論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的保護前提——識別共用部分[1]的范圍建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項復(fù)合型權(quán)利，是對一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題”，[2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對其理論研究的不足，立法保護的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮灿袡?quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重要的‘物法性’要素，其與另一‘物法性要素’即專有所有權(quán)共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的‘兩個靈魂’——共同性靈魂與單獨性靈魂。共有權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利?！盵3]因此，共用部分作為共有權(quán)的客體，成為共有權(quán)中一個最為重要的因素，決定了共有權(quán)的范圍和性質(zhì)，從某種程度上說，正確識別共用部分的范圍，是共有權(quán)合理行使并得以有效保護的關(guān)鍵。(一)共用部分的識別模式和范圍的確定——比較法視野的考察如何識別共用部分，確定其范圍，各國、各地區(qū)立法有不同的規(guī)定?？偟膩砜矗饕腥N典型的識別模式，即一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。1.排除式排除式的識別模式，即認為建筑物專有部分以外的部分為共用部分，典型的立法例為日本和我國臺灣地區(qū)。日本現(xiàn)行的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第2條第4項規(guī)定，共用部分為“建筑物的專有部分以外的部分、建筑物的不屬于專有部分的附屬物及第四條第(二)款規(guī)定的成為共用部分的附屬建筑物”;第4條規(guī)定：“共用部分”即指“通過數(shù)個專有部分之走廊，樓梯及其他構(gòu)造上供區(qū)分所有權(quán)人全體或部分共用的建筑物部分?！盵4]易言之，在日本，除去法定專有部分及約定專有部分外，都屬于共有部分，而且共有部分又有法定共有和約定共有之分。[5]我國臺灣地區(qū)民法第799條對共用部分也做了明定，即“區(qū)分建筑物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有”。臺灣“公寓大廈管理條例”第3條第4款規(guī)定：“共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！盵6]2.列舉式該模式?jīng)]有對共用部分下定義，而是采列舉方法規(guī)定哪些屬于共用部分，采用此種識別標準的國家主要是意大利。《意大利民法典》對區(qū)分建筑物的共用部分進行了列舉，該法典第1117條規(guī)定：“在權(quán)利證書未作相反規(guī)定的情況下，建筑物的下列部分屬于不同樓層或者同一樓層的不同單位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墻、屋頂、屋頂平臺、樓梯、大門、門廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必須共用的部分;(2)門房和看門人的住所，洗衣、晾衣的場所、中心供暖處以及安置其他類似公共服務(wù)設(shè)施的場所;(3)任何種類的供全體共有人使用和享用的工作物、設(shè)施、建筑物，例如：電梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水溝以及直接通向?qū)倜總€共有人所有的支路起點以前的供水、供氣、供電、供暖系統(tǒng)?！盵7]3.排除與列舉、推定相結(jié)合式大多數(shù)國家的立法例采用排除與列舉、推定相結(jié)合式來確定共用部分的范圍，如法國、德國和美國等。在法國，“判定區(qū)分部分與共同部分的決定性特征是‘使用’，即當(dāng)事人如何使用房屋或土地的某一部分：如果系特定所有人排他地使用，其應(yīng)為區(qū)分部分;如果系全體共有人或其中部分共有人共同使用或利用，則應(yīng)為共同部分。”根據(jù)法國1965年住宅分層所有權(quán)法規(guī)定，共用部分系指供區(qū)分所有者全體或數(shù)名區(qū)分所有權(quán)者予以使用或?qū)ζ渚哂杏杏眯缘慕ㄖ镏T部分與土地，該法還對共用部分的范圍做了列舉式詳盡規(guī)定，“在當(dāng)事人無相反約定，或不存在相沖突的權(quán)利證書時，根據(jù)1965年法律的規(guī)定，下列財產(chǎn)視為共同部分：土地，水流，公園和花園，進出通道，房屋的主要組成部件(地基、屋頂，墻等)，共同的基本設(shè)施(如電梯、垃圾通道、鍋爐、電視天線、排污管道或暖氣管道)，煙囪頭、管道，共同服務(wù)的場所(守門人住房、垃圾存放處等)，過道和走廊?！盵8]德國用排除和推定的方式確定共用部分的范圍，并把其分為法定共用部分與約定共用部分。依德國住宅所有權(quán)法第1條第4項及第5條第2項規(guī)定，共用部分的范圍包括：(1)建筑物所在之土地及其附屬的庭院，及圍繞建筑物的空地;(2)維持建筑物安全必要的建筑物的構(gòu)成體部分，如外墻、屋頂、地板等;(3)供住宅所有權(quán)人共同使用的設(shè)施、設(shè)備部分，如樓梯、冷暖氣設(shè)備、自來水等;(4)本為專有部分客體而具有封閉性空間，但依住宅所有權(quán)人全體約定，供共同使用的部分。[9]美國統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法第3條采用了排除式來確定共用部分的范圍，即“指除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)”，[10]同時，聯(lián)邦公寓所有權(quán)法第2條對共用部分的范圍做了詳盡的列舉：“建筑物基地、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖氣和電力系統(tǒng)、電梯等公用設(shè)備，除區(qū)分所有人另有約定外，原則上均屬共用部分。此類共用部分，除了性質(zhì)上為公共使用者外，亦有依區(qū)分所有權(quán)人的聲明約定為共用部分的情形?！彪m然各國、各地區(qū)對共用部分的范圍界定不完全一致，但歸納起來有兩點則是相同的：(1)共用部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同所有與使用，即全部共用和一部共用。(2)共用部分可由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定，即包括法定共用部分和約定共用部分。此為有關(guān)共用部分之基本分類。(二)建立和完善我國物權(quán)法共用部分的識別模式——兼評我國物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定梁慧星教授物權(quán)法課題組的草案建議稿對共用部分采列的是排除式，其第90條第2款規(guī)定：“共有部分，指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物?！蓖趵鹘淌谖餀?quán)課題組的草案建議稿對共用部分采用的是排除加列舉的方式，其第182條第1款規(guī)定：“除專有部分以外，共用的走廊、庭院樓道、廚房、廁所以及院落，上下水設(shè)施等，屬于共有部分，適用共有的規(guī)定”;他主持的教育部重大項目《中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由·物權(quán)編》第812條“共有權(quán)”則進一步規(guī)定：“區(qū)分所有人對于區(qū)分所有的建筑物中除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物，共用的走廊、庭院樓道，廚房、廁所以及院落，上下水設(shè)施等，屬于區(qū)分所有人的共有部分?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法(草案)》征求意見稿也采行的是排除式加重點列舉的模式，其第73條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第76條繼續(xù)規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外?！薄皶?、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！盵11]第266條第2項規(guī)定：“‘業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)’，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權(quán)，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”正式通過的《物權(quán)法》基本上沿襲了全國人大法律工作委員會的做法，其第70條規(guī)定，共有權(quán)即“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”;第73條繼續(xù)規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?4條第3款還規(guī)定：“占用業(yè)主共用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！笨梢?，我國《物權(quán)法》對共用部分的識別內(nèi)容較為分散，缺乏一個總括性的界定，不利于對共用部分的理解。采用排除式必須有一個前提，即明確界定專有部分的范圍，然而“在區(qū)分所有權(quán)立法中不規(guī)定專有部分的范圍，而由學(xué)說去決定，為各國立法的通例”，[12]故單采排除式，不可能清晰界定共用部分的范圍;采用推定式則必須明確共用部分的特征，然而，約定共用部分的存在，又使得共用部分“從屬性”和“不可分割性”的特征[13]異常模糊;采用列舉法則冒無法列舉窮盡之險，如物權(quán)法草案第76條采取列舉式規(guī)定就欠缺科學(xué)性和合理性，難以對共用部分作出詳盡的列舉。因此，綜合考慮各種識別模式的優(yōu)缺點，建議在修改我國《物權(quán)法》時，宜建立以排除式和列舉式相結(jié)合的方法來確定共用部分的一般范圍，以推定輔之實踐的共用部分的識別模式。此外，我國物權(quán)立法對共用部分的界定似乎對中國的具體情況未能準確反映，即沒有囊括共有的土地使用權(quán)。從我國的現(xiàn)實狀況來看，共用部分中最重要的土地使用權(quán)在區(qū)分所有權(quán)人取得區(qū)分所有權(quán)時，并沒有相應(yīng)地轉(zhuǎn)移到區(qū)分所有權(quán)人名下，這與區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定是不相符的，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)作為一項財產(chǎn)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有共有權(quán)，還全體區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)有的權(quán)利?？傊?，對共用部分的概念及范圍的界定宜采用排除和列舉、推定相結(jié)合的方式，即“共用部分，是指區(qū)分所有人對于區(qū)分所有的建筑物中除專有部分以外的其他部分和不屬于專有部分的附屬物及地基。(1)維持建筑物安全所必需的建筑物主體結(jié)構(gòu)除專有部分以外的其他部分，如基礎(chǔ)、外墻、承重墻、支柱、屋頂?shù)?(2)供區(qū)分所有權(quán)人共同使用的建筑物的附屬物部分，如共用大門、樓梯、電梯、走廊、車庫、地下室、冷暖氣設(shè)備、消防設(shè)備、緊急出口、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等;(3)地基，即建筑物占用范圍的土地及其附屬的庭院，以及圍繞建筑物的空地等國有土地使用權(quán);(4)本為專有部分客體而具有封閉性空間，但依住宅所有權(quán)人全體約定，供全體或部分區(qū)分所有人共同使用的部分。”二、侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的類型分析[14]——以區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)[15]中共有權(quán)的侵害為視角我國《物權(quán)法》對侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的情形進行了一定程度的規(guī)制，其第71條明確規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！钡?2條進一步規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！钡?7條還特別規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！爆F(xiàn)行物權(quán)立法主要就業(yè)主有可能侵害共有權(quán)的行為進行了規(guī)制。本文擬以區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的侵害為視角，就開發(fā)商、住戶與物業(yè)管理企業(yè)侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的類型進行較為全面的分析，以期更全面地保護共有權(quán)。(一)開發(fā)商侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)開發(fā)商是物業(yè)小區(qū)的開發(fā)建設(shè)者，同時也是物業(yè)小區(qū)的設(shè)立者或發(fā)起者。因而開發(fā)商在開發(fā)物業(yè)小區(qū)的過程中，以及在物業(yè)小區(qū)設(shè)立的初期，掌握著物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)，往往有可能為追求自己利益的最大化，濫用此權(quán)力進行尋租謀利，從而損害業(yè)主的權(quán)益。1.開發(fā)商在物業(yè)小區(qū)開發(fā)過程中可能的侵權(quán)行為在開發(fā)物業(yè)小區(qū)時，開發(fā)商為了商業(yè)利益，先期的商業(yè)宣傳著力于小容積、大綠地，以促進其商品房的銷售，待前期預(yù)售目標實現(xiàn)，開發(fā)商便再申請改變土地容積率，減少綠地，增加建筑物。而且在我國房地產(chǎn)開發(fā)與商品房買賣實務(wù)中存有大小產(chǎn)權(quán)之說，[16]開發(fā)商獨占國有土地使用權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證無土地使用的任何記錄，因而，小產(chǎn)權(quán)人不能有效對抗大產(chǎn)權(quán)人隨意變更土地規(guī)劃、進行插建等，小產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)小區(qū)的共有權(quán)必然受到侵害。2.開發(fā)商在物業(yè)小區(qū)設(shè)立初期可能的侵權(quán)行為開發(fā)商的大量侵權(quán)行為大多發(fā)生在物業(yè)小區(qū)設(shè)立的初期，即前期物業(yè)管理階段，[17]由于此時區(qū)分所有權(quán)人管理委員會還沒有成立，區(qū)分所有權(quán)人往往處于弱者地位，其權(quán)利易于受到侵害。開發(fā)商在物業(yè)小區(qū)設(shè)立初期可能的侵權(quán)行為，具體表現(xiàn)為：(1)將物業(yè)小區(qū)的控制權(quán)牢牢掌握在自己的手里，即使在物業(yè)小區(qū)的房屋大多已售完或全部售完時，也不向業(yè)主移交物業(yè)小區(qū)的控制權(quán)，而將物業(yè)小區(qū)交給自己設(shè)立的物業(yè)管理公司管理，并想方設(shè)法讓自己設(shè)立的物業(yè)管理公司永遠控制和管理物業(yè)小區(qū)，把物業(yè)小區(qū)作為自己一個永久和穩(wěn)定的營利工具。[18](2)在前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理公司或是由開發(fā)商指定的，或是開發(fā)商的關(guān)系企業(yè)，或是開發(fā)商拼湊起來的不具有管理資質(zhì)的企業(yè)，開發(fā)商實際上占據(jù)了物業(yè)小區(qū)管理權(quán)，利用其優(yōu)勢地位向業(yè)主收取高額管理費和維修準備金，并將業(yè)主繳納的管理費和維修準備金等挪作他用或竊為己有。(3)開發(fā)商擅自改變物業(yè)小區(qū)的土地用途，將共用部分占為己有，用于出租營利。例如，將本已計入房價的屋頂、一樓空地復(fù)又加價出售，將業(yè)主的共用部分(如本屬于業(yè)主的停車位、樓頂)由其設(shè)定專有使用權(quán)而收取設(shè)定費與使用費。上述做法，無疑是對廣大業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯和剝奪，必然引起大量的爭議和糾紛。(二)住戶[19]侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)住戶侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)，按實施侵權(quán)行為的主體可以分為業(yè)主侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)和其他住戶侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)。按實施侵權(quán)行為的方式可以分為直接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)和間接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)。1.業(yè)主侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)業(yè)主在行使共用部分共有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)共用部分的性質(zhì)及用途平等行使，不得將共用部分據(jù)為己有或影響其他業(yè)主行使。在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常發(fā)生業(yè)主不當(dāng)行使共有權(quán)而影響其他業(yè)主實現(xiàn)共有權(quán)的行為，這些行為都是直接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為。如在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全;將共有的一樓空地隨意圈劃為自家使用;將樓頂?shù)耐ǖ婪馑啦辉S他人到樓頂晾曬衣物;隨意占用共用部分的空間;破壞綠化、污染環(huán)境影響小區(qū)景觀等。業(yè)主在行使專有部分專有所有權(quán)時，若將自己的專有部分用作與原初目的完全相反的用途來使用，或?qū)⒂杏绊懡ㄖ锶w之安全的危險物帶進，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響，這就是間接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為。主要包括建筑物的不當(dāng)毀損行為如改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)，建筑物的不當(dāng)使用行為如業(yè)主違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因為“區(qū)分所有建筑物的各專有部分在物理上相互連接，彼此間的用役面緊密地結(jié)合在一起，形成一密切的立體的相鄰關(guān)系……因而各區(qū)分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應(yīng)受彼此間的強力約束”。[20]2.其他住戶侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)這里的其他住戶侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)，主要討論物業(yè)小區(qū)中房屋單元的承租人、借用人侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為。承租人、借用人作為物業(yè)小區(qū)中房屋單元的占有人，對物業(yè)小區(qū)中共用部分的使用及占有的專有部分的使用，負有與業(yè)主相同的義務(wù)。如果其不按共用部分及專有部分的性質(zhì)和用途使用，不承擔(dān)使用共用部分及專有部分的相應(yīng)義務(wù)，同樣直接或間接地侵害了物業(yè)小區(qū)中的共有權(quán)。(三)物業(yè)管理企業(yè)侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)物業(yè)管理企業(yè)是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。但現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理企業(yè)的觀念常常錯位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?，將共用部分隨意處置收取設(shè)置費和使用費，而將業(yè)主(住戶)的權(quán)利排除在外;限制業(yè)主(住戶)行使共有權(quán);挪用共用部分維修基金等，這些行為都嚴重侵害了物業(yè)小區(qū)中的共有權(quán)。三、保護建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的措施探討——針對侵害區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為[21](一)平衡開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系1.建立和完善物業(yè)小區(qū)與共用部分的統(tǒng)一登記制度許多國家和地區(qū)根據(jù)本國本地區(qū)的實際情況對共用部分的登記進行了詳細規(guī)定。日本有關(guān)建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)行法律明確規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的專有部分、共用部分與基地利用權(quán)的登記應(yīng)為一體性。我國臺灣地區(qū)仿效日本不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行“土地登記規(guī)則”設(shè)有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)第一次登記規(guī)定，并分為專有部分、共用部分、地下層及屋頂突出物的登記。[22]盡管我國與日本和臺灣地區(qū)的土地和建筑物的所有與管理體制不盡相同，但前二者的登記辦法，仍可資借鑒。我國應(yīng)建立物業(yè)小區(qū)的統(tǒng)一登記制度，由一個專門的部門進行登記，登記內(nèi)容不僅要對專有部分予以明確界定，還應(yīng)對共用部分作分類登記，使那些現(xiàn)實存在的權(quán)利真正得到法律的確認與保護。此外，在對物業(yè)小區(qū)作全面登記的情況下，實行公開查冊制度，[23]即將所有物業(yè)小區(qū)登記的事項對社會公眾公開，使房屋單元在轉(zhuǎn)讓、出租或買賣中，受讓者或買方能夠知道關(guān)于該物業(yè)小區(qū)和房屋單元的一切資料。2.實現(xiàn)從開發(fā)商控制到業(yè)主控制的順利過渡[24]第一，明確規(guī)定開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主移交物業(yè)小區(qū)控制權(quán)的時間。所謂由開發(fā)商向業(yè)主移交控制權(quán)，是指在物業(yè)小區(qū)的房屋單元的銷售達到一定比例之后，開發(fā)商按照法律規(guī)定的要求，將其對物業(yè)小區(qū)的管理控制權(quán)移交給小區(qū)全體業(yè)主及其選舉產(chǎn)生的第一屆管委會這樣一個過程。如在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主移交控制權(quán)的時間，是在物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會之后2個月內(nèi)。而各州法律所規(guī)定的業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會的時間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元，達到小區(qū)房屋單元總數(shù)75%之后的60天內(nèi)。如果開發(fā)商銷售房屋單元的進度緩慢，則必須在開發(fā)商將物業(yè)小區(qū)登記之日起3年期滿后60天內(nèi)。第二，明確規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主辦理移交手續(xù)的內(nèi)容和范圍。如美國伊利諾伊州法律明確規(guī)定，在業(yè)主選舉產(chǎn)生第一屆管委會之后60天內(nèi)，開發(fā)商必須向管委會辦理移交手續(xù)，該州法律還進一步明確規(guī)定：“如果開發(fā)商不在60天內(nèi)嚴格按照法律規(guī)定的要求，向業(yè)主選舉的管委會全面辦理移交手續(xù)，并在管委會提出書面要求之后的10天內(nèi)，仍不全面辦理移交手續(xù)，管委會可向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請求法院強制開發(fā)商履行法律規(guī)定的全面辦理移交的義務(wù)?！钡谌?，明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會對外簽訂的任何合同或協(xié)議。如美國緬因州區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法明確規(guī)定：“在由業(yè)主選舉產(chǎn)生的管委會就職以后，業(yè)主協(xié)會有權(quán)在提前3個月通知對方的前提下，終止或解除以下合同或租約并免于承擔(dān)任何賠償責(zé)任：(1)任何物業(yè)管理合同、聘用合同或小區(qū)娛樂設(shè)施或車位的租賃合同;(2)業(yè)主協(xié)會與開發(fā)商或開發(fā)商的附屬公司或關(guān)聯(lián)公司簽訂的任何其他合同或租賃合同;(3)任何非善意的或業(yè)主不知情的情況下簽訂的合同或租約?！?二)平衡住戶與住戶的關(guān)系1.完善管理規(guī)約制度管理規(guī)約，簡稱為規(guī)約，指區(qū)分所有人為增進共同利益，確保良好生活環(huán)境，經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議決議的共同遵守事項。[25]它是全體物業(yè)小區(qū)住戶就建筑物與基地的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式所為的自治規(guī)則。在不違反強行性、禁止性規(guī)定和公序良俗原則的前提下，通過管理規(guī)約，全體物業(yè)小區(qū)住戶可對共用部分及共有權(quán)的相關(guān)內(nèi)容作出詳細規(guī)定，如共用部分的持份比例、共用部分的專用使用權(quán)、對違反義務(wù)者的處置等。同時，對不易登記的共用部分，也應(yīng)以記載于規(guī)約之中來代替登記;并將規(guī)約放置于小區(qū)的特定場所，由專人保管，供利害關(guān)系人閱覽。英美法上在對土地的使用方面，有一項特殊的制度即“限制性約據(jù)”或“限制使用土地的約據(jù)”。這種約據(jù)通常都是規(guī)定消極義務(wù)，如不得使用土地建造廠房或商店，或不得從事不利于鄰居的生意。[26]我們認為，在完善管理規(guī)約制度以平衡住戶與住戶的關(guān)系時，可以引入“限制性約據(jù)”的規(guī)定，對住戶的專有部分的權(quán)利范圍作一定的限制，以保證其他住戶的共有權(quán)。2.建立和完善住戶侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的民事責(zé)任體系“權(quán)利保護是權(quán)利實現(xiàn)的特殊環(huán)節(jié)，也稱權(quán)利救濟。權(quán)利人在基礎(chǔ)權(quán)利受侵害時，可以獲得救濟權(quán)利，并通過救濟程序行使救濟權(quán)，恢復(fù)和確保受侵害的基礎(chǔ)權(quán)利的利益?！盵27]恢復(fù)和確保受傷害的住戶的基礎(chǔ)權(quán)利和權(quán)益的根本途徑是由侵權(quán)人或相對人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。侵權(quán)的民事責(zé)任方式