北京某某項目策劃書

北京奧林匹克項目策劃書北京誠必達房地產(chǎn)投資咨詢二零零四年三月三日目錄市場分析本項目分析市場產(chǎn)品對比分析市場調(diào)查結(jié)論目標客戶群定位營銷建議廣告宣傳銷售管理似營銷服務(wù)承絲諾及售后服搖務(wù)十、結(jié)束語美政柳引言釘受開發(fā)公司似的委托，根斗據(jù)項目的實技際情況，在猾對本項目周斷邊房地產(chǎn)項屠目調(diào)查研究作的基礎(chǔ)上，避對此項目市乏場定位分析朱建議如下：市場分析棉北京大市場炭分析簡市場供需分逝析幻(1)商鳥品房供給集投資持續(xù)增鄭長疏民房地產(chǎn)開涼發(fā)投資和當存年新開工商逼品房屋面積曾是反映房地賤產(chǎn)市場供應(yīng)培情況的兩項肥重要指標，膏據(jù)北京市統(tǒng)采計局統(tǒng)計，在2003年悼，北京市的壁房地產(chǎn)開發(fā)沫情況如下：創(chuàng)開發(fā)總金額子比上年同期警增長牙開發(fā)總面積膚比上年同期精增長合1050億掙元移11.岡7稱％脈2737.頂6拜4址萬平方米濫30.3陪％去其中：住宅掠700億侄27.7%撥其中欠：刑住宅201層9萬平方頓米賴21.困7寸％大從上表可以蒙看出，菠2003年徑房地產(chǎn)投資蹈及當年新開零工商品房屋墻面積的增長侍勢頭口仍然很大，輔房地產(chǎn)開發(fā)去依然是增長艘。饅供給量斯充足征狂戶從2000恩年至200誠3年每年商增品房的實際怎竣工量都保映持在100戶0萬平方米凈以上，為市集場提供了比特較充足的商陶品房供應(yīng)。裙由于近兩年寺已經(jīng)形成北往京房地產(chǎn)投志資的峰值年欲，根據(jù)建設(shè)邪周期，從2腎003年起脾商品房竣工跟面積將會逐緣年迅速提高診。爺因此從商品動房供給總量徒上看，20尺04年商品坦房的上市量訂仍會保持一敢個較大幅度詳?shù)脑鲩L棟。休豬供給結(jié)構(gòu)近多樣化盟政府及有關(guān)肅部門根據(jù)中氏低收入人群侮需要，下大耽力狠抓了經(jīng)堅濟適用房的頑建設(shè)雀，調(diào)整了產(chǎn)通品結(jié)構(gòu)。素2003年謠經(jīng)濟適用房霸達到昂200恩多疏萬平方米；哪另傷外粗，由于開發(fā)武商之間的激傳烈競爭，按低消費層次細獵化市場的格勇局已經(jīng)基本誘形成，中低機價位住宅的騙比重正在逐揪步上升；此暑外，在市場翼上新樣式、也新功能、新卡戶型的樓盤皆也不斷推出欺。沉這種總量供棗應(yīng)充足，供勉給結(jié)構(gòu)多元徒化的趨勢，聯(lián)對廣大消費侍者來說，2賓004年無兄疑是購房置完業(yè)的好時候折。灑對開發(fā)商來剪講，是一個擠機會同時也喬是一個挑戰(zhàn)搶。大量的供腐給，增加了僚市場競爭，管必然帶來相說應(yīng)的風(fēng)險。兇面對越來越箏精明的消費捷者，規(guī)避風(fēng)然險的唯一出爪路，就是提撇高產(chǎn)品的性按價比和舒適壤度。爛（2）商品芬房需求炕2003年累，北京銷售徹商品住宅1搖038.2奪8萬平方米保，比去年同胳期增長了1免9%。獎因此盡管2速004的商飾品房供給量哪會持續(xù)增長活，但從需求沃量看，如果展市區(qū)內(nèi)的項艦?zāi)恳缘蛢r位擾高品質(zhì)出現(xiàn)松在市場上，隆無疑將會再棄次引發(fā)銷售乏大戰(zhàn)。侮市場的發(fā)展吉將是某幾個神項目的熱銷棟，而不是整留體的熱銷。榴兩極分化日厲趨明顯，但剩就北京市房盈地產(chǎn)總的消牙費水平和發(fā)喘展水平而言杯，是增長型梳。診2、系市場利好燙蓮（1）糊政策向消費刊者傾斜，利讓好措施不斷間出臺肝刻壞為了使廣大任市民盡快改乳善居住條件浪，提高生活叢質(zhì)量，政府滑近年來連續(xù)鐘出臺了一批斯鼓勵消費者活購房置業(yè)的什政策和措施擋，泡如先后出臺瑞了華《關(guān)于北京矛市城鎮(zhèn)廉租手家庭申請租資金補貼還貸旅購房有關(guān)問跌題的通知》蓋、轉(zhuǎn)《關(guān)于北京聲市城鎮(zhèn)居民牙購買經(jīng)濟適寫用住房有關(guān)添問題補充通愁知》，《關(guān)路于商品房銷距售有關(guān)問題匙的通知》和給《關(guān)于商品寧房銷售面積方計算及公用鉤建筑面積分錘攤有關(guān)問題灣的通知》杰等竟，為消費者遙創(chuàng)造了一個帖極為有利的景置業(yè)環(huán)境駕。響怒稼婚2004年別北京市又出須臺了一系列濃新政策，從節(jié)內(nèi)容上看，壺對今年的消洲費需求將起彎到很大的推覽動作用,特撤別是33號么文件補充規(guī)督定的發(fā)布，盤一些通過協(xié)嘆議出讓獲得雅土地，而且仇原先決定進投行土地儲備魄的開發(fā)商將不不得不提前末上市，加上造大量的經(jīng)濟旦適用房，供巨給速度可能陵將大于需求坑，會導(dǎo)致上爽半年市場競員爭加劇。但償由于嚴控土霸地出讓的政著策出臺，也鞋限制了未來鳳市場商品房峽的供應(yīng)量，罵從而在后期煙會帶動房價曬的發(fā)展。沾憑（2）渡減免契稅，景降低個人購然房貸款利率氣2002年理底，北京市宗地稅部門出壽臺了被拆遷錄戶拆遷前購閃房的契稅減語免新辦法，胖明確了拆遷燒戶只要是在拐從房地局正葡式得知拆遷會后購房的，掀就能夠享受脆到減免契稅展的待遇。有問關(guān)部門于2咳003年1均月又出臺了干降低住房公升積金貸款利秘率的新措施蛋。同月又出統(tǒng)臺了申請住鋒房公積金貸透款須提供個忠人信用等級升的措施，并水給與AAA幣級申請人貸弱款額度可上安浮30％，乖并只交納9恰5％的擔(dān)保漏服務(wù)費的優(yōu)授惠。秋（3）市裕政建設(shè)進一應(yīng)步完善，逐恭漸消除距離哄對居住的影疑響偶北京現(xiàn)代化辭交通提速表備日前對外公泊布：熔公路總里程熄達到147牲00公里；洗新開辟公共元電、汽車線輸路200條辱左右；環(huán)保佳型運營車輛亂達到80％計以上。同時鹿，完成城市農(nóng)鐵路、地鐵些八通線、地耽鐵5號線建猾設(shè)，開通地挺鐵4號線、賽地鐵奧運支買線、東直門導(dǎo)至首都機場拴快速軌道等腰工程，初步慶形成軌道交牙通基本骨架宣。裙綜上所述，狀目前的房地立產(chǎn)開發(fā)無論撈是政策環(huán)境掙還是供需市掃場，都是十林分有利的。狀項目開發(fā)有逃一定的風(fēng)險監(jiān)，但在合理臣分析市場、職詳細研究產(chǎn)資品的基礎(chǔ)上漏，開發(fā)出好肅項目，實現(xiàn)班預(yù)期利潤是推可實現(xiàn)的。志3、市場預(yù)擺測：乞（1）籮姜熱點區(qū)域述偶當纖暖北城繼續(xù)升把溫。縱發(fā)展商箱“筐扎堆兒閑”量于中關(guān)村役、海淀區(qū)、盾亞運村，尤甲其是對北京象西北城的開舒發(fā)，如剃朝陽北亞奧織片區(qū)未來市砌場定位是一千個國際型的章商務(wù)居住圈漏，屆時將有企大量國際型娃人士，中關(guān)叢村IT界人害士，海淀大昏學(xué)城區(qū)教育膛界人士及高壺素質(zhì)商務(wù)人淘士生活、工利作、居住于乎此。這將大情大提升該片查區(qū)市場知名峰與認同度，待提升該片區(qū)唯的居住環(huán)境疲質(zhì)量，是朝炕陽區(qū)乃至北路京市的重點每發(fā)展地區(qū)，咳是未來北京紋市的風(fēng)水寶鳳地。奧運商咱圈將成為北堅京房地產(chǎn)市叢場的主戰(zhàn)場欠，以體育文稻化為主的奧奧運商圈，亞注北地區(qū)將出贏現(xiàn)一個更現(xiàn)閃代化、更有通超前性的奧懶運城及奧運騾商圈。凳北京辦奧，亂奧運村及奧甩運設(shè)施是北濱京房地產(chǎn)市稀場新的需求勸。據(jù)悉，奧走運村在奧林城匹克公園內(nèi)閘占地80公碎頃，建筑面刑積共47萬世平方米，包建括公寓、娛麻樂場所、餐荷廳、醫(yī)療設(shè)碑施等等。到戚2023年標奧運會舉辦申之前，除奧技運會本身所晃需要場館外革，其他直接注需求不會增愈多，但潛在惠客戶大大增向加，辦奧運浮會使北京的笑全面核心地遮位得到加強顛，國際化程君度提高，城哈市功能得到瞞加強，環(huán)境養(yǎng)得到改善，欺會吸引更多躲的國內(nèi)外人訊士來北京觀薯光、旅游、怖工作、生活員、學(xué)習(xí)，集婆聚了人氣，供帶動經(jīng)濟持鍵續(xù)發(fā)展，整貌個城市購買團力上升，這經(jīng)些必然會引害致對各類房顫地產(chǎn)物業(yè)的盯需求上升，請潛在客戶大癢大增加。詳籮飾（2）熱點瞞戶型奪漂漁脊資惑2003劍年所有開盤丟項目中，中暑小戶型占到矮了相當?shù)谋壬欣?，這也是逐開發(fā)商針對鄭現(xiàn)代都市人秒的生活習(xí)慣埋與消費特點組而開發(fā)的。嶺在供銷兩旺籌過程中，汁今幣年純的市場開發(fā)時會進一步成猶熟，如戶型蹤向標準戶型殺回歸，樓市濟會更加接近搜主流消費人終群瘡，產(chǎn)品會更秀加體現(xiàn)實用煩性，科主打戶型畫100航平米左右，猛這對于開發(fā)緒商主導(dǎo)與消患費者投資、括居住的需求起上也得到了筒某種平衡。轉(zhuǎn)二、本項目楚分析冤一、地理位毅置擦本項目位處管北京市朝陽敗區(qū)亞運村北研，奧林匹克替公園與國家至森林公園（婆規(guī)劃中）西聲邊約200否米?？扑C路宇南側(cè)。東臨床林萃路，西目接八達嶺高掠速公路，在崖北四環(huán)與北溪五環(huán)之間，趟連接中關(guān)村摸與奧林匹克胳公園、國家鼓森林公園，痰屬舊城改造繼項目。剃二、交通狀韻況盡本項目位處挨中關(guān)村科技坑園區(qū)及海淀活大學(xué)園區(qū)與吼奧林匹克公套園之間的交液通要沖，是初連接兩地區(qū)剖之間的橋梁羅。規(guī)劃中的棵科薈路六車授道改造工程什即將動工，壁未來將處八育達嶺高速公潤路、科薈路棕、林萃路的瓶環(huán)繞之間，獵屆時交通將煤十分發(fā)達。惜但目前該地殃段因尚處非怠成熟生活區(qū)暴域，交通站軋點少，公交罷線路少，交麥通狀況不甚蜜理想，來往財市區(qū)尚較不儉方便。目前聾林萃路有8得20外環(huán)線臘，在倚林家罷園站下車可史到。八達嶺泉高速公路上砍有618、冰850、3燭28、34旺4、315寫、等多路公林交車線路通壞過。學(xué)三、項目情株況早本項目占地慮5100M芬2響，總建筑面向積2192免8.63凝M癢2宣（其中地上腎建筑面積1透9756.盡30M蝶2攤地下建筑面析積2172漫.33M軌2耗，可售面積包1900市0短狐M下2徐），共4個遠單元。呈L格型連體排列混。層高14顛層，共25漏2戶。配套靜設(shè)施未規(guī)劃拆有自身小區(qū)乒的配套，僅疤以首層商鋪狡輔之.車位涼68個,占公總戶數(shù)30鬼%。然項目罪swot早分析劣男根據(jù)以上項潛目的位置情濃況及規(guī)劃與患配套情況，塑結(jié)合上述市魚場情況分析謠，本項目的斯SWOT分做析如下:系1、競爭強馬項(Str用ength胃)治巡小戶型，面牧積適中，總懂價較低，特憲別是60M垃2院以下的小戶棵型是本區(qū)域崇市場的空缺耕；足板樓設(shè)計，泄通透性，采底光較好，周領(lǐng)邊目前在售該樓盤中較少顯帶精裝修的翻住宅；廢位處朝陽區(qū)穴陽光地帶，料發(fā)展?jié)摿尬虼?，市場看困好，連接中稻關(guān)村與朝陽撒北、奧運村叢的科薈路的嶺核心地段，疏來往便利，島又處奧林匹坊克公園旁，諸位置較好；請項目開發(fā)周壽期短，入住蟲時間快，適冰宜快速銷售追，速戰(zhàn)速決拍；刷距京昌高速劑路較近，不病到4沾00米；情在澳林春天悶等大社區(qū)的姻邊緣，能夠夏享受到該區(qū)呼域的一些配簡套；御項目周邊規(guī)亂劃建設(shè)日益滲成熟，具有煎很大的升值窩潛力（特別捎是翠南路的程規(guī)劃建設(shè)）懷；堪2、競爭弱覽項（Wea誓kness旨）疫目前社區(qū)四迎周環(huán)境較差訴，臨時搭建看房臟、亂、籌差影響形象慰，體現(xiàn)不出樓樓盤本身應(yīng)意有的質(zhì)素。被對目標客戶附有較大影響脾；枯社區(qū)規(guī)模小踏，社區(qū)生活犯不濃厚不能燥提供相對較袍全面的配套石，設(shè)施不全毀，沒有規(guī)劃疤，園林景觀毫較少；捉交通不便，泉路況較差該身片區(qū)尚處于滅未成熟階段隔，交通網(wǎng)絡(luò)囑不齊全，來渾往不太方便墾。；證樓體緊鄰市薄政道路，存國在噪音影響男；之按照消費心芒理與消費習(xí)障慣，方圓5宿00米半徑玻內(nèi)尚未有大稠、中型生活肥配套（如銀傻行、酒樓、汪醫(yī)院、商場洲等）缺乏便扛利的交通工尋具；軋6）戶型設(shè)普計1、2、逗3居皆沒有娛非常明確、勺準確的目標拍客戶定位，愉為銷售推廣宏帶來困難。恰7）現(xiàn)場環(huán)卻境狹小，不忌利于現(xiàn)場環(huán)寨境設(shè)計包裝吳，因而不能紡得到因現(xiàn)場背環(huán)境的優(yōu)美鴨而增加對客御戶的現(xiàn)場感懲染力，并進壟而達到促銷汽的目的和效折果客戶看樓義時缺少停車瞎位置。葡3、場機會廚點（Opp非ortun育ity）泳社區(qū)周邊的站市政道路的堂開通，是影疫響小區(qū)銷售找的重要因素蚊；兩奧運規(guī)劃，嬌將涌現(xiàn)大量騾的拆遷戶；塑項目附近將送有地鐵（城悔鐵）概念，煌周邊多條道牲路的修建及嫩規(guī)劃；扔周邊項目的漏開發(fā)帶動了聽項目區(qū)域的灘成熟，區(qū)域衣價格會提升述；請奧運地區(qū)市撓政投入巨大潛；周邊道路判、市政配套匪的改善；巧4、市場威圈脅點（Th污reat）蒼社區(qū)周邊項鵝目較多，他鼠們規(guī)模較大寬，潛在目標裳客戶群較易尿分流；卷社區(qū)旁機關(guān)跪企業(yè)的宿舍撿樓建筑形式紛對本項目有春較大的影響禁；憐周邊項目的株逐漸交房入憐住，社區(qū)日贊益成熟將吸涌引更多客戶株；（現(xiàn)房優(yōu)佛勢）絮該區(qū)域還有包可開發(fā)用地倆，將分散該固區(qū)域的潛在舅客戶群；法少三、市場崖調(diào)查例為了更好的披把握市場、零對產(chǎn)品粱有一個透徹中的分析，以譯便制定出更緞切實可行的凡方案和準確曾市場的價格王預(yù)測歉。我們對周缸邊相關(guān)項目材進行了詳細扭的市場調(diào)研衡，進行了低縝密的分析陡比較，具體膜如下：弦目前亞奧片賽區(qū)在售樓盤齊主要有：澳妨林春天，倚援林家園，天目和人家。H廳INHH鞭OWIE（途高巢），亞避奧陽光，北帽辰綠色家園濃3期長（1）價格結(jié)情況敏房號茄樓盤名稱僅均倡價票起唯價頌銀行殊按揭罪開環(huán)盤跪時巨間卻入盈住洽時秀間宜銷售方式魂地柿理良位三置易規(guī)溪模皂備注示1話澳林春天妙四期常最南面一棟顏6300元歇/M鑒2帶往北第一棟晉6500元死/M豪2獎往北第二棟用66覆00元/M這2暑最北面一棟暮68械00元/M蔥2氣四棟平均均因價為牛655智0元/M校2胃二居以上5留868元/楚M替2織一居(全部忠在底層)6賴000元/題M客2敬最高架8庫成25年屠2004.沫2.18境2004.偶11醬由美好都市騾經(jīng)紀公司代乘理銷售畜在它我告司佛項頂目杯北捧邊寫規(guī)模大，配余套全,更加腸緊鄰(僅一廳街之隔)國南家森林公園青及奧林匹克統(tǒng)公園,是我兄司項目最強眠勁競爭對手丸板樓莖毛坯房價芽2闖倚林家園二肥期找板樓730絮0元元/儀M符2熔聯(lián)排別墅1側(cè)2000元醫(yī)/M恰2蹄6800元鑼/M異2待9800元當/M賴2膏最高獅8慮成25年此2004.紛2.10果2004.樓10底糾由金網(wǎng)絡(luò)經(jīng)晶紀代理公司落代理銷售炸在澳林春天勢北邊念以聯(lián)排別墅耽為主,少量啄板樓,與我遞司項目非同夾一檔次,不乞具競爭性怒毛坯房價唯3僚天和人家鳳5800河元/M之2妙西向540處0元/M森2掩南向590像0元/M窄2畫最高翅8鍵成30年莖2003.越9月怪2004年斃底養(yǎng)由亞豪地產(chǎn)叼經(jīng)紀代理公無司代理銷售歉在我司項目痛南邊沃由三座板塔兩結(jié)合樓圍合嚴而成共78個8戶占地2躲6000猛M補2卸毛坯房價忌4辱亞奧陽光挽6500元駐/M紗2祖5800元頭/M酷2逆最高仍8壘成25年騰2003.萍9月散2004年邊5月痕開發(fā)商銷售旱在我司項目料東南邊窮位居成熟社為區(qū),鬧中取黑靜架板樓層毛坯房價臂三居送3萬鍵元廚衛(wèi)精裝屯修偶5仿北辰綠色家能園摟3雹期放6500憑元/M世2序底商120懼00元/M往2寶6100元講/M甚2選最高雷8重成30年膛2004年幣5月7日介2004年頁10月舌由北辰置地霉經(jīng)營公司代產(chǎn)理銷售螺在我司項目羅東北邊快規(guī)模大，配淡套全,緊鄰孫國家森林公杏園(在其東駛邊)畝板樓費毛坯房價格6防高巢旨5600謊元/M采2姓（含裝修）適底商980揀0元/M缸2陽4400蕩元/M支2庸（含裝修）丹最高服8絕成30年每2003年予12月27屈日趣2004年滲12月18巧日假由開發(fā)商自恢己銷售泳在我司項目乞東北邊清河座只有1棟塔錘樓臨街而建歡平層錯層精師裝修房滿600元/寸M樹2逢裝修價尋（2）戶型鳥特征峰房號攻樓盤名稱刊戶型賤面積粘所占比例零銷售情況畏備注傅1指澳林春天四除期僚一居熔89M似2輔左右僅3%剝一般援全部在底層掏二居疲111--幅131M技2瓦左右家37%啦較好側(cè)三居壯149--攝157M宋2奔左右懷35%半較好素四居指170M靈2薦左右雜20%促較好漂躍式裹187--翅300M肥2拍左右變5%乎較好晴底商忍無園2殊倚林家園二慧期嘗板樓三居限200M播2練左右悲60%樂一般熟聯(lián)排別墅出300M明2架左右夜40%壺一般息底商離無位3雨天和人家呢一居齡40--8選8M碎2吧左右朵10%溫一般嶺二居曠100--齡128M倦2羞左右蠶50%截很好功三居瞇136--體151M壟2務(wù)左右藍30%遷較好邪四居以上思200M觀2悄左右筍10%貞較好裝底商舞無剩4熟亞奧宋陽光協(xié)一居質(zhì)78--8計7M終2慘左右茫20%銜較好層二居爺105-1棋22M檔2柴左右報40%售較好糟三居杠145--社165M爪2指左右販40%旗較好爐底商江無抖5朗北辰綠色家套園三期么一居我一般車無山二居蓮109-1潤23M渴2封左右邊35%筋較好思三居洋130-1醬70M假2夕左右沫40%低較好埋四居以上隱176M邀2鑰-235左明右拿25%梯較好森底商恭一、二、三脂層晌正在排號昆6腳高巢艷一居城36-46甜M厘2撫左右鴉20%岔一般栗二居瓶88-94餃M播2早左右賄30%各較好膛錯層闊48-構(gòu)56M都2互左右剃50%塵較好秘三居以上概無漢底商茄75-15翁0M針2控/間聲全部賣完稠由上表可知膏：戴1、區(qū)域內(nèi)委規(guī)模較大的對項目中大戶庸型所占比例炊較高，以二嚇居、三居為座主，而競爭烤戶型面積集斯中在100爺--150浩M慮2氏之間。丹2、50M嫁2駁以下的戶型臉是該片區(qū)的企市場空白點拜。頭3、區(qū)域內(nèi)慚平均價格在薯6100元免/M致2瓣左右（毛坯縱房），商鋪穩(wěn)平均價格在繭10900煤元/M更2結(jié)左右（毛坯忌房）。杯4、房屋總?cè)畠r以60垂—偷90萬元/獵戶為主，而街30萬元以飛下/戶為市閃場空白點。草5、除我司迅項目外，我旗司項目所在浪鄰近樓盤幾奇乎沒有底商息，且底商皆疏較為搶手，糟銷售較快。里6、區(qū)域戲內(nèi)幾乎沒有襲精裝修房(篩除位于亞奧垃片區(qū)邊緣地臟區(qū)清河的高劣巢外),這許就為我司項猜目提供了一港個市場空白亂點。消四、市場定面位紐本項目因占移地面積小，置規(guī)模小，戶翠型設(shè)計以中山小面積為主項，故市場定談位應(yīng)為熟“含短、平、快夕”藏項目，著重駛完成公司規(guī)愚定目標計劃什。圣區(qū)域定位為燥本區(qū)域中低量價位樓盤。院功能定位為敵過渡及投資鏟商品房。紹由于文化具爽有豐富的內(nèi)議涵，也具有輪更高的品牌針附加價值，泄是現(xiàn)代高素團質(zhì)人追求的羽時尚。故本敵項目雖然占抹地面積小，姓規(guī)模小，但紋由于緊鄰奧惠林匹克公園魯，是未來亞箏奧片區(qū)商圈葵及生活圈的嚴核心區(qū)域，被因此可將本畜項目營造出固一種國際性軍的、具有國融際特色的、鞋與奧林匹克掉等運動有關(guān)統(tǒng)的體育文化鞏，將該種文跡化賦予樓盤匹特色，充實上其內(nèi)涵，使菠本樓盤具有嘗了一種鮮活黎的生命特色柔，也使本樓時盤具有了區(qū)項別其他樓盤事的文化內(nèi)涵客。缸商鋪定位為注為本樓盤住請戶及鄰近住猶戶日常生活遇所需服務(wù)，丹不作大賣場妹，只為小店字鋪。表五、目標客街戶群定位嶺（一）定位互依據(jù)：尋對北沙灘區(qū)該域市場項目粘的市場調(diào)研抵對本項目優(yōu)豈劣勢分析叛本區(qū)域未來綿五年內(nèi)規(guī)劃舅趨勢預(yù)測枯（二）具體秘定位濁1呀、年齡特征毯年齡（歲）亂25以下為25~35塊35~45朋45以上吹百分比妥10%墾50%乞30%甘10茫%叮2、行業(yè)特舌征匠行業(yè)陵外企姑私企餐國家機關(guān)、泳企事業(yè)單位苗拆遷戶肉其他荒百分比猛5%惕60%憶15%旱15%援5%矮3、區(qū)賠域特征猾區(qū)域分布壟豐臺、崇文蔬、朝陽、大橋興廳其他臨近城典區(qū)江外埠愉百分比精70%凱20%枝10%址霧4、交通工遼具特征樹采用交通工菜具肅私車孝公共交通救其它交通方蜘式咬百分比素30%愁60%頸10%吩（三）選購損本產(chǎn)品動機糾1、認為本踢產(chǎn)品經(jīng)濟實雹惠，總價低殊，戶型功能裹比較齊全性虧價比較合理恢；棒2、原來在睛本區(qū)域生活醉、居?。ㄗ飧炕蛲H友爆共同居?。┠?、工作，對枝本區(qū)域有一泄定的感情；奧3、為改善負現(xiàn)有居住條歐件/子女結(jié)歪婚用房/父鮮母孝心房/我個人購房等飄；軍4、對本社剖區(qū)環(huán)境及區(qū)跡域的未來發(fā)充展的潛力的癢認同；送（四）購買蓬行為特征皮1、首次置柏業(yè)，以講求立經(jīng)濟、實惠蔬的客戶為主質(zhì)。帖剝慨主要目漂標客戶購房廉動機應(yīng)為解子決基本的生蹤存居住條件罩，第一次置私業(yè)占絕大部替分（80%芬以上）。目軋標客戶選擇懼該項目大多谷是因為經(jīng)濟偶承受能力所北限，對蒼產(chǎn)品功能寄方面有一定滴要求，對配塘套如車位（饅有車族少）夫、環(huán)境等要違求不會過于媽挑剔，但若奪能提高幾項吩配套設(shè)施功拜能，如：內(nèi)療裝修（公共刑部分提高裝瓶修檔次），疑則會讓客戶蕩有物超所值勇的感覺，從你而直接促使視其購買的決媽心。饅2、目標客里戶對公共交恨通的關(guān)注。為由于目標客盛戶有車族較潔少，他們對貴公共交通的副要求就較高勒?；?、目標客燃戶消費能力撓及付款方式斧。收國哄由于目標客頂戶收入水平殲一般，因此服比較關(guān)注后總價卻，首付及月嘩供方面會斤狠斤計較，因豈此建議采用咱25~30牛年的按揭還克款方式，降輪低月供款額及，從而增大姿目標客戶群轎。夫因本項目市首場定位為坊“歪短、平、快優(yōu)”旱之小項目，悅故本項目目恰標客戶群應(yīng)岸定位為：誕高收入首次椅置業(yè)的年輕惑一族，時尚菠一族等購買儲過渡房之人云士以及投資交人士興本地居民：喘他們熟悉了躍這里的生活扁，在感情上與對該區(qū)域有玻一定的依賴弟性攻（3）月收慶入在450壞0元以上者筋（4）年齡紋在25販—吧40歲之間米（5）付款逝方式大多選插擇銀行按揭扮亦（6）以自擋?。ㄟ^渡）且為主亞（7）主要退居住在北二呢環(huán)與北五環(huán)尚之間持（8）商鋪確目標客戶主萍要是本樓盤共住戶、鄰近忌住戶及想在弓此投資收益雀的人士。震客戶構(gòu)成主潮要為以下幾爸類：稍A、企業(yè)中皆高管理人士愁。繞B、IT界拜人士。按C、外籍人叔士。撫D、中關(guān)村翠學(xué)校教職人刊士。稿E、未來在壽奧運村工作貢、商務(wù)之人搞士胖F、私營業(yè)里主（商鋪客針戶）簡該區(qū)域客戶惑以亞奧片區(qū)萬為主，向南襯擴展至北二枯環(huán)向北擴展軋至北五環(huán)，敲向西擴展至旱中關(guān)村，向臥東擴至朝陽距北商務(wù)圈。琴該部分目標忌客戶以年輕直、時常為主禁，追求品位賣，講究格調(diào)懶，需要交通稅方便，離上姑班地點距離炭近的樓盤，叼講求效率。仔4、精裝修瘡的風(fēng)格、標夢準仇由于本館樓盤定位為應(yīng)年輕人過渡甚房，故精裝鄙修的風(fēng)格應(yīng)刺以年輕人喜短歡的簡潔、骨明快、色彩腸鮮艷的符合述都市年青人視審美習(xí)慣與憂審美情趣的猛風(fēng)格為宜。摟精裝修的標哪準應(yīng)以年輕飽人能承受的丸均價512毯.5元/M井2脫為宜。帖5、外立面面的選擇浸外立站面應(yīng)以瓷磚獅裝飾。因為串瓷磚色彩鮮宇艷，立體感篩強，保新時螞間久，且品櫻質(zhì)感強，能翁增加樓盤的奇視覺效果與鄙樓盤檔次。暖增加客戶物凈美價廉的購餅買心理和購耽買沖動。因外立貝面瓷磚色彩壞應(yīng)選擇色彩冠鮮艷、明麗衡、富有現(xiàn)代庭感、質(zhì)感高同檔的國產(chǎn)瓷母磚。秘六、寨項目綜合比甲較分析佳本項目與周快邊主要競爭閣性樓盤相比富之優(yōu)、劣勢店樓盤名稱點開發(fā)商品牌池位置胡戶型協(xié)設(shè)計果規(guī)模市價格壯配套哭會所啞物管謀車位義交通棄裝修盲入住帽時間尾備注嗽本項目安沒有燃較好返一般勞小奸待定純沒有他沒有袋一般急較少墻較好腐精裝修煉不利希澳林春天四止期卸較有名昌好丸較好參大孕有優(yōu)勢綿好騰有芹好劇每戶有叼較好宰無茄有利腰天和人家獲較有名繡好亦較好天大寶好躬好斯無災(zāi)好橋較好傾較好剃無異有利任亞奧用陽光章較有名倚好拾較好殺小益好捕好弄沒有徹好涌一般肝較好懂無掘有利車北辰綠色家津園三期篇較有名納好決較好蠶大感好衫好狡有什好枝每戶有催較好度無群有利估高巢餐一般塞一般旋有創(chuàng)意嘩小極低題較好誰有遷好氧較好芹較好榨精裝修已有利慎由上表可見嶄，我司項目物與周邊主要爹競爭性樓盤淘相比之優(yōu)勢扶只有位置：懂因距離奧林顆匹克公園較銀近，故具有砍一定的優(yōu)勢秧；其他相比底并不具備明慢顯的優(yōu)勢。抓我司項目與賞周邊主要競突爭性樓盤相耍比之劣勢：拔在構(gòu)成項目知樓盤質(zhì)素的竊11大因素回中，我司項愿目皆不具備量明顯的優(yōu)勢膛，反而與周呀邊主要競爭新性樓盤相比年皆處于劣勢彼。估七、市場調(diào)腐查結(jié)論園綜上所述地，廟成功的項目季必然有其獨咸特的內(nèi)涵，劑本項目應(yīng)在吊學(xué)習(xí)和借鑒津的基礎(chǔ)上，排深刻挖掘自巧己的潛力，憂找出自身的道賣點。房地饒產(chǎn)的開發(fā)充福滿了機會，悼但也蘊藏了莊風(fēng)險。寄在市場上，疑誰能盡快收塵回資金，盡倦早實現(xiàn)利潤挺，誰就是市喚場的贏家，議誰就能立于宵不敗之地漢。為此，我待們建議：典本項目避初期均價為佛5500~廊5600僅元/平方米蒸?；萦捎诒卷椖柯湟?guī)模較小，授又無二期工貴程，開蓄盤時付建議辛取低值，聚以集人氣開創(chuàng)段知名度，第銷售速度得閘以提升，開某發(fā)商知名度軋、企業(yè)品牌朵等都將引起務(wù)業(yè)界的關(guān)注禁，最重要的蒙一點是開發(fā)伶商的資金回鈴收速度很快靠，采用“果短周期、高厚頻率、小幅臭度洲”的價格上會漲方式，根抓據(jù)市場實際晚狀況逐步上蔬調(diào)。恨由于本項目鵝距離京昌高刺速、大屯路樓有一定距離免，客戶在認曾知程度上會礙有一定困難臉。故建議于狹項目開工前違期在主路沿價線修建售樓關(guān)處并做一些培宣傳路牌，豈逐漸把項目秀引入市場。錢宣傳手法上俊避免目前道路路、交通的壤問題，暖力圖突出本榜案秋“絹戶型小、總遍價低肆”萌和暢區(qū)位的升值倚潛力冤。米萃南規(guī)劃路脆的修建，可球以作為項目慰短期時間內(nèi)丸的一個炒作者賣點默。在規(guī)劃路掛修好以前，御小區(qū)門前的紀道路、圍墻尤可以進行一殼些簡單的平娃整和美化。屋增加潛在客沙戶群，才有嬌可能實現(xiàn)進攻一步的銷售綿，從而縮短鍬銷售期，加慕快實現(xiàn)資金秒回籠。叛價格是否被慣市場所接受察，還有娛很多附帶因誕素亮，比如市政惠環(huán)境、小區(qū)拌環(huán)境、人文創(chuàng)環(huán)境、自然償環(huán)境、產(chǎn)品道質(zhì)量、裝修抹配備、戶型擇結(jié)構(gòu)、樓觀瓦設(shè)計、物業(yè)軟管理、開發(fā)座商實力、建戶設(shè)單位工程鉛質(zhì)量保證及鏟企業(yè)品牌等凱因素，即左項目的軟硬盞件設(shè)施是否診支撐其價格脾在市場上的負認可度及該具項目在該區(qū)校域內(nèi)的市場斑占有率牙。求新面市的房騙地產(chǎn)項目坑除了傍制定一個好甘的價格策略熟外，項目的銅品質(zhì)哥也很嬸重要倉。螺提高裝修標銷準是提升項射目品質(zhì)的一來個快捷有效驚的方法。周閃邊項目大都斷是毛坯房，擾本項目可以貨配備一定的浩精裝房，以仇填補這一空襖白。另外鍵保證工程質(zhì)侮量、端保證社區(qū)內(nèi)扔綠化環(huán)境、膨提供良好的瞇客戶服務(wù)乖及完善的物們業(yè)管理在如獅今的住宅小誤區(qū)建設(shè)中也熊越來越跌重要了。亭如果本項目們在逐步運作榮的過程中能晃夠達到市場挪認可度，引街起市場關(guān)注秩，而項目本檔身的配套、鎮(zhèn)環(huán)境、服務(wù)椅都能將項目其的包裝做到施位，則泳本項目的價記格可逐步提簡升至均價5瞞800元/碰平米信，以保證本穗項目的預(yù)期話利潤。畏八、脖營銷策劃糠一、營銷戰(zhàn)城略：音北京富興苑泊公司在北京乓尚處于起步行階段，故其拜在商品房開步發(fā)市場方面康，沒有市場鞠知名度及消青費者認同度單，雖然在工遭業(yè)廠房開發(fā)糧方面積累了兆一定市場經(jīng)揭驗與社會聲渴譽，但離形廉成品牌仍相義差甚遠。還勝有很長的路椅要走，任重芽而道遠。但汁在北京開發(fā)碌房地產(chǎn)是公除司即定的長豎遠發(fā)展目標礦，因此，在式北京競爭如宇此激烈的房黑地產(chǎn)市場上指，未來的競首爭將會是品錫牌的競爭，述有了品牌才陡有市場認同蹤度，消費者獅才會接受公雹司以后開發(fā)墨的產(chǎn)品。而湖商品住宅的施開發(fā)是最能慣快速地營造兇公司品牌，歐提升公司知吊名度與美譽乒度，深化公孝司產(chǎn)品附加冷值的最快捷必方式，是投載入最少，產(chǎn)亭出最大的有艘效途徑。因抖此，北京富旗興苑房地產(chǎn)莊公司以后的武方向應(yīng)該是縱“互兩條腿走路況”矛的發(fā)展戰(zhàn)略蠢。么“蹦一條腿葵”茂繼續(xù)向工業(yè)磚廠房方向深結(jié)入發(fā)展，另列“色一條腿狀”或向商品住宅齒方向深入發(fā)墓展。且兩“拴兩條腿稻”室互相交叉，怕互為補充，滔相得益彰，糞共同打造、索提升北京富雨興苑房地產(chǎn)協(xié)公司在北京決市場上的品格牌形象與市聯(lián)場知名度。欄通過200拒4年對蝦“詳雙泉堡項目潤”確及粗“貝陽坊項目擊”儲的房地產(chǎn)開義發(fā)，策劃，潮銷售，力爭街在2004時年將北京富療興苑房地產(chǎn)罷公司的品牌滲在北京市場熔初步樹立起糟來，站穩(wěn)腳舍跟，充實力鏟量。奪取市疫場份額，為夢公司的后續(xù)為深入經(jīng)營發(fā)愧展奠定堅實綢的品牌與物腎質(zhì)基礎(chǔ)。撤二、營銷策古略豪考慮到本樓要盤目標客戶奏群為年輕、績時尚一族的鳴高收入白領(lǐng)織階層，該階部層大多工作辦忙、時間緊嘩、不愿意花換費太多時間襯在房子的裝禮修上的特點艷，且本區(qū)域葵周邊目前在例售樓盤中很他少精裝修房頃銷售，呈現(xiàn)畏出市場空白免，故可將本慕樓盤以帶精添裝修房形式內(nèi)對外銷售，景以滿足著這眾一目標客戶蝴群的需求。交而且這樣可脅讓客戶感覺考到樓盤的高側(cè)質(zhì)素與價格押的相對低廉故，體驗到一縮種物美價廉厚的購買感覺懼，促進客戶妻的購買欲望當，實現(xiàn)公司紐銷售利潤及沖目標的最大脆化。昌三、營銷方適式傍考慮到這是踢公司第一個蝦商品房項目武，銷售隊伍慌及銷售經(jīng)驗蛾尚未成熟、類豐富，為降昆低經(jīng)營風(fēng)險汗，快速銷售珠，以快速實搜現(xiàn)公司利潤抗及目標的最善大化，為公網(wǎng)司今年的目預(yù)標計劃爭取舌到最大的時第間與空間，冰可選擇一家描在該地區(qū)具嗚有豐富經(jīng)驗救，操盤實力缺強的代理公些司具體代理摔銷售。目前萌該片區(qū)在售侮樓盤皆由代繞理公司代理扎銷售。廊四、營銷手收段模本項目以報郵紙平面方式壘宣傳為主，吹輔之以其他汁廣告宣傳方槍式。全2、選擇訪泳問量大的正暴規(guī)門戶網(wǎng)站駕（如搜房網(wǎng)柱）設(shè)立自己券的宣傳網(wǎng)頁嫂。進3、設(shè)立北逮京富興苑公鉤司及本項目賣的宣傳網(wǎng)站附，并可網(wǎng)上韻優(yōu)惠購房。參4、成立本斃項目業(yè)主組殘織，定期舉石辦業(yè)主聯(lián)誼碼會，以提升獎公司服務(wù)質(zhì)俗量，聯(lián)絡(luò)公雅司與業(yè)主之店間的感情，奏提升公司口佩碑，營造公宴司市場品牌捷，并可將業(yè)修主組織延伸于至公司以后努開發(fā)的項目知，作為公司著品牌經(jīng)營的址主要方式之裹一。薄5、成立客洞戶服務(wù)熱線壁或總經(jīng)理投固訴熱線，快撕速處理客戶蘇投訴與客戶灰疑問，在公紡司優(yōu)勢資源儲不多的情況糖下力爭以服麗務(wù)取勝。池6、參加北李京夏、秋季惜房地產(chǎn)展銷柔會，向市場騾介紹本項目章，宣傳推廣烤公司及本樓疤盤，并可在返此間吸引客犧戶看房、購好樓及下定購糟買。杠8、參加一眉些評比活動浙，取得一些墻評比證書，偽（如健康示少范小區(qū)，年元度優(yōu)質(zhì)樓盤支等）的9、工地現(xiàn)夜場，售樓處橫及樣板房精薯心裝修，增拌強客戶的購解買欲望及視跳覺效果。戚10、DM邪郵政直投，憶方便、快捷東、便宜，針蘇對性強。壤11、電臺極廣播，隨時產(chǎn)隨地，敏銳迅性強，可起墊到強迫客戶炕接受廣告宣樸傳的效果。沈12、在經(jīng)敞過中關(guān)村及掌亞奧片區(qū)的土公交車上作描廣告，向市手場介紹本項帝目，宣傳推松廣公司及本梅樓盤。撲五、營銷費閃用潛包括廣告費羞用、銷售費擺用，管理費旺用、售樓員新工資、傭金搞、其他相關(guān)流費用，共計預(yù)為銷售總金避額的2.5慨%（按可售壺面積190臭00M丑2染，毛坯房均特價5800追元/M雷2敘左右（如是龜精裝修,則掃以均價63責(zé)15元/M疼2歇左右計算）匆,商鋪均價印10637局.5元/M組2躍左右計算）岡。哨六、利潤目傳標拐本項目按總輪成本510驅(qū)0元/M就2坐計算，利潤練目標應(yīng)定在鄉(xiāng)成本的15川%左右，以樸快速銷售，失回籠資金。遭七、現(xiàn)場包室裝：術(shù)1、工地圍染墻應(yīng)噴上樓浩盤名字，公曾司名稱及其弦他相關(guān)設(shè)計鑒方案，典主題鮮明，由特色顯著，位視覺沖擊力崖強，并且也傘能吸引過路鹿行人，增強鴉廣告效果。齊工地現(xiàn)場應(yīng)響在施工階段蓬，仍能保持的干凈，整潔闖、有序，使施購房者進入優(yōu)工地現(xiàn)場就剝感覺到公司蘆的素質(zhì)，感時覺到工程的斷建造質(zhì)量，沾增加其購買逝欲望與購買六信心。玉2、在科薈駛路與林萃路椒及科薈路與隱八達嶺高速赴公路交界處庭各豎一廣告嚴牌，增強廣環(huán)告效果，提桿高樓盤宣傳坐力度。舞3、在科薈感路、林萃路的、八達嶺高駛速公路沿路詳邊豎立起廣信告標語，增都強廣告效果押，提高樓盤雪宣傳力度。軟4、在現(xiàn)場隱豎立一塊工齡程進度及公儀開發(fā)售時間寫倒計時廣告蠶宣傳招牌，該提示潛在目菊標客戶及過欣往行人注意賓。賞八、售樓處胡的選擇及建旱造姑1、售樓處老是工地形象梁最重要、最剩直觀的地方逝，體現(xiàn)著公蜓司形象，塑循造著公司的辣親和力，是狡購房參觀者銷了解公司、代認識公司、旋信任公司的眾最主要場所浮，是聯(lián)系公蠟司與客戶的什橋頭堡。因廁此，售樓處尖應(yīng)建在工地鄰交通最便利曉處，便于看涼樓者參觀出渠行，增強現(xiàn)咱場的銷售氣搖氛與銷售感律染力，并可婦增加對過往腿行人的廣告文宣傳效果。北2、售樓處既的設(shè)計、布訊置應(yīng)精致、勸氣派、新穎判、獨特、與考眾不同，符韻合樓盤定位換與客戶的審榴美情趣、審遲美習(xí)慣及消排費習(xí)慣，與余無聲處體現(xiàn)嫁出樓盤的內(nèi)鈴涵和特色，講無形中增強經(jīng)客戶的購買露欲望和沖動鹽心理。顛3、售樓處浪面積建設(shè)應(yīng)有建設(shè)300庸M飄2渴左右為宜，曉才能有足夠節(jié)的空間來表表達樓盤定位咐、特色、內(nèi)必涵，才能有械足夠的空間艙來表達樓盤儀的文化氣息杠，才能有足墓夠的空間來翠容納客戶看貫樓、洽談、何購房的需要王及擺放洽談輔桌、椅、廣幫告招牌、各并種用品資料類等。饒九、樣板房舒的設(shè)計與裝零修眠樣板刻房是樓盤最是具體、最細遠致、最貼近娃客戶心理的差地方，也是漁促使客戶購防房的最主要港源動力，樓砌盤的好、戶首形的設(shè)計合飽理、可通過刺樣板房來體慮現(xiàn)。樓盤的島不好、戶形歪的設(shè)計不合扯理、不適用鋪，也可通過染樣板房來遮皆掩，樣板房抖的功能就是能遮其不足、夏彰其優(yōu)點，岡所以樣板房倉的裝修時機扇、裝修風(fēng)格謎、樓層選擇爭、戶型選擇磨、朝向選擇雹都是需要斟鞭酌考慮，仔滴細謀劃的，坑以最大化的癢實現(xiàn)銷售目木的。本項目菌樣板房的裝婚修配合工程煙進度作二次周，可選擇以嘉下方案：舅開盤前樣板稻房的裝修?？筛讚?jù)工程形象沸進度，選擇童第三層景觀備開揚方向、姐視線開闊的宜1居、2居詞、3居主力幫經(jīng)典戶型各橋取一種（或貨此階段重點今推售的戶型眠），根據(jù)細諷分市場后的金目標客戶群俯的審美情趣叼、審美習(xí)慣古及消費習(xí)慣孫裝修、裝飾悅成樣板房供倍客戶參觀，好以促使、加垃大銷售速度詳。杜2、開盤后艱樣板房的裝落修：因第二批樣板聾房可建在9眠－10層，疲選擇視覺效田果最佳的樓障層建造。根驅(qū)據(jù)當時銷售免情況，選擇鬧較難銷售的筆戶型根據(jù)細富分市場后的門目標客戶群品的審美情趣邊、審美習(xí)慣獲及消費習(xí)慣低裝修、裝飾北成樣板房供許客戶參觀，統(tǒng)以促使、加愉大剩余房銷遼售速度。耐樣板房的設(shè)構(gòu)計裝修應(yīng)充臺分考慮購買宅者的實用性尺，在保障樣呀板房的設(shè)計蹤裝修充分體艘現(xiàn)樓盤的風(fēng)嚴格、內(nèi)涵、窩質(zhì)素及客戶仰的審美情趣遇、審美習(xí)慣個及消費習(xí)慣巴的前提下，撈充分考慮其肌實用功能與懶裝修質(zhì)量，名避免業(yè)主重擱復(fù)裝修的辛潮苦與浪費。喂十、售樓處相與樣板房之隸間的道路選匯擇，設(shè)計，傭布置保在售家樓處與樣板替房之間建設(shè)虎一條須“恢綠色走廊按”早或充“第奧運長廊肯”酬，充分體現(xiàn)毀樓盤與森林楊公園之間的傭融合性、一閥體性，充分解展示樓盤的緩綠色、生態(tài)雙的文化內(nèi)涵環(huán)與純正的公幫園生活?；蚰[者樓盤的奧霸運特色，奧緣運文化，充堆分體現(xiàn)樓盤漢與奧林匹克施公園之間的營融合性、一福體性，讓客戒戶從進入售脅樓處那一刻打起就能感受尖到樓盤所釋史放出來的文猛化內(nèi)涵與獨產(chǎn)特的特色，廢從而為促使指客戶下定購律買營造一種疫濃厚的氛圍寺，加快其下不定速度。調(diào)十一、營銷產(chǎn)計劃(具體答時間安排見錫附表)捏1、第一階該段：（時間傳2004.嫩3.5畜—技2004.糕6.15）釀2004暗.3.5孩—流2004.查6.15為鎖銷售準備工夏作,此階段學(xué)主要工作有查：陣營銷方案確便定；移廣告設(shè)計公畝司選定；呀現(xiàn)場工地的緒圍墻包裝方太案確定并制劇作完畢；茂現(xiàn)場工地的曬周邊環(huán)境包避裝完畢；截在科薈路與產(chǎn)林薈路及科鑼薈路與八達儉嶺高速公路姻交界處各豎傻一廣告牌的述方案確定并叫制作完畢；塔視覺識別但設(shè)計（VI葡S）、有關(guān)挑事物用品設(shè)豬計制作部分牢的方案確定值并制作完畢紙；申營銷部人員涼配備完成到院位；蛛銷售方案確騙定；掀整體規(guī)劃模工型及戶型模剪型制作完畢遙；墨(10)售凈樓處位置確帶定、售樓處霉裝修設(shè)計方躁案確定、裝耍修公司選擇渾確定；式(11)各貼種銷售文件付及工具制作怠完畢；換(12)媒忍體發(fā)布價格內(nèi)、時間確定迷；伯該階段主要澤為后面的內(nèi)精部認購及銷湖售做好前期輕準備工作，級為樓盤的全改面出擊、搶統(tǒng)占市場至高離點做好充分冒準備。簽第二階段：桌內(nèi)部認購階導(dǎo)段（時間2潔004.6惜.16粱—唉2004.麥8.18）來按工畢程進度安排窮,預(yù)計建至味二層后才能雜拆模板,直模板拆完后均才能裝修售蒙樓處,售蝴樓處裝修完羊畢后才能開定始進行內(nèi)部箭認購,對外督發(fā)售。貨建至二層很時間：20林04.5.亭16睜拆模板時間赤:200景挎6招—件5.20戶售樓處裝修掌時間:2助004.5萍.21橋—炮6.15零如果委不根據(jù)工程例進度安排內(nèi)廢部認購時間岔,因為工地黃場地狹小,王沒有足夠大狂的空間可以旁建造足夠大貴的售樓處,評要建也只能鑒建狹小的售號樓處,并且雀不能很好的掩裝飾、裝修宋，這樣反而延會顯得公司奔實力弱,項似目檔次低、資質(zhì)素低，影帝響客戶的購?fù)陿切判?，進壘而影響銷售短。悟但另養(yǎng)一方面，如險按工程進度劇安排,在售驢樓處裝修完毀畢后才開始花進行內(nèi)部認嗽購,對外發(fā)算售的話，因易為工地現(xiàn)場徐圍墻及廣告蝦牌已經(jīng)包裝叼好，對外宣奇?zhèn)饕呀?jīng)開始燥，對于想購些房的客戶來緊說，欲購不倒得，會更加工激發(fā)起其購遇房欲望，并幟培育醞釀市言場，就象火孟山爆發(fā)前的值氣勢一樣，近待到開盤時黨噴薄而發(fā)，舅一聲響而震估天地，把北海京富興苑公失司一舉推向乒市場。址按照北京市員場情況，悅“曠五?！け垡惶O”盛與恰“勸十飾·丙一譽”割前是最好的父開盤銷售季財節(jié)，但我司荷項目由于工缺程進度原因鼻，無法在倒“滔五未·逐一汪”于前開盤銷售牙，故只能選館擇在價“跑十園·觸一溝”六前開盤銷售療(按照計劃述,預(yù)計在8隸.18日開海盤),而資如果在8.堵18日開盤裹,前期內(nèi)部較認購有2個燙月就足夠了叼,前期內(nèi)宜部認購如果萄時間太長的刪話,就容易叨造成市場疲獄軟,對樓盤院的開盤銷售販及后續(xù)銷售肅造成消極作湯用,影響銷春售。落該階段為內(nèi)忽部認購階段班，內(nèi)部認購冰階段毛坯房補均價為55吃00元/M峰2曠，燃精裝修加價佩450元/促M迫2育（實際造價允300元/術(shù)M寸2贊），商鋪均敢價為100豐00元/M臘2泄。上述皆為角折后實際成訂交價。尊此階段主要意工作有：糞銷售人員到冬位進駐售樓懸處；禍開始在各種炭媒介發(fā)布售粒樓信息；內(nèi)部認購崗本項目以嶄息新面貌強勢雹登場，在最笨短的時間內(nèi)睡把樓盤信息但傳遞至消費米者，以較低昨的具有吸引蹈力的內(nèi)部認果購價吸引市凳場關(guān)注，創(chuàng)庭造市場及本否樓盤興奮點瞧。以報紙廣跑告、電臺、登路邊招牌等隊廣告媒介第海一時間全方據(jù)位搶占北京炕樓市制高點環(huán)，在短時間朝里搶奪潛在亡目標客戶之潤注意力，為緣進一步的銷碼售高潮奠定拿基礎(chǔ)。輕此階段預(yù)計嘗銷售30%面。主3、第三階眾段（時間2螞004.8蔥.18亮—起2004.升10.18給）編該階段為開逆盤階段，銷昏售價格在前惠階段基礎(chǔ)上匠提升5%，嘗毛坯房均價知為5775起元/M川2窯，精裝修加昨價500元竹/M江2套（實際造價縫300元/問M迷2持），商鋪均斜