地產(chǎn)定位-山東-青島-西海岸-金茂-西海岸·創(chuàng)新科技城項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議報(bào)告

創(chuàng)新科技城首開地塊

營銷策劃定位報(bào)告會(huì)議籌備成熟度未取地專業(yè)部門會(huì)審時(shí)間2019年5月28日材料發(fā)放時(shí)間2019年5月17日2019年5月28日策劃定位會(huì)2019年5月30日五大專項(xiàng)論證2019年8月10日用地規(guī)劃許可證2019年7月1日土地獲取2019年7月30日不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2019年8月30日工程規(guī)劃許可證2019年8月20日規(guī)劃方案審查批復(fù)2019年7月1日項(xiàng)目開工2019年11月20日預(yù)售證2019年9月20日施工許可證部門意見內(nèi)容意見回復(fù)戰(zhàn)略運(yùn)營部意見請(qǐng)明確項(xiàng)目經(jīng)營定位，以及評(píng)級(jí)主體。項(xiàng)目具體獲取地期目前暫按2019年7月1日計(jì)算。請(qǐng)注明裝配式住宅對(duì)預(yù)售形象進(jìn)度有無影響目前青島的預(yù)售形象進(jìn)度請(qǐng)注明，是否為高層1/3，商業(yè)要求封頂。另車位請(qǐng)明確有無產(chǎn)權(quán)。EBITDA目前測算為5.0%，按6%分?jǐn)傆?jì)算，目前成本分?jǐn)偨痤~為11974萬元，需要確認(rèn)。增加首開區(qū)14個(gè)首開前一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃0703地塊住宅首開去化率100%？車位在開盤當(dāng)月就有去化？煩請(qǐng)解釋說明。首開毛利率的測算數(shù)據(jù)請(qǐng)補(bǔ)充首開地塊分業(yè)態(tài)毛利率請(qǐng)補(bǔ)充展示區(qū)是否含樣板間，以及開工及對(duì)外開放時(shí)間請(qǐng)注明辦公樓全投資IRR建議不低于8%，兩個(gè)寫字樓的租金單價(jià)為何會(huì)有差異非首開地塊幾點(diǎn)疑問：0704地塊先開底商，后開住宅？測算為底商2020年1季度，住宅2020年2季度。1、回復(fù)：本次按啟動(dòng)區(qū)整體進(jìn)行評(píng)級(jí)，經(jīng)營定位為現(xiàn)金流型。2、回復(fù)：暫按7月1日獲取土地。3、回復(fù)：根據(jù)《青島市西海岸新區(qū)推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施細(xì)則》如采用裝配式建筑，在達(dá)到±0階段可提前申請(qǐng)辦理預(yù)售證。4、回復(fù)：青島市黃島區(qū)目前預(yù)售形象進(jìn)度為高層1/3，商業(yè)封頂。車位無產(chǎn)權(quán)。5、回復(fù)：確認(rèn)無誤。6、回復(fù)：已增加。7、回復(fù)：0703地塊首開住宅可售貨量為5.47萬㎡，542套住宅，轉(zhuǎn)化率按1:5計(jì)算，到訪量約2710組，項(xiàng)目計(jì)劃于取地后立刻啟動(dòng)大盤形象立勢，開展豐富的推廣及拓客渠道，保障首開時(shí)蓄客達(dá)到3000組以上，充分保障開盤100%的去化率。車位產(chǎn)品歷來為項(xiàng)目難點(diǎn)去化資產(chǎn)，為避免后期車位產(chǎn)品銷售壓力加大，項(xiàng)目擬于住宅開盤當(dāng)天同時(shí)推出車位產(chǎn)品，利用住宅價(jià)格策略與車位優(yōu)惠策略相結(jié)合的方式，最大化實(shí)現(xiàn)車位產(chǎn)品的去化（購買住宅再購車位可享車位立減4萬優(yōu)惠活動(dòng)）。8、回復(fù)：7-3毛利率為26.1%，7-5毛利率為83%。9、回復(fù)：已補(bǔ)充。10、回復(fù)：展示中心含兩間樣板間，計(jì)劃取地后7月1日開工建設(shè)，11月30日完工對(duì)外開放。11、回復(fù)：0705地塊為兩棟寫字樓，均為自持型業(yè)態(tài)，采用雙塔建筑方式（外立面無差異）因?yàn)閮蓚€(gè)樓定位及用途不同，所以裝修標(biāo)準(zhǔn)不一樣，其中一棟內(nèi)部裝修成本較高，故租金較高。12、回復(fù)：0704地塊底商銷售時(shí)間已調(diào)整，于2020年3季度入市，住宅入市時(shí)間不變?？偛恳庖姕贤ú块T意見內(nèi)容意見回復(fù)財(cái)務(wù)管理部意見補(bǔ)充首開和分業(yè)態(tài)毛利率表，07-05地塊指標(biāo)結(jié)果表中的出租物業(yè)的收入等利潤表指標(biāo)是否有誤，請(qǐng)核實(shí)。1、回復(fù)：已補(bǔ)充。2、回復(fù)：07-05地塊持有物業(yè)的穩(wěn)定期EBITDA投資回報(bào)率為5.0%，考核指標(biāo)為6%，銷售物業(yè)分?jǐn)偝钟形飿I(yè)11974萬成本，EBITDA才能達(dá)到6%。因7-5單地塊銷售凈利潤僅為5649萬，故將11974萬分?jǐn)偟絾?dòng)區(qū)11個(gè)地塊，分?jǐn)偤髥?dòng)區(qū)整體指標(biāo)滿足凈利潤不低于10%，IRR不低于12%要求。（詳細(xì)指標(biāo)請(qǐng)參考附件-西海岸啟動(dòng)區(qū)測算匯總表-11個(gè)地塊）。總部意見溝通部門意見內(nèi)容意見回復(fù)資本市場部意見建議整體把握后期可研、定位、運(yùn)營目標(biāo)計(jì)劃書IRR指標(biāo)的延續(xù)性，避免出現(xiàn)明顯下降。建議提前考慮資金成本對(duì)銷售凈利率的影響。1、回復(fù)：已和營銷和成本溝通，已整體考慮。2、回復(fù)：目前只有7-3地塊考慮少量開發(fā)貸。根據(jù)項(xiàng)目要求，暫不考慮全部資金成本的影響，拿地后實(shí)際考核階段再做考慮。部門意見內(nèi)容意見回復(fù)HSE管理部意見建議簡要補(bǔ)充當(dāng)?shù)卣_盤條件簡要補(bǔ)充當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況。1、回復(fù)：青島地區(qū)開盤前置條件為五證齊全，此外無其他特殊要求。（五證為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》）。2、回復(fù)：場地內(nèi)自然地面標(biāo)高為：14.040～15.738m；根據(jù)鉆探揭露，場區(qū)第四系主要由全新統(tǒng)人工填土（Q4ml）組成，場區(qū)基巖以燕山晚期粗粒花崗巖（Υ53）為主，穿插分布著后期分布的煌斑巖巖脈（X53）；結(jié)論：本工程持力層處于花崗巖強(qiáng)風(fēng)化帶部門意見內(nèi)容意見回復(fù)產(chǎn)品管理中心意見目前項(xiàng)目單車位面積為住宅為40平米一個(gè)，商業(yè)為42平米一個(gè)，在方案階段計(jì)劃優(yōu)化到多少請(qǐng)與設(shè)計(jì)部門確認(rèn)。在方案階段擬采用哪些手段將裝配式住宅的比例降低，請(qǐng)于前期部門確定方案。寫字樓有一棟擬出租給中化能源，請(qǐng)?jiān)谙乱浑A段與中化能源提前溝通，看哪些室內(nèi)精裝可由中化能源實(shí)施，降低項(xiàng)目無效投入，具體方案請(qǐng)與營銷部溝通。智慧科技系統(tǒng)建議已擴(kuò)展包形式根據(jù)業(yè)主實(shí)際需要，賣給業(yè)主，此方案請(qǐng)與營銷部溝通。外立面不得使用石材線條全部用eps線條代替，同時(shí)降低線條用量，此方案請(qǐng)與設(shè)計(jì)部溝通。請(qǐng)明確辦公部分的空調(diào)交付標(biāo)準(zhǔn)，是否采用中央空調(diào)或預(yù)留VRV空調(diào)機(jī)位，如果入住率不佳，采用中央空調(diào)節(jié)能較差。并請(qǐng)調(diào)研周邊樓盤空調(diào)形式。1、意見回復(fù)：目前定位測算中住宅單車位面積為40平/個(gè)，商辦地塊單車位面積為42平/個(gè)。方案階段將進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化，其中：7-3地塊車庫面積較小，且用地面積不規(guī)則，后續(xù)方案落地階段將組織專題論證及方案排布，確保住宅單車位面積不突破38平/個(gè)。7-5商辦地塊車庫目前方案建有地下食堂、供熱機(jī)房，其位置選取盡量避免降低車位排布，確保商辦單車位面積不突破40平/個(gè)。2、意見回復(fù)：裝配式建筑成本投入較高，且施工難度大，影響施工工期，目前西海岸土地出讓條件中均包含裝配式。前期部在下一步工作中需按照總部成本部建議爭取有所突破。3、意見回復(fù)：出租給中化能源的寫字樓，由營銷管理部和產(chǎn)業(yè)部就室內(nèi)空間分隔、簡裝、空調(diào)、智能化辦公條件等建造標(biāo)準(zhǔn)與中化能源公司提前進(jìn)行充分溝通，盡可能實(shí)現(xiàn)供需雙方的定制化方案達(dá)成。杜絕設(shè)計(jì)拆改，降低無效成本投入。4、意見回復(fù)：智慧科技系統(tǒng)主體施工期間需預(yù)埋穿線管，避免后期改造產(chǎn)生無效成本。營銷部在產(chǎn)品銷售期，把智慧科技系統(tǒng)的擴(kuò)展包與銷售價(jià)格策略相結(jié)合，根據(jù)市場情形與客戶需求靈活掌握，最大化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的溢價(jià)與快速銷售目標(biāo)。同時(shí)在產(chǎn)品銷售期，營銷部還需在樣板間展示環(huán)節(jié)，售房合同文本環(huán)節(jié)進(jìn)行充分的醒目提示，明確告知客戶智慧科技系統(tǒng)擴(kuò)展包的具體內(nèi)容，杜絕因此發(fā)生客訴事件。5、意見回復(fù)：外立面首二層石材用量將進(jìn)行嚴(yán)格控制，且不使用石材線條。石材線條全部調(diào)整為EPS線條，且EPS線條用量不得超過外保溫用量的2%。6、意見回復(fù)：1、回復(fù)：辦公塔樓空調(diào)形式選擇為水冷機(jī)組（中央空調(diào)），本工程兩座辦公樓共用一個(gè)制冷機(jī)房，采用三臺(tái)1200冷噸離心式水冷機(jī)組。單臺(tái)水冷機(jī)組調(diào)節(jié)范圍30%-100%，因此每個(gè)樓座最小運(yùn)行負(fù)荷比為總負(fù)荷的10%情況，仍能通過水冷機(jī)組的調(diào)節(jié)，使其滿足低入住率下低負(fù)荷的運(yùn)行要求，節(jié)約能耗。。總部意見溝通目錄一、整盤定位二、首開地塊的營銷策劃定位三、首開區(qū)營銷策略四、財(cái)務(wù)指標(biāo)測算一、整盤定位區(qū)位概況整體定位整體指標(biāo)中化創(chuàng)新科技城項(xiàng)目靈山灣膠州灣鰲山灣東部灣區(qū)以鰲山灣群為依托打造東部灣城，建設(shè)世界知名以海洋教育科技為特色的中國藍(lán)谷。西部灣區(qū)以靈山灣為依托打造西部灣城，建設(shè)董家口港和古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)，打造海洋強(qiáng)國戰(zhàn)略支點(diǎn)。中心灣區(qū)以膠州灣為依托打造中心城區(qū)，優(yōu)化城市功能集聚高端要素，延續(xù)歷史文脈，彰顯紅瓦綠樹、碧海藍(lán)天的城市風(fēng)貌。青島目前以“三灣三城”為架構(gòu)，其中西部灣區(qū)以西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)做頂層規(guī)劃藍(lán)本，打造青島經(jīng)濟(jì)版圖的新一極。項(xiàng)目所在交通商務(wù)區(qū)，未來將以科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，智慧城市發(fā)展，城際交通樞紐與交通商務(wù)服務(wù)擔(dān)當(dāng)整個(gè)新區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略支點(diǎn)。1.1概況——規(guī)劃交通商務(wù)區(qū)位于西海岸腹地位置，同比濱海沿線板塊與城區(qū)板塊，本案所在區(qū)位在地段認(rèn)知、發(fā)展成熟度、資源屬性等方面相對(duì)不足，但具備較強(qiáng)的片區(qū)潛力及全新價(jià)值的可塑性。海洋高新區(qū)項(xiàng)目地塊西部灣區(qū)高鐵西站機(jī)遇：項(xiàng)目位于青島市西海岸新區(qū)交通商務(wù)區(qū)板塊，處于整個(gè)西海岸板塊物理核心位置，高鐵西站近在咫尺助力西海岸新區(qū)全域升級(jí)。青島流亭機(jī)場主城區(qū)西海岸新區(qū)高新區(qū)挑戰(zhàn)：項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)配套落后，處于城市發(fā)展尚不成熟區(qū)域；西海岸主力發(fā)展仍在沿海岸線區(qū)域，項(xiàng)目所在內(nèi)陸區(qū)域競爭力較弱；西海岸區(qū)位物理核心青島膠東國際機(jī)場直線距離：56km開車路程：79km開車時(shí)間：1小時(shí)26分直線距離：53km開車路程：60km開車時(shí)間：1小時(shí)10分直線距離：36km開車路程：45km開車時(shí)間：1小時(shí)5分直線距離：23km開車路程：27km開車時(shí)間：40分鐘直線距離：23km開車路程：27km開車時(shí)間：40分鐘1.1項(xiàng)目概況——區(qū)位分析目前東岳路，雙鳳山路可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的便捷暢行；規(guī)劃中西客站配合城軌，將實(shí)現(xiàn)城際間、城區(qū)間的有效鏈接，交通的外聯(lián)性尤為突出，是青島西進(jìn)的戰(zhàn)略橋頭堡。青連鐵路沈海高速軌道交通6線青島西站雙鳳山路東岳中路軌道交通6號(hào)線站點(diǎn)青蘭高速沈海高速海底隧道跨海大橋?yàn)I海大道青連鐵路項(xiàng)目地塊老市區(qū)

多條主干道連通周邊城市，大交通環(huán)境優(yōu)越，提升項(xiàng)目地塊整體大交通環(huán)境，接駁周邊城市及青島全市交通

高鐵西站及軌道交通6號(hào)線站點(diǎn)為核心節(jié)點(diǎn)，城際、城市快速交通鋪設(shè)，伴隨未來青島西站建成通車，地理中心與交通樞紐結(jié)合，項(xiàng)目躍升為區(qū)域戰(zhàn)略核心；往濟(jì)南、萊蕪方向往日照方向往煙臺(tái)、威海方向西海岸交通樞紐東岳西路1.1項(xiàng)目概況——交通條件片區(qū)目前屬于非傳統(tǒng)發(fā)展后發(fā)區(qū)域，配套能級(jí)與配套品項(xiàng)較為缺失。本案未來將以新城規(guī)劃為基底，以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，智慧城市，產(chǎn)城融合為引擎，實(shí)現(xiàn)區(qū)域跨越式的發(fā)展。黃島區(qū)第十中學(xué)黃島區(qū)松園建材市場黃島區(qū)博文中學(xué)西海岸汽車總站1.5km半徑圈銀盛泰書香冸城黃島區(qū)第二中醫(yī)醫(yī)院遠(yuǎn)東工業(yè)園項(xiàng)目地塊項(xiàng)目0.8km范圍以村莊、低端廠房為主項(xiàng)目1.5KM范圍人口集聚，多個(gè)住宅小區(qū)，但配套缺失，商務(wù)環(huán)境及商業(yè)環(huán)境較弱。0.5km半徑圈青島西站高鐵0.5km活力圈光大夢(mèng)之都新天地批發(fā)市場配套低端：二級(jí)醫(yī)院、傳統(tǒng)小區(qū)啟動(dòng)區(qū)低端產(chǎn)業(yè)集聚：各類食品加工廠，汽車修理、皮革廠等富雅食品天地薈食品泡塑制品金宇家園陽光馨苑同泰·裕家苑銀河花園杰誠食品百潤達(dá)汽車西海岸后發(fā)區(qū)域1.1項(xiàng)目概況——配套資源空間、交通、生態(tài)三大賦能，創(chuàng)新科技城所在區(qū)域?qū)⒊晌骱０兜谌鲩L極、西向新中心以新區(qū)經(jīng)濟(jì)升維構(gòu)建的第2代增長極以對(duì)接青島發(fā)展形成的第1代增長極以高鐵經(jīng)濟(jì)牽引打造的第3代增長極黃島開發(fā)區(qū)交通商務(wù)區(qū)海洋高新區(qū)向東可能是西海岸新區(qū)當(dāng)前發(fā)展導(dǎo)向，但向西必然是未來戰(zhàn)略承載空間賦能交通賦能生態(tài)賦能浦東新區(qū)第二代增長極虹橋樞紐第三代增長極上海市中心第一代增長極以上海為例，從城市發(fā)展空間來看，經(jīng)歷從【上海市區(qū)】到【浦東新區(qū)】到【虹橋樞紐】發(fā)展路徑！第三代增長極【虹橋樞紐】，則是高鐵牽引下的上海西部戰(zhàn)略中心創(chuàng)新科技城西海岸經(jīng)過“以對(duì)接青島發(fā)展形成的第1代增長極”的黃島開發(fā)區(qū)和“以新區(qū)經(jīng)濟(jì)升維構(gòu)建的第2代增長極”的海洋高新區(qū)，伴隨空間、交通、生態(tài)三大賦能，以交通商務(wù)區(qū)為引領(lǐng)的所在區(qū)域，將成為西海岸新區(qū)以高鐵經(jīng)濟(jì)牽引打造的第3代增長極。1.1項(xiàng)目概況——小結(jié)中化創(chuàng)新科技城城市未來樣板，半島創(chuàng)智中樞打造鏈?zhǔn)絽f(xié)同對(duì)接的上揚(yáng)經(jīng)濟(jì)茂領(lǐng)：在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)升級(jí)之下

中化金茂切入創(chuàng)智服務(wù)和科技應(yīng)用，領(lǐng)銜青島創(chuàng)智塬：打造創(chuàng)智的產(chǎn)業(yè)生態(tài)、科技服務(wù)、經(jīng)濟(jì)模式構(gòu)建國際創(chuàng)智等位的城市界面智繡：以創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)打造智慧城市、智慧生活，繡絕青島未來城：以“智慧城市、智慧產(chǎn)業(yè)、智慧生活”發(fā)展構(gòu)建面向未來的新產(chǎn)業(yè)、新城市、新人口產(chǎn)城愿景戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)上——城市上——產(chǎn)城發(fā)展雙料落地，項(xiàng)目總體定位：1.2整體定位——小結(jié)項(xiàng)目總占地6000畝，地上總建面510.71萬㎡（其中住宅建面307.25萬㎡，商業(yè)42.42萬㎡，辦公88.40萬㎡，公建配套72.64萬㎡）整體容積率2.76，商住比3:7。屬于城市級(jí)運(yùn)營全業(yè)態(tài)復(fù)合的產(chǎn)城融合類城市新城。7-167-207-97-57-47-37-17-77-67-127-174-224-194-133-133-193-243-123-173-233-113-163-226-106-133-93-143-206-86-112-92-152-182-82-166-26-76-16-61-36-181-91-121-151-111-201-131-161-187-157-147-134-144-172-172-132-116-56-166-171-71-141-197-107-184-254-154-204-214-234-242-122-106-46-31-61-17青連鐵路青島西站軌道交通6號(hào)線軌交6號(hào)線站點(diǎn)軌交6號(hào)線站點(diǎn)河道河道1-51-4綠地與廣場用地軌道交通6號(hào)線河道開發(fā)建設(shè)用地公服建設(shè)用地49塊可開發(fā)建設(shè)用地

30塊公服建設(shè)用地3塊

公用設(shè)施用地名稱面積（萬平方米）占比規(guī)劃地上建面510.71100%其中居住307.2560.16%商業(yè)42.428.31%辦公88.4017.31%公服71.2013.94%公用設(shè)施0.940.18%現(xiàn)狀加油站0.500.10%商住比（不含公服）3:7中化創(chuàng)新科技城技術(shù)指標(biāo)7-21-13-25公用設(shè)施用地1.3整體指標(biāo)二、首開地塊策劃定位地塊概況市場環(huán)境客戶分析產(chǎn)品定位首開2塊地位于項(xiàng)目南側(cè)，緊鄰城市主干道東岳中路，交通條件便利，形象昭示性佳。東側(cè)未來規(guī)劃為城市中央公園（公共綠地）及地鐵6號(hào)線東岳路站，未來升值潛力巨大。2.1地塊概況——位置首開地塊地上建筑面積為15.57萬㎡，其中住宅建面6.10萬㎡（含人才公寓0.62萬㎡），辦公建面7.90萬㎡，商業(yè)建面0.94萬㎡，展示中心0.48萬㎡，配套0.16萬㎡。地塊編號(hào)用地面積（㎡）容積率（㎡）總建面地上建筑面積（㎡）物業(yè)類型占比面積（㎡）07-03-01208653.39541468855人才公寓10%6197商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10%6885可售住宅79%54764配套1%1008合計(jì)100%68855地塊編號(hào)用地面積容積率總建面地上建筑面積（㎡）物業(yè)類型面積占比面積（㎡）07-05347552.512418386887辦公樓89%78975商業(yè)5%2466展示中心5%4836配套1%610合計(jì)100%868872.1地塊概況——地塊指標(biāo)現(xiàn)狀分析：目前周邊現(xiàn)狀以老舊平房、荒蕪林地、廢舊廠房為主，城市形象界面破舊。地塊內(nèi)部道路狹窄，路況較差，生活配套多為小型超市、旅店、餐館，無大型城市生活配套及公共設(shè)施配套，居民生活便捷性較低。地塊西側(cè)視野東岳中路與嘉富路交匯地塊北側(cè)視野地塊東側(cè)視野地塊南側(cè)視野地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀東岳中路與膠河路交匯2.1地塊概況——周邊現(xiàn)狀2018.12.21中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導(dǎo)”，明確了2019年的樓市調(diào)控方向。年初多個(gè)地區(qū)均出現(xiàn)了政策松動(dòng)現(xiàn)象，但無實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，市場維穩(wěn)將成為長久主題。出臺(tái)時(shí)間具體內(nèi)容2018.6.25高新區(qū)公證搖號(hào)規(guī)則適用于高新區(qū)范圍內(nèi)采用公證搖號(hào)進(jìn)行銷售的新建商品房項(xiàng)目。（所有項(xiàng)目銷售行為需要完全公開釋放）2018.7.31中共中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。2018.12.21中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導(dǎo)”，再次明確了明年的樓市調(diào)控方向，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場預(yù)期。2019.1.1衡陽從20191月1日起暫停執(zhí)行限價(jià)政策。2019.1.3青島高新區(qū)房管局下發(fā)通知，自2019年1月1日起暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》。2019.1.4合肥限購政策松動(dòng)，部分區(qū)域購房可以不需要提供社保證明。2019.1.10蘭州取消三個(gè)偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購政策2019.2.14西安購房落戶不再限制社保年限和購房時(shí)間，面積有限制2019.5.6青島取消公積金二次申貸間隔期限2018年7月31日2018年12月21日2019年1月1日2018年6月25日2019年1月4日2019年1月3日2019年1月10日2019年2月14日2019年5月6日2.1市場環(huán)境——政策情況截至2019年5月全市供應(yīng)土地918萬㎡，較2018同期上升6%；成交土地966萬㎡，較2018同期上升2%；成交土地平均樓面地價(jià)3342元/㎡，同比上升21%。從各區(qū)域溢價(jià)率來看，由于年初供應(yīng)受限，四方區(qū)為溢價(jià)率最高的區(qū)域，平均溢價(jià)率為78.57%，平度市為1.57%，即墨區(qū)為1.5%，膠南市為0.69%，市北區(qū)為0.21%，黃島區(qū)為0.03%，其余區(qū)域均溢價(jià)率均為0%，整體控制較為嚴(yán)格。青島市2013-2019年5月土地供求趨勢2019年各區(qū)域溢價(jià)率對(duì)比目前青島土地拍賣實(shí)行“熔斷機(jī)制、限地價(jià)，競房價(jià)”政策。2019年1-5月青島土地新增供應(yīng)量同比上漲6%，成交量同比上漲2%，市場供需活躍；樓面地價(jià)同比上升21%，為3342元/㎡。2.1市場環(huán)境——青島土地市場2019年1-5月供應(yīng)27宗地，土地供應(yīng)面積259萬㎡，占2018年全年供應(yīng)面積44%。2019年1-5月成交22宗地，土地成交面積276萬㎡，占2018年全年成交面積54%。2019年1-5月成交土地樓板價(jià)2649元/㎡，與2018年樓板價(jià)相比相對(duì)平穩(wěn)。2019年1-5月份，膠南市土地成交火爆。成交22宗，面積276萬㎡，占2018年全年成交面積54%。成交土地樓板均價(jià)為2649元/㎡，較2018年相比相對(duì)平穩(wěn)。膠南市2018年1月-2019年5月土地市場供求情況及價(jià)格2.1市場環(huán)境——膠南土地市場青島市辦公存量年度走勢青島市辦公供銷價(jià)年度走勢青島市公寓存量年度走勢青島市公寓供銷價(jià)年度走勢青島市商業(yè)供銷價(jià)年度走勢青島市商業(yè)存量年度走勢2019年青島市辦公均價(jià)15334元/㎡，去化周期50個(gè)月，公寓成交均價(jià)17453元/㎡

，去化周期23個(gè)月，商業(yè)均價(jià)17453元/㎡，去化周期71個(gè)月。公寓產(chǎn)品去化優(yōu)于商業(yè)和辦公產(chǎn)品。2.1市場環(huán)境——商辦市場分析——青島市場膠南辦公存量年度走勢膠南辦公供銷價(jià)年度走勢膠南公寓存量年度走勢膠南公寓供銷價(jià)年度走勢膠南商業(yè)供銷價(jià)年度走勢膠南商業(yè)存量年度走勢2019年膠南辦公均價(jià)12655元/㎡，去化周期55個(gè)月；公寓成交均價(jià)17512元/㎡，較上年上漲20%，去化周期22個(gè)月；商業(yè)成交均價(jià)22166元/㎡，較2018年上漲18.8%；去化周期47個(gè)月。232.1市場環(huán)境——商辦市場分析——膠南市場【萬鑫·中央廣場】占地面積1.02萬㎡，打造標(biāo)準(zhǔn)層1222㎡、總建面8.68萬㎡的高端商務(wù)辦公項(xiàng)目,18個(gè)月總?cè)セ蔬_(dá)81.12%，月均去化面積2411㎡，成交均價(jià)臨近13000元/㎡；開發(fā)公司為本地小開發(fā)公司，只追求低價(jià)銷售，未形成良好的市場口碑。項(xiàng)目名稱萬鑫·中央廣場占地面積1.02萬㎡樓宇總建面積8.68萬㎡樓盤等級(jí)甲級(jí)使用方式商住辦公容積率8.50得房率75-80%辦公總層數(shù)29層辦公樓棟數(shù)2棟標(biāo)準(zhǔn)層面積1222㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6m標(biāo)準(zhǔn)層凈高3.2m外立面玻璃幕墻裝修情況毛坯停車位695個(gè)物業(yè)費(fèi)2.98元/平方米.月開盤時(shí)間2017年2月最早開盤銷售開發(fā)商：青島中地萬鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：黃島新區(qū)政府西門.車輪山路（原寧波路）項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)——萬鑫·中央廣場本項(xiàng)目10KM南棟：主推50-205㎡，均價(jià)10000-13000元/㎡北棟：主推33-99平㎡，均價(jià)9000-12000元/㎡2017年7月開盤，推出1批辦公18個(gè)月去化率達(dá)81.12%，去化4.34萬㎡總銷售5.31億元主力推售：33-205㎡，可自由組合去化情況：81.12%2.1市場環(huán)境——商辦市場分析——辦公競品【西海岸壹號(hào)】占地面積1.43萬㎡，打造標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡、總建面11.2萬㎡的商務(wù)辦公項(xiàng)目71個(gè)月總?cè)セ蔬_(dá)83.44%，月均去化面積716㎡，成交均價(jià)臨近9500元/㎡；開發(fā)公司為本地小開發(fā)公司，推廣缺少造勢，在市場認(rèn)知度低的情況下，倉促銷售。項(xiàng)目名稱西海岸壹號(hào)占地面積0.96萬㎡樓宇總建面積5.99萬㎡樓盤等級(jí)其他使用方式標(biāo)準(zhǔn)辦公容積率5.20得房率65-70%辦公總層數(shù)30層辦公樓棟數(shù)1棟標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5m標(biāo)準(zhǔn)層凈高4.1m外立面大理石裝修情況毛坯停車位273個(gè)物業(yè)費(fèi)3.98元/平方米.月開盤時(shí)間2012年9月最早開盤銷售開發(fā)商：青島翔宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;項(xiàng)目位置：青島市膠南市珠海東路266號(hào)項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)——西海岸壹號(hào)本項(xiàng)目10KM主推面積53-154㎡，均價(jià)8000元/㎡同樓層南北向面積、價(jià)格有所不同2012年9月開盤，推出1期辦公71個(gè)月去化率達(dá)83.44%，去化5.09萬㎡總銷售4.53億元主力推售：53-245㎡可自由組合去化情況：83.44%2.1市場環(huán)境——商辦市場分析——辦公競品2019年青島住宅市場逐漸回暖，成交價(jià)格趨于平穩(wěn)；市場成交量逐漸增加。各板塊區(qū)域中，膠南、膠州為供需主力區(qū)域，主城區(qū)新增供應(yīng)較少。全市供求情況——全市新房成交自2014年后持續(xù)上漲，市場存量去化速度快，市場平均供求基本平衡；分區(qū)供求情況——2019年膠南區(qū)住宅市場供應(yīng)面積占全青島市的11%，成交面積占全青島市的18%，需求較為旺盛；成交均價(jià)情況——2019年全市成交均價(jià)至14319元/㎡，其中市南區(qū)價(jià)格最高，為53751元/㎡；膠南區(qū)均價(jià)為14167元/㎡。3.1市場分析——青島住宅市場膠南自2014年開始，市場逐步呈現(xiàn)供需兩旺趨勢，至2019年成交均價(jià)上升至14167元/㎡，庫存逐步下降。受部分限簽影響，至5月底去化周期約為16.2個(gè)月。3.1市場分析——膠南住宅市場成交面積段：膠南住宅成交面積段以90-130㎡為主，占成交總量的60%左右成交價(jià)格：區(qū)間在10000-12000元/㎡之間，處于市場中下區(qū)間。區(qū)域供求情況——從膠南新房供應(yīng)及成交量看，近一年面積90-130㎡的住宅占比60%左右，是市場的主力面積段，其次占比最高的為90㎡以下的面積段。成交均價(jià)情況——從膠南成交均價(jià)看，近一年市場主力面積段90-130㎡的成交均價(jià)未10000-12000元/㎡之間，處于市場中下游部分。2.1市場環(huán)境——住宅市場分析——膠南市場成交金額排名項(xiàng)目名稱板塊成交面積（㎡）↓成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）成交金額（億元）普宅成交金額（億元）1中鐵青島世界博覽城南部新城板塊22737031011355530.82318.972青島中建錦繡城東部新城板塊28591925331069430.57127.613青島東方影都星光島西海岸CBD板塊14415013051648023.75220.644旭輝銀盛泰星悅城南部新城板塊14529513841167916.96416.165天一赫廷古鎮(zhèn)口板塊1077988871492416.08512.356K2·海棠灣東部新城板塊1078649211489116.06106.577憑海臨風(fēng)西海岸CBD板塊1189719801197414.2469.388東方時(shí)尚中心古鎮(zhèn)口板塊794317081302010.3496.939大溪谷西海岸CBD板塊797395731274210.1678.9610紅星天鉑東部新城板塊62926481145439.1588.162018年膠南區(qū)單項(xiàng)目成交金額TOP102018年，膠南區(qū)受限簽影響整體成交金額為361億元，成交面積426萬㎡。單盤銷售金額最高為中鐵世界博覽城項(xiàng)目30.82億（含商業(yè)、公寓），約占整體市場的8.5%；區(qū)域普通住宅整體成交金額為237.34億元，單盤普宅銷售金額最高為青島中建錦繡城項(xiàng)目27.61億，約占整體市場的11.63%。2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——膠南市場1月7月9月10月11月12月8月6月5月4月3月2月中鐵青島世界博覽城中建錦繡城金地·自在城銀盛泰書香泮城2期萬科盧家灘保利兩河路3萬方9層小高層，6月底7月初剩余7萬方住宅為小高層，未定推售時(shí)間，年度目標(biāo)20億錦繡首府地塊25萬方洋房和高層，約2200套，雅園地塊推售節(jié)點(diǎn)未定，年度銷售目標(biāo)35億。19年預(yù)計(jì)目標(biāo)50億，供貨量公寓約16萬方，住宅19萬方左右，年度目標(biāo)約50億。10月份推售首批10萬㎡高層，全年12億任務(wù)11月首批推售8萬方住宅5月推出小高、高層5.52萬㎡，6.45億7月推售高層，4.1萬㎡，5.13億9月推售高層，4.72萬㎡，6.18億11月推售洋房、高層，面積3.62萬㎡，4.82億19年合計(jì)推售共22.6億總體量120萬方，20%商業(yè)，80%的住宅1600畝村改項(xiàng)目在新疆城附近。2019年，項(xiàng)目周邊住宅潛在供應(yīng)總量約為131.61萬，1.2萬套住宅，占膠南總體量的50%以上，業(yè)態(tài)以高層和小高層為主。2019年項(xiàng)目兩個(gè)一級(jí)競品中，年度目標(biāo)分別為35億和50億，二級(jí)競品中星光島項(xiàng)目年度目標(biāo)為65億，其余潛供項(xiàng)目年度目標(biāo)均在12億至22億之間。三級(jí)競品一級(jí)競品二級(jí)競品市場潛供銀盛泰博觀星海天一鏡臺(tái)山預(yù)計(jì)會(huì)有新地塊具體未定洋房、別墅、小高層,共計(jì)5.69萬平,預(yù)計(jì)10月左右開盤疊拼、小高層16萬平，貨值在28億左右，年度目標(biāo)約23億。融創(chuàng)·星光島40億的住宅，約20萬㎡；萬達(dá)茂底商5個(gè)億，約2萬㎡，后續(xù)持續(xù)供貨約星光島高層住宅約18萬㎡。年度銷售目標(biāo)約65億。龍湖九里晴川2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——潛在供應(yīng)分析競品項(xiàng)目一級(jí)競品中鐵世界博覽城金地·自在城中建錦繡城二級(jí)競品銀盛泰·書香泮城K2海棠灣紅星天鉑由于本案為城市運(yùn)營級(jí)項(xiàng)目，故從競爭格局上，一級(jí)競品選擇同級(jí)別的中鐵世界博覽城、中建錦繡城、金地自在城三個(gè)項(xiàng)目。一級(jí)競品：中鐵世界博覽城、中建錦繡城、金地·自在城本案中鐵世界博覽城中建錦繡城8KM6KM金地·自在城2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——競品分析銀盛泰·書香泮城紅星天鉑K2海棠灣項(xiàng)目位置濱海大道與明富大道交匯處開發(fā)商中鐵置業(yè)占地面積123.3萬㎡容積率1.1計(jì)容面積一期約33萬㎡產(chǎn)品類型小高層、洋房、疊院、別墅、公寓、底商、高層等首開日期2016年12月銷售價(jià)格高層13000元/㎡，公寓12000-14000/㎡，底商23000元/㎡主力戶型高層：90-130㎡；別墅：171㎡、200㎡；底商：50-70㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯交付、公寓1500元/㎡住宅潛在供應(yīng)量（2019年5月份）地塊名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積段（㎡）總面積（萬㎡）4-2#別墅、疊院、洋房、高層別墅200㎡疊院110-150㎡洋房110㎡，高層130、140㎡14.032-2、2-4#疊院、洋房、高層疊院110-150㎡洋房110-125㎡高層100-125㎡10.17合計(jì)24.2【中鐵世界博覽城】項(xiàng)目占地200萬㎡，建筑面積220萬㎡，分兩期開發(fā)，小高層12500元/㎡、洋房14200元/㎡、疊院16500元/㎡毛坯交付，平層公寓12000元/㎡、LOFT公寓14000元/㎡（含1500元/㎡精裝修）已售即將推售4-2#4-3#1#2-2、2-4#項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率高層83-87兩室兩廳一衛(wèi)36420%364100%103-125三室兩廳一衛(wèi)81244%812100%130-140四室兩廳兩衛(wèi)885%88100%洋房98-117三室兩廳兩衛(wèi)32217%322100%疊院82-136三室兩廳兩衛(wèi)21612%216100%雙拼171四室兩廳兩衛(wèi)402%40100%合計(jì)1842100%1842100%2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——競品分析【金地·自在城】項(xiàng)目占地14.8萬㎡，建筑面積36.5萬㎡，規(guī)劃有洋房、小高層和高層產(chǎn)品。洋房9800元/㎡、小高層9300元/㎡均為毛坯交付。項(xiàng)目位置西玉泉路與靈山灣路交匯處開發(fā)商金地地產(chǎn)占地面積14.8萬㎡容積率2.5計(jì)容面積36.5萬㎡產(chǎn)品類型小高層、洋房、高層首開日期2019年4月21號(hào)銷售價(jià)格洋房均價(jià)98000元/㎡、小高層93000元/㎡主力戶型洋房：120㎡、小高層：100㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯金地自在城推售梳理推售時(shí)間推售樓號(hào)推售產(chǎn)品套數(shù)4月底2#、3#、8#9層洋房138套5月中4#、5#、9#、10#9層洋房174套5月底1#、6#、7#18層小高層208套10月未定未定未定項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率洋房120三室兩廳兩衛(wèi)138100%138100%小高層100三室兩廳一衛(wèi)382100%37798%2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——競品分析【中建錦繡城】項(xiàng)目總占地53.6萬㎡，總建面約131萬㎡，規(guī)劃有高層、小高層、洋房，高層均價(jià)12000元/㎡、小高層均價(jià)12500元/㎡、洋房均價(jià)14500元/㎡。項(xiàng)目位置黃島靈山灣路與鳳凰山路交匯處開發(fā)商中建占地面積53.6萬㎡容積率2.0-3.0計(jì)容面積131萬㎡產(chǎn)品類型高層、洋房首開日期2016年8月銷售價(jià)格高層均價(jià)：12000元/㎡、洋房均價(jià)：14500元/㎡主力戶型高層：90-130㎡，洋房：130-150㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡住宅潛在供應(yīng)量地塊名稱產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積段（㎡）總面積（萬㎡）悅園高層85-140㎡

主力面積段為120-125㎡9合計(jì)高層14009項(xiàng)目已推住宅產(chǎn)品情況業(yè)態(tài)戶型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率洋房110-160三室、四室5287%528100%小高層90-150二室、三室259933%198576%高層90-180二室、三室、四室484061%410185%合計(jì)7967100%661483%1#在售即將推售已售已售已售已售即將推售已售在售在售2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——競品分析競品項(xiàng)目立面戶型贈(zèng)送精裝標(biāo)準(zhǔn)（成本）中鐵世界博覽城真石漆三室為主，雙南臥，南北通透，全明飄窗贈(zèng)送陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積2500元/平中建錦繡城真石漆三室為主，南北通透，全明，戶型方正，開敞陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積1500元/平銀盛泰書香泮城真石漆南北三明臥，南向大陽臺(tái)，采光良好開敞陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積2500元/平K2海棠灣真石漆高層雙南向臥室，全明洋房三室為主，戶型通透全明無贈(zèng)送3000元/平紅星天鉑真石漆雙南臥，南北通透，戶型全明開敞陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積3000元/平競品戶型：多為雙南臥，全明戶型；贈(zèng)送：飄窗贈(zèng)送，陽臺(tái)半封閉，送一半面積。競品裝修：高層精裝標(biāo)準(zhǔn)在1500-3000元/㎡；立面：各樓盤立面材質(zhì)不一，以真石漆為主；中建錦繡城約115㎡K2海棠灣約116㎡紅星天鉑約111㎡書香泮城約104㎡中鐵世界博覽城約123㎡352.2市場環(huán)境——住宅市場分析——產(chǎn)品分析【競品客戶】競品項(xiàng)目多以剛需、剛改客群為主，部分青島市區(qū)改善外溢客戶；參考競品客戶情況，本案潛在客戶主要為膠南區(qū)剛需及剛改客戶，以及黃島及青島的投資客戶。銀盛泰書香泮城本案6KM中鐵世界博覽城K2海棠灣中建錦繡城紅星天鉑產(chǎn)品主要滿足剛需群體。以剛需和剛改客戶為主，地緣性改善客群。改善型產(chǎn)品為主，滿足膠南市區(qū)改善需求產(chǎn)品線豐富，滿足剛需，剛改，改善、投資客戶需求。地緣性剛需、剛改為主，部分市區(qū)改善客群。2.2市場環(huán)境——住宅市場分析——客戶分析政策收緊：青島繼續(xù)四限政策（限價(jià)/限簽/限貸/限購），無放松跡象，政策管控更加細(xì)致規(guī)范，現(xiàn)已進(jìn)入政策平穩(wěn)適應(yīng)期。土地市場供應(yīng)增加，但基本為底價(jià)成交：土地“熔斷機(jī)制，限地價(jià)，競房價(jià)”，并且增加競買條件，嚴(yán)格控制高價(jià)拿地現(xiàn)象，同時(shí)限制售價(jià)，管控力度持續(xù)增加。商辦市場：2018年膠南商辦市場成交量走低明顯，價(jià)格有所上漲，2018年膠南辦公均價(jià)18045元/㎡，較2017年上漲67%，辦公2018年庫存處于高位，去化周期90個(gè)月，去化壓力大。住宅市場：2018年11月后近萬套住宅新增供應(yīng)，2018年新增土地將在2019年陸續(xù)開始供應(yīng)，后續(xù)市場供應(yīng)持續(xù)井噴，各大開發(fā)商及項(xiàng)目變相降價(jià)，搶奪市場及客戶，競爭激烈?？蛻舴治觯?0-130㎡低總價(jià)產(chǎn)品仍然為區(qū)域走量產(chǎn)品；市場下行下，投資客戶銳減，剛需客戶成為市場未來主力。競品情況：從周邊競品來看，我司可憑借雄厚企業(yè)實(shí)力和品牌優(yōu)勢基礎(chǔ)打造具備明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的城市級(jí)大盤運(yùn)營項(xiàng)目，同時(shí)借勢西客站交通商務(wù)區(qū)的發(fā)展，在市場下行，區(qū)域配套薄弱的前提下，重新定義區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域及項(xiàng)目自身的價(jià)值突破。市場結(jié)論項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槭袌鰞r(jià)值洼地，未來發(fā)展?jié)摿薮?；膠南市場剛需、剛改需求較大，具有良好的市場消化空間；周邊項(xiàng)目缺乏城市運(yùn)營操盤經(jīng)驗(yàn)，未能拉升區(qū)域及項(xiàng)目價(jià)值。商辦市場存量，去化周期長，但項(xiàng)目周邊無競爭，市場空白明顯。2.2市場環(huán)境——整體市場總結(jié)本項(xiàng)目萬德麒麟公館5青島中建錦繡城1萬達(dá)維多利亞灣4天一赫廷7旭輝銀盛泰星悅灣紅星天鉑9綠地國際花都憑海聽風(fēng)2中鐵國際博覽城東方影都星光島368通過訪談熱銷共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目共計(jì)發(fā)放200份調(diào)查問卷，回收186份，完成率93%了解區(qū)域整體市場、客群來源、客戶需求膠南區(qū)域黃島區(qū)域K2·海棠灣東方時(shí)尚中心10111213碧桂園翡翠灣14中南漫悅灣【客群訪談對(duì)象】訪談黃島區(qū)域和膠南區(qū)域兩大區(qū)域，熱銷項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，發(fā)放調(diào)查問卷200份10KM20KM2.3客戶分析——住宅客戶訪談膠南板塊樓盤去化主要依靠膠南區(qū)域剛需客戶，價(jià)格及配套是客戶關(guān)注重點(diǎn)，其次是產(chǎn)品品質(zhì)。項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域市場客戶來源客戶屬性客戶關(guān)注點(diǎn)K2·海棠灣膠南當(dāng)天售罄客戶青島全市都有，未限購前會(huì)有外地購買，淄博的比較多剛需居多自住為主商業(yè)、地鐵、教育都有影響紅星天鉑膠南人多房子少，價(jià)格倒掛膠南本地的比較多一些，開發(fā)區(qū)、黃島、青島市區(qū)的客戶都有改善居多區(qū)位和周邊的配套、產(chǎn)品綠地國際花都膠南當(dāng)天售罄，膠南基本開盤就售罄以膠南為主，少量黃島、開發(fā)區(qū)、青島市區(qū)的，今年外地客戶會(huì)多一些剛需較多最大的導(dǎo)向是價(jià)格銀盛泰星悅城膠南當(dāng)天售罄，西海岸現(xiàn)狀是有客戶沒房膠南的占主導(dǎo)，黃島和青島市區(qū)的占比較少首改較多價(jià)格、周邊配套中建錦繡城膠南/老膠南的比較多剛需及首改為主價(jià)格、地鐵、周邊配套中鐵國際博覽城膠南當(dāng)天售罄老膠南客戶居多投資自住都有物業(yè)、地鐵、周邊商圈、品憑海聽風(fēng)膠南當(dāng)天售罄膠南居多，開發(fā)區(qū)、黃島區(qū)較少，外地更少剛需較多價(jià)格導(dǎo)向明顯碧桂園翡翠灣黃島開盤當(dāng)天去化80%~90%老黃島、開發(fā)區(qū)的客戶為主，部分青島市區(qū)，膠南的基本沒有剛需和首級(jí)改善開發(fā)商、區(qū)位、戶型中南·漫悅灣黃島當(dāng)天售罄老黃島為主，部分青島市區(qū)，膠南的基本沒有//膠南客戶地緣性極強(qiáng)剛需市場容量大自住屬性居多外地投資受抑制2.3客戶分析——住宅客戶研判項(xiàng)目住宅產(chǎn)品以老膠南區(qū)域地緣性客戶作為核心客群，支撐走量。黃島剛需外溢及投資客戶，可作為項(xiàng)目重要客群吸引，青島市區(qū)及外地客戶量較少，吸引難度較大，是項(xiàng)目偶得性客群。客戶來源客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)敏感點(diǎn)客群綜合評(píng)價(jià)地緣性客戶原住居民及老膠南區(qū)域剛需及改善客群考慮長期居住、性價(jià)比最能夠接受區(qū)域，剛需市場容量大，通過高性價(jià)比吸引，作為支撐走量的核心客群黃島外溢客戶老黃島區(qū)域剛需及投資客群城市價(jià)值、區(qū)位、價(jià)格對(duì)區(qū)域抗性較大，需以價(jià)格+區(qū)域發(fā)展前景為吸引點(diǎn)，作為重要客群市區(qū)外溢客戶市區(qū)投資客群城市價(jià)值、區(qū)位、價(jià)格對(duì)區(qū)域陌生感強(qiáng)烈，會(huì)被項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，配合高性價(jià)比、完善配套產(chǎn)品吸引，是項(xiàng)目的偶得性客群外地客戶省內(nèi)其他地區(qū)投資客群，如淄博、諸城等資源環(huán)境、高性價(jià)比、高投資價(jià)值對(duì)區(qū)域陌生，以區(qū)域發(fā)展前景及投資價(jià)值拉動(dòng)，作為項(xiàng)目的偶的性客群2.3客戶分析——住宅客戶研判2017－2020年，項(xiàng)目周邊計(jì)劃改造村居28個(gè)，合計(jì)安置3萬人，0.9萬戶，其中城中村7個(gè)、城邊村9個(gè)、遠(yuǎn)郊村11個(gè)。項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)約有60個(gè)，居住總?cè)丝诩s8萬。此類社區(qū)基本無物業(yè)服務(wù)，社區(qū)品質(zhì)較差。項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)聚集度較高，其中家電、石化、機(jī)械/船舶制造、汽車是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人口超20萬。同時(shí)電影產(chǎn)業(yè)正在啟動(dòng)中，預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)將有超5萬影視產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入項(xiàng)目所在區(qū)域。創(chuàng)新科技城10KM5KM村鎮(zhèn)人口約6.6萬。村鎮(zhèn)人口約4.1萬。老城區(qū)約40萬黃島區(qū)流動(dòng)人口約40萬。改善剛需剛需剛需新城區(qū)流動(dòng)人口約20萬剛需2.3客戶分析——住宅客戶地圖項(xiàng)目首開核心為地緣性客群，集中分布在膠南老城區(qū)及周邊村鎮(zhèn)，其中村鎮(zhèn)人口約10.7萬人（待拆遷人口2.1萬人），城市人口約40萬人（老舊社區(qū)約12.6萬人）。重要客戶為尚未在西海岸落戶的上班族，此類客戶集中在黃島區(qū)及膠南新城區(qū)，總?cè)丝诩s60萬。創(chuàng)新科技城客戶按照購房需求劃分為戶型面積（㎡）客觀特征購房預(yù)算戶型需求占比都市青年追求二人世界的年輕夫妻90-115萬三室兩廳一衛(wèi)55%品質(zhì)家庭小三口，生活小康118-140萬三室兩廳兩衛(wèi)25%中年家庭與老人同住，關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)和舒適性140-160萬三室兩廳兩衛(wèi)20%2.3客戶分析——住宅客戶定位描摹都市青年∣追求二人世界的年輕夫妻家庭社會(huì)購買地緣性客戶為主夫妻二人會(huì)考慮未來有孩子后的居住需求年齡26-30歲企業(yè)普通職員/私營業(yè)主普通員工小個(gè)體戶為主要目標(biāo)客群家庭年收入5-12萬總價(jià)支付力100-120萬貸款/父母出部分首付，夫妻還貸典型客群語錄——購房價(jià)值觀——主要目的：結(jié)婚區(qū)域選擇：發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品理念：對(duì)生活有一定品質(zhì)要求認(rèn)可大開發(fā)商敏感因素：總價(jià)、單價(jià)、戶型設(shè)計(jì)周邊村鎮(zhèn)青年買婚房，一般村鎮(zhèn)房屋無法滿足其需求，房子一般首付父母出，夫妻倆還貸。有這么幾點(diǎn)基本考慮：一是離父母近，方便后期看孩子方便；二是交通方便，；三是配套得全，最好附近有大型商超。2.3客戶分析——住宅客戶需求客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)及抗性分析都市青年∣市區(qū)擠壓或近郊中心擴(kuò)散，渴望地鐵關(guān)注點(diǎn)抗性單價(jià)便宜：對(duì)價(jià)格極度敏感。戶型設(shè)計(jì)：戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)，今后有孩子可以過渡更長時(shí)間。優(yōu)質(zhì)教育：希望項(xiàng)目能夠引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園和小學(xué)。周邊暫時(shí)沒有購物中心?？蛻絷P(guān)注因素排序產(chǎn)品精裝購物景觀至少雙南向，戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)③關(guān)鍵詞②關(guān)鍵詞④關(guān)鍵詞景觀不需要過于繁雜有公共資源最好比如旁邊有公園植被很好希望周邊有商場一定要有菜市場評(píng)價(jià)半月逛一次街20分鐘到商場就行戶型白天房屋空置，晚上二人世界，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房②關(guān)鍵詞教育希望像能夠引進(jìn)很好的幼兒園⑤關(guān)鍵詞2.3客戶分析——住宅客戶需求都市青年∣緊湊套三，主功能寬敞，次功能集約。85-90㎡90-100㎡套三16h生活軌跡白天房屋空置，晚上二人世界，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房關(guān)注點(diǎn)三房、大面寬、客餐廳聯(lián)通陽臺(tái)衛(wèi)生間干濕分離抗性北臥、客廳空間局促或狹長10-11㎡即可，最好采光面大一些，帶飄窗主臥Bedroom書房/活動(dòng)室，緊湊，父母來暫住，以后當(dāng)孩子臥室次臥/書房Study晚上夫妻看電視，朋友聚會(huì)，希望寬松，方正，采光好，最好能聯(lián)通一個(gè)大陽臺(tái)客餐廳Livingroom單衛(wèi)，干濕分離，不用浴缸，希望是明衛(wèi)衛(wèi)生間ToiletL型或U型都可，緊湊，在外吃或父母家吃很少在家開火廚房Kitchen寬敞，連通客廳，最好能放一個(gè)櫥陽臺(tái)Balcony需要一個(gè)小玄關(guān)，2-3㎡，能做玄關(guān)櫥，放置手機(jī)、鑰匙方便玄關(guān)Entrance-hall不需要獨(dú)立的衣帽間衣帽間Cloakroom簡裝中配，最集中需求1000-1200元，風(fēng)格喜好簡約灰白色系，希望衛(wèi)浴品牌中高端，最關(guān)注地面裝修裝修D(zhuǎn)ecoration戶型2.3客戶分析——住宅客戶需求都市青年對(duì)精裝的關(guān)注點(diǎn)排序典型客戶語錄——“自己住在里面，風(fēng)格色系要是自己喜歡的才住著舒服，風(fēng)格、色彩色調(diào)會(huì)使人感到溫馨把每一個(gè)空間利用好，充分發(fā)揮家里空間的價(jià)值，功能鍵收納設(shè)計(jì)合理，提高戶型的利用率。都市青年∣顏值高是第一要素，其次是收納空間都市青年多數(shù)第一次裝修房，對(duì)裝修風(fēng)格色系等外在顏值關(guān)注點(diǎn)高，其次為功能間，由于購房預(yù)算有限，注重空間的功能性。精裝2.3客戶分析——住宅客戶需求都市青年∣人車分流是標(biāo)配，關(guān)注健身功能關(guān)注健身入口檔次人車分流儀式感社區(qū)主入口對(duì)90后客戶而言，他們?cè)谖镔|(zhì)豐富的環(huán)境中成長，會(huì)更追求視覺美設(shè)計(jì)因素重點(diǎn)關(guān)注園林綠化綠植+草坪+主題廣場行車管理車位充足，人車分流活動(dòng)設(shè)施兒童專屬活動(dòng)區(qū)+健身房/圖書館入口檔次關(guān)注,體現(xiàn)一定的檔次公共裝修不關(guān)注建筑立面體現(xiàn)一定的檔次物業(yè)服務(wù)正規(guī)，做好衛(wèi)生、綠化尤其是外來車輛管理客戶的居住痛點(diǎn)——身體是革命的本錢主要客戶認(rèn)為小區(qū)內(nèi)部健身設(shè)施很重要，可以有健身跑道，最好有半籃場地。人車分流成為人車分流是客戶的痛點(diǎn)，客戶之前以租房/老房子為主，基本沒有人車分流，深受其擾社區(qū)2.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣小三口，生活小康家庭社會(huì)購買膠南地緣、新青島人小三口為主【學(xué)前孩子】單孩家庭為主，多數(shù)未考慮二胎年齡26-30、31-35歲為主事業(yè)上升期，私營/民企業(yè)、國企/事業(yè)單位管理、行政、銷售人員家庭年收入10-20萬/20-25萬總價(jià)支付力135-155萬父母提供部分首付，夫妻還貸典型客群語錄——來青島六年一直在膠南工作，結(jié)婚2年，去年有了孩子，之前一直在海邊小區(qū)租房居住，現(xiàn)在有一定存款，想買套房子安定下來，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求，首選大開發(fā)商房產(chǎn)，看好交通商務(wù)區(qū)后期發(fā)展?，F(xiàn)在兩家給湊個(gè)首付準(zhǔn)備買房，去看過膠南多個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格稍高，考慮在交通商務(wù)區(qū)選房。購房價(jià)值觀——主要目的：改善居住面積及品質(zhì)、剛需自住區(qū)域選擇：配套相對(duì)完善特別是教育資源，敏感因素：教育、總價(jià)、戶型基礎(chǔ)設(shè)計(jì)描摹2.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣戶型面積改善、關(guān)注教育配套客戶關(guān)注因素排序教育：希望社區(qū)或就近有重點(diǎn)小學(xué)和幼兒園戶型：戶型的功能性，至少是三房兩衛(wèi)產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)具備一定舒適性教育：重點(diǎn)的小學(xué)和幼兒園配套完善：步行15分鐘內(nèi)有商超、市場，而且配套品質(zhì)不能差客戶關(guān)注點(diǎn)及抗性分析關(guān)注點(diǎn)抗性產(chǎn)品購物教育景觀④關(guān)鍵詞①關(guān)鍵詞③關(guān)鍵詞周邊有購物中心一周去3-4次購物中心帶孩子上課、娛樂幼兒園、小學(xué)幼兒園希望離家近小學(xué)最好是重點(diǎn)未來可以上私立或者買學(xué)區(qū)房不太喜歡靠海太近，潮濕景觀屬于加分因素不強(qiáng)求戶型白天房屋空置，晚上二人世界，主要活動(dòng)區(qū)域集中在客廳、餐廳、主臥、廚房②關(guān)鍵詞精裝至少雙南向，戶型緊湊，功能性更強(qiáng)，最好三房設(shè)計(jì)③關(guān)鍵詞2.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣主功能舒適，需求獨(dú)立的衣帽間和玄關(guān)套三雙衛(wèi)16h生活軌跡痛點(diǎn)是需要獨(dú)立衣帽間，因?yàn)榕魅说囊路?、鞋多，希望?dú)立收納；另外客廳一定要大，孩子在戶內(nèi)有充足安全的玩?？臻g關(guān)注點(diǎn)南廳南臥、舒適客廳/主臥三南向、主臥衣帽間、明衛(wèi)、雙陽臺(tái)抗性面積浪費(fèi)，東廳或西廳、客廳太小110-120㎡舒適主臥，帶飄窗，帶衣帽間主臥Bedroom兩間次臥，能放開兒童床和書桌，面積均等，緊湊次臥/書房Study3.6m以上的大面寬，LDK連貫，寬松舒適，最好設(shè)計(jì)獨(dú)立的兒童空間客餐廳Livingroom能放開淋浴即可，不用浴缸，得是明衛(wèi)不要干濕分離衛(wèi)生間ToiletU型廚房，不少于6㎡，在家做飯多，兩人操作寬敞廚房Kitchen雙陽臺(tái)，最好主臥和客廳都有聯(lián)通陽臺(tái)陽臺(tái)Balcony不喜歡進(jìn)門一眼到底，玄關(guān)不用大，起過渡作用玄關(guān)Entrance-hall主臥帶一個(gè)小衣帽間，女主人喜歡衣帽間Cloakroom有側(cè)重的品質(zhì)裝修，1000-1200不等，80%客戶希望更多投入在地面、燈光系統(tǒng)上。裝修D(zhuǎn)ecoration戶型2.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭對(duì)精裝的關(guān)注點(diǎn)排序空間設(shè)計(jì)合理方便使用，“家里有小孩，裝修材料安全綠色很重要，經(jīng)常使用的功能間材質(zhì)要好，保證使用周期典型客戶語錄——

“家里有小孩，裝修材料安全綠色很重要，經(jīng)常使用的功能間材質(zhì)要好，保證使用周期”“房子是家人長期生活的地方，所以材料一定要安全環(huán)保；經(jīng)久耐用”“功能空間設(shè)計(jì)合理方便使用品質(zhì)家庭∣功能間的尺度，家有小孩，環(huán)保材質(zhì)關(guān)注高精裝2.3客戶分析——住宅客戶需求品質(zhì)家庭∣兒童活動(dòng)區(qū)和人車分流設(shè)計(jì)因素關(guān)注點(diǎn)園林綠化綠植+主題廣場+小品行車管理車位配給充足，會(huì)購買車位，人車分流活動(dòng)設(shè)施全齡兒童專屬活動(dòng)場所+社區(qū)小廣場社區(qū)會(huì)所健身房+兒童娛樂入口檔次關(guān)注入口的檔次公共裝修關(guān)注公共裝修建筑立面關(guān)注建筑立面物業(yè)服務(wù)在基本的安保保潔以外，希望有更多的人性化服務(wù)管家式服務(wù)，配備樓棟管家雅居客戶的居住痛點(diǎn)——人車分流1.之前停車難，客戶深受停車?yán)_，希望有充足的停車位配給2.希望小區(qū)人車分流，保證安全人車分流成為基礎(chǔ)因子小區(qū)要有兒童活動(dòng)區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)全齡兒童專屬活動(dòng)場所兒童的多樣化設(shè)施和人性化設(shè)施，母嬰室等入口檔次儀式感社區(qū)主入口對(duì)90后客戶而言，他們?cè)谖镔|(zhì)豐富的環(huán)境中成長，會(huì)更追求視覺美2.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣三代同住，中產(chǎn)之家家庭社會(huì)購買黃島外溢、地緣客戶、老中幼三代家庭為主單孩家庭為主，孩子多在學(xué)前年齡（3-6歲）年齡31-35、36-40歲為主事業(yè)穩(wěn)定期，個(gè)體經(jīng)營者、私營/民企老板，中層管理者家庭年收入20-30萬/30-40萬總價(jià)支付力160-190萬自有資金+銀行貸款典型客群語錄——這次換房就一個(gè)想法，換套大的。目前，五口之家根本不夠住?？山邮苓h(yuǎn)一點(diǎn)的區(qū)域，但住的舒服；不足就是教育，日?；旧钅壳安环奖?。希望項(xiàng)目周邊有較完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套購房價(jià)值觀——主要目的：產(chǎn)品（面積）改善區(qū)域選擇：近郊、自然資源較好敏感因素：周邊環(huán)境、戶型基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、總價(jià)（排序前三）描摹2.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣“向景而居”的同時(shí)不愿放棄配套品質(zhì)產(chǎn)品私家車，堵車想搬出去也是覺得市里太堵現(xiàn)在沒地鐵有地鐵會(huì)乘地鐵1小時(shí)是出行極限客戶關(guān)注因素排序關(guān)注點(diǎn)抗性優(yōu)質(zhì)景觀：傾向高綠化率的小區(qū)、最好有公園優(yōu)質(zhì)教育：至少有區(qū)重點(diǎn)小學(xué)初中教育：市重點(diǎn)、頂級(jí)私立、九年一貫制購物：中高端的超市、購物中心規(guī)劃：未來有較好的發(fā)展?jié)摿Γㄈ缂t島）交通教育景觀購物③關(guān)鍵詞②關(guān)鍵詞①關(guān)鍵詞④關(guān)鍵詞小學(xué)>初中>幼兒園市南區(qū)公立學(xué)?；蚴袇^(qū)內(nèi)頂級(jí)私立學(xué)校如果初中不好，肯定會(huì)轉(zhuǎn)小學(xué)九年一貫制最好如果是公園，希望是那種面積大、植被覆蓋高的可以為好景觀溢價(jià)看好交通商務(wù)區(qū)片區(qū)未來的發(fā)展購物講求品質(zhì)超市至少是佳世客等級(jí)的，很多超市看著很大，許多東西沒的賣很少去小超市2.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣主功能舒適，需求獨(dú)立的衣帽間和玄關(guān)16h生活軌跡痛點(diǎn)是需要獨(dú)立衣帽間，因?yàn)榕魅说囊路⑿?，希望?dú)立收納；另外客廳一定要大，孩子在戶內(nèi)有充足安全的玩?？臻g關(guān)注點(diǎn)南廳南臥、舒適客廳/主臥三南向、主臥衣帽間、明衛(wèi)、雙陽臺(tái)抗性面積浪費(fèi)，東廳或西廳、客廳太小套三雙衛(wèi)110-120㎡舒適主臥，帶飄窗，帶衣帽間主臥Bedroom兩間次臥，能放開兒童床和書桌，面積均等，緊湊次臥/書房Study3.6m以上的大面寬，LDK連貫，寬松舒適，最好設(shè)計(jì)獨(dú)立的兒童空間客餐廳Livingroom能放開淋浴即可，不用浴缸，得是明衛(wèi)不要干濕分離衛(wèi)生間ToiletU型廚房，不少于6㎡，在家做飯多，兩人操作寬敞廚房Kitchen雙陽臺(tái)，最好主臥和客廳都有聯(lián)通陽臺(tái)陽臺(tái)Balcony不喜歡進(jìn)門一眼到底，玄關(guān)不用大，起過渡作用玄關(guān)Entrance-hall主臥帶一個(gè)小衣帽間，女主人喜歡衣帽間Cloakroom有側(cè)重的品質(zhì)裝修，1000-1200不等，80%客戶希望更多投入在地面、燈光系統(tǒng)上。裝修D(zhuǎn)ecoration戶型2.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣重視綠化品質(zhì)和生活休閑配套的完善度小區(qū)設(shè)計(jì)因素基礎(chǔ)需求園林綠化綠植+水景+主題廣場+小品行車管理人車分流活動(dòng)設(shè)施全齡兒童專屬活動(dòng)場所+老人活動(dòng)空間社區(qū)會(huì)所健身房+泳池+圖書館+兒童娛樂入口檔次客戶在意入口檔次公共裝修客戶會(huì)著重關(guān)注建筑立面客戶關(guān)注外立面風(fēng)格品質(zhì)物業(yè)服務(wù)希望有專屬的管家服務(wù)，配備樓棟管家（42%）中年家庭的居住痛點(diǎn)——老人活動(dòng)區(qū)足不出社區(qū)，滿足日常需求休閑活動(dòng)小廣場老年康體養(yǎng)生器械棋牌茶室人車分流樂品客群居住地較偏，車位充足，86%客戶訴求人車分流，最少是環(huán)線分流。外圍停車易，需做好分流綠化品質(zhì)以綠化為主線的小區(qū)形象客戶認(rèn)為綠化是最能體現(xiàn)小區(qū)形象的，覺得龍湖和綠城的綠化就是小區(qū)的門面另外對(duì)外立面品質(zhì)有一定要求2.3客戶分析——住宅客戶需求中年家庭∣對(duì)整體、功能間、材質(zhì)、品牌均好考慮中年家庭對(duì)精裝的關(guān)注點(diǎn)排序由于是改善需求所以精裝需求比較成熟，對(duì)整體、功能間、材質(zhì)、品牌有均好考慮和需求。典型客戶語錄——對(duì)裝修材質(zhì)的安全很重要，會(huì)影響到家人的健康希望精裝的品牌要好一點(diǎn)，好的家用電器的舒適度，會(huì)提高居家的品質(zhì)感。精裝2.3客戶分析——住宅客戶需求客戶分類產(chǎn)品細(xì)分關(guān)注點(diǎn)1關(guān)注點(diǎn)2關(guān)注點(diǎn)3都市青年戶型三房設(shè)計(jì)客餐廳聯(lián)通陽臺(tái)衛(wèi)生間干濕分離

精裝整體風(fēng)格空間的利用率裝修材質(zhì)景觀景觀會(huì)客廳健身場地半籃場地品質(zhì)家庭戶型舒適南廳南臥三南向主臥衣帽間精裝裝修材質(zhì)的健康環(huán)保功能空間的收納整體裝修風(fēng)格景觀兒童活動(dòng)區(qū)人車分流儀式感社區(qū)主入口中年家庭戶型三房設(shè)計(jì)客餐廳聯(lián)通陽臺(tái)衛(wèi)生間干濕分離精裝裝修材質(zhì)收納空間空間的利用率景觀老年活動(dòng)區(qū)人車分流景觀會(huì)客廳三類客戶對(duì)戶型、精裝、景觀的關(guān)注點(diǎn)排序2.3客戶分析——住宅客戶需求【入駐項(xiàng)目訪談】——分析總結(jié)：企業(yè)沒有行業(yè)限制，但涉海貿(mào)易物流企業(yè)居多；青島本地企業(yè)、中小型企業(yè)占據(jù)絕大部分。暫時(shí)沒有限定整層或半層出售，目前以切割、自由組合為主【熱銷項(xiàng)目訪談】——分析總結(jié)：企業(yè)沒有行業(yè)限制；青島本地企業(yè)占據(jù)絕大部分，目前中型企業(yè)現(xiàn)在較多。先期限定整層或半層出售，從而篩選入駐企業(yè)質(zhì)量；后期考慮切割組合，會(huì)引進(jìn)一些小型企業(yè)在售項(xiàng)目開發(fā)商均無長遠(yuǎn)打算，只考慮短期業(yè)績；客戶以海外貿(mào)易、物流、服務(wù)企業(yè)等企業(yè)；營銷策略為小面積散售，且不設(shè)置門檻，導(dǎo)致未能形成有效的產(chǎn)業(yè)聚集，銷售周期較長，且業(yè)績均不理想。592.3客戶分析——辦公客戶分析分類企業(yè)名錄IT類青島朗訊科技有限公司青島軟媒網(wǎng)絡(luò)科技有限公司青島東軟載波科技股份有限公司青島雨諾網(wǎng)絡(luò)信息股份有限公司青島萬龍高新科技集團(tuán)有限公司軟控股份有限公司青島海信網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司青島創(chuàng)元網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)有限公司中化產(chǎn)業(yè)資源中化青島實(shí)業(yè)有限公司中化健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司中化能源科技有限公司中化石油山東有限公司藍(lán)色海洋明月海藻科技海生靈創(chuàng)客邦青島藍(lán)色海洋環(huán)?？萍加邢薰厩鄭u琛藍(lán)海洋生物生物科技青島匯福林海洋生物科技有限公司青島瑞麟生物科技有限公司青島益豐生物科技有限公司青島佰力寶豐生物科技有限公司青島新希望生物科技有限公司青島本草天下生物科技有限公司青島博智匯力生物科技有限公司青島奧福隆生物科技有限公司機(jī)器人制造青島昱臣智能機(jī)器人有限公司軟控科捷新松機(jī)器人安川電機(jī)健全政策保障，為企業(yè)提供“入駐、運(yùn)營、提升”全周期服務(wù)60主力客群：高新技術(shù)、創(chuàng)新科技為主要招商方向，形成主力產(chǎn)業(yè)集群占比50%；次主力客群：中化集團(tuán)自身產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)，占比30%輔助客群：以商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)企業(yè)，占比20%2.3客戶分析——辦公客戶定位項(xiàng)目老業(yè)主購買分析：投資兼顧置業(yè)，沿海岸商鋪則投資大于置業(yè)靠近海岸商鋪，老業(yè)主以投資為主；但價(jià)格比較高，占比僅20%未靠近海岸商鋪，老業(yè)主置業(yè)較多，兼顧投資，所以占比高達(dá)50%分析維度客群現(xiàn)狀客群總結(jié)青島本地客群購買分析：投資優(yōu)先、置業(yè)其次，看重海岸及地鐵靠近海岸商鋪，本地客群以投資為主，占比僅有30%未靠近海岸商鋪，本地客群部分投資+部分置業(yè)，占比僅有30%外地客群購買分析：以投資為主，看重靠海岸商鋪靠近海岸商鋪，外地客群以投資為主，看重前景，占比高達(dá)50%未靠近海岸商鋪，外地客群投資意愿不強(qiáng)，占比僅有10-20%5個(gè)商業(yè)物業(yè)訪談購買客群主要為：項(xiàng)目老業(yè)主靠近海岸商鋪，占比僅20%未靠近海岸商鋪，占比高達(dá)50%青島本地客群靠近海岸商鋪，占比僅有30%未靠近海岸商鋪，占比僅有30%外地客群靠近海岸商鋪，占比高達(dá)50%未靠近海岸商鋪，占比僅10-20%2.3客戶分析——商業(yè)客戶定位先期以項(xiàng)目老業(yè)主為主同時(shí)考慮周邊原住民意愿商鋪置業(yè)人群項(xiàng)目老業(yè)主商業(yè)物業(yè)客群定位青島市區(qū)原黃島區(qū)老膠南市伴隨交通商務(wù)區(qū)逐步成熟，中化創(chuàng)新科技城二期、三期開建，吸引青島市外客群青島本地客群外地客群近期核心客群中期客群遠(yuǎn)期偶得客群6212項(xiàng)目周邊環(huán)境氛圍與整盤戰(zhàn)略愿景——未來城市樣板存在明顯差距，需采取針對(duì)性措施改變現(xiàn)狀。商辦產(chǎn)品是項(xiàng)目改變區(qū)域商務(wù)氛圍，提升區(qū)域價(jià)值的重要產(chǎn)品之一，需以引領(lǐng)者姿態(tài)區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)市場。34金茂品牌首次落子西海岸，為保障首開成功啟動(dòng)，需快速建立巨大的品牌影響力。作為整盤的首次亮相，首開區(qū)市場形象需超越現(xiàn)有競品項(xiàng)目，為整盤后續(xù)開發(fā)搶先占領(lǐng)市場高地。5政企聯(lián)動(dòng)商辦標(biāo)桿城市樣板品牌塑造以中化品牌為基石，以政企聯(lián)動(dòng)為平臺(tái)，講好金茂品牌故事，打造社會(huì)高度信賴的責(zé)任央企品牌形象。住宅市場未來競爭激烈，項(xiàng)目首開必須售罄引爆市場，需以客戶的絕對(duì)保有量方能取勝。品質(zhì)悅系以金茂悅系樹立區(qū)域品質(zhì)剛需標(biāo)桿，以高性價(jià)比引爆市場快速走量，保障財(cái)務(wù)指標(biāo)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，為整盤運(yùn)營托底。以高端商辦產(chǎn)品為形象，打造區(qū)域第一商務(wù)聚集區(qū)，首期自持招商運(yùn)營，保障商務(wù)形象及品質(zhì)，以央企實(shí)力點(diǎn)亮區(qū)域商務(wù)氛圍。以金茂領(lǐng)先的城市運(yùn)營商實(shí)力打造區(qū)域未來城市樣板，以智慧城市為核心價(jià)值塑造競品無可復(fù)制的城市運(yùn)營價(jià)值體系，成為市場追逐的引領(lǐng)標(biāo)桿。結(jié)合政府訴求，提前開工城市形象工程及環(huán)境改造，影響政府對(duì)區(qū)域配套建設(shè)進(jìn)度，快速樹立市場信心，形成區(qū)域的良性循環(huán)。秉承城市運(yùn)營理念，以“一年成勢，三年成形，五年成城”的戰(zhàn)略規(guī)劃引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，首開區(qū)需快速提升城市形象，牽引政府配套落地。2.4產(chǎn)品定位——首開定位思考與策略投資創(chuàng)業(yè)第一標(biāo)地510萬方智慧科技大城首期城市新銳品質(zhì)首選西海岸·未來城市樣板智慧城市未來樣板2.4產(chǎn)品定位——首開定位城市形象先行結(jié)合政府訴求，商辦地塊前置開發(fā)，打造區(qū)域第一高度，快速提升區(qū)域形象，促進(jìn)政府配套設(shè)施推進(jìn)；國際綠建標(biāo)準(zhǔn)以國際綠建標(biāo)準(zhǔn)打造辦公產(chǎn)品，并作為辦公產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行營銷，傳遞金茂綠金科技理念，為6000畝后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)搶占市場高地。商務(wù)氛圍提升提供商務(wù)服務(wù)配套，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商務(wù)氛圍培育，營造高端商務(wù)形象。自持運(yùn)營首期可先自持招商運(yùn)營，以金茂先進(jìn)的寫字樓管理模式和高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)保障商辦產(chǎn)品的商務(wù)形象及品質(zhì)感，以央企實(shí)力點(diǎn)亮區(qū)域商務(wù)氛圍。STEP01STEP02STEP03STEP04642.4產(chǎn)品定位——辦公產(chǎn)品定位——定位思路智慧辦公智能會(huì)議管理智能門禁系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境監(jiān)測智慧能源管理智慧安防系統(tǒng)綠色辦公國際綠建標(biāo)準(zhǔn)綠色辦公環(huán)境廢物回收利用商務(wù)形象打造西岸之塔，點(diǎn)亮區(qū)域商務(wù)氛圍6項(xiàng)商務(wù)附加值賦能，帶給城市全新的商務(wù)新體驗(yàn)。自持運(yùn)營自持招商運(yùn)營，金茂品質(zhì)保障。政企聯(lián)動(dòng)，加大政策扶持力度。構(gòu)建四大核心價(jià)值打造城市商務(wù)樣板區(qū)2.4產(chǎn)品定位——辦公產(chǎn)品定位——價(jià)值體系構(gòu)建智能會(huì)議管理將手機(jī)端/PC端連入智能化辦公系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)一鍵式會(huì)議人員通知，會(huì)議室預(yù)定，等功能。同時(shí)會(huì)議室配備無線投影設(shè)備，實(shí)現(xiàn)各類電子產(chǎn)品方便快捷的接入。生態(tài)環(huán)境監(jiān)測智慧能源管理智慧安防系統(tǒng)配備攝像頭、人體感應(yīng)、煙霧報(bào)警、有害器報(bào)警等傳感設(shè)備，可以準(zhǔn)確快速識(shí)別突發(fā)問題的區(qū)域，完成基本處理，并且迅速通知行政與物業(yè)，避免造成二次損失。根據(jù)環(huán)境傳感器的反饋，新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)等設(shè)備，讓企業(yè)員工盡情享受舒適健康的上班時(shí)光。實(shí)時(shí)監(jiān)測，統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)電量使用情況，根據(jù)每月的用電總量走向，確定區(qū)域內(nèi)用電是否正常，也可以根據(jù)時(shí)間段用電量的變化，合理調(diào)整區(qū)域內(nèi)用電情況，節(jié)約能源。為入駐企業(yè)提供智能化辦公平臺(tái)，提升企業(yè)辦公效率2.4產(chǎn)品定位——辦公產(chǎn)品定位——智慧辦公

LEEDNC開發(fā)目的規(guī)范一個(gè)完整、準(zhǔn)確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)LEEDBD+Cv4ReferenceGuide評(píng)估方法采用分級(jí)打分的方法強(qiáng)化重要指標(biāo)的作用考量要素一體化設(shè)計(jì)、選址與交通、節(jié)水、節(jié)能、材料、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量特點(diǎn)主要應(yīng)用于商業(yè)項(xiàng)目國際影響力大【提供公共綠