中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)以及發(fā)展規(guī)律

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)以及發(fā)展規(guī)律PAGEPAGE5中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)地位以及市場(chǎng)預(yù)測(cè)國(guó)務(wù)院一份的會(huì)議紀(jì)要：1997年12月15日下午3點(diǎn)，朱镕基同志召開(kāi)并聽(tīng)取《關(guān)于大力發(fā)展住宅建設(shè)的若干意見(jiàn)》的匯報(bào)。與會(huì)人員（時(shí)任）：國(guó)務(wù)院副秘書(shū)長(zhǎng)何椿霖、張左已，建設(shè)部黨組書(shū)記俞正聲、部長(zhǎng)候捷，國(guó)家計(jì)委副主任陳同海、張國(guó)寶，國(guó)家體改委副主任劉志峰，財(cái)政部副部長(zhǎng)高強(qiáng)，央行副行長(zhǎng)尚福林，建行行長(zhǎng)周小川。匯報(bào)人：建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師，住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾同志“我能想的，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)往哪兒培養(yǎng)？看不準(zhǔn)！看得準(zhǔn)的一是住房建設(shè)…壓這一寶，往住房建設(shè)中投，加大住房建設(shè)。候捷、俞正聲，你們要回答我建了房子會(huì)不會(huì)也賣(mài)不掉。但是我沒(méi)有別的辦法。不壓這個(gè)寶，明年會(huì)出麻煩”?！胺扛乃悸吩趺崔k？第一，提租加補(bǔ)貼，鼓勵(lì)大家分期買(mǎi)房…張國(guó)寶你要考慮，給機(jī)關(guān)蓋住宅的錢(qián)都不要給了，節(jié)省的錢(qián)用于補(bǔ)房貼，不出一點(diǎn)血不行，以基本建設(shè)的方式建設(shè)住宅沒(méi)有效益”。

九屆全國(guó)人大一次會(huì)議順利召開(kāi)，國(guó)務(wù)院進(jìn)行了換屆選舉，朱镕基同志當(dāng)選國(guó)務(wù)院總理。1998年3月19日，新任國(guó)務(wù)院總理朱镕基和四位副總理舉辦了中外記者見(jiàn)面會(huì)。在這次會(huì)議上，朱總理第一次向世界宣布中國(guó)將停止福利分房，住房商品化、貨幣化拉開(kāi)了序幕。很多學(xué)者認(rèn)為，是城市化推動(dòng)了住宅產(chǎn)業(yè)化。但從起因來(lái)看，恰恰是住宅產(chǎn)業(yè)化拉動(dòng)了城市化的步伐。住宅產(chǎn)業(yè)化一開(kāi)始就被賦予了“救世主”的角色，而12年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大（見(jiàn)下圖）。2000年房改之初，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)僅為5%，2010年達(dá)到了12.1%，如果加上對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)成為名符其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。而這一支產(chǎn)業(yè)地位，不管官方是否公開(kāi)承認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有轉(zhuǎn)型成功之前，仍然很難動(dòng)搖。在推動(dòng)房改乃至改革開(kāi)放過(guò)程中，寬松的貨幣政策起到了決定性的作用。表現(xiàn)如下：持續(xù)過(guò)量投放基礎(chǔ)貨幣按照貨幣學(xué)基本原理，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)每增長(zhǎng)出1元價(jià)值，作為貨幣發(fā)行機(jī)構(gòu)的中央銀行也應(yīng)該供給貨幣1元，超出1元的貨幣供應(yīng)則視為超發(fā)。而在新興市場(chǎng)國(guó)家由于市場(chǎng)化改革等原因，資源商品化過(guò)程加劇，廣義貨幣供應(yīng)量適度高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP增長(zhǎng)也是合理的。但過(guò)高的貨幣供給卻極易帶來(lái)通脹（美國(guó)基礎(chǔ)貨幣投放量/GDP為1左右）下圖顯示，自從2000年以來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)貨幣投入量/GDP一直保持在較高水平，2010年達(dá)到歷史最高水平，即時(shí)1.82.超發(fā)貨幣不會(huì)像是白水一樣平均分配，而是“像蜜一樣沾住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，比如不動(dòng)產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品、貴金屬等，從而引發(fā)惡性通貨膨脹。始于2008年的大手筆救市，貨幣超發(fā)達(dá)到了歷史最高水平，從而導(dǎo)致了2011年的CPI居高不下。2011年1-5月，官方公布CPI（未計(jì)算住房售價(jià)）平均達(dá)了5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行年利率2.5%，在負(fù)利率的行情下，將會(huì)繼續(xù)引發(fā)存款“搬家”到其它消費(fèi)和投資領(lǐng)域，進(jìn)一步加劇通脹膨脹。注：貨幣學(xué)派創(chuàng)始人弗里德曼所說(shuō)“通脹無(wú)論何時(shí)何地皆為貨幣現(xiàn)象”。按揭貸款、樓花銷(xiāo)售、消費(fèi)貸款等金融創(chuàng)新手段借鑒香港的按揭貸款政策（朱總理表述為“分期付款”）、樓花銷(xiāo)售政策推出，大大推動(dòng)了住宅個(gè)人消費(fèi)和建設(shè)投資規(guī)模，房地產(chǎn)投資規(guī)模12年間增長(zhǎng)了10倍。政府一直試圖通過(guò)銀根調(diào)控房地產(chǎn)，但不敢下重手雖然基礎(chǔ)貨幣投入持續(xù)上升，并且超過(guò)GDP增長(zhǎng)所需，但是央行一直試圖通過(guò)銀根調(diào)控房地產(chǎn)。2004年之前（朱總理卸任之前），貨幣供應(yīng)比較平穩(wěn)，增長(zhǎng)率在15%上下波動(dòng)。2004年之后，基礎(chǔ)貨幣投入持續(xù)增長(zhǎng)，2007年增長(zhǎng)率高達(dá)22.8%，房地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)2007年9月27日那輪調(diào)控，業(yè)內(nèi)稱(chēng)作“9.27新政”。此輪樓市調(diào)控持續(xù)到2008年11月，當(dāng)月貨幣投放率低至6.6%（首次低于GDP增速），一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了20%左右的回落。隨后由于雷曼兄弟倒閉，次貸危機(jī)全球化，房地產(chǎn)再一次被溫家寶總理充當(dāng)“救世主”的角色，貨幣政策來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)變，實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，實(shí)際上是“極度寬松的貨幣政策”，到2010年1月，貨幣投入增長(zhǎng)率達(dá)到歷史高點(diǎn)39%，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，從而引起了“國(guó)十條”，也稱(chēng)作“史上最嚴(yán)調(diào)控”。史上最嚴(yán)調(diào)控9．27調(diào)控到救市朱總理主政平衡期8．31大限調(diào)控史上最嚴(yán)調(diào)控9．27調(diào)控到救市朱總理主政平衡期8．31大限調(diào)控始于2010年初的本輪調(diào)控，除了限購(gòu)等行政手段之外，銀根收緊的力度也十分明顯，截止2011年4月，貨幣增長(zhǎng)率降至14%，并且還在下降通道中。最近央行又做出決定，6月20日起，銀行存款保證金率再次上調(diào)0.5%，凍結(jié)了3800億左右的資金，銀行存款保證金率也創(chuàng)出新高21.5%。種種跡象表現(xiàn)，銀根收緊的步伐不會(huì)停止。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金池在新一輪調(diào)控中高位盤(pán)整，短期無(wú)憂(yōu)與2007年“9.27新政”后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金池持續(xù)下降不同的是，始于2010年初的歷上最強(qiáng)的“國(guó)十條”以及2011年初的“國(guó)八條”，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金池（累計(jì)收入-累計(jì)投資）在去年中旬有所下降之后重拾升勢(shì)，今年3月達(dá)到歷史新高1.2萬(wàn)億，這些資金足夠開(kāi)發(fā)企來(lái)支撐8-12個(gè)月。為什么此輪調(diào)控沒(méi)有2007年“9.27新政”那樣立竿見(jiàn)影呢？主要有兩個(gè)因素：一是第一輪調(diào)控失敗以后，消費(fèi)者對(duì)中央調(diào)控沒(méi)有信心（業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為“空調(diào)”），擔(dān)心重新錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房時(shí)間。二是2009年“極度寬松的貨幣政策”，貨幣超發(fā)嚴(yán)重，官方CPI長(zhǎng)期持續(xù)在5%以上，社會(huì)流動(dòng)資金有保值需要，不動(dòng)產(chǎn)成為配置主體，消費(fèi)者主動(dòng)增加首付、全款購(gòu)房的比例增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度較快。供需比增加，但房?jī)r(jià)仍高位盤(pán)整，大面積降價(jià)的可能性不大由于2010年開(kāi)工面積引發(fā)的供應(yīng)慣性，1-5月供需比仍走高，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回落，繼續(xù)在高位繼續(xù)盤(pán)整。房?jī)r(jià)盤(pán)整房?jī)r(jià)盤(pán)整

2011年下半年房地產(chǎn)的走勢(shì)預(yù)測(cè)銀根收緊，但不會(huì)收死雖然貨幣供應(yīng)量相對(duì)于2010年有明顯收緊，但是1-4月持續(xù)穩(wěn)定在15%左右（與朱總理主政期間相近），表示央行和國(guó)家決策層仍然是穩(wěn)健的操作手法，不排除有內(nèi)定的貨幣控制目標(biāo)以維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（GDP“保8”來(lái)源于十年翻一翻的國(guó)民經(jīng)濟(jì)倍增計(jì)劃，年增長(zhǎng)為7.2%，后來(lái)就取值為“保8”）。如果2011年貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率控制在15%，其實(shí)社會(huì)資金并不會(huì)緊缺，其它行業(yè)無(wú)法消化這些資金，最終還會(huì)流到最有甜頭的房地產(chǎn)這塊蛋糕上來(lái)。通貨膨脹短期不可逆，不動(dòng)產(chǎn)保值需求不可逆2011年，官方CPI超過(guò)了5%（超過(guò)了設(shè)定的3%紅線），預(yù)計(jì)今年至少加息一個(gè)基點(diǎn)，但仍無(wú)法改變負(fù)利率的局面，而歷次加息被解讀為“通貨膨脹顯性化”，進(jìn)一步推動(dòng)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的保值需求。地方政府必然和中央政府就調(diào)控進(jìn)行博弈，‘限購(gòu)’推動(dòng)了郊區(qū)、三四線城市房地產(chǎn)中國(guó)改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)之一就是調(diào)動(dòng)了各級(jí)政府之間的競(jìng)爭(zhēng)，“分稅制”調(diào)動(dòng)了各級(jí)政府對(duì)財(cái)政收入的興趣，而房地產(chǎn)成為各級(jí)政府的追逐的熱點(diǎn)。2010年，在整體經(jīng)濟(jì)比較低迷的情況下，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，出地出讓金占地方財(cái)政本級(jí)收入的2/3左右，成為“土地財(cái)政”最大來(lái)源。就限購(gòu)來(lái)說(shuō)，地方政府會(huì)在不明顯違背“國(guó)八條”的情況下進(jìn)行模糊操作，‘限購(gòu)’反而成為推動(dòng)遠(yuǎn)郊、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的絕好機(jī)會(huì)（對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，財(cái)政收入并沒(méi)有減少）。1-51-5月二三線城市商品住宅成交量回升（二三線代表城市：天津、南京、成都、蘇州、大連、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、東莞、無(wú)錫、福州、青島、貴陽(yáng)、溫州、惠州、南充）注：中房指數(shù)研究院報(bào)告顯示一線城市：作為調(diào)控的重點(diǎn)，投資性外來(lái)購(gòu)房比重大，但市場(chǎng)供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價(jià)穩(wěn)；二線城市：為本次調(diào)控?cái)U(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對(duì)溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較小，長(zhǎng)期來(lái)看總體量?jī)r(jià)平穩(wěn)；三四線城市：房?jī)r(jià)相對(duì)較低、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑹苷哒{(diào)控影響小，市場(chǎng)總體量?jī)r(jià)上升，將成為企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)潛力的重要擴(kuò)張區(qū)域。量跌價(jià)穩(wěn)量跌價(jià)穩(wěn)需求降幅較小量?jī)r(jià)增長(zhǎng)一線城市二線城市三線城市四線城市

后記：中國(guó)房地產(chǎn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展軌跡取決于以下幾個(gè)因素：新一屆政府將住房商品化轉(zhuǎn)向