商業(yè)銀行模擬經(jīng)營沙盤試驗報告

商業(yè)銀行模擬經(jīng)營沙盤實驗報告學院專業(yè)：經(jīng)濟與管理學院金融學

小組成員：龔世玉徐一凡匡廷豐蔡晶晶

成員學號：2018109327、2018109314、2018109325、2017120207

承擔職責：企業(yè)2

指導教師：張宇2020年8月TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1企業(yè)簡介 1\o"CurrentDocument"2實驗經(jīng)營過程描述 2\o"CurrentDocument"第一年經(jīng)營過程 2\o"CurrentDocument"宏觀政策和外部環(huán)境 2\o"CurrentDocument"任務清單 2\o"CurrentDocument"完成情況 3\o"CurrentDocument"第二年經(jīng)營過程 3\o"CurrentDocument"宏觀政策和外部環(huán)境 3\o"CurrentDocument"任務清單 4\o"CurrentDocument"完成情況 4\o"CurrentDocument"3計算本企業(yè)的經(jīng)營成本及銷售毛利潤率 5\o"CurrentDocument"計算企業(yè)的經(jīng)營成本 5\o"CurrentDocument"計算企業(yè)的銷售毛利潤率 5\o"CurrentDocument"計算貸款定價上下限 6\o"CurrentDocument"銀行內部成本一一決定下限 6\o"CurrentDocument"市場可接受成本一一決定上限 6\o"CurrentDocument"分析貸款談判的要點 6\o"CurrentDocument"與反思 8\o"CurrentDocument"龔世玉同學 8\o"CurrentDocument"徐一凡同學 8\o"CurrentDocument"匡廷豐同學 8\o"CurrentDocument"蔡晶晶同學 91企業(yè)簡介商業(yè)銀行模擬經(jīng)營沙盤實驗假定宏觀經(jīng)濟由產(chǎn)品市場、資本市場、貨幣市場及監(jiān)管層組成。在此實驗中，房地產(chǎn)公司代表產(chǎn)品市場，商業(yè)銀行代表資本市場和貨幣市場，央行和政府代表監(jiān)管層。在本次商業(yè)銀行模擬經(jīng)營沙盤實驗中，全班同學一共被分為4支房地產(chǎn)公司和4支商業(yè)銀行（我們小組是企業(yè)2），由老師代表監(jiān)管層。我們接手的房地產(chǎn)企業(yè)初始狀態(tài)均有：4000萬現(xiàn)金；價值1.8億的土地20畝；2年期銀行貸款0.7億元（企業(yè)1該筆貸款交易對象為銀行1，其他企業(yè)依此類推）；股東資本1.5億；有2個運營團隊，資質為二級。通過對以上基本內容的一定了解，我們小組在老師的帶領下初步確定了企業(yè)的相關理念（名稱：碧桂園；口號：素質提升，交流分享，精蕓深耕，永續(xù)輝煌；目標：開拓市場，業(yè)績攀新，追求卓越）和小組四位成員的崗位分工（總經(jīng)理：龔世玉；運營經(jīng)理：徐一凡；會計主管、財務經(jīng)理：匡廷豐；理財經(jīng)理：蔡晶晶）。2實驗經(jīng)營過程描述第一年經(jīng)營過程宏觀政策和外部環(huán)境第一年為了讓我們更好地熟悉業(yè)務，由老師帶領我們各企業(yè)和各銀行按照流程系統(tǒng)走一遍。首先，老師整體講解了既定規(guī)則，然后公布了第一年的宏觀政策和外部環(huán)境指標，如下：.存款基準利率為2%.貸款基準利率為8%.再貸款利率為5%.存款準備金為15%.國債發(fā)行規(guī)模為15000萬.商品房和別墅調整后首付比例為30%.本年預計供地規(guī)模為30畝.預計新增個人存款為200000萬.房地產(chǎn)公司增值稅率為11%任務清單A.參與土地競標表，報價：900.00萬/畝，數(shù)量：10畝。B.參加訂單競標商品房報價170萬，別墅報價800萬，商品房景觀費投入100萬/畝，別墅景觀費投入100萬/畝，廣告費100萬。C.申請商業(yè)貸款，向銀行2申請了三筆貸款，共計金額為9100.00萬，利率：8.00%，貸款年限1年，額度占用費率：2.00%，財務評審費累計600萬/年；向銀行4分別申請了一筆2600.00萬和一筆500.00萬的貸款，利率：7.00%，貸款年限1年，額度占用費率：3.00%，財務評審費：200萬/年；向銀行1申請了一筆10000.00萬的貸款，利率：8.35%，貸款年限1年，額度占用費率：2.00%，財務評審費200萬/年；支取商業(yè)貸款。D.支付土地競標費用9000.00萬；支付銀行商業(yè)貸款利息。E.修建商品房投入土地16畝，修建房屋160套，繳納建安費4700萬，商品房景觀費：1600.00萬。修建別墅投入土地4畝，修建別墅8套，繳納建安費400萬，別墅景觀費：400.00萬。繳納設計費：3360.00萬；完成訂單交付。F.申請消費貸款，向銀行1申請消費貸款，額度：23520.00萬，資金安排費率：0.00%。G.參加國債競標購買規(guī)模5000萬,愿意支付溢價200萬；國債登記保存成功：5年期（貸款利率-1%）：5000.00萬，4年期（貸款利率-1.5%）：0.00萬，3年期（貸款利率-2%）：0.00萬。H.支付管理費以及團隊工資。完成情況土地競標結束，實得土地：10畝，價格：900.00萬/畝；訂單競標結束，獲得訂單商品房160套,別墅8套。銀行1、銀行2和銀行4同意了共計21700.00萬的商業(yè)貸款，支出財務評審費：1000.00萬，貸款利率分別為8.35%、8.00%和7.00%，額度占用費分別為2.00%和3.00%，銀行4拒絕了一筆500.00萬的商業(yè)貸款申請，備注為低于成本了，不予通過；支取商業(yè)貸款21700.00萬。支付土地競標費用9000.00萬；支付銀行商業(yè)貸款利息1632.5萬。訂單交付成功，交付商品房160套,交付別墅8套，總金額33600.00萬,首付款10080.00萬。消費貸款:從銀行1支取消費貸款，申請支取貸款金額：23520.00萬，實際支取貸款金額：23520.00萬，支付資金安排費0.00萬。在銀行2存款成功，存款金額:10000.00萬，利率：0.62%；提前償還銀行貸款12600.00萬。國債競標結束，實得5000.00萬，支付購買溢價200.00萬；國債登記結束實得5年期：0.00萬,4年期：5000.00萬，3年期：0.00萬。國債收到利息81.25萬；支付管理費2500.00萬，支付團隊工資2000萬；最后凈利潤為-2715.71萬。第二年經(jīng)營過程宏觀政策和外部環(huán)境在第二年度，首先，老師對第一年各企業(yè)和各銀行的經(jīng)營結果進行了對比分析，提出了各小組經(jīng)營過程出現(xiàn)的問題，然后分別選出銀行和企業(yè)最優(yōu)小組對我們進行實驗總結和經(jīng)驗分享，然后公布了第二年的宏觀政策和外部環(huán)境指標，如下：.存款基準利率為2%.貸款基準利率為8%.再貸款利率為5%.存款準備金為15%.商品房和別墅調整后首付比例為28%.本年預計供地規(guī)模為160畝.預計新增個人存款為516000萬.房地產(chǎn)公司增值稅率為11%任務清單A支付上年稅費。B.參與土地競標，報價：800.00萬/畝，數(shù)量：30畝。C參加訂單競標商品房報價200萬，別墅報價900萬，商品房景觀費投入100萬/畝，別墅景觀費投入100萬/畝，廣告費200萬；土地掛牌，進行同業(yè)拆借。D申請商業(yè)貸款，向銀行2申請了一筆20000.00萬的貸款，利率：7.00%，貸款年限1年，額度占用費率：3.00%，財務評審費200萬/年；向銀行3申請了一筆10000.00萬的貸款，利率：5.00%，貸款年限1年，額度占用費率：4.00%，財務評審費：10萬/年；支取商業(yè)貸款。E支付土地競標費用24000.00萬；支付銀行商業(yè)貸款利息。F修建商品房投入土地23畝，修建房屋230套，繳納建安費6800萬，商品房景觀費：2300.00萬。修建別墅投入土地13畝，修建別墅26套，繳納建安費1300萬，別墅景觀費：1300.00萬。繳納設計費：6940.00萬；完成訂單交付。6申請消費貸款，向銀行3申請消費貸款，額度：49968.00萬，資金安排費率：2.00%。H償還銀行貸款。I支付管理費以及團隊工資。完成情況首先支付上年稅費503.71萬；土地競標結束，實得土地:30畝，價格:800.00萬/畝;訂單競標結束,獲得訂單商品房230,別墅26。銀行2同意商業(yè)貸款申請，金額：20000.00萬，支出財務評審費：200.00萬，貸款利率7.00%，額度占用費3.00%；銀行3同意商業(yè)貸款申請，金額：10000.00萬，支出財務評審費：10.00萬，貸款利率5.00%，額度占用費4.00%；支取商業(yè)貸款30000.00萬。支付土地競標費用24000.00萬;支付銀行商業(yè)貸款利息共計1244.00萬。訂單交付成功，交付商品房230套,交付別墅26套，總金額69400.00萬,首付款19432.00萬。消費貸款:從銀行3支取消費貸款，申請支取貸款金額：49968.00萬，實際支取貸款金額：49968.00萬，支付資金安排費999.36萬，提前償還銀行2的貸款貸款金額：20000.00萬。償還銀行因翻年翻季商貸利息產(chǎn)生的欠款：672.00萬，償還銀行貸款共計金額21600.00萬。分別在銀行3和銀行4存下5000.00萬和10000.00萬的存款，利率分別為1.20%和1.00%。國債收到利息325.00萬；支付本年管理費2500.00萬和團隊工資2000萬；最后凈利潤為9372.38萬。

3計算本企業(yè)的經(jīng)營成本及銷售毛利潤率計算企業(yè)的經(jīng)營成本經(jīng)營成本二總成本費用一折舊費一維簡費一攤銷費一利息支出21年份企業(yè)2企業(yè)2項目一、主營業(yè)務收入65465.7732054.05二、（商品房、別墅、限價房和城建工程）00主營業(yè)務收入（轉讓土地）2970018000減：所售商品房、別墅、限價房土地費7297.34594.59各類工程建安費00轉出土地的成本00城建工程技術設計費用9495.54828.83景觀與規(guī)劃設計費用18972.974630.63二、毛利45004500減：管理費用188.6894.34營銷費用（不含稅）2801.362752財務費用—11482.93-2715.71二、營業(yè)利潤00加：投資理財收益00加：營業(yè)外凈收益11482.93-2715.71四、利潤總額2110.560減：所得稅9372.38-2715.71五、凈利潤1111政府公布的增值稅率（％）年份土地費建安費設計費管理費營銷費財務費總成本費用利息支出經(jīng)營成本118000萬4594.59萬4828.83萬4500萬94.34萬2752萬34769.76萬1633.25萬33136.51萬229700萬7297.3萬9495.5萬4500萬188.68萬2801.36萬53982.84萬1916萬52066.84萬計算企業(yè)的銷售毛利率銷售毛利率二（主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本）/主營業(yè)務收入*100%年份主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本銷售毛利率（％）5

（萬）（萬）132054.0527423.4214.45%265465.7746492.828.98%計算貸款定價上下限銀行內部成本一決定下限以此次沙盤模擬中的銀行2和銀行3為例，從第一年的運營初期我們企業(yè)2就和銀行2建立了良好的合作關系。相較于其他銀行來說，第一年銀行2確定的的商業(yè)銀行貸款利率為8%、第二年調整為7%，對于我們企業(yè)來說利率在可接受范圍，且無拒絕貸款行為。當然除此之外，在第二年我們和銀行3也實現(xiàn)了很好的行企共贏：銀行3以最低利率5%的條件讓我們支取了金額為10000.00萬的貸款，支出財務評審費也為最低的10.00萬。因此，在年底的消費貸款和存款環(huán)節(jié)中，銀行2以0.62%的存款利率就實現(xiàn)了足夠的業(yè)務要求，從而拿到了100分的經(jīng)營分數(shù)。然而，在第二年因為銀行3的存款利率高達1.20%，我們企業(yè)選擇在銀行3存款5000.00萬，是他們的最高上限，這使得銀行3的存貸比高達88.57%，為最高存貸比，沒有拿到相應的分數(shù)。市場可接受成本一決定上限以我們小組所經(jīng)營的企業(yè)2為例，在第一年期間我們在已有20畝土地的前提下沒有選擇囤地的策略，而是以900.00萬/畝的價格獲得了10畝土地。因為競標總數(shù)量僅30畝，而我們有4個企業(yè)，所以企業(yè)1競標價格最低為800.00萬/畝沒有得到土地。而在第二年競標總量調整到160畝，導致各企業(yè)大量吸收土地，競標了二級資質最多土地40畝；而我們企業(yè)2比較冷靜，因為上一年留有10畝土地，所以并沒有選擇和其他企業(yè)一樣拿滿土地，只競標了30畝。事實證明這個選擇讓我們在訂單競標中不但在市場上吸收了大量訂單，而且是以最低的廣告費、景觀費獲得了相應的訂單；而其他有些企業(yè)存在土地不足等等問題，我們企業(yè)2也趁機以1000.00萬/畝的價格參與了同業(yè)拆借，掛牌了剩下的4畝土地。最后，我們企業(yè)2實現(xiàn)了9372.38萬的凈利潤，累計運營成績得了滿分，拿到了所有小組一年累計評級得分最高。分析貸款談判的要點一般來說，貸款協(xié)議是需要多次的協(xié)商才能達成一份協(xié)議。貸款談判可以分為兩個階段：第一階段是貸款基本條款的談判；第二階段是合同以及其他附件具體條款的談判。談判的目的主要是說服其他參與行放棄一些明顯不合理的要求，并且說服借款人接受一些必要的貸款條件。貸款基本條款是整個合同的核心，包括：貸款金額、貸款利率、貸款期限、額度占用費率、財務評審費、提款期、還款期、適用的法律等。貸款條件主要有四個方面：一是聲明和擔保，這一條主要是針對借款人的，它要求借款人根據(jù)實際情況接受自己能做的，做不到的要向貸款人提出諒解；二是承諾，當借款人有一些苛刻和不尋常的條款的時候，我們可以拒絕這一承諾，只接受一些符合公約的規(guī)定；三是環(huán)境變化，這是借款人最擔心的條款，但這一條也是最難取消的。領導者應該設法說服借款人明白，除非必要，貸款人不會采納這一條款；四是違約，這一條款的爭議主要是關于先兆違約條款，在這一點上需要借款人努力縮小范圍。4收獲與反思龔世玉同學2020年春季學期，我們做了商業(yè)銀行模擬經(jīng)營沙盤實驗，在實際操作時，我深深的體會到，要經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)并不是想象中的那么簡單。其中要考慮很多的東西，在做每一個決定的時候，我們一定要進行充分詳細的調查分析，而不能憑主觀臆斷來盲目指令。對我們這些尚未走出校園的學生來說，這是件既讓人興奮又會有點擔心的事情。起初大家都擔心自己沒有經(jīng)驗會不會經(jīng)營不好，讓企業(yè)破產(chǎn)。但當實驗開始時，指導老師的講解非常的詳細，我們也都提前看了老師發(fā)布的制勝法寶。在老師的幫助下我們順利的完成為期兩年的模擬經(jīng)營。在經(jīng)營過程中，我們遇到資金不足，不能及時交付訂單等系列問題，在老師的指導和小組成員的討論下，這些問題最終都能成功解決。這次實訓的時間雖然不長，但卻讓我覺得十分真實，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了許多新知識，受益匪淺。徐一凡同學這次的模擬經(jīng)營實驗給我們提供了一個實戰(zhàn)平臺，這次實驗課中，我們有運用到之前專業(yè)課學到的東西，也學到了許多課堂中沒有的知識。各位小組成員擔任著不同的職務，大家都很努力，也互相幫助，在做每一個季度都會一起討論。在實訓中，我感受與領悟了公司的一些經(jīng)營理念，同時也體會到了公司經(jīng)營的艱辛。老師的講解和指導對我們的幫助很大，盡管在第一年的經(jīng)營過程中，我們都有一點不知所措，有些迷茫，以致后來出現(xiàn)了資金不