新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理老師

新形勢(shì)下的

房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理

主講人：李舟房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)1、粗放市場(chǎng)向細(xì)分市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型2、粗放型管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)型3、稅收征管從混亂向有序的轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)新挑戰(zhàn)三個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)因素事后性被動(dòng)性低層面永遠(yuǎn)最后一個(gè)了解真相永遠(yuǎn)被動(dòng)幫人補(bǔ)窟窿永遠(yuǎn)忙于核算和報(bào)稅房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)新挑戰(zhàn)三個(gè)主觀思想因素1、只看眼前的短視行為2、只顧自己的本位主義3、得過(guò)且過(guò)的被動(dòng)納稅房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)的納稅戰(zhàn)略思維1、拋棄短視的全過(guò)程體系納稅思維2、基于全局的各部門銜接納稅思維3、考慮平衡的新稅企關(guān)系納稅思維房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)財(cái)稅差異1、收入的透明性差異無(wú)法隱瞞收入2、財(cái)務(wù)的配比性差異突破會(huì)計(jì)年度3、政策的限制性差異資質(zhì)、土地、全過(guò)程監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略層次一、具體項(xiàng)目開發(fā)層次剖析項(xiàng)目部分公司子公司房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略層次二、完整產(chǎn)業(yè)鏈條層次剖析房地產(chǎn)公司土地供應(yīng)方建筑單位其他安裝單位裝飾裝修公司銷售代理公司咨詢公司廣告公司其他服務(wù)公司房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略層次三、整個(gè)企業(yè)集團(tuán)層次剖析1、產(chǎn)權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)——股東身份設(shè)計(jì)——股權(quán)比例設(shè)計(jì)——注冊(cè)資本設(shè)計(jì)——集團(tuán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略層次三、整個(gè)企業(yè)集團(tuán)層次剖析2、資產(chǎn)架構(gòu)設(shè)計(jì)——誰(shuí)來(lái)取得土地——誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)開發(fā)——誰(shuí)來(lái)持有資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略層次三、整個(gè)企業(yè)集團(tuán)層次剖析3、業(yè)務(wù)關(guān)系設(shè)計(jì)——專業(yè)性架構(gòu)——多元化架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)購(gòu)買土地收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)城中村改造買賣樓花代建BT模式土地置換兼并重組房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)1、購(gòu)買土地——主體更換問(wèn)題——拆遷補(bǔ)償問(wèn)題——出讓金返還問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)2、合作開發(fā)——什么是合作開發(fā)——合作開發(fā)的決策要點(diǎn)——合作開發(fā)類型分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)3、股權(quán)收購(gòu)——土地成本問(wèn)題——個(gè)稅問(wèn)題——土地增值稅問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)4、舊城改造——舊城改造類型——舊城改造中的拆遷安置——舊城改造中的安置房房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架一、九種拿地方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)操作要點(diǎn)5、代建——代建的判斷標(biāo)準(zhǔn)——代建與合作開發(fā)的區(qū)隔——代建的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架小結(jié)一、房地產(chǎn)企業(yè)圍繞土地發(fā)生的問(wèn)題較為復(fù)雜，而且財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)很大。二、關(guān)注土地獲取中的各個(gè)主體財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的不同，并注意不同主體財(cái)稅問(wèn)題的銜接。三、拿地前必須預(yù)先考慮風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)預(yù)案，做好準(zhǔn)備，避免事后風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法彌補(bǔ)。四、建議設(shè)立土地獲取風(fēng)險(xiǎn)決策機(jī)制，核心是財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)警示機(jī)制和決策機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算亂象關(guān)鍵要點(diǎn)把握1、五花八門的成本科目設(shè)置——二級(jí)科目與三級(jí)科目——分期與不同項(xiàng)目核算——會(huì)計(jì)與稅法差異房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算亂象關(guān)鍵要點(diǎn)把握2、越講越亂的企業(yè)甲供材料——甲供材問(wèn)題的稅法文件支撐——甲供材的不同類型——實(shí)務(wù)中的十六種情況房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算亂象關(guān)鍵要點(diǎn)把握2、越講越亂的企業(yè)甲供材料——甲供材問(wèn)題的稅法文件支撐——甲供材的不同類型——實(shí)務(wù)中的十六種情況房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算亂象關(guān)鍵要點(diǎn)把握3、隨意劃分的成本核算對(duì)象——什么是成本對(duì)象——成本對(duì)象劃分原則——特殊類型的成本對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算亂象關(guān)鍵要點(diǎn)把握4、一刀切式的共同成本分?jǐn)偂苯映杀九c共同成本——共同成本分?jǐn)偡椒ń馕觥煌惙N的分?jǐn)偡椒ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架三、商品房收入銷售與視同銷售認(rèn)定1、收入的會(huì)計(jì)與稅法差異2、視同銷售的認(rèn)定與疑難——土地抵債——分配股東——以地?fù)Q房——拆遷安置——買一贈(zèng)一房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架三、商品房收入銷售與視同銷售認(rèn)定3、收入籌劃的兩種常見類型分析——精裝修剝離——銷售給關(guān)聯(lián)方二次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架四、眾多無(wú)法入賬支出的轉(zhuǎn)化要點(diǎn)分析1、民間借貸利息的入賬技巧——入賬憑據(jù)——沒(méi)有利息是否可以——統(tǒng)借統(tǒng)還——委托貸款——借款費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架四、眾多無(wú)法入賬支出的轉(zhuǎn)化要點(diǎn)分析2、無(wú)票勞務(wù)的入賬技巧——什么時(shí)候出現(xiàn)無(wú)票勞務(wù)——如何處理3、無(wú)票費(fèi)用的入賬技巧——什么時(shí)候出現(xiàn)無(wú)票費(fèi)用——如何處理房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架五、房地產(chǎn)所得稅繳納與清算要點(diǎn)1、所得稅預(yù)交——虧損能不能彌補(bǔ)——稅金能不能扣2、所得稅匯算清繳——費(fèi)用能不能扣——表格如何填列房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架五、房地產(chǎn)所得稅繳納與清算要點(diǎn)3、所得稅清算——什么是所得稅清算——所得稅清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)——所得稅清算如何實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架六、房地產(chǎn)土地增值稅繳納與清算要點(diǎn)1、土地增值稅預(yù)交——地下車位預(yù)交率如何認(rèn)定——工業(yè)園項(xiàng)目是否預(yù)交土地增值稅——清算過(guò)程中是否預(yù)交房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架六、房地產(chǎn)土地增值稅繳納與清算要點(diǎn)2、土地增值稅清算——土地增值稅清算的強(qiáng)制條件——清算單位如何認(rèn)定項(xiàng)目認(rèn)定、分期認(rèn)定、普通住宅認(rèn)定——視同銷售風(fēng)險(xiǎn)——舊房轉(zhuǎn)讓清算風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略操作框架六、房地產(chǎn)土地增值稅繳納與清算要點(diǎn)2、土地增值稅清算——土地扣除風(fēng)險(xiǎn)——開發(fā)成本扣除風(fēng)險(xiǎn)——利息與費(fèi)用扣除風(fēng)險(xiǎn)——稅金扣除風(fēng)險(xiǎn)——核定征收風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)必須掌握的納稅管理工具兼并重組工具關(guān)聯(lián)交易工具盈利模式工具項(xiàng)目預(yù)算工具財(cái)務(wù)總監(jiān)必須掌握的納稅管理工具一、兼并重組工具——投資——債務(wù)重組——股權(quán)收購(gòu)——資產(chǎn)交換——合并分立——承債式兼并財(cái)務(wù)總監(jiān)必須掌握的納稅管理工具二、關(guān)聯(lián)交易工具1、稅法中對(duì)關(guān)聯(lián)交易的界定2、房地產(chǎn)常見的關(guān)聯(lián)交易——資金調(diào)撥——自己施工——自己銷售——集中采購(gòu)3、關(guān)聯(lián)交易在納稅管理中的地位財(cái)務(wù)總監(jiān)必須掌握的納稅管理工具三、項(xiàng)目預(yù)算工具1、房地產(chǎn)的運(yùn)作特點(diǎn)2、項(xiàng)目預(yù)算是整個(gè)財(cái)稅管理的核心——預(yù)算何時(shí)做——預(yù)算誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)——預(yù)算不準(zhǔn)怎么辦財(cái)務(wù)總監(jiān)必須掌握的納稅管理工具四、盈利模式工具1、什么是盈利模式2、房地產(chǎn)常見的盈利模式——傳統(tǒng)開發(fā)型