中大講義黃金考點第六章

紫色字體加粗、單下劃線（高頻考點）藍色字體加粗（一般考點、拓展內(nèi)容等★考點、常見土地估價目的（一）以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、補地價、作價出資（入股、經(jīng)營、清產(chǎn)核資、抵押等為目的的土地估價（二）以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)出讓、租賃、作價出資（入股、轉(zhuǎn)讓、抵押等為目的的土地估價（三）以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、、資產(chǎn)置換、合并、分立、、關(guān)閉、清（四）以土地等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估（五）以司法鑒定為目的的土地估（六）房屋征收中的土地估★★考點、不同估價目的下土地價格類型的判斷與主要估價原則的確定根據(jù)評估目的的不同，最終出具的估價結(jié)果對應的價格類別分為以下幾種 是土地權(quán)利和預期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價入股、改制上市、資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)征收等估價目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允價值。2.二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。3.價企業(yè)、關(guān)閉、等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行，應存在各種限制因素，價格往往會低于市場價格。4.是以抵押方式提供履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應遵循保守原則 指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本 指為征收有關(guān)土地而評定的土地價格，一般低于市場價格【總結(jié)】關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，地考慮替代原則，最有效使用原則(1)一般因素應重點分析價格、抵押價格、課稅價格要遵循保守原則；【特殊】房地產(chǎn)征收中的土地估價，一般以被征收土地原法定用途的市場價格作為評估標準。但根據(jù)《城（GB/T18508-2014評估，而應按規(guī)劃★★考點、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的主要價格影響因素、估價技術(shù)思路、估價方法的選擇與應用自然因素，城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等社會因素，人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式行政因素，土地利用規(guī)劃與、建筑規(guī)劃與、不動產(chǎn)與政策、調(diào)控政策等自然因素，區(qū)域在城的位置等社會因素，常住人口及數(shù)量、社會人文環(huán)境等交通狀況，街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等★5）商服繁華程度，所在區(qū)域的性質(zhì)（商服區(qū)、住宅區(qū)還是工業(yè)區(qū)、距各類商服中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、商服氛圍、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等；行政因素，區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通等環(huán)境因素，區(qū)域環(huán)境與景觀、噪聲、空氣污染及設(shè)施或污染源的程度等個別因素應重點分析的有：宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、宗地利用狀況、與商服中心的接近程度、與客流的適應性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。估價方法選擇與評估技術(shù)要估價方法選擇。評估商服用地價格宜選市場比較法或收益還原法，并至少另輔助一種適用的估價方法，但要慎選成本近法與地價系數(shù)修。如評估中心城區(qū)的商服用地，不宜采用成本近法；評估已建在用的租賃性商服用地，可選擇收益還原法；評估投資待建的商服用地，可選擇剩余法。評估技術(shù)要點評估商服用地價格，應根據(jù)土地的細分評估低效使用的商服用地，應注意遵循最有效利用評估商服分攤評估各類旅游★★★考點、居住用地的主要價格影響因素、估價技術(shù)思路、估價方法的選擇與應自然因素，城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然的概率等社會因素，人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式經(jīng)濟因素，地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、當?shù)鼐蜆I(yè)狀況、居民的收入與消費水平、土地與不動產(chǎn)市場狀況等；行政因素，土地利用規(guī)劃與、城鄉(xiāng)規(guī)劃與控制、土地與不動產(chǎn)制度、土地與不動產(chǎn)政策等 自然因素，區(qū)域在城的位置、自然條件及發(fā)生自然的概率等社會因素，社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等交通條件，距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通、出行的便捷程度等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供熱、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等★5）經(jīng)濟發(fā)展水平，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收入水；6）7）環(huán)境因素，區(qū)域環(huán)境與景觀、空氣、噪聲、光源污染及設(shè)施或污染源的程度等個別因素應重點分析的有：宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用、與交通設(shè)施的距離、與商服設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰土地利用等。B．估價方法選擇與評估技術(shù)要估價方法選擇。評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法。評估位于中心城區(qū)的住宅用地，不宜采用成本近法；對新開發(fā)土地，可選用成本近法；評估投資待建的和位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外零星分布的住宅用地，可選擇剩余法。評估技術(shù)要點評估別墅等獨立居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、評估普通居住用地，應重點分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準地價系數(shù)修對新開發(fā)土地，可以用成本近法。評估已售公房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的用地價格時，應注意與商品住房用地間存在的權(quán)益差別及其對土地價格的影響?！铩锟键c、工礦用地和倉儲用地的主要價格影響因素、估價技術(shù)思路、估價方法的選擇與應自然因素，城鎮(zhèn)地理位置、地質(zhì)條件、水文氣候條件社會因素，城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)經(jīng)濟因素，地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新、物價工資及就業(yè)水平、相同或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場狀況等；行政因素，城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)與政策、調(diào)控政策等交通狀況，對通便捷程度、交通、距貨物集散地（車站、碼頭、機場）距離及貨物集散的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等；基礎(chǔ)設(shè)施狀況，供水、排水、供熱、供電、供氣、電信等的通達與供給★3）環(huán)境狀況，污染排放狀況及治理狀況、距設(shè)施或污染源的程度、自然條件等★4）工業(yè)區(qū)成熟度，所在工業(yè)區(qū)性質(zhì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢(3)個別因素應重點分析的有：地形、地勢、地質(zhì)、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地使用限制、土地B．估價方法選擇與評估技術(shù)要估價方法選擇。評估工礦倉儲用地價格，宜選擇市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法。如缺少市場可比案例，可酌情選用成本近法與基準地價系數(shù)修。評估租賃性工礦倉儲用地，宜選用收益還原法；評估投資待建的工礦倉儲用地，可選用剩余法c.評估位于中心城區(qū)的工業(yè)倉儲用地，一般情況下不宜采用成本近法評估技術(shù)要點。在確定投資利息率、利潤率、土地增值收益率及土地還原率時，應注意把握各類工業(yè)的投資風險、利潤率及土地增值的客觀差異；礦井、采礦（石）場、尾礦堆放用地價格評估，宗地外開發(fā)程度依投資的實際配套狀況設(shè)定，最低應設(shè)定為達到可開工條件；當?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時，年期修正資源可開采確定高新技術(shù)企業(yè)用地價格評估，應根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高等特點，進行合理的估價?！锟键c、公共管理與公共服務(wù)用地的主要價格影響因素、估價技術(shù)思路、估價方法的選擇與應 評估公共管理與公共服務(wù)類用地價格時，相關(guān)影響因素分析可參照商服用地影響因素評估公共設(shè)施、公園綠化與交通用地時，相關(guān)影響因素分析可參照住宅用地影響因素或工業(yè)用地影響因素。B．估價方法選擇與評估技術(shù)要估價方法選擇。評估公共管理與公共服務(wù)和交通用地價格，宜選市場比較法，并至少輔以另一種適宜的估價方法。如缺少市場可比案例，可酌情選用成本近法與地價系數(shù)修，慎用收益還原法與剩余法。評估技術(shù)要點除遵循一般估價原則外，還應遵循發(fā)現(xiàn)并模擬市場價格區(qū)分市場定價與政策的原則區(qū)位效用為主兼★★考點、交通用地的主要價格影響因素、估價技術(shù)思路、估價方法的選擇與應 所在地經(jīng)濟發(fā)展水平，以及氣候、地貌、土質(zhì)等自然條件，交通工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時間等。B．估價方法選擇與評估技術(shù)要作為與地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展配用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價格，一般宜選用基準地價系數(shù)修和成本近法。有經(jīng)營收益的路段、站場、碼頭等可根據(jù)具體情況選用收益法、市場比較法。位于城心的交通站場用地，應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，參照同區(qū)域相近用途的可比案例或基準地價進行評估，并進行年限和用途修正。位于城心或邊遠的交通站場用地，優(yōu)先選用成本近法，其次可參照當?shù)叵嘟猛咀钅┮患壔鶞实貎r進行評估，并進行開發(fā)程度和年限、用途等修正。港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的性，可以選擇收益還原法評估；在同一區(qū)域同一類型用地有正常案例的，也可采用市場比較法評估。其他交通用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分攤到某一宗土地上，故不適宜采用收益還★考點、出讓土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用出讓土地使用權(quán)的具體權(quán)能和使用要求：由相應的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定和《國有土地使用證》記載，評估出讓使用權(quán)價格據(jù):相應宗地出讓合同約定的和國有土地使用證記載的宗地位置、四至范圍、評估出讓土地使用權(quán)價格應根據(jù)：待估宗地設(shè)定條件相一致的價格；若案例有代征地等實物地租存在，應考慮對實際價格進行合理修正。★★考點、經(jīng)營土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用評估經(jīng)營土地使用權(quán)價格應考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對其價格的影響 評估經(jīng)營土地使用權(quán)價格應根據(jù)待估宗地利用類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評估方法(3)采用市場比較法評估時，若選用出讓土地使用權(quán)價格作為案例比較價格，應考慮經(jīng)營土地使用權(quán)在處置方面的限制，并進行適當?shù)臏p價修正。(4)采用收益還原法進行評估時，除考慮行業(yè)差異、區(qū)域差異對還原率的影響，還應考慮經(jīng)營限制的影響，其還原率應略高于相同條件下出讓土地使用權(quán)價格評估的還原率?！锟键c、作價出資（入股）土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用國有土地可參照出讓土地使用權(quán)價格農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)入股價格可采用收益還原法、市場比較法、基準地價修進行評估★★考點、土地租賃權(quán)估價方法的選擇與應用土地租賃權(quán)價格評估宜采用市場比較法、收益法等方法評估國有土地的承租土地使用權(quán)評估方法與土地租賃權(quán)類同，但應注意權(quán)能差異對地價的影響選擇相鄰地區(qū)的類似承租土地使用權(quán)實例，進行情況修正和期日修正，經(jīng)區(qū)域因素和個別因素比較后決定其價格。在情況修正中應特別注意與簽訂的契約的內(nèi)容、經(jīng)過時間和剩余期限、調(diào)整情況及特別約定對租賃權(quán)價格的影響。承租權(quán)價格計算式中：P為租賃權(quán)價格；a'為盈余；r為租賃權(quán)還原率；n為收益年期純收益計算：租賃權(quán)的純收益即盈余，由市場與合同的差額決定還原率確定：租賃權(quán)的投資風險較出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，因此，在運用收益還原法評估時租賃權(quán)還原率一般較出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點★考點、劃撥土地使用權(quán)估價方法的選擇與應用劃撥土地使用權(quán)評估可用采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本近法和地價系數(shù)修。運用適宜方法評估時，應重點考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對價格的影響。采用收益還原法評估，確定土地收益時，應考慮因權(quán)能受限造成的劃撥土地收益與出讓土地收益的差異，而在確定還原率時，應考慮劃撥土地使用權(quán)的處置限制、使用行業(yè)限制等的影響；采用市場比較法評估應科學選擇劃撥土地比較案例采用成本近法評估應選擇正常的土地取得成本、開發(fā)成本及合理的利息、利潤；采用剩余法評估應注