房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系

鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系

導(dǎo)讀房地產(chǎn)開發(fā)遵照“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”十六字方針。房地產(chǎn)開發(fā)是以建筑地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，包括對相關(guān)配套設(shè)施的統(tǒng)一配套建設(shè)。這對這樣的復(fù)雜對象開發(fā)，也需要管理上的多層次綜合管理，從而構(gòu)建出房地產(chǎn)開發(fā)的綜合管理體系。對這個總的體系的了解有利于建立關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀概念，增強把握全局的認識。鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.1房地產(chǎn)項目的基本類型按照不同的分類標準，房地產(chǎn)項目可以有不同的分類：（1）按房地產(chǎn)的用途分類?？煞譃樽≌?、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他房產(chǎn)。（2）按住宅供給的對象分類。按對象，可將住宅分為經(jīng)濟適用房、廉租住房、商品房。（3）按房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)分類。按建筑結(jié)構(gòu)，可分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。

鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.2影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的因素2.2.1內(nèi)部因素內(nèi)部因素也可以理解為項目因素，是和項目直接聯(lián)系的內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計：第8章施工質(zhì)量：施工技術(shù)和項目管理營銷策劃：第5章和房地產(chǎn)營銷物業(yè)管理：第10章，或物業(yè)管理教材鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.2.2外部因素有時籠統(tǒng)稱為環(huán)境因素。（如PEST，分宏觀、中觀與微觀因素)影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要外部因素是：政策因素區(qū)域經(jīng)濟因素消費者個性因素：美國老太與中國老太環(huán)境因素（狹義）鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.3房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本程序（流程）作為一個復(fù)雜的項目開發(fā)過程，合理的流程設(shè)計是保證項目結(jié)果公平、正義和效率的關(guān)鍵，也是進行系統(tǒng)優(yōu)化的依據(jù)所在。圖2.1，P232.3.1房地產(chǎn)項目開發(fā)程序的含義

房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的辦事程序，它體現(xiàn)了開發(fā)過程內(nèi)在的客觀性規(guī)律要求。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010決策階段市場研究、開發(fā)場地選擇擬定開發(fā)項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益評價價開發(fā)公司、合作對象、咨詢部門項目批報與前期工作階段立項、申請購置開發(fā)場地委托規(guī)劃、設(shè)計籌集開發(fā)資金申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證拆遷、安置、清場住戶、派出所、有關(guān)管理部門規(guī)劃局有關(guān)金融機構(gòu)規(guī)劃、勘察、設(shè)計單位、規(guī)劃局市規(guī)劃局、國土局、房管局、發(fā)改委招標、投標、發(fā)包項目施工準備、現(xiàn)場“三通一平”施工的組織管理與控制竣工驗收、交付使用建設(shè)實施階段規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理部門工程部門、監(jiān)理公司施工企業(yè)建管部門、施工企業(yè)圖2.1待續(xù)鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010銷售出租和服務(wù)階段制定銷售、租賃、宣傳、廣告房屋銷售、簽約、公證、付款小區(qū)管理、經(jīng)營、服務(wù)物業(yè)管理公司、派出所、工商局建委、建行、物價局、簽約雙方傳媒機構(gòu)續(xù)圖2.1鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.3.2基本程序（或稱工作階段）房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)投資決策（也稱項目立項）、土地使用權(quán)的取得、建設(shè)前期準備、建設(shè)實施、房地產(chǎn)項目經(jīng)營、物業(yè)管理等。概括起來，可以分為以下幾個大的階段：（1）投資決策階段：以可行性研究為核心，以項目立項批準為標志，包括機會研究、可行性研究、地點選擇意見書等主要工作和文件。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010注①：申領(lǐng)項目選址意見書需提交：選址申請報告、項目建議書（有效）、以及其它必要的圖件。②：申領(lǐng)立項批文需提交：立項申請書、可行性報告、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件。③：可行性研究評價：合法性、經(jīng)濟合理性和技術(shù)適用性。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（2）前期階段1）土地獲取申請定點：攜申請定點報告到城市規(guī)劃管理部門申請定點，同時提供：項目立項批文、選址意見書、申請用地報告、企業(yè)資質(zhì)類文件等。申請購地：依據(jù)有關(guān)法規(guī)辦理購地手續(xù)。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得土地的，必須到土地管理部門辦理手續(xù)，簽訂合同，繳納土地出讓金。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖和規(guī)劃條件通知書。編制規(guī)劃設(shè)計總圖。申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2）其他項目前期準備勘察、設(shè)計單位選擇。申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證。申領(lǐng)房屋拆遷許可證場地準備：三通一平或七通一平（上水、下水、電、道路、煤氣、通訊和熱力，場地平整）。選擇承包商。選擇監(jiān)理單位。鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（3）項目建設(shè)實施階段：以項目管理為重心組織承包商進場，監(jiān)理到位。項目管理控制：開發(fā)商項目管理以三大控制為核心。見第9章。申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證，簽預(yù)售合同。一般要：手續(xù)齊全，竣工日期確定；完成總投資25%以上，或單體結(jié)構(gòu)封頂；已確定預(yù)售監(jiān)管機構(gòu)和方案；已制定房屋管理維修公約。項目竣工驗收：實物驗收和資料驗收，重在資料。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（4）項目產(chǎn)品銷售和售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)登記申領(lǐng)商品房銷售許可證簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料：批文、竣工圖及其他資料。與用戶簽訂銷售或租賃合同（附質(zhì)量保證書、說明書）物業(yè)管理：治安、環(huán)境、維修、綠化、家居等。上述流程可以參見教材P23圖2.1。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體（1）土地所有者或當前的使用者。（2）政府及政府機構(gòu)。（3）金融機構(gòu)。（4）建筑承包商。（5）專業(yè)顧問。包括各種工程師、顧問類，10多種。（6）消費者或買家。

鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.5房地產(chǎn)企業(yè)2.5.1房地產(chǎn)企業(yè)概念房地產(chǎn)企業(yè)是指集合利用土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等多種生產(chǎn)要素，專門從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與管理服務(wù)等活動的經(jīng)濟組織。（譚，2006，P35）2.5.2房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性（1）知識密集型企業(yè)：重在策劃、決策與評估。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（2）資金密集型企業(yè)。融資很關(guān)鍵。（3）業(yè)務(wù)運作的商業(yè)企業(yè)特征。買和賣均有。（4）業(yè)務(wù)內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)業(yè)的特色。不是純粹的銷售活動。（5）經(jīng)營方式具有租賃企業(yè)的特點。指租賃經(jīng)營。這些特征表明，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營活動具有很大的復(fù)雜性，涉及很多主體和環(huán)節(jié)。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.5.3房地產(chǎn)企業(yè)的作用（1）可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

（2）可以改善人民的居住和生活條件；

（3）可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；

（4）可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系（5）有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

（6）有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；

（7）有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；

（8）可以擴大就業(yè)面。

有利也有弊。未必能如此表現(xiàn)。思考：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)嗎？鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010圖2.2房地產(chǎn)企業(yè)分類鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.5.5房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立（1）設(shè)立條件有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；固定辦公場所；注冊資本和流動資金；（100萬以上）有一定人數(shù)的持有證書的專職專業(yè)技術(shù)人員（4人以上）、財會人員（2人以上）；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（2）設(shè)立程序向上級機關(guān)提交組建企業(yè)申請報告；擬定章程；向政府主管部門提出申請；申報企業(yè)資質(zhì)等級；辦理銀行開戶手續(xù)、存入資金；辦理資信證明；辦理經(jīng)營場所使用證明；工商登記。（一般為30個工作日）2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系（3）房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級分為1、2、3、4等級劃分的標準：根據(jù)注冊資本、人員結(jié)構(gòu)（工程技術(shù)人員、經(jīng)濟管理人員）、工程經(jīng)驗（開發(fā)量、開發(fā)年限）、工程質(zhì)量等進行劃分（譚本，表3-1）鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.5.6人員類別房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員可以分為三大類別：（1）經(jīng)濟管理類（2）工程技術(shù)類（3）專業(yè)類：主要指策劃、營銷及拓展人員。主要業(yè)務(wù)人員：注冊建筑師、工程師、策劃師、營銷師、會計師、法律顧問等。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102.5.7組織結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)組織必須滿足企業(yè)的任務(wù)要求，完成企業(yè)宗旨或使命（DNA）。獲得土地、實施開發(fā)、完成銷售是三個重要的環(huán)節(jié)，這里土地是根本，開發(fā)是關(guān)鍵，銷售是目的也是手段（盈利才是目的）。這樣，組織設(shè)計就包括：設(shè)計組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建信息渠道建立組織管理原則2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010（1）組織形式職能組織項目型組織矩陣組織混合型組織：項目與職能的混合。

有關(guān)內(nèi)容主要參見組織行為學(xué)和項目管理課程，本課程不做重點講授。2023/4/14鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010最常見的組織方式是職能式組織，即根據(jù)職能來設(shè)置部門，形成縱向的控制結(jié)構(gòu)，典型地有如：圖2.3職能式項目組織結(jié)構(gòu)董事長總經(jīng)理生產(chǎn)部銷售部開發(fā)部…………鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010圖2.4純項目式組織結(jié)構(gòu)董事長總經(jīng)理項目A部項目B部項目C部……鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010圖2.5矩陣式項目組織結(jié)構(gòu)董事長總經(jīng)理生產(chǎn)部銷售部開發(fā)部……項目主管項目經(jīng)理A項目經(jīng)理B321213鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院2010圖2.6某房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)圖鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.6房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特征（1）周期長、風(fēng)險大（2）具有區(qū)域性（3）房產(chǎn)、地產(chǎn)權(quán)屬同步轉(zhuǎn)移（4）房產(chǎn)、地產(chǎn)價格相互隱含（5）經(jīng)營具有壟斷性和競爭性（6）必須符合法律、法規(guī)的要求鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院20102房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.7房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力2.71房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源戰(zhàn)略資源是能低成本高效率地滿足消費需求，為企業(yè)帶來較多經(jīng)濟租金的資源，是企業(yè)所擁有的對競爭優(yōu)勢建立和維持具有核心意義的資源。2.7.2房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力核心能力必須具有如下特征：①價值優(yōu)越性。②異質(zhì)性。③不易模仿性。④延展性。⑤難以替代性。⑥不可交易性。鄭州大學(xué)管理工程學(xué)院