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物權(quán)法與物業(yè)管理現(xiàn)在是1頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日從物業(yè)管理的定義說(shuō)起

物業(yè)管理的概念?物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。廣西物管條例第二條現(xiàn)在是2頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日物權(quán)法和物業(yè)管理物權(quán)在多業(yè)主建筑中叫--建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)管理新的理解,多業(yè)主區(qū)分所有建筑物的管理就是物業(yè)管理,現(xiàn)在是3頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)?房屋----所有權(quán):占有、使用、收益和處分及排他性的權(quán)利房屋的共用部位----建筑物區(qū)分所有權(quán):業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?,F(xiàn)在是4頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日建筑物區(qū)分所有權(quán):什么人是業(yè)主?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?!稄V西物管條例》第六條本條例所稱(chēng)的業(yè)主包括:(一)房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人;(二)依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人;(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記,但基于一定的法律事實(shí),已經(jīng)合法占有房屋的人。(交付使用)現(xiàn)在是5頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日什么人是業(yè)主?《物權(quán)法》第二章第三節(jié)第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?,F(xiàn)在是6頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日什么人是業(yè)主?《物權(quán)法》第二章第三節(jié)第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。現(xiàn)在是7頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日舉例說(shuō)明所謂區(qū)分所有,就是一種土地立體空間的分割方式。以一個(gè)擁有100套房屋單元的物業(yè)小區(qū)為例,便在法律上被分割成101個(gè)物業(yè)或立體空間,即100個(gè)房屋單元空間塊,以及100個(gè)房屋單元空間塊之外的其余空間。這個(gè)其余的空間,101個(gè)空間就是小區(qū)的共用部分。這種既有專(zhuān)有部分,又有共有部分的建筑物稱(chēng)為區(qū)分建筑物?,F(xiàn)在是8頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日什么是專(zhuān)有部分?建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。本條第一款所稱(chēng)房屋,包括整棟建筑物?,F(xiàn)在是9頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日什么是專(zhuān)有部分?專(zhuān)有部分有四個(gè)學(xué)說(shuō):1:壁心說(shuō)。沒(méi)有辦法分樓板和墻壁2:空間說(shuō)—沒(méi)辦法裝修3:粉刷表層說(shuō)—裝一幅的困難4:混合說(shuō),在某種情況下采取壁心說(shuō),在某種情況采取粉刷層表層說(shuō)建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分的權(quán)利構(gòu)成:對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán);

專(zhuān)有部分和共有部分的界限是什么?現(xiàn)在是10頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日

一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

房屋共用部位

共有部分

現(xiàn)在是11頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日共用設(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

共有部分

現(xiàn)在是12頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日

共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等共有部分

現(xiàn)在是13頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日法定共有部分

根據(jù)物權(quán)法第六章第七十三條的規(guī)定,法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個(gè)人的除外)、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位及電梯、水箱等?!靶枰赋龅氖?,本條說(shuō)的綠地、道路業(yè)主所有,不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有,而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有”;現(xiàn)在是14頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日共有的主體共有的主體問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)區(qū)分實(shí)際情況,劃分不同的共有主體范圍:(1)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的范圍界定全體業(yè)主的范圍。(2)業(yè)主大會(huì)范圍內(nèi)的相對(duì)獨(dú)立的自然小區(qū),以及小區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立,形成共有的部分。(3)具體的樓棟。案例:化糞池(4)甚至樓層也存在共有的問(wèn)題。在實(shí)踐中,應(yīng)當(dāng)區(qū)別具體情況,確定共有部分的范圍。案例:電費(fèi)分?jǐn)?--產(chǎn)生電費(fèi)的設(shè)備現(xiàn)在是15頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)的關(guān)系專(zhuān)有權(quán)決定共有權(quán)和管理權(quán)的大小。轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有權(quán)時(shí),必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共有權(quán)和管理權(quán)。不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓共有權(quán)且不得要求分割。費(fèi)用分擔(dān),收益分配——有約定從約定,無(wú)約定以專(zhuān)有部分占總面積的比例確定。(維修資金的交存、公共部位經(jīng)營(yíng)收益的分配)權(quán)利人可以放棄對(duì)共有權(quán)的占有,但是,不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務(wù)。(空置房物業(yè)費(fèi)的繳納)

現(xiàn)在是16頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日

某小區(qū)開(kāi)發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下,將位于該小區(qū)內(nèi)的1幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為既然開(kāi)發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會(huì)所,那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自將其對(duì)外出售。于是業(yè)主們分別找到開(kāi)發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉,要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而,開(kāi)發(fā)商卻表示,盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所,但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤,在宣傳時(shí)銷(xiāo)售人員也從未承諾過(guò)該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此,開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)該幢房屋進(jìn)行出售。對(duì)此,業(yè)主想知道:能否通過(guò)訴訟的方式取得對(duì)該幢房屋的共有權(quán)利?

案例:小區(qū)會(huì)所歸誰(shuí)所有?現(xiàn)在是17頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日律師解疑:會(huì)所、學(xué)校、地下車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主共有

對(duì)此,《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》予以了明確界定,建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋(包括整幢建筑物)以及車(chē)位、攤位等特定空間,只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”三項(xiàng)條件,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分。

現(xiàn)在是18頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日律師解疑:會(huì)所、學(xué)校、地下車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主共有也就是說(shuō),除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外,通常情況下的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、地下車(chē)庫(kù)位或其他具有特定用途的房屋,只要符合物權(quán)登記要求,能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的,均將視為專(zhuān)用部分而不屬于業(yè)主共有。業(yè)主的要求難以得到法院的支持。現(xiàn)在是19頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日會(huì)所、學(xué)校、地下車(chē)庫(kù)不能改變用途

但如果業(yè)主們有明確的證據(jù)可以證明,開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí),就該幢房屋的特定用途對(duì)業(yè)主進(jìn)行過(guò)具體、確定的說(shuō)明和允諾,并且該說(shuō)明和允諾對(duì)業(yè)主購(gòu)房合同的訂立及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的,則業(yè)主可以通過(guò)訴訟的方式追究開(kāi)發(fā)商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責(zé)任?,F(xiàn)在是20頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主使用房屋不能損害他人合法權(quán)益

可以分為四大類(lèi):一、是危害建筑物安全的行為;二、是侵占共有部分的行為三、是破壞公共環(huán)境的行為;四、是拒絕公共費(fèi)用承擔(dān)的行為。因?yàn)楣灿兴圆恍鞋F(xiàn)在是21頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日損害他人合法權(quán)益的十四種行為

(一)損害、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)(二)損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施(三)在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)(存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒物品)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用,排放有毒、有害物質(zhì);(四)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;(五)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修

現(xiàn)在是22頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日(六)破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;(七)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物(八)違章搭建、加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分(九)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途;損害他人合法權(quán)益的十四種行為

現(xiàn)在是23頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日(十)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物,往樓下拋棄物品;排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲(十一)侵占綠地,毀壞綠化;(十二)隨意停放車(chē)輛,妨礙消防通道和道路暢通(十三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物(十四)拒付物業(yè)費(fèi)(依據(jù)審建第十五條、《物權(quán)法》第八十三條、廣西物業(yè)條例四十六綜合而成)損害他人合法權(quán)益的十四種行為

現(xiàn)在是24頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主使用房屋不能損害他人合法權(quán)益解讀:1、首次把不交費(fèi)列為損害他人合法權(quán)益的行為,這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳費(fèi)用是十分有利的。2、破壞公共環(huán)境是行為很多,包括不可稱(chēng)量物的影響,如電磁波的影響3、“損害他人合法權(quán)益的行為”的范圍。其中包括對(duì)外墻面形狀和顏色的違規(guī)破壞和改變,例如擅自裝防護(hù)窗或者擅自涂漆等?,F(xiàn)在是25頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有?,F(xiàn)在是26頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議

建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù),以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。現(xiàn)在是27頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)位可以出售給小區(qū)外的人嗎?

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?!边@一規(guī)定主要是針對(duì)“現(xiàn)實(shí)生活中有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放”的現(xiàn)象而對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的流轉(zhuǎn)所作的必要的限制,在一定程度上體現(xiàn)了法律對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)?,F(xiàn)在是28頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)位可以出售給小區(qū)外的人嗎?

首先滿足業(yè)主的需要《物權(quán)法》第74條第1款在“首先滿足業(yè)主的需要”之前使用了“應(yīng)當(dāng)”一語(yǔ),屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)范。準(zhǔn)此以解,如果建設(shè)單位違反“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定,將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)通過(guò)出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人,其交易即因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效,這種無(wú)效屬于自始、當(dāng)然、確定、永久無(wú)效?,F(xiàn)在是29頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)位可以出售給小區(qū)外的人嗎?

“業(yè)主”——購(gòu)買(mǎi)了商品房的“業(yè)主”,而不是僅購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位、車(chē)庫(kù)的“業(yè)主”既然建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)可以構(gòu)成建筑物的專(zhuān)有部分,當(dāng)然可以獨(dú)立作為交易的客體,買(mǎi)受人也就自然地成了該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。準(zhǔn)此以解,車(chē)位、車(chē)庫(kù)“首先滿足業(yè)主的需要”即無(wú)意義。理解為首先滿足業(yè)主需要是解決車(chē)位、車(chē)庫(kù)問(wèn)題的基本原則和前提條件?,F(xiàn)在是30頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭(zhēng)議

那么是業(yè)主、還是開(kāi)發(fā)商所有呢?由于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的地位是不平等的,依照雙方約定則很容易置業(yè)主于不利的地位。一般來(lái)說(shuō),不可能是業(yè)主,而只可能是開(kāi)發(fā)商。換言之,車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)的初始所有權(quán)是開(kāi)發(fā)商的。由此推論,判斷是否為開(kāi)發(fā)商所有,關(guān)鍵是看規(guī)劃中,是否有車(chē)位、車(chē)庫(kù)的明確約定,有應(yīng)該確認(rèn)是開(kāi)發(fā)商所有,否則為全體業(yè)主所有?,F(xiàn)在是31頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日律師解疑:車(chē)位權(quán)屬分兩類(lèi),“專(zhuān)有”、“共有”看規(guī)劃。

根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》第五條及第六條解釋?zhuān)俳Y(jié)合《物權(quán)法》的基本規(guī)定,要判定某一建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位權(quán)屬首先應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)小區(qū)規(guī)劃:如果該停車(chē)位為規(guī)劃確定用于停放汽車(chē)的車(chē)位則開(kāi)發(fā)商可以出售、附贈(zèng)或出租等方式處分給業(yè)主,作為業(yè)主所有的專(zhuān)用部分;如果該停車(chē)位屬于建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車(chē)位,對(duì)于該部分車(chē)位,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)進(jìn)行任何形式的處分。

現(xiàn)在是32頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日案例:開(kāi)發(fā)商有權(quán)出租車(chē)位嗎?

陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區(qū)某小區(qū)的新居,并以每月180元的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商租賃了一個(gè)緊挨自家樓下的露天停車(chē)位來(lái)停放自己的愛(ài)車(chē)。然而,不久前,陳小姐在小區(qū)業(yè)主群里聽(tīng)說(shuō):按照相關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的露天停車(chē)位都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處置或是出租,甚至有業(yè)主提出應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商收回露天車(chē)位的所有權(quán)及管理權(quán),并提議業(yè)主間應(yīng)采用先到先停的原則使用小區(qū)內(nèi)有限的露天車(chē)位。陳小姐希望了解自己所租賃的停車(chē)位究竟是否屬于業(yè)主共有車(chē)位?

現(xiàn)在是33頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日案例

陳小姐的案例,如小區(qū)業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)露天停車(chē)位的權(quán)利歸屬有較大爭(zhēng)議的,可以要求開(kāi)發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙,以確定相關(guān)車(chē)位是否屬于規(guī)劃車(chē)位。如果查實(shí)陳小姐所租賃的車(chē)位為開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位,則開(kāi)發(fā)商與陳小姐所簽訂的車(chē)位租賃協(xié)議將存在無(wú)權(quán)處分的效力瑕疵,如陳小姐因此遭受損失的,陳小姐有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以賠償?,F(xiàn)在是34頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)成立換屆廣西物管條例第四條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作,協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。

現(xiàn)在是35頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主共同決定事項(xiàng)下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

現(xiàn)在是36頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主共同決定事項(xiàng)(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。現(xiàn)在是37頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日審建解釋第七條

改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”?,F(xiàn)在是38頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主共同決定事項(xiàng)

物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。專(zhuān)有部分面積確定后,建筑物總面積則應(yīng)以按照同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的專(zhuān)有部分面積的總和計(jì)算現(xiàn)在是39頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日物權(quán)份額計(jì)算物權(quán)份額計(jì)算:專(zhuān)有部分面積∕專(zhuān)有部分總面積(其面積應(yīng)按照同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)現(xiàn)在是40頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主人數(shù)計(jì)算物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定:(一)業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算;(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?,F(xiàn)在是41頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日《審建》第九條規(guī)定,業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但在一人(包括建設(shè)單位)擁有數(shù)個(gè)專(zhuān)有部分的情況中,如果同時(shí)復(fù)計(jì)人數(shù)將導(dǎo)致該人雙重優(yōu)勢(shì)。因此,司法解釋特別規(guī)定,建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算。業(yè)主人數(shù)計(jì)算現(xiàn)在是42頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日投票人數(shù)計(jì)算人數(shù)計(jì)算:一證一人;例外,建設(shè)單位按一人計(jì)算,同一買(mǎi)受人在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算。現(xiàn)在是43頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日例題:一個(gè)住宅小區(qū),專(zhuān)有部分的總面積為12萬(wàn)平方米,業(yè)主人數(shù)為1000人,如果張三的投票權(quán)數(shù)為7萬(wàn)平方米、人數(shù)為800人,而李四的投票權(quán)數(shù)為8萬(wàn)平方米、人數(shù)為700人,那么應(yīng)該誰(shuí)勝出而當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員呢?

雙重標(biāo)準(zhǔn)如何選舉業(yè)主委員會(huì)委員?現(xiàn)在是44頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日計(jì)算:張三=7∕12×50%+800/1000×50%=0.29+0.4=0.69李四=8/12×50%+700/1000×50%=0.33+0.35=0.68∵0.69>0.68∴張三勝出如果數(shù)值一樣,投票權(quán)數(shù)大的勝出。案例現(xiàn)在是45頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定,“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件:1、遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;2、應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其行為仍不具備合法性。據(jù)此,物權(quán)法第七十七條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對(duì)由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。關(guān)于“住改商”現(xiàn)在是46頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日關(guān)于“住改商”

司法解釋特別規(guī)定,將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。此外,對(duì)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況,但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定,實(shí)踐中確實(shí)有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況,為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化,司法解釋另外規(guī)定,其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在?,F(xiàn)在是47頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日住改商能不能少數(shù)服從多數(shù)?住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意,,只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意,就可以“1票否決”。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。

現(xiàn)在是48頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日在公民個(gè)人權(quán)利的剝奪或限制上,是無(wú)法藉由“少數(shù)服從多數(shù)”的民主原則來(lái)予以決定的。否則,就有可能形成“多數(shù)人的暴政”。在這些受“住改商”影響的業(yè)主(即有利害關(guān)系的業(yè)主)中,每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利都同等重要,同樣不可忽略。即便多數(shù)業(yè)主同意,也不能經(jīng)由“多數(shù)決”就剝奪了少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利。

住改商能不能少數(shù)服從多數(shù)?現(xiàn)在是49頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主車(chē)輛被盜物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)?2007年4月,居住在大東區(qū)的劉先生新買(mǎi)的電動(dòng)自行車(chē)在自家樓下丟失,劉先生以物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任將物業(yè)公司告上法庭。劉先生認(rèn)為,在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中約定,該園區(qū)實(shí)施封閉式管理、警衛(wèi)24小時(shí)對(duì)園區(qū)進(jìn)行執(zhí)崗、巡邏,自行車(chē)在小區(qū)內(nèi)被盜物業(yè)應(yīng)該負(fù)有責(zé)任?,F(xiàn)在是50頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主車(chē)輛被盜物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)?

在法院庭審過(guò)程中,物業(yè)公司方面稱(chēng)劉先生沒(méi)有證據(jù)證明其電動(dòng)自行車(chē)是在園區(qū)內(nèi)丟失,而且監(jiān)控錄像由于看不清,物業(yè)公司沒(méi)有將錄像資料保存。法院審理認(rèn)為,雖然物業(yè)公司與劉先生之間并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系,但是基于雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定,物業(yè)公司負(fù)有維護(hù)園區(qū)正常秩序,負(fù)責(zé)該園區(qū)內(nèi)的保安工作的義務(wù)。劉先生的電動(dòng)自行車(chē)丟失是因犯罪行為所致,與物業(yè)公司無(wú)直接因果關(guān)系,但是該園區(qū)實(shí)施封閉式管理,車(chē)輛丟失后,已向物業(yè)公司進(jìn)行反映并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。物業(yè)在安全防范中疏于管理,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定,物業(yè)公司對(duì)劉先生的財(cái)產(chǎn)損失有過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任,判決被告物業(yè)公司賠償原告劉先生財(cái)產(chǎn)損失400余元(電動(dòng)自行車(chē)費(fèi)用的20%現(xiàn)在是51頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主在小區(qū)被傷害物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)?某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé),安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全,業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭,要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元?,F(xiàn)在是52頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主在小區(qū)被傷害物業(yè)負(fù)不負(fù)責(zé)?一審法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿,合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù),但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任,物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及安全防范人員,并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù),幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù),法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元,于法無(wú)悖,可予準(zhǔn)許。故做如下判決:(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。一審判決后,李某不服提出上訴,堅(jiān)持原審訴稱(chēng)理由,要求二審法院撤銷(xiāo)一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定,故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的,判決駁回上訴,維持原判?,F(xiàn)在是53頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主車(chē)輛被盜物業(yè)究竟負(fù)不負(fù)責(zé)?本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害,但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全,也不可能接受這種義務(wù)。因此,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失,如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò),就不承擔(dān)民事責(zé)任。現(xiàn)在是54頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主家中被盜物業(yè)究竟負(fù)不負(fù)責(zé)?2006年8月,著名乒乓球運(yùn)動(dòng)員江嘉良和妻子吳玉芳(曾獲得百花獎(jiǎng)影后)所居住“水清木華”小區(qū)發(fā)生多起盜竊案,由于江家當(dāng)時(shí)正巧家中無(wú)人,很多貴重物品被“洗劫一空”。2006年12月6日,夫妻倆向法院提起了訴訟,要求物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)證大置業(yè))賠償共同賠償經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元,精神撫慰金10萬(wàn)元。

現(xiàn)在是55頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日業(yè)主家中被盜物業(yè)究不負(fù)責(zé)??!缎^(qū)入住須知》中明確寫(xiě)明了“小區(qū)主要出入口及公共設(shè)施、公用部位等地方,皆有物業(yè)管理人員24小時(shí)值班和巡邏,出于職責(zé)要求,管理人員會(huì)對(duì)陌生人詢(xún)問(wèn)身份”。10月25日13時(shí)30分,上海市浦東新區(qū)人民法院陸家嘴法庭對(duì)此案作出一審判決,判決第一被告上海證大物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)賠償原告江嘉良夫婦經(jīng)濟(jì)損失人民幣8000元,對(duì)江嘉良夫婦其余訴訟請(qǐng)求不予支持.認(rèn)定物業(yè)有如下過(guò)錯(cuò):1、物業(yè)保安對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的人員并不進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、登記。2、8月8日,江家所住大樓的門(mén)禁系統(tǒng)失靈,物業(yè)對(duì)此并沒(méi)有采取及時(shí)的安全防范措施,一直拖到24日才予以修復(fù)?,F(xiàn)在是56頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日

物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛

欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類(lèi)型,如果①業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù),②因出國(guó)等原因沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi),應(yīng)如何處理?答:業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果,全體業(yè)主都應(yīng)遵守。在沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候,物業(yè)公司與建設(shè)單位前的合同是有效的現(xiàn)在是57頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下,有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù))(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定,業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用,有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序,所以不應(yīng)得到法院支持。

物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛現(xiàn)在是58頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日2007年1月,某小區(qū)與北京甲物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。某住宅小區(qū)由甲物業(yè)管理公司管理。2007年8月,上海的江先生入住某住宅小區(qū)后,一直沒(méi)有繳納過(guò)物業(yè)費(fèi),當(dāng)物管公司催促他繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),江先生認(rèn)為自己買(mǎi)了房子自己住,自己管理,不需物業(yè)管理公司的管理,江先生拒絕承認(rèn)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納。在這個(gè)案例中,江先生的抗辯理由是否成立?

物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛現(xiàn)在是59頁(yè)\一共有67頁(yè)\編輯于星期日物業(yè)合同對(duì)業(yè)主的約束力?物業(yè)合同由建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,根據(jù)合同的相對(duì)性的傳統(tǒng)理論,既然,業(yè)主不是合同一方當(dāng)事人,那么,其就不應(yīng)當(dāng)被物業(yè)服務(wù)合同直接約束。實(shí)則不然,2009年10月1日起施行的《

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