商業(yè)中心開發(fā)建設項目的可行性研究報告

d...業(yè)可d...目錄第一部分

項目本資…………第二部

市場況分………………第三部分

項目況分………………第四部分

業(yè)態(tài)位分…………第五部分

項目總規(guī)劃方案建………第六部分

價格定位及銷售收入預測…………………d...一部分項劃基資料d...一、項目名稱：**際商貿展商：**商業(yè)中心有限公司地理位置及現狀：該項目位于麓景路黃田直街、號**商業(yè)中心裙樓，近小北地鐵站距廣州火站、流化展館分鐘車程。場性：可租面積層約6889.43平方米二、公：層、總建筑面積約飲三帶中、度特的廳分位首層二、層店：**務酒店；樂：層網吧；層為匯國際俱樂銀行：中國銀行、中國農業(yè)銀行、中國建設銀行；交：離號分鐘路距離廣州火車站、錦漢會分鐘車程；車附樓層；d...二部分市況分d...一項目位南鄰業(yè)機構集的環(huán)路，北風光旖的白云麓湖公園，處在州鬧市的商業(yè)心；內環(huán)路口就在大廈門，距離火車站分車程，距離琵國際會展中15鐘車程，距離新白機場30鐘車程。二地形d......-服飾用比火站所物大型停車場周邊展子數碼產紡服裝手表皮具建金日用態(tài)世界級散在府關注下—正在打造新．展）按照委八全部確保成標：完成生值11.4億；成固資投資11億元實使用資完成政收d...入元，增長，力爭達到項奮斗指標現新的突破。）小北商圈一帶越洋商貿城、金象商貿城月和月相繼業(yè)，座商貿城余個商加上周邊街巷逐漸形成的余個商鋪，在漢直街、恒安路童心路一帶共新增了多個對外貿易商鋪。今，這一帶的鋪租已穩(wěn)在元方米/月，相比年前的漲幅高達%.）東實施外向帶和濟國際化戰(zhàn)，力調整優(yōu)化經貿結構，提升經發(fā)展質量，斷善投資貿易境實現又好又快發(fā)展，對外開放平進一步提高。國出口在中東歐洲美的場份額僅為%%長空間很，再加上自區(qū)的開辟，擴大外部需求然可為。如果年我國進出貿易總額為萬億美元年可能增長以上恢復到年的貿總額水平；出口貿易也將恢復到年萬億美元水平，增長幅度為%以上。登峰村位于環(huán)（恒福路以北下塘西路以毗鄰麓湖。用地面積約公頃，拆遷范圍約頃將打造為環(huán)市東智的休”“”打造具附加值色商圈，發(fā)展現代商貿服業(yè)，與世貿、友誼商店、花園酒店、中環(huán)保利等商業(yè)中心形成、線、面結合的新型中心商圈，形成智力總部和時尚商業(yè)中心。d...四.-登峰商圈，是廣州最人員涉及個地區(qū)和國家。以來自洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年貿美后。-峰一帶就有過千個對外易商鋪，以經營電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場，周邊交通便利。以發(fā)展為子數碼產品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級貿易集散地.針對本項目所在區(qū)域，存在若干競爭對手項目天秀商貿廣國商新泓匯大廈金山商貿中非商貿城越洋商貿城d....析

城）況天秀商貿城項目內單元主要面積為30-50平方米經營批發(fā)子數碼產品、小家電、紡服裝、手表具建筑五金產品，商場的開門時間為上10點到上10。）由于項目已具備良好的商業(yè)氣氛且經營多年合市場可持續(xù)發(fā)資源現時該項目只租不售租金價位/入場3800/㎡管理費15/㎡不含中空調費市場發(fā)展走勢，預期年底或明年租金水平會以平長

：廣福際貿城）況廣福際商城位小-登峰商圈，地理位置亦最臨近本項目，為本項目最大競爭對手?？偨洜I面積平方米-3層為商場，前全部租滿，該項目只租不售；金位層：218元-258/㎡；二層:160-175元2）前半年免租半年按租金價格的38%計算。第二年按算，第三年按原價算，管理費㎡d...3）勢該目2多月于招商定位已經場布局劃分問題場于半年免期后將會面臨調整期目前該項目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機。

廈）況位于廣州市市中路、303號東大廈首、二三層，總建面積方米。商城要面向全國各業(yè)出口廠家招商，行涉及：輕工紡織系如服裝、家具用鞋帽箱包皮具小五金機電電子通訊日等列?？土髦饕嫦蚍侵?、中東拉美等外貿商家。大廈設計檔口攤位共，于年月開業(yè)。2）租期：1-5年租金首層：298/；二層：168元/㎡；三層118元/㎡租金優(yōu)惠：首年折扣第二年遞增后再折扣進費首：4500元-5500/㎡二層：3000㎡

三層：2500元㎡管理費：15/㎡（不包中央調）3）勢該項已經營年定位商貿城出租d...8%D

,,,,..,;,,,.3200/㎡5-8%遞水E

鄰秀樓天秀大廈總積云集包括信鞋類、日用惠種而著d...

望未來價格將會調整致均格/㎡城）況該項目位于廣州市秀區(qū)下寶漢直街號新登峰賓館商場、層主服裝、鞋、品飾革電、手機、音及數碼品；總建筑面積越方米，只租售，06年調整經至今，商場內各營者已積聚一客，經營比成熟，臨街鋪位租金已達250/㎡2）：租期：1-5；租金：150-200元；租金優(yōu)惠：無進場費2500-3000元平米管理:15元/平米（不包中央空調）3）由于該目已經四年運營，展望年底至年初，租金價格會保持5-8%幅度長d...

象

目標客戶群天秀商貿城新鴻匯大廈

經營多年的外貿批市場、在商圈中有大影響力。只于年出、以發(fā)經營般。只不售項目年開業(yè)要面向全國各專業(yè)口廠家招商，主營貿批發(fā)。只

入費-3元/㎡租價150元/㎡入費首層1000-7000/㎡二層1000-2000/㎡租：均價元/㎡入費首層4500-5000/㎡層3000/㎡層2500/㎡租價194元/㎡

印中東非洲采購印中非洲采購家印中東非洲采購項目年開始營，主要經營服裝,金山象商城飾品,電子汽配,機械,食品等批發(fā)。只商場目前以電子、器、通信、服裝、類、飾品、日用品

入費：㎡租價180/㎡

印中東非洲采購中非商貿城

主營業(yè)態(tài)，但即將臨調整，調整后租

待

印中東非洲采購越洋商貿城

與業(yè)態(tài)會產生變化以展貿為主。只項目主營服裝帽精品首飾、皮革、器、手機、音響及入費：㎡碼產品，已形成一租均價200/㎡市場影響力只

印中東非洲采購d...以上項目尤以天秀大廈越洋商城金象商城經過一段時間的營在商圈內已形成一定影力并且目標客戶一致帶領北商圈國際道路總上，項目的方右在市形象位上各項目都要對低電子電器通信、采購商家。3.在項目形象上，除廣福國際，小北圈內大部項目都超過年，高知名度與殘舊的外觀并存。所有項目皆以只租不售的模式招商。租金低廉，長免租期，第二年打折，為主打。并收取萬-5萬的入場費，、通配套，在廣市內有高知名度在定位上，時小北商圈租金位在150/平平，入場費在/平方；一成為日項目招商過中戶為對的。15d...：經年展形東、、印人最的貿集散地，每天水馬治安理良；但同樣，于消費力、各商業(yè)態(tài)劃等問題，導此商的商只能以檔次、贗品為主導中、高端品適合為此域的主流商品。前所項目只租不，以首年、次年租金優(yōu)惠、長租期為主打的招商方式。年落成業(yè)中心擁有商圈內歷史悠久的酒店餐，受中東、非洲旅客和商家的歡迎。其地址位對其他較知名商廈亦同樣存在位置相對較缺點，其部位國際商貿城目想此商圈內突重，須找到身的特點與迎合市場之創(chuàng)新業(yè)態(tài)d...三部分項況分d...一、：13年成熟經營，深入東非民心的商業(yè)酒店、配套，帶領本項目成為入住的首選。套優(yōu)：場、酒店、飲食娛樂、辦公集于一，三層立體停車場移到鋪罕有充足車位套無是業(yè)用、電隔排污還廣告位，都體貼齊備24小智能化監(jiān)控系統(tǒng)，保安人員全天巡視，商戶利益得到最充分的保障！劃優(yōu)：一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，嚴格把關商家的進駐條件，綜慮各業(yè)態(tài)特點，合理布局，分挖掘業(yè)態(tài)的最大利益！組合：實經營商、投資商的鼎力投、引領眾多優(yōu)質商家的加盟，強造國際商業(yè)新輝煌！體量優(yōu)勢：備量充足，商場一、三層大量備的、勢：項目，商場位點目中的大分身停車場，，業(yè)態(tài)分布的選力：于力項目有一鋪，能引領力，引入合商點的力d...

--餐廳酒店極大將中非批起”亮無限大將彌補地足招大競爭對廣福際置招對極d...分業(yè)態(tài)及定位分析d...析廣州市現有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈中山六路的將軍東商圈?！粲〈笊愁^三馬圈■頭三馬路為軸心，兩邊較大的器批發(fā)、零售的市場有：盛賢舊貨交易市場澳訊二手器總匯星之光電器城以及海印廣場?！鋈R路是廣州自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內的商業(yè)物業(yè)大都營過年以?！瞿陱V市府區(qū)進調，原來位于大沙馬珠江邊“海印舊市場悉數搬到現在的盛賢舊貨交易市場及澳訊二手城里?！鰠^(qū)批發(fā)市場已成規(guī)模，所以該地段的租金價格也較高，租d...金約每平米元。位于海印大沙頭三馬路內有層約間鋪建筑面積約/㎡

主要營有二手通訊設備數碼攝像影音二電腦小品牌電視、音響、辦公用品（復印機打印機等）及其他精品（皮包、鐘表、軍用服裝城配套設施：場內中央空調、多臺手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場、大型室內停車場8%15%

25%15%17%20%

二手訊備數碼像影音二手腦小品電、音響辦公品復印機、印機等）其他精（手機維、鐘表、軟件軍裝備）d...租金平：首的街鋪—元㎡，裙樓：/㎡二已全租三層/㎡：10%90%國內

國外費：60元/㎡約合分：于海大沙三馬原來沙頭后，出來貨市場，由于租格平比高，因此，都有針對性的做“黑人”和其他外國人的生意，所賣的二手產品的價格普遍偏高。d...海印器總匯海印電器總匯于年月開業(yè)是廣州市第一家電器專業(yè)市場，市場內經營類國內外品牌家用電器。其營域要為四區(qū)：場主經營色電，等，其次產品有對講機、等新場：主要經營液晶電視、玩、手機、數碼產品等；場：多商鋪林的一區(qū)域多以機、牌音響專店、腦、數碼品、動玩、控設施器材等。二三層主要營是腦電玩類、打等辦公用品。

家電（電視音響、DVD）辦公備電子碼產品其他d...租金：第一租金：40/（含管理費、水電費；二轉租—0/（含管理費、水費：%：6%94%內

外合分：海印電器總匯有較悠久的歷史經營將近20余年在廣州以及全國都為有。主要經國內知名的品家產品和價都與美、寧無，與本項的“外貿易小牌家發(fā)市”的不相突。上述數據析，商場主要內銷主，從根上就具備完善的貿易功能之光5d...的車站一點可以說明星之光電器城是該區(qū)域的一個標志性物業(yè)了天的勢。10多年，星之電器城前身僅是廣百一個儲運庫房租金8/㎡如今最貴位的400，上漲了50倍。其主要經營包：黑電電視、音響V電冰洗空數碼影音、手機等家電態(tài)分：10%65%20%黑電（視、音、DVD）白電（洗、空）數碼影手機駐情：50%推出場部原來由中地產理，但效不理，空置率到上星之光現已經與中原地產終止合同改由星之光電器城自26d...招租。租金水平：后場部分：230—280/㎡（含理費按一租，合同為期年；前場部分：位已經全部租滿，之后少量的柜臺出租。約米長柜臺，兩條元（含管理費手轉租的鋪，元/月（含管費述的均不需要進場費。合分析：從儲運庫房到聞名遐邇電器專業(yè)賣場金從/㎡如今最貴鋪元㎡，上漲了倍，僅僅用了年時間。在廣及全國都較有名。但推出后場分，租情極其理想空置高，對整體一個營造很大影響而該場主經營是大牌、名牌家、發(fā)音響專業(yè)音器為主總要對的是國市場，不具備對外貿功能，極少商出該賣場，本目“對外貿易小品牌家電批發(fā)市場”理念不相沖突?！舸笊畴娖髋l(fā)商分：分析：該商內的器批發(fā)市場大都營了—年的時間州及國都為之名，營平品家電發(fā)燒響，業(yè)音備器材，，音為。而在燒影、專影音的名。：該體主，其是與、手本d...是飽和競爭相當激烈而近年崛起的蘇寧國美他們一了所有的廠、經商，一的格，一的惠折，統(tǒng)的搞型的促銷活，對印商的電零售造成很多影響基本，現在廣州品牌電的會到美、寧這地方他們種齊，統(tǒng)一的送貨，統(tǒng)一的售服務，在廣州還是領了很大一部分的市。高昂的租金也是該區(qū)域得一大特經過將近年經營該域租金原來元/㎡上漲到現在均/㎡不漲幅達到之多。二手的批發(fā)交易能吸引部分中及中的外商，但，外的數目不多，形成不了外貿批發(fā)市場的這樣一個格局。乏善循的營模，沒更好創(chuàng)新念經。發(fā)商只責管理場內營秩，沒定期大型動舉，難更好帶動費客戶群。以實統(tǒng)一折扣惠，品的量保不如寧國這些大賣場信心。d...◆化公圈以西提二馬路為軸，一直延伸到黃沙的六二三馬路，是全國有電子產品批發(fā)圈。該商圈有數十個大大小小的批發(fā)場，其中規(guī)模最大、產品最為集中的以新亞洲國際電子數碼城、南方大廈國際電子城最為出名。而文園電器城就是該區(qū)域里面歷史較為悠久的子電批市該區(qū)域得金價格相海印電器批商圈而言不要，一間建筑㎡的鋪元，但是，就是這的意見㎡的鋪二手轉租就要萬元的轉手費。只能說區(qū)域內真是一鋪難求；文園電器城由于歷悠久，物業(yè)需要重新包裝。文園原有的商家基本都搬到海區(qū)南田路的文園電器城。據了解所得的信息，原來的文園電器城重新裝修/以后，租金價格將會上漲到元㎡。和原來文園電城的一些商溝通過，他們都紛這d...的租價格。10%

20%10%54%

手機手機配件數碼數碼影音10%85%國

中

非全國最大手機、通訊配件專業(yè)市場核心位置。是一個集國際、國d...10/17%

材約檔州文地之

文園華地段日用攝材州教知該正在重裝修據了解該重裝修好后價格/由重裝后格過昂都紛搬海珠南田鳳凰該前廣州茶葉廠現廣州管局投資裝修推出由不只

%左右層層空置三空置%該d...約㎡，是該項目的其中一個部分，整個項目占地萬方，后還會推出寫字樓，創(chuàng)意寫字樓等的商業(yè)配套。鳳凰展貿勢分：交通便利，地鐵號線鳳凰新村總站口，項目旁邊就是南田路公交車站車站內條線路進過另外邊原茶葉廠正是業(yè)大道珠區(qū)的其中一條交通要道都有數百班次的公交車經。勢分析：所處位大是居樓圍沒商廈或批場，商業(yè)氣氛不濃厚。金水平：/㎡；三年合同金優(yōu)惠：年租金全免，第二年租金打折，第三年正常繳納，第四年開始金遞增，次繳納三個月按金和一個月的租金。理費元/㎡不含公用水電，公用水電、空調平分?！?、數批分析勢分：全的電配配數地經大多都過年。所的位置是區(qū)的地，周邊批發(fā)市。中商目有一的氣。要電配、元，數，電，電占不。勢分：。路三商路交商，是的批發(fā)場。是，都處城區(qū)，道路，沒有的車位置，大的不便，d...所以該域內的西提二馬路，人民橋十行馬路一德路，人民南路經常會塞車的現象所謂路通財通在現今個物流需求量不斷急速上漲的時代在一個這擁擠的道路環(huán)境下做生意您會覺得安心放心嗎？將軍東電器置概位于山六路口連接放中路離公園前地鐵站約兩分鐘路程。東西向，南北右數十條公交線穿行。場概共分兩層一樓約余個檔口主要經營的產品有家電配件，監(jiān)控器材，線材，音產品，新舊電器。二層約多個口條柜臺二層主要經營二手電，電，手為主還帶有量的辦用品。租金平柜臺金每月元一個柜臺，柜臺長約；交三個月的按金和一個月的租金同簽每個柜臺/月，所有合同2011。：10%

15%

25%5%20%10%

15%機控產電腦

電配件材電d...費群費體%上客較念所也與話訪問投客戶群09走訪客戶6走訪客戶11%89%對意向

暫時考開對貿務4d...在走訪的客當中有的客戶表示對本項目興趣，只有的客戶是暫時不想開設對外貿易這個業(yè)務但是本項目有興趣的客戶紛紛都提出以下的問題.客戶對的/，有.4；客戶擔心的問題就是客源和租金的問題道體位置，對小北圈也不夠了解占到底現做外貿做不做的起來占有些沒有做過外貿市場商家都不知道怎么做自己不會做占于家對北商不太熟悉，不知道本項目底么樣是抱著一個看一看的心態(tài)占%；很多商家認為自己的電子產在外貿市場是否受歡迎否有競爭力%；這個項目開發(fā)商什么樣的經營方式保證這個場的生維護商家們的利以上問題表明商家們已經對本項目開始思考開始注現階還是缺乏對小北商圈以及本項目的了解和認識。d...資客18%43%39%對項目興興一般沒么興2目是有一定的興趣是礙于對本項目的認知還不深在問題方面可以分以下幾、22%78%可接受

感偏高6d...、44%56%可以受

一般、39%61%接

感一d...、28%72%選按揭

要總的價格結：從上述的數據表明，在電話訪問的個投資客戶當中占據很一部分的客戶對本目存有很大的興趣只有部分問題有待解d...三析、廣州區(qū)年對額（單位：美）250000200000

2149419566

2051817262

16806150000100000

11157

1557712023

非國家中東1國50000

20年度20年度208年度209年250000200000150000100000500000

2149442051851726211956691680681557721202331115772006度2007年度2008年度2009度

非國中東17國從到年整個廣州對外貿易出口都是上升的趨勢，雖年底爆發(fā)全球的金融危機但是年的出口貿易額對比和年仍然是呈上升趨勢。差不多是三年的時間翻一翻。d...、年月口—例圖40%中東17、非洲19%

8%東拉33%

大洲數據說明，州的對外貿易主要是中東國。而非洲家也占據了相的部這與我國的外策略有很多重要的關系東國家的主以石油為支柱產業(yè)物匱的生活物資基本上都是依賴進口。而非洲國家情況也和中東國的情況非常相似。甚更差。戰(zhàn)亂的破壞成非洲很多國家的第二產業(yè)基礎非常薄弱成不了產業(yè)鏈以，很多的生活物都依賴進口。在年里面中東國東盟非洲的貿易口就到了個億。d...年農品24%

0%

2%

5%

1%

4%

18%

化產品紡品金制品服鞋類醫(yī)醫(yī)療器械11%

34%

1%

電電器運器械高技術其上面的數據表明，9里面廣州出口中東、