四川房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目價(jià)格體系及銷售節(jié)奏建議

XX花園一期價(jià)格體系及銷售節(jié)奏建議2005年12月8日深圳XX地產(chǎn)公司（項(xiàng)目說明：該項(xiàng)目為30萬平方米的大盤，項(xiàng)目有別墅、高層、小高層、多層洋房，項(xiàng)目共分三期，一期計(jì)劃推出12萬平方米，此價(jià)格體系主要是對一期推出產(chǎn)品進(jìn)行測算。該建議可作為價(jià)格測算的模板參考。）第一部分、成都房地產(chǎn)市場情況及典型項(xiàng)目價(jià)格分析一、成都市房地產(chǎn)市場價(jià)格狀況分析：2005-2006年是成都市諸多大盤漸漸浮出水面的一年，各板塊爭香斗艷，是成都房地產(chǎn)全面走向品質(zhì)化建設(shè)的又一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū)板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、金陽板塊、白云板塊、大營坡板塊、1、兩城區(qū)板塊——熱點(diǎn)板塊兩城區(qū)板塊一直是購買者爭相購買的熱點(diǎn)區(qū)域所在，今年開發(fā)商對兩城區(qū)的開發(fā)量可謂是空前高漲，新盤、大盤不斷出現(xiàn)在大眾面前。市區(qū)高層項(xiàng)目的銷售價(jià)格也比去年上漲了300—400元/平。盛世花城、亨特國際等大盤，黃果樹廣場、城市方舟、君臨天下等交通位置較好的項(xiàng)目的銷售均價(jià)已經(jīng)超過4000元；瑞錦新城、盛庭苑等單體項(xiàng)目的起價(jià)為3600元/平米，均價(jià)也在4000左右?；ㄏ闵虾３鞘f平方米的高層生活社區(qū)，開盤起價(jià)2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的較低均價(jià)贏得不錯(cuò)的銷售成績。2、小河板塊——品質(zhì)區(qū)域小河板塊仍然保持持續(xù)開發(fā)熱潮，大盤紛紛推出新的產(chǎn)品類別：珠江灣畔推出了以洋房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則以半山、半島獨(dú)立、聯(lián)排、疊拼別墅為主；綠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)則推出了經(jīng)典多層住宅；江南別院中式建筑風(fēng)格項(xiàng)目……。小河板塊一直作為地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，今年各項(xiàng)目的開盤價(jià)格及持續(xù)銷售價(jià)格都一定程度的上浮。興隆花園二期桃園居9月17日開盤銷售價(jià)格2000元/平方米，而后銷售情況轉(zhuǎn)好，價(jià)格上漲為2200元/平方米。目前可以銷售的240套住房已經(jīng)全部銷售完畢，還有150個(gè)排號客戶等待購買。云凱熙園由于占據(jù)良好的地理位置，銷售價(jià)格也達(dá)到了2000多元/平方米。小河區(qū)目前銷售的住房單價(jià)在1800元/平方米以上。3、三橋板塊——后起之秀隨著成都西出口道路的拓寬與建設(shè)，帶動了整個(gè)三橋板塊地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。原有的智慧龍城、貴龍?jiān)返软?xiàng)目的銷售單價(jià)都在2500元以上，今年智慧龍城的二期的銷售均價(jià)達(dá)到了2800元/平方米；新開盤的圣泉流云的銷售均價(jià)格為1998元/平米；貝地盧加諾洋房2300—2600元/平米，小高層2500—2800元/平方米。三橋板塊大盤的開盤銷售都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績；4、新天板塊——普通住房與高檔次別墅共存今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項(xiàng)目。以品質(zhì)、品牌作為項(xiàng)目賣點(diǎn)的仁恒別墅，用實(shí)力打造產(chǎn)品，開盤一月就取得了20多套的銷售業(yè)績；泉天下也以其獨(dú)特的自然資源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購房者的喜愛。別墅項(xiàng)目的銷售價(jià)格與其他板塊同類項(xiàng)目的價(jià)格相差不多，聯(lián)排4500—5500元/平方米，獨(dú)棟別墅6800元/平方米。新天板塊普通住房的銷售價(jià)格今年也有200—300元/平小幅度的增加，水錦花都的銷售價(jià)格從1560元/平米的單價(jià)上漲到1820元/平方米。5、花溪板塊——平平淡淡花溪板塊麒龍溪苑、頤和家園、夢溪筆談等項(xiàng)目的銷售業(yè)績一直不好，個(gè)別項(xiàng)目銷售了近四年，至今未實(shí)現(xiàn)100％的銷售率。該板塊普通住房的銷售單價(jià)保持在1600元/平方米。6、白云板塊——規(guī)模不大，受到城市發(fā)展重點(diǎn)偏移的影響隨著政府大力支持對金陽新區(qū)的建設(shè)，也推動了白云板塊地產(chǎn)的發(fā)展。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品——?jiǎng)e墅、多層、小高層、高層等，供不同類別的客戶選擇購買。樓盤的開發(fā)量仍然不大，保持在5萬平方米以下。白云板塊的普通商品房的價(jià)格相應(yīng)也上漲了300—400元/平方米，銷售均價(jià)為1600元/平方米左右。但以南湖為核心的市場，06年將有中天大盤面世。蓄7織、大營坡板界塊精—謹(jǐn)—據(jù)教育中心區(qū)的依延續(xù)兩該板塊以蠻父坡豎“牙世紀(jì)園小蝕區(qū)騾”園、柿“宣小石乳城殃”托、玻“握中天花園后期攜開發(fā)小組王團(tuán)橫”典、赤“嶄銀海嘉怡花把園印”躲等項(xiàng)目為主。屯主要以小高層址、多層為主要桌銷售產(chǎn)品。作揭為成都市中心決區(qū)域教育、文屠化的重點(diǎn)區(qū)域沿，吸引了很多默家長選擇在該代區(qū)域購房。使糖得其銷售價(jià)格寧一路上揚(yáng)。目晃前的銷售起價(jià)筋為躺250擠0肅元箱/挺平方米，銷售遭均價(jià)達(dá)到鄰了禍280豆0修元宮/免平方米，較去賺年也寬有解40朱0制元印/位平方米的漲幅憤。趣8追、金陽板淋塊謹(jǐn)—哪—?jiǎng)㈦p中心發(fā)展的凍新區(qū)域，得到對政府新政的大休力支持桑在政府新政策鍋引導(dǎo)下，金陽鉗板塊房地產(chǎn)發(fā)借展呈現(xiàn)了新的哥局面。碧?；ㄍ繄@今年以消化體尾盤為主，已拜全線交付使用瀉，僅有少量大叼面積頂層復(fù)式炸房未銷售完畢洽。近期開盤銷繭售防的怨“趁景怡牧苑亮”你高層、小高層割產(chǎn)品再不是去適年免160遼0母—?dú)?80衣0賽元頓/撲平方米的銷售蒙價(jià)格，而突破謝了駱200闖0田元蠻/熔平方米的售價(jià)診。小高層起雷價(jià)原220徐0藍(lán)元諒/就平方米，每兩稿層嫩3貸0幻元的層差，最混高價(jià)格毫達(dá)菠290旨0碰元纖/間平方米。狼金陽與白云交頌界處的南湖板屈塊，今年以南洪湖宮御園作為信主角。該項(xiàng)目滅聯(lián)排別墅的銷岸售價(jià)格達(dá)到習(xí)了冰480架0緩元猾/牙平方米起價(jià)，辭獨(dú)棟別墅鏈為死560途0奉元專/旁平方米的起價(jià)包。但是項(xiàng)目銷榆售情況一般。勿年初中天、貴采財(cái)兩公司分別卡拿到金陽拍賣對的南湖周邊的怨幾塊地，已經(jīng)牢在緊鑼密鼓中來籌備，據(jù)悉這驢幾塊地將以聯(lián)攜排別墅、獨(dú)棟醫(yī)別墅、退臺洋懸房等中高檔次待的產(chǎn)品為主導(dǎo)栽，也將在明年享與客戶見面。佩位于行政中心至對為面種“候元蓋龍胳”頓公司拿到的地妖塊，也在規(guī)劃狡設(shè)計(jì)中，首次緣提供給政府的烈規(guī)劃圖紙沃以松“恥高層、小高帶層隆”瓦較為現(xiàn)代的產(chǎn)燭品為主導(dǎo)。跟商業(yè)項(xiàng)目是今哲年金陽地產(chǎn)市斥場最強(qiáng)眼的項(xiàng)軍目花。勺“泛天下金盲街神”賺、貫“廊麒龍金翠灣商甲鋪爆”冊、徹“桌香港新音瑞擇”嚇的發(fā)售刊，杏“月金陽商業(yè)廣魚場擠”框建材、超市等添項(xiàng)目的招租，這都取得了不錯(cuò)誦的業(yè)績。金陽稼一層臨街鋪面竊銷售單價(jià)奉從妄800完0跡—喘1300倉0樓元不等，可以余與白云、新添特相對成熟的區(qū)茶域商業(yè)產(chǎn)品相杠比擬。狗二、部分典型頂競爭樓盤調(diào)查況：（見附件）稻第二部分、江堪南各類產(chǎn)品價(jià)新格體系分析及梢建議控一、剝XX裹花園價(jià)格體系晝建立的原則惑價(jià)格策略是在暢一定的內(nèi)外環(huán)映境的背景下進(jìn)詞行的，將受各亂種因素的影響昆，因此價(jià)格體毫系的建立必須鷹在對各種影響帆因素進(jìn)行深入寶細(xì)致分析的基候礎(chǔ)上制定。價(jià)置格策略主要體某現(xiàn)在與其他營運(yùn)銷組合的協(xié)調(diào)閥配合、合理確瞇定定價(jià)目標(biāo)、椒靈活運(yùn)用各種希策略的定價(jià)方液法。也就是說棄，價(jià)格策略首努先必須針對影會響價(jià)格定位的堡因素，進(jìn)行系茅統(tǒng)分析。擠二、利用成本成導(dǎo)向定價(jià)法制皇定匙XX就花園均價(jià)漆（粗略的開發(fā)魯成本估算）：尿1靠、地價(jià)及其三薪年資金成紡本倡1500餅0節(jié)萬元，房平均可售建筑改面積地煮價(jià)商62罰5甚元店（總可銷售面底積約畫為舟2嗽4測萬平米）扇2查、景觀建造成禿本平單均兄15虛0筋元暴3桶、主體建造成賞本平斤均受100缸0乞元狀4阻、主體配套設(shè)區(qū)備平鳴均絞10念0保元（如：電梯編等）岔5貓、營銷費(fèi)平咐均燒9撿0脆元（廣告及顧朵問費(fèi)按銷售舅價(jià)聲300宿0屈元槽的袋3土％計(jì)）唉6繁、管理成本平茂均暗7才0么元愿7控、配套費(fèi)巨等臣15貧0隊(duì)元占8蠶、設(shè)計(jì)冶費(fèi)艷3磁0奮元咬9斧、稅樹收蒙2周0寶元（按照銷售換價(jià)傍300毅0笑元蟻的平5.68饒%歇計(jì)扔）旺+鑒4.95縱(舞預(yù)交所得稅應(yīng)嘩該豬為澡10.63)桿9獵、其翅它慚10刊0歲元織以上合計(jì)單位累銷售成本片為歪233唱5領(lǐng)元拿按照房產(chǎn)業(yè)一依般利潤淋率積2窯0養(yǎng)％計(jì)，用成本善加層法計(jì)算，撇XX留花園的銷售均豐價(jià)約為府2335厚×熟（米1筑＋啞2蝴0艷％）歇＝筒280扮0宅元蹤三、利用可比拴樓盤量化定價(jià)邊法制定昏XX盡花園的各類產(chǎn)垮品總體均價(jià)坡本案物業(yè)類型槽以洋房、小高榜層、高層為主傳，附加少量聯(lián)屋排別墅、獨(dú)棟舅別墅。目前項(xiàng)峰目所在片區(qū)即闊無同檔次物業(yè)筒，也無同類物危業(yè)，二手房交敵易量也極少，高價(jià)格可參照性冰不強(qiáng)。故本次弄測算僅以成都靜市其他近似區(qū)柳域同比物業(yè)的鑼價(jià)格為基數(shù)，丙通過市場比較踏法來確定本項(xiàng)減目均價(jià)。1、洋房耗我們將珠江灣計(jì)畔、貝毅地駕·累盧加諾、興隆州城市花園洋房煌作為本案洋房魚的參考價(jià)格。檔產(chǎn)品各評價(jià)因新素分蘆值甲:度根據(jù)購買者購餃買時(shí)，對各因巷素的側(cè)重及影峽響消費(fèi)行為的倘誘因等作為重敬要衡量因素。導(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蒜中天世紀(jì)新城鏡均價(jià)饞5600邁5200憂4860療5300俊權(quán)重這2潔5削％訂2天5已％粱4首0書％蘋1委0踐％古權(quán)重說明傘純別墅的高檔養(yǎng)次社區(qū)蝦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品任自然環(huán)境并不榜十分優(yōu)越嶺所在區(qū)域相對虎比較成熟破開發(fā)商擁有較情強(qiáng)的資金實(shí)力滴與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)歡近期開盤銷售柳的同質(zhì)競爭產(chǎn)瓣品之一判純別墅高檔次狡社區(qū)除優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品角擁有良好自然定、環(huán)境舉所在區(qū)域相對退比較成熟花開發(fā)商擁有一標(biāo)定經(jīng)驗(yàn)。揚(yáng)近期開始認(rèn)購律的同質(zhì)競爭產(chǎn)投品之一求項(xiàng)目產(chǎn)品類別殿豐富，高檔產(chǎn)桌品居多，與本以案定位思想較墓為一致喜項(xiàng)目處在小河戒區(qū)的主要交通彼干道旁，也是雜小河區(qū)的標(biāo)志英樓盤之一斜項(xiàng)目擁有良好珠規(guī)劃設(shè)計(jì)、景榜觀設(shè)計(jì)、營銷演策劃、物業(yè)管糖理等合作開發(fā)墻伙伴。贏得公修眾較高的評價(jià)探。循但項(xiàng)目開發(fā)周綁期過長，流失汪的客戶相對較慢多。禽叛貼鏡敬扁器橡診筆紫超宏際輩瓦本案別墅均價(jià)顫歸脾伸饒全3卻）電梯公寓架選擇可比樓盤澤權(quán)重說明：清山水黔城緊景怡苑斗貝地盧加諾食均價(jià)良2780乘2380徐2600腹權(quán)重孝4序0律％哀3手0匪％慚3疑0儲％鋒權(quán)重說明章項(xiàng)目產(chǎn)品類別眨豐富，高檔產(chǎn)轎品居多，與本栗案的產(chǎn)品定位叔思想較為一致嗎項(xiàng)目處在小河兼區(qū)的主要交通絹干道旁，也是刑小河區(qū)的標(biāo)志差樓盤之一決項(xiàng)目擁有良好賠的規(guī)劃設(shè)計(jì)、饞景觀設(shè)計(jì)、營品銷策劃、物業(yè)厚管理等合作開堵發(fā)伙伴。贏得運(yùn)公眾較高的評濁價(jià)。會項(xiàng)目小高層、技高層產(chǎn)品的設(shè)杜計(jì)具有一定的糖創(chuàng)新性與領(lǐng)導(dǎo)顆性懇同區(qū)域內(nèi)，近晴期開盤銷售的悉同類產(chǎn)品。蔬較高品質(zhì)的經(jīng)聯(lián)濟(jì)適用房。大佛社區(qū)、多產(chǎn)品扭、全現(xiàn)房、好逮配套股地處成都一中澆旁的優(yōu)越地理想位置，受岔到鄭“矩教哄育蕩”款配套的導(dǎo)向影汁響。艘外商開發(fā)，資借金實(shí)力雄厚。暈啟固星督建軌換喜億病梨拒生屠怖塑堤打捧營男筍逐昏坦活孟臂翼花掙始婦睬俗本案電梯公寓釣均價(jià)雙鳳奪霸世鋤4濃）多層住宅辦選擇可比樓盤揪權(quán)重說明：紋圣泉流云令城市山水公園爆銀海嘉怡花園蜂興隆城市花園茅均價(jià)古1998灑1780夏2400遇2150琴權(quán)重他1纖0適％編1饅0飯％外3塔5憑％擔(dān)4次5雁％俯權(quán)重說明觸新推出的次中黎心區(qū)的多層項(xiàng)冰目衣已空中超大露律臺做為項(xiàng)目的夠價(jià)格支撐點(diǎn)剩所在區(qū)域正處詠于地產(chǎn)發(fā)展時(shí)緒期，吸引了不揭少市區(qū)客戶進(jìn)躁行選購茅第三季度推出微的大盤之一；軟擁有良好的自巷然環(huán)境資源弊較低價(jià)格吸引燙了不少客戶閣開發(fā)商的開發(fā)縮經(jīng)驗(yàn)有限，但新資金雄厚主市區(qū)少有的多拿層項(xiàng)目遷地處成都市教澤育中心區(qū)域衫距離金陽較近浙未做推廣，將幫一期銷售完畢皂手李梅街星鷹鋸釀本案多層均價(jià)蛛泥太雨挺隱根據(jù)以上分析寇，在目前的市睡場環(huán)境下移成本加層法制刑定出的總體均魄價(jià)為睬280論0召元犁/珍平方米預(yù)市場比較法我弄們可以得出項(xiàng)王目各類物業(yè)的取基礎(chǔ)均價(jià)分別著為泥洋川房識278姐7普元維/嬌平方米、聯(lián)猶排上521裳4是元漸/曉平方米、電梯虹公筒寓蘭269賀9壇元懲/駐平方米、多測層洪225菊7巨元自/喝平方米亂銷售均價(jià)的綜搞合修整及結(jié)論溜：軟1狐、項(xiàng)目定價(jià)策緊略的幾個(gè)比較縱因子：卻開發(fā)成漏本擔(dān)+枕競爭性產(chǎn)品比飲較粥+友品牌溢錢價(jià)知+屋產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)捆X己X腦花園弟是肝X唉X腔公司兩在竭X館X軋開發(fā)的第一個(gè)擋商品房項(xiàng)目成，公司目標(biāo)是杏將該項(xiàng)目塑造膜成為成都住宅耍項(xiàng)目的標(biāo)桿樓銅盤，除了在產(chǎn)墨品本身提升項(xiàng)溜目價(jià)值外，我泰們認(rèn)為在價(jià)格恥上也要體現(xiàn)出留項(xiàng)目價(jià)值，樹吉立金陽片塊的掀價(jià)格標(biāo)桿，從鹿而全方位地樹商立顛XX暮花園為成都市浩優(yōu)秀樓盤的形慚象。因此，我拘們建議銷售均儲價(jià)在營銷附加吳值價(jià)（貨品牌溢價(jià)與創(chuàng)擇新產(chǎn)品溢價(jià)享）建立的基礎(chǔ)征上較上面均價(jià)凡有一定程度的伍上浮。秒2么、建議的銷售品均價(jià)為：顫產(chǎn)品形態(tài)柴銷朋售均價(jià)（閑元謠/減平方米）刻洋房扔創(chuàng)新產(chǎn)品加駁價(jià)竟5墾％卡-1攀0喇％，麗為意2925-3亦06記5木之間爛普通多層貍多層稀缺產(chǎn)品蓄加數(shù)價(jià)貌1句0盤％，約濟(jì)為忌2470組電梯公寓逢戶型創(chuàng)新加盒價(jià)洗3碰％，約耽為扯2780和別墅蒙樓王稀有產(chǎn)品擴(kuò)銷售加談價(jià)吼1富5牙％，約暖為捕5995距備注：上述所舌列舉的價(jià)格均份為折前價(jià)格。補(bǔ)具體單元價(jià)格督也將依據(jù)位置夜、景觀、戶型席、特色、朝向桶等諸多品質(zhì)因部素另行研究、島制定。即3婦、銷售價(jià)格支拉撐點(diǎn)及其附加憑值加價(jià)的背景剪分析：宜上述出現(xiàn)的創(chuàng)傲新、品牌、稀烈缺附加值的加淹價(jià)是有基礎(chǔ)的喝。同時(shí)也需要否在以下方面進(jìn)甩行保證。主要輕表現(xiàn)在以下幾聚個(gè)方面：六3薦－輕1物、產(chǎn)品競爭力儀問題：既在這個(gè)資訊發(fā)袋達(dá)與學(xué)習(xí)型的蹈時(shí)期，建筑產(chǎn)節(jié)品的獨(dú)創(chuàng)性與庫唯一性不是絕甚對的。市場研段究表明，產(chǎn)品芹競爭以及產(chǎn)品熱創(chuàng)新的蔽力度是大盤持吃續(xù)銷售成功的妥基礎(chǔ)保證。因愉此，除營銷、窮包裝外，需要博XX古花園在二期、教三期的產(chǎn)品定泡位與創(chuàng)新方面除持續(xù)保持在成外都的領(lǐng)先性！隊(duì)才能立于不敗穴。痛3排－懼2擾、片區(qū)關(guān)注度時(shí)與認(rèn)同度問題虹：柜我們本次組織砍的江南公司、劑業(yè)內(nèi)人士、我付公司在做競爭部項(xiàng)目量化評分嗽的過程中看出栗，消費(fèi)者并不子過分的看中產(chǎn)糞品本身，更多海是心理評比，燕也就是兵消費(fèi)印象導(dǎo)致名了價(jià)格差異早。例如興隆城勞市花園二期的獎(jiǎng)成功銷售，評歌分總成績最好臘等即可看出。旅同時(shí)我們也要烤借鑒貝地盧加氏諾的營銷模式訊。同時(shí)也要粥運(yùn)用別墅樓王炊形象的推出，太運(yùn)用目標(biāo)群體扁心理榮耀感和這挫折感來定價(jià)演市場研究表明灘，市民或潛在咐消費(fèi)者對殲XX襪花園所處的金弊陽中央行政區(qū)繞有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)的猶印象問題。一墳是對金陽區(qū)的僑美好前景有較捐強(qiáng)的認(rèn)知度與隨認(rèn)同度；二是姻對金陽近三年帖的居住環(huán)境與爹價(jià)格水平仍然搏處于較為謹(jǐn)慎荷與模糊狀態(tài)。首這種狀況對項(xiàng)鋪目品牌與高性際價(jià)比形象的確礙立是有一定障稀礙的。因此，惜片區(qū)炒作與中卸央行政區(qū)生活吳品質(zhì)的營造成土為啟動市場認(rèn)寬知度的關(guān)鍵的或第一步。但本攤區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)框了不少好機(jī)會盈：咬金陽經(jīng)濟(jì)建設(shè)廈扶持新政策的打推出，總部經(jīng)種濟(jì)的發(fā)展，為揉金陽新區(qū)建設(shè)命尋找了新的增小長點(diǎn)肯碧?；▓@的交寧房、成都一中按的搬遷，金陽降商業(yè)地產(chǎn)的招漲商照租，聚集穗了金陽的人氣饒，促進(jìn)了金陽每地產(chǎn)的發(fā)展。下未來貴州大學(xué)構(gòu)的搬遷、水電粘九局、盤江礦葵務(wù)局、開磷集橋團(tuán)、黃果樹集巖團(tuán)、省煤炭地妄礦局、赤天化綠等大型企業(yè)將躍往金陽搬遷。裙這些利好消息脫，將使金陽的己建設(shè)發(fā)展更上去一層樓。同時(shí)川也會帶動金陽拜未來地產(chǎn)快速木發(fā)展。幕個(gè)別項(xiàng)目先行愚一步，具有示隔范與帶動作用機(jī)（如景怡苑）揪3仆－寧3當(dāng)、創(chuàng)新產(chǎn)品在打金餃陽日-巨成都之間的展嗽示問題：匙項(xiàng)目地處金陽買，且尚處于施睜工期，即營銷紙的重要時(shí)期內(nèi)及項(xiàng)目的營銷中娘心、樣板區(qū)、偽工程進(jìn)度等仍壇需要時(shí)間來保鼠證。因此，做宋好市內(nèi)營銷中蘇心、組織直銷色、組織以萬科糧城為樣板的深違圳體驗(yàn)之旅就會成了正式開盤握前解決或穩(wěn)定蕉客戶的關(guān)鍵策歌略。逝3獲－逆4繳、高性價(jià)比形色象的確立與鞏庭固：黎XX愉花園開發(fā)成本握較高高，項(xiàng)目華所在片區(qū)尚無強(qiáng)類似具有領(lǐng)導(dǎo)捏意義的項(xiàng)目作房為參照或超越配。因此，需要杏在兩個(gè)方面努隔力，一是在金漫陽豎立一面大喉盤與優(yōu)質(zhì)樓盤射的大旗！二是鄙直接與來自小才河、三橋等洋復(fù)房主力供應(yīng)區(qū)標(biāo)的板塊進(jìn)行競顫爭，以此獲得參金陽板塊的市噸場份額。盒3馬－郵5檢、高價(jià)位的支窄撐力問題：運(yùn)本項(xiàng)目定位于亡高檔規(guī)劃概念陷，運(yùn)營成本相壓對較高，因而廚價(jià)格有了兩個(gè)孕結(jié)果，一是由帥成本拉動的高向價(jià)位，二是產(chǎn)旋品創(chuàng)新與區(qū)位羅價(jià)值的溢價(jià)。翅這樣，項(xiàng)目均之價(jià)起點(diǎn)較高。沒因而，發(fā)現(xiàn)價(jià)竟格是我們營銷偏工作的重要目溪標(biāo)。需要在工辜程質(zhì)量、景觀嗽質(zhì)量、物業(yè)管防理質(zhì)量、配套刮設(shè)施、概念營昏造、營銷組織硬、客戶細(xì)分等碑環(huán)節(jié)全程保證哥價(jià)格的支撐力政。例如：半島榆別墅樓王樣板稀展示。問3孩－聚6倍、配套設(shè)施問黃題：費(fèi)本項(xiàng)目地處新牛區(qū)，尚處于較趙長的建設(shè)期，趣居住的諸多設(shè)紫施嚴(yán)重不足。段基于此考慮，魚建議提早著手酬在商業(yè)街經(jīng)營棟、直通巴士、歲品牌物管、泛熄會所、學(xué)校等岡環(huán)節(jié)運(yùn)作，為組潛在購買者描畢繪一種住在金教陽方便、繁華減、健康的現(xiàn)實(shí)鏡體驗(yàn)！搬3狹－范7厲、品牌創(chuàng)建與趟維護(hù)問題：哥江南地產(chǎn)在成妹都屬于成長型姨的開發(fā)商。而株金陽項(xiàng)目的營吃銷也需要較為勾堅(jiān)固的品牌形糠象，尤其是開穩(wěn)發(fā)商實(shí)力形象緊對項(xiàng)目上市給季予有力的支持沙。這樣，既要慚內(nèi)部練好江南輔品牌的內(nèi)功，挨也需要在營銷填環(huán)節(jié)將江南公慕司品牌工程進(jìn)綱行強(qiáng)化，導(dǎo)入卡服務(wù)型的、實(shí)梳力型的企業(yè)形拳象。臥第三部分、宏XX領(lǐng)花園銷售節(jié)奏址安排及銷售收累入預(yù)測障據(jù)工程進(jìn)度、瘋成本估算及市帖場研究結(jié)果，炒確定霞XX榮花園住宅部分鄉(xiāng)從尋200場6匯年圣5彈月開始銷售，捐整個(gè)營銷過程只大致按三個(gè)組扣團(tuán)分四個(gè)工段扣進(jìn)行修建。按末照我司提交的糟《嘆XX吉花園營銷戰(zhàn)略陶建議》確定的均組團(tuán)劃分及營窩銷節(jié)奏安排，通對劃XX雜花園銷售節(jié)奏埋及銷售收入預(yù)猜測如下：曲銷售總收入預(yù)蜘測表季項(xiàng)目料組團(tuán)陽產(chǎn)品嘩樓棟號淋占該分季期的比例啄套數(shù)比預(yù)計(jì)銷稻售面積梁天驁建議銷售億單價(jià)（欄元修/鑼平）適預(yù)測銷售收入昆（萬元）族江南修正單價(jià)較江南修正銷售堤收入塑一期鴨產(chǎn)品犬面積睜同類產(chǎn)品比例厲一組團(tuán)巖洋房伯芳平哪蘭恨度釋鳴危芽浩縫誤勝予愈往戚冶臉榆潑餓床嚴(yán)療概糕距雨35%熊230刑26323.地85內(nèi)2925魚7700謠洋房館62545.窯65恩82%酬別墅布鄉(xiāng)同倉最3%固9活2393.2錯(cuò)5脅5995六1435吉多層隙10697.勻12字45%妻二組團(tuán)伏洋房巖風(fēng)冰最讀劇搏但損或貧哭闖絨量耳粒壟掃21%扯129拾16132.喉43淘2925混4719罷別墅竄2393.2宮5麥43%坊三組團(tuán)觸洋房礙妨短峰么順杜黃疑庫扁27%準(zhǔn)183坑20089.庸37鳥2925不5876槐多層峽干撕何悉擊14%有101灘10697.明12講24爸7瓣0女2642碼合計(jì)伙75636.店02挪——補(bǔ)——苦——伙垮100%會652捉75636.森02但—戶—時(shí)談22372后二期唯電梯公寓瓶61488.美8壺43%理一組團(tuán)對電梯公寓跨勇酬最腹?fàn)罱额D32%女144傾20998.殼08沒2780聞5837帆洋房眨汽6%僚41賴4267.4插6刷2925怠1248界洋房頸4267.4例6姓6%鋤二組團(tuán)面電梯公寓軍諷45%削280稱29607.旋2枕2780芬8231拼三組團(tuán)鼠電梯公寓柔皇17%牽160珠10883.鉗52捆2780款3026非合計(jì)堤65756.艙26旋——疫——械——刷梨10跳0黨％禿625是65756.絨26釣—西—殿丑18342斥三期授多層炒13100誘55%貼一組團(tuán)下電梯公寓家頁無甜藏幕每附陜豬根晨評橫甘40%撒320喜43324.保77暖2780槐12044溪洋房由9600諒12%默洋房傘錘餃淚頁限懶抓9%賴72倦9600街2925挺2808堡別墅禮3150梅57%危多層鹽棟2%廢22逝2600嬸2470鋸642嚼電梯公寓臂81864.晚77因57%污二組團(tuán)餓多層碰匯徒娛拿10%猜88峰10500際2470宋2594滿電梯公寓窗餃優(yōu)段筋雕淹拿36%樸226兔38540滅2780輔10714牢別墅制誠駕參鳥攻令接拾檢3%津9客3150旱5995亮1888霉合計(jì)失107714集.8俊——備——鍵——陷緒10該0梨％身737咬107714盒.8馬—?jiǎng)P—礙喇30691綁共計(jì)器249107英1926宵249107產(chǎn)71404磚特別說明：正史式開盤時(shí)間初示定灘為鑄0穩(wěn)6豈年擠5布月絡(luò)1泄日。如開盤時(shí)這間調(diào)整，上市州時(shí)間相應(yīng)向后劈順延。為確?；蓍_盤成功，開薯盤時(shí)間不宜錯(cuò)組過銷售旺季。之XX礦花園銷售周期終進(jìn)度表澆銷售計(jì)劃怨銷售周期表劍期數(shù)盟組團(tuán)槐產(chǎn)品咽套數(shù)迫06.3閑06.4畝06.5醉06.6釀06.7嚷06.8微06.9鵝06.10什06.11像06.12推07.1奧07.2倘07.6餡07.10返08.10枝08.12霉09.5依10.5播一期耗一組團(tuán)六洋房妻230濫一期辯別墅趕9璃二組團(tuán)蒜洋房擱129弟三組團(tuán)諷洋房、多層叉各瘡3嚷0換％紋5咬5列、松31辯洋房、多層怒各膨7貼0鎖％靜198跳二期遷625梨三期疑737累圖例同：似臭冬震為銷售期頂紐族江式為預(yù)熱期漲根據(jù)以上銷售鏡周期及銷售金驚額的預(yù)測，可玩以得出：肉銷售收入按上療市時(shí)間安排預(yù)飛測蔑銷售計(jì)劃繞資金回籠表（陽萬元）權(quán)期數(shù)魄組團(tuán)即產(chǎn)品姑套數(shù)巨06.3貪06.4君06.5采06.6億06.7至06.8對06.9養(yǎng)06.10牽06.11腹06.12血07.1蛙07.2降07.6變07.10機(jī)08.10摸08.12站09.5鹽10.5威一期根一組團(tuán)促洋房垂230鞭7700頭一期怪別墅導(dǎo)9鼻1435藍(lán)二組團(tuán)失洋房己129霧4719原三組團(tuán)米洋房、多層謀各努3搭0偏％禁5態(tài)5喊、鮮31崇5876*3飛0%+264餃2*30%=牙2556歐洋房、多層惑各洲7溝0昌％磁198絨5962殃二期銀625鮮18342朗三期飽737那30691懂合計(jì)領(lǐng)預(yù)對計(jì)斯06.鏟5誰—貨07.生1宴回籠資金歸為捐1641夫0薦元。約幫為體55扯2筒套全第四部分、銷黑售節(jié)奏及銷售熔條件皆銷售節(jié)奏塌時(shí)間安排嘴目的方向飼營銷措施引保障支持靜準(zhǔn)狐備左及淋預(yù)冊熱綱期