房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃書

華愷置地發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建議書 目錄第一章宏觀政策環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境二、房地產(chǎn)政策三、房地產(chǎn)業(yè)走向第二章房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)形式分析一、房地產(chǎn)供應(yīng)情況二、上半年土地市場三、上半年品牌地產(chǎn)公司情況第三章房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析一、產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度分析二、潛在進(jìn)入者威脅分析三、房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析四、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析五、房地產(chǎn)業(yè)價值鏈分析六、房地產(chǎn)業(yè)市場分析七、房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析第四章總體戰(zhàn)略目的一、經(jīng)營方針二、總體發(fā)展思緒第五章業(yè)務(wù)戰(zhàn)略1、投資戰(zhàn)略2、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略3、項目開發(fā)定位4、項目開發(fā)思緒第六章職能戰(zhàn)略1、組織戰(zhàn)略2、人力資源戰(zhàn)略3、財務(wù)戰(zhàn)略4、品牌戰(zhàn)略5、公司文化戰(zhàn)略

2023-2023過去的2023是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金十年，隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)成為我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展也經(jīng)歷了從單項目到多項目，從項目運營向片區(qū)運營再回歸項目運營的發(fā)展，雖積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗，也樹立了較有知名度的地產(chǎn)品牌，但也因房地產(chǎn)事業(yè)部的戰(zhàn)略方向不明確而走過了曲折的道路。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步，行業(yè)環(huán)境對公司發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，使得我們的公司不得不進(jìn)行反思，什么樣的發(fā)展途徑適合公司的發(fā)展。因此，通過對外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從公司發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時期的總體性的謀劃和活動大綱勢在必行。發(fā)展戰(zhàn)略是公司發(fā)展道路上的指路明燈，清楚的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的各項工作提供積極的促進(jìn)和導(dǎo)向作用，最終目的還是為實現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。第一章宏觀政策環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩不可避免，調(diào)結(jié)構(gòu)更加重要1、過去三十年經(jīng)濟(jì)高速增長難以連續(xù)，放緩不可避免過去三十年間，我國經(jīng)濟(jì)增速普遍在10%以上，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，未來中國經(jīng)濟(jì)增速的放緩不可避免。IMF、中國社科院等機(jī)構(gòu)對未來5-10年我國GDP增長率的預(yù)測普遍在8-9%之間，表白中國經(jīng)濟(jì)增速放緩已成各界普遍共識。從中央規(guī)劃來看，近期在北京召開的會議的提出保證到2023年實現(xiàn)全面建成小康社會，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2023年翻一番的目的。從2023年到2023年按八年時間計算，年均增長7.18%即可達(dá)成目的。而十二五規(guī)劃中，中央已明確2023至2023年間經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持7%的目的。由此可見，經(jīng)濟(jì)放緩已不可避免，隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩，未來宏觀政策更加注重經(jīng)濟(jì)增長的平穩(wěn)性和健康性，而不是單純追求增長速度。2、調(diào)結(jié)構(gòu)更重要，政策更注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益《胡錦濤在會議上的報告》上說：“以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇。要適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢新變化，加快形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，把推動發(fā)展的立足點轉(zhuǎn)到提高質(zhì)量和效益上來，著力使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多依靠內(nèi)需特別是消費需求拉動。推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向”。會議報告指出，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。由此可見，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向以及政策思緒已經(jīng)明確，下一階段中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略將著力解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，將重要通過推動結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，更加注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益。與以前歷次黨代會相比，近十年來，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已由以往的快速發(fā)展，向以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的方向轉(zhuǎn)變。預(yù)計未來5-2023宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長與質(zhì)量的同步提高，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的也許性較大。二、房地產(chǎn)政策：繼續(xù)克制投資投機(jī)，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制完善1、堅持房地產(chǎn)調(diào)控有助于促內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)作為新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的重要一員，李克強(qiáng)曾在發(fā)言中多次指出房地產(chǎn)調(diào)控對擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有重要作用，認(rèn)為大規(guī)模實行保障性安居工程有助于促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)大，釋放巨大的消費和投資潛力是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。2023年5月份以來，中央政府多次強(qiáng)調(diào)要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，宏觀政策有保有壓。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運營意義重大，一方面，加大保障性安居工程建，可以分散商品房需求和緩解房地產(chǎn)市場供求矛盾，保障中低收入群體實現(xiàn)住有所居，有助于普通居民的住房消費和其他消費，進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；另一方面，通過房地產(chǎn)市場調(diào)控，克制投資投機(jī)需，減少房地產(chǎn)市場對消費的擠出效應(yīng)，也有助于推動城鄉(xiāng)化，從而拉動內(nèi)需，提高消費在經(jīng)濟(jì)中的比重，進(jìn)而有助于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。此外，會議記者招待會姜偉新在答記者問時表達(dá)房地產(chǎn)市場調(diào)控是這幾年中央非常重視的一個問題，斬釘截鐵地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控仍將連續(xù)，堅持調(diào)房地產(chǎn)控服務(wù)于調(diào)結(jié)構(gòu)大局。2、克制投資投機(jī)為長期方向，差別化信貸和限購短期不會退出2023以來的房地產(chǎn)調(diào)控，以限購和限貸為核心措施，其目的就是克制投資投機(jī)需求，保障房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。今年7月溫家寶總理強(qiáng)調(diào)必須堅定不移做好調(diào)控工作，把克制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策。今年下半年來宏觀經(jīng)濟(jì)政策把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，但仍繼續(xù)實行限購和限貸政策，國務(wù)院專項督查樓市調(diào)控貫徹情況，央行降息同時強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實行差別化信貸?？傮w來看，我國處在城市化中期，城市住房供應(yīng)短缺，住房存量局限性（2023年人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國城市人均住房面積僅有29.2平方米，半數(shù)以上居民人均住房面積在30平米以下），假如任由房地產(chǎn)投資炒作，勢必導(dǎo)致房價快速上漲，必然會使越來越多的居民通過購房解決住房問題更加困難，因此克制投資投機(jī)將促進(jìn)住房回歸居住屬性，不僅有助于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，對調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也至關(guān)重要。姜偉新在會議新聞中心接受記者采訪時表達(dá)房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出，可見克制投資投機(jī)將長期堅持，差別化信貸和限購還將繼續(xù)實行。3、推動保障性安居工程建設(shè)，實現(xiàn)居民住有所居會議報告提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。保障房建設(shè)初次列入黨代會報告，為住房制度發(fā)展指明了方向，未來住房制度將從市場配置和政府保障兩方面著手，加強(qiáng)保障房建設(shè)，保障中低收入群體基本住房需求，促進(jìn)公平和穩(wěn)定。國家發(fā)改委張平答記者問時表達(dá)，關(guān)于住房基本公共服務(wù)的制度框架已經(jīng)初步形成；姜偉新在答記者問時表達(dá)住房問題是民生方面的一個重要的組成部分，明年保障房開工也許在600萬套左右，提出配套設(shè)施建設(shè)、管理分派等都是需要解決的重要問題。這些基本都為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了走向，未來將加快推動保障性安居工程建設(shè)，著力解決中低收入群體住房問題，滿足困難家庭的住房基本需求，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。4、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制將逐步完善限購和限貸為樓市健康運營提供主線保障，長期來看更加注重房產(chǎn)稅等市場化調(diào)控方式。去年初上海和重慶開展房地產(chǎn)改革試點，今年8月國家稅務(wù)總局組織稅務(wù)系統(tǒng)工作人員學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，這些都為房產(chǎn)稅的進(jìn)一步擴(kuò)大試點奠定基礎(chǔ)。今年9月國稅總局政策法規(guī)司巡視員叢明表達(dá)，下一步我國房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房產(chǎn)稅具體深化時間也許在年終或明年初，最終會在全國實行。房產(chǎn)稅試點范圍的擴(kuò)大是大勢所趨，然而重慶、上海的試點情況表白房產(chǎn)稅試點初期對購房者的實際稅費影響有限，當(dāng)前房產(chǎn)稅擴(kuò)容仍在探索當(dāng)中，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)或許不太也許迅速在全國推廣，即使出臺也不會即刻對市場產(chǎn)生影響，但房產(chǎn)稅重要意義在于，隨著改革的進(jìn)一步，將進(jìn)一步打擊投資投機(jī)性行為。會議記者招待會姜偉新接受采訪時指出正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點，適當(dāng)?shù)臅r候也許還會出臺，表白房產(chǎn)稅等長效機(jī)制將逐步完善，試點范圍的擴(kuò)大將逐步促進(jìn)市場健康發(fā)展。三、房地產(chǎn)業(yè)走向：城鄉(xiāng)化和收入倍增促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展1、城鄉(xiāng)化和收入倍增是未來十年房地產(chǎn)市場需求的兩大動力會議明確推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整必須以推動城鄉(xiāng)化為重點，李克強(qiáng)也曾多次強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)化，認(rèn)為立足擴(kuò)大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進(jìn)城鄉(xiāng)化發(fā)展，城鄉(xiāng)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推動城鄉(xiāng)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進(jìn)步。此外，會議報告提出，到2023年實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2023年翻一番的目的，這是黨代會初次明確提出居民收入倍增目的，預(yù)示著未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向發(fā)生變化，將從對宏觀總量的關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)ξ⒂^民生的關(guān)懷，發(fā)展成果更注重惠及民生和注重公平。收入倍增，居民才有消費欲望和消費能力，可以促使我國經(jīng)濟(jì)從依靠投資向投資和消費共同拉動轉(zhuǎn)變，可以擴(kuò)大內(nèi)需推動經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變。從調(diào)結(jié)構(gòu)來看，未來也許以城鄉(xiāng)化為突破口，以增長居民收入為基本，由于只有推動城鄉(xiāng)化發(fā)展和居民收入大幅增長，才干拉動消費擴(kuò)大內(nèi)需，改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長模式，減少經(jīng)濟(jì)增長對投資和出口的依賴，減少經(jīng)濟(jì)增長的風(fēng)險。2、未來十年潛在住房需求120億平米，相稱于目前銷售面積12倍以上城市化水平提高是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要原動力。歷史數(shù)據(jù)顯示，城市化水平與房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模關(guān)系密切，與房地產(chǎn)銷售、開發(fā)等各項指標(biāo)高度相關(guān)。1998-2023年各指標(biāo)與城市化率相關(guān)系數(shù)接近或超過0.9，而隨著城市化率的提高，2023-2023年各指標(biāo)與城市化率相關(guān)系數(shù)所有超過0.9，并且除了銷售面積外，均在0.95以上，特別是銷售額的相關(guān)系數(shù)提高了0.07。從銷售額與城市化率的散點圖也能看出，指數(shù)趨勢線在城市化率45%-50%區(qū)間內(nèi)變得非常陡峭，表白隨著城市化進(jìn)程的推動，累積的需求在近年逐漸釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速增長，且兩者關(guān)系越來越密切。未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相稱于2023年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。目前，我國城市人均住宅面積較低，超過7000萬戶的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群體十分龐大。若按“人均35平方米”的小康水平作為改善標(biāo)準(zhǔn)，這一群體將帶來約68億平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平米計算，未來十年新增的1.8億城鄉(xiāng)人口也將帶來至少50億平方米以上的住房需求。也就是說，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相稱于2023年全國商品住宅銷售面積的12倍以上，潛在需求十分旺盛。3、居民收入連續(xù)增長提高購買力，剛需、改善性需求逐漸釋放歷次黨代會基本都是提出快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，指出GDP要翻一番，會議報告同時強(qiáng)調(diào)到2023年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2023年翻一番，這已明確要保持居民收入的增長與GDP的增速同步，即把增長居民收入列為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。歷史數(shù)據(jù)分析，1998-2023年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入復(fù)合增長11.3%，商品房銷售面積和銷售額分別復(fù)合增長18.4%和27.5%，明顯高于居民收入水平。收入倍增計劃將切實逐步提高居民收入，隨著居民收入的增長，中低收入群體占社會消費總額的比重將越來越大，這將釋放巨額購買力，隨著房地產(chǎn)業(yè)受到調(diào)控而趨于平穩(wěn)發(fā)展，房價回歸至合理水平，基于國人住有所居和安居樂業(yè)的傳統(tǒng)理念，剛性需求逐步釋放（26%的現(xiàn)有城市家庭通過租賃解決住房需求，共計3315萬戶，未來十年每年新增城鄉(xiāng)人口仍在2023萬人左右），改善型需求逐漸增長（現(xiàn)有城市居民人均住房面積半數(shù)以上在30平米以下），居民收入增長將提高居民購買能力，促進(jìn)住房需求的不斷釋放，為房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展提供動力。結(jié)論：從會議相關(guān)政策的角度來看，地產(chǎn)在較長的一段時間內(nèi)仍保持嚴(yán)格的調(diào)控狀態(tài)，居民收入增長和城市化進(jìn)程的推動則是地產(chǎn)行業(yè)下一階段發(fā)展的主要因素。總體而言，地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。第二章房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)形式分析一、全國上半年房地產(chǎn)市場情況2023年上半年商品房共成交了488.33萬平方米約為5.2萬套從各類產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)上來看普通住宅占商品房總成交量的78%而商業(yè)、網(wǎng)點占13%、公寓占到3%、從這一組比例數(shù)據(jù)來看、普通住宅的市場份額在減少公寓及商業(yè)類比例有所增長，這與之前實行的限購政策有一定的關(guān)系受“住宅限、商業(yè)不限”的影響，部分開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，有些借助公寓類產(chǎn)品逐漸切入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。（一）房地產(chǎn)供應(yīng)情況1、房地產(chǎn)供應(yīng)情況2023年1-6月房地產(chǎn)投資和新開工面積下降嚴(yán)重并且惡化限度迅速加劇。以廣東為例:1-4月份，開發(fā)公司本年土地購置面積583.27萬㎡，同比下降13.0%，增幅比上年同期回落81.7個百分點。新開工面積連續(xù)負(fù)增長，1-4月商品房新開工面積3862.35萬㎡，下降11.6%。2、房地產(chǎn)成交情況上半年房地產(chǎn)成交走勢總結(jié)為：1月傳統(tǒng)春節(jié)淡季，成交下跌；2月、3月“小陽春”成交上漲；4月清明成交下跌；5月“紅五月”飄紅，成交上漲。整體態(tài)勢成月度起伏。3、房地產(chǎn)庫存情況——當(dāng)前房企商品房庫存量非常大a、截至5月底，全國13個典型城市樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增長17.82萬套，上漲29.6%，處在高位。b、北京、上海、深圳、廣州在內(nèi)城市的商品房庫存尚有1.14億㎡，按照5月銷售速度，大約夠這些城市賣11個月左右。c、30家地產(chǎn)上市公司一季度存貨值達(dá)1.29萬億，而去年同期為9533億。其中，存貨同比增長的有92家增幅在20%以上有53家。從2023年終開始地產(chǎn)上市公司存貨就處在高壓狀態(tài)。一方面也許是公司土地儲備充足，另一方面也許是需求被克制。不同地區(qū)面臨的情況不同樣。一線城市，如北京一年的住宅銷售面積在1000萬㎡左右。但一年的需求卻達(dá)成1500萬—2023萬㎡，其實是供不應(yīng)求的。但二三線城市住房供應(yīng)量實際非常充足。以貴陽為例，一年土地銷售面積超過2023萬㎡，但一年的住房需求只有200萬㎡，也就是說一年的供應(yīng)需要5-2023才干消化。(二)、上半年土地市場今年上半年土地出讓金收入明顯減少，全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期的10598.24億元下降38%。1、供應(yīng)情況5月，全國300個城市共推出土地3140宗環(huán)比增長6%，同比減少11%推出土地面積12448萬㎡，環(huán)比增長7%，同比減少17%。其中，住宅類用地919宗，環(huán)比增長19%，同比減少13%，推出土地面積3269萬㎡，環(huán)比減少9%，同比減少35%。2、成交情況5月，全國300個城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，成交面積8589萬㎡，環(huán)比增長1%，同比減少26%。其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。成交面積2297萬㎡，環(huán)比減少4%，同比減少42%。3、成交價格5月，全國300個城市成交樓面均價為758元/㎡，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%。其中住宅類用地成交樓面均價為1101元/㎡，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。4、溢價率5月，全國300個城市土地平均溢價率5%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少10個百分點。其中住宅類用地平均溢價率4%，較上月減少1個百分點，較去年同期減少11個百分點。（三）上半年品牌地產(chǎn)公司情況1、5月房企銷售業(yè)績情況政策預(yù)期放松下，5月份房公司績?nèi)嫔仙?月份在監(jiān)測的18個公司中，近八成業(yè)績出現(xiàn)上漲，其中萬科、招商、金地、遠(yuǎn)洋、碧桂園等公司業(yè)績漲幅超過20%。2、1-5月房企銷售業(yè)績情況今年1-5月的龍頭公司平均漲幅達(dá)成了16.5%公司整體銷售情況亦好于去年。對比公司的全年銷售業(yè)績目的來看，近七成公司1-5月份已完畢業(yè)績目的的35%以上。中海、保利、世茂、招商已完畢40%以上要完畢全年業(yè)績目的基本無憂，若政策無明顯收緊的態(tài)勢，公司未來再度降價的動力局限性。3、龍頭房企銷售均價情況1-5月大多公司銷售均價環(huán)比下降，隨著著政策底部的逐漸形成，我國房價，下跌的趨勢已經(jīng)開始相對趨穩(wěn)。在已公布5月銷售業(yè)績的公司中，銷售價格環(huán)比變動卻出現(xiàn)較大幅度的下跌。重要因素，不僅是重要由于房企對銷售價格策略進(jìn)行了調(diào)整，而是更多是房企在各區(qū)域銷售結(jié)構(gòu)上的變化。如恒盛地產(chǎn)5月份銷售十六均價同比下降19%銷售額環(huán)比上升21%但是公司月內(nèi)營銷活動的折扣多為95折以上，讓價幅度并不大。其開盤首日去化七成的南通恒盛豪庭，也僅是做出全款99折的優(yōu)惠，公司并非依靠讓價取勝。對比公司內(nèi)部銷售奉獻(xiàn)來看，5月份恒盛地產(chǎn)東北地區(qū)銷售額占比達(dá)成48%環(huán)比上升超過300%，成為銷售奉獻(xiàn)最大的區(qū)域，而其上海、環(huán)渤海、長三角地區(qū)銷售額卻出現(xiàn)不同限度的減少，由于企業(yè)布局各地區(qū)的房價存在較大差異其銷售均價的下降亦在情理之中。4、品牌房企謀劃轉(zhuǎn)型，集體轉(zhuǎn)型對于品牌房企而言，5年左右的土地儲備和當(dāng)前約20%的房價地價比，使房企在房地產(chǎn)政策強(qiáng)波動下，仍具有3年左右的轉(zhuǎn)型期。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)集體轉(zhuǎn)型方向?qū)Φ?。但實際效果并不成功。問題核心，突出體現(xiàn)在公司商業(yè)運營能力的缺失。由此在行業(yè)轉(zhuǎn)型方向明確和具有時間周期下，聚焦轉(zhuǎn)型的商業(yè)模式、產(chǎn)品定位和優(yōu)勢，以及運營能力成為核心。5、復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向之一復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向，在商業(yè)模式與產(chǎn)品的結(jié)合、資源能力和軟實力的塑造、產(chǎn)品線的智能部門規(guī)劃、以及基金在項目前期的參與上，均在探索和發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)：轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)市場前景光明，但受資金渠道的匹配、商業(yè)運營資源和公司商業(yè)運營能力的限制，在未來一個階段將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。核心是公司運營能力的局限性。養(yǎng)老地產(chǎn)：養(yǎng)老市場處在發(fā)展和哺育階段，但未來需求剛性，并且供應(yīng)缺口壓力巨大，是房地產(chǎn)典型的“藍(lán)?！薄Ｆ放品科筮M(jìn)入集體關(guān)注階段，但商業(yè)模式和產(chǎn)品形態(tài)仍在探索中。從市場潛力看，具有成為主產(chǎn)品線的市場條件。旅游地產(chǎn)：旅游地產(chǎn)市場進(jìn)入上升期，目前市面項目更偏傳統(tǒng)住宅模式，以及配合公司大面積圈地。在國內(nèi)酒店市場和養(yǎng)老度假需求看好，旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)政策支持力度強(qiáng)化下，旅游地產(chǎn)市場有望快速啟動。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：近期工業(yè)用地出讓呈現(xiàn)量價齊漲格局。從行業(yè)操作看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要分為三種模式：1、以普洛斯為代表的外資模式2、以華夏幸?；鶚I(yè)為代表的傳統(tǒng)住宅模式3、物流商貿(mào)地產(chǎn)模式。第三章房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析一、產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度分析二、潛在進(jìn)入者威脅分析三、房地產(chǎn)業(yè)消費市場（買方）分析（一）、需求結(jié)構(gòu)1、隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團(tuán)購房成為房地產(chǎn)中住宅市場的消費主體。2、中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增長；3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在25——39歲之間的人群成為主力購房者5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)合用房的重要購房群體（二）、需求特點1、對均好性規(guī)定更高購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但可以提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的規(guī)定。2、對物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，規(guī)定“物有所值”3、對不同設(shè)計戶型需求呈多樣化特點4、對住房的消費需求大于投資需求四、房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析1、從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性2、從公司角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費意識的不同，對公司開發(fā)的產(chǎn)品會產(chǎn)生替代效應(yīng)，重要是消費者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發(fā)產(chǎn)品的公司的市場銷售也許會受到“經(jīng)濟(jì)合用房”的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)合用房也也許受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費背景或消費意識。3、對于房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時候要重點考慮上述因素。4、假如選擇“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。五、房地產(chǎn)業(yè)價值鏈分析1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作”的場合，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)公司來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么開發(fā)公司的公司定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對于開發(fā)商來講，就需要盡也許縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進(jìn)行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。3、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)眾多：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個發(fā)明價值的環(huán)節(jié)。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分派。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對縱向的價值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。4、在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力局限性的價值環(huán)節(jié)，要采用外包合作等多種方式，以求減少風(fēng)險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果。一個房地產(chǎn)項目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個環(huán)節(jié)都對項目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此規(guī)定開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。六、房地產(chǎn)業(yè)市場分析1、商業(yè)用房市場分析由于近年經(jīng)濟(jì)運營良好，居民消費觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動了商業(yè)用房市場的發(fā)展。(1)市場供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增長，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多;并且區(qū)域分布差異明顯。(2)、市場需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅社區(qū)；另一方面餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。（3）、市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務(wù)業(yè)；服裝服飾業(yè)；通訊經(jīng)營業(yè)；電腦、IT業(yè)（4）、市場預(yù)測：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。2、寫字樓市場分析3、經(jīng)濟(jì)合用房市場分析4、別墅市場分析5、危舊房改造房市場分析七、房地產(chǎn)業(yè)SWOT分析機(jī)會（O）威脅（T）1、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入不斷提高，具有較強(qiáng)的購房需求。2、城鄉(xiāng)化建設(shè)的推動，保證房地產(chǎn)市場的剛性需求。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，中西部和二三線城市的房地產(chǎn)市場具有巨大的商機(jī)。4、由于市場不斷規(guī)范，存在大量有地?zé)o錢的小開發(fā)商。5、國家鼓勵建設(shè)經(jīng)濟(jì)合用房、廉租房、兩限房和拆遷安頓房，也有較大的商機(jī)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)雜多變期，政策多變影響著公司的安全運營。2、宏觀調(diào)控成為常態(tài)，對短期市場進(jìn)行調(diào)整。3、土地成本變高，資金成為眾多房地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸。4、市場競爭更加劇烈，，市場集中度越來越高行業(yè)整合時代來臨。5、全方位的資源整合能力、環(huán)境競爭、品牌競爭、資金鏈整合能力日益成為競爭的新的重要手段。6、行業(yè)利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌公司將更多的追求公司的整體效益和可連續(xù)發(fā)展，追求公司的市場份額和行業(yè)地位，而不是像從事單項目開發(fā)的小公司同樣過多地追求某個項目的利潤率。77、房地產(chǎn)開發(fā)人才資源有限。優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、控股集團(tuán)的資金支持；2、具有一定的大盤開發(fā)經(jīng)驗；3、具有一定的土地儲備；4、具有一定的政府關(guān)系；5、具有總承包施工和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)合運作的優(yōu)勢，可以聯(lián)合競爭公共事業(yè)工程與土地打包出讓項目。1、土地儲備有限；2、融資渠道和手段缺少；3、專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊資源缺少；4、拿地方式依賴市場關(guān)系；5、缺少規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式和管理流程6、人力資源隊伍有待優(yōu)化。第二部分總體戰(zhàn)略目的一、經(jīng)營方針（1）堅持“四兩撥千斤”的經(jīng)營思緒。（2）堅持“砸鍋賣鐵搞投資”。（3）以軟投資為主，硬投資為輔。（4）吃弱聯(lián)強(qiáng)。（5）重點發(fā)展滬寧線、山東半島、津京沿線的二三線城市和全國百強(qiáng)縣前50位的縣級城市，逐步發(fā)展中西部地區(qū)省會城市和有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，重點向中西部武漢、長沙、成都、重慶等區(qū)域中心城市發(fā)展，兼顧觀念保守、思想落后的地區(qū)為重要發(fā)展區(qū)域。（6）堅持以城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤項目為主。（7）滾動投資、滾動開發(fā)、滾動銷售、分期交付。（8）建立走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展道路。（9）建立大眾化住宅的拿地方針，在土地獲取、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計等方面均要以大眾化住宅為原則。（10）建立可仿制、可復(fù)制、可克隆和開創(chuàng)性相結(jié)合的發(fā)展道路（11）堅持低開高走和低價格與高品質(zhì)有機(jī)結(jié)合的發(fā)展路。（12）加大資本經(jīng)營的力度，推動公司上市，建立獨立的融資體系，走資本經(jīng)營和產(chǎn)品經(jīng)營相結(jié)合的道路。（13）適度發(fā)展政府經(jīng)濟(jì)合用房、兩限房和拆遷安頓房項目。（14）把握更好的投資思緒，在市場火爆期適度投資，在市場疲軟期加大投資。二、總體發(fā)展思緒在本規(guī)劃期內(nèi)，房地產(chǎn)的總體發(fā)展思緒是“五化”，即：標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、專業(yè)化管理、資本化經(jīng)營、合作化開發(fā)、品牌化發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)：XX地產(chǎn)公司要實現(xiàn)規(guī)劃期內(nèi)的戰(zhàn)略目的，必須迅速進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。連鎖式、可復(fù)制式是最為安全、快速的擴(kuò)張模式。但前提是必須要建立一整套完善的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。因此，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)是實現(xiàn)本規(guī)劃期內(nèi)戰(zhàn)略目的的重要手段，重點是要哺育成熟產(chǎn)品線，通過快速復(fù)制達(dá)成規(guī)?；瑥亩鴮崿F(xiàn)有質(zhì)量增長的戰(zhàn)略目的。一是要XX地產(chǎn)公司產(chǎn)品目錄。集團(tuán)公司營銷管理部負(fù)責(zé)研究制定市場細(xì)分和客戶細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市場需求和客戶需要，決定是否升級房型、部品，提供房型、部品升級信息，集團(tuán)公司研發(fā)中心根據(jù)不同的市場和客戶需求，制定不同的樓層平面、標(biāo)準(zhǔn)配置、可選配置、社區(qū)環(huán)境、戶型、立面、結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)部品、裝飾性部品等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，每種平面至少相應(yīng)6種立面風(fēng)格，裝飾性部品至少保證8種可選風(fēng)格，力爭通過2年的時間，使公司下轄各項目只做規(guī)劃，不做產(chǎn)品設(shè)計。同時產(chǎn)品研發(fā)中心要保證每年各新增2種立面風(fēng)格和裝飾性部品風(fēng)格，避免由于創(chuàng)新局限性導(dǎo)致產(chǎn)品落后。二是要建立產(chǎn)品設(shè)計和設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)。三是要建立施工管理手冊。四是要建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作手冊。專業(yè)化管理：專業(yè)化能力是當(dāng)前房地產(chǎn)最缺少的核心能力之一。專業(yè)能力缺失的最突出表現(xiàn)為公司缺少項目開發(fā)能力，最直接的表現(xiàn)是人員素質(zhì)不高，開發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量、品質(zhì)上均不如人意。雖然公司在商業(yè)模式、經(jīng)營模式、生產(chǎn)模式上具有獨到的核心競爭力，但再好的模式，假如沒有好的品質(zhì)，也會缺少持久的生命力。因此，打造專業(yè)化管理能力是XX地產(chǎn)公司在本規(guī)劃期內(nèi)的工作重點。一是要讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，專業(yè)的事由專業(yè)的人做。二是要加大專業(yè)人才的引進(jìn)力度，改善人力資源結(jié)構(gòu)，特別是要注重人員引進(jìn)的質(zhì)量。三是要加大員工的培訓(xùn)和教育，建立內(nèi)部知識積累體系和傳遞體系。資本化經(jīng)營：房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)。擁有強(qiáng)大的資金能力，決定了房企獲取其他生產(chǎn)要素的能力特別是土地的能力。目前房企所需資金重要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金局限性的問題。而隨著宏觀調(diào)控的常態(tài)化，政府將繼續(xù)采用更從緊的貨幣政策，甚至還也許多次加息，使得銀行貸款的難度加大。并且，還也許取消期房預(yù)售或期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。這意味著，雖然銀行仍是重要融資渠道，但房企被迫尋求新的融資方式與渠道，融資將趨向多元化，全球化。房企將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金、出售股份、收購、兼并乃至與外資公司合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬公司籌資渠道。能否實現(xiàn)資金渠道多元化，以及與資本市場對接的能力決定了是并購別人還是被別人并購的關(guān)鍵因素。因此，XX地產(chǎn)公司要想在新一輪競爭中勝出，必須走資本化經(jīng)營道路，實現(xiàn)多元化、多渠道融資。合作化開發(fā)：房企本質(zhì)上是“系統(tǒng)集成商”，是將土地、資金、設(shè)計、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種資源有機(jī)組合，通過策劃、營銷等手段最大限度地實現(xiàn)市場價值，因而，房企的重要特點是資金密集型（也稱作“投資管理型”）、資源整合型公司，對資源的整合能力是房企的重要競爭力之一。因此，房企要善于合作，善于整合資源，特別是要善于整合外部資源，要善于選擇優(yōu)秀的合作者建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系?？傮w來說，外部資源分為：政府關(guān)系資源、媒體資源、融資資源、投資者（涉及股東）資源、供方資源和客戶資源等六個方面。提高資源整合能力，房地產(chǎn)公司除了充足運用、發(fā)掘內(nèi)部資源外，還要構(gòu)筑全面、均衡、穩(wěn)定的公共關(guān)系資源鏈和戰(zhàn)略合作伙伴，從而減少選擇的風(fēng)險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發(fā)周期，提高效率和效益。一是要將供應(yīng)鏈管理作為房企資源管理的重要工作之一，在平常工作中需要投入大量的時間、精力等。供應(yīng)鏈管理不僅僅是物資的供應(yīng)，凡是跟我方合作的，為我們提供產(chǎn)品的均在供應(yīng)鏈管理之類，如設(shè)計單位、施工單位、營銷代理單位等。二是客戶資源是任何公司生存的根基，在新的市場形勢下，要重點關(guān)注客戶資源，認(rèn)真調(diào)查、研究客戶需求，盡也許滿足客戶合理需要。品牌化發(fā)展：隨著市場競爭的不斷深化，房企之間的競爭將由關(guān)系導(dǎo)向、資金導(dǎo)向、成本導(dǎo)向、策劃導(dǎo)向向品牌形象導(dǎo)向過渡，這已被其他行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先公司所證實。品牌形象力是房地產(chǎn)公司的最基本競爭力之一，一般涉及公司品牌力和產(chǎn)品品牌力。其中公司品牌力重要涉及品牌認(rèn)知度、美譽度和忠誠度。隨著消費者置業(yè)經(jīng)驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌公司開發(fā)的物業(yè)；同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產(chǎn)公司的競爭將越來越劇烈，因此房地產(chǎn)公司必須塑造鮮明的公司品牌，提高公司的品牌形象力。在本規(guī)劃期內(nèi)，XX地產(chǎn)公司要將品牌建設(shè)作為一個重要職能戰(zhàn)略來抓，重點要在以下幾個方面著手：一是認(rèn)真分析和把握房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，通過SWOT分析，盡快制定適宜的品牌規(guī)劃；二是擬定本公司的長遠(yuǎn)發(fā)展目的及可操作的公司文化建設(shè)方案。三是建立一套完整、合理、高水準(zhǔn)的CIS。四是擬定品牌檔次與目的客戶群的關(guān)系。五是做好產(chǎn)品，保證產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)，按期交付。六是建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)。七是進(jìn)行品牌深度管理，培植品牌文化，提高品牌優(yōu)勢。第三部分業(yè)務(wù)戰(zhàn)略1、投資戰(zhàn)略(1)通過采用全面滾動發(fā)展和資本經(jīng)營相結(jié)合的方式，充足有效經(jīng)營社會資源，用足國家、地方的有關(guān)政策，在熟悉和具有資源的地區(qū)，采用“陣地戰(zhàn)”、“攻堅戰(zhàn)”與“運動戰(zhàn)”相結(jié)合的開發(fā)戰(zhàn)術(shù)，不斷尋找新的開發(fā)途徑。運用目前房地產(chǎn)行業(yè)從不規(guī)范逐步過渡到規(guī)范的時機(jī)，加快發(fā)展速度，迅速壯大公司規(guī)模、實力。(2)戰(zhàn)線與有效管理相結(jié)合，有效管理與項目規(guī)模相結(jié)合，有限資源、資本與思緒運作相結(jié)合，以用好的思緒、有限資源運作有增值空間的大項目為原則。(3)以主力項目帶動區(qū)域市場發(fā)展，以主力項目積累資金、人才，形成多個以主力項目為中心的區(qū)域群。(4)在市場火爆期要適度投資，防范風(fēng)險；在市場疲軟期要加大投資，抓住機(jī)遇，逆市上揚。2、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略（1）房地產(chǎn)市開發(fā)項目要定位于規(guī)?；闹懈邫n“住宅地產(chǎn)”，以保證品質(zhì)，形成“中南住宅”特色，擴(kuò)大影響，提高賺錢水平。（2）適當(dāng)加大寫字樓、商業(yè)設(shè)施方面的“商業(yè)地產(chǎn)”投資力度，努力形成自有物業(yè)資產(chǎn)，進(jìn)一步提高獲利水平和抗風(fēng)險能力。（3）運用南通CBD與體育中心整體打包項目經(jīng)驗。采用將房地產(chǎn)與公用事業(yè)整體打包的項目，在政府保障回收的地產(chǎn)項目中經(jīng)營，充足看準(zhǔn)體育與健身新興產(chǎn)業(yè)等“體育地產(chǎn)”運營模式。（4）可探索與地產(chǎn)商合作，在可控制風(fēng)險的前提下變墊資為投資，運做超大型項目。（5）通過合資、合作等方式大力發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提高服務(wù)與管理水平，形成品牌優(yōu)勢，在做好住宅物業(yè)的同時，努力占據(jù)大型樓宇、酒店、商場、辦公樓等物業(yè)管理的高端市場。3、開發(fā)項目定位(1)項目規(guī)模規(guī)定：(2)區(qū)位規(guī)定：優(yōu)先考慮新老城區(qū)的結(jié)合部位，是城市規(guī)劃中未來的重點發(fā)展區(qū)位，未來交通較為便利，增值潛力較大。(3)土地總價在10億元以上為主，3億元以上為輔，樓面價控制在每平方米1000元左右，樓面每平方米利潤空間以1000元以上為主，500元以上為輔。(4)對于超大型項目，在可以尋找到合作伙伴的前提下考慮承接。(5)重點考慮類似于南通項目性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)與公路、市政、體育設(shè)施、行政中心、劇院、碼頭、地鐵、學(xué)校等公益事業(yè)整體打包項目。(6)尋求以土建為重要投入的合作項目，在無政策、法律風(fēng)險，要在我公司控大股前提下積極開拓。(7)項目盡量要能實現(xiàn)滾動式投資開發(fā)，能達(dá)成四兩撥千斤的目的。3.5、項目開發(fā)思緒①項目規(guī)劃思緒。一要充足市場調(diào)研，認(rèn)清市場實質(zhì)；二要完全吃透政府各項政策、相關(guān)指標(biāo)和規(guī)定；三要根據(jù)周邊產(chǎn)品特性實行符合目的消費群體需求的差異化產(chǎn)品定位。②分期開發(fā)思緒。一要根據(jù)市場接受限度優(yōu)先開發(fā)需求量大的業(yè)態(tài)；二要根據(jù)需求量擬定開發(fā)量；三要滾動投資、滾動開工、滾動銷售，避免由于開發(fā)規(guī)模與市場需求不協(xié)調(diào)帶來的矛盾。③整個項目的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、品質(zhì)定位思緒。既要充足運用項目自身所具有的環(huán)境優(yōu)勢來推動銷售，又要提高自身在建筑設(shè)計、工程建設(shè)、園林景觀、營銷推廣等方面的品質(zhì)，發(fā)明銷售空間，提高項目效益。④整合社會資源思緒。各個分公司都必須進(jìn)一步加大開拓力度，和國土、規(guī)劃、稅務(wù)、建設(shè)等各個部門建立良好關(guān)系，搞好開發(fā)貸款，充足運用政府政策資源，在容積率指標(biāo)、前期手續(xù)辦理、土地款、規(guī)費繳納等各個方面爭取最有利的條件，采用分期繳納各項稅、費款項，分期開發(fā)建設(shè)。第四部分職能戰(zhàn)略1、組織戰(zhàn)略組織戰(zhàn)略的重點是研究組織管控模式，一般分為：戰(zhàn)略管控、財務(wù)管控和業(yè)務(wù)管控三種類型。根據(jù)上述戰(zhàn)略目的、戰(zhàn)略思緒和核心競爭力的哺育，按照扁平化、集約化的管理方針，本規(guī)劃期內(nèi)的組織戰(zhàn)略針對不同的情況分別采用兩種組織模式：（1）20個項目以內(nèi)時，實行集團(tuán)公司-項目公司二級管理模式。二級管理模式重要實行業(yè)務(wù)管控。所謂業(yè)務(wù)管控就是總部作為經(jīng)營決策中心和生產(chǎn)指標(biāo)管理中心，以對公司資源進(jìn)行集中控制和管理，追求公司經(jīng)營活動的統(tǒng)一和優(yōu)化為目的?？偛看蠖嘀苯庸芾砀鞣N生產(chǎn)經(jīng)營活動。按照微笑曲線的原則，集團(tuán)公司重點抓前端的拓展和研發(fā)環(huán)節(jié)，以及后端的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，中間的工程建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)由項目公司操作。具體而言，集團(tuán)公司和項目公司在業(yè)務(wù)權(quán)限上的重要分工如下：一是在新項目的拓展環(huán)節(jié)，總公司重要是負(fù)責(zé)項目決策把關(guān)和資源分派，更多的是對關(guān)鍵點的把控，例如根據(jù)信息判斷項目是否值得進(jìn)入可研階段，對可研報告進(jìn)行評審，判斷是否進(jìn)一步到談判和簽約階段，和最終的談判投資決策權(quán)，項目公司重要負(fù)責(zé)信息收集、項目跟蹤、制作可行性研究報告和項目的書制作等操作性事務(wù)。二是在產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計環(huán)節(jié)，為保證標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的推動和產(chǎn)品風(fēng)格的一致，哺育公司的核心競爭力，集團(tuán)公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計的評審、研究和決策，項目公司重要負(fù)責(zé)與設(shè)計院的聯(lián)絡(luò)，并參與設(shè)計評審過程。三是工程管理環(huán)節(jié)，項目公司具體負(fù)責(zé)工程施工的組織、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制，集團(tuán)公司通過前期計劃制定、過程中的監(jiān)控、事后的評估考核，把控工程運營，特別是對于成本控制，對于超過一定范圍的指標(biāo)，總部要把控審批權(quán)限。四是在營銷環(huán)節(jié)，由于銷售是最靠近市場的環(huán)節(jié)，因而操作權(quán)宜下放。集團(tuán)公司重要負(fù)責(zé)市場研究、客戶細(xì)分的方法和策略，并通過項目公司定期上報的銷售周報和月報監(jiān)控項目銷售情況。同時，為保證集團(tuán)公司的鈔票流，集團(tuán)公司還要把控銷售底價和進(jìn)度的審定。五是在財務(wù)環(huán)節(jié)，實行垂直制管理。流失在人事條線，集團(tuán)公司負(fù)責(zé)各項人事政策的制定和項目公司副總經(jīng)理以上人員的人事管理，其余權(quán)限下放給項目公司。（2）超過20個項目時，實行集團(tuán)公司-區(qū)域公司-項目公司三級管理模式。在三級管理模式中，集團(tuán)公司對區(qū)域公司實行戰(zhàn)略管控和財務(wù)管控相結(jié)合的管理模式，區(qū)域公司對項目公司實行業(yè)務(wù)管控。戰(zhàn)略管控是指集團(tuán)總部作為戰(zhàn)略決策和投資決策中心，以追求集團(tuán)公司總體戰(zhàn)略控制和協(xié)同效應(yīng)的哺育為目的。財務(wù)管控是指集團(tuán)公司作為投資決策中心，以追求資本價值最大化為目的，管理方式以財務(wù)指標(biāo)考核為主。區(qū)域公司的組建原則是：在項目較為集中的區(qū)域，選擇一家管理較為成熟的項目公司改組為區(qū)域公司。對區(qū)域公司的放權(quán)限度，要根據(jù)區(qū)域公司的管理能力和成熟度逐步下放，也就是說：雖然原則上集團(tuán)公司對區(qū)域公司實行戰(zhàn)略管控和財務(wù)管控，但在區(qū)域公司還不成熟時，集團(tuán)公司還將保存一定的業(yè)務(wù)管控權(quán)限，具體權(quán)限劃分因時因地因人而異。2、人力資源戰(zhàn)略人力資源是公司戰(zhàn)略資源中的第一重要的資源，特別是專業(yè)化人才。XX地產(chǎn)公司要保持長盛不衰，必須造就一支高素質(zhì)的、忠誠的專業(yè)化人才隊伍。XX地產(chǎn)公司的人力資源建設(shè)原則是：一是專業(yè)化，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。無論是在設(shè)計、工程、營銷等業(yè)務(wù)操作條線，還是在人力資源、財務(wù)等管理支持條線，都必須以專業(yè)化為建設(shè)原則，保證專業(yè)的人做專業(yè)的事，做專業(yè)的事情都必須是專業(yè)出身的人，要努力建立一支滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展目的的專業(yè)化操盤隊伍。二是一頭獅子帶領(lǐng)一群綿羊的原則。各個條線的帶頭人，都必須是一頭獅子，必須具有豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，特別是集團(tuán)公司副總經(jīng)理以上的帶頭人，如總經(jīng)理、首席財務(wù)官、首席設(shè)計師、首席人力資源官等，要是專家型人才，要有豐富的工作經(jīng)驗和閱歷，要在本行業(yè)內(nèi)具有一定的影響力。人才隊伍建立途徑有：培、引、挖三者相結(jié)合?！芭唷笔侵竿ㄟ^內(nèi)部培訓(xùn)和培養(yǎng)的方式，提高內(nèi)部現(xiàn)有員工的專業(yè)素質(zhì)，并從中選拔優(yōu)秀的人才擔(dān)任重要職務(wù)。培訓(xùn)的方式涉及：崗位培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、專業(yè)培訓(xùn)、定向培養(yǎng)和鼓勵自學(xué)成才等方式?！耙笔侵笍氖袌錾弦M(jìn)各類專業(yè)型人才，重點是中層干部和普通管理人員?！巴凇笔侵羔槍Ω呒壒芾淼戎匾獚徫?，公司內(nèi)部又欠缺的，從行業(yè)內(nèi)先進(jìn)公司中有針對性的高薪挖人才，為我所用。人力資源隊伍建設(shè)重點是：根據(jù)總體戰(zhàn)略目的和組織戰(zhàn)略，本規(guī)劃期內(nèi)的人才建設(shè)重點是項目的操盤手和集團(tuán)公司研發(fā)中心、項目公司設(shè)計管理部的設(shè)計管理人才，以及房地產(chǎn)集團(tuán)首席人力資源官。這部分人才必須是專業(yè)出身，必須要有很強(qiáng)的專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)。人力資源建設(shè)目的是：建立好四支隊伍：一是一支有戰(zhàn)略眼光，能駕馭全局，為公司領(lǐng)航帶隊的CEO隊伍；二是一支思想活躍、功底雄厚、觀念創(chuàng)新、時刻追蹤前沿技術(shù)、能把握并不斷豐富公司核心技術(shù)的專業(yè)技術(shù)人員隊伍；三是一支兢兢業(yè)業(yè)，善于應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理手段的管理人員隊伍；四是一支好學(xué)上進(jìn)、刻苦努力的員工隊伍。人力資源建設(shè)在保證“培得出、引得進(jìn)”的同時，還要保證“留得住”，要“用感情留人、用事業(yè)留人、用待遇留人”。一是要對重點人才要高薪任用；二是要建立符合市場的平常管理體制和機(jī)制；三是要給予一定的相應(yīng)的事業(yè)平臺；四是要有包容精神，允許有個性的人才存在。3、財務(wù)戰(zhàn)略（1）投資戰(zhàn)略投資方向：本戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)的投資方向以住宅項目為主，不投入純辦公樓或純商業(yè)項目。其中，第一投資方向是軟投資項目，如公共事業(yè)項目與土地打包項目，出讓項目；第二投資方向為城郊結(jié)合部、城鄉(xiāng)結(jié)合部的大盤項目；第三投資方向是小規(guī)模的硬投資項目。投資限額：投資收益率：（2）籌資戰(zhàn)略：實行多元化融資，建立房地產(chǎn)獨立的融資平臺，擺脫對控股集團(tuán)融資平臺和渠道的依賴。重要融資方式有：證券融資：通過上市籌集項目發(fā)展資金，上市后爭取配股、增發(fā)等形式進(jìn)一步籌集未來項目發(fā)展資金。國際融資：重要是各類國外基金合作，打開國際融資渠道。自我積累融資：要不斷提高公司綜合經(jīng)濟(jì)效益，穩(wěn)健經(jīng)營，保持良好的公司自我積累能力。信貸融資：合理使用商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的各種信貸資金。（3）財務(wù)管理穩(wěn)妥財務(wù)：繼續(xù)堅持保守的財務(wù)政策，努力使財務(wù)風(fēng)險減少到最低水平。做好項目可行性分析，實事求是，嚴(yán)格把關(guān)。絕不以追求短期的經(jīng)濟(jì)利益而犧牲長期利益。特別要做好鈔票流的管理，任何時候都有足夠的鈔票儲備。戰(zhàn)略財務(wù)：要從戰(zhàn)略高度開展財務(wù)管理工作，使財務(wù)分析成為公司戰(zhàn)略管理重要內(nèi)容和重要手段，財務(wù)分析要為公司戰(zhàn)略決策重要提供有分量的判斷依據(jù)。導(dǎo)入戰(zhàn)略財務(wù)分析體系，定期