北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略與組織設(shè)計(jì)咨詢報(bào)告

北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司戰(zhàn)略與組織設(shè)計(jì)咨詢報(bào)告1組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)部門使命職責(zé)與崗位組織診斷關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程新組織結(jié)構(gòu)導(dǎo)讀當(dāng)前主要的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析外部分析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)分析實(shí)施挑戰(zhàn)與計(jì)劃資源分析能力分析組織結(jié)構(gòu)總體戰(zhàn)略使命與目標(biāo)戰(zhàn)略舉措行業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者分析2國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力歷年GDP歷年人均可支配收入48.646.444.541.939.237.737.93537394143454749519697989900010233.23.43.63.844.24.4歷年恩格爾系數(shù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了發(fā)展動(dòng)力。居民可支配收入的增加，大大提高了其購(gòu)買力。恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房等消費(fèi)必然上升。3×根據(jù)2000年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的規(guī)劃，我國(guó)城市住宅市場(chǎng)潛力巨大2000年底住房面積市場(chǎng)容量28.12億㎡2005年底住房面積×目前人口4.58億人均現(xiàn)有面積19.8㎡2005人口2005人均面積5.4億22㎡原有住宅拆遷重建×2000年底住房面積90.68億㎡重建比率4%4政策法規(guī)的不斷出臺(tái)規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展供給需求內(nèi)容描述取消實(shí)物住房分配集團(tuán)購(gòu)買退出市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)開放自主買房民間資金進(jìn)入市場(chǎng)

多次置業(yè)增加轉(zhuǎn)為消費(fèi)導(dǎo)向

促進(jìn)了多樣化和個(gè)性化的發(fā)展房改政策提高了支付能力消費(fèi)信貸觀念形成促進(jìn)了地產(chǎn)投資降低信貸成本為融資提供了便利

貸款門檻提高財(cái)政金融住房抵押貸款寬松交易稅率降低加強(qiáng)企業(yè)信用調(diào)查儲(chǔ)蓄信貸利率下調(diào)控制部分項(xiàng)目貸款

合法權(quán)益得到保護(hù)

加強(qiáng)了自律行為無形中提高了行業(yè)壁壘行業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定銷售管理辦法簡(jiǎn)化交易程序土地掛牌交易5技術(shù)與管理創(chuàng)新推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響創(chuàng)新的內(nèi)容和形式創(chuàng)新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新招投標(biāo)創(chuàng)新住宅部件品創(chuàng)新建筑技術(shù)創(chuàng)新住宅銷售創(chuàng)新提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)采用新型結(jié)構(gòu)體系，營(yíng)造更加舒適的居住空間采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源6WTO為房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)WTO帶來的變化對(duì)需求方的影響對(duì)供給方的影響外商擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)，設(shè)立分部或建設(shè)分廠中高檔市場(chǎng)的消費(fèi)者會(huì)增多，需求量加大工業(yè)廠房需求增加對(duì)中高檔住宅需求增加促進(jìn)寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售必須根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓國(guó)際地產(chǎn)商進(jìn)入，在資金、技術(shù)、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢(shì)刺激了消費(fèi)需求，提高了人們對(duì)住宅的消費(fèi)品味供給的增加帶來了價(jià)格的下降，從而進(jìn)一步刺激了消費(fèi)房屋和住宅的品種越來越豐富地產(chǎn)行競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。國(guó)外地產(chǎn)會(huì)在國(guó)內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實(shí)力的中小公司將遭淘汰房地產(chǎn)的供給增加國(guó)內(nèi)開發(fā)商必須提高服務(wù)、質(zhì)量意識(shí)，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢(shì)，加快培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)際服務(wù)業(yè)進(jìn)入（金融、保險(xiǎn)、物業(yè)管理）提供抵押貸款，增強(qiáng)了購(gòu)房能力物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強(qiáng)人們購(gòu)房信心拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)費(fèi)用關(guān)稅降低建安成本的降低使得房產(chǎn)的價(jià)格降低，從而拉動(dòng)了消費(fèi)建筑安裝成本下降。關(guān)稅降低有利于進(jìn)口價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進(jìn)口材料設(shè)備，會(huì)直接降低房屋的建造成本7宏觀環(huán)境對(duì)公交房地產(chǎn)的影響分析國(guó)家加強(qiáng)對(duì)行業(yè)資質(zhì)的管理，會(huì)給現(xiàn)存的項(xiàng)目公司及欲進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)造成障礙，同時(shí)也提高了公交總公司現(xiàn)有二級(jí)資質(zhì)的含金量；目前松緊結(jié)合的信貸政策對(duì)信譽(yù)尚好、開發(fā)項(xiàng)目為中低檔的公交房地產(chǎn)較為有利；中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步改革為公交房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)遇；中國(guó)加入WTO與申奧的成功促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)信用審查的日益嚴(yán)格及高檔項(xiàng)目銀根的緊縮成為公交房地產(chǎn)向高檔住宅進(jìn)軍不得不考慮的阻礙因素；技術(shù)的不斷創(chuàng)新對(duì)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)尚不夠豐富、市場(chǎng)敏感度尚有所欠缺的公交房地產(chǎn)提出了新的挑戰(zhàn)；土地的掛牌交易增加了成本，也弱化了原本擁有的土地優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也必將拉大強(qiáng)弱差距。WTO與申奧所帶來的市場(chǎng)繁榮會(huì)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)者，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要求公交房地產(chǎn)必須迅速改變機(jī)制，把握目前的先機(jī)。有利影響不利影響8導(dǎo)讀當(dāng)前主要的戰(zhàn)略問題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供應(yīng)鏈分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析外部分析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)分析實(shí)施挑戰(zhàn)與計(jì)劃資源分析能力分析組織結(jié)構(gòu)總體戰(zhàn)略使命與目標(biāo)戰(zhàn)略舉措行業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者分析組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)部門使命職責(zé)與崗位組織診斷關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程新組織結(jié)構(gòu)9各項(xiàng)因素推動(dòng)居民個(gè)人成為住房投資決策的主體城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到20平方米。城鎮(zhèn)居民成為市場(chǎng)主體房改政策取消福利分房集團(tuán)購(gòu)買力退出消費(fèi)觀念改變推動(dòng)入市住房不再等靠要，而要自己住房是消費(fèi)與投資的組合住房可以不一步到位，按能力和人生階段進(jìn)行更新?lián)Q代消費(fèi)能力提高住房分配貨幣化個(gè)人消費(fèi)信貸支持家庭收入提高進(jìn)入個(gè)人散戶時(shí)代居民成為消費(fèi)投資主體，對(duì)自身利益高度關(guān)注，消費(fèi)日益理性成熟10居民購(gòu)買能力的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化使住宅消費(fèi)成為熱點(diǎn)以千元級(jí)為主的家電消費(fèi)萬元級(jí)普通住房、空調(diào)、移動(dòng)電話等為主的消費(fèi)十萬元、數(shù)十萬元級(jí)私人轎車、商品房及裝修為主的消費(fèi)一級(jí)臺(tái)階二級(jí)臺(tái)階三級(jí)臺(tái)階滿足吃穿用的基本消費(fèi)需求舒適愉悅的消費(fèi)新方向醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂教育文化和居住支出與1995年相比分別以年均28.9％、21.7％、18.7％和17.1％的速度增長(zhǎng)部分家庭消費(fèi)熱點(diǎn)已向商品房、家庭轎車、旅游和信息化服務(wù)等方面轉(zhuǎn)移北京市居民消費(fèi)呈跨越式發(fā)展今后5年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)年均遞增速度保持在9%左右，城鄉(xiāng)居民收入年均實(shí)際增長(zhǎng)6%左右，11需求的多元化、個(gè)性化驅(qū)動(dòng)住宅的發(fā)展和變革人性需求生態(tài)化環(huán)?；：瘋€(gè)性化環(huán)境、配套智能化實(shí)用化社區(qū)化生態(tài)空間營(yíng)造功能設(shè)置戶型合理化功能分區(qū)小區(qū)管理系統(tǒng)小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)智能保安、監(jiān)控系統(tǒng)景觀設(shè)計(jì)共享空間生活、商務(wù)設(shè)施建筑風(fēng)格空間布局裝飾選材大型社區(qū)住宅組團(tuán)功能模糊化地域模糊化環(huán)保建材環(huán)保建設(shè)生態(tài)支持系統(tǒng)結(jié)合自然特質(zhì)ISO14000認(rèn)證客戶模糊化12居民收入結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)特征影響未來的市場(chǎng)定位6.1%24.2%30.3%23.7%15.7%1.5－2萬元1.2－1.5萬元1.2萬元以下2－2.5萬元2.5萬元以上不同級(jí)差年收入的人數(shù)分布具備購(gòu)房能力的階層24.9%30.6%35.0%9.5%50歲以上40－50歲30－40歲30歲以下月均收入7656元月均收入8264元高收入階層年齡段構(gòu)成比率目前具有購(gòu)買能力的人群占比不到20％，高收入階層年齡分布為30歲－50歲。居民收入兩級(jí)分化，大多數(shù)的居民只是潛在需求，低收入特征預(yù)示著未來低價(jià)位市場(chǎng)的巨大需求量。來源：建設(shè)部信息中心**房地產(chǎn)資訊中心13消費(fèi)者特征影響購(gòu)房因素日趨年輕化的購(gòu)房群體特征是決定產(chǎn)品風(fēng)格特性的重要參數(shù)。家庭結(jié)構(gòu)年齡特征家庭年收入三口之家成為城市最核心家庭結(jié)構(gòu)，家庭結(jié)構(gòu)直接影響到產(chǎn)品設(shè)計(jì)。10萬元以下的家庭年收入占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，未來低價(jià)位市場(chǎng)需求巨大。14資料來源：中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)“百萬用戶評(píng)住宅”活動(dòng)的統(tǒng)計(jì)資料用戶滿意度評(píng)分綜合滿意度為45.5

住戶對(duì)現(xiàn)有住宅的評(píng)價(jià)為基本不滿意。47％的住戶把“建筑質(zhì)量”放到了“重視程度”的第一位，說明廣大住戶最關(guān)心、最重視的是建筑質(zhì)量問題。消費(fèi)者關(guān)于房地產(chǎn)的投訴連年上升：1998年1.89萬件，1999年2.12萬件，2000年2.22萬件，2001年前3個(gè)季度已達(dá)1.86萬件(其中不含房屋裝修投訴)。開發(fā)商應(yīng)盡快從“概念時(shí)代”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)代”。這應(yīng)成為所有開發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)，而且應(yīng)以此為方向，主動(dòng)回歸到住宅“輕炒作、重品質(zhì)”的質(zhì)量主體。從用戶滿意度可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)用戶對(duì)住宅品質(zhì)的要求15從恩格爾系數(shù)分析個(gè)人購(gòu)房潛力還遠(yuǎn)沒被挖掘出來北京市的恩格爾系數(shù)已降至40%以下按國(guó)際慣例住房開支的占比應(yīng)達(dá)到15-20%，而實(shí)際情況是長(zhǎng)期徘徊在5—6％之間。北京市居民的購(gòu)房需求遠(yuǎn)沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間。目前的政策和外在條件遠(yuǎn)沒有成熟，使居民購(gòu)房時(shí)顧慮重重。來源：建設(shè)部信息中心**房地產(chǎn)資訊中心北京市恩格爾系數(shù)的住房開支比率199920002001恩格爾系數(shù)住房開支占比%39.536.336.25.220019151052025303540455055606570755.75.1恩格爾系數(shù)國(guó)際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率40-4518.92001915105202530354045505560657075住房開支占比%55-587.650-5511.245-5012.116從市場(chǎng)實(shí)際情況來看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中走低，原因是中低檔住宅比重上升北京市歷年商品房平均價(jià)格房?jī)r(jià)降低的原因是中低價(jià)位住宅比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價(jià)在每平方米5000元以下的已占66.1％，比上年上升3.7％。銷售價(jià)格相對(duì)偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積，都有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)下調(diào)。來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)17但房?jī)r(jià)之高仍居于全國(guó)首位，也超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

全市房屋及住宅每平米均價(jià)分別高于全國(guó)6.8倍和6.6倍聯(lián)合國(guó)與世界銀行聯(lián)手對(duì)52個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的城市住房?jī)r(jià)格與收入水平的調(diào)查結(jié)果顯示：平均比值為5，而北京獨(dú)占鰲頭為14.8。上市售價(jià)高，尤其地價(jià)高，售價(jià)以每年5.4%的速度遞增，始終在高位上徘徊，居高不下。北京普通職工平均年收入12000元，雙職工家庭是24000元，家庭收入與房?jī)r(jià)的比為14，就是說一個(gè)家庭要用14年的時(shí)間才能攢足買房的錢，遠(yuǎn)高于一個(gè)家庭用6年時(shí)間的收入夠買房的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。過高房?jī)r(jià)，超過了大多數(shù)普通消費(fèi)者的承受能力。供需不匹配商品房的空置和滯銷截至2002年底，空置面積達(dá)到774萬平米，多年來空置率保持在20％左右，超出國(guó)際預(yù)警線10％，而且空置面積還有增加趨勢(shì)。面積所占比率價(jià)值所占比率18從價(jià)格來看，供需錯(cuò)位問題十分突出20.0%20.0%5.7%23.5%34.6%29.1%10.0%22.9%21.4%9.9%2.2%0.5%3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000以上供給需求從上圖可以看出，市場(chǎng)需求主要集中在5000以下的住宅，尤以3000－4000區(qū)間為突出，而市場(chǎng)供給在3000－8000的區(qū)間內(nèi)保持平均狀態(tài)，供需錯(cuò)位問題十分明顯。來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)19北京寫字樓市場(chǎng)：現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎樂觀入世、申奧的利好因素不會(huì)立竿見影北京高檔寫字樓市場(chǎng)大部分由美日公司支撐，而美日經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期寫字樓供應(yīng)量很大，可能將使投資收益率下降100500存量附：2002年下半年至2003年上半年為120萬m2，超過高峰年1997年的116萬m21500總計(jì)200中關(guān)村地區(qū)500CBD至2008年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量（單位：萬m2）金融街及其延長(zhǎng)線地區(qū)來源：建設(shè)部信息中心**房地產(chǎn)資訊中心20北京寫乳字樓市請(qǐng)場(chǎng):甲給級(jí)寫字簡(jiǎn)樓新增：20別01年距為11云棟甲級(jí)偷寫字樓深，總面楚積65謊622碼0m2（20攝00年禁新增供太應(yīng)的2簡(jiǎn)倍）存量：截止巡壽到20師01年如底，北釘京甲級(jí)律寫字樓鉤為32善6萬m2分布：主要在摘CBD、肢中關(guān)村地劫區(qū)，金融本街地區(qū)由她于政策的往傾斜，發(fā)燈展速度減澤緩，沒有秧新增甲級(jí)手寫字樓CBD枕54％中關(guān)村訴46螺％供應(yīng)需求200暑1年北拐京甲級(jí)鏟寫字樓文需求比滿200頑0年明紋顯下降原因：1、漿200昆0年蓬花勃發(fā)展膽的互聯(lián)拆網(wǎng)行業(yè)20腿01年幾涂乎陷入停笛頓2、國(guó)外烏經(jīng)濟(jì)的放逢緩甚至衰狹退導(dǎo)致跨容國(guó)公司悟的需求桶縮水3、“9蠻11”事吹件削弱了漆國(guó)外大公司的字投資信塘心價(jià)格200誕0年鏡20派01年2000債年四季度表2001要年11月吸納量坐（萬m2）7020空置率甩（％）7.214.3200俯0年四剝季度油200怖1年1織1月平均租西金報(bào)價(jià)顏（$/m2…月，不含物狀業(yè)費(fèi)）2526.翅5200刮0年四怠季度早200乘1年1晚1月平均售毯價(jià)（$／m2）224本02198200筋1年北沈京甲級(jí)膽寫字樓真供應(yīng)21北京寫字鐮樓市場(chǎng):乖乙丙級(jí)寫夜字樓次級(jí)商務(wù)圈由于地處即繁華地段社，出租率劃都比較高有的并似非專門中的辦公咬樓，而麗是原所呈在地單載位用房出租價(jià)主格、物圍業(yè)管理剃費(fèi)和設(shè)等施使用們費(fèi)比附箏近甲級(jí)慌寫字樓怪低很多鴉，但有燃的卻高嗓過其他師區(qū)位的憐甲級(jí)寫迅字樓地處交通屆要道，價(jià)則格較低，寄開間靈活義，出租率牧很高，一買般能達(dá)到寫80％以著上頂級(jí)商務(wù)圈CBD、挑中關(guān)村地事區(qū)、金融觸街地區(qū)等西直門、野廣安門、秋安外大街上地區(qū)外墻裝飾室內(nèi)公共部分裝修室外及綠化停車位電梯等候時(shí)間電力夜間藝術(shù)照明設(shè)計(jì)通訊控制擦窗機(jī)給排水空調(diào)附：北京寫字樓分甲、乙、丙三級(jí)，指標(biāo)為：22北京寫筆字樓市怪場(chǎng):大鑰單客戶妥分析大單客戶秒購(gòu)買寫字奇樓考慮因侄素依次是褲：相對(duì)獨(dú)蔬立性、公鞏司形象、樓盤檔幻玉次、位杠置交通割、置特納殊需求菌、配套祝設(shè)施、頸區(qū)域因躲素來源：建逢設(shè)部信息湊中心**房地但產(chǎn)資訊中換心23房地產(chǎn)棒市場(chǎng)分運(yùn)析總結(jié)搭及其對(duì)隊(duì)公交房筑地產(chǎn)公訊司的影鬧響受全球毅經(jīng)濟(jì)低陶迷的影滔響，目藝前的寫灑字樓市幣場(chǎng)供大盲于求，紹而將來梁的市場(chǎng)情況受經(jīng)遼濟(jì)影響大燦，進(jìn)入風(fēng)瀉險(xiǎn)較高；居民消董費(fèi)能力者不斷提薄高，可親以支撐槽房地產(chǎn)辱行業(yè)的巡壽持續(xù)繁醉榮；供需錯(cuò)邁位的矛遵盾比較筑突出，登主要表妹現(xiàn)在價(jià)途格需求昌、戶型搬需求、找區(qū)域需求、面積哀需求方面繩；價(jià)格穩(wěn)中隊(duì)走低，可茄以看出開候發(fā)商已逐酒漸關(guān)注消吹費(fèi)導(dǎo)向，弱開發(fā)重心警向中低檔商品命轉(zhuǎn)變；東北區(qū)域虎、中低檔行價(jià)格、中豬小戶型是芬需求主流渣。房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)對(duì)公交戚房地產(chǎn)的呢影響市場(chǎng)定稿位時(shí)應(yīng)彎充分考隸慮到家很庭結(jié)構(gòu)筋、年齡疏特征、宿家庭年德收入等談因素；準(zhǔn)確針對(duì)六目標(biāo)消費(fèi)匪者的購(gòu)房樹考慮因素蹈，應(yīng)在提撒供給消費(fèi)美者高性價(jià)贏比的產(chǎn)品暖上下功斃夫，而棗不是單釘純的銷沸售與炒縱作。24導(dǎo)叮讀當(dāng)前主龜要的戰(zhàn)恥略問題宏觀環(huán)無境分析房地產(chǎn)供義應(yīng)鏈分析北京房地停產(chǎn)市場(chǎng)分筆析外部分貼析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)擾劃業(yè)務(wù)分威析實(shí)施挑戰(zhàn)穗與計(jì)劃資源分箏析能力分析組織結(jié)構(gòu)總體戰(zhàn)略使命與祥目標(biāo)戰(zhàn)略舉險(xiǎn)措行業(yè)與競(jìng)嗽爭(zhēng)者分析組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)部門使扮命職責(zé)跳與崗位組織診斷關(guān)鍵業(yè)縣務(wù)流程新組織棍結(jié)構(gòu)25合作開發(fā)于可以選擇利用其它煮方式融資（槐房項(xiàng)賴目做的不楚錯(cuò)）房地產(chǎn)煩業(yè)供應(yīng)猛鏈：土地供偵應(yīng)方建筑規(guī)爽劃設(shè)計(jì)券機(jī)構(gòu)其它信息姥中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供鄰應(yīng)商營(yíng)銷策搭劃代理物業(yè)管諒理配套設(shè)施重要性公交供應(yīng)能揀力供方產(chǎn)業(yè)睛價(jià)值占有匹力公交應(yīng)對(duì)策交略供應(yīng)方式掛牌上果市交易遍垂舅自有資金招預(yù)賓收賬款銀行貸款鋼房產(chǎn)抵特押貸款債半券融資把股暖票融資合剪作開發(fā)帳其竹它自己銷水售（可店以委托蒼策劃）剃經(jīng)紀(jì)銷帳售（公勾開報(bào)價(jià)藥、獨(dú)家估代理或斑獨(dú)家銷茅售權(quán)、漂多重開悠價(jià)、凈碗開價(jià)）自設(shè)物業(yè)斬管理公司外包（達(dá)議標(biāo)、甩公開招睬標(biāo)）公開招糟標(biāo)邀請(qǐng)招潤(rùn)標(biāo)議標(biāo)目前招投穴標(biāo)尚不規(guī)范亞，經(jīng)驗(yàn)較少如果上市肆，則自我供應(yīng)能笨力較差利用相關(guān)占政策，避鎮(zhèn)免上市交仇易，降低餅開發(fā)成本自有資召金不足機(jī)構(gòu)融資志能力差債券、股遵票融資行蝴不通整體融資饒能力較差土地價(jià)諸值居高愧不下地產(chǎn)商層利潤(rùn)較厘高供方價(jià)堡值占有或力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自淹己的規(guī)決劃設(shè)計(jì)街機(jī)構(gòu)；斷分析市脖場(chǎng)信息惕能力不攝足缺乏營(yíng)伏銷策劃講能力，沒有銷評(píng)售經(jīng)驗(yàn)可以選擇男經(jīng)紀(jì)銷售目前有控眉股公司可以震負(fù)責(zé)，消費(fèi)者相收對(duì)滿意規(guī)劃設(shè)計(jì)貍產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成液功的關(guān)鍵價(jià)值占盟有力適晃中融資方川式的不磨同決定了供方價(jià)惕值占有能三力關(guān)鍵看融樣資手段供方價(jià)樂值占有創(chuàng)力最低建筑業(yè)競(jìng)幟爭(zhēng)激烈所淹致價(jià)值占爪有力較毒強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)檢直接決榆定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)茫值的實(shí)貝現(xiàn)是穩(wěn)定的絹持續(xù)現(xiàn)金流入對(duì)開估發(fā)商價(jià)值占有影罵響較小提高本迫公司物脈業(yè)管理水平晌，保證持續(xù)現(xiàn)愚金流外聘策榮劃?rùn)C(jī)構(gòu)依據(jù)項(xiàng)良目性質(zhì)決定銷售化方式銷售方作式多樣番化招標(biāo)方式終確定建筑商讓巴士控盼股引入好的好融資人員和金融機(jī)錯(cuò)構(gòu)建立良好的關(guān)弓系開辟多種僵融資渠道首先要提今高自身對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)簽的認(rèn)識(shí)把握未咽來產(chǎn)品盆設(shè)計(jì)的市場(chǎng)顛信息房地產(chǎn)疑業(yè)供應(yīng)確鏈及其蹤蝶對(duì)公交搬房地產(chǎn)增的影響26導(dǎo)讀當(dāng)前主要勒的戰(zhàn)略問島題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)襯供應(yīng)鏈相分析北京房地古產(chǎn)市場(chǎng)分祥析外部分狠析內(nèi)部分薦析戰(zhàn)略規(guī)墨劃業(yè)務(wù)分崇析實(shí)施挑戰(zhàn)楚與計(jì)劃資源分析能力分析組織結(jié)市構(gòu)總體戰(zhàn)夫略使命與雅目標(biāo)戰(zhàn)略舉寨措行業(yè)與競(jìng)魔爭(zhēng)者分析組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)部門使命獅職責(zé)與崗噸位組織診斷關(guān)鍵業(yè)雜務(wù)流程新組織脖結(jié)構(gòu)27北京市壁房地產(chǎn)商投資逐罪年增加從上圖可西以看出，咸1990防年到19奪93年房忙地產(chǎn)投資貓呈平穩(wěn)增純長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，層1994糊年到19河95年投浮資猛增，侄1996新年到19憶97年投若資數(shù)量略挽有下降，梳1998臭年到現(xiàn)在春一直保持霞高速平穩(wěn)桿增長(zhǎng)的狀務(wù)態(tài)。199倍0年－蝕200屯2年北客京市房疏地產(chǎn)開彎發(fā)投資趙額億元28市場(chǎng)銷售妄也呈增長(zhǎng)拐趨勢(shì)房地產(chǎn)虛開發(fā)投納資中以假住宅為裙主。2轎001敗年，脂用于住毛宅建設(shè)皂的投資漲464桃.2億苗元，撕增長(zhǎng)6費(fèi)1%，黎占開發(fā)僑投資的禿59.弦2%。單位：萬冰M2單位：萬健M229房地產(chǎn)業(yè)儀處于二次嫂發(fā)展期成長(zhǎng)期與經(jīng)濟(jì)體倆制改革和腔對(duì)外開放曠不斷推進(jìn)哪相適應(yīng)，社以住房制扁度和土地鵝制度的商堤品化改革第為標(biāo)志，窄房地產(chǎn)作鋒為生產(chǎn)要考素開始洪進(jìn)入市場(chǎng)。穩(wěn)定期鄧小平燥南巡講囑話和十輛四大的鈴召開，偏房地產(chǎn)狹產(chǎn)業(yè)迅戚速成為哪國(guó)民經(jīng)苦濟(jì)的熱三點(diǎn)產(chǎn)業(yè)墳生產(chǎn)低潮期受國(guó)家宏海觀調(diào)控、刮貨幣從緊氧政策影響臂，房地產(chǎn)達(dá)業(yè)轉(zhuǎn)入低礦潮復(fù)蘇期規(guī)范房核地產(chǎn)市炮場(chǎng)、大泉力發(fā)展熊住宅建縣設(shè)二次發(fā)艷展期申奧成功遙、入世成音功擴(kuò)大了雹投資需求賀，房地產(chǎn)摸業(yè)將成為均新的增長(zhǎng)挨經(jīng)濟(jì)點(diǎn)78旅92梳94冠98毯2呈00130開發(fā)企業(yè)慣數(shù)量多，哲但總體規(guī)拖模小，資隱質(zhì)有待優(yōu)到化房地產(chǎn)開鋪發(fā)企業(yè)數(shù)由量據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡截至20芬01年底丑，北京共袖有房地產(chǎn)高開發(fā)企業(yè)智2604判家，其中顏內(nèi)資企業(yè)坦2174破家，占8砍3.4%他，比20燦00年增煙加155首0家。從左圖資恰質(zhì)比例中辛可以看出跡，一、二鋼、三級(jí)資怎質(zhì)企業(yè)僅曠占不到5民％，大量睡屬于項(xiàng)目寇公司。且改大部分是撫最近2、摔3年成立側(cè)的，真正匪有開發(fā)業(yè)析績(jī)的只有掃四、五百儉家。1.65%1.11%2.07%95.16%一級(jí)二級(jí)三級(jí)其他31開發(fā)企匯業(yè)形成稿了三級(jí)舟梯隊(duì)第三梯孔隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)以城市開賣發(fā)、華潤(rùn)長(zhǎng)置地、天鴻集唱團(tuán)為代摩表，擁陡有大量土地羽儲(chǔ)備，按年開發(fā)濫量、年銷售額妄居北京領(lǐng)籌先地位。以萬科、哄萬通、珠搶江、中海、中遠(yuǎn)摘為代表的坦一些新興企業(yè)，奪中等資奸產(chǎn)規(guī)?？?0億技左右，業(yè)置績(jī)穩(wěn)定罪，年銷鴉售額1獄0億左右變，資產(chǎn)維收益率豪較高、沒有歷滔史包袱旋、專業(yè)嗚化公司發(fā)展，操管作理念較捉為領(lǐng)先以中小型舍房地產(chǎn)公沙司及大量項(xiàng)目串公司為懶主。數(shù)竄目眾多，資產(chǎn)寶規(guī)模小，伍業(yè)績(jī)波動(dòng)較大嚇。32三級(jí)梯是隊(duì)之間恭還沒有節(jié)不可逾挎越的差映距，但敲新競(jìng)爭(zhēng)繼對(duì)手的吼出現(xiàn)不孔可小覷一級(jí)房地鴿產(chǎn)開發(fā)企撿業(yè)平均年而投資規(guī)模里為30億左右，脆是二級(jí)企好業(yè)平均投易資規(guī)模的3倍，三級(jí)震企業(yè)的6倍左右罰。一級(jí)企渴業(yè)年施速工面積議約為二泥級(jí)企業(yè)袋的2.2倍，三歲級(jí)企業(yè)佛的4.2倍。一級(jí)仙企業(yè)總投沙資規(guī)模約帆占北京房捐地產(chǎn)總投皇資規(guī)模的30％左右據(jù)，但企捎業(yè)平均棵份額只加有0.7%，最大雖的企業(yè)姐投資額躬占市場(chǎng)掛總投資腔額不足5％一級(jí)開洽發(fā)企業(yè)茶平均購(gòu)宵置土地邊面積為植其他級(jí)聲別的1.8倍，是二料級(jí)開發(fā)企獻(xiàn)業(yè)的3.5倍，全年支購(gòu)置土地臣占有率不多到10％。新開項(xiàng)目丸前20位的公司燒中，外來剩戶、新面賢孔占了相笛當(dāng)份額。一級(jí)企涼業(yè)規(guī)模濾處于領(lǐng)終先地位導(dǎo)，但與盜其他企科業(yè)還沒須有形成添難以超洲越的差槍距。一級(jí)企籠業(yè)在投泛資與開桑復(fù)工面層積上要略領(lǐng)先與賄其他企葡業(yè)，但伏還沒有葛占到足丸夠影響裳市場(chǎng)走亮勢(shì)的份粗額。外地、倘外行、蒸外資紛漲紛進(jìn)軍引房地產(chǎn)聯(lián)業(yè)，市滲場(chǎng)份額叮將面臨吉著進(jìn)一釀步瓜分廚。33北京主榜要房地勻產(chǎn)開發(fā)物企業(yè)財(cái)傅務(wù)比較著分析131311203019.36513.473123.2588.07總資產(chǎn)凈資產(chǎn)年銷售收入城市開發(fā)天鴻集團(tuán)萬科萬通房地產(chǎn)煉開發(fā)業(yè)驚務(wù)的特醬點(diǎn)決定磨房地產(chǎn)爸公司的繼總資產(chǎn)會(huì)受隔開發(fā)項(xiàng)份目影響史的產(chǎn)生跨較大波茫動(dòng)。凈貿(mào)資產(chǎn)規(guī)模一定劈燕程度上氏決定了梅開發(fā)的騙規(guī)模和坑抗風(fēng)險(xiǎn)腥能力。銷售收刷入反映源其銷售籠業(yè)績(jī)。歷史開發(fā)朋規(guī)模一定五意義上可村以代表開俯發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)床驗(yàn)，內(nèi)王部項(xiàng)目誦管理的嗎水平，辨也能反贈(zèng)映出其品牌價(jià)值情；土地作牙為稀缺資炒源對(duì)房地舉產(chǎn)開發(fā)商慘意義重大陡。土地剪儲(chǔ)備反象映了一祝些大型得房地產(chǎn)吳開發(fā)公司的長(zhǎng)解期開發(fā)同思路，門也反映幼出其開匯發(fā)實(shí)力錦。資產(chǎn)負(fù)債膚率反映其釘利用借貸壓資金進(jìn)行績(jī)開發(fā)的能際力；凈資產(chǎn)收虹益率受到糾公司利用覆借貸資金丈杠桿的影歌響。億元萬平米34土地儲(chǔ)頂備和存誦量經(jīng)營(yíng)墊日益成符為大型今房地產(chǎn)袍企業(yè)的染戰(zhàn)略選嶼擇，物常業(yè)服務(wù)焰和置業(yè)右服務(wù)成堡為業(yè)務(wù)具組合中蓬的重要面方面土地開發(fā)傘/儲(chǔ)備深度物染業(yè)服務(wù)綜合置業(yè)勾咨詢?nèi)f通成立澇專門的子替公司從事士土地開發(fā)欣業(yè)務(wù)華潤(rùn)置業(yè)服在京開十隱家連鎖店王，提供房位屋升級(jí)服珍務(wù)萬通成立博萬通筑屋捏，通過網(wǎng)籍上渠道提秩供住宅定迷制服務(wù)紅石在攻網(wǎng)上推螺出“豬兔八戒家古政網(wǎng)”耍，為現(xiàn)隸代城的字客戶提的供多種拋深度物四業(yè)服務(wù)萬科在上熔海部分小戀區(qū)開始提肥供收費(fèi)物強(qiáng)業(yè)服務(wù)存量租賃勵(lì)經(jīng)營(yíng)萬通計(jì)劃菠在將來的惱房屋開發(fā)薪業(yè)務(wù)中，計(jì)留出三分忌之一的比例蜂用于租路賃35新的圈地達(dá)運(yùn)動(dòng)隆重岡上演首創(chuàng)的儲(chǔ)信備土地已謙達(dá)到41詢3.3廚萬平方米天鴻與芝朝陽達(dá)謀成24非0萬多啟平方米傅的土地執(zhí)協(xié)議城建西煮三旗環(huán)裳島拿到生了一塊強(qiáng)近10蠟0萬平亂方米福建金滔源25愧0萬平弓方米的促世紀(jì)城方三期啟塑動(dòng)在即廣州富逝力拔頭液籌以3療1.5臭889郊億元拿稈下地王細(xì)招標(biāo)廣州珠江詠又拿下了哪占地83顏.13萬優(yōu)平方米土地儲(chǔ)備槐是開發(fā)商擊的生命線香港：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)劃和恒基建練設(shè)，都在壇香港土地宜局標(biāo)購(gòu)大獲量土地作付為儲(chǔ)備。臺(tái)灣：最大的儀地產(chǎn)開搭發(fā)企業(yè)轟如國(guó)泰床建設(shè)，眨由于有瀉龐大的過土地儲(chǔ)集備，度章過從石花油危機(jī)擔(dān)到第二揮次經(jīng)濟(jì)哪的不景拘氣，現(xiàn)堆增值到前原價(jià)位臥的10眾倍以上熄。土地還貸利息是否小于土地升值額選擇地蠅塊的決枯策規(guī)劃指向市場(chǎng)指向凸現(xiàn)需求潛在需求時(shí)政需求良好的立項(xiàng)可行性分析市政需求推動(dòng)新率一輪圈妙地運(yùn)動(dòng)現(xiàn)，一時(shí)墻硝煙四踐起政策法律的變動(dòng)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇城市土地整體稀缺環(huán)境經(jīng)濟(jì)的變化引發(fā)爭(zhēng)地的外部因素資產(chǎn)積累和現(xiàn)金流量發(fā)展戰(zhàn)略的要求市場(chǎng)的良好契機(jī)融資的必要擴(kuò)張引發(fā)爭(zhēng)地的內(nèi)部因素36北京主肆要房地逐產(chǎn)開發(fā)噴企業(yè)均益具有較片明確的派市場(chǎng)定兩位和客油戶群，親多數(shù)采植取客戶劑/產(chǎn)品怒多層次戲組合發(fā)禽展策略城市開烘發(fā)、天驕鴻、華裂潤(rùn)依靠我強(qiáng)大的分政府背谷景及土示地儲(chǔ)備淺，在產(chǎn)奔品定位邪上靈活選擇俱；萬科：蜻具有穩(wěn)澆定收入你，對(duì)生敗活品質(zhì)很有一定食要求的鳳中等收浴入階層彎；萬通：堂事業(yè)有石一定成財(cái)就，具構(gòu)有穩(wěn)定萄的高收賞入，注悼重家庭掩生活和抬居住環(huán)敬境的富裕人炮群；華潤(rùn)置地唐將調(diào)整其歌目前龐雜景的產(chǎn)品線然，鎖定中隙端市場(chǎng)；其他北夾京房地室產(chǎn)小型皇項(xiàng)目公紫司，以景地域特吳點(diǎn)有針挖對(duì)性的禿選擇客麻戶群體怨，分布于高破、中、何低市場(chǎng)高端中端低端萬通萬科城市開發(fā)天鴻集團(tuán)5000元/平米8000元/平米紅石（中鴻天）項(xiàng)目公司華潤(rùn)置地37大型樓狐盤的出享現(xiàn)是更陣高層次喂的飛躍飲，住宅鴿業(yè)發(fā)展多的必然淡趨勢(shì)規(guī)劃難以筑超前客戶難以北定位資金難以縣籌措節(jié)奏難耐以控制價(jià)格難萍以把握規(guī)模大剃、人氣敲旺、居堆家氛圍詠濃厚配套全蠶，生活辛方便舒昂適管理好，沖有統(tǒng)一的就物業(yè)管理品牌好奏，潛力犬大，有滲升值潛北力規(guī)模經(jīng)罷營(yíng)，經(jīng)至營(yíng)成本鏈低S優(yōu)勢(shì)樓盤航攝母的出罷現(xiàn)，大臉房地產(chǎn)羅商的發(fā)滑展方向W劣勢(shì)消費(fèi)者社蛾區(qū)觀念的兆增強(qiáng)關(guān)鍵點(diǎn)等：提煉項(xiàng)目鹽的獨(dú)特賣患點(diǎn)，形成子鮮明特色陷和品牌號(hào)帝召力。完善項(xiàng)識(shí)目開發(fā)仍的配套叨設(shè)施。構(gòu)建大火項(xiàng)目的斬成熟社遷區(qū)文化房地產(chǎn)劑市場(chǎng)競(jìng)詢爭(zhēng)加劇消費(fèi)者重毛視社區(qū)環(huán)瞧境消費(fèi)者重有視品牌和巖服務(wù)要求：開發(fā)商的竟實(shí)力和經(jīng)漿驗(yàn)積累很強(qiáng)的規(guī)掃劃設(shè)計(jì)能勺力；品牌焦?fàn)I銷能力管理服瓣務(wù)能力陡和文化尊構(gòu)建能犯力38郊區(qū)超級(jí)鳥項(xiàng)目必須愛作出彩，健考驗(yàn)開發(fā)罷商的創(chuàng)造逝力交通條丹件滯后生活成本特較高城市配套瀉費(fèi)用龐大物業(yè)管理凳費(fèi)用較高文化、箭人文、墻教育條慣件較差治安差乎和缺乏綢配套設(shè)埋施自然環(huán)境檔好和價(jià)格強(qiáng)便宜遠(yuǎn)離市中余心，空氣少清新環(huán)境裝好生活配套燈設(shè)施的集么中規(guī)劃為營(yíng)造減人文氣伴氛提供干最佳白詞紙建筑成溫本較低闊，易于違體現(xiàn)實(shí)壤力生活配拖套：生?；钇鹁訝€的一條剩龍商業(yè)炭設(shè)施社區(qū)文擴(kuò)化：社傳區(qū)文化簽生活，膛營(yíng)造和融諧氣氛社區(qū)規(guī)劃些：建筑風(fēng)豬格、環(huán)境反景觀、建腔設(shè)規(guī)模S優(yōu)勢(shì)目標(biāo)顧客為工薪階定層追求品狗位格調(diào)賭、回歸訓(xùn)自然人柱性的生柏活方式W劣勢(shì)0機(jī)會(huì)T威脅保證完繪整的城雙鄉(xiāng)綠化箱系統(tǒng)和良好的環(huán)庸境空間加強(qiáng)郊區(qū)分道路、公量共交通系胞統(tǒng)、市政和配產(chǎn)套服務(wù)設(shè)疫施建設(shè)政府規(guī)劃前提開發(fā)商努力創(chuàng)新的奪規(guī)劃設(shè)宴計(jì)居住密您度、中皇央空間地、路網(wǎng)骨系統(tǒng)、撫戶型設(shè)跳計(jì)市民廣場(chǎng)場(chǎng)所感營(yíng)枯造共享空間人車系統(tǒng)39行業(yè)結(jié)構(gòu)添和特點(diǎn)對(duì)娛公交房地翠產(chǎn)的影響北京市刮的房地?fù)p產(chǎn)行業(yè)肥處于戰(zhàn)撕國(guó)時(shí)代蛙，群雄脊逐鹿，善市場(chǎng)競(jìng)調(diào)爭(zhēng)度比藥較高；一些實(shí)力宮強(qiáng)的開發(fā)裕商已經(jīng)具碎備了資金溫、品牌、疫資源等優(yōu)祖勢(shì)，但由始于市場(chǎng)需層求巨大，猾其優(yōu)勢(shì)還透未太大凸礎(chǔ)現(xiàn)，市場(chǎng)鎖壟斷度非網(wǎng)常低；由于眾多腔新企業(yè)的根介入，平巖均利潤(rùn)降倉(cāng)低，逐漸討進(jìn)入理性墨投資時(shí)期負(fù)，市場(chǎng)逐幼漸規(guī)范化方；政府對(duì)珍資源的昨統(tǒng)一規(guī)滅范管理摸，使得屑集團(tuán)化抱、專業(yè)艦化成為充必然；從標(biāo)桿企住業(yè)的發(fā)展蓮情況來看舅，資金、所土地、清啞晰的戰(zhàn)略件和明確的執(zhí)市場(chǎng)禾定位非常買重要。利用目前禿積累的經(jīng)補(bǔ)驗(yàn)，在市脊場(chǎng)中脫穎速而出尚有澆時(shí)機(jī)；進(jìn)行規(guī)姑范化管咸理、專左業(yè)化運(yùn)突作，才液能應(yīng)對(duì)痕激烈競(jìng)燥爭(zhēng)的壓之力。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)及特聞點(diǎn)對(duì)公交嚴(yán)房地產(chǎn)的影俯響40公交房地陷產(chǎn)行業(yè)機(jī)社會(huì)與威脅載分析機(jī)會(huì)威脅長(zhǎng)期立足僅北京的房忽地產(chǎn)開發(fā)馳的大中型票房地產(chǎn)開拍發(fā)企業(yè)實(shí)序力顯著增遵強(qiáng)，以港股資為代表矮的外資企共業(yè)以及一免些擁有局特殊資源肯的原非房嗽地產(chǎn)知名企業(yè)厘紛紛涌入合北京房地蔬產(chǎn)開發(fā)市待場(chǎng)，使北比京房地產(chǎn)籠開發(fā)產(chǎn)業(yè)尾總產(chǎn)能迅挺速加大，暴利席時(shí)代快流速消逝織，對(duì)原銅有公司枕的粗放平管理帶純來挑戰(zhàn)掠；市場(chǎng)競(jìng)荒爭(zhēng)壓力鴉增大導(dǎo)麥致造成腫公司潛桌在經(jīng)營(yíng)怠性風(fēng)險(xiǎn)造大大增廟加；未來行建業(yè)集中軍度將大懇大增加呼，公司戴如不能信在未來2－3年保持迅陣速發(fā)展，義將難以獲莊取未來競(jìng)垂?fàn)巸?yōu)勢(shì)地滴位；買方討寬價(jià)還價(jià)羨的能力搭越來越知強(qiáng)，將蔽會(huì)給房灰地產(chǎn)公疤司的精蘇細(xì)化發(fā)蝴展提出霧更高的喇要求住宅增量住詳宅需求鋪將長(zhǎng)期茂持續(xù)高柄速增長(zhǎng)驗(yàn)：北京聲市居民議對(duì)居住鴿的改善才需要及藏經(jīng)濟(jì)持肌續(xù)增長(zhǎng)脫趨勢(shì)因生素的結(jié)晌合使市莊場(chǎng)需求箱總量長(zhǎng)印期持續(xù)露發(fā)展，傅為公司甚未來立舅足北京爐奠定穩(wěn)臂固基礎(chǔ)昏；隨國(guó)內(nèi)慢居民貧興富差距振的進(jìn)一停步拉大蓄，不同惑檔次居笨民生活狹小區(qū)的濁服務(wù)需著求呈現(xiàn)擺結(jié)構(gòu)、施層次性馬分化，顧一些基筋本物業(yè)撇管理基秒礎(chǔ)上，們?cè)鲋凳召?gòu)費(fèi)物業(yè)宏服務(wù)、章管家式翼服務(wù)等店市場(chǎng)需胞求開始偵呈現(xiàn)，粗公司可謎以結(jié)合病住宅開兇發(fā)考慮銹復(fù)合服芽務(wù)方式催及獲利示潛力，賣與開發(fā)姑業(yè)務(wù)形仔成良好瘡互動(dòng)。寫字樓由于城秀市政治欣、經(jīng)濟(jì)瞇特點(diǎn)，拐北京寫辛字樓、劣商業(yè)樓偷宇市場(chǎng)董發(fā)展相吸對(duì)國(guó)內(nèi)銹其他區(qū)該域較為議領(lǐng)先。場(chǎng)總體而巷言北京再供應(yīng)量非相對(duì)過普剩，但叼甲級(jí)寫腔字樓的真需求仍即相對(duì)不晉足；郊區(qū)城笛市化發(fā)伐展將增娛加這些急新興經(jīng)裕濟(jì)區(qū)域倉(cāng)對(duì)寫字壟樓等相躲關(guān)配套婚等的需偏要，屬區(qū)于新機(jī)店會(huì)點(diǎn)。41導(dǎo)讀當(dāng)前主尸要的戰(zhàn)址略問題宏觀環(huán)啞境分析房地產(chǎn)他供應(yīng)鏈結(jié)分析北京房非地產(chǎn)市六場(chǎng)分析外部分裂析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)峰劃業(yè)務(wù)分析實(shí)施挑戰(zhàn)溜與計(jì)劃資源分先析能力分析組織結(jié)宋構(gòu)總體戰(zhàn)左略使命與果目標(biāo)戰(zhàn)略舉措行業(yè)與兩競(jìng)爭(zhēng)者沖分析組織設(shè)榆計(jì)指導(dǎo)部門使拆命職責(zé)軍與崗位組織診馳斷關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程新組織結(jié)五構(gòu)42經(jīng)過十余怎年的發(fā)展琴，開發(fā)公乏司有了較湯好的成績(jī)公交房屆地產(chǎn)開賊發(fā)公司濕于19癢92年輪成立，砍全體開恭發(fā)人員允從零起湖步，取版得了較揚(yáng)大的發(fā)禾展，注父冊(cè)資本坦金從1魯029東萬元增曬加到今不天的3怨258些.1萬治元；總圾資產(chǎn)從即1千萬煤元增加冤到20俘443體.7萬受元；2泰001禾年—2營(yíng)002權(quán)年公司嘆經(jīng)營(yíng)收深入連續(xù)提兩年超兄億元；綢開發(fā)資約質(zhì)升級(jí)劣到二級(jí)改。開發(fā)公豎司自9欺8年以蠻來取得邁了較大評(píng)的發(fā)展印，迎來免了公司臟歷史上斧第二個(gè)通開發(fā)高族潮，先淘后開發(fā)替了甘露撥園住宅執(zhí)等5個(gè)涉住宅項(xiàng)濕目。目翅前企業(yè)氏總資產(chǎn)池204頸43.附73萬幟元，凈插資產(chǎn)5早585潑.33臘萬元。開發(fā)公司重成為公交扮總公司下犧屬中效益頸最好的企企業(yè)之一，串為總公司伍的發(fā)展做眾出了有益蓮的嘗試和露出色的業(yè)敲績(jī)。43通過各答種方式怪成功完侵成了多鑄個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概述規(guī)模收入（萬元）愛地大廈與北京愛地公司合作，1994.10-1997.820310m26703京潤(rùn)大廈與香港中港公司合作，1994-199739618m2投資13000萬元1514靜安中心與靜安物業(yè)合作，1995,5-1997.10107092m24044巴黎公寓與香港中港公司合作，1996-19999603m2投資13000萬元1147花園村紫苑閣與北京恒遠(yuǎn)基業(yè)公司合作，1999-200127760m2投資8500萬元核桃園天澤園與北京銀工公司合作，1999-200024420m2投資7000萬元1900安定門安馨園自主開發(fā)，1999-200120000m2投資6000萬元2439馬家堡住宅與北京崇文區(qū)房地產(chǎn)管理局合作，2000-36000m2投資13000萬元3540甘露園麗景馨居自主開發(fā)，2000-50000m2投資13000萬元2430344與市場(chǎng)罷上主要狠的開發(fā)杯商和同賄期起步斷的其他拖開發(fā)商窮相比，失有明顯賀的差距1992珠年成立，奮完全市場(chǎng)眼化運(yùn)作，壓不考慮其卸分拆部分窄，200急2年收入銳仍然超過燥20億萬通珠江駿景緩，建筑面火積42萬史平方米；所珠江帝景已，開發(fā)面漸積60萬串平方米；重珠江國(guó)際泳城，可開臣發(fā)面積將補(bǔ)超過10藍(lán)0萬平方臭米，等等是廣州桌地區(qū)市儲(chǔ)政建設(shè)數(shù)、房地行產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)最具影流響力的化投資公蓬司之一香，其珠模江駿景范、帝景何園、愉俊景雅苑瘡等經(jīng)典忠項(xiàng)目堪肅稱廣州香房地產(chǎn)撥典范之打作。遮200寶0年初語，珠江鋪房地產(chǎn)縫首次進(jìn)貪軍北京離。在短播短一年歌的時(shí)間年里珠江刑地產(chǎn)在體北京總串開發(fā)面頑積達(dá)到尚270都多萬平笛方米。珠江房地產(chǎn)西單商業(yè)憶區(qū)開發(fā)、掩西單文化蕩廣場(chǎng)工程滋華亭嘉園都、京通陽哄光華苑等飼近50個(gè)宗各種房地鑰產(chǎn)項(xiàng)目。2001惱年公司商轟品房銷售隆額突破3施0億元，蹄總資產(chǎn)近愁80億元渠、凈資產(chǎn)笨近40億抬元、累計(jì)格開發(fā)面積取達(dá)200樸萬平方米裕、年開復(fù)進(jìn)工量超過存100萬走平方米的怎大型房地?fù)癞a(chǎn)公司。華潤(rùn)置災(zāi)地（華遠(yuǎn)某房地產(chǎn)干）西羅園、未南磨房、賤團(tuán)結(jié)湖、引回龍觀等唱近六十個(gè)咐住宅小區(qū)紋。其中回虎龍觀是北委京市最大幫的經(jīng)濟(jì)適祖用房建設(shè)鮮項(xiàng)目，總蠅建筑面積陸850萬透平方米。隸屬于北許京市城鄉(xiāng)正建設(shè)委員科會(huì)，在海們內(nèi)外共擁昆有各類全么資、控股枯子公司及垂參股企業(yè)熱80多家銀，總資產(chǎn)恢規(guī)模超百津億元。房扯地產(chǎn)開發(fā)什主業(yè)年開蠟復(fù)工能力諸超過30魄0萬平方卻米。在全拴國(guó)首屆房彈地產(chǎn)開發(fā)嗽綜合效益殊百?gòu)?qiáng)企業(yè)竟評(píng)比中位涼居第三名解，在北京焦市經(jīng)濟(jì)百杯強(qiáng)評(píng)比中困，名列開在發(fā)企業(yè)第什一名。天鴻成立于獅198醒4年5嘩月，公島司于2睡000嚷及20另01年匯兩度分楊別入選煤權(quán)威財(cái)弄經(jīng)雜志活《福布斃斯》全咳球最優(yōu)薦秀30否0家和膀200未家小型洞企業(yè)。截止2屢001湖年底，走歷年累慎計(jì)竣工錄面積3射48.烏6萬平冠方米，壩土地儲(chǔ)趁備量9貨80萬執(zhí)平方米保。公司設(shè)總資產(chǎn)憐64.撈83億眠元，凈樹資產(chǎn)3樣1.2臂4億匆元，擁師有員工花534羊9名。萬科部分項(xiàng)妻目業(yè)績(jī)開發(fā)商45過去業(yè)辣務(wù)開展駁的方式智，也制研約了企睜業(yè)的發(fā)而展合作開瞞發(fā)優(yōu)點(diǎn)自己出地輩，對(duì)方出敘資；業(yè)務(wù)操作婆簡(jiǎn)單，風(fēng)債險(xiǎn)??；對(duì)企業(yè)的擺要求低，飯只需要很克小的資金蒸、技術(shù)等薦資源。缺點(diǎn)資金回財(cái)收問題明，如96、97竣工項(xiàng)申目的尾元款；工作中被言動(dòng)。內(nèi)部開鏈發(fā)優(yōu)點(diǎn)依托公豎交總公袋司，利屆用其優(yōu)旗勢(shì)的土杠地資源臨進(jìn)行開勻發(fā)；可以比較翼快的發(fā)展從。缺點(diǎn)公交土地紅資源有限；業(yè)務(wù)上受亭到總公司津決策遲緩惰、隨意性慌大的影響蘭。問題開發(fā)公蕩司在實(shí)榆質(zhì)上并款沒有走系向市場(chǎng)醫(yī)，而只腦是“在間岸邊看逗”，對(duì)施于市場(chǎng)個(gè)的經(jīng)驗(yàn)民積累有扯限；壓力小，船對(duì)市場(chǎng)競(jìng)豎爭(zhēng)的敏感康小，不利惕于公司業(yè)知?jiǎng)?wù)水平的覽提高和專排業(yè)人才的而培養(yǎng)；過去的花經(jīng)營(yíng)業(yè)綠績(jī)小，影資質(zhì)等場(chǎng)級(jí)不夠捐，對(duì)于敬公開競(jìng)萍標(biāo)不利螞。46導(dǎo)讀當(dāng)前主蝴要的戰(zhàn)凳略問題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供凈應(yīng)鏈分析北京房破地產(chǎn)市旦場(chǎng)分析外部分靠析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)分社析實(shí)施挑戰(zhàn)嗓與計(jì)劃資源分蛇析能力分析組織結(jié)構(gòu)總體戰(zhàn)略使命與依目標(biāo)戰(zhàn)略舉語措行業(yè)與競(jìng)督爭(zhēng)者分析組織設(shè)龍計(jì)指導(dǎo)部門使襖命職責(zé)政與崗位組織診斷關(guān)鍵業(yè)務(wù)狀流程新組織挽結(jié)構(gòu)47分析內(nèi)部尼資源可判夸斷企業(yè)的氧綜合實(shí)力業(yè)務(wù)過辰程人力資源財(cái)務(wù)資璃源物資資源技術(shù)資宋源隱性資差源產(chǎn)品及素服務(wù)營(yíng)銷能墾力土地獲缸取能力綜合管理鴉能力成本控蘭制能力資金運(yùn)消作能力項(xiàng)目管僻理能力48公司自身辜的資源積接累及整合巡壽不足依靠對(duì)特持殊資源的輔壟斷而缺彼乏自身積菌累的企業(yè)許在激烈的霧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)刪中非常危大險(xiǎn)。組織資源財(cái)務(wù)資源物資資源人力資源技術(shù)資源隱性資源注冊(cè)資金融資流動(dòng)資金土地管理人員技術(shù)人閥員職能人久員建筑及攀相關(guān)項(xiàng)目管筒理品牌客戶關(guān)系總公司開發(fā)公凡司經(jīng)過慣十余年釀的的經(jīng)嗎營(yíng)，從握一無所塊有發(fā)展甩到了今語天的規(guī)琴模，積缸累了大項(xiàng)量的資雷源，然歡而缺乏躁充分市林場(chǎng)化的賣業(yè)務(wù)運(yùn)顛作方式筍，使得木公司所喘擁有的聯(lián)資源并帶不理想采，表現(xiàn)散在各種享資源要糊么由公趨交總公貸司控制倒，要么線缺乏有勸效的管父理。49開發(fā)公司蔬的資金狀學(xué)況良好，艱但對(duì)于房肯地產(chǎn)企業(yè)姓而言，過材于薄弱從各種紹財(cái)務(wù)比遮率歷年油的變化結(jié)上看，舉公司的把償債能熊力比較投高；由急于房地湯產(chǎn)開發(fā)罰業(yè)務(wù)的朗特性，母公司資論產(chǎn)周轉(zhuǎn)或率和兩質(zhì)種收益穴率的波創(chuàng)動(dòng)比較營(yíng)大，這飄也是由散于公司攀業(yè)務(wù)方閱式有所粥變化而辛導(dǎo)致的乎。由于房題地產(chǎn)投閱資所需牌要的資歌金規(guī)模餡很大，繁因此公頑司現(xiàn)在陷所具有勤的財(cái)務(wù)昆資源仍青比較薄閑弱，而培公交總將公司在轟需要的訓(xùn)情況下駛隨時(shí)可公以抽取牧現(xiàn)金，握使得資忘金狀況址更不容林樂觀。50開發(fā)公耽司缺少賽土地儲(chǔ)致備，未被來經(jīng)營(yíng)解的風(fēng)險(xiǎn)喂較大開發(fā)一批立項(xiàng)一批儲(chǔ)備一批土地管理一般國(guó)外悟的經(jīng)驗(yàn)是兇三個(gè)三分漁之一，即茅建成在售撤住宅、在晌建住宅、堤和土地儲(chǔ)樂備各占三蓋分之一。土地的尋兼找、立項(xiàng)堂分析和儲(chǔ)墊備是房地蒙產(chǎn)開發(fā)的永“先遣部秒隊(duì)”，土寧地戰(zhàn)略實(shí)酸施的成功韻是保證持緞續(xù)開發(fā)的茅前提。開發(fā)公租司所做定項(xiàng)目的百土地均執(zhí)來自公飾交總公初司，自稱98年律以后就味沒有新過項(xiàng)目，限而是開境發(fā)原有斜的土地慕，在原今有項(xiàng)目義開發(fā)完哨成之后嶄，開發(fā)孟公司的遮業(yè)務(wù)將碑面臨斷織檔的巨棕大危機(jī)版。由于公婚交總公基司在對(duì)花土地的塑決策時(shí)技間比較姜長(zhǎng)，而早且影響巖因素比挖較多，從因此開撥發(fā)公司盡無法有亭效從總縮慧公司獲消得土地屈儲(chǔ)備。51開發(fā)公廉司的員創(chuàng)工結(jié)構(gòu)支難以適羽應(yīng)激烈代的市場(chǎng)胳競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)公司借人員老化座現(xiàn)象嚴(yán)重飽，平均年岸齡40.坡3歲，4纖0歲以下屋的人員只啦占39%境，應(yīng)對(duì)激螞烈的市場(chǎng)照競(jìng)爭(zhēng)和繁碎重的工作其可能會(huì)出匆現(xiàn)力不從菊心的危機(jī)食。自從9贊8年以祝后，又挨陸續(xù)存域在人員萬流失，阿并且缺圾乏新鮮潛血液，寧對(duì)整個(gè)床組織的缺活性、朽新思想轟、創(chuàng)新喊活動(dòng)的亦產(chǎn)生不肢利。而著創(chuàng)新對(duì)危于開發(fā)勤公司成伙功走向筒市場(chǎng)是逆不可或跪缺的，來只有不腹斷在業(yè)滿務(wù)上、分管理上集進(jìn)行創(chuàng)延新，才鄙能使公主司跟上造市場(chǎng)的符節(jié)奏。從員工的風(fēng)學(xué)歷結(jié)構(gòu)榮上看，基動(dòng)本合理。鉆但是專業(yè)貝結(jié)構(gòu)上有畝很大的不絕足，公司做嚴(yán)重缺乏夕房地產(chǎn)工膊程技術(shù)、織投融資、啦營(yíng)銷、管故理方面的鋪專業(yè)人才組。52開發(fā)公司混具有一定牢知名度，踢但品牌建樹設(shè)的道路鑰還很漫長(zhǎng)品牌定義品牌，是虹指顧客將聽從產(chǎn)品或走服務(wù)中得犬到的所有優(yōu)有形和無穿形利益與濕之相聯(lián)系棗的一個(gè)名缸稱名稱品牌強(qiáng)大品吃牌品牌演變棗的不同階亮段主要特永點(diǎn)商業(yè)價(jià)值代表品牌對(duì)品牌小有一定痰認(rèn)識(shí)增強(qiáng)客流柱量，有一著定的購(gòu)買鋤量公交獨(dú)有的價(jià)哄值定位，微統(tǒng)一的品劣牌形象和逃與之相協(xié)違調(diào)的宣傳雜方式品牌忠誠(chéng)鄙度晨較叮高溢價(jià)萬科個(gè)性化的罰品牌表現(xiàn)更多其它污業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)雙的利用麥當(dāng)勞酷迪斯旺尼開發(fā)公司剃目前所處劍階段“我們房戶地產(chǎn)依托臘公交的品癥牌，又是密國(guó)營(yíng)單位燒，在社會(huì)犬上在客戶襪中形成了詢良好的口壓碑和資信文?！薄按蠹倚刨嵢螄?guó)有房餡地產(chǎn)開發(fā)偶企業(yè)，私恰有企業(yè)不掘可靠，國(guó)去有企業(yè)又太不會(huì)跑。電”53公交總矩公司的定管理方掩式將開發(fā)棕公司視鄰為總公繩司的一便個(gè)部門獄而不是稿自主的很企業(yè)；過于依訪賴行政有手段而瞧不是通票過市場(chǎng)路關(guān)系；沒有進(jìn)行刺放權(quán)，決虧策權(quán)過于蹤蝶集中在總改公司；沒有明確美的目標(biāo)和伴任務(wù)；對(duì)資金音和收益娛的管理廳不規(guī)范彩。結(jié)果開發(fā)公聚司遇到汗困難時(shí)核，只要癥公交總唉公司有秤能力，哨就會(huì)幫魯助開發(fā)材公司渡召過難關(guān)刮；開發(fā)公司被的經(jīng)營(yíng)缺顯乏足夠的仔靈活性和悉持續(xù)性；開發(fā)公殲司缺乏率危機(jī)感怠和充足鳥的動(dòng)力落。開發(fā)公杠司得到武公交總扣公司大掀力支持藍(lán)的同時(shí)蝕，也受近到了許袋多不利陰的影響作為城市愧公共交通趴運(yùn)營(yíng)商的聚總公司與掀高度市場(chǎng)蜜化的房地孫產(chǎn)行業(yè)運(yùn)煌作模式相蛙差較大，舍行政式管幼理的直接訂弊端是外副行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)格行，造成獎(jiǎng)機(jī)會(huì)的喪舟失且損害障了開發(fā)公策司的積極碰性。54導(dǎo)讀當(dāng)前主要鈴的戰(zhàn)略問侄題宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)供白應(yīng)鏈分析北京房地漿產(chǎn)市場(chǎng)分搞析外部分疲析內(nèi)部分析戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)務(wù)分析實(shí)施挑回戰(zhàn)與計(jì)夫劃資源分私析能力分掀析組織結(jié)構(gòu)總體戰(zhàn)模略使命與載目標(biāo)戰(zhàn)略舉措行業(yè)與競(jìng)怪爭(zhēng)者分析組織設(shè)計(jì)指導(dǎo)部門使雜命職責(zé)鍵與崗位組織診悼斷關(guān)鍵業(yè)郵務(wù)流程新組織結(jié)碑構(gòu)55房地產(chǎn)訂開發(fā)業(yè)逢務(wù)過程距的專業(yè)氧化分工扇和協(xié)作謙程度很協(xié)強(qiáng)項(xiàng)目決未策規(guī)劃設(shè)警計(jì)建設(shè)施工市場(chǎng)銷握售物業(yè)管剝理施工/監(jiān)舞理材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)銷售策因劃項(xiàng)目策研劃取得土傻地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分桑析誰做得更運(yùn)好值不值得奴做各階段的呈價(jià)值活動(dòng)昏，都有專業(yè)娛化公司提各供服務(wù)。企業(yè)邊界晨的確定企業(yè)做什星么別人做變什么社會(huì)分工專業(yè)化程達(dá)度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)迅略采取戰(zhàn)略拐聯(lián)盟、聯(lián)瓦合采購(gòu)、合北作開發(fā)等塔更優(yōu)的合報(bào)作競(jìng)爭(zhēng)田方式整利合產(chǎn)業(yè)劃鏈價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈集成整隸合市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)婆開發(fā)企溝業(yè)的職糕能會(huì)趨賭于專業(yè)化議，主要俊體現(xiàn)在街決策和刃投資和對(duì)各階段縱價(jià)值活動(dòng)匠的資源整離合和控制側(cè)上報(bào)批/城審核辦理規(guī)劃亭證投資計(jì)訴劃峻工驗(yàn)董收出租56項(xiàng)目決策攪階段關(guān)鍵努是提高決賤策的科學(xué)先性和系統(tǒng)承性，對(duì)開版發(fā)過程的肯全面考慮星和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)討防裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖吸掘市政設(shè)卡施市場(chǎng)調(diào)查顧客是席誰成本測(cè)澆算銷售收范入盈虧平衡分析敏感性分瘦析風(fēng)險(xiǎn)分夠析市場(chǎng)調(diào)查公夏司市場(chǎng)確認(rèn)靈定位景觀設(shè)僑計(jì)單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配劑套項(xiàng)目開留發(fā)的可行打性初步提供參數(shù)、禮方案假定咨詢策劃公姐司規(guī)劃設(shè)計(jì)公山司需求表達(dá)觀念溝攏通競(jìng)爭(zhēng)樓盤分啟析需求分析預(yù)探測(cè)概念設(shè)計(jì)可方案確定實(shí)燒施企業(yè)價(jià)值鍋活動(dòng)行業(yè)價(jià)值舟活動(dòng)招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參啦與項(xiàng)目建議嬸書項(xiàng)目定位建筑檔次建筑功傘能景觀設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)咨詢公司招標(biāo)參與57開發(fā)公司演對(duì)外土地略獲取能力毒不足，很蛙少做出項(xiàng)偽目開發(fā)決標(biāo)策土地掛牌范政策的出屆臺(tái)公交總公曬司的土地達(dá)資源有限開發(fā)公遷司對(duì)外版獲取土乎地的緊畝迫性加尖強(qiáng)開發(fā)公司否獲得二級(jí)魂資質(zhì)不久開發(fā)公稻司不具抽有品牌墓上的優(yōu)奮勢(shì)開發(fā)公司儀資金實(shí)力臭不強(qiáng)開發(fā)公司殿過去基本愚上開發(fā)的厭是公交總個(gè)公司的土鴿地，沒有揉建立起土荷地信息分喝析、價(jià)值躺評(píng)估、可后行性研究掉等管理機(jī)啞制，也缺撫乏相關(guān)的洪專業(yè)人員奇和經(jīng)驗(yàn)，煤重大決策言多由總公躲司代為決幕定。由于政垂策的變趴化，房悉地產(chǎn)開泥發(fā)公司刮在獲取伏土地時(shí)外，將展蔑開直接也的資質(zhì)騎、資金逝、業(yè)績(jī)框、品牌描和策劃果能力的舉競(jìng)爭(zhēng)，電這對(duì)于呀公交房秘地產(chǎn)開犁發(fā)公司之有較大吃的壓力矛。開發(fā)的項(xiàng)叫目比較少58規(guī)劃設(shè)默計(jì)階段四的關(guān)鍵精是如何織用建筑謹(jǐn)藝術(shù)和浩技術(shù)準(zhǔn)于確描述償和表達(dá)睛顧客需手求概念設(shè)困計(jì)方案交通組綁織房型設(shè)香計(jì)環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公界司室內(nèi)裝辦飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景菠觀設(shè)計(jì)公本司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公點(diǎn)司市政設(shè)計(jì)公司挖掘想肥法梳理構(gòu)悉思不斷深綿化詳細(xì)、可齊實(shí)施的設(shè)計(jì)劈燕圖紙溝巨通總承包設(shè)計(jì)公服司設(shè)計(jì)市恭場(chǎng)設(shè)計(jì)市胸場(chǎng)走向媽開放化螺國(guó)外建主筑和國(guó)罷外建筑雨設(shè)計(jì)理羽論和思趨維方式鼓已從多貌渠道引歷入，使?fàn)T我國(guó)設(shè)挺計(jì)市場(chǎng)嶄異?；畲遘S，競(jìng)?cè)f爭(zhēng)日趨召激烈，材同時(shí)也幼大大促谷進(jìn)了中碑國(guó)住宅今設(shè)計(jì)水徑平的提沫高。國(guó)營(yíng)綜合桂設(shè)計(jì)院為茶主體的設(shè)紡計(jì)體制,全國(guó)有土工程勘霞察設(shè)計(jì)弟咨詢單恰位125枕72家，其中愉，甲級(jí)資服質(zhì)單位1282家。合伙人制臉的設(shè)計(jì)事錯(cuò)務(wù)所，全獨(dú)國(guó)150－200家。國(guó)外建筑擋設(shè)計(jì)公司莊的大量進(jìn)蠻入。招標(biāo)選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)膚開發(fā)企蠶業(yè)景觀設(shè)蟻計(jì)配套設(shè)刃施安全防范智能化生態(tài)環(huán)塔保社區(qū)環(huán)夏境室內(nèi)裝飾功能設(shè)遞置建筑風(fēng)瓶格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)社肥會(huì)心長(zhǎng)理藝齒術(shù)技術(shù)美觀性適用性房地產(chǎn)鞭質(zhì)量、腸功能、播成本控蛋制的關(guān)從鍵在規(guī)裕劃設(shè)計(jì)念階段。設(shè)計(jì)是催銷售策幅劃之本駛，是有奔效供給挽之源?？茖W(xué)、揚(yáng)實(shí)用的爺規(guī)劃設(shè)價(jià)計(jì)控制摔能降低看工程成含本的60％～70％。59施工管理求階段的目知標(biāo)是質(zhì)量暖、成本、葬進(jìn)度的實(shí)將現(xiàn)，關(guān)鍵衣是過程控葉制施工總承沉包商專業(yè)施工徹商材料供應(yīng)向商設(shè)備供叨應(yīng)商監(jiān)理公侵司開發(fā)公哄司質(zhì)瞇量招標(biāo)選度擇、資是金結(jié)算過程管理現(xiàn)場(chǎng)代茫表（項(xiàng)目康管理部煙）派出匯報(bào)形成自姐上而下的質(zhì)量保噴證體系：開發(fā)公考司的質(zhì)謠量控制目標(biāo)陳下達(dá)監(jiān)理公司母的過程專業(yè)把關(guān)恩監(jiān)督各級(jí)合作放單位自身質(zhì)量管幸理體系PDC牽A循環(huán)預(yù)防改進(jìn)用過程精憤品保證工程總體甚精品形成層層塘落實(shí)的計(jì)劃控候制體系：開發(fā)公崖司下達(dá)騾總的進(jìn)背度計(jì)劃獲，協(xié)調(diào)罰各單位待的合作灘關(guān)系監(jiān)理公棉司的控靜制監(jiān)督相工程進(jìn)犯展各級(jí)合作沸單位制定咸工作進(jìn)度錫計(jì)劃，保幻玉證落實(shí)達(dá)特成層層分解保證落剪實(shí)用階段進(jìn)濱度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)瘋度的達(dá)成形成全面儀的成本控制盆體系：開發(fā)公司饑的對(duì)成本肅實(shí)行總量透和階段性冠目標(biāo)控制奸，對(duì)報(bào)量掏、預(yù)決算聲審批認(rèn)可監(jiān)理公司敵監(jiān)督各單業(yè)位的成本毯耗費(fèi)，進(jìn)腸行報(bào)量確縮慧認(rèn)各級(jí)合作洋單位對(duì)成趟本和工作戶量統(tǒng)計(jì)報(bào)特量，編制亂預(yù)決算用分項(xiàng)床工程成奏本保證笛總成本料控制目連標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn)架度成五本60開發(fā)公爭(zhēng)司的成評(píng)本控制服能力較淘弱項(xiàng)目決策物業(yè)管理成本控制的重要性業(yè)內(nèi)的做法開發(fā)公司目前的做法決定了項(xiàng)目的定位以及將來的收入成本規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響很大在施工中對(duì)設(shè)計(jì)的修改將引起成本的大幅增加設(shè)備、材料的選用和采購(gòu)施工進(jìn)度拖延帶來的成本增加平衡市場(chǎng)策劃的效果和成本及時(shí)回款有利于加快資金周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用督促物業(yè)管理公司提高出租率和租金收入，降低租物管理成本和營(yíng)銷費(fèi)用加強(qiáng)決策的科學(xué)性，做好可行性分析工作決策應(yīng)該符合成本效益原則由專業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行全面的評(píng)估和審核運(yùn)用招標(biāo)方式實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度運(yùn)用招標(biāo)方式按照設(shè)計(jì)的要求，保證質(zhì)量嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃施工以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，制定營(yíng)銷計(jì)劃督促銷售人員及時(shí)銷售，并根據(jù)銷售和回款的及時(shí)性支付傭金將房屋的經(jīng)營(yíng)全權(quán)委托物業(yè)公司或委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并向物業(yè)公司支付管理費(fèi)開展項(xiàng)目可行性研究，但缺乏規(guī)范化的方法開始運(yùn)用招投標(biāo)方式不久，審核建筑方提出預(yù)算，但缺乏專業(yè)人員，經(jīng)驗(yàn)也不足經(jīng)常出現(xiàn)不能安排招投標(biāo)的緊急采購(gòu)尚未建立起完善的成本分析及控制系統(tǒng)大部分工作均委托代理公司操作物業(yè)管理目前并非開發(fā)公司的重要業(yè)務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施例工市場(chǎng)銷農(nóng)售61市場(chǎng)銷哥售階段貫是公司釘完成價(jià)月值實(shí)現(xiàn)趴的“驚竄人一躍櫻”廣告促銷組合渠道樓盤面市廣告媒體公共關(guān)折系房產(chǎn)展示交易痛會(huì)網(wǎng)絡(luò)銷售堪推廣營(yíng)業(yè)推棄廣人員銷售銷售策敬劃方案人員培滔訓(xùn)銷售培訓(xùn)逝公司代理銷俯售自主銷售（售樓部伸）公益活動(dòng)營(yíng)銷策劃士公司促銷活動(dòng)代理商及室分銷網(wǎng)絡(luò)糟的建立─拌─選擇所鋸要運(yùn)用的挺中間商：最重要愉的渠道曾功能是遞信息收劣集、促谷銷活動(dòng)龜、談判純功能、籌定購(gòu)產(chǎn)似品、融田資渠道默、風(fēng)險(xiǎn)拍承擔(dān)、撿付款方電式。廣告戰(zhàn)略粥所面臨的丑最重要的秧問題是針頁(yè)對(duì)誰、傳缺達(dá)什么、賽如何傳送漫給目標(biāo)客唐戶，即媒廚體和方式刃的選擇。各大城盾市，主涂流媒體默中的房瘦地產(chǎn)廣欣告市場(chǎng)似份額都秤達(dá)到了袖70%時(shí)以上，胡廣告的貪集中投列放造成計(jì)了廣告序的影響裳力和廣叮告效果纏下降，慣需要狡創(chuàng)新。營(yíng)銷人員敞的管理體爐系：激勵(lì)、飾考核措罩施活動(dòng)管偷理、培拴訓(xùn)、團(tuán)湖隊(duì)作業(yè)舌模式總體的軌戰(zhàn)略部睡署：通盤安排屬、突出賣鳳點(diǎn)、策略閱重點(diǎn)媒體廣告找效果下降研的情況下史，多搞一些臨公關(guān)營(yíng)銷惑活動(dòng)幾乎俗成了開發(fā)決商的共識(shí)嘩。62成立不薦久的營(yíng)降銷力量立還有待夜提高隨著房下地產(chǎn)市秒場(chǎng)以及籍開發(fā)企傷業(yè)的發(fā)池展，市動(dòng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)工日趨激巨烈，而混運(yùn)用的松手段也喊花樣翻客新，市作場(chǎng)創(chuàng)新對(duì)與產(chǎn)品繪創(chuàng)新成歪為大部德分企業(yè)猛尤其是訂中小企臟業(yè)競(jìng)爭(zhēng)譽(yù)的關(guān)鍵舉,營(yíng)銷拼能力的交強(qiáng)弱對(duì)泳于開發(fā)應(yīng)企業(yè)有霞至關(guān)重適要的作糕用?，F(xiàn)在，糞房地產(chǎn)鏟營(yíng)銷從蟲單純的百銷售過唇程轉(zhuǎn)向點(diǎn)從市場(chǎng)梁調(diào)查、洪項(xiàng)目可舉行性研牧究、產(chǎn)病品定位鞏、產(chǎn)品疫規(guī)劃、流項(xiàng)目策惑劃、方致案設(shè)計(jì)纖、建筑深規(guī)劃、別業(yè)務(wù)行標(biāo)銷、廣沖告企業(yè)肅、物業(yè)熔管理、季CIS脈企業(yè)形躬象策劃昆等房地多產(chǎn)開發(fā)栗全過程現(xiàn)，分工奴及專業(yè)把化程度獵逐漸提肢高，各悲種新的貼營(yíng)銷方悼法、工旅具，以轉(zhuǎn)及專業(yè)切的營(yíng)銷肝人員都范紛紛出皆現(xiàn)。然而公鐮交房地阻產(chǎn)開發(fā)犯公司的脅營(yíng)銷工斤作：過去依靠罵合作方進(jìn)礎(chǔ)行營(yíng)銷工霧作，現(xiàn)在恨有了自己鄉(xiāng)豐的銷售，尾但時(shí)間很矩短；營(yíng)銷工作伙沒有貫穿遠(yuǎn)于企業(yè)的鑄整個(gè)業(yè)務(wù)縫過程中，蔬銷售部只圾承擔(dān)簡(jiǎn)單鋼的“賣房朋子”的工削作；與市場(chǎng)接鹽觸少，多班數(shù)人對(duì)市添場(chǎng)及營(yíng)銷典沒有深刻侵的認(rèn)識(shí)。開發(fā)公林司目前沿的營(yíng)銷封力量對(duì)嚼于即將膝面對(duì)的辯市場(chǎng)競(jìng)冠爭(zhēng)來說產(chǎn)，過于褲薄弱而拖且準(zhǔn)備塞不足，類需要更秧多的努覆力。63物業(yè)管理慰和顧客價(jià)朋值的實(shí)現(xiàn)限緊密相關(guān)職，是品牌散的重要組誘成部分，碗關(guān)鍵是做勁不做，如雅何做決策一技：進(jìn)入森物業(yè)管財(cái)理領(lǐng)域提供公共總服務(wù)對(duì)公共加物業(yè)安符全及秩拼序進(jìn)行沸監(jiān)管房地產(chǎn)少開發(fā)企直業(yè)承諾轉(zhuǎn)陵移產(chǎn)品移交責(zé)任界定業(yè)鞭主發(fā)展商不銹能主動(dòng)積扛極地避開在風(fēng)險(xiǎn)容易陷身柴于與業(yè)主丘的糾紛中做不到竄位容易胡影響品疾牌和效燒率法律關(guān)勒系混亂肥水不終流外人護(hù)田作為穩(wěn)蕉定的業(yè)酒務(wù)支撐構(gòu)成完黎整的品逗牌內(nèi)涵物業(yè)公司利處弊處決策二田：選擇底誰做物凝業(yè)服務(wù)策劃方案咬招標(biāo)法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)蜂測(cè)算招標(biāo)披法無標(biāo)底二硬步法招標(biāo)郊法業(yè)主委瞧員會(huì)服務(wù)效率盈——快速服務(wù)設(shè)恢備——健完好服務(wù)技啟能——相嫻熟服務(wù)項(xiàng)扛目——妨齊全服務(wù)態(tài)度肝——熱情服務(wù)程恭序——配規(guī)范服務(wù)收掙費(fèi)——島合理服務(wù)制度次——健全選出代元表權(quán)利代寶言評(píng)價(jià)工作雙向選云擇《物業(yè)傅管理?xiàng)l攤例》將來出臺(tái)64綜合管理能力房地產(chǎn)復(fù)孫雜且綜合晝性強(qiáng)的業(yè)塑務(wù)過程需母要多方面僑的能力加摩以有效實(shí)概現(xiàn)成本控制能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力土地獲取能力資金運(yùn)作能力市場(chǎng)研究改管理營(yíng)銷戰(zhàn)貼略管理營(yíng)銷組合樓管理客戶關(guān)械系管理企業(yè)發(fā)展網(wǎng)戰(zhàn)略資源整合香能力企業(yè)文拍化管理企業(yè)變集革管理土地信息貌管理土地招喚標(biāo)土地拆首遷公共關(guān)而系招投標(biāo)管閃理工程預(yù)算妥決算采購(gòu)管理項(xiàng)目成洗本控制融資渠道桑管理融資計(jì)腸劃安排項(xiàng)目投資飾管理內(nèi)部資些