年鄭州某綜合性社區(qū)項目可行性報告

鄭州**路項目可行性分析報告一、鄭州市介紹鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經(jīng)112°42'--114°14'，北緯34°16'-34°58'，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫14.4°C。7月最熱，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，無霜期220天，全年日照時間約2400小時。境內(nèi)大小河流35條，分屬于黃河和**兩大水系，其中流經(jīng)鄭州段的黃河150.4公里。鄭州市是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。據(jù)2006年的統(tǒng)計資料，年末全市總面積7446.2平方公里，市區(qū)面積1010.3平方公里，其中建成區(qū)面積282.0平方公里；2006年末全市總人口724.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口436.28萬人，鄉(xiāng)村人口288萬人。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是目前國內(nèi)城市綜合競爭力排名前24名的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。二、鄭州市宏觀環(huán)境鄭州交通、通訊發(fā)達，處于我國交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機場的新鄭國際機場與國內(nèi)外30多個城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關直通國外。郵政電信業(yè)務量位居全國前列。已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭州商貿(mào)發(fā)達，是國務院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構在鄭州設有辦事處或經(jīng)營場所。圍繞拉大城市框架，高起點、高品位地規(guī)劃建設鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預計人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進理念于一體。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質量，逐步把鄭州建設成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國區(qū)域性中心城市。鄭東新區(qū)建設逐漸成熟的同時鄭卞一體化（鄭州—開封）步伐加快進一步將鄭州城市框架拉大。累計完成投資368.8億元，引進項目196個，開工項目167個，在建和建成房屋面積1464萬平方米，入駐人口13萬人?；A設施逐步完善，建設道路197條（段），東西運河、南北運河開挖工程竣工通航，開通了18條公交線路，綠化面積達700萬平方米。重點區(qū)域建設進展順利。中央商務區(qū)內(nèi)、外環(huán)高層開工55棟，35棟主體結頂，鄭州國際會展中心投入運營，河南藝術中心主體工程已全部封頂，會展賓館開工建設；龍湖南區(qū)入駐項目25個，22個開工建設；商住物流區(qū)入駐項目70個，61個開工建設。2006年，初步統(tǒng)計，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2001.5億元，增長15.7％；地方財政收入202.4億元，增長34％；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入2291.6億元，增長38.4％；全社會固定資產(chǎn)投資新增211.9億元，達到1031.9億元，增長25.8％；利用域外資金248.34億元，增長92.1％；社會消費品零售總額822.2億元，增長16.3％；居民消費價格上漲1.4％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到11822元，增長11.1％；農(nóng)民人均純收入達到5559元，增長16.4％。非公有制經(jīng)濟完成增加值1100億元，增長23％，占全市生產(chǎn)總值的比重達到55％。近年來鄭州經(jīng)濟持續(xù)快速增長，截止2006年在全國城市綜合實力排名16位，GDP排行24位，隨著中原崛起戰(zhàn)略的調(diào)整，中原城市群之間的聯(lián)系將更加緊密，這將對鄭州的房地產(chǎn)市場帶來新的機遇.三、鄭州市住宅市場分析1、2007年以前鄭州市住宅市場分析2、鄭州房地產(chǎn)市場微觀因素鄭州的有居住需求的人群主要分以下幾個群體■鄭州本地居民居住需求占25%■外來從商購房需求占30%■行政事業(yè)單位群體需求占10%■外來打工人群需求占20%■附近城市置業(yè)人群10%■其他需求占5%筆年份汽住宅均價閘2003錯2800易2004--情2005僚3860還2006翅4100奉2007虛46503、鄭州市三環(huán)以內(nèi)房市走勢以上根據(jù)房管局歷年來備案成交價分析現(xiàn)介紹一下鄭州二級地段最新房價：池序號蠶代表擦樓盤名稱寨住宅類型待價格（售元恐/形m條2戴）差西區(qū)騎7號0陰年代涉多遷層國/鈔小高層索4殘600~顏47怨00添東區(qū)電名門盛世競小高層彩5613.狠9網(wǎng)元舌/m勵2灘北區(qū)翠天碗明螺.涌森林國際公寓援多影層萍/雜小高層熊5248.1涂2址元灶/m令2白南區(qū)刑五號街坊揀（長江路興華禾街）低小高層轉4565.3北6哥元援/m士2祝四蒙、盆西南版塊研究1、區(qū)域概述蠟■趕板塊范圍界定問該板塊位于鄭戒州市的西南方懶向，地理范圍尤限定在京廣鐵耀路以西、隴海殼鐵路以南的區(qū)論域。板塊東鄰醋東南板塊，北啞鄰西北板塊。禁從行政區(qū)上說熱，東南板塊內(nèi)劑主要包括中原序區(qū)及二七區(qū)部精分政域。凱■底區(qū)域發(fā)展綜述衣本區(qū)域為傳統(tǒng)董的老工業(yè)基地春，受傳統(tǒng)經(jīng)濟規(guī)基礎和產(chǎn)業(yè)規(guī)場劃的影響，西叢南板塊多是傳鍛統(tǒng)工接業(yè)，其中曾經(jīng)姜代表鄭州榮耀劑的國棉廠都位剪于西南板塊。匙相應，區(qū)域生子活配套齊全，奏且區(qū)域內(nèi)樹木雀較多，適宜居或住，居住氛圍眨濃厚。但是，僵由于都到鄭州唯市北移東擴的竹政策影響，區(qū)付域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)膏展比較落后。憑隨著近期內(nèi)城莖中村改造逐漸口加快將給西南屋版塊帶來更大圈的機會?！鼋煌ㄅ涮卓嫖髂习鍓K道路崇規(guī)正，交通便悄利，且區(qū)域內(nèi)等居住人口相對堅較少，交通較幸為暢通。板塊糖內(nèi)的道路雖然確有一定的等級矩陳舊，但是經(jīng)租過市政道路的虧新建與改造，濫西南板塊形成碗了五橫（建設時路、中原路、許隴海路、航海寸路、長江路）說五縱（京廣路兩、大學路、嵩舉山路、桐柏路紛、秦晶嶺蛋-淹華山路）便利剃的交通格局，阻還有規(guī)整的市眾政次干道為輔證，板塊內(nèi)交通肆順暢。腔板塊外向交通責也較為便利?；ㄏ蛭饔朽嵣下贩摇⒅性髀?；掉向北由于秦嶺重路、桐柏路和音嵩山路的暢通緣，隴海鐵路的敘交通阻隔已不伙明顯，主要是晚一種心理上的唐阻隔；向東有撒建設路、中原慮路、隴海路及熊航海路等城市悔主干道的通暢宣；向南有京廣禁路、大學路及還鄭密路外向交寇通干道；僅僅監(jiān)在西南部的西漠環(huán)與南環(huán)的結蘿合部的高速路屈外向受到一定傾的影響?；タ偟膩碚f，在鄙西區(qū)改造開發(fā)秒的形勢下，市膀政道路進一步潛改善，路網(wǎng)密睡度合理，出行飾便利，有利于泛區(qū)域的發(fā)展?！錾钆涮咨癖景鍓K是鄭州弓市曾經(jīng)輝煌的孔老工業(yè)基地及盯市級政府的所幸在地，原有的金生活配套完備瞞，大型商業(yè)配崗套不足，與生槽活相關的零售杰商業(yè)較為發(fā)達騙。完備的生活傻配套也是西南慶板塊的主要特攏征。縱配套齊全，檔滅次落后，且在佩板塊內(nèi)有很大陽的差異性，東兔部明顯好于西隱部。一是碧沙赤崗公園周邊，列作為鄭州市的躺繁華中心之一章，與偏遠的西仿南部有其較大條的差別，傳統(tǒng)因特點明顯。濱板塊內(nèi)教育機局構眾多，大中宮專院校林立，鄰文化氛圍較好滔，板塊東南部全分布有鄭州大武學，河南工業(yè)街大學，鄭州航磚院，黃河科技頌大學，北部有珠中原工學院，節(jié)紡織高等專科后學校等；另外租還分布有重點新中小學，如市牧一中，外國語忠學校等。笨板塊內(nèi)商業(yè)配鋼套略顯不足，核且分布不均，新靠近市中心的唐東部區(qū)域如碧伴沙崗公園周邊冒，商業(yè)氛圍濃蘿厚，構建起鄭確州市的主要商繞圈，而板塊的傅西部及南部區(qū)盜域有其邊緣性爛因素，商業(yè)氣設息不足，主要鏈是一些生活相黨關的小型商業(yè)園。隨著西區(qū)改清造的進一步深智入，西部商業(yè)禿度也將逐步走瞧高。能板塊內(nèi)娛樂、零休憩等生活配幻套充足，像嵩捕淮廣場、濱河編公園、五一公南園、綠城廣場接、碧沙崗公園酸等為該區(qū)域居帶民提供了休閑糠娛樂的好去處軋。壞■缸區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布相與經(jīng)濟狀況艙板塊內(nèi)作為鄭踩州市傳統(tǒng)的老光工業(yè)區(qū)，國有結老廠林立，其腔經(jīng)濟狀況不甚昂樂觀，國有企坐業(yè)的西遷，既嘉有利于改善企江業(yè)改制的資金筒問題，也有利踏于板塊的發(fā)展貨。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)作發(fā)展不盡相同福，碧沙崗商圈窩作為鄭州的重機要商圈之一，通其周邊業(yè)態(tài)多扔為商業(yè)為主，悼如中原商貿(mào)城杯等；中原西路座為以汽車為主話的汽車產(chǎn)業(yè)帶付；偏南部的南插環(huán)路與大學路邊交叉口周圍則振是以中陸物流余廣場為中心的動物流圈。果隨著板塊內(nèi)老蟻企業(yè)的外遷及靈西區(qū)改造規(guī)劃蘭，板塊逐步向畢宜居、宜商、碌宜休閑的狀態(tài)輕轉變。落區(qū)域術房地產(chǎn)市場發(fā)躁展現(xiàn)狀盲■牌總體市場發(fā)展骨西南板塊前些浙年作為政策的依忽視區(qū)域，房摩地產(chǎn)市場不免缺有些沉寂，近背年來，由于鄭爺東新區(qū)、北區(qū)最房價的走高，有及市中心土地爹的稀缺，西南架板塊房地產(chǎn)有液了一定的發(fā)展璃，其中住宅市搏場快速走高，改商務商業(yè)氛圍忌不足旅。售200香5賠年以來，市場扇成交量、成交乞金額、成交價拌格的增長幅度及都是在快速走瑞高。西南板塊雀將會成為鄭州浮市房地產(chǎn)市場項的下一個熱點識區(qū)域。秩注是：騰200宗6邁年數(shù)據(jù)為上半桌年守×2縫（下同）■住宅市場僑200諸4稿－增200傍6誦年嘴各物業(yè)類型成燙交量汗在城市土地資毯源稀缺、價格山快速膨脹下，擱城市向空中要崗空間成為現(xiàn)代來城市發(fā)展的一道個趨勢。西南澤板塊土地每蒼畝獲20塑0秘多萬的出讓金蛋，預示著西南閥板塊高層時代能的到來，近年高的數(shù)據(jù)同樣顯簡示出，在板塊斥整體住宅市場江快速發(fā)展的情岔況下，一向以侵多層為主的西徹南板塊的多層字反倒是有了下扭降，而高層住拌宅則上升明顯失。西南板塊的侵高層小高層將莊會占據(jù)主流，耀多層相對來說樹成為一種稀缺建產(chǎn)品。鞠■啞200徑5逃－興200斥7逃年各物業(yè)類型灣價格變化多層價格上升明顯多層價格上升明顯050010001500200025003000200520062007多層小高層高層滴從近年的成交恰價格情況來看羽，高層價格上利升平穩(wěn)，多層彼價格上升較快殿，高層多層價乎格差距變小。琴原因是土地價調(diào)格的快速上漲目，土地成本占命總體成本比例貢上升，地面價姥格也相應增長溉。位根據(jù)目前鄭州轟市場的物業(yè)調(diào)格查結果顯示，杜在售項目多層窗已經(jīng)接近消失思，目前多層住欠宅已經(jīng)成為鄭歡州市民即將回孤憶的對象，塵0聚7禾年上半年艷三環(huán)以內(nèi)妹少量多層幾乎羽全是被搶購一周空。造成此主歲要因素是開發(fā)槽用地的相繼減侄少，土地得以概越來越充分的懲利用。膠■閣成交戶型分布慘情況2005-2007年成交戶型分布2005-2007年成交戶型分布0100000200000300000400000500000一室兩室三室一廳三室兩廳四室復式其它200520062007絕從各戶型來看丟，三室兩廳戶壇型是市場主流踩，其次是兩室層，四室近在傻200蜜7悄年上半患年害茄增加明顯。三持室兩廳和四室假的高比例，顯本示了客戶購買振力的提高，也乓是客戶追求多縱戶型功能心理擦的體現(xiàn)，而得在共“噴9島0頃，透7柄0狼％續(xù)”被政策的影響下用，未來板塊內(nèi)教的三室一廳的著比例將會大幅策度提高，三室脆兩廳和四室戶無型成為一種搶舊手戶型。水■押200籠5扣－督200吊7帶年成交面積段偶情況90+占絕對比例90+占絕對比例05000010000015000020000025000030000035000040000060以下60-9090-120120-150150-180180以上200520062007慌從成交面積上免來看，除沿了極6寺0達－悔9乒0知㎡面積段平穩(wěn)歇外，其它各面腳積段都表現(xiàn)同型樣的上升趨勢默，這僅僅是一友種總量上升下雖的表現(xiàn)；從各字面積段所占的張比例來看巾，勸9圖0撓㎡以上面積占暴據(jù)了絕對多數(shù)焦，反映軋了咸9寧0柔㎡以上面積是雖市場的主要需雞求。陽■罷200市5擺－西200掠7慣年成交擺總價水段撓情況2005-2007年成交總價分布2005-2007年成交總價分布0500100015002000250030003500400010萬以下10-2020-3030-4040-5050-6060-7070萬以上200520062007秀從成交總價上形來看，主要集取中露在母3祝0誰－芬5霜0肅萬元，其增長番量還非常明顯豈，剝1擠0燥－授2糧0母萬元段也有不薪小的增長速度炮。伯1同0嶼萬元以下的幾夏乎沒有，結合蓬上面戶型面積紛圖表，表明西古南板塊的小戶礙型銷量甚微?！隹蛻魜碓催t從客戶來源來罪看，西南板塊餐的客戶主要是蹄市區(qū)內(nèi)和省內(nèi)繁市外的，其中功市區(qū)內(nèi)的占到譯近一半的比例計；郊縣客戶的鑄百分比也達到獻了兩位數(shù)，體步現(xiàn)鄭州西南郊委縣組團（大鄭膊州下的城市組拿團）在西南板巴塊的購買趨勢值。感3腎、祝商業(yè)房地產(chǎn)市偷場澡■尸商業(yè)房地產(chǎn)以妙生活商業(yè)為主殖西南板塊的城我市規(guī)劃及區(qū)域及環(huán)境決定了西經(jīng)南板塊的商業(yè)謀性質，其缺乏塌大型商業(yè)，趨秘勢也不明顯，部而貼近居民生樸活的商業(yè)正在拴興起，中檔商美業(yè)將成為西南宅板塊的主要形奮式，小區(qū)配套削開發(fā)的商業(yè)作畜為其中的主要騰部分，受到了嫩各個項目的特傭別關注，西南蓄板塊多個項目訪街區(qū)概念的提養(yǎng)出是其的反映階，如長城康橋燕華城、金源第候一城、長城陽域光新干線、綠互都城等。胡■盲專業(yè)市場分散圍分布取西南板塊也有由一定的專業(yè)市從場分布，中原銹西路沿線是其持中的汽車交易榆市場，南三環(huán)冷以中陸為中心請的物流、鞋業(yè)腸市場等，還有慣西環(huán)外的中國困元通紡織城、顧中原舊路哭.飄水岸花木城，礦是西南板塊商衡業(yè)的有效輔助踏4泡、寫字樓市場沈西南板塊的商鉗務氛圍淡薄，功且市場分布不織均。寫字樓物霧業(yè)的發(fā)展是基憂于第三產(chǎn)業(yè)中所商務、金融、籮科技等集約程膜度較高的行業(yè)服的發(fā)展程度，撤而西南板塊作學為老工業(yè)基地寇，在北移東擴羅的政策影響下牽，第三產(chǎn)業(yè)落旨后，缺乏較好握的商務氛圍，嫩其寫字樓市場寇的發(fā)展主要依飽賴于成熟的碧化沙崗商圈較集寨中的泰隆大廈曬、天龍大廈、燦長城大廈等共泄同組成的商務噴氣息，支撐起床西南板塊的寫瀉字樓市場。裕笛達國貿(mào)依其超缺前的硬件配套足，作為鄭州市療的地標性建筑芝，在鄭州市寫券字樓市場的地案位無可質疑，商而它難以帶動璃起西南板塊落開后的寫字樓市剃場。級再者，零星分己布的布瑞克大溝廈，還有新興光的凱旋門等，按都是以中小企聞業(yè)辦公為主，瓦形不成大的商功務規(guī)模。在老虧工業(yè)基地改造釘，城市規(guī)劃的怒政策影響下，尖西南區(qū)的居住虧、休閑功能增青強，寫字樓市櫻場功能將會進她一步弱化。章5串、栗板塊典型個案帝湖花園窗總規(guī)劃用酒地鐮311折0蹄畝，總建筑面僚積糟20尤5暫萬平方米，總域體開發(fā)周期墓約英1甜0遞年。組團式開尾發(fā)是一大特點龜。核心配套:倘幼兒園、小學貍、賽7玻3擋中學；岸北京阜外心腦壞血管醫(yī)院；天津家世界；孤歐洲風情街威斧尼斯北街工人教路商業(yè)街。開發(fā)次序：一期：萊茵東郡二期：米蘭城三期：王府（現(xiàn)期）龍吟墅雙魚座羊項目一、二期這已經(jīng)入主，現(xiàn)叫在銷售的是三敗一期：萊茵東郡二期：米蘭城三期：王府（現(xiàn)期）龍吟墅雙魚座漲帝湖王府毀由雅8益棟塞2扇6肉—塑3酷3疊層的高層住宅苗、商務會所及顏地下車庫組成慢，總建筑面孔積母4倒0燒萬平方米，住提宅建筑面都積按3香2標萬平方米妙，隊3277此套廣。其形態(tài)布局把上采用半開放搭式，南面臨水磚，單體錯落排劣列，中間樓宇繳采用轉向錯辰位孩,糟增加樓間空隙析并和南北樓宇英圍合成院落。復項目在區(qū)域不記被看好繪的稱0蠶2劫年入市，經(jīng)過東幾年的開發(fā)，障以樣32勿0凍畝湖景為主要址賣點，素以逢“拔回家是度假的悲開軍始究”骨為推廣語，敲扛開了市場的大拆門，價格節(jié)節(jié)竊攀升，口碑良輪好，已經(jīng)成為穗鄭州市的名盤塌?，F(xiàn)在銷售的兆三期景為胡8紀棟高層，體量懷大，銷售難度請無形中加大。亞星盛世家園臺項目占辜地下38居6瓦畝厚,據(jù)建筑面輛積文5月3殲萬㎡，位于嵩妹山路與長江路來交叉口，以矩喚陣式布局，多捎層為主，小區(qū)征中心三棟高層層住宅，另外還睜有規(guī)劃的臨嵩稱山路高層，其彼余均為多層。劇項目占把地尸38樣6歇畝箭,唉建筑面駛積廈5個3屆萬㎡。項目與夏其西面的帝湖左花園共同近支撐起了西南革房地產(chǎn)市場，摸有效提升了區(qū)環(huán)域價值。項目乖分六期開發(fā)，休一二三期已入糞住，四期五期蛙已經(jīng)交房，六詢期正在銷售中岔。叨200蝶3憑年虎7粉月，亞星盛世五家園入市。亞隙星盛世家園辛在熄200世3胡年貢－詢200惜5介年兩年多時間品里，共完成建養(yǎng)筑面探積消3僵0量余萬平方米。懷項目以園林景慈觀制勝，中心伙景觀結合局部柿水景，塑造了約鄭州市園林景蔬觀名盤。長城康橋華城炊項目規(guī)劃總用宣地：舌53844.多36盤8必平方米束，總建筑面積桂：茶31885膜5此平方米漁。蓮涵蓋商業(yè)、酒郵店、寫字樓、坐高層住宅等物震業(yè)類型。開發(fā)千順序為一期四振棟高層住宅和籠一棟小戶型公斷寓，二期為三哥棟高層公寓，涼三期為近鄰大葬學路的寫字樓付和商業(yè)。禮項目運用設計結手法強調(diào)空間鍬的引導、滲透肚，將傳統(tǒng)的街侮鋪轉變成高時扔尚的多維立體尚街區(qū)。番項目規(guī)劃有欠1.2歡萬㎡的中心綠寨地、水系等景雄觀元素。鎖在運作長城康脊橋華城項目時殿，新長城公司持選擇了可利爾巡品牌顧問機構須，可利爾為這絮個建筑綜合體被項目借鑒北京慕以前的成功經(jīng)勸驗推出了曠“支街區(qū)漆”園概念，獲得了翠成功束。悉軟6意、虹區(qū)域而分析及蔬發(fā)展前景遺區(qū)域發(fā)慨展商SWO餃T外分析豆Strong盯Weakne晌ss譯內(nèi)外交通便利炭；刑產(chǎn)業(yè)基礎條件淡良好；擊宜居環(huán)境的普訂遍認可；壞老工業(yè)的外遷碰，蚊土地資源豐富顫。街傳統(tǒng)工業(yè)的落壩后狀態(tài)；錫居民收入水平好偏低，購買力朗不足武；吼板塊內(nèi)原有建捷筑的落后，形衫象不足；驟市民對西區(qū)落喝后狀態(tài)認識的辣慣性。需Opport姥unity騰Threat貝en責西區(qū)改造的有暴利政策導向狹；狼大鄭州西部各效組團的有力支晉撐；悟土地政策的嚴進厲，征用農(nóng)用敲土地難度加大刺；悅市中心土地的嗎稀缺，北區(qū)地蘆產(chǎn)的高原效應贊，鄭東的超高木房價。蘭西北板塊土地跟資源豐富，受報到西北板塊的事競爭；距非城市重點發(fā)捎展區(qū)域枕，增城市發(fā)展重心尾繼續(xù)東移?？?慣、乏區(qū)域未來發(fā)展筍預測戒西南板塊板域蜂跨度較大，北咱到隴海鐵路與概西北板塊相鄰育，與其有很大換的相似性，都脹具有豐富的土葡地資源，且在稼城市規(guī)劃上有歡以居住為主，仿未來的激烈競義爭在所難免，胳但是西南板塊蒼的環(huán)境、交通外等有利因素是胖西北板塊所不姐具有的，市場列成熟度上也占佩近優(yōu)勢。東面鼻與商業(yè)板塊和捉隴海板塊相鄰甘，市場成熟度翼是板塊內(nèi)最好擦的，在未來的削發(fā)展中商業(yè)地浮產(chǎn)會占到一定賤的比例。南面示不是西南板塊蹲的發(fā)展方向，坑市場發(fā)展很可據(jù)能止步于長江襪路附近。由于汗受到西部鄭洛天工業(yè)走廊的影管響，西部將會可有很大的發(fā)展抱空間，現(xiàn)在已握有多個項目越劍過西三環(huán)，鄭樓州市一中新區(qū)懲的位置也是一臉個很好的信號鼠。鑰房地產(chǎn)市場的痰發(fā)展有很強的竹政策性，西南傍板塊的發(fā)展前啞景受規(guī)劃的影提響，居住生活恐區(qū)是板塊發(fā)展箭的方向。優(yōu)越玩的環(huán)境資源，斯豐富的土地資添源，加之政策良的引導，地產(chǎn)潑開發(fā)商的涌入授，已預示著地唱產(chǎn)又一個熱點標的成功孕育。追200朵4變年以來，鄭州爽市住宅房價高蹄速上漲，著在牌全國也是普遍歐現(xiàn)象，鄭州由刮于歷史因素失土地一直非常重緊缺，截止目徒前鄭州國土資劣源局在三環(huán)以貓內(nèi)可開發(fā)用地夜已經(jīng)非常緊缺掛，供給非常有調(diào)限，這也直接暮導致了鄭州大勢多開發(fā)越上頁0領6萄年搶0糾7蒸年以來開始調(diào)奴整拿地的策略追，舊廠改造、鐵城中村改造成我了目前的開發(fā)撇熱點，隨著不驗斷的城中村的赤相繼開發(fā)，鄭伯州的居住矛盾炭將更加突出并外來打工的群顧體占鄭州流動母人口禍的讓90康%腳，非常大的一棉個群體，其中遞大多數(shù)打工者欠都選擇在都市技村莊租房居住旅，根據(jù)目前的遇開發(fā)速度，預娘計牛200蝴8詠年下半年鄭州役的都市村莊將劈消距失炎90匆%類，大多數(shù)都市切村莊的流動人貌口將流向二級充、三級市場這津將直接刺激二雙手房及租賃市獅場的上揚，這群樣以來將間接袖促進鄭州房價跡高速增長牙。五、項目情況仗1扭、項目建設背禽景居鄭州剩**記路項目是鄭州粥一家房地產(chǎn)開沙發(fā)公司由于資警金不足，不能避及時啟動本項鉆目。該公司有年意將本項目的駕其中一部分錯約咳30%---框50蔽%遮的開發(fā)權出讓模，這是取得這旨個項目的重要平的基本因素。黑根據(jù)鄭州的城板市總體規(guī)劃發(fā)脖展以及中原片亂區(qū)控制性規(guī)劃債要求，該片區(qū)忍將是鄭州西區(qū)肥乃至整個鄭州牢重要的住宅區(qū)御。本公司經(jīng)過核對鄭州全面認汗真的市場調(diào)研刮，對項目區(qū)位過環(huán)境進行反復戰(zhàn)的分析比較，箱根據(jù)鄭州目前獨的房地產(chǎn)現(xiàn)狀芹與發(fā)展趨勢，堅只要做出能滿立足鄭州市城市跑居民新的住房獅要求和高品質捷，同時定位準訂確，完全不用肯擔心項目的銷進售，而且有豐慌厚的利潤。遮該項目已經(jīng)取肢得了土地使用雕權證和項目規(guī)役劃許可證，各堪項目談判工作卵已相繼展開。2、項目概況纖該地塊位于鄭愧州市枕**臥路與秦嶺路交因叉口。北隔壁朵為原有的老式寺購物市場，臨學秦嶺路核40災0叛米恒的臨街路段的淺對面是一條商旺業(yè)街（電動車眾市場），有良言好的商業(yè)氣氛繡。道路寬敞交泛通便捷，有出奮入市方便，物議流條件完備等泉特點。項目蠅是集多層住宅墳，高層公寓，魂商務辦公、商圣業(yè)配套、會所位、幼兒園等多繳種功能為一體婦綜合性社區(qū)。進臨匆**煩路位置現(xiàn)有一烏所外國語學校屋，文化氛圍濃鍛厚，容積率繳為確3冊.恒3捏1蕩，限高濕3鍋0收層竊，總建筑面積萬約就22122啊0恭平方米攻，小高層和多虛層相結合，沿配街底層為商業(yè)虹配套用房（約膀占環(huán)10純%池）。具有一定般的開發(fā)規(guī)模，幫并能品牌的延蜂續(xù)提供保障，您給公司帶來良艦好的社會效益瞞和經(jīng)濟效益坑。椒(滋祥見總平面規(guī)洪劃附凱圖乞)蛾3款、地塊不利因貧素的解決瘋該地塊上空由胳于高壓線的限倒制，使整個高舒壓線以下區(qū)域蒸發(fā)展滯后，目判前除了一些低訓矮的臨時建筑鴿被作為臨時倉妖庫以外，該地飯塊可用程度較擁高，開發(fā)商針遷對此問題已經(jīng)崇協(xié)調(diào)過有關部臥分，將采取高致壓線入地的解子決辦法，這將種意味著該地塊適將有良好開發(fā)尊條件。4、地塊分析發(fā)上等位置：筐本地塊位于秦旦嶺路西側，北暑臨狠**味路。位于城市迷的西南上風口丸。背便捷交通：奔目前該地塊交臺通順暢，可直償接輻射鄭州行受政，商業(yè)，等狠網(wǎng)點，出入市聯(lián)區(qū)方便快捷。酬成熟配套：示周圍目前均為底舊城平民生活訊區(qū)，只有少量縱的生活設施。薯周邊生活配套季完善但都比較就破舊，本項目未北側為一個老婚一代商貿(mào)市場朱，未來城市規(guī)棍劃中，該地塊汗屬于為未來城柏市建設用地。窯缺乏環(huán)境：碑周邊沒有高檔撿的生活配套，拋人氣缺乏，整庭體環(huán)境較衰敗品。5、項目分析午本項目規(guī)模一通般，地塊沒有就先天的特別的資優(yōu)勢，有地段所優(yōu)勢、有交通守優(yōu)勢。建筑產(chǎn)勇品將以多層、寨小高層住宅為畜主。應該說，熄這樣的產(chǎn)品在卻鄭州應該是屬棚于最普遍的產(chǎn)漂品。該產(chǎn)品的盛目標市場應該燃是中端星市場些。項目建議牙建議先做最里臉面的多層住宅腿，因為目前鄭富州市場多層住器宅已經(jīng)退化，攻目前多層的銷央售與高層的差紀價越來越小，繳這就意味著我臺們可以投入更原少的建設成本吧而能獲取更高光的利潤，沿秦偽嶺路小高層為警二期升級產(chǎn)品初，也就是二期嗚小高層我們將滲瞄準中高端市推場，房地產(chǎn)市掏場中高端產(chǎn)品媽已經(jīng)成為鄭州貧乃至全國投資偉購買的熱點，州另外中高端產(chǎn)南品也將是引領睡未來市場的主耍要趨勢。子7弊、本項目發(fā)展謊前景豎本項目東臨秦謙嶺路為鄭州目養(yǎng)前環(huán)內(nèi)的主要殖干道，北臨演**怕路，散**濤路東去鄭州電涼視臺，西建材鏡市場等鄭州主見要區(qū)位，秦嶺告路往北隴海路尸可直接通往鄭落州火車站，隨仙著隴海路鄭州盡火車站西站口撈的建設及西區(qū)潑的不斷改造升瞇級將是該項目謎的機會點，該罵項目建設將對銷整個西南版塊手發(fā)展起到強勁弦的帶動?；土⒛壳笆袌龃N售價格瞞市場調(diào)查結果評在售樓盤詳細笑情況悅樓盤名稱：赴鑫誰苑鞠.被都市公寓科開發(fā)商：蠻鄭州建投鑫苑混置業(yè)有限公司汽預片賀售血只證：挺（搖200竊7枯）鄭房管預銷貪字蝦第橋194捐7沙號縮（盜200焦7繡）鄭房管預銷搭字樹第迎192蘭0茫號移（拜200娛7烘）鄭房管預銷餐字蠟第缺189受2肌號蔽銷售電話：如項目地址：末桐柏路西與朱觸屯路南耗銷售統(tǒng)臘計瘡:陳慢本銷售統(tǒng)計是斗指自項目開盤倒到現(xiàn)在，所有殊銷售的統(tǒng)計。錦總址套攻(填間區(qū))辭數(shù)：豬78懶5飽套扒總面積：坊4270輪3億㎡悔已售房屋平均膚價：鑄485漆9晌元敗/m驗2肥當前可售眉套浪(臟間清)意數(shù)：淺22涌5狹套就當前可售面積靈16799m侄2晚已售房屋彈套味(沒間徑)聚數(shù)：棄56趁0婚套謠近客3安0隔天銷售統(tǒng)瞧計胞:桂銷售晨套撿(迫間稿)戒數(shù)：貞8誼2習套陣銷售房屋平均盲價：壺5590.1竟9供元就/m襪2灘樓盤名稱：幫7嶄0夢年代（尚景）裕開發(fā)商：陸鄭州平安置業(yè)匆有限公司聞預傘褲售悔蜻證：區(qū)（副200局7扁）鄭房管預銷千字耍第棍202彈4脹號仆（驕200蹤7同）鄭房管預銷嶄字意第敏190剝8吼號遮銷售電話：店項目地址：史伏牛路西、敲**神路南網(wǎng)樓盤介紹衡尚景項目方案散在規(guī)劃設計上撇采用現(xiàn)代加古倚典的設計思路巖，結合地塊特妻點，以空間景櫻觀錯落有序，協(xié)庭院序列豐富宮生動為特點，蹲在建筑上面通專過使?jié)秤眉?升5本度折線與直線冶結合及轉折，悟使平面布局優(yōu)減雅流暢，充滿筆親切溫馨之家肺的感覺，在臨間伏牛路商業(yè)街貸的設計上創(chuàng)新澤性地采楚用遭W枯型后退式廣場涌的形式，較好出地照顧了公共士利益，提升了訓商業(yè)廣場氛圍品。捐銷售統(tǒng)仁計字:穿溪霞本銷售統(tǒng)計是狼指自項目開盤陶到現(xiàn)在，所有枯銷售的統(tǒng)計。維總姐套凈(附間毯)枝數(shù)：念42善3棗套浙總面積：食36915m抱2駐已售房屋平均爸價：價402睡7頑元骨/m樸2疤當前可售座套醋(尿間乎)縱數(shù)：擦5銀9童套婆當前可售面積粘5693m蛋2黃已售房屋壩套表(邀間蠢)錘數(shù)：守36睜4光套削近茶3伸0極天銷售統(tǒng)派計丈:屑銷售莖套俗(俊間步)石數(shù)：螞12貓9歷套勤銷售房屋平均中價：典4470.7氏6晌元置/m冤2叮樓盤名稱：愛永威鑫城截開發(fā)商：勝鄭州市永威置括業(yè)有限公司刷預喊蔽售矛河證：謊（勿200燈7萍）鄭房管預銷撲字驕第妖178醒1會號辛（順200岔7搏）鄭房管預銷功字屈第郵187嘩7眨號典銷售電話：王項目地址：邁**半路南、伏牛路近東兼樓盤介紹否該項目礎由謙17#-22紅#渡樓組成遣；恐19隙#糞、哪22向#懂樓愿1-弦2戶層為商業(yè)服務律；摧17晨#翅樓頂層為躍層圾；誰19僻#川樓頂層東南和輪東北戶為平層錢，西南和西北茫戶為躍層。璃開盤時間：滋進駐時間：廁銷售統(tǒng)威計訓:害濕未本銷售統(tǒng)計是伏指自項目開盤聯(lián)到現(xiàn)在，所有架銷售的統(tǒng)計。語總醬套軟(叨間叨)沖數(shù)：喊110耗1饒?zhí)资杩偯娣e：設123539奉m耽2幫已售房屋平均恒價：炒345傾5插元耕/m私2衫當前可售套數(shù)敘：沈40婚5彩套止當前可售面積寄45943m貌2扭已售房屋套數(shù)垮：膽69稅6搭套霜近蒼3緒0渠天銷售統(tǒng)雞計釋:蘋銷售飽套最(冷間菌)完數(shù)：否5羅4聞套短銷售房屋平均船價：慨4157.1丑2矩元遙/m岔2婚樓盤名稱：呢金源第一城擇開發(fā)商：幕河南世紀金源允置業(yè)有限公司葉預捐擴售繩值證：披（惠200柜6貸）鄭房管預銷菠字蘇第侍173鋤8超號逢（友200萌7展）鄭房管預銷越字姐第直191艦0卻號鏟

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