層獨(dú)立尖下水業(yè)電椅一戶一表，虎不少于50孕W/平方米群天燃?xì)獬轭A(yù)留鋪設(shè)管束道空間環(huán)電話像電話入戶，危客廳、主臥曉預(yù)留端口色電視積有線電視，粒起居室、主門臥室預(yù)留接碑口艘寬帶網(wǎng)抵寬帶網(wǎng)入戶處，書房，次齊臥浙智能化素1、可視門蝕鈴對講；2村、閉路電視點(diǎn)監(jiān)控；3、錯車輛管理系啟統(tǒng)；4、周鏡界報(bào)警系統(tǒng)衣；5、電子尺公告牌；6憤、背景音樂積系統(tǒng)；7、王多媒體信息殲箱。躬贈猛送魚部破分蓋電子對講單豐元門陰電子對講話沒機(jī)炸品牌防盜門諒廚房、衛(wèi)生艱間水龍頭食室內(nèi)照明白顏枳燈框交房活動的各組織：交鑰教匙活動（慶賤典）。測物業(yè)管理-決趨向秧人性化：次以蚌埠錦江字物業(yè)為藍(lán)本斤，制定相關(guān)桿的規(guī)范、約住束機(jī)制；提塘供保安的應(yīng)淘變技能、以付及良好的保瘡潔服務(wù)等。昨一般的主要鴉公眾制度有慕：a)《前敗期物業(yè)管理頃服務(wù)協(xié)議》萍；b)《物宿業(yè)管理委托缸合同》；c兄)《業(yè)主公麗約》；d)咳《住宅使用元說明書》；班e)《質(zhì)量擾保證書》；栽f