房地產(chǎn)采購部崗位職責(zé)

房地產(chǎn)采購部崗位職責(zé)

1、組織編制材料、設(shè)備供應(yīng)管理的各項制度報總經(jīng)理審批后組織執(zhí)行；

2、負(fù)責(zé)市場調(diào)查，了解市場行情，掌握建材價格；

3、開展供應(yīng)商調(diào)查，建立，管理供應(yīng)商目錄和檔案；

4、根據(jù)工程進(jìn)度和材料需求計劃，制定材料（設(shè)備）采購計劃；

5、參與材料（設(shè)備）采購招投標(biāo)和采購合同的制定；

6、參與大型設(shè)備的選型、定性審核；

7、協(xié)助工程部開展采購材料、設(shè)備的質(zhì)量檢驗工作；

8、審核材料設(shè)備價格，報主管副總經(jīng)理審批；

9、負(fù)責(zé)材料（設(shè)備）的采購管理、運輸管理和交貨管理工作；

10、做好材料（設(shè)備）資料的收集、整理；

11、即使將有關(guān)合同、文件資料收集匯總歸類，統(tǒng)一交合約管理部存檔

工作職責(zé)

供應(yīng)部工作職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)

一、目的作用：

1.1可作為供應(yīng)部開展工作的規(guī)范依據(jù)。

1.2可作為公司領(lǐng)導(dǎo)考核供應(yīng)部工作業(yè)績的衡量依據(jù)。

1.3可作為供應(yīng)部人員工作中相互監(jiān)督與協(xié)作配合的依據(jù)。

二、管理歸口

總經(jīng)理是供應(yīng)部的上級直接領(lǐng)導(dǎo)。

供應(yīng)部的工作直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

三、工作職責(zé)

1、采購計劃的編制

負(fù)責(zé)根據(jù)生產(chǎn)、總務(wù)、設(shè)備及檢驗等各部室物品需求計劃，編制與之相配套的采購計劃，

并組織具體的實施，保證經(jīng)營過程中的物資供應(yīng)。

2、物資供應(yīng)：

2.1負(fù)責(zé)原輔材料、中藥材、包裝材料、備品、備件、辦公用品、檢驗用品及燃料等的

采購供應(yīng)工作。

2.2認(rèn)真做好市場調(diào)查和預(yù)測。掌握物資供應(yīng)情況。

2.3及時采購物資采購計劃中提出的各類物資，做到既要價格合理，又要保證質(zhì)量。

2.4負(fù)責(zé)各類采購合同的簽訂與管理、落實工作，并制訂相應(yīng)的管理制度。

2.5嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定的物資供應(yīng)制度，按照采購原則進(jìn)行采購作業(yè)，根據(jù)生產(chǎn)安排做

好物資供應(yīng)的進(jìn)度控制，實現(xiàn)物流的優(yōu)化管理。

3、采購物資的入庫與結(jié)算：

3.1負(fù)責(zé)辦理購進(jìn)物資的到貨后的相關(guān)手續(xù)的辦理工作。

3.2對不合格產(chǎn)品及時退貨。

4、供貨單位的質(zhì)量審核：

4.1參加對供貨單位進(jìn)行質(zhì)量管理體系的審核工作。

4.2加強物資供應(yīng)檔案的管理，做好物資信息情報的工作，建立起牢固可靠的物資供應(yīng)

網(wǎng)絡(luò)，并不斷開辟和優(yōu)化物資供應(yīng)渠道。

4.3負(fù)責(zé)制訂物資采購工作各項管理制度。

4.4建立可靠的物資供應(yīng)基地，會同質(zhì)量管理部等有關(guān)部門做好供應(yīng)商評估、優(yōu)化選擇、

關(guān)系處理等工作。使之按時、按質(zhì)、按量進(jìn)行物資供應(yīng)。

5、負(fù)責(zé)企業(yè)外委托加工的出入庫業(yè)務(wù)。

6、與企業(yè)內(nèi)各部門加強溝通配合，處理好生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各物流管理需求協(xié)調(diào)

平衡的事項和突發(fā)問題。

7、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

四、職責(zé)權(quán)限：

4.1對于未經(jīng)批準(zhǔn)的計劃有權(quán)拒絕供應(yīng)。

4.2有權(quán)要求倉庫保管員提供報庫存表。

4.3采購權(quán)：

4.3.1食堂用具的采購權(quán)。

4.3.2辦公用品、用具及勞動保護(hù)用品、工裝的采購權(quán)。

4.3.3衛(wèi)生用品、用具的采購權(quán)。

4.3.4公司內(nèi)備品、備件、生產(chǎn)用品用具及維修用料的采購權(quán)。

4.3.5檢驗用品及用具的采購權(quán)。

4.3.6企業(yè)用燃料的采購權(quán)

五、工作標(biāo)準(zhǔn)

5.1堅決執(zhí)行總經(jīng)理下達(dá)的各項工作指令，并且圓滿地完成。

5.2根據(jù)生產(chǎn)需求計劃和物資庫存情況編制合理的采購計劃，按時、按質(zhì)、按量地供應(yīng)

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的各種物資，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提供了物資保障。

5.3嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)物資供應(yīng)制度，遵守企業(yè)制定的采購原則，采購作業(yè)及供應(yīng)商管理、

供應(yīng)渠道的建立等方面的工作均符合企業(yè)規(guī)定要求。

5.4與其他部門能夠很好地溝通和協(xié)作配合，對物資供應(yīng)發(fā)生異常情況或生產(chǎn)任務(wù)的臨

時調(diào)整變動，均能較好地與有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理。

5.5根據(jù)各部門需注計劃，實行定期訂購和定量訂購方式，達(dá)到最小限度地占用流動資

金，提高資金使用效益。

5.6對供應(yīng)商的管理辦法行之有效，所建立的物資供應(yīng)渠道及供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)牢固

可靠，對物資供應(yīng)的情報工作及物資供應(yīng)檔案資料管理均達(dá)到了規(guī)范要求。

5.7對業(yè)務(wù)員的日常管理嚴(yán)格，外出工作人員沒有出現(xiàn)損害企業(yè)利益及違章違紀(jì)現(xiàn)象，

工作效率普遍反映均好。

5.8日常工作管理有條理，辦公室整潔，工作秩序好、效率高。

5.9與其他部門在工作上能較好地溝通和協(xié)作配合。

工作注意事項

注意合同內(nèi)容。在政府采購合同簽訂時，要重視有關(guān)項目驗收方面的規(guī)定，明確驗收標(biāo)

準(zhǔn)、驗收程序、驗收責(zé)任、爭議解決辦法、檢驗費用負(fù)擔(dān)原則等條款，為項目驗收工作

打下良好基礎(chǔ)。

加強中間驗收。中間驗收是項目驗收的重要組成部分。有的貨物采購項目在貨物制造

過程中需要進(jìn)行監(jiān)造，以保證原材料質(zhì)量和工藝符合合同的約定；工程類項目國家有相

應(yīng)的驗收規(guī)范和施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范執(zhí)行。需要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)

量監(jiān)督的，要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督。要做好工程

變更管理，嚴(yán)格簽證程序，工程結(jié)算要委托具有工程造價咨詢單位資質(zhì)的單位進(jìn)行審核。

精心準(zhǔn)備。準(zhǔn)備工作是否充分對驗收工作質(zhì)量具有重要影響，實際工作中，很多項目

因為準(zhǔn)備不充分，驗收工作流于形式，草率收場。要成立驗收小組，確定參與驗收人員。

驗收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據(jù)采購與驗收分離的原

則，經(jīng)辦采購的人員不能擔(dān)任驗收小組的主要負(fù)責(zé)人。驗收小組所有成員都要熟悉采購

文件、采購合同、國家有關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)等資料。制定驗收實施方案，增加整個驗收工作的

計劃性。

規(guī)范驗收報告內(nèi)容。驗收報告要真實、客觀、全面、詳細(xì)記錄驗收工作情況，驗收小

組成員均應(yīng)在驗收報告上簽字。在實際項目操作過程中，發(fā)現(xiàn)有的驗收報告人員簽字不

全、內(nèi)容過于簡單，不能反映驗收工作實際情況，以后如果出現(xiàn)問題，不利于進(jìn)行責(zé)任

追究。

加強驗收工作的建議

建立健全法規(guī)體系，規(guī)范政府采購項目驗收行為。國際上實施政府采購制度的國家和

地區(qū)，都建立有非常嚴(yán)格的采購合同監(jiān)督管理制度，設(shè)有專門的章節(jié)或?qū)嵤┘?xì)則，明確

驗收主體、驗收標(biāo)準(zhǔn)、驗收程序等內(nèi)容，以規(guī)范政府采購合同的驗收行為。目前，我們

在政府采購項目驗收方面缺乏操作細(xì)則，導(dǎo)致政府采購項目驗收工作不規(guī)范。應(yīng)建立健

全政府采購項目驗收的相關(guān)法律、法規(guī)及操作細(xì)則，明確政府采購項目驗收主體、驗收

內(nèi)容、驗收程序、驗收責(zé)任等內(nèi)容，規(guī)范政府采購項目驗收行為。

集中采購機構(gòu)要加大對政府項目驗收工作的力度。現(xiàn)行政府采購法律賦予采購人很大

的權(quán)力：比如采購需求的擬定、采購文件的確認(rèn)、參與評審、采購結(jié)果確定等。與之相

比，對集中采購機構(gòu)的權(quán)責(zé)規(guī)定不對等。根據(jù)政府采購法第十七條：集中采購機構(gòu)進(jìn)行

政府采購活動，應(yīng)當(dāng)符合采購價格低于市場平均價格、采購效率更高、采購質(zhì)量優(yōu)良和

服務(wù)良好的要求。

可以看出，政府采購法對集中采購機構(gòu)提出了很高的要求，但是，對集中采購機構(gòu)的

權(quán)力體現(xiàn)的少，要達(dá)到采購質(zhì)量優(yōu)良的要求，加強項目驗收是一項重要的措施。目前，

可以把協(xié)議供貨采購和定點采購等服務(wù)類采購作為加強驗收工作的重點和突破口。

加強政府采購驗收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。政府采購監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強政府采購驗收環(huán)

節(jié)的監(jiān)督檢查，尤其是對合同變更的監(jiān)督檢查，實現(xiàn)政府采購工作的全過程監(jiān)管，杜絕

各種違法交易行為在合法程序下滋生與蔓延。政府采購法規(guī)定，政府采購合同履行中，

采購人需追加與采購合同標(biāo)的相同的貨物、工程或者服務(wù)的，在不改變合同其它條款的

前提下，可以與供應(yīng)商簽訂補充合同，但所有補充合同的采購金額不得超過原合同采購

金額的百分之十。在實際政府采購過程中，政府采購法的這條規(guī)定有時被濫用，應(yīng)該作

為監(jiān)管重點。

*****質(zhì)量管理*****

如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)

展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地

產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。

是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)

商倒閉。這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研

究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。下面就如何

提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期

可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工

作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至

關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性

研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取

項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以項目而成立的團(tuán)隊，

這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶

群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，

假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技

術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片

面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市

場的收費標(biāo)準(zhǔn)。使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查(宏

觀、中觀、微觀調(diào)查)、對調(diào)查結(jié)果深入進(jìn)行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)

行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)

計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行

性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶

購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險分析、財務(wù)、經(jīng)

濟(jì)效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的

前途和命運。

個人建議從如下幾點作手：

1、建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親

自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項

目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)

定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和

評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團(tuán)隊

負(fù)責(zé)人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的

監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、

各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。

2、制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，

了解和掌握項目的特點，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)

量管理體系。如是獨立的開發(fā)項目團(tuán)隊，就應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，

把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層

次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，

重點突出，具有可操作性。

3、建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目

前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以

及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開

發(fā)商項目團(tuán)隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)

行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有

關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)

項目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提

定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根

據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務(wù)范圍所致。首先，

作定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認(rèn)識不足，舍不

得出錢，三是相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司人員配置達(dá)不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。不過，

作為進(jìn)入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項目的作

法，在不久將會成為歷史。'

三、設(shè)計階段的質(zhì)量控制

1、方案設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目

的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目

的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一

個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學(xué)的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到

后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計

的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案

設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計

單位進(jìn)行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨

詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計

人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主

盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出

不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與

作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。

2、施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因

此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩

個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段

進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階

段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同

階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。（1）、開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地

編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工

程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必

須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，

開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計

合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)

計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端

情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設(shè)計經(jīng)

理質(zhì)量責(zé)任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計過程進(jìn)行管理，監(jiān)督

檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和

服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目

計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；

負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)

組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控

制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重

大影響的活動和設(shè)計文件。（3）、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責(zé)。建

設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細(xì)度和深度以及體現(xiàn)項目

特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合

的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部

形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采

取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專

業(yè)負(fù)責(zé)人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；

負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性

負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

四、施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)

鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工

涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作

的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事

故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換

配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其

重要。

1、房地產(chǎn)項目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。（1）明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量

目標(biāo)確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、

成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點。

目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)

績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，

要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團(tuán)隊中增強質(zhì)量成本認(rèn)識，要

樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)

增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃在確定了

項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、

工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制

切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，

項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項目團(tuán)隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實

施單位承擔(dān)對項目的結(jié)果負(fù)責(zé)。（3）質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目

投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴(yán)格實行招投標(biāo)制和

建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資

質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施

工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開

講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到江太公釣魚

——愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備

進(jìn)行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量

和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單

位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)