2012年1月13日牡丹新城發(fā)展戰(zhàn)略思路

本項(xiàng)目發(fā)展思路是建立在****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對彭州****的初步溝通、該地塊地實(shí)地調(diào)研和對項(xiàng)目的基本理解之上完成的。本項(xiàng)目發(fā)展思路著重于界定項(xiàng)目課題，提出****解決問題的思路和方法，并就有關(guān)策劃事宜提出初步建議，以供雙方進(jìn)一步溝通與探討。本案中對彭州市場作出初步的研究，及結(jié)論僅作為****公司對項(xiàng)目地塊的初步預(yù)判，相關(guān)建議并非最終建議，還有待于進(jìn)一步修正和確認(rèn)，僅為展示作業(yè)功能，供彭州政府參考，不作為最終結(jié)論。本項(xiàng)目發(fā)展思路、以及簽署的任何文件，包括協(xié)議、備忘錄、項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展思路等，為****和彭州****的**文件。有關(guān)本項(xiàng)目地塊發(fā)展思路的任何疑問，請與****聯(lián)系：由于時(shí)間的特殊性和緊迫性，我公司在對彭州房地產(chǎn)市場初步調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對彭州房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展態(tài)勢、項(xiàng)目發(fā)展思路、項(xiàng)目定位、推廣策略、招商及銷售策略等作出初步的理解和預(yù)判，意在展示我公司的項(xiàng)目運(yùn)作思路，待雙方達(dá)成深度合作后，我公司將對項(xiàng)目進(jìn)行深度的市場調(diào)研和需求調(diào)研，對項(xiàng)目方案進(jìn)行深度優(yōu)化、細(xì)化，促使項(xiàng)目可操作性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值。呈：彭州****自：****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司內(nèi)容:彭州·牡丹新城發(fā)展戰(zhàn)略思路時(shí)間:2012年1月13日發(fā)展思路結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢研究典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值屬性物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告回顧關(guān)于拆遷發(fā)展思路結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢研究典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值屬性物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告回顧關(guān)于拆遷發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性彭州銷售樓盤信息統(tǒng)計(jì)樓盤名稱占地面積（畝）產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）主力戶型（㎡）彭州東順苑17.37高層55-112㎡70—100嘉仁七里香溪70高層、獨(dú)棟、雙拼、商鋪商鋪：90—100；別墅320\350高層80—90；別墅320—350置信逸景苑354多層、小高層、聯(lián)排、商鋪商鋪：40—300；小高層30—130；聯(lián)排320\360；多層80—190商鋪120；別墅326\356中節(jié)能新時(shí)代廣場89高層、商鋪60-11990—100云錦華府14高層40-16070—90財(cái)信上河新界47.95高層56-14070—100彭州紫光興城90.49多層、小高層、高層80-12090寶閣麗公館20.51高層63-8868發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性當(dāng)前彭州在售樓盤產(chǎn)品線較為豐富，多層、小高層、高層、別墅洋房均有推售，但從產(chǎn)品形態(tài)看，均為商住綜合；然而從供應(yīng)體量、配比來看，高層電梯在逐步增多。低層是機(jī)會(huì)點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)主流面積偏中等面積，大戶型是機(jī)會(huì)點(diǎn)；各項(xiàng)目戶型配比較為均衡，偏重85平米區(qū)間，小戶型配比需要結(jié)合市場需求供應(yīng)；區(qū)域戶型特征多為可變空間，所以可變空間是此區(qū)域的銷售亮點(diǎn)。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性3室2廳1衛(wèi)面積87.87平米2室2廳1衛(wèi)1廚63.87㎡2室2廳2衛(wèi)1廚75.00㎡北歐建筑環(huán)湖商業(yè)街開盤兩天銷售800套現(xiàn)代簡歐建筑新古典主義建筑11萬平米“BLOCK一站式”街區(qū)商業(yè)與15萬平米節(jié)能科技住宅；發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性3室2廳1衛(wèi)1廚84.28㎡2室2廳1衛(wèi)1廚88.00㎡2室2廳1衛(wèi)1廚86.90㎡西班牙建筑風(fēng)格古典+現(xiàn)代的ART-DECO風(fēng)格建筑配套有羽毛球場、高爾夫推桿場、兒童樂園、社區(qū)醫(yī)療等ARTDECO風(fēng)格建筑9層精品酒店一幢27層寫字樓一幢27層的公寓電梯發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性彭州房地產(chǎn)市場處于快速成長期，市場產(chǎn)品淘汰速度非?？欤?xiàng)目差距與價(jià)格差異呈明顯正比。逐漸步入經(jīng)濟(jì)實(shí)用型產(chǎn)品時(shí)代隨房價(jià)上升，戶型面積趨小化現(xiàn)象明顯，緊湊實(shí)用型戶型成為旺銷產(chǎn)品，滯銷產(chǎn)品面積基本在120平米以上，市場正步入實(shí)用型戶型時(shí)代。新工藝與科技產(chǎn)品初被運(yùn)用部分樓盤采用中空玻璃與墻體隔熱層等節(jié)能新工藝，現(xiàn)代科技產(chǎn)品正逐漸運(yùn)用，但同層排水、新風(fēng)系統(tǒng)、中水回收、地源熱泵、直飲水等健康概念產(chǎn)品暫未出現(xiàn)。高層框架、框剪結(jié)構(gòu)成主流電梯住宅成為市場主流產(chǎn)品，在售產(chǎn)品中多層房源減少，且售價(jià)已明顯高于電梯物業(yè)，多層建筑采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，個(gè)別多層采用框架結(jié)構(gòu)（丹郡），小高層、高層以框架、框剪結(jié)構(gòu)，房屋的建筑質(zhì)量和抗震性已成為震后購房決策的重要因素。營銷方式單一，推盤策略、價(jià)格策略等未成體系提前收取2-10萬元排號(hào)費(fèi)，購房給予不同程度的優(yōu)惠成為主要蓄客方式；建筑風(fēng)格和物管在售樓盤交房標(biāo)準(zhǔn)絕大部分均為清水房，建筑風(fēng)格為歐式和現(xiàn)代簡約為主，戶型創(chuàng)新較少，景觀設(shè)計(jì)處于較低水平，物管絕大不多數(shù)處于三級物管水平，收費(fèi)在0.8-1.2元/平方米之間。有贈(zèng)送面積的戶型深受歡迎，均價(jià)3000的價(jià)格也有較大的吸引力，故彭州當(dāng)?shù)乜腿航邮芏葟?qiáng)。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性彭州市核心商業(yè)區(qū)是以城市東、南、西、北大街的交匯處為中心的商業(yè)圈，其輻射半徑大約為800—1000米，主要包括延秀街、龍興街、桂花街、小北街、西北市街、里仁街、北大街及金彭中、西的部分地區(qū)。該區(qū)域也是彭州市傳統(tǒng)的主要商業(yè)區(qū)域，商業(yè)發(fā)展比較成熟，并形成了一定規(guī)模。在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)的綜合性，商業(yè)配套也較為齊全。未來以置信丹郡為核心的新城商業(yè)中心成為主流，15000平方米沃爾瑪?shù)暮灱s，五星級影院的籌建成為代表，周邊商鋪熱銷。在傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，近幾年彭州市正在興起一個(gè)新興的商業(yè)帶，即由彭州市客運(yùn)中心、西華大學(xué)、強(qiáng)生商業(yè)城形成的天府大道商業(yè)帶。該商業(yè)帶地處開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊配套環(huán)境較好，道路寬敞，車流量和人流量均很大，但目前周邊的商業(yè)還沒有來得及跟上，特別是客運(yùn)中心的商業(yè)氣氛不濃，周邊沒有形成一個(gè)大型的商業(yè)物業(yè)，而主要以小型干雜店、小百貨居多，并且也沒有形成規(guī)模。目前的核心區(qū)：三大軸線界定牡丹新城現(xiàn)階段核心發(fā)展區(qū)，政府行政辦公、置信丹郡商業(yè)商務(wù)城市綜合體逐漸形成。未來延展區(qū)：城市擴(kuò)容、政務(wù)新中心牡丹新城未來發(fā)展擴(kuò)充區(qū)域，擔(dān)負(fù)新城未來城市擴(kuò)張與石化基地的商務(wù)需求。兩軸：金彭大道+牡丹北路以現(xiàn)有的金彭大道，綜合待建項(xiàng)目，打造成為牡丹新城的主要商業(yè)配套區(qū)。以現(xiàn)有商業(yè)氛圍為載體，形成特色消費(fèi)的聚集區(qū)。牡丹核心區(qū)規(guī)劃：新政務(wù)、新老結(jié)合新的政務(wù)中心為該商圈提供投資預(yù)期?，F(xiàn)實(shí)成型的樓盤為該商圈提供人口基數(shù)。新老城結(jié)合部，加上金彭大道連接，為該案提供較大的人流支撐。成為老城區(qū)自然擴(kuò)張的首選區(qū)域。目前規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃執(zhí)行的落地其具體體現(xiàn)在對本地塊的規(guī)劃性控制上。同時(shí)對本地塊開發(fā)時(shí)間進(jìn)行敦促。規(guī)劃目標(biāo)牡丹新城商業(yè)新中心+石化基地配套中心+區(qū)域商業(yè)連接帶通過商業(yè)配套的興起以及區(qū)域外拓，可促成整個(gè)牡丹新城的擴(kuò)容。涵括政府第二辦公區(qū)與政府機(jī)構(gòu)行政區(qū)。連接40畝市政公園，達(dá)成市民積聚效應(yīng)。形成城市核心區(qū)域商業(yè)配套的中心。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性未來延展區(qū)目前核心區(qū)發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性從彭州目前商業(yè)的發(fā)展角度和客群投資消費(fèi)的觀念來看，商鋪的熱銷注定了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社區(qū)生活配套的完善。城市的成熟化和進(jìn)程化也將進(jìn)一步提升。天一廣場租金水平約在80-120元/m2之間，為三層的商鋪，主要經(jīng)營服裝、箱包、飾品及鞋類。國貿(mào)商業(yè)城強(qiáng)生商業(yè)城是彭州市的一個(gè)新型商業(yè)城，位于彭州市唯一高?！魅A大學(xué)（彭州成都師專）大門正對面，南大街與天府中路的交匯處，整個(gè)商業(yè)廣場建筑面積5000多平方米，2003年開始進(jìn)行招商，租金水平大約在30——80元/m2之間。宗旨是打造高校核心經(jīng)濟(jì)圈，并滿足周邊居民的日常生活需求。泰和中心商城泰和中心商城位于里仁街與政府街、金融街之間。該商城占地約30畝，為3至5層的集中商業(yè)區(qū)，有少量住宅。餐飲、服裝為主，租金水平大約在80——120元/m2之間。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性彭州缺乏寫字樓項(xiàng)目，商鋪主要以底商為主，老城區(qū)商鋪底商平均價(jià)格在2萬-2.5萬左右，二樓價(jià)格在0.8-1.2萬左右，因?yàn)槔铣菂^(qū)商業(yè)旺盛，但受商業(yè)規(guī)劃和土地限制，多為二手店鋪，彭州的商業(yè)中心2010年開始明顯向牡丹新城，特別是以置信丹郡18萬方商業(yè)為核心的新城副商業(yè)中心轉(zhuǎn)移，新城區(qū)社區(qū)底商均價(jià)已接近3萬，大鋪面和靠近沃爾瑪?shù)闹行〉赇佊葹閾屖帧?7年房地產(chǎn)調(diào)控的重大政策，在此之后大約15個(gè)月左右即08年末，開發(fā)商的資金最緊張（賬面上貨幣資金最少）。而這次，如果以今年4月份的調(diào)控為起點(diǎn)，那么后推15個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)商資金最緊張的時(shí)間可能會(huì)出現(xiàn)在明年7月份左右，而根據(jù)上次調(diào)控房價(jià)跟開發(fā)商資金面的關(guān)系，房價(jià)到達(dá)低谷是開發(fā)商資金最緊張的4-5個(gè)月左右，所以據(jù)此推測，房價(jià)到達(dá)低谷是2011年11月份左右。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在12-15年之間;市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機(jī)遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用:在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量；在2011-2012年轉(zhuǎn)折期作好土地儲(chǔ)備、人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備，提前布局；在2015年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發(fā)。走勢一、2007年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中，2009年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇。走勢二、成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈――2010年回落盤整2011-2012年探底復(fù)蘇――2013-2015年緩慢復(fù)蘇――2015-2020年將迎來新一輪快速發(fā)展期。

發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性近期最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場調(diào)整壓力巨大項(xiàng)目地塊開發(fā)受限項(xiàng)目周邊配套較差，尚未完善。

同期產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈，對開發(fā)商的產(chǎn)品和戶型設(shè)計(jì)要求提高緊跟區(qū)域規(guī)劃，以規(guī)劃區(qū)域中地方政府的相關(guān)政策優(yōu)惠來化解宏觀調(diào)控；樹立淡市思維，加強(qiáng)淡市營銷力度，縮短產(chǎn)品的成交周期，建立良好優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流，將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降至最低；調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，定位和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新、提高建筑質(zhì)量，增強(qiáng)產(chǎn)品競爭能力，注重戶型需求空白點(diǎn)，并進(jìn)行戶型創(chuàng)新，增大商用物業(yè)的比重；在售項(xiàng)目：充分分析客戶，挖掘項(xiàng)目價(jià)值，加快項(xiàng)目推售節(jié)奏，迅速回收現(xiàn)金流；順應(yīng)中國房地產(chǎn)市場整體梯次轉(zhuǎn)移的發(fā)展趨勢，加快對二、三、四線城市（尤其是三、四線城市）的進(jìn)駐，優(yōu)選潛力城市；轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，促使企業(yè)向高周轉(zhuǎn)、低利潤率、大眾化定位的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性本案在牡丹新城板塊起到城市鏈接帶作用，而目前牡丹新城板塊的擬開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃不統(tǒng)一，區(qū)域價(jià)值尚未體現(xiàn)，未來發(fā)展價(jià)值模糊。本地塊周邊生活圈混雜，低端物業(yè)較多，力求從現(xiàn)有市場上得到啟示是定位的關(guān)鍵。矛盾和沖突——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間存在著的矛盾或沖突對本項(xiàng)目的啟示本項(xiàng)目可通過高品質(zhì)社區(qū)的營造和產(chǎn)品的創(chuàng)新來引導(dǎo)這批客戶消費(fèi)。對本項(xiàng)目有利因1.彭州現(xiàn)有項(xiàng)目檔次較低，同質(zhì)化情況嚴(yán)重，本項(xiàng)目可通過塑造城市形象、地塊文化、建筑風(fēng)格、戶型、園林、配套等方面的創(chuàng)新塑造產(chǎn)品品質(zhì)，突破區(qū)域價(jià)值。2.彭州現(xiàn)有項(xiàng)目銷售情況較為穩(wěn)定，但未來推售量多，競爭雖然非常激烈，但市場價(jià)值已經(jīng)形成。Strength優(yōu)勢分析項(xiàng)目位于彭州核心生活發(fā)展圈，市場認(rèn)知度較高；項(xiàng)目輻射老城區(qū)、工業(yè)園、且在新城區(qū)內(nèi)，成都西部發(fā)展核心生活圈，客戶吸附力較強(qiáng)；項(xiàng)目周邊道路條件良好，市場關(guān)注度極高。Weakness劣勢分析項(xiàng)目規(guī)模較大，有較大的開發(fā)難度；周邊高端、中端、低端物業(yè)混雜，本案突圍的可行性有一定的難度；項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)需有較強(qiáng)的針對性，商業(yè)運(yùn)營需要一定的措施;Opportunity機(jī)會(huì)分析

項(xiàng)目對區(qū)域內(nèi)有較強(qiáng)地緣情節(jié)的老居民具有較大吸引力，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)住宅的開發(fā)已經(jīng)成熟，該區(qū)域市場已得到認(rèn)同；城市的發(fā)展，未來軌道交通的建設(shè)，城市距離感的縮短，增強(qiáng)客戶至外圍圈層購房的購買信心；

Threat威脅分析區(qū)域內(nèi)未來可開發(fā)土地較多，市場在一定時(shí)期下存在激烈競爭；

由于政策調(diào)控，消費(fèi)市場受到一定的限制，投資信心漸已低落；

板塊區(qū)域內(nèi)大盤較多且已成型將分流本案客戶。大成都其他板塊建設(shè)將分流客戶，且乙烯工業(yè)建設(shè)將影響本地塊走向高端定位；抓住地塊規(guī)模優(yōu)勢，充分挖掘老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)、城市職業(yè)群等產(chǎn)業(yè)客戶，利用良好的展示面進(jìn)行形象定位；營銷過程中注重推售策略及氛圍營造；在競爭中樹立自身獨(dú)特的核心優(yōu)勢，注重產(chǎn)品的打造。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性城市價(jià)值定義轉(zhuǎn)化區(qū)域邊緣化創(chuàng)造持續(xù)賣點(diǎn)取得市場對區(qū)域項(xiàng)目的認(rèn)可，面對的是區(qū)域間的競爭和本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目間的競爭。因此，站在城市價(jià)值角度，基于區(qū)域發(fā)展趨勢、面向未來的定義區(qū)域價(jià)值是使項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生影響力，吸引市場關(guān)注的必要手段。區(qū)域大盤的價(jià)值必須人文化，人文能夠產(chǎn)生更高附加值和歸屬感，大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和人文價(jià)值。區(qū)域的大盤必須要給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來生活場景。區(qū)域大盤要弱化客戶的功能訴求，建立自身的評價(jià)體系和價(jià)值標(biāo)桿。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性整體定位國家重點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)城成都北部的生態(tài)旅游城

強(qiáng)烈的“城市化”時(shí)尚生活，具備城市化精神配套，又擁有高尚的生活生態(tài)區(qū)第1價(jià)值層級：區(qū)域印象

第2價(jià)值層級：區(qū)域發(fā)展

第3價(jià)值層級：生活理念周邊規(guī)劃有物流中心、寫字樓、公寓、超市、醫(yī)院、小學(xué)、星級酒店、餐飲等，城市化生活配套相對成熟，必將成為居住新中心良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，閑暇的生活樞紐享有生態(tài)山水的同時(shí)享有城市化的時(shí)尚文化成都人骨子里的閑散自得

客戶置業(yè)傾向——自然休閑與城市化的便捷配套兼顧價(jià)值體現(xiàn)評價(jià)城市化進(jìn)程加快，唯有此處是閑逸的花園城客戶置業(yè)傾向—誰說工作就不能享受生活發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性整體定位生態(tài)工業(yè)主義

國際影視文化城形象定位強(qiáng)勢定義區(qū)域價(jià)值強(qiáng)調(diào)新的游戲規(guī)則打造全新生活方式強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)——時(shí)尚文化的、國際人文的、自然生態(tài)的影視城客戶定位搶占主流客戶強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展價(jià)值——中短期區(qū)域化為主流，中長期輻射區(qū)域?yàn)橹髁靼l(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性公建部分細(xì)節(jié)部分整體外立面簡潔的處理手法、材質(zhì)的選擇和色彩注重體現(xiàn)尊貴感。小區(qū)的主入口強(qiáng)調(diào)標(biāo)志性：廣場、標(biāo)志物（雕塑、噴水池）樓棟公共大廳強(qiáng)調(diào)空間感和材質(zhì)的選擇園林的整體規(guī)劃有鮮明個(gè)性的主題，小品細(xì)部講究。觀光電梯（費(fèi)用較高，放在展示性好、景觀好的地方）弧型窗、落地窗水管的處理空調(diào)位處理：外墻百頁外墻夜間藝術(shù)照明屋頂設(shè)備及電梯機(jī)房美觀處理“高端享受”的價(jià)值形成點(diǎn)——對本項(xiàng)目啟示建筑立面：一氣呵成的立面線條，整潔大氣，同時(shí)應(yīng)用立面材質(zhì)的選擇，充分表達(dá)建筑個(gè)性品質(zhì)，打造項(xiàng)目整體形象，給視覺強(qiáng)烈沖擊感。石材或面磚貼面以簡捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺沖擊和品質(zhì)享受發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性運(yùn)用綠化將翠庭路打造成開放式景觀大道，銜接項(xiàng)目兩地塊，提升樓盤價(jià)值；充分利用坡度制造下沉、臺(tái)地落差來打造立體園林，同時(shí)通過灌木、喬木做立體綠化，豐富社區(qū)空間感;用花、草、樹、木、石、水等設(shè)置休憩廣場、道路、亭廊，運(yùn)用小品點(diǎn)綴提升檔次，營造新生活體驗(yàn)；同時(shí)在園林中增設(shè)游樂場所，提高可參與性;引入人民渠活水，形成牡丹形狀發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品細(xì)化物業(yè)組合人民渠整體規(guī)劃概念構(gòu)思原則：引入水系解決資源分布不均的問題，通過水系形成的組團(tuán)自然分隔主水系的打造：引入地塊形成組團(tuán)水系；整體水系形成牡丹花體現(xiàn)項(xiàng)目的城市文化；水系在整個(gè)項(xiàng)目影視文化廣場內(nèi)形成大的水景。主景觀節(jié)點(diǎn)：多元化，自然化水系在整個(gè)項(xiàng)目影視文化廣場內(nèi)形成大的水景。核心展示區(qū)：現(xiàn)地塊現(xiàn)人民渠水系概念圖水系概念圖水系概念圖水系概念圖產(chǎn)品定位高層\退臺(tái)洋房\LOFT復(fù)式公寓水岸長廊\MALL中心\影視休閑廣場\寫字樓小高層+低密度物業(yè)純高層（小高層）社區(qū)小高層+多層混合社區(qū)規(guī)模較大的社區(qū)需要拓寬產(chǎn)品線以滿足客戶多元，純高層（小高層）社區(qū)目前在大盤中非常少見；由于市場溢價(jià)空間的提升，多層產(chǎn)品獲取溢價(jià)的能力不如低密度，面積實(shí)現(xiàn)的能力不如高層，在目前城市建設(shè)日趨緊張的城市不再流行；目前市場上容積率較高的大盤普遍采用的做法是高層（小高層）＋低密度物業(yè)。內(nèi)銷外銷帶動(dòng)對區(qū)域品質(zhì)的顛覆絕對沖擊力的產(chǎn)品強(qiáng)烈的時(shí)尚休閑氛圍新生活的釋然，對原有居住的替代高層退臺(tái)洋房LOFT復(fù)式公寓高層產(chǎn)品現(xiàn)金流容積率實(shí)現(xiàn)外銷主導(dǎo)總量的絕大多數(shù)高層是目前市場供應(yīng)主流，市場實(shí)現(xiàn)難度不大，關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高層產(chǎn)品的價(jià)值提升。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性層層退臺(tái)，一層帶地上花園，上層以下層退出屋頂為花園，頂層為復(fù)式；保證每戶都有花園，建筑形態(tài)與景觀體系相映成趣。產(chǎn)品介紹市場創(chuàng)新產(chǎn)品；豐富社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)，提升社區(qū)品質(zhì)感。功能定位定量分析退臺(tái)洋房范圍適量——作為一種較高舒適度而總價(jià)相對較低的低密度產(chǎn)品，具有的較強(qiáng)競爭力，深受客戶歡迎。發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性LOFT復(fù)式超越150%使用率，敏銳市場先導(dǎo)產(chǎn)品，獲取市場口碑價(jià)值，獲得免費(fèi)推廣的尖兵40－70平米精裝（清水）小戶型公寓；演繹度假氛圍；核心商業(yè)、辦公節(jié)點(diǎn)附近，將項(xiàng)目的休閑辦公娛樂氛圍演繹到極致產(chǎn)品介紹差異化產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)竿功能定位少量——產(chǎn)品深受中青客戶群歡迎，建議在項(xiàng)目前期適量介入，高單價(jià)低總價(jià)形成項(xiàng)目高品質(zhì)，收納部分客戶，形成市場口碑，為后續(xù)口碑宣傳做鋪墊；定量分析LOFT公寓范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性以12－22層高層為主體，立面明快、熱烈；內(nèi)部園林精細(xì)、外部景觀支撐；是成都中產(chǎn)選擇的主流產(chǎn)品產(chǎn)品介紹現(xiàn)金流容積率實(shí)現(xiàn)功能定位大量——在外部景觀、內(nèi)部園林和價(jià)值標(biāo)桿共同支撐下的市場主流產(chǎn)品承擔(dān)項(xiàng)目盈利的主體定量分析高層范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性老城區(qū)新城區(qū)帶動(dòng)生活品質(zhì)革命絕對生活文化的集散地強(qiáng)烈的時(shí)尚休閑氛圍時(shí)尚文化的詮釋，生活與世界文明的紐帶寫字樓水岸長廊MALL中心高層產(chǎn)品現(xiàn)金流容積率實(shí)現(xiàn)外銷主導(dǎo)總量的絕大多數(shù)影視休閑廣場發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性臨人民渠為主體，2層為主導(dǎo)，立面厚重、富有細(xì)節(jié)文化氣息；摒棄單一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性，令人愉悅的空間尺度；是人們消費(fèi)觀念的主流領(lǐng)地產(chǎn)品介紹休憩集散地豐富的商業(yè)氛圍功能定位少量——追求閑散自然生活享受，水岸生活塑造；引動(dòng)城市休閑生活，銜接老城區(qū)與石化新城文化。定量分析水岸長廊公寓范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性緊鄰MALL中心和寫字樓，地面變化多樣，配備功能性轉(zhuǎn)化和高科技文化娛樂建設(shè)；打破廣場一眼望穿的格局，采用雕塑和節(jié)點(diǎn)造景步步延伸，產(chǎn)生強(qiáng)烈的情趣感；是文化交流、休憩閑暇、城市文化展示的核心；產(chǎn)品介紹生活引導(dǎo)者，城市名片，文化展示匯集世界各地藝術(shù)及科技銜接牡丹新城、老城區(qū)、石化新城功能定位少量——唯一性，獨(dú)特性；在項(xiàng)目前期介入，建立城市和項(xiàng)目名片，引領(lǐng)影視休閑體驗(yàn)生活的開始。定量分析國際頂級水幕電影院影視廣場范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性采用騎樓，6-8層，MALL以上可為公寓或?qū)懽謽?，電梯采用觀光性，立面采用大跨越幅度形成整體建設(shè)壯觀厚重；生活地標(biāo)，緊鄰影視廣場；城市消費(fèi)的向往地。產(chǎn)品介紹綜合購物、文化、休憩、娛樂、美食、影視等。現(xiàn)代快捷生活的詮釋，銜接老城區(qū)、牡丹新城、石化新城。功能定位少量——復(fù)合業(yè)態(tài)，重點(diǎn)品牌引入；城市消費(fèi)心臟，都市消費(fèi)的替代，時(shí)尚生活的核心。定量分析MLL中心范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性18—26層，強(qiáng)烈的現(xiàn)代藝術(shù)質(zhì)感；藝術(shù)造型，城市地標(biāo)；完善的服務(wù)設(shè)施產(chǎn)品介紹辦公、商務(wù)一體化，與MALL相連接；多功能設(shè)施配套功能定位少量——前期招商，單層阻隔，實(shí)現(xiàn)大型辦公自由分割；工業(yè)城市的辦公理想之地。定量分析寫字樓范圍發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性彭州在2010年客戶來訪量呈現(xiàn)迅猛上升趨勢，與周邊的發(fā)展和地鐵的開通有一定的關(guān)系;目前來電和來訪量呈同步變化，因政策和市場感知力決定來訪量。傳播途徑還是口碑傳播最為有效；成交客戶最多的是國營集體企業(yè)。其次是國營集體企業(yè)和做生意的私營業(yè)主。彭州來訪量統(tǒng)計(jì)分析（2010.8—2011.1）050100150200250300350400450來訪時(shí)間來訪量來電6028911111194259200283392142119125117988916572628536來訪523352733358397418724510911211017012210386659868398.25-8.319.01-9.079.08-9.149.15-9.219.22-9.289.29-10.0510.06-10.1210.13-10.1910.20-10.2510.26-11.0211.03-11.0911.10-11.1611.17-11.2311.24-11.3012.01-12.0712.08-12.1412.15-12.2112.22-12.2812.29-1.041.05-1.111.12-1.18龍城國際成交客戶分類7,29%1,4%4,17%0,0%5,21%0,0%2,8%5,21%國營集體企業(yè)黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位外資／合資企業(yè)民營／私營企業(yè)自由職業(yè)退休自己開公司做買賣彭州成交客戶統(tǒng)計(jì)分析7,29%1,4%4,17%0,0%5,21%0,0%2,8%5,21%國營集體企業(yè)黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位外資／合資企業(yè)民營／私營企業(yè)自由職業(yè)退休自己開公司做買賣發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性購房客群關(guān)注前五位因素依次是價(jià)格、開發(fā)商品牌、戶型、小區(qū)環(huán)境和區(qū)域位置成交客群中,客戶業(yè)余興趣以喝茶、聚會(huì)、購物為主；購房客群年齡段以30—39歲為主力消費(fèi)群；購房客群擁有較成熟的事業(yè)層面，這類客群比較重視社會(huì)關(guān)系的維護(hù)．發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性客戶演變規(guī)律——利用大盤的優(yōu)勢，完成自身的客戶演變支撐高溢價(jià)區(qū)域成熟自身完善客戶比例項(xiàng)目初期項(xiàng)目中期項(xiàng)目后期市場對區(qū)域發(fā)展前景不確定產(chǎn)品力未得到市場公認(rèn)無口碑以本土客戶和區(qū)域客戶為主市場對區(qū)域發(fā)展普遍看好產(chǎn)品力震撼市場良好市場口碑區(qū)域外客戶增加明顯區(qū)域成為市場主流之一高品質(zhì)大社區(qū)強(qiáng)勢項(xiàng)目品牌區(qū)域外份額一支獨(dú)秀外銷客戶本土客戶區(qū)域外客戶后期外銷客戶一支獨(dú)秀是戰(zhàn)略的主動(dòng)選擇目的是追求多元和高溢價(jià)不是彭州區(qū)域內(nèi)接受度變低的體現(xiàn)發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)（80%）二三次置業(yè)（20%）年齡結(jié)構(gòu)25—40歲（35%）40—50歲（50%）50歲以上（15%）來訪區(qū)域彭州區(qū)域（40%）成都以西、臨近縣市（30%）成都市區(qū)（10%）省內(nèi)（15%）省外（5%）從業(yè)背景企業(yè)事業(yè)單位（35%）個(gè)體商戶（20%）公務(wù)員（20%）教師（10%）高管（5%）白領(lǐng)（5%）其他職業(yè)（5%）購買目的自?。?0%）投資兼自住（20%）投資（10%）購買因素地理位置（20%）社區(qū)品質(zhì)（25%）配套（20%）未來發(fā)展（25%）物業(yè)服務(wù)（10%）置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)（30%）二次置業(yè)（40%）三次置業(yè)（30%）年齡結(jié)構(gòu)30—40歲（30%）40—50歲（50%）50歲以上（20%）來訪區(qū)域彭州（30%）成都以西、臨近縣市（25%）成都市區(qū)（20%）省內(nèi)（20%）省外（5%）從業(yè)背景企業(yè)事業(yè)單位（20%）個(gè)體商戶（40%）公務(wù)員（15%）教師（5%）高管（10%）白領(lǐng)（5%）其他職業(yè)（5%）購買目的自營（30%）投資兼自營（30%）投資（40%）購買因素地理位置（30%）商業(yè)品質(zhì)（20%）配套（15%）未來發(fā)展（35%）物業(yè)服務(wù)（5%）置業(yè)次數(shù)一次置業(yè)（30%）二次置業(yè)（60%）三次置業(yè)（10%）年齡結(jié)構(gòu)25—40歲（40%）40—50歲（45%）50歲以上（15%）來訪區(qū)域彭州區(qū)域（35%）成都以西、臨近縣市（45%）成都市區(qū)（10%）省內(nèi)（5%）省外（5%）從業(yè)背景企業(yè)事業(yè)單位（25%）個(gè)體商戶（25%）公務(wù)員（10%）教師（10%）高管（10%）白領(lǐng)（15%）其他職業(yè)（5%）購買目的自營（20%）投資兼自營（40%）投資（40%）購買因素地理位置（20%）建筑品質(zhì)（20%）配套（5%）未來發(fā)展（30%）物業(yè)服務(wù)（25%）發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性50萬100萬200萬400萬成都區(qū)域客戶彭州客戶省外地客戶個(gè)體商戶大中學(xué)教師公務(wù)員企業(yè)高管承受能力客戶來源商業(yè)客戶構(gòu)成住宅客戶構(gòu)成中小私營企業(yè)主個(gè)體商戶大型私營企業(yè)主中私營企業(yè)主大型私營企業(yè)主中私營企業(yè)主大型私營企業(yè)主中私營企業(yè)主中小私營企業(yè)主中小私營企業(yè)主30萬個(gè)體商戶一般白領(lǐng)教師個(gè)體商戶自由職業(yè)個(gè)體商戶自由職業(yè)公寓客戶構(gòu)成發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性發(fā)展趨勢研究典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值屬性物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告回顧關(guān)于拆遷選取標(biāo)準(zhǔn)符合項(xiàng)目定位力爭差異化易于市場接受適宜城市發(fā)展環(huán)境品質(zhì)的國際時(shí)尚的休閑的彰顯身份的建筑風(fēng)格異域風(fēng)情表現(xiàn)力強(qiáng)昭示性和辨識(shí)性強(qiáng)舒適性和功能性高生態(tài)工業(yè)主義

國際影視文化城發(fā)展趨勢研究項(xiàng)目整體定位典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位地塊價(jià)值屬性58西班牙風(fēng)格建筑元素：屋頂多為紅色筒瓦；墻體厚重，多為白色、米色，異型墻面；屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍?，戶?nèi)有庭院；門廊和窗多呈拱型，窗洞略小；六角型天窗、鐵藝、木架常用來搭配。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合西班牙風(fēng)格意大利風(fēng)格建筑元素：四方形塔樓，四坡屋頂，坡度較緩；窗戶、門較細(xì)長，配以拱形裝飾上楣（倒U形）；大門上有許多雕花，門框的雕刻盡顯細(xì)致；常以鐵藝、木架、畫壇點(diǎn)綴，羅馬柱的使用。意大利風(fēng)格經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合符合項(xiàng)目定位，適宜周邊環(huán)境，與其他樓盤風(fēng)格形成差異化，易樹立自身形象，品質(zhì)與風(fēng)情兼顧經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合意大利建筑風(fēng)格運(yùn)用在小高層上也獨(dú)具魅力，品質(zhì)感與風(fēng)情感不減，且能與產(chǎn)品創(chuàng)新融合經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合意大利風(fēng)格建筑與水系搭配相得益彰

建議以硬質(zhì)鋪裝和“水木”結(jié)合的景觀為主，并與城市干道形成對比，突出社區(qū)的親近感和風(fēng)情化，并可作為區(qū)域邊界的標(biāo)識(shí)。建議引入水景:1、增加社區(qū)的靈動(dòng)與生機(jī)，使硬質(zhì)道路充滿意趣；2、以線性水系為主，投入少易維護(hù)，以創(chuàng)意而不是規(guī)模獲得景觀價(jià)值；3、通過“水景”，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目獨(dú)特的溪岸居所意象。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合水岸長廊、影視廣場、MALL中心提供我們生活的必須配套，還營造出風(fēng)情化的居住空間。外置的餐椅、撐開的陽傘、環(huán)樹的休憩椅、精致的花架等都在營造休閑生活的場景，激發(fā)客戶對未來生活的想象與認(rèn)可。商業(yè)上面為寫字樓或者LOFT公寓吸引時(shí)尚小眾群體，增加容積率。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合65

引入國際雙語的DIS導(dǎo)示系統(tǒng)和城市雕塑，體現(xiàn)我們以開放的心態(tài)，引領(lǐng)彭州都市休閑生活新風(fēng)尚。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合對景觀占有：對室外平臺(tái)的利用，增大采光處理；性價(jià)比突破：半地下室、退臺(tái)等，底層送私家花園；面積區(qū)間：120~260之間，小三房和大三房為主。通過退臺(tái)式設(shè)計(jì)，營造臺(tái)階式建筑造型，豐富建筑立面和私家庭院或露天陽臺(tái)；底層親地，戶型偏大，上層層層退臺(tái)，戶型遞減，頂層有屋頂花園，形成復(fù)式；利用室外平臺(tái)，充分通風(fēng)采光，把戶外自然景觀引入日常生活的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)全面無暗室及增強(qiáng)開放型活動(dòng)空間的特點(diǎn)。退臺(tái)的景觀占有——退臺(tái)設(shè)計(jì)賦予每戶獨(dú)立的庭院或陽臺(tái)，演繹強(qiáng)烈的異域風(fēng)情一層庭院陽臺(tái)樓梯中間層經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合精細(xì)化和創(chuàng)新點(diǎn)突破市場水平：首層前后花園、頂層復(fù)式獨(dú)享的屋頂花園、首層多功能半地下室、首層和頂層挑高3.6-3.9米客廳、提升舒適度的陽光房首層前后私家庭院頂層復(fù)式小洋房獨(dú)享屋頂花園半地下室改建的視聽室中間層每戶獨(dú)有私家花園首層、頂層3.6－3.9米挑高客廳提升舒適度的陽光房設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合對景觀占有：增大采光處理；性價(jià)比突破：贈(zèng)送入戶花園，增強(qiáng)主臥的舒適度；贈(zèng)送面積（含花園面積）要做到大于30%。面積區(qū)間：高層產(chǎn)品對景觀的占有——陽光花房、景觀凸窗和全景落地窗的增大采光處理。“瘦身”的面積分配：減客廳增主臥的面積，縮小洗手間的面積方式三全景落地窗方式一陽光花房方式二全景凸窗本項(xiàng)目高層面積建議：50-120平米經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合主臥L型凸窗，增加主臥的舒適度入戶花園的外立面效果L型陽臺(tái)高層營建建議二戶型的要點(diǎn)：1.每戶均有雙陽臺(tái)。2.部分單位設(shè)有落地大窗。4.創(chuàng)新元素：露臺(tái)可改房、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。5.明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光，提高居住的舒適度。6.贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、提高產(chǎn)品的附加值。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合80-101平米3房2廳2衛(wèi)客廳陽臺(tái)入戶花園空中花園凸式衣櫥經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合LOFT公寓，其重要的競爭力主要體現(xiàn)在：控制戶型總價(jià)段、其次會(huì)所、酒店管理等。且置業(yè)客戶具有以下兩點(diǎn)明顯的需求特征1、對會(huì)所功能及酒店管理看重。2、主要需求40-70平米的戶型，大面積戶型客戶需求較少。成都在售公寓類分布圖經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合現(xiàn)有消化率較高的優(yōu)質(zhì)公寓產(chǎn)品：40-50平米的標(biāo)間、套一經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合項(xiàng)目定位為五星級服務(wù)式公寓，2009年4月推出，均價(jià)9200元/平米,裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/產(chǎn)米，平均月消化套數(shù)：50套，現(xiàn)市場核定均價(jià)：10500元/平米（清水），13000元/平米（2500元/平米裝修）；疊翠峰關(guān)鍵詞：依托會(huì)所，打造定制服務(wù)定制服務(wù)：獨(dú)棟式私人管家服務(wù)、私人商務(wù)秘書服務(wù)、私密安全保障服務(wù)、無縫租賃理財(cái)服務(wù)會(huì)所服務(wù)：咖啡吧、雪茄吧、24H健身、恒溫泳池、棋牌、桑拿合景泰富---疊翠峰經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合合景泰富---疊翠峰差異化產(chǎn)品、小套型產(chǎn)品更受市場接受150平米4房為暢銷單位，主要原因是：住宅產(chǎn)權(quán)首付款門檻低、性價(jià)比高，區(qū)域無此產(chǎn)品供應(yīng)。45平米1房為暢銷單位，主要原因是：面積小，總價(jià)低，投資兼可自住。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合合景泰富---疊翠峰面積控制在50平米以內(nèi)，陽臺(tái)、飄窗出現(xiàn)頻率較高；且劃分出明確的功能區(qū)。疊翠峰：85平米飄窗雙門設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合花樣年---喜年廣場項(xiàng)目定位為私人酒店公寓，2009年5月推出，均價(jià)9800元/平米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米，平均月消化套數(shù)：50套，現(xiàn)市場核定均價(jià)：14500元/平米（清水），17000元/平米（2500元/平米裝修）；關(guān)鍵詞：依托自身配套，打造多功能復(fù)合體。喜年廣場A座49F超高層寫字樓B座15-32F精裝修公寓B座3-14F星級酒店經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合花樣年---喜年廣場小套型產(chǎn)品是主流供需產(chǎn)品45平米產(chǎn)品占供應(yīng)量95%，供需兩旺面積控制在50平米以內(nèi)，陽臺(tái)、飄窗出現(xiàn)頻率較高；且劃分出明確的功能區(qū)。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合龍湖---三千星座項(xiàng)目定位為商務(wù)酒店，2008年10月推出，均價(jià)6800元/平米。裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/平米，平均月消化套數(shù)：40套，現(xiàn)市場核定均價(jià)：11500元/平米（清水），14000元/平米（2500元/平米裝修）；三千星座關(guān)鍵詞：高性價(jià)比項(xiàng)目依托區(qū)域商圈、開發(fā)商品牌號(hào)召力及產(chǎn)品低總價(jià)的優(yōu)勢，贏得了市場口碑。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合龍湖---三千星座小套型產(chǎn)品是主流供需產(chǎn)品30-40平米產(chǎn)品是主流供應(yīng)產(chǎn)品，面積控制總價(jià)，做到單價(jià)峰值。面積控制在50平米以內(nèi)，陽臺(tái)、飄窗出現(xiàn)頻率較高；且劃分出明確的功能區(qū)。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合基礎(chǔ)——實(shí)惠舒適個(gè)性——彈性空間戶型設(shè)計(jì)方向：實(shí)惠舒適戶型的通風(fēng)采光良好主臥、客廳的舒適尺度作為優(yōu)先考慮要素功能分區(qū)的完備，保證戶戶雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積，提高附加值彈性空間復(fù)式空間（夾層）住宅內(nèi)功能不固定的可變空間，如“2+1”、“3＋1”經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合+利用樓梯間下方，增加一間多功能房，加上原有的贈(zèng)送面積，空間使用面積遠(yuǎn)大于建筑面積利用樓梯間下方，增加一間多功能房，加上原有的贈(zèng)送面積，空間使用面積遠(yuǎn)大于建筑面積彈性空間演繹一：復(fù)式空間經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合自由組合戶型，為生活提供更多的可能性關(guān)鍵元素：空間的多變型復(fù)式結(jié)構(gòu)2房2廳1衛(wèi)71平米經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合彈性空間演繹一：新“+1”賦予內(nèi)涵：空間能動(dòng)性、功能多樣性、生活情趣性經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合滿足居住需求的不斷升級中小戶型全面升級，彈性空間完美主張！一房+空中庭院+大陽臺(tái)超豪華一房單身貴族空中花園可改成一間房舒適二房浪漫二人大陽臺(tái)可改成一間房經(jīng)濟(jì)三房溫馨三人76平米的2房2廳1衛(wèi)＋功能房＋入戶花園95平米的3房2廳2衛(wèi)＋入戶花園2房76平米在保證了傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)元素如凸窗、入戶花園雙陽臺(tái)，增加了創(chuàng)新元素—露臺(tái)、功能房。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光，提高居住的舒適度。贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、功能房，提高產(chǎn)品的附加值。入戶花園功能房大凸窗露臺(tái)經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合門類位置裝修標(biāo)準(zhǔn)門扇入戶門采用有影飾面門，裝設(shè)名廠豪華門鎖。門套及封口線為實(shí)木制造。衛(wèi)生間門采用名貴烏木飾面趟門，裝設(shè)名廠門鎖。門套及封口線為實(shí)木制造。地面過道配銀箔馬賽克波打臥室鋪高級深色柞木復(fù)合實(shí)木地板。內(nèi)墻客廳、餐廳及客臥室墻身掃品牌乳膠漆，局部配灰鏡造型。廚房鋪貼高級仿石墻磚，爐頭位配不銹鋼板。天花

走廊局部采用迭級造型天花，廚房、衛(wèi)生間埃特板天花造型吊頂，配精美燈飾。廚房

送名牌微波爐、消毒柜、洗衣干衣機(jī)、電磁爐、惠而浦吸油煙機(jī),環(huán)威迷你冰箱。送全套高級人造石臺(tái)面及高級組合櫥柜，摩恩洗滌盆配摩恩水龍頭一個(gè)，預(yù)埋冷熱水管道。衛(wèi)生間

地面鋪貼金云石及米黃云石配云石波打，墻身鋪砌莎安娜米黃磚配深啡色馬賽克，天花掃乳膠漆。設(shè)熱帶雨林啡臺(tái)面配臺(tái)下豪華木飾面鏡柜，配TOTO臉盆、TOTO臉盆龍頭及TOTO坐廁。配鋼化玻璃淋浴間，淋浴間配送TOTO花灑，配有奧普浴霸、西門子熱水器，并配不銹鋼紙巾架1個(gè)、毛巾掛桿1個(gè)、不銹鋼地漏2個(gè)，預(yù)埋冷熱水管道?？照{(diào)

配送美的隱藏式風(fēng)管機(jī)分體空調(diào)1臺(tái)。戶內(nèi)

戶內(nèi)附送精美衣柜。窗戶及窗臺(tái)

廳、房采用高級鋁合金窗框配雙層中空隔音玻璃，窗臺(tái)板鋪貼海浪金云石。衛(wèi)生間窗和廚房窗用高級鋁合金窗框配雙層中空隔音玻璃。窗臺(tái)欄桿選用名廠豪華欄桿。電話及電視

每戶客廳及各房間均預(yù)留電話插座、信息網(wǎng)線接口、有線電視接口各一個(gè)。送40寸三星電視1臺(tái)水電設(shè)備

采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立水電表、奇勝3000系列插座配施內(nèi)德電箱一套,室內(nèi)管線暗裝，設(shè)獨(dú)立空調(diào)、照明專用線路。LOFT公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合門類位置裝修標(biāo)準(zhǔn)門扇入戶門名牌防盜門室內(nèi)門定制木門地面地磚東鵬地磚地板品牌成品實(shí)木復(fù)合地板墻面品牌乳膠漆、高級花紋墻紙、成品實(shí)木踢腳線天花品牌乳膠漆、局部石膏吊頂陽臺(tái)地面鋪貼品牌地磚，墻面品牌外墻乳膠漆和外墻面磚衛(wèi)生間地面鋪貼品牌地磚，三級階梯水平線分布，空間更易排濕，墻面金屬馬賽克。洗手臺(tái)柜人造石臺(tái)面，底部架空而非落地墻面鋪貼東鵬墻磚。配置科勒及摩恩廚房地面仿古磚及金屬馬賽克墻面：仿古磚及金屬馬賽克天花品牌PVC扣板吊頂廚房配置品牌灶具、品牌消毒柜照明燈具品牌主燈門窗斷橋鋁合金中空玻璃，鋼質(zhì)門家電空調(diào)同檔次空調(diào)（一部兩匹，一部一匹）公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)二經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合引進(jìn)豪宅物管服務(wù)項(xiàng)目，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì)，創(chuàng)造營銷價(jià)值。物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對講系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收小區(qū)智能化體系建議（普遍做法）經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合物管特色服務(wù)（特別提議）顛覆傳統(tǒng)物管觀念，首創(chuàng)七彩生活平臺(tái)特色服務(wù)項(xiàng)目：寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話、IP長途電話辦理家政、業(yè)主室內(nèi)清潔、室內(nèi)設(shè)施維修定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動(dòng)形成新的保姆式物業(yè)管理服務(wù)，客戶在乎的不是過多的物業(yè)管理費(fèi)，而是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。－－－－提議與物業(yè)管理公司接洽后，需豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。酒店式服務(wù)體系建議（增值提議）入口廳堂設(shè)24小時(shí)酒店式服務(wù)自助洗衣房租車服務(wù)提供鐘點(diǎn)工服務(wù)代為訂餐、送餐服務(wù)個(gè)性化的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)建議/旅游出行建議經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合低密度產(chǎn)品洋房開發(fā)進(jìn)程產(chǎn)品量低密度搭配少量高層展示優(yōu)先高形象立勢高層、LOFT公寓、影視休閑廣場保持低密度的量高層漸多繼續(xù)提升項(xiàng)目形象高層、LOF公寓、MALL、水岸長廊高層產(chǎn)品全面沖擊市場銷售額實(shí)現(xiàn)高層、寫字樓、水岸長廊第一階段：啟動(dòng)立勢第二階段：形象提升第三階段：利潤最大化經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合第一階段：啟動(dòng)立勢，主打內(nèi)銷高端資源高端形象入市；建議開發(fā)資源良好的的低密度和少量高層；形成完整的展示區(qū)和影視休閑廣場；第二階段：形象提升，客戶多元完成項(xiàng)目核心區(qū)域建設(shè)，提升形象和盈利水平；建議增加高層的量水岸長廊商業(yè)街形成規(guī)模。第三階段：利潤最大化，外銷發(fā)力全面提升項(xiàng)目盈利水平，利用已經(jīng)建成的成熟社區(qū)來完成高容積率產(chǎn)品的價(jià)值最大；穩(wěn)定銷售速度搏高價(jià)。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合平均容積率3.7根據(jù)本案地塊的特殊性和目前市場擬開發(fā)項(xiàng)目的綜合指標(biāo)、以及城市建設(shè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，建議容積率平均值在3.0為為佳；級次產(chǎn)品作用關(guān)鍵點(diǎn)住宅部分標(biāo)桿產(chǎn)品退臺(tái)洋房價(jià)值標(biāo)桿樹立高端形象豪華、專屬，高舒適度主流產(chǎn)品高層營造都市化意向快速回現(xiàn)，拔高容積率，適度創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品LOFT公寓回現(xiàn)金流構(gòu)成項(xiàng)目特色突破市場現(xiàn)狀、擴(kuò)大客戶層商業(yè)部分生活產(chǎn)品水岸長廊塑造城市閑暇生活形成河岸商業(yè)帶，銜接工業(yè)新城地標(biāo)產(chǎn)品MALL中心引領(lǐng)時(shí)尚文化，匯集消費(fèi)觀念滿足市場中高端消費(fèi)，形成地標(biāo)強(qiáng)化概念寫字樓工業(yè)城市的紐帶快速回現(xiàn)，拔高容積率，適度創(chuàng)新產(chǎn)品發(fā)展概念經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合物業(yè)類型配比應(yīng)在開發(fā)過程中，隨著客戶結(jié)構(gòu)的變化及時(shí)調(diào)整；根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)階段定位與目標(biāo)，本項(xiàng)目建議的物業(yè)發(fā)展類型配比僅作參考。項(xiàng)目擬開發(fā)面積1208畝產(chǎn)品類型第一階段（2012—2015）第二階段（2015—2019）第三階段（2019—2022）總計(jì)面積面積占比套數(shù)面積面積占比套數(shù)面積面積占比套數(shù)面積面積占比套數(shù)用地面積241812.130%——241812.130%——322416.140%——806040.3————總建面531986.622%——846342.335%——112845647%————————容積率2.23.53.53.0退臺(tái)洋房48362.429.1%220————————————48362.4219.3%220高層37853771.1%5047482721.857%6436802010.171.1%106941663268.966.4%22177LOFT公寓105087.219.8%2102157630.918.6%3153——————262718.110.5%5255寫字樓————————————241812.121.4%——241812.19.6%——水岸長廊——————36721.84.3%24584634.27.5%5641213564.8%809MALL——————169268.520%————————169268.56.8%——小計(jì)531986.6100%7369846342.3100%98371128456100%112582506784.9100%27652總計(jì)建筑面積總計(jì)2506784.9套數(shù)總計(jì)27652不含商鋪在具體實(shí)施過程中，以上數(shù)據(jù)將作為控制指標(biāo)，依據(jù)客觀條件可進(jìn)行一定的調(diào)整退臺(tái)洋房每套平均面積：220平米/套；LOFT公寓每套平均面積：50平米/套；高層每套平均面積：75平米/套，水岸長廊每間平均面積：150平米/間經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合近半年彭州市銷售套數(shù)：1409套銷售總金額：51733（萬元）剩余套數(shù)：4176套本年成交去化比：33.7%平均月銷售套數(shù)：235套平均月去化比：5.1%經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格擬合系數(shù)表將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案的市場對比價(jià)格：說明：本案價(jià)格推算：注：權(quán)重=各比較對象的比較系數(shù)/二個(gè)比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本案住宅銷售市場準(zhǔn)均價(jià)格比為：3735元/㎡。經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合彭州商品房價(jià)格年增長率=5.6%假定項(xiàng)目2012年6月動(dòng)工銷售，2022實(shí)現(xiàn)銷售，銷售周期約為120個(gè)月：按2012.6開盤測算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體均價(jià)=3735*（1+5.6%）^11=4772.5元/㎡項(xiàng)目開發(fā)10年住宅整體均價(jià):4772.5元/㎡經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合項(xiàng)目收入143億元，高層所占比重最大經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合項(xiàng)目需總投資約987，594億元，直接成本、稅收、拆遷安置費(fèi)所占比重最大經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合敏感性分析

項(xiàng)目

金額（萬元）

單價(jià)增5％

單價(jià)減5％

成本增5％

成本減5％

經(jīng)營性收入1,431,7991,503,3891,360,2091,431,7991,431,799總成本987,594987,594987,5941,036,974938,214經(jīng)營利潤444,205515,795372,615394,826493,585所得稅（25%）111,051128,94993,15498,706123,396稅后利潤333,154386,846279,461296,119370,189經(jīng)營利潤增加額——71,590-71,590-49,38049,380經(jīng)營利潤增加率——16-16%-11.12%11.12%經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)組合發(fā)展思路結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢研究典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值屬性物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告回顧關(guān)于拆遷報(bào)告回顧區(qū)域價(jià)值：生態(tài)工業(yè)主義國際影視文化城產(chǎn)品價(jià)值：打造全新的生活方式++客戶價(jià)值：

不同階段的主流客戶+形象價(jià)值：意大利新古典風(fēng)格生活價(jià)值：多元?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品組合城市價(jià)值：城市地標(biāo)生活樞紐發(fā)展思路結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢研究典型案例研究客戶群研究項(xiàng)目整體定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議地塊價(jià)值屬性物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算關(guān)于拆遷報(bào)告回顧關(guān)于拆遷關(guān)于拆遷房屋拆遷補(bǔ)償安置原則基本原則和方式：以“公平、公開、公正”為指導(dǎo)思想，以一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證為一戶，以評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按照價(jià)值相等的市場原則，采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換（就近返遷）兩種方式，對被拆遷人實(shí)施補(bǔ)償安置。（一）私產(chǎn)房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和或貨幣補(bǔ)償兩種方式進(jìn)行補(bǔ)償安置。單位產(chǎn)權(quán)房屋及直管公房原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。（二）實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置地點(diǎn)采用就近返遷的安置方式。（三）安置房屋原則上根據(jù)現(xiàn)代住宅房屋的使用功能確定設(shè)計(jì)，套型和面積科學(xué)合理、使用方便，符合國家標(biāo)準(zhǔn)）。住宅安置房屋套型共有5種。房屋建筑面積43.44㎡至111.49㎡，供被拆遷人選擇：返遷安置商品房戶型匯總表戶型編號(hào)套型建筑面積㎡套內(nèi)面積㎡陽臺(tái)面積1/2㎡公攤面積㎡A1二室二廳一衛(wèi)76.158.894.8311.88A2二室三廳二衛(wèi)111.4988.095.3217.41B1二室二廳一衛(wèi)74.6757.864.711.66B2二室三廳二衛(wèi)109.3986.385.2717.08B3一室一廳一衛(wèi)43.4433.762.636.78（四）本次拆遷一律實(shí)行被拆遷人自行過渡，由拆遷人按規(guī)定發(fā)放臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi)（五）被拆遷房屋建筑面積和使用性質(zhì)，以房屋產(chǎn)權(quán)證記載的為準(zhǔn)。涉及該片區(qū)牡丹新城區(qū)房屋，以2000年1月25日前核實(shí)登記的正房面積和使用性質(zhì)為準(zhǔn)。若有異議，由被拆遷人自行申請，經(jīng)有關(guān)部門核實(shí)認(rèn)定后，按相關(guān)規(guī)定辦理。（六）被拆遷人在規(guī)定拆遷期限內(nèi)簽訂拆遷安置協(xié)議的，按本《拆遷補(bǔ)償安置方案》享受相關(guān)的政策性補(bǔ)償、補(bǔ)助、補(bǔ)貼和拆遷獎(jiǎng)勵(lì)及優(yōu)惠。關(guān)于拆遷房屋拆遷補(bǔ)償安置原則房屋拆遷補(bǔ)償結(jié)算按照有關(guān)規(guī)定，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷動(dòng)員大會(huì)上隨即抽簽確定），根據(jù)房屋的修造時(shí)間、建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、用途、裝修等因素和《成都市城市房屋拆遷估價(jià)操作規(guī)則》對被拆遷的房屋和用于安置的房屋進(jìn)行價(jià)格評價(jià)，并以此評估價(jià)作為房屋補(bǔ)償安置結(jié)算的依據(jù)。房屋補(bǔ)償選擇住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，以一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證為一戶，以評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，按照價(jià)值相等的市場原則，對被拆遷人實(shí)施補(bǔ)償安置。在提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)簽訂拆遷安置協(xié)議的，被拆遷人房屋按產(chǎn)權(quán)證所載面積置換新房的部分，被拆遷人與拆遷人互不找補(bǔ)，平等互換。超出原房屋產(chǎn)權(quán)證所載面積部分，按照評估價(jià)補(bǔ)差。在提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)簽訂拆遷安置協(xié)議，選擇一次性補(bǔ)差的住宅被拆遷人，享受20%補(bǔ)差款優(yōu)惠；未按期簽訂拆遷協(xié)議的全額補(bǔ)差，按照新舊房屋評估差價(jià)足額交納差價(jià)款。原面積在60㎡（含60㎡）以內(nèi)的，安置房屋超過原面積的被拆遷戶：超過原面積的20㎡以內(nèi)的按成本估價(jià)購