上海市金山項(xiàng)目報(bào)

上海市x山項(xiàng)目分析報(bào)告目錄目錄1一、總論21.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介21.1.1項(xiàng)目概況21.1.2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求21.1.3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)21.2編制依據(jù)21.3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)31.4結(jié)論3二、市場(chǎng)分析42.1宏觀環(huán)境分析42.1.1城市概況42.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r42.1.3居民生活水平5扣2.2、銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)排分析流充5抵套房地產(chǎn)市范場(chǎng)綜述求亮5職洽板塊特征取爛6斑鳥(niǎo)未來(lái)發(fā)展競(jìng)趨勢(shì)鎖跡7肆三、項(xiàng)目周郊邊環(huán)境粥陳7居3.1項(xiàng)哲目周邊環(huán)境騙分析燃悉7歷膽周邊環(huán)境早跟7繩慣SWOT承分析聯(lián)丑8劇3.2競(jìng)守爭(zhēng)性樓盤(pán)分水析般掘8妻四、項(xiàng)目定指位講互9租4.1總喘體定位垂蠻9珠4.2產(chǎn)半品定位默卸10踩4.3客賭戶定位椒霉10稀4.4價(jià)嫩格定位龜腔11泉五、財(cái)務(wù)效筋益揮南12塔5.1銷(xiāo)伴售收入測(cè)算隆免12脫5.2建顯設(shè)投資估算瞞爪12宵5.3不販確定性分析名發(fā)13麥5.4經(jīng)無(wú)濟(jì)效益評(píng)價(jià)槳應(yīng)13一、總論近1.1項(xiàng)俯目簡(jiǎn)介灑流項(xiàng)目概況凳項(xiàng)目地塊位佩于金山區(qū)金橋山新城中心赤城區(qū)杭州灣迫大道以東、乎衛(wèi)陽(yáng)南路以具西、龍?jiān)绰窐且阅稀鍢蜩T東路以北。撤土地面積1資42868番平方米，土香地用途為居舞住。焦項(xiàng)目地塊所臭處區(qū)域?qū)儆谇敢?guī)劃中的金董山區(qū)城市中挽心區(qū)，西北間面臨近區(qū)政輝府、西面臨字近中央大道軍，附近市政庸、生活和商困業(yè)配套都在字完善之中。絹東面是山陽(yáng)塵居住區(qū)，鄰視近的有山鑫蔥聯(lián)城花苑，帶現(xiàn)正在建配僑套的菜場(chǎng)和侵商場(chǎng)。南面派集中了藍(lán)堡撈愛(ài)琴海、金貝海岸花園、匯海上明珠園甘等多個(gè)中高軋檔樓盤(pán)。刑仙項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)總體要求悲項(xiàng)目占地面廳積1428污68平方米典，規(guī)劃建設(shè)討一個(gè)大型中陪高檔居住區(qū)芒，土地使用鏈年限為70護(hù)年，規(guī)劃容仍積率為1.幣1,其中晝多層1.4友,非獨(dú)立吉式低密度住桶宅0.7,格建筑密度匯多層30%瞞，非獨(dú)立式綁低密度住宅析25%，綠弟化率40%辜。機(jī)動(dòng)車(chē)泊蝶位按0.7商個(gè)/戶配置戀。診垂項(xiàng)目建筑仔面積指標(biāo)香項(xiàng)目總建筑賊面積180腦184.8證平方米，住膠宅部分15刺5654.攤8平方米，癥其中多層1舒24523銀.8平方米粒，別墅31采131平方拴米；車(chē)位部抬分2303折0平方米，罵配套150在0平方米。針1.2編劇制依據(jù)低本報(bào)告根據(jù)潮目前可獲取設(shè)的資料，結(jié)辮合有關(guān)的政饅策法規(guī)和金陡山區(qū)有關(guān)規(guī)飲劃，在實(shí)地廣考察與市場(chǎng)定研究的基礎(chǔ)奶上，通過(guò)客么觀分析和經(jīng)刻濟(jì)評(píng)估，為痰項(xiàng)目投資提盜供科學(xué)的決五策依據(jù)。牧此外，本報(bào)臭告編制依據(jù)舒還有：毯1、上海市粉國(guó)有土地使預(yù)用權(quán)出讓合牧同。僅2、上海市棕土地資源管增理局200桃30820抗號(hào)土地出讓其公告。叮3、上海市殲規(guī)劃管理局繪《城市設(shè)計(jì)刺管理技術(shù)規(guī)愧定》關(guān)于住扛宅小區(qū)建設(shè)洗項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)荷計(jì)要點(diǎn)和土臉地利用條件稅和要求。犬1.3主赤要經(jīng)濟(jì)技術(shù)級(jí)指標(biāo)刮占地面積例朗煩腥份14耍2868m季2答總建筑面積弱沾攻鉆顫地18018勵(lì)4.8m川2盼其中：劑住宅燕誦好版15565幸4.8m示2奔系燒多層剛伙宣框雪爹12452果3.8m零2悠喪陪疊加/怖聯(lián)排別墅判精31131取m全2畢車(chē)位返素丟揚(yáng)桿23030地m沿2賣(mài)漁納配套落秋軍榜眾1浴500m遙2睛容積率蘋(píng)態(tài)餐龍皆愈1誰(shuí).1羨建筑密度蒙戚摔蔥嗓賣(mài)30來(lái)%淹綠化率繁翁40%傭機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)無(wú)泊位島子神泉圾940個(gè)討1.4結(jié)蹲論純本項(xiàng)目在目影前市場(chǎng)行情贊下，總投資鳴555,8朋89,93志6.72元蔽，銷(xiāo)售收入財(cái)658,7源84,39蔥2元，稅后貫利潤(rùn)44,妥221,6嗚95元，投薦資收益率為上8.0%。祥從敏感度分器析來(lái)看，本喬項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性游較大。故本鏡項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)妹上不可行。絕二、市場(chǎng)分生析內(nèi)2.1宏須觀環(huán)境分析縣州城市概況敞金山區(qū)位于貍上海市西南吵，杭州灣北聲岸，處在滬德、杭、甬及院舟山群島經(jīng)咐濟(jì)區(qū)域中心耽和長(zhǎng)三角都沸市圈樞紐地菊帶。西連浙呀江省平湖市鑄、嘉善縣，盤(pán)東鄰上海市逃奉賢區(qū)，北伴接松江區(qū)和挑青浦區(qū)。全把區(qū)陸地總面肯積586平圈方公里，轄勻14個(gè)鎮(zhèn)、設(shè)1個(gè)街道，愚現(xiàn)有人口5考5萬(wàn)。色金山區(qū)境內(nèi)騙有滬杭高速寧、同三高速妹、莘奉金高紡速等高速公姑路網(wǎng)絡(luò)。滬服杭鐵路金山妨支線直達(dá)金葉山城區(qū)。南拜部沿海申甬瓣車(chē)客渡碼頭稿開(kāi)辟了舟山丙、寧波等地飄海運(yùn)航線。歡黃浦江支流胞貫穿全區(qū)各慈鎮(zhèn)，成為內(nèi)位河運(yùn)輸主動(dòng)猛脈。到20架05年，金朗山將形成第“浙三縱兩橫銳”陪五條高速公姓路和盤(pán)“折六縱六橫尺”挽區(qū)域干線公辭路網(wǎng)架。杭刷州灣跨海大殖橋建成后，動(dòng)金山將成為茂浙江快速進(jìn)性入上海的橋或頭堡。嘉金景高速建成通氣車(chē)后，金山灶北出上海的窄時(shí)間將大大鼠縮短。番己經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)疃鳑r京2004年姓1-3季度童金山區(qū)完成倉(cāng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總往值99.5撫1億元，按道可比價(jià)格計(jì)濫算比去年同期期增長(zhǎng)26姥.1%，增討速比去年同殼期高出7.卡3個(gè)百分點(diǎn)糖，預(yù)計(jì)全年垮增長(zhǎng)將超過(guò)屋24%。結(jié)濟(jì)合2003糞年發(fā)展情況塵來(lái)看，金山音區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展渴開(kāi)始步入高銳速增長(zhǎng)期。話2004年洽1-9月份玩金山區(qū)完成喜全社會(huì)固定杰資產(chǎn)投資7憐5.91億飼元，同比增池長(zhǎng)68.1嬌%。1-9遇月房地產(chǎn)投效資完成74卵375萬(wàn)元迷，同比增長(zhǎng)洲32.0%愚，占全社會(huì)忘固定資產(chǎn)投由資總額的9大.8%,繼脈續(xù)保持高速嬌穩(wěn)定增長(zhǎng)的波勢(shì)頭。其原洋因主要是房考地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼以續(xù)了去年發(fā)蹈展的勢(shì)頭，玉從今年1-胡9月統(tǒng)計(jì)數(shù)縫據(jù)反映，新覺(jué)開(kāi)工項(xiàng)目較允多，而且其宣規(guī)模較大，喝今年的房地匙產(chǎn)投資形勢(shì)郵仍較為樂(lè)觀臺(tái)。但由于受補(bǔ)宏觀調(diào)控的闊影響下半年慘開(kāi)始增幅逐便月下降。次章居民生活忌水平駕2003年售金山區(qū)城鎮(zhèn)莫職工年平均肅收入185祖00元，誰(shuí)比上年增長(zhǎng)適8.0％；愁農(nóng)民人均收鄙入4832房元，比上年獄增長(zhǎng)9.5私％。年末居歲民儲(chǔ)蓄存款謠76.7億憤元，比上年拖增長(zhǎng)17.瓶7％。農(nóng)村班養(yǎng)老保險(xiǎn)投份保率93.洽18％。敘2.2、渠房地產(chǎn)市場(chǎng)傷分析什餅房地產(chǎn)市賢場(chǎng)綜述這2004年再金山區(qū)房地拒產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)浸展，商品房暫繼續(xù)保持旺刃銷(xiāo)勢(shì)頭。1忍-9月份，真全區(qū)房地產(chǎn)愉開(kāi)發(fā)投資完加成7.44超億元，同比立增長(zhǎng)32.粥0%。商品炮房施工面積疤145.喜36萬(wàn)平方斤米，增長(zhǎng)5恨5.6%；缸商品房竣工艱面積56.著24萬(wàn)平方壩米，同比增蒼長(zhǎng)72.7符%；商品房弊銷(xiāo)售額9.點(diǎn)37億元，其增長(zhǎng)112儲(chǔ).8%，至議9月底，空糾置房面積5樣.63萬(wàn)平液方米，同比折下降51.鴿5%。拿奴板塊特征善根據(jù)一手市深場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)無(wú)情況來(lái)看，怒金山區(qū)可以為劃分為三大驅(qū)板塊：石化京板塊、朱涇剝板塊、楓涇炎板塊。石化板塊滴該板塊由于果區(qū)政府的南禽遷，市政建餐設(shè)和房地產(chǎn)殘投資迅速升研溫。200燒4年市場(chǎng)供霧應(yīng)量共計(jì)3叼2.18萬(wàn)帽平方米，共熱2773套竭，已銷(xiāo)售1冊(cè)3.75萬(wàn)待平方米，共佛計(jì)1319驗(yàn)套，去化率縱為47.5獄%。市場(chǎng)主迷要房型為1況00m哄2膨左右的二房孕和120-蜂140m獨(dú)2蹲的三房。桂該板塊內(nèi)市研場(chǎng)價(jià)格在3級(jí)500-4劇500元/霸平方米，均牙價(jià)在400凱0元/平方訪米左右。朱涇板塊訂該板塊作為渾曾經(jīng)的區(qū)政總府所在地，吉房地產(chǎn)市場(chǎng)等興起的最早杯。2004樣年市場(chǎng)供應(yīng)孫量共計(jì)25故萬(wàn)平方米，參共2492樂(lè)套，已售7拉.81萬(wàn)平響方米，共7奔40套，去園化率為30突%。市場(chǎng)主葵要房型為9臺(tái)0m陽(yáng)2陜的二房和1獄10-13楊0m揭2灰的三房。該胸板塊的市場(chǎng)那價(jià)格在30核00-42妻00元/平勁方米，均價(jià)費(fèi)在3500冒元/平方米磁左右。楓涇板塊秧該板塊隨著睡上海市蟻“猜一城九鎮(zhèn)蜘”描計(jì)劃的提出濁而備受關(guān)注劇。2004悅年市場(chǎng)供應(yīng)宋量共計(jì)63賣(mài).43萬(wàn)平血方米，共5稿770套，歇已銷(xiāo)售23本.48萬(wàn)平他方米，共計(jì)僻2215套纖，去化率為默38%。該賭板塊的市場(chǎng)娃均價(jià)在30長(zhǎng)00元/平績(jī)方米左右。句介未來(lái)發(fā)展臘趨勢(shì)仿由于金山區(qū)樹(shù)地處遠(yuǎn)郊，花房地產(chǎn)業(yè)的某發(fā)展起步較格晚，居民住照房投水平相對(duì)較區(qū)低。據(jù)20刪03年物業(yè)恨統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)偽據(jù)顯示，2敲003年我賢金山區(qū)居民圖住宅房屋總基面積399窗萬(wàn)平方米，纖人均住房面斥積18.6置平方米。據(jù)隱建設(shè)部新近獵的統(tǒng)計(jì)，目陜前全國(guó)城鎮(zhèn)傻居民人均住挽宅建筑面積銹為23.6罷7平方米?？迤渲袞|部地冷區(qū)為25.案06平方米管；中部地區(qū)福21.99出平方米；西佛部地區(qū)23頁(yè).05平方巷米。而金山澤區(qū)城鎮(zhèn)居民別的住房水平這和全國(guó)的平杰均水平比還鋪相差5.0驢7平方米，旅和東部地區(qū)肢比還相差6驚.44平方齊米。甚至和杏西部比還相鐵差4.45胖平方米。這金說(shuō)明金山區(qū)嗚的住房需求頸還是很可觀民的。漿另一方面，涂從近年房地販產(chǎn)業(yè)投資情播況看，金山范區(qū)的房地產(chǎn)棒投資呈逐年兄高速增長(zhǎng)趨盤(pán)勢(shì)。200泳1年金山區(qū)北房地產(chǎn)投資曠總額為5.穩(wěn)4億元，增姥長(zhǎng)36.2摔%；200稻2年投資總槐額為7.7哨億元，增長(zhǎng)孤42.6%寸；2003甘年投資總額主為10.5索億元，增長(zhǎng)湖36.4%巡。這說(shuō)明金鞠山區(qū)的房產(chǎn)朝需求量較大基。預(yù)再?gòu)臋M向比絡(luò)較看，20逃03年上海非市十個(gè)郊區(qū)訴平均房地產(chǎn)速投資量為3釘0.45億佳元，而金山舅區(qū)為10.廉5億元，相膨差20億元仆；最高的閔位行區(qū)61.姐1億元，相到差59.6固億元。說(shuō)明叉金山區(qū)房地耗產(chǎn)業(yè)的潛力以是巨大的。商從上述三方傅面看，金山供區(qū)房地產(chǎn)業(yè)或的投資能量鞋、需求潛力襪、發(fā)展趨勢(shì)發(fā)是好的良好驢。嫁三、項(xiàng)目周帥邊環(huán)境竄3.1項(xiàng)手目周邊環(huán)境按分析醋劉周邊環(huán)境刺項(xiàng)目地塊處掘于金山區(qū)規(guī)肺劃的中央城饞區(qū)的核心位組置。北面臨硬近金山區(qū)政匠府，西面是喬規(guī)劃的中央懸城區(qū)的中央典大道，東面比是正在建設(shè)撿中的山陽(yáng)居睬住區(qū)，南面救是聚集了藍(lán)奏堡愛(ài)琴海、崗金海岸花園撲、海上明珠繳園等多個(gè)樓律盤(pán)的中高檔什居住區(qū)。時(shí)本項(xiàng)目交通筆便捷。西面盯緊鄰的杭州紗灣大道貫通垮金山區(qū)可直釣達(dá)市區(qū)；北紫面臨近的金誘山大道緊倚改區(qū)政府，貫農(nóng)穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)從和漕涇鎮(zhèn)，搞規(guī)劃中的軌潔道交通將經(jīng)存過(guò)附近；南米面有連接金蘿山石化與上洞?；疖?chē)站的瞧鐵路線；南球面杭州灣距透離本項(xiàng)目車(chē)京程在10分疫鐘之內(nèi)。渠本項(xiàng)目周邊偶生活配套完目善。規(guī)劃中附的中央大道愈將建設(shè)成為粉金山區(qū)商業(yè)織步行街，鄰憤近的蒙山路年和衛(wèi)清路口酒有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物倍中心，鄰近畏的山鑫聯(lián)城憂花園有配套蚊的大菜場(chǎng)和家商業(yè)配套。袍蒙山路和衛(wèi)燃清路附近有歌幼兒園、小仙學(xué)和中學(xué)。反率SWOT貿(mào)分析驢Stren色gth彩n拼北腫地理位置擊得天獨(dú)厚，壤處于規(guī)劃的哥城市中心位鼓置，緊鄰區(qū)怨政府韻n丘睬拐交通便捷救，水、陸、桶軌道交通立陳體化交通格畝局即將形成濱n溜零果周?chē)幼〗鈪^(qū)氣候逐漸纖形成，生活璃配套逐漸完涌善Weak獸n從俊半北面是一貸片尚未開(kāi)發(fā)配的農(nóng)田，容咐易造成荒涼勸的感覺(jué)民n啦逝楊地塊中間沸有一個(gè)污水證處理廠和高之壓電線，在鎖一定程度上朱影響項(xiàng)目形冤象鉗Oppor諷tunit棗y舌誕n薯頁(yè)申北面臨近倚老龍泉港，潤(rùn)可以引入至隔小區(qū)內(nèi)作水?huà)鹁靶琻鐘不寸金山區(qū)房乎地產(chǎn)市場(chǎng)仍接處于上升勢(shì)鞠頭，未來(lái)走伍勢(shì)較為樂(lè)觀握Threa躬t晃n平正舟周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)性項(xiàng)目較多暴，本項(xiàng)目面體臨銷(xiāo)售壓力故n唱絨犁宏觀經(jīng)濟(jì)縣政策存在較江多變數(shù)，可脆能對(duì)房地產(chǎn)通市場(chǎng)的走勢(shì)噸產(chǎn)生影響。窗3.2競(jìng)清爭(zhēng)性樓盤(pán)分鴨析辜項(xiàng)目周邊地套區(qū)聚集了藍(lán)耽堡愛(ài)琴海、辰金海岸花園由、海上明珠徑園、三島龍鑰洲苑、棕櫚屠灣花園以及失山鑫聯(lián)城花麥園等多個(gè)項(xiàng)淚目。其中，婦與本項(xiàng)目可撥比性較強(qiáng)的循有藍(lán)堡愛(ài)琴瓣海、金海岸聽(tīng)花園、海上插明珠園、三撇島龍洲園、隸棕櫚灣花園峽等。也周邊競(jìng)爭(zhēng)性晉樓盤(pán)列表茅名稱(chēng)邁地址搜物業(yè)類(lèi)型坐建筑面積(桐m2)他總戶數(shù)直戶型面積絮（m泉2）睜均價(jià)歇(元/張m2)守開(kāi)盤(pán)日期溪銷(xiāo)售情況概藍(lán)堡愛(ài)琴海居杭州灣大道嫂/衛(wèi)清路住獨(dú)立/聯(lián)排乳別墅得童184伐175-1霧95/30晶3-467虛4800頑Jun-0銀4期售完沉金海岸花園啊杭州灣大/風(fēng)龍勝路濟(jì)多層/小高旺層魂18000素0般1366饞101-1孔11/14吳3-144發(fā)4200瞎Jul-0桐4洋剩50套大景三房袍海上明珠園點(diǎn)杭州灣大道沃/隆安路殼多層/小高偉層/高層睛10000秧0缸774浙92/13勿0銹4000肚Aug-0恒4敵超過(guò)60%錘三島龍洲苑姜蒙山路/板姥橋路綁多層/小高領(lǐng)層副18000閑0疤858勿104/1射13/12兆8殲4200幟Aug-0峰4勇50%吃棕櫚灣花園睬蒙山路/衛(wèi)軌清路直多層/小高籍層香18000怪132除100-1沸02/12里5-155能4100邊Aug-0亦4附基本售完降藍(lán)堡愛(ài)琴海根是一中檔別軋墅項(xiàng)目，該視案總戶數(shù)1粒84戶，戶妖型面積17法5-407辜平米，由獨(dú)收棟和聯(lián)體別據(jù)墅組成，容糕積率0.7橋,200襖4年6月2梅8日開(kāi)盤(pán)，仙銷(xiāo)售狀況較繩好，僅余一逮套聯(lián)體別墅數(shù)。金海岸花琴園由10幢誼小高層和3隙0幢多層組森成，內(nèi)部配視有1萬(wàn)平陪米的會(huì)所、誓1萬(wàn)平米的濤中庭花園、熄2千平米的伏人工湖。銷(xiāo)帽售狀況尚可喂，目前剩下臂的都是大三瓣房，特別是債復(fù)式單元，滑而有著觀景染賣(mài)點(diǎn)，售價(jià)建較高的小高蛙層也有剩余方。海上明珠庸園靠近海邊區(qū)，路況好，非但缺乏公交燒線路和商業(yè)碼配套，小區(qū)辜建筑布局錯(cuò)勤落有致，設(shè)傲計(jì)上利用車(chē)她庫(kù)的高度造屋就錯(cuò)層樓中申樓房型，動(dòng)衛(wèi)靜分離，私姓密性強(qiáng)，是繭石化地區(qū)不哥多得在售多皆層房源，房作型為98平稼米的二房和千130平米照的三房。三是島龍洲苑此畏次推出共約茅400套小謎高層，每戶參面積在96宣-181平背米之間，得慨房率85-閘90%，周液邊商業(yè)配套曠較完善，目朵前售價(jià)42葡00元/平關(guān)方米，沿河頃景觀房在4虎500元/夾平方米左右訓(xùn)。棕櫚灣花漸園采用北美降風(fēng)格，規(guī)劃既、設(shè)計(jì)、建貪筑起點(diǎn)均較芒高，對(duì)面就腸是樂(lè)購(gòu)購(gòu)物蔽中心，采用村凈高3米的雨層高，目前柱已經(jīng)基本售渴完。瑞四、項(xiàng)目定孤位咸4.1總原體定位嗽引領(lǐng)住宅時(shí)扯尚、開(kāi)創(chuàng)新拿生活模式定位詮釋?zhuān)簬rn并慎晝嶄新生活積模式號(hào)擺脫目前許合多個(gè)案片面誦的機(jī)“貫隨大溜朵”儲(chǔ)、肅“昌形式主義焰”曬的誤區(qū)，在秋開(kāi)發(fā)中強(qiáng)調(diào)璃物業(yè)內(nèi)涵的膠同時(shí)，更注寄重功能延伸夫，向金山區(qū)啊市民展示一陸種新的居住之理念、新的互生活態(tài)度和懷方式。以完寒備的設(shè)施和若功能配套及手營(yíng)銷(xiāo)理念相診互融合，給慨目標(biāo)客戶展身現(xiàn)一種求新理、唯美、崇喘尚健康的生驕活方式。座n拉喊描引領(lǐng)市場(chǎng)顫發(fā)展衡本案位于山赤陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃些中的山陽(yáng)居啟住區(qū)發(fā)展方隨興未艾，此華所謂缸“合生逢其時(shí)爐”仔。另外小區(qū)蒙的產(chǎn)品是與徑國(guó)際大都市紅所同步的，剃充分尊重建橋筑與人的共瀉鳴，體味其離人性品位，澡并與環(huán)境有企機(jī)的共融。許同時(shí)內(nèi)部有無(wú)大面積集中休綠化，再結(jié)挨合各組團(tuán)主儲(chǔ)題景觀，節(jié)灰點(diǎn)小品等組樣成多方位景禿觀系統(tǒng)。景午觀在本案中扣不是一種美溜化和附屬，化而是一種與領(lǐng)自然相安共雕存的概念。使n川配廳緊湊型高斤品質(zhì)生活社顏區(qū)醉針對(duì)目標(biāo)客貸戶創(chuàng)造符合蕉其需求的高酬品質(zhì)產(chǎn)品。緊戶型緊湊但終科學(xué)合理（最總價(jià)相對(duì)較拒低），建筑腸風(fēng)格簡(jiǎn)樸但果大氣，精心包于細(xì)部設(shè)計(jì)蠢的推敲，從暢房型、外觀討、觀景設(shè)計(jì)凍、組團(tuán)綠化烈、公建配套三等，都將體弟現(xiàn)本案中低喜價(jià)樓盤(pán)高檔撿化社區(qū)形象絡(luò)。蒙通過(guò)建筑各用項(xiàng)要素與個(gè)駝人生活有機(jī)暴結(jié)合可引伸無(wú)出許多推廣午主題，有利貍于本案的各飾項(xiàng)要素進(jìn)行尖生動(dòng)、全面吃的訴求。以計(jì)此完成以小衣見(jiàn)大、提高呢推廣立意的鴉目的。強(qiáng)調(diào)遍本案產(chǎn)品理闊念的領(lǐng)先性叢和公司實(shí)力誘的雄厚性。亞4.2產(chǎn)保品定位字項(xiàng)目周邊在極售樓盤(pán)中，盤(pán)小高層占主啄流，其次是搞多層，高層遠(yuǎn)比較少。這風(fēng)代表了城市匆住宅未來(lái)發(fā)材展的趨勢(shì)，濁小高層和高括層在樓盤(pán)品蜜質(zhì)和舒適度罵上均優(yōu)于多義層，但造價(jià)誕稍高。而郊狡區(qū)發(fā)展規(guī)劃疲時(shí)，則往往傷限制小高層指和高層住宅洗的發(fā)展。周闖邊別墅僅有下藍(lán)堡愛(ài)琴海甲，以獨(dú)立別漏墅為主，少涌量聯(lián)排別墅仿，從市場(chǎng)需在求來(lái)看，去書(shū)化較快。濱結(jié)合本項(xiàng)目創(chuàng)規(guī)劃要求，疑本項(xiàng)目宜以學(xué)多層為主，腰輔以少量疊稈加和聯(lián)排別草墅，充分利丈用規(guī)劃要求盾的容積率，霸實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最寒大化。明4.3客腫戶定位顯通過(guò)對(duì)周邊川金海岸花園值、三島龍洲扛等樓盤(pán)的調(diào)宿查了解，結(jié)燃合本項(xiàng)目的堂特點(diǎn)，本項(xiàng)施目客戶定位躁如下：忍?

蜘么客戶以金車(chē)山本地客戶返為主，以在撥金山工作的澇外地人為輔適；蜜?

派礦客戶年齡篩跨度較大，隔25-50攻歲的為主力蔬范圍；宣?

插晝客戶的家曬庭結(jié)構(gòu)以二炸代同住為主師，房型要求興為兩房和三傳房；霉?

歇逃客戶接受首的主力總價(jià)務(wù)在35萬(wàn)-歇50萬(wàn)左右曲；米?

預(yù)肆房屋單戶食面積需求在釣85－13決0m筍2哭之間居多；猾?

續(xù)螺客戶的主涂要職業(yè)是為竊工薪一族或惱小業(yè)主，如掠金山石化和抗其關(guān)聯(lián)企業(yè)息員工、在金牲山石化工作蛾和生活的外枕地人等等；假?

蠟注目標(biāo)客戶禾對(duì)金山石化膨的生存依賴(lài)泰度較高；妄4.4價(jià)尼格定位下本項(xiàng)目采用螞市場(chǎng)比較法仗定價(jià)，選取犬相類(lèi)似項(xiàng)目贊作為參照，留比較本項(xiàng)目桿和參照項(xiàng)目秩的優(yōu)劣，進(jìn)壤行價(jià)格修正織，從而得出房本項(xiàng)目相對(duì)炭于市場(chǎng)在售疑項(xiàng)目的參考忽價(jià)格。墊根據(jù)相似原蘋(píng)則和可比原錢(qián)則，選取金攜海岸花園、既三島龍洲苑籮和海上明珠訓(xùn)園作為本項(xiàng)濤目多層部分幅參照項(xiàng)目。愁比較內(nèi)容隆權(quán)重奉金海岸花園果三島龍洲苑膠海上明珠園莊擬合程度狂比較系數(shù)翅擬合程度攤比較系數(shù)底擬合程度餃比較系數(shù)愧物業(yè)位置曲15%絲1.1疏0.165寫(xiě)1.1避0.165千1.1胞0.165豪外部環(huán)境滾25%狠1.1端0.275恨1.2漆0.3式1.1輕0.275駁社區(qū)環(huán)境皮10%負(fù)1鍵0.1漢1檔0.1壩0.9悶0.09樓發(fā)展規(guī)劃盜20%辭0.9蹄0.18污1弟0.2柔0.9辛0.18昨房型設(shè)計(jì)咳10%科0.9妻0.09社1郊0.1阻1捕0.1誰(shuí)生活配套諒15%閉1.2炊0.18使1.2臘0.18攪1誠(chéng)0.15狠主題提煉患5%箱1昨0.05推1.1蝕0.055瀉1.2我0.06疑合計(jì)渴100%激/季1.04務(wù)/瓦1.1拆/料1.02變通過(guò)上面的沿比較可以得賞出下表，從重表中可以看斷出，本項(xiàng)目棉多層部分的挺市場(chǎng)參考價(jià)煮在3818首-4038徐元/平方米脅之間，取其欠均值390混0元/平方舉米。碼比較項(xiàng)目桿A柿B戶C挺比較系數(shù)煮1.04創(chuàng)1.1誓1.02毯比較價(jià)格罷4200走4200奏4000筐市場(chǎng)參考價(jià)鄭格摧4038什3818箭3922危對(duì)于別墅部耀分，本項(xiàng)目改與藍(lán)堡愛(ài)琴型海相比，在色整體上不及給其純別墅的奮項(xiàng)目定位，展故售價(jià)調(diào)低靠200元/絹平方米。因墻此，本項(xiàng)目純別墅的市場(chǎng)左參考價(jià)定位聲在4600軍元/平方米龍。逝五、財(cái)務(wù)效亂益峽5.1銷(xiāo)辦售收入測(cè)算轉(zhuǎn)u吳測(cè)根據(jù)前面蒸的定價(jià)，多匙層按照39糟00元/平鉗方米，別墅爸按照460劇0元/平方縮米測(cè)算；詳u君椅車(chē)庫(kù)地上垃部分按照2庸4000元少/個(gè)計(jì)算，私地下部分按變照3600撫0元/平方鞠米計(jì)算；代u挪痛計(jì)算建筑瞇面積按照1布57155莫平方米計(jì)算超。磚銷(xiāo)售收入估殃算表畏

拘

號(hào)

慮

稼

布

來(lái)序號(hào)定項(xiàng)目名稱(chēng)歪金額（元）點(diǎn)面積（m瘦2學(xué)）隊(duì)單價(jià)（元/濟(jì)m轟2漿）貞備注凱一、做住宅部分嘴粘多層袖485,6勿42,97恰6即124,5且24塌3,900蹄絲蠟譜別墅起143,2皺02,41泊6抵31,13粥1皺4,600傭順激紅小計(jì)貸628,8累45,39昆2夸155,6照55蓮失感二、寄車(chē)位部分揭難地下車(chē)位得23,03秒0,000園卵23,03熄0庭1,000宗膚35m冬2窄/個(gè)譯恰地上車(chē)位送6,909哄,000末9,870游信700勝35m景2擾/個(gè)碑庸小計(jì)普29,93念9,000喜孩雅凳偷三、舅合計(jì)年658,7購(gòu)84,39繁2革根據(jù)銷(xiāo)售收蜘入估算表可麻以看出，整磁個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售貼收入共計(jì)6租58,78拼4,392覽元。短5.2建卷設(shè)投資估算徹投資估算表伙

畢

登

靜

氏

強(qiáng)

發(fā)

灣序號(hào)矮項(xiàng)目傍金額（元）軟單價(jià)（元/云m傘2尺）浩計(jì)算面積(根m彎2層)暴備注低一、毯土地費(fèi)用槍211,0得42,16脈1得1,343讓哲157,1艙55嫩擾1、劑土地出讓費(fèi)形182,1肺56,70豪0梅1,275帖礎(chǔ)142,8貢68飄85萬(wàn)/畝伙，215畝飼2、屯契稅橡5,464肆,701招悅逆政3、畜土地使用金枝10,00層0,760級(jí)泥枯142,8腹68獨(dú)70年，1襯元/年/m涂2喘4、招帶征地費(fèi)用觸13,42恨0,000墳懇建棍22萬(wàn)/畝揚(yáng)，61畝傅二、瞧前期費(fèi)用爆69,14層8,200啊缸440碌157,1土55董涌1、插前期規(guī)費(fèi)尋52,17揮5,460凡羊332旋157,1疑55境雙2、重前期工程費(fèi)帝用畝13,04蛇3,865慘眼83溉157,1殖55館塌3、產(chǎn)其他前期費(fèi)軌用戲3,928剃,875歇25胡157,1崇55仁福三、陳建安工程無(wú)172,8泊70,50強(qiáng)0壤1,100絹俗157,1益55旺在1、見(jiàn)土建與裝修隆125,7舌24,00鉛0忠800憂157,1喚55未況2、轎設(shè)備及安裝幸工程消47,14巡6,500腸300疲157,1之55胃

步四、捆公共基礎(chǔ)配短套費(fèi)夠1,885響,860腥12鉛157,1渣55攻召五、龍公共基礎(chǔ)設(shè)嘗施費(fèi)約54,68臟9,940銅奏348梢157,1晨55園繳六、隸后期成本緊5,343肌,270桃34沖157,1料55甜駁外小計(jì)川514,9列79,93諷1手瘡沾蘿葵七、煙間接費(fèi)用者40,91袋0,006雞嶼尖