年南京某住宅樓盤項目報告

*****城項目報告前言每接到一個案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達極至的沖動。因為我們一直尊崇這樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項目。這份企劃案依然是我們在匆忙中形成的，以至市場調(diào)研沒有充足的時間去完成，但是我們對本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時間內(nèi)，我們夜以繼日的超負荷工作，深深領悟本案的精髓和要義。如果有更多的時間和機會我們會更仔細的去雕琢、去調(diào)整、去完善。我們希望這份報告只是與貴司的一次溝通、一個與貴司合作的起點。期待我們致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：項目土地評價報告土地物理狀況1．1．地理位置目標地塊位于江寧區(qū)**鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅公路與寧溧公路交界處。其南沿寧溧路，北靠南京國際小商品城。距離主城區(qū)約20Km。距離**機場約8Km。距離**鎮(zhèn)約1000m。距離機場高速入口約50m。1．2．地塊現(xiàn)狀地塊呈規(guī)則長方形，走向南偏東約30度。地塊表面平整，無坡度，土質(zhì)均勻密實。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結(jié)構(gòu)3層。帖1慣．捕3藏．周邊環(huán)境資芝源匙地塊周邊的建業(yè)筑物：周邊為替未開發(fā)區(qū)域，寶有零散農(nóng)村普衰通自建疼1-2糕層房屋。扶自然景觀資源撒：周邊綠化稀福少，無可利用蔥自然景觀略歷史人文資源疫：周邊環(huán)境開普發(fā)中，人文環(huán)賭境差，無可利桌用資源。緊環(huán)境污染狀況鈔：項目周邊無勵重污染工業(yè)，線氣污染無。由毫于緊靠機場高錫速，臨寧溧路蛇區(qū)域存在輕度威噪音污染和空棉氣粉塵污染。千項目所在區(qū)域滋距離矮**葛機場約督8板公里，且垂直專于機場進出港瓜航線，因此不穿受機場噪音污廉染。周邊現(xiàn)狀朝1奮．擾1閉．周邊道路狀波況校目標地塊位于貸湯銅公路與寧蜓溧路（雙龍大卻道）交界處，馳沿靠寧溧路。比其中湯銅公路麻為省級干道，希雙向四車道，界路況好；睛地塊西側(cè)約傍50因米即為機場高鬧速晝**膠收費站出入口睛，通過該高速蒸可連接繞城公差路、寧杭高速廁等對外快速道屋路。潛因此，目標地移塊附近具有一駐定交通優(yōu)勢，滅可通過寧溧路撈、湯銅公路、謎機場高速完成特城市內(nèi)外的交濟通聯(lián)系。臺1捉．送2議．公共交通狀番況柳項目所處地區(qū)紀距離南京主城丸區(qū)較遠，與江遭寧相距約壟17鷹公里，僅有郊映縣班車雨銅線勸（雨花程臺爹—寺—濱銅山）經(jīng)過，獸班次少，服務腦水平低，不能食滿足區(qū)域與南通京主城的聯(lián)系膀。園1冒．享3少．市政配套狀久況賺地塊周邊截1000尿米內(nèi)市政設施琴匱乏。目前，網(wǎng)主要基本生活錄配套依賴于村**削鎮(zhèn)的少量市政柴設施。裁目前現(xiàn)有可利專用配套如下：寬醫(yī)療：需**圾衛(wèi)生院（距離孫約膏1KM淚）。獵超市：位于撿**序鎮(zhèn)的蘇果便利墾、聯(lián)華超市、欲如海超市（距呆離約票1-2KM郵）適農(nóng)貿(mào)市場：處**嶺鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場（綿距離約堂1-2KM獎）。濫教育設施：坡**明鎮(zhèn)中心幼兒園悼、抽**盲鎮(zhèn)中心小學、內(nèi)**且鎮(zhèn)中學（距離掏約旁1-2KM亦）。瞧銀行：建設銀慢行，農(nóng)業(yè)銀行坑（帶**軌鎮(zhèn)）。硬1齒．恰4叮．周邊房地產(chǎn)牌開發(fā)狀況悄1字．公4疤．克1副．住宅房地產(chǎn)臥區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)保市場起步于或2005音年初，區(qū)域內(nèi)失商品住宅體量糾少，居住環(huán)境郵較差。現(xiàn)僅有款頤家春天、百轎利華府、奧斯洞博恩三個項目然正在開發(fā)建設誦中。其中奧斯恒博恩為別墅項予目，頤家春天脊、百利華府為菠公寓項目。源項目名稱域項目地址去總建面積（萬倘㎡）卸主力房型燒銷售均價斑（元善/國平方米）泡開盤時間巧/捧交房時間尖銷售率艇奧斯博恩患寧溧路包188兆號釣42悉（本期溫6翅萬）冒獨立、雙拼愛聯(lián)排、迭加袋3000-5漫000興2005球年下10涌月欄/2006權(quán)年夠11招月即52%皇百利華府寇**覽鎮(zhèn)正陽路窮1礎號廣4.3監(jiān)二房、三房蛛81-111璃1900已2006覺年洋7索月山/2006宮年棍5恒月底行98%液頤家春天捷機場高速方**承收費站西塞50籠米些16.5湖二房、三房瓶65-95繡2100晝2005域年毒11唐月恥/2007拐年謙1鉗月銳56%裝■遭相關(guān)個案分析百利華府名百利華府位于頌**酸鎮(zhèn)正陽路玩1虎號。占地面積暫3.3社萬，總建筑面奶積頌4.3剪，容積率隔1.3牙，項目共分兩血期開發(fā)。建筑怖形態(tài)為嘩15眼幢滲6+1F然多層，其中一掩期鼠5潔幢，二期雅10旺幢，總戶數(shù)道378泳戶。輝目前在售一期筍153脖套房源，面積摘以樂81-111冒的二房、三房芝為主，均價介1900肢元銀/葵平方米，歷史呈最低價另1680號元虜/奴平方米。截止闊2006舊年斜4蒜月多8寫日，已去化譽98%陳，還剩余呼3疼套。二期預計梢今年紐4暢月底推出，均懷價約夕2050-2女100攀元聾/著平方米。包另外，項目二掃期有約宗3000章㎡的沿街底商銳，規(guī)劃為社區(qū)掘配套，銷售方忙式目前未定。燈該項目規(guī)模小紡，建筑品質(zhì)較塞低。從一期的層銷售情況來看辰，客群為中老宿年客戶、投資秧型客戶、低收漲入青年，購買臘用途為養(yǎng)老、餅投資、安家等仙，其中以中老兩年客戶和投資胸客戶為多?？褪萑褐饕獊碜杂诩暇┲鞒菂^(qū)和萬江寧區(qū)，周邊欲客戶較少，主毒要為鈔**飼鎮(zhèn)上的事業(yè)單削位員工。頤家春天壞頤家春天位于釋機場高速蒸**粥收費站西迅50鍛米處，項目占所地贏8碼萬平方米，總逮建營16.5租萬平方米，容別積率糟2.06怖。建筑形態(tài)為雨6+1F榴多層、眾7F繁電梯多層，一青、二期共泛21恥幢，項目整體揮分突3墳期開發(fā)。制一期拿500排多套房源，均僑價驟1900肥元差/紙平方米，現(xiàn)只韻剩余少量躍層嚼。目前銷售為弊二期，總建筑反面積捎5.4迷萬，共繼650韻套，以梨65-95琴平方米的經(jīng)濟存型二房、三房菜為主，比例約型占蓬61%氣。另有肆35-42嗚平方米的酒店模式公寓策119貿(mào)套，比例約占玻18%起，為歉2撿幢電梯奪7掌層的多層。峽截止敏2006褲年岸4槍月色8溜日，總體去化障56%歐，求95怖平方米以下的交戶型去化最快復。黃分戶型去化情陡況表：連房型筆面積恐戶數(shù)涼比例莊卷什班穩(wěn)兩殃銷售率數(shù)一房烤35-42坦119絕18%念76%混二房廟65-78卡146津22%秤71%絲三房需87-95物250弊39%延60%盼三房瞧118-11嫌9竭40旬6%抓43%馳四房廊133提30除5%兆17%螞躍層蓄120-14凝3亡64應10%名2%贏該項目為目前物區(qū)域內(nèi)公寓項炮目的主力，項得目定位于低收狠入人群，購買凳目的多為城市種居民養(yǎng)老、短性線投資、外地企人安家置業(yè)。跪客戶年齡層次穩(wěn)不等，有較多孤數(shù)量的投資客糠，揚80%預以上的客戶來演自南京主城區(qū)潤及江寧區(qū)。項儀目以低小面積護、低總價為賣培點，戶型設計光經(jīng)濟，進深小糊，開間大，與厭同區(qū)域的百利細華府相比市場輩認可度較高。識一期將于隆2006禾年角5掩、哈6笛月交付，二期助于結(jié)2007緊年灣1續(xù)月交付，交付泳后將開通社區(qū)序巴士，往返與帥龍蟠中路金潤掀發(fā)與項目之間楊，解決項目與齒主城之間公共葡交通矛盾。骨該項目與本地治塊規(guī)模相當，慘并有較好的市境場表現(xiàn)，因而葵具有較強的參誼考性。奧斯博恩悄奧斯博恩位于壺寧溧路沿188糟號，總占地枝64釣萬平方米，規(guī)凝劃面積款42慎萬，容積率世0.67慶，建筑形態(tài)為鉛獨立別墅、雙覆拼別墅、聯(lián)排陳別墅、迭加花陶園洋房。思目前在售為一燙期，建筑形態(tài)煉包含獨立別墅燙、雙拼別墅、網(wǎng)聯(lián)排別墅、迭視加花園洋房，膨總建筑面積法6收萬平方米，以釋聯(lián)排和迭加為晌主，比例占碎71%進。一期于爽2005杏年艘11屈月懇25等日開盤，截止裹2006胡年皺4釣月闊8舌日總體去化販52%余。矛分戶型去化情族況表：軍房型劉面積椅戶數(shù)鷹比例孫單價范圍片呆挪槐后式絲考總價范圍檢銷售率戒獨立搭240-38規(guī)0瓜35頁14%縣均價定5000員120-19戰(zhàn)0黃26%蔽雙拼勺260-33眉0壩38徹15%赤均價襯4000范105-13美2撕16%豬聯(lián)排死190-32字0舟74旺29%循均價硬3500可55-120欲65%蹄迭加恒139-17血5益108勤42%仰均價稿3000批40-53越74%舟*庸注：據(jù)網(wǎng)上銷俘售數(shù)據(jù)顯示，搜樣板房區(qū)同時巧也在銷售，具誼體為樣板區(qū)穴41#禍聯(lián)排滴6次套，去化侄0均；鼓43#兇獨立賺4蛋套，去化定1炕；疲45#決迭加描12判，去化妻1殘該項目以運動筒、渡假、休閑做為推廣主題，先以低價為賣點患。項目北側(cè)建層有促8擾萬平方米的親緞水運動休閑公掩園，服務于社朵區(qū)并收費對外壇開放。江從銷售情況來奔看，本項目去欺化速度較快的驗為低總價的迭訊加和聯(lián)排別墅賞，而獨立和雙初拼別墅由于總較價高，產(chǎn)品品棵質(zhì)較低，因此渠總體性價比低腫，去化較慢。怖該項目為區(qū)域穗內(nèi)唯一的別墅刷項目，項目體慎量大，開發(fā)周抄期較長，具有殲較強的參考性唉。墨億1覽．母4積．值2毅．商業(yè)房地產(chǎn)驕區(qū)域內(nèi)公開銷侵售的商業(yè)項目盛僅有湯銅公路構(gòu)與寧溧路交界徐處的南京國際但小商品城，為紅專業(yè)貿(mào)易市場怒。除■犁相關(guān)個案分析擁南京國際小商凡品城路南京國際小商致品城位于湯銅嚷公路與寧溧路特交界處，占地占面積霞95碗萬平方米，容狗積率認1.19忽，建筑單體共凝3搜層，整體分三軋期開發(fā)。退項目目前在銷族售為一期，閑2005蒸年幟7慣月開盤。總建鎮(zhèn)筑面積笑51.4滲萬平方米，共朗約巡4150撐套房源。銷售錘方式為專1F+2F恩或腳1F+3F架，一層為商鋪劫，贏2F競、境3F饑為商務辦公間解，單套面積均朗為叛136.8爪平方米。銷售掏起價羞2600掛元火/瑞平方米，最高配價可達斷3500脊元斯/島平方米，目前鄰工程進度至主擺體結(jié)構(gòu)封頂，陣將于慘2006剪年底交付使用盤。薄根據(jù)網(wǎng)上銷售綠數(shù)據(jù)顯示，截鳥止稀2006聯(lián)年瞇4林月央8瓦日，銷售率僅遲為殼3%暴。據(jù)調(diào)研了解才，目前項目招室商和商管均未昏能跟進。項目車前景極不明朗項?？推渌磥砩虡I(yè)君供應情況置項目名稱概體量敲售價斜規(guī)劃內(nèi)容疑備注目奧斯博恩商業(yè)斥街櫻不明（約訊4000匪㎡）慮未定巨社區(qū)配套服務亭位于項目入口太臨寧溧路莊百利華府二期賴底商齊約習3000毅㎡眠未定粗社區(qū)配套服務頃--危頤家春天三期柴底商渠未定飲未定姜未定貨--努池1受．量4敢．驚3屑．土地市場舍2005-2襪006掩年辣**接土地出讓情況脾：殿地塊名稱朱成交時間半實際出讓面積利（㎡）纖成交價（萬）門成交樓面價格點（元粉/草㎡）萬用地性質(zhì)作容積率反摘牌單位映**督鎮(zhèn)新城路以南球，建設路以西廈A四地塊梢9.10煩203320撐.6娛9150覽300騰商業(yè)擦≤譜1.5坐南京澆**廳中關(guān)村科技投透資浮**糖鎮(zhèn)新城路以北婚、燕湖路以東栽12.23案57527.瞇3踏2700檢313重商業(yè)壺≤就1.5伙南京冠宇建材夜事業(yè)發(fā)展有限睡公司培從出讓情況來曬看，區(qū)域內(nèi)一租級市場較為冷哄清，規(guī)劃多為險貿(mào)易、物流用遷地。擱未來發(fā)展前景院評析稻1睬．想1登．盒**所現(xiàn)狀救**具鎮(zhèn)位于江寧南口部，距離江寧豆城區(qū)約掀15遺公里，目前處擊于起步建設階粗段，城市化水絕平低，人文環(huán)飾境差，配套設糟施匱乏，中心蓄區(qū)為鋪**融鎮(zhèn)。沉**趣的建設依托于蠻南京刃**林國際機場，有芬機場高速、寧獄溧路、湯銅公瘦路穿越交匯，靜有一定的交通廳優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)牢已落戶有南京援航天航空大學淡金城學院、民汪辦金肯學院、血南京光明乳品鋼公司、南京特述種氣體廠、南扭京農(nóng)藥廠、中既港汽車園（建暴設中）。區(qū)內(nèi)誕西南方向有占腎地垂15000濃畝的甘泉湖渡協(xié)假區(qū)。謊1代．站2半．發(fā)展規(guī)劃殃**慚空港工業(yè)園緊沸靠釀**挺機場，規(guī)劃中段發(fā)展定位以物昌流、食品、機謠械、電子、皮站革、服裝、農(nóng)塘藥等制造類行蘋業(yè)為主導，定原位的核心為物依流業(yè)和制造類雄產(chǎn)業(yè)。寫**魯空港工業(yè)園部使分建設中企業(yè)紐1表、南京六和機刊械公司和南京隸美星鵬科技實嶄業(yè)有限公司。奶這兩個項目均羅為福特汽車配共套，分別生產(chǎn)便汽車沖壓件和陸汽車涂料，投聯(lián)資總額達裁1800揉萬美元和額2500堡萬美元。樂2右、南京金盛國義際采購商貿(mào)中避心項目。金盛規(guī)置業(yè)投資集團陵投資沃30問億元人民幣興扣建，計劃建設南以國內(nèi)外建筑院機械、建材、核裝飾、家居產(chǎn)焦品為主，集產(chǎn)殊品交易、展示怎、貿(mào)易洽談、性儲運、產(chǎn)品研展發(fā)加工及綜合某配套為一體的臣現(xiàn)代腹化影“捐航出母既”覽級物流交易中欄心。則3吧、南京環(huán)亞國伯際物流建材商遭貿(mào)中心項目計應劃建設以裝飾醋材料倉儲為主賊、門類齊全、共配套設施完善駛的大型綜合建端材專業(yè)采購中在心。該項目總炸投資種20級億元人民幣。帖1市．攔3割．區(qū)域發(fā)展?jié)摴芰υu價幻地塊所處的穩(wěn)**嘗鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園，拴1993蔑年開始啟動，甚規(guī)劃總面積金10販平方公里，啟個動面積辰3.53炸平方公里，總卷體規(guī)斯劃抖“爸兩敞園毯”熟、冊“陡兩戀城路”慰方案符。數(shù)“訪兩伶園涉”錦即鞭**滑工業(yè)園、華商呢科技園，遠期巨規(guī)劃鑒1.2尋萬畝，已開發(fā)席3,000努畝碎；贏“凱兩激城商”表即華潤城、蚊**郊城。香港華潤驚集團投資界15毛億元，占地濟1,000鋼畝的南京華潤劣（涼國際小商品城尤）錦已開始啟動，遲將建成集輕工秀、商業(yè)、娛樂驕、居住、田園葛風光為一體的綱鄉(xiāng)村別墅區(qū)和譽生態(tài)環(huán)境休閑筑區(qū)。胸目前句**融板塊沒有岔路針口板塊的交通餃優(yōu)勢，沒有三尺山板塊、百家元湖板塊的環(huán)境余優(yōu)勢，也沒有組東山鎮(zhèn)的配套半優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)也挎主要規(guī)劃為依皺托于空港的物排流和制造業(yè)，搞區(qū)域消費能力判低，短期內(nèi)第葡三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)愁展。并且，由錢于遠離主城區(qū)肉，主城區(qū)難以銹輻射影響該區(qū)冤域。近期區(qū)域肆發(fā)展能力有限練。懶第二部分：項慮目產(chǎn)品定位及渣建議筑一、腸SWOT亭分析篩優(yōu)勢爪（曠Streng茶th庫）屑地域優(yōu)勢：本蝶項目位于南京腫**觸鎮(zhèn)。閉**槽歷史悠久，五你代十國隸屬江趕寧、上元兩縣圓，至清代建鎮(zhèn)嫂?，F(xiàn)在已被列誤為全國重點鎮(zhèn)矩、南京衛(wèi)星城挑、南京市侮區(qū)污“燙三城九伍鎮(zhèn)參”盛優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略買第一鎮(zhèn)。栗交通優(yōu)勢：項玻目附近交通路炎網(wǎng)發(fā)達。項目萬緊鄰寧溧公路顏，靠近機場高秩速公路（代**傘收費站出入口扶），湯銅公路溉。距市區(qū)車程抖僅林30儀分鐘。鄭環(huán)境優(yōu)勢：項礙目周邊是農(nóng)村愧，沒有嚴重的減工業(yè)污染，空溪氣清新，視野愛開闊。逆地塊優(yōu)勢：地逮塊規(guī)則，土地擇利用率高。輸區(qū)位優(yōu)勢：項銜目周遍已開發(fā)版出售的樓盤有沈頤家春天、百擊利華府、奧斯朋博恩莊園，商膠業(yè)項目有南京拍國際小商品城我，本區(qū)域的居治住氣氛、商業(yè)鐮氣氛即將霜形成，地塊價田值將有所提升錢。蟻配套優(yōu)勢：本毀項目位于句**骨鎮(zhèn)，周邊有教鞋育、醫(yī)療、超殊市、菜場等基蝦礎生活配套。子價格優(yōu)勢：區(qū)波域內(nèi)房產(chǎn)價格尖較低能夠吸引罰客群。瞧自身優(yōu)勢：項廳目自身帶奇3.6孝萬方純商業(yè)區(qū)巖，自身配套完凳備。夠劣勢（耗Weakne榨ss脂）滋本項目在目前婚商品房市場上搶體量小，很難攝在短時間內(nèi)樹邪立品牌。材交通不夠便利蔑，雖然城市路遭網(wǎng)發(fā)達，但從呆項目地址到南針京主城區(qū)僅一牙條公交線路雨殿銅線，該公交貢線路吸班次少，服務述水平低，不能倘滿足項目與南析京主城的聯(lián)系究。汪區(qū)域內(nèi)商業(yè)設閃施少，配套不痰整齊，便利性覽不夠。贊**哲鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，賽其商業(yè)單一，扣整體的配套質(zhì)勿量和檔次較差督。此由于項目緊靠伏機場高速，臨棟寧溧路區(qū)域存家在輕度噪音污目染和空氣粉塵鳴污染。傭項目夠周邊綠化稀少餡，無可利用自添然景觀，更無枕人文景觀。鋪機會（碰Opport尖unity殊）沉作為吳南京衛(wèi)星城、狀南京市奸區(qū)鉗“餅三城九分鎮(zhèn)底”術(shù)優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略永第一鎮(zhèn)，政府饑對項目周遍土摩地的規(guī)劃和重蘋點商貿(mào)項目的手打造，為本項喂目提供了良好住的發(fā)展空間。池經(jīng)過多家開發(fā)江商的開發(fā)和經(jīng)追營，蔑**腥地區(qū)的房地產(chǎn)婆市場開發(fā)已稍頸具規(guī)模，南京卸市民對何**估區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品風的較低價格和安升值空間有一凳定認同。嗚項目緊鄰政府州重點商貿(mào)項列目駱—駛—爭南京國際小商紋品城，必定為奪項目的商業(yè)部我分帶來客流。疊有利項目住宅言部分價值的提薄升?？豁椖繀^(qū)別于周擔邊其它項目有項純商業(yè)區(qū)域，鉤將來可以打造牽成服務于周邊劃項目的開放式染商業(yè)區(qū)。同時閱為項目的住宅泳部分提供優(yōu)化伴完善的商業(yè)配億套。神威脅（鉛Threat斥）愁在一、二年內(nèi)賺區(qū)域內(nèi)住宅類黨產(chǎn)品的供應量丹放大，赴在一定程度上牢會導致客戶分化流，銷售會有斯一定難度。鵲受國家宏觀調(diào)功控的影響，對摩房地產(chǎn)市場仍刊然有一定的影虎響，很多市民鈴對購房采取持煮幣觀望的態(tài)度陜。山本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)感市場剛起步，方市場認同度不命高。午目前本區(qū)域內(nèi)欺城市建設用地昆供應量較小，蘭1-2到年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房報產(chǎn)市場發(fā)展前聽景不明。惜二、客群定位聾：筋該地區(qū)商品房盟消費市場范圍海分為兩類：唇一是核心目標益客戶：畢市區(qū)退休的老百年人（養(yǎng)老一恒族）非分析：這部分漫人一般市區(qū)有真一套房，但是建需要讓于子女俘結(jié)婚或居住，卡有一定的積蓄闖，希望能夠購水買環(huán)境清靜、效空氣較好、配愉套設施完善的揚房子。一般不撥會選擇按揭購哥房，他們一般叨購買小戶型的寺房屋。萍2既、訴**暈本地人（當?shù)厣n一族）冒分析：野**暑本地人，如企滿事業(yè)單位員工摟、鎮(zhèn)上的居民奪和部分務農(nóng)人聲員為自己和子絡女的生活質(zhì)量飲會考慮購買本叨區(qū)域的商品房守。袋區(qū)工作的年輕端人（工薪一族姐）舟分析：這部分床人是初次置業(yè)津的年輕人，收襲入不高，他們危大多數(shù)依靠家巧庭支持提供首嶄付，同時需要股信貸消費予以擴支持，購房時描比較關(guān)心交通況問題，一般購遵買小戶型的房傭屋。差二是非核心目符標客戶：從投資客（投資根一族）獸分析：這部分擊人有一定的經(jīng)臂濟實力主要是汁考慮五**稅地區(qū)的房產(chǎn)市少場剛剛起步，飄價格還有較大赴的升值空間，糠所以會購房進證行投資。恩外地來寧落戶虹人員（移民一助族）危分析：這部分嗽人主要來自是櫻省內(nèi)或安徽地受區(qū)，希望能夠預來寧落戶，綜酬合房價因素會鈔考慮購買本區(qū)左域的商品房。懶三、產(chǎn)品定位份：播“云澳洲風格，后恐優(yōu)化公慕寓執(zhí)”主題提煉：偉澳洲風格芹闡釋：澳洲給趁人自然清新、種陽光充足、視項野開闊、遠離衣塵囂之感。澳家洲風格是生活麥價值所在，是憑生活質(zhì)量所在心，是生活品位劈所在。捏后優(yōu)化公寓求闡釋：女隨著宜居時代課的來臨，一部竹分追求生活質(zhì)結(jié)量，并懂得享雖受生活的購房均者從內(nèi)心深處尿渴望向無品質(zhì)么的第一代普通竄公寓告別，離手開喧囂擁擠的奇都市，呼吸清爽新的空氣、享芹受自然的綠地革，高品質(zhì)的后外優(yōu)化公寓是他攀們心怡的產(chǎn)品戀。后優(yōu)化公寓居是對傳統(tǒng)的住儲宅理念的顛覆貝和創(chuàng)新。憑借知領先的規(guī)劃設乞計、優(yōu)越的空鄉(xiāng)間尺度感，卓乒越的品質(zhì)、適士中的價格、優(yōu)更雅的形態(tài)，翠扛屏灣花園在以善一種新銳、靈樹動的姿勢，營痛造出詩意的生扣活。后優(yōu)化公掃寓是一種座‘畢類別墅產(chǎn)品長’忌。與別墅相比輝，兩者在空間耍布局、建筑形匆態(tài)、景觀營造梅等方面有著異腔曲同工之妙。劈而且后優(yōu)化公拆寓價格上的諸頁多優(yōu)勢，更貼壺近普通客群的別消費力。積第一代公寓與孔后優(yōu)化公寓比濟較箱第一代公寓嬸后優(yōu)化公寓而1瞞容積率貿(mào)>3脖容積率諒<1.5戚2苦綠化率氏<30%住綠化率春>40%,堂綠地率跟>60%武3弦多層住宅唇6-7刑層錢多層住宅支4-1亂、戲5+1邊層貴4船社區(qū)基本無水擴景或只有小面受積人工水系閉社區(qū)園內(nèi)水景饅達妨6500庫平米，并且是葛天然活水引園稈，貫穿南北，零形成燃T多字形水系騙5石社區(qū)有一處或蘭沒有會所配套萄社區(qū)擁有垃1+3敲配套泛會所體以系。提供娛樂宮、休閑多樣的榆服務設施工6械社區(qū)基本沒有芹運動設施旗形成運動設施靜體系，擁有室尋內(nèi)外游泳池，蛋高爾夫果嶺、年籃球場、網(wǎng)球醫(yī)場等全方位多僑樣化的運動設舍施配套年7機社區(qū)基本沒有悄大型商業(yè)配套悠社區(qū)擁有除10000播平米大型商業(yè)普設施充8務社區(qū)基本不擁稼有社區(qū)幼兒園厭社區(qū)擁有直1800過平米高標準幼刷兒園肝9肯單體單元沒自鋼主綠地空間友單體單元擁有煌以樹籬、地勢舍高差，用四度惠空間的概念，棄營造出公共、甩半公共、半私盡密、私密四度宵景觀圍合空間吼。最10赤戶型設計千篇狼一律，滿足一賊般的居住功能蹄戶型設計具有論獨創(chuàng)性，強調(diào)友舒適與宜居，爆多個陽臺與露廢臺設計增加了兄人與自然環(huán)境鄉(xiāng)的交流演四：產(chǎn)品建議止：環(huán)項目整體上：邊加大樓間距，該綠化率做到吩50%嗽，商業(yè)的樓頂讓做立體綠化。住宅部分：滴取消原來規(guī)劃蔽中的別墅、酒夏店公寓，將產(chǎn)級品設計為跑10湖層單身公寓、娘5+1遣的多層和確11+1恩的小高層。工10挺層的單身公寓逮，設計為面積滾在煉50按平米的挑高單繁身公寓史?？Q(mào)5+1泥多層，設計面類積為鍛70舞—甚75妨平米的二室一賣廳，延90稼—王100嶺平米的三室一閑廳，退臺式花耐園洋房，確保在每戶都有空中驟庭院，提升產(chǎn)尚品價值。衫11+1銳小高層，設計行面積為巡80泥—索85般平米的二室一贊廳，謎110戀——者120姑平米的三室一厚廳，有取景框明式象Penthh鎖ouse賣陽光房。商業(yè)部分：抵打造社區(qū)鄰里省中心，提供全拘方位的商業(yè)配繩套和服務巧鄰里中心型社適區(qū)商業(yè)闡釋：害鄰里中心的由績來。這個理念睛是來自于居者摟有其屋的新加他坡。新加坡建赤屋發(fā)展局成立烘初期，鄰里中變心有一個規(guī)劃晝的標準，并且伙在逐步的提升牌的，至濾90早年代，通過多犁年來的實踐經(jīng)齊驗，推進新模視式的鄰里中心瘋。歌97復年惜10守月份成立了蘇賽州工業(yè)園區(qū)鄰歡里中心有限公仿司，通過不斷盆的實踐，形成剖了中國式的鄰劃里中心完整的灰經(jīng)營理念，根惕據(jù)周邊上去不偵同時期、不同底顧客的需求，肥創(chuàng)新完善功能煉設置，以人為港本?，F(xiàn)鄰里中筐心設定了一個耗基本的腹12粉項功能，主要笛將商業(yè)和公益橫有機的結(jié)合起絨來，一些政府子需求的，一些見百姓必備的功歪能，努力實現(xiàn)延顧客、經(jīng)營者攤、政府三者滿拜意，取得了企鐵業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的吵良好局面。鄰反里中心標志著愉中國在開發(fā)現(xiàn)稀代化社區(qū)服務紙方面的先驅(qū)精轎神。背本案要借鑒鄰奶里中心的先進補理念，打造一面?zhèn)€以商業(yè)服務學新概念的社區(qū)賺商業(yè)中心。缸鄰里中心的協(xié)昌議的相關(guān)必備猾12杏大功能：超市埋、銀行、郵政胳、餐飲店、洗據(jù)衣店、美容美犯發(fā)、藥店、文膚化用品店、維盼修店、社區(qū)活共動中心、凈菜遺場、衛(wèi)生所中標的部分為經(jīng)營程主體；以核心童主力店先行，冊輔助店隨后的何原則和服務、躁零售項目優(yōu)先非、輔助項目配緞套的原則。輔助主力店服務設施輔助主力店零售設施輔助主力店配套輔助店輔助主力店服務設施輔助主力店零售設施輔助主力店配套輔助店文化娛樂設施輔助主力店餐飲設施核心主力店：銀行、郵局、電信等美容美發(fā)、診所、家電維修等核心主力店：綜合超市服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店商品特色店核心主力店：影院、健身中心等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等核心主力店：咖啡簡餐、酒吧等快餐店、風味小吃、熟食店、冰品店等究景觀設計建議庸：辛景觀設計理念括的要素捏要素一：周邊堆環(huán)境的選擇與票外延拓展殿小區(qū)的環(huán)境定懲位，要結(jié)合該屋城市的形象定訴位，要與城市呀的大環(huán)境風格正相協(xié)調(diào)，把住圾宅小區(qū)景觀融憶入整個城市之追中。繩要素二：內(nèi)部惰整體環(huán)境與外頑部環(huán)境風格協(xié)蕩調(diào)漏對于本項目而唐言，其內(nèi)部整妄體環(huán)境就要作些相應的設計，玻如營造綠色生銷活文化來切合絡美好的自然景僑觀。力求將小刻區(qū)融入周邊的料自然環(huán)境之中啟。即要素三：內(nèi)部襖環(huán)境的整體構(gòu)徒筑籌包括建筑風格芝（外形及質(zhì)地過、色彩）、生牌態(tài)環(huán)境、人文傅環(huán)境、智能環(huán)懸境笑.禾建筑外立面的亂的新穎創(chuàng)新可份以給人深刻的涉印象，并可成暫為樓盤成功定供位的特征之一擇。建筑風格和窯目標市場的定葉位要準確，而狐環(huán)境和景觀的填也營造也要既擔然符合與建筑輪的和諧，也要可吻合目標客群識的審美情趣。投要素四：單體噸景觀（園林、痰園建、藝術(shù)作停品和屏蔽物等去）的設計與營廉造腥單體景觀是形蟻成居住面貌和及特點的重要因丸素。單體小品裙功能簡明、體蝕量小巧、造型每新穎別致，帶燦有意境與特色凳，小品雖不能賢起主導作用，盜但它是完善居來住環(huán)境，提高疾生活質(zhì)量，創(chuàng)團造環(huán)境藝術(shù)的飼重要組成部分則。根據(jù)德式的跳建筑風格的形伙成，和居住環(huán)漲境的特色，居贊民的文化與愛扇好，空間的特鍵性、色彩、尺辰度以及當?shù)丨h(huán)樂境特點等，打滲造小品的表現(xiàn)筐形式與內(nèi)容，首與環(huán)境和人文斤和諧統(tǒng)一、相乳得益彰。單體融景觀起到中介嶼作用，即對兩妥個相互對比的擺環(huán)境進行調(diào)節(jié)眠，以求得人的暢視覺和心理平怪衡，增強不同唱環(huán)境的活力。戶這種中介作用丹包括分割作用撿、聯(lián)結(jié)作用、籍過渡作用等。遣單體景觀包括患：入口、門與毒圍墻、坐椅與脊桌凳、地面鋪付裝、停車場、發(fā)候車棚、路障端、指示牌與標嚷志、庭院、花輛架與亭、臺階括與擋土墻、拉燈極站與廢物箱宗、雕塑、花池拖、水景等等。景觀設計原則健康性尤居住環(huán)境空氣遇要保持清新、洗自然、防止各筆種有害氣體和箭物質(zhì)的濃度超撫標。居住環(huán)境王的實體要素柔—充如住宅和其它像設施的布局要磁能組織起良好天的自然通風系拒統(tǒng)。健康性還童指空間品質(zhì)的如健康，要求周宣邊環(huán)境具有蓬雨勃的朝氣，以陸感染居民，使油之具有良好的暴心態(tài)。同時健拔康性還要求有是健康身心的設內(nèi)施，空間配套吊齊全，滿足居鴉民鍛煉身體的倦需求。舒適性家居住環(huán)境的舒堵適性指使用上柏和視覺上的感故受，讓居民體焰驗輕松、安逸踢的居住生活，頓避免受到眩光更、氣候的侵害左。安靜、空氣孕、綠化這三個先要素是人們最迅為關(guān)心的舒適滿性基礎，通常杯衡量舒適度的蓋因素有：居住垮密度、綠地面滑積、室外活動炎場所面積與設芝施標準、室外脈環(huán)境的噪聲標脈準、日照、空斤氣質(zhì)量等各項鐮指標；從家門嬸口走到戶外活叼動場地，有良盜好的過渡、如劈風雨廊、小涼亡亭等，以滿足廚人的行為需要處為標準。安全性孩安全是人生存支的首要條件，暮沒有安全性也旁就談不上其它枕各方面的特征袋，居住環(huán)境的拿安全性表現(xiàn)在是日常安全系統(tǒng)真，防災安全系鴿統(tǒng)、防盜系統(tǒng)董等方面。環(huán)境績的道路交通設泳計要做到人車蝕分流；各種設兆施尤其是兒童游、老人與殘疾撓人的活動設施枯要盡量做到適鉗合不同人的需茅要，達到無障京礙設計的要求會，提高安全性均等級；兒童活挺動場地的設置連特別要考慮家秘長方便進行視填覺監(jiān)護。文化性常自然環(huán)境、建抽筑風格、社會鏡風尚、生活方債式、文化心理諷、審美情趣、炸民俗傳統(tǒng)等構(gòu)慮成地方文化的飲獨特內(nèi)涵。居匠住環(huán)境的營造止應該就是這些進內(nèi)涵的綜合體路現(xiàn)，它的創(chuàng)造貓過程就是這種火內(nèi)涵的不斷提導純、演繹的過燈程。應充分尋假找與現(xiàn)代居住謹空間環(huán)境的契冷合點，以不同甜的方式、從空蓋間形式、尺度宋、界面的色彩干、細部表達到態(tài)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的猶理解，延續(xù)文笑化脈絡。環(huán)境箭的文化性還體微現(xiàn)在環(huán)境與人數(shù)的行為互補過燙程中，美好的念環(huán)境提升居民紐的自覺意識，改而文明的逢行為活動，反福過來又促進環(huán)義境品質(zhì)的提升話。原則性肯回歸自然、親漢近自然是人的陜本性，也是全灘球發(fā)展的基本魂戰(zhàn)略。引入自街然界的山、水李、綠化，模擬曾自然風光，也執(zhí)是居住環(huán)境的漿基本要求。具饅有生態(tài)性的居鴨住環(huán)境能夠喚妹起居民美好的航情趣和情感的耳寄托，人與自綱然共生共棲，議才能體驗到永堡恒的真理睬及彎“鵲天人合棕一聞”邪的哲學思想的魯最高境界。識別性清居民是小區(qū)環(huán)惑境的主體，要古求所處的環(huán)境意具有基本的識祥別性，讓居民難能分辯出自已累的住宅以及自泡身在空間環(huán)境號中所處的位置頑、方向、進而健掌握環(huán)境的構(gòu)勵成模式和組織抱規(guī)律，以便按剝不同的時間和賴場合的需求，式以最佳的方式隆到達自已想到都達的位置，參模加自已想?yún)⒓永醯幕顒印娀抛R別性、需求季賦予外部空間漲以視覺上鮮明居的個性?？梢择v經(jīng)槙物、雕塑牢、噴泉等景觀候構(gòu)筑物為標識帝系統(tǒng)。領域性屠小區(qū)環(huán)境不同涂于一般公共環(huán)探境，它的領域乳性要求強烈、獲層次多樣。居數(shù)住環(huán)境可歸結(jié)析為由公共性空經(jīng)間、半公共性衫空間、半私密犁性空間和私密蠟性空間四個層填次組成的空間泉體系。多樣性蓬“辛造園無格、借秩景有竿因耗”糊說的就是無需大固定的格局、跟形式、要因地昌制宜地將景觀掏組織起來、各慨種景色皆可為縮我所用。和諧性招多樣化的環(huán)境蔽各要素之間做旗到和諧統(tǒng)一，攜避免不同形式混、風格、色彩期的要素產(chǎn)生沖總突和對立。同掠時，環(huán)境構(gòu)成畫要素作為實體蒸來構(gòu)成空間，警空間才是環(huán)境竟的主角，各要產(chǎn)素需要為環(huán)境脂和諧的整體利睛益而限制自身腎不適宜的夸張恰表現(xiàn)，使各自般的先后、主次撕、從屬分明、篩共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)熊、統(tǒng)一的環(huán)境天景觀。連續(xù)性渾在居住環(huán)境景倆觀空間中，連萄續(xù)性是指空間閃界面的連續(xù)，琴其中主要包括亞建筑、道路、椅鋪地、綠化、茅小品等。界面粥連續(xù)除帶來視踢覺上的整體感飄外，也會造成閥空間的穿插和秒流動。應該注廟意居民在居住搬區(qū)內(nèi)不同時間涼、空間、方位來的視角和活動小方式，進行全亦方位的景觀設街計，努力創(chuàng)造打步移景異，延飛綿不斷的效果縱。尤其要注重鞭節(jié)奏、形式、齡色彩與空間的耍協(xié)調(diào)。自然性武景觀設計的源瞞泉來自于自然騾界，現(xiàn)在所做界的石、山、樹梯、花等盡量仿?lián)巫匀唤绲臇|西妻。讓小區(qū)景觀嬸成為大自然的慣延伸，讓居民裂仿佛置身于自持然環(huán)境之中去抽。泛項目與景觀模姿式的對接名區(qū)域大環(huán)境與帶小環(huán)境的有機鳳結(jié)合裂綜觀區(qū)域環(huán)境魯全局，從項目與的地域性與人諷文環(huán)境入手，撒挖掘市場中最萬符合消費者需賢求的景觀環(huán)境順。賊根據(jù)三山板塊配周邊自然環(huán)境繡優(yōu)越的情況出館發(fā)，打造出翠分屏灣花園城融拉于自然又富創(chuàng)涼新理念的景觀籍環(huán)境。在景觀莫規(guī)劃中通尸過盛“璃借評景咽”利與昏“所引深水咱”筋的概念引入小尿區(qū)景觀中，即提能夠豐富小區(qū)堂的景觀層次，奸又能夠?qū)⑿^(qū)協(xié)的內(nèi)部小景與暈外部自然水源川相和諧。牲澳洲文化的環(huán)述境構(gòu)筑作用信創(chuàng)造澳洲文化浴氛圍，既可與色建筑外立面協(xié)聯(lián)調(diào)，使整個小順區(qū)風格渾然一箏體，自成一格液。更能誘發(fā)人驚們的新奇感，僵從而利用人們熟崇洋及喜新的紹觀念來打造小芒區(qū)環(huán)境，提升套產(chǎn)品價值。室小區(qū)智能化的氣建議叢智能化小區(qū)是既智能化建筑的餡一種延伸良,承利用系統(tǒng)集成撞的方式，將現(xiàn)候代化計算機技腥術(shù)、現(xiàn)代控制勢技術(shù)、現(xiàn)代圖箭像顯示技術(shù)等仰多種高科技與加各種各樣的建聞筑通過網(wǎng)絡聯(lián)鬧系起來，變成姻活生生的相互授聯(lián)系的社會群因體，使住宅建蠻筑物的結(jié)構(gòu)、陜設備、服務及亦管理依據(jù)住戶圍的需要進行優(yōu)句化組合。內(nèi)容丑包括：安全智子能化、信息網(wǎng)磁絡智能化、管予理人性化等三屑個方面組成。爐安全智能常見來系統(tǒng)如下觀:園名稱歌功能臂名稱礦功能惕紅外線套小區(qū)周界防范敗報警系統(tǒng)蓮防盜報警冊住戶室內(nèi)系統(tǒng)詠電子眼寧小區(qū)室外閉路串電視監(jiān)控系統(tǒng)懼緊急求助帽住戶室內(nèi)系統(tǒng)劍保安巡更梨小區(qū)內(nèi)防范系活統(tǒng)富煤氣泄漏報警睡住戶室