征地制度及政策要求

我國征地制度及政策要求第一頁，共七十頁。

目錄

第一部分征地的概念及制度政策演變第二部分現(xiàn)行征地制度政策主要內(nèi)容第三部分地方實踐及改革探索第二頁，共七十頁。一、概念

《憲法》“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定,對土地實行征收或征用并給予補償”

《物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

《土地管理法》

“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用?！薄皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡谌?，共七十頁。二、法律政策規(guī)定的演變:1953—1982，特點：起步階段，非鋼性，可協(xié)商。

1982--2004，特點:突出強制性,單一的產(chǎn)值倍數(shù)法，按原用途補償，明顯的計劃經(jīng)濟特征。

2004---，特點:在補償安置標(biāo)準(zhǔn)、征地程序方面持續(xù)、小幅突破?！驹瓌t是被征地農(nóng)民生活水平不下降，長遠(yuǎn)生計有保障。

第四頁，共七十頁。2004年３月１４日憲法修正案將第二十條“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”繼續(xù)強調(diào)公共利益區(qū)分征收和征用明確給予補償?shù)谖屙?，共七十頁。三、完善征地補償和安置制度（十二）完善征地補償辦法（十三）妥善安置被征地農(nóng)民（十四）健全征地程序（十五）加強對征地實施過程監(jiān)管提出征地補償做到同地同價。

——區(qū)片綜合地價《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第六頁，共七十頁。二、切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計征地補償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障為原則。各地要認(rèn)真落實國辦發(fā)［2006］29號文件的規(guī)定，做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作。被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準(zhǔn)征地?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）第七頁，共七十頁。2007年３月１6《物權(quán)法》

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。強調(diào)“依法足額”補償提出“安排社保費用”

明確“保障生活”“維護合法權(quán)益”第八頁，共七十頁。十七屆三中全會《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍;完善征地補償機制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價原則及時足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補償;解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會保障。提出了“同地、同權(quán)、同價”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場”的指導(dǎo)思想；第九頁，共七十頁。<國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)一、推進征地補償新標(biāo)準(zhǔn)實施，確保補償費用落實到位。

(一)全面實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價。(二)探索完善征地補償款預(yù)存制度。(三)合理分配征地補償費。二、采取多元安置途徑，保障被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活(四)優(yōu)先進行農(nóng)業(yè)安置。(五)規(guī)范留地安置。(六)推進被征地農(nóng)民社會保障資金的落實。三、做好征地中農(nóng)民住房拆遷補償安置工作，解決好被征地農(nóng)民居住問題

(七)切實做好征地涉及的拆遷補償安置工作。

(八)住房拆遷要進行合理補償安置。(九)統(tǒng)籌規(guī)劃有序推進征地拆遷。四、規(guī)范征地程序，提高征地工作透明度。(十)認(rèn)真做好用地報批前告知、確認(rèn)、聽證工作。(十一)簡化征地批后實施程序。五、切實履行職責(zé)，加強征地管理(十二)強化市縣政府征地實施主體職責(zé)。(十三)落實征地批后實施反饋制度。

第十頁，共七十頁。土地補償費的分配。按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。第十一頁，共七十頁。<關(guān)于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知>國土資電發(fā)〔2011〕72號(2011-5_)一、進一步提高認(rèn)識，認(rèn)真貫徹落實中央有關(guān)規(guī)定要求二、嚴(yán)格征地拆遷管理，維護被征地農(nóng)民利益實施征地拆遷，必須在政府的統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)下依法規(guī)范進行。農(nóng)民房屋要給予合理補償，并因地制宜采取遷建安置、貨幣安置或?qū)嵨镅a償?shù)榷喾N安置方式;

征地前及時組織征地公告，并就征地補償安置標(biāo)準(zhǔn)和政策征求群眾意見。不得強行實施征地拆遷；對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。確保征地補償費用及時足額支付到位。三、及時化解矛盾糾紛，妥善處理征地拆遷突發(fā)事件之前，要分析評估易引發(fā)不穩(wěn)定風(fēng)險的環(huán)節(jié)和因素，提出預(yù)防措施。之中，做好有關(guān)溝通協(xié)調(diào)工作，早發(fā)現(xiàn)、早處理，避免矛盾積累激化。建立應(yīng)急預(yù)案，對征地拆遷突發(fā)事件，要及時分析原因，主動向政府報告，積極采取措施妥善解決，防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)惡性和群體性事件。四、開展全面檢查，堅決糾正違法違規(guī)征地拆遷行為第十二頁，共七十頁。征地對象：從農(nóng)民私有土地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社所有土地到農(nóng)村集體所有土地，逐步調(diào)整；征地范圍：從國家建設(shè)、國家利益到公共利益，逐步清晰；補償方式：從單一籠統(tǒng)的補償、適當(dāng)?shù)倪w移補助到土地補償費、青苗補償費和地上附著物補償費、安置補助費，逐步細(xì)化；補償標(biāo)準(zhǔn)：從無償征用、產(chǎn)值倍數(shù)到綜合區(qū)片價，逐步提高；安置方式：從農(nóng)轉(zhuǎn)非、招工、貨幣安置到還建、留地、就業(yè)、社保及農(nóng)業(yè)等安置，逐步多元；征地審批：從各級政府分級限額到以土地利用規(guī)劃為依據(jù)、以用途管制為核心的審批制度，逐步嚴(yán)格；征地程序：從無明確規(guī)定、自行組織到“兩公告一登記”，逐步規(guī)范。第十三頁，共七十頁。

目錄

第一部分征地的概念及制度政策演變第二部分現(xiàn)行制度政策主要內(nèi)容第三部分地方實踐及改革探索第十四頁，共七十頁。⒈范圍⒉補償⒊安置⒋程序現(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容第十五頁，共七十頁。

“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

《土地管理法》第四十三條，“除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公益設(shè)施公用事業(yè)和農(nóng)民宅基地這三種情況可以使用集體土地搞建設(shè)以外，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！薄扒翱钏Q依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

現(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----范圍第十六頁，共七十頁。問題：范圍過寬，法定模糊——不僅限于公共利益原因：用地需求強烈、法律制度欠缺缺乏土地征收目的合法性的審查機制土地征收申請批準(zhǔn)前，事前審查土地征收被批準(zhǔn)后，救濟機制及事后審查現(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----范圍第十七頁，共七十頁。征收耕地補償：土地補償費：前三年平均年產(chǎn)值的6－10倍安置補助費：前三年平均年產(chǎn)值的4－6倍地上附著物和青苗的補償費：如實補償土地補償費和安置補助費的總和不得超過三十倍征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

現(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----補償?shù)谑隧?，共七十頁。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。一般情況：

建設(shè)用地：耕地的50%未利用地：耕地的20%左右征收耕地的補償費最高大中型水利水電另行規(guī)定：16倍《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》現(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----補償?shù)谑彭摚财呤?。國土資發(fā)[2005]144號文：《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》要解決幾個問題：1、解決補償標(biāo)準(zhǔn)偏低問題。2、征地補償同地同價，實現(xiàn)補償?shù)墓叫浴?、防止征地補償?shù)碾S意性，規(guī)范政府征地行為。4、提高征地工作透明度，維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益。第二十頁，共七十頁。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)：在一定區(qū)域范圍內(nèi)（以市、縣行政區(qū)域為主），綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值。實質(zhì)內(nèi)涵是被征收農(nóng)用地的綜合收益值，不僅僅包括農(nóng)地農(nóng)作物的收益，還要考慮因土地帶來的其它相關(guān)收益。以產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù),同時綜合考慮當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平、居民生活水平、原補償水平、被征地農(nóng)民社保需等確定補償倍數(shù)。

產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)第二十一頁，共七十頁。征地綜合區(qū)片價基本概念及內(nèi)涵

征地區(qū)片綜合地價（簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區(qū)片，并采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法測算的區(qū)片征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片價的實質(zhì)是征地補償標(biāo)準(zhǔn)，不含地上附著物和青苗的補償費。第二十二頁，共七十頁。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地區(qū)片綜合地價分布圖第二十三頁，共七十頁。特征：兩種形式，相互配合，漸近發(fā)展新的征地補償標(biāo)準(zhǔn)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)征地區(qū)片綜合地價適用土地市場不發(fā)達的小城市及規(guī)劃圈外的農(nóng)用地區(qū)域適用土地市場相對活躍的東部地區(qū)以及中、西部地區(qū)的大中城市適用不同區(qū)域兩者相互配合，形成體系第二十四頁，共七十頁。1.各地普遍采取協(xié)商談判方式，實際補償遠(yuǎn)超過統(tǒng)一年產(chǎn)值。2.“不同地同價”，水田、旱地同價；耕地、菜地同價，農(nóng)民不滿。3.2-3年調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，影響征地實施（農(nóng)民期待提價）。第二十五頁，共七十頁。除北京和西藏外，29個省份制定和公布了征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，其中河北等10個省份全部實施征地區(qū)片綜合地價，占已公布省份的34.5%；山西等7個省份實施征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，占24.1%；其余12個省份同時實施征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價，占41.3%。征地補償標(biāo)準(zhǔn)以耕地為例，每畝在800元到37萬元不等。截至2013年6月，山東、福建、河南、廣西、湖南、甘肅等6個省按照三年一調(diào)的原則，及時調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn)，平均提高補償標(biāo)準(zhǔn)10%—30%不等，個別地市提高了40%以上。第二十六頁，共七十頁。新調(diào)整的區(qū)片價補償標(biāo)準(zhǔn)普遍減少了區(qū)片數(shù)量。河北、河南、湖南、廣西等省份新出臺的標(biāo)準(zhǔn)較之前都減少了區(qū)片數(shù)量，河南減少了44.47%；浙江溫州全市只有兩個區(qū)片。規(guī)范不同地類的補償標(biāo)準(zhǔn)，建立了調(diào)節(jié)系數(shù)。遼寧、湖南、湖北、廣西以農(nóng)用地綜合地價標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，對其他各類用地設(shè)置不同的調(diào)節(jié)系數(shù)，如魚塘高于1.0，未利用地則為0.3-0.7不等。第二十七頁，共七十頁。項目土地管理法規(guī)定最新政策要求其他法律補償原則按原用途、原地塊給予補償；按產(chǎn)值倍數(shù)法測算；限定補償高限（年產(chǎn)值的30倍）同地同價；達不到“生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障”時，省政府可批準(zhǔn)將補償超過30倍。《物權(quán)法》：依法足額補償，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。補償項目土地補償、安置補助、青苗和地上附著物增加：征地補償費內(nèi)解決被征地農(nóng)民社保費用，不足部分從國有土地有償使用收益中列支增加：《物權(quán)法》：安排社保費用補償水平耕地：前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為年產(chǎn)值的四至六倍。每公頃安置補助費，不得超過十五倍。土地補償費和安置補助費兩項之和，最高不得超過30倍。地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。按統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片綜合地價執(zhí)行；第二十八頁，共七十頁。問題：1.缺少科學(xué)、公平公正的補償機制——土地永不滅失、保值增值、持續(xù)收益的不動產(chǎn)屬性難以體現(xiàn)

理論上：土地所有權(quán)的價格難以確定以有限的貨幣價款補償無限長的土地所有權(quán)，缺乏理論支撐。沒有反映土地區(qū)位和供需關(guān)系沒有平等權(quán)利主體間的談判沒有體現(xiàn)土地利用的潛在價值按原用途進行補償，被征地農(nóng)民難以分享土地利用方式改變帶來的增值，也難以分享經(jīng)濟和社會發(fā)展的成果。沒有考慮對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)的補償（30年土地承包經(jīng)營權(quán)沒有補償與《農(nóng)村土地承包法》的要求不符）

第二十九頁，共七十頁。2.實踐中：補償過度與補償過低并存有的地方：房地一體、補房不補地，導(dǎo)致大量國有土地資產(chǎn)流失，還誘導(dǎo)亂搭亂建。水利等公益性項目：補償標(biāo)準(zhǔn)偏低。同一區(qū)域、同一條件的農(nóng)村集體土地補償標(biāo)準(zhǔn)懸殊--公共利益的征地轉(zhuǎn)嫁給部分被征地農(nóng)民，造成變相對農(nóng)村集體土地權(quán)益人財產(chǎn)的侵害，形成違背了社會公平與公正原則的事實。

集體土地上的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)差別大第三十頁，共七十頁。3.征地成本中，稅費比例偏高研究資料：耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、契稅、征地管理費、地籍勘察費、森林植被恢復(fù)費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等等，有的地方還有教育附加費、規(guī)劃選址費、水利基本建設(shè)費等10多種部門收費。據(jù)歷次調(diào)查，各種稅費在征地成本中所占比例一般可達30－40%，有的地方可達50－60%。第三十一頁，共七十頁?！锻恋毓芾矸ā返谖迨畻l：地方各級人民政府應(yīng)當(dāng)支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)?，F(xiàn)行法規(guī)對被征地農(nóng)民安置措施的規(guī)定很不全面，缺乏操作性，很難保證生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。就業(yè)難度普遍較大：被征地農(nóng)民就業(yè)普遍呈現(xiàn)臨時性、低端化、不穩(wěn)定等特征。地方政府更愿意一次性貨幣安置，隱患?，F(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----安置第三十二頁，共七十頁。安置“一腳踢”方式：形成新的“無產(chǎn)者”。目前許多地方僅僅給被征地農(nóng)民發(fā)放一次性的現(xiàn)金補償和給予一份社保，讓他們自謀出路，而對失地農(nóng)民的居住安頓、重新就業(yè)、生活觀念和生活習(xí)慣轉(zhuǎn)變等后續(xù)保障問題重視不夠。“一腳踢”方式

種地?zé)o田就業(yè)無崗發(fā)展無路子孫后代？第三十三頁，共七十頁?，F(xiàn)行安置政策及地方試點探索：1、貨幣安置：安置補助費一次性發(fā)放給被征地農(nóng)民，讓其自謀出路。操作簡單，容易接受，適宜年輕人；不足以解決長遠(yuǎn)生計。2、重新?lián)駱I(yè)安置。應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓(xùn)，安排相應(yīng)的工作崗位。在同等條件下，用地單位應(yīng)優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。3、農(nóng)業(yè)安置：征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應(yīng)當(dāng)通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部調(diào)整土地，土地補償費和安置補助費都留于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。4.異地移民安置。本地區(qū)確實無法為因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。第三十四頁，共七十頁。5、社會保險安置：是將征地補償費用中的安置補助費和部分或全部的土地補償費為被征地農(nóng)民購買養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會保險。全國已有29個省級政府或部門制定了被征地農(nóng)民社會保障文件，建立健全被征地農(nóng)民的社會保障體系。全國有21個省份在征地補償費外單列了社保資金，占比66%；另外10個省份有部分地區(qū)做到了社保資金單列。社保資金的繳納標(biāo)準(zhǔn)各地因地制宜，一般為每人4000-75000元或每畝3000-192000元不等，養(yǎng)老金領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)從100元至1100元不等?！胤秸绫ＹY金落實不到位、被征地農(nóng)民不愿或無力承擔(dān)自行支付費用部分等問題較為普遍。第三十五頁，共七十頁。

6.住房安置：既可解決被征地農(nóng)民的安居問題，又能靠出租多余房子增加收入。湖南長沙按照80㎡/人的指標(biāo)和1200元/㎡的優(yōu)惠價格（市場價格約為3000-4000元/㎡）提供保障住房；成都市每人35平米，被拆遷的農(nóng)民在基本住房建筑面積內(nèi)不支付購房費用。廈門、杭州一般一戶一套自住房、一套出租公寓。西安市留房安置的比例已經(jīng)達到90%以上。7.留物業(yè)安置：主要是指留給集體經(jīng)濟組織或者被征地農(nóng)民的經(jīng)營用房，通過經(jīng)營或者出租，為被征地集體和農(nóng)民提供長遠(yuǎn)生計。湖南長沙按照人均5㎡和1500元/㎡的價格提供商業(yè)用房，天津則按人均建筑面積15㎡、綿陽人均2㎡、西安人均10㎡，無償給被征地集體和農(nóng)民提供經(jīng)營用房。8.投資入股安置：對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。第三十六頁，共七十頁。9.留糧安置。河北邯鄲為被征地農(nóng)民建立長期補貼制度，在一次性貨幣補償?shù)幕A(chǔ)上，每年給失地農(nóng)民每畝2000斤糧食實物或折款補貼的“噸糧田”補償模式，且世代可以繼承，使所有失地農(nóng)民“一次金錢補償、幾代口糧不斷”，保障了失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。10.變一次性補償為逐年、長期補償。廣西、貴州、福建等省區(qū)有多個水庫、水電站項目移民安置實行了長期補償：對移民的房屋、圈舍、零星果樹、林地等其他征占用地類仍按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行一次性補償，隨遷移民被淹沒的零星果樹、林地等仍按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行一次性補償;但直遷和隨遷移民被占用的水田和旱地，都不再按其年產(chǎn)值16倍的標(biāo)準(zhǔn)進行一次性補償，而是從耕地被實際占用時起，由業(yè)主根據(jù)相關(guān)部門核定的耕地年產(chǎn)值分年補償。11.留地安置：在給予被征地農(nóng)民一定的現(xiàn)金補償?shù)幕A(chǔ)上，按照城市規(guī)劃確定的土地用途，在被征收土地中留出一定比例的土地或非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)。第三十七頁，共七十頁。留地安置：海南、廣東、浙江、上海等?。ㄊ校┰谌。ㄊ校┓秶鷥?nèi)，江陽、宜昌、茂名、廣州、江門、清遠(yuǎn)、杭州、寧波、贛州和湖州等市出臺了專門的文件，規(guī)范留地管理。一是“凡征必留”，廣東省無論是城市用地還是單獨選址建設(shè)項目用地，基本采取了“凡征必留”的作法。確實無法提供用地的，則將指標(biāo)折算為貨幣進行補償；二是“因勢而留”，即對留地安置設(shè)定一定的條件，只有滿足該條件時才予以適用。例如，海南省以被征地面積累計達到60%以上，且安置補償無法保障被征地農(nóng)民原有生活水平，就業(yè)困難等作為了留地安置的適用條件。浙江省則將留地安置的適用范圍限定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，且人均耕地不足0.2畝的征地項目。三是“因意而留”，即是否采取留地安置，由征地當(dāng)事人協(xié)商確定。例如，南寧市設(shè)立了留地安置、實物補助、自謀職業(yè)補助三種安置形式，是否選擇留地安置，由征地機構(gòu)、用地單位與被征地集體經(jīng)濟組織在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上協(xié)商確定。二是留用地規(guī)模按被征地比例和被征地人口數(shù)量確定，各地差別較大。確定留用地的規(guī)模一般有兩種方式：一是按照征地的實際數(shù)量，以一定比例計算，2.8%至15%不等，普遍在10%左右；二是按照被征地農(nóng)民的數(shù)量，每人按照一定面積計算，人均15㎡至80㎡不等。三是留地性質(zhì)既有國有建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，主要取決于留用地的區(qū)位和被征地農(nóng)民的意愿。四是供地方式劃撥、協(xié)議、“招拍掛”一應(yīng)俱全。政府會對出讓金予以適量返還，并對稅費進行減免。五是開發(fā)利用方式自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、政府主導(dǎo)相結(jié)合。第三十八頁，共七十頁。留地安置探索意義：一是從被動輸血，到主動造血，有利于保障被征地農(nóng)民長遠(yuǎn)生計。二是從博弈對抗，到互利共贏，提升征地農(nóng)民參與征地拆遷的積極性。三是從給貨幣，到留土地，降低了征地直接成本。第三十九頁，共七十頁。留地安置在實施中需要注意的現(xiàn)象（一）多種因素制約，留地安置具有一定的局限性。一是適用范圍上具有局限性。二是留用地落實上具有局限性。部分地方已經(jīng)無地可留，因此承諾的留用地也難以及時兌現(xiàn)。三是時間上具有局限性。從辦理審批到經(jīng)營獲益，一般需要經(jīng)過2—5年的過渡時間，留地前期需要經(jīng)過選址規(guī)劃、可行性論證，以及辦理一系列復(fù)雜的用地審批手續(xù)。四是經(jīng)營上具有一定的風(fēng)險性。（二）配套機制不完備，留用地難以有效落實。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致留用地凌亂分散，落地項目水平低，不利于發(fā)揮土地開發(fā)的規(guī)模效益和集聚效益，極易演變?yōu)樾碌摹俺侵写濉薄Ｓ媱澆蛔?。供地方式不符合法律要求，存在違法隱患。稅費支付主體不明確，影響被征地農(nóng)民積極性。第四十頁，共七十頁。12費用支付1、提出用地申請6下達批文8財產(chǎn)補償?shù)怯?補償安置方案公告11批準(zhǔn)實施5組卷報批左圖中：1～4為審批前環(huán)節(jié)；5～6為審批環(huán)節(jié)11～13為批后實施環(huán)節(jié)。13清場、供地2擬征地告知3現(xiàn)狀調(diào)查,調(diào)查結(jié)果經(jīng)被征地者確認(rèn)4依申請聽證2～4為28號文提出的要求,在現(xiàn)行法律中并無規(guī)定7征收土地公告10依申請聽證通常稱作“一公告”，內(nèi)容為征地批準(zhǔn)的機關(guān)、文號、時間和批準(zhǔn)用途；被征地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理補償?shù)怯浀钠谙?、地點。通常稱作“二公告”，內(nèi)容為本集體被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；其他有關(guān)征地補償、安置的具體措施?，F(xiàn)行征地制度的主要內(nèi)容-----程序第四十一頁，共七十頁。2.告知征地情況。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。3.

確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果。當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。4.組織征地聽證。在征地依法報批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。第四十二頁，共七十頁。<國有土地上房屋征收與補償條例>(2011年1月21日公布施行_)

VS<城市房屋拆遷管理條例》>名稱征收，國有土地上房屋拆遷城市房屋目的

規(guī)范、維護公共利益、保障被征收人合法權(quán)益

加強管理、維護當(dāng)事人合法權(quán)益、保障建設(shè)項目順利進行執(zhí)行主體

房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動”取得房屋拆遷許可證的單位范圍公共利益：1、國防和外交的需要；2、府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3、政府組織實施的科教文衛(wèi)體，環(huán)資保護、防災(zāi)減災(zāi)、文保、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；4、政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)5、政府依法依規(guī)的舊城區(qū)改建；6、其他公共利益未明確新舊第四十三頁，共七十頁。

“公平補償”原則范圍：房屋價值、搬遷及臨時安置、停產(chǎn)損失相同方式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償強調(diào)被征收人的自主選擇：“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋”；“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋?！睆娬{(diào)民生政策：征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。方式：相同“拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償”強調(diào)對承租人的保障：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租”

標(biāo)準(zhǔn)：不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定“以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”關(guān)于補償新舊第四十四頁，共七十頁。程序開始引入事前公開和全程的知情權(quán)：“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日”舊城改造的，“多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案”“政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項?！薄罢{(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布”“分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布”“發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布?！毙屡f第四十五頁，共七十頁。強制執(zhí)行強調(diào)司法渠道，法院強制執(zhí)行是唯一方式。“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料“法院強拆和行政強拆并存“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！薄啊?。。訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”其他“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，”對暴力強拆和采取非正常手段的需承擔(dān)責(zé)任。舊新第四十六頁，共七十頁。

目錄

第一部分征地的概念及制度政策演變第二部分現(xiàn)行征地制度政策主要內(nèi)容第三部分地方實踐及改革探索第四十七頁，共七十頁。征地制度改革試點研究歷程：第一階段：上個世紀(jì)90年代中后期，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)多種補償安置模式的探索。南京的補償安置貨幣化、廣東的留地安置、浙江的社保、上海的高速路入股分紅等。1999年，國土部啟動19城市的試點。第二階段：2004年28號文后，提高補償標(biāo)準(zhǔn)、建立社保制度、實行征地區(qū)片價及統(tǒng)一年產(chǎn)值的探索。第四十八頁，共七十頁。第三階段：2008年十七三中全會后：縮小征地范圍。“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。”2010年，國土部啟動新一輪試點，11個城市，主要在三方面試點：區(qū)分公益和非公益用地，縮小征地范圍；完善征地補償安置機制；拆遷補償安置及房屋拆遷補償試點改進農(nóng)轉(zhuǎn)用與征收審批方式：第四十九頁，共七十頁。海南征地拆遷實踐的做法三種模式讓無業(yè)無崗失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計得到有效保障農(nóng)民自我實施征地拆遷工作城中村改造

大墩模式

月川模式

港尾模式第五十頁，共七十頁。一、農(nóng)民自我實施征地拆遷工作的“大墩模式”村民上訪、干群沖突“有女不嫁大墩村”村民無業(yè)無崗昔貧困村上訪村光棍村村民生活富裕姑娘爭嫁干群關(guān)系和諧今先進村富裕村“誓死保衛(wèi)土地，不讓政府再征走一寸土地”“共產(chǎn)黨萬歲”第五十一頁，共七十頁。一：合理制定征地補償標(biāo)準(zhǔn)以被征收的農(nóng)用地用益物權(quán)為依據(jù)，以被征地后農(nóng)民生活水平不降低為原則，科學(xué)制定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。二：充分考慮被征地農(nóng)民的發(fā)展權(quán)

依照征地后“農(nóng)民發(fā)展權(quán)益不減少”的原則，留給村委會“發(fā)展用地”，通過規(guī)劃引導(dǎo)，確保其支撐勞動就業(yè)的能力和經(jīng)濟產(chǎn)出不小于被征收的農(nóng)用地。三：明確賦予被征地農(nóng)民的均等發(fā)展機會按照“不同階層所獲發(fā)展機會均等”的理念四：有效發(fā)揮農(nóng)民參與征地拆遷的積極性“農(nóng)民的事情農(nóng)民辦、農(nóng)民的利益農(nóng)民享”。五：賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地同等的發(fā)展權(quán)益對于大墩村整體搬遷節(jié)約出的389畝建設(shè)用地，允許村委會出讓一定期限的使用權(quán)。

“大墩模式”的主要做法：改革資源配置制度改革縣政府的采購制度扶持村辦股份公司第五十二頁，共七十頁。人人是股東成立村辦股份公司，人人擁有等額股份，享有穩(wěn)定財產(chǎn)性收益。家家住新房統(tǒng)一安排253平方米三層洋房；配套建設(shè)敬老院、幼兒園、衛(wèi)生院、文體活動中心、農(nóng)家書屋等公共設(shè)施。一、農(nóng)民自行負(fù)責(zé)征地拆遷工作的“大墩模式”年年有分紅政府將風(fēng)險小、收入穩(wěn)定、管理要求低的項目和工程交由村辦股份公司經(jīng)營，農(nóng)民從項目經(jīng)營、工程建設(shè)中受益。第五十三頁，共七十頁。過去的大墩村第五十四頁，共七十頁?，F(xiàn)在的大墩村第五十五頁，共七十頁。二、城中村改造的“月川模式”思路“政府主導(dǎo)、規(guī)劃管制、農(nóng)民參與、兩權(quán)平等、多方共贏”嚴(yán)重的官民沖突征地堪比“八年抗戰(zhàn)”“上訪村”“問題村”“貧困村”村民：股東、養(yǎng)老保險生活基本必需品定期無償供給子女上學(xué)補助老人生活補貼先進村、文明村今后海南第一村昔今第五十六頁，共七十頁。一、讓農(nóng)民成為實施拆遷主體政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督規(guī)劃的實施，由居委會成立股份制公司實施征地拆遷。二、實行同地同價同權(quán)實行同地、同價、同權(quán)政策，征收集體建設(shè)用地出讓的純收益少部分用于支付該地塊所應(yīng)分擔(dān)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以外，剩下的全部返還農(nóng)民。三、實行留地安置模式為了切實解除失地農(nóng)民的后顧之憂，真正實現(xiàn)農(nóng)民長遠(yuǎn)生計有保障，市政府在拆遷改造后，按一定標(biāo)準(zhǔn)給予月川居委會留用地，積極培植適合農(nóng)民從事的、有穩(wěn)定收入流的產(chǎn)業(yè)?！霸麓Ｊ健钡闹饕龇ǎ旱谖迨唔摚财呤?。三、“港尾模式”——有效保障失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計以往如今每戶一棟兩層小洋樓敬老院、文體活動中心等公共設(shè)施齊全穩(wěn)定的財產(chǎn)性收益分紅種地?zé)o田就業(yè)無崗低保無份第五十八頁，共七十頁。港尾“換地安置”模式——構(gòu)建新制度，改“輸血”為“造血”。充分發(fā)揮不同區(qū)域地塊的比較優(yōu)勢，利用級差地租來解決歷史遺留問題。一：讓農(nóng)民的土地資產(chǎn)發(fā)揮最大的比較效益

在沿海二線選取具有居住比較優(yōu)勢同等面積的土地，與該村原來位于沿海一線的村莊建設(shè)用地置換；原來的村莊用地通過市場出讓，所得的級差地租全部用于新村安置和發(fā)展集體經(jīng)濟。二：提升了區(qū)域的發(fā)展空間

不但群眾的利益得到了保證，在不多占一寸農(nóng)用地的情況下，社會經(jīng)濟的發(fā)展空間也增大了，置換出來的旅游用地計劃建一個高星級酒店，增加了大量就業(yè)機會。每年地方財政可以增加稅收。

三：優(yōu)化了區(qū)域的發(fā)展環(huán)境由于旅游區(qū)“園中村”的外遷，旅游園區(qū)的綜合環(huán)境得到了大大的改善，其旅游產(chǎn)品的品質(zhì)、企業(yè)的效益也將相應(yīng)的大大提高。四：改變集體經(jīng)濟組織結(jié)構(gòu)，村民均享發(fā)展成果。

每戶村民每年都可獲得村集體的財產(chǎn)性收益分紅，生活水平得到“飛躍性”的提高。第五十九頁，共七十頁。思考與啟示傳統(tǒng)征地模式三種新模式行政成本居高不下、財務(wù)成本日益攀升、農(nóng)民利益難以保證、干群關(guān)系緊張、政府公信力下降。實現(xiàn)了“行政成本節(jié)約、財務(wù)成本下降、農(nóng)民收益增加、經(jīng)濟效益提高”的多方共贏效果，而且改善了干群關(guān)系，消除了社會安全隱患，改善了政府形象，促進了社會和諧。第六十頁，共七十頁。

沒有社會的發(fā)展就沒有土地所有人利益增加的空間；沒有土地權(quán)益人合理利益的保障，就沒有社會穩(wěn)定和發(fā)展。

在土地使用中實現(xiàn)社會效益和土地權(quán)益人利益最大化，是征地制度改革的關(guān)鍵。思考與啟示第六十一頁，共七十頁。思考與啟示落實農(nóng)民發(fā)展權(quán)的有效辦法：制度創(chuàng)新的科學(xué)、合理性主線：農(nóng)民群眾的用益物權(quán)和發(fā)展權(quán)等基本權(quán)益不減少

從“授人