某市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行方法

金華市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行方法第一條為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，保護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)？浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理方法？，結(jié)合本市實(shí)際，制定本方法。第二條本方法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第三條本方法所稱(chēng)的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。本方法所稱(chēng)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋及相配套的公共設(shè)施和場(chǎng)地。本方法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。本方法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)展日常維護(hù)、修繕和整治，同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的平安、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)展日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)效勞。本方法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理效勞的法人。第四條市房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(mén)〔以下統(tǒng)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)〕主管市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。各級(jí)有關(guān)行政主管部門(mén)和街道辦事處、居委會(huì)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，配合物業(yè)主管部門(mén)做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。第五條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率到達(dá)６０%以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過(guò)１００名的，可按比例推選業(yè)主代表。業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須有擁有投票權(quán)者過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票；非住宅物業(yè)按每１００平方米為一個(gè)計(jì)票單位，缺乏１００平方米的，以每本房屋所有權(quán)證為一個(gè)計(jì)票單位。第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)主管部門(mén)〔建立局，下同〕會(huì)同街道辦事處、居委會(huì)等相關(guān)單位組織召開(kāi)，費(fèi)用開(kāi)支由物業(yè)建立單位承擔(dān)。第六條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使以下職權(quán)：〔一〕選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；〔二〕審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；〔三〕審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；〔四〕決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；〔五〕審議通過(guò)住宅區(qū)物業(yè)管理方案；〔六〕決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。第七條業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開(kāi)１-２次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或１０%以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過(guò)半數(shù)通過(guò)。第八條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行以下職責(zé)：〔一〕召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；〔二〕根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；〔三〕監(jiān)視檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；〔四〕檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；〔五〕受理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；〔六〕監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理效勞費(fèi)；〔七〕業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第九條業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由５至１５人組成，設(shè)主任１人，副主任１至３人，每屆任期３年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。已設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)。第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)物業(yè)主管部門(mén)登記備案，并同時(shí)抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)。第十一條業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費(fèi)總額的１%。具體數(shù)額和方案由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。第十三條住宅區(qū)交付使用而入住率不到６０%的，由住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建立單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展前期管理，并報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。物業(yè)銷(xiāo)售〔預(yù)售〕時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示效勞內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議。第十四條實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同〔以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托合同〕。物業(yè)管理委托合同必須按省建立廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的？物業(yè)管理委托合同示范文本？簽訂。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案，同時(shí)抄告轄區(qū)居委會(huì)。第十五條物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。第十六條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：〔一〕根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國(guó)家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；〔二〕按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理效勞費(fèi)；〔三〕制止損害住宅區(qū)物業(yè)和阻礙物業(yè)管理的行為。第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的效勞內(nèi)容：〔一〕物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；〔二〕物業(yè)公用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔效勞；〔三〕公共綠地、花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、管理；〔四〕車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理；〔五〕協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)展平安防范；〔六〕物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)效勞工作，并承受所在地街道辦事處的監(jiān)視。第十八條住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建立單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門(mén)移交以下住宅區(qū)工程建立技術(shù)資料：〔一〕住宅區(qū)總平面圖；〔二〕住宅區(qū)單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備圖；〔三〕住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；〔四〕有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；〔五〕住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì)，供物業(yè)管理企業(yè)使用。住宅區(qū)綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)有物業(yè)所在地街道辦事處、居委會(huì)派人參加。第十九條實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金遵循全額儲(chǔ)存、業(yè)主共同所有、合理使用的原那么。實(shí)行統(tǒng)一繳交、專(zhuān)款專(zhuān)用、民主理財(cái)、承受監(jiān)視的管理制度。第二十條物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金由住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建立單位向購(gòu)房者代為收取，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)由開(kāi)發(fā)建立單位向物業(yè)主管部門(mén)預(yù)交。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的管理費(fèi)用由市財(cái)政部門(mén)核定，在物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金管理。第二十一條物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金暫按上年綜合平均建筑安裝工程造價(jià)的５%的比例繳交，即多層建筑按２５元/平方米，高層建筑、別墅按４０元/平方米標(biāo)準(zhǔn)繳交。今后政府對(duì)物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金的繳交比例有新規(guī)定時(shí)按新規(guī)定執(zhí)行。第二十二條物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金使用、繳交方式、核算立帳管理、存儲(chǔ)增值、轉(zhuǎn)移、退還等規(guī)定，按？浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理維修專(zhuān)項(xiàng)資金管理暫行方法？執(zhí)行。第二十三條住宅區(qū)交付使用后，由開(kāi)發(fā)建立單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。第二十四條住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線播送電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。第二十五條任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事以下行為：〔一〕擅自改變房屋的構(gòu)造、外貌和用途；〔二〕對(duì)房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)及公用部位違章鑿、拆、搭、占；〔三〕堆放危及公共平安的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；〔四〕擅自占用公共場(chǎng)所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；〔五〕隨意停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛；〔六〕亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；〔七〕亂倒垃圾、雜物；〔八〕在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻劃；〔九〕法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。第二十六條業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的本卷須知告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停頓并改正。對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)催促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。第二十七條物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人平安時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)催促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。第二十八條開(kāi)發(fā)建立單位在住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建立中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積７‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開(kāi)發(fā)建立單位無(wú)償提供，其中３‰為辦公用房，４‰為經(jīng)營(yíng)用房。具體使用可根據(jù)各個(gè)社區(qū)實(shí)際情況擬定方案，報(bào)物業(yè)主管部門(mén)核準(zhǔn)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)根據(jù)？浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理方法？，屬國(guó)家所有，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷(xiāo)售〔預(yù)售〕證之前予以確定。第二十九條物業(yè)管理效勞收費(fèi)確實(shí)定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、效勞內(nèi)容相適應(yīng)的原那么。第三十條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的效勞而收取的物業(yè)管理效勞費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的效勞而收取的物業(yè)管理效勞費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；特約效勞費(fèi)除價(jià)格主管部門(mén)另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。前期物業(yè)管理效勞費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致情況下，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但事先須報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審核，并公開(kāi)告知買(mǎi)主。按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)面向社會(huì)公開(kāi)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)主管部門(mén)備案。物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)應(yīng)由物業(yè)主管部門(mén)主持，物價(jià)和民政、居委會(huì)派人參加。業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)展管理與效勞工程的收費(fèi)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門(mén)不得重復(fù)收取。物業(yè)管理效勞費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，承受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)視。物業(yè)管理費(fèi)的年度收支情況應(yīng)由有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)展驗(yàn)審，并出具驗(yàn)審報(bào)告。第三十一條假設(shè)有必要，物業(yè)管理企業(yè)在不影響住〔用〕戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理效勞費(fèi)用開(kāi)支。第三十二條物業(yè)管理效勞費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按？物業(yè)管理委托合同？所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預(yù)收期限不得超過(guò)１２個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理效勞費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。物業(yè)管理效勞收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)范圍及效勞內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置公布。其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取工程或性質(zhì)一樣的費(fèi)用。第三十三條建立單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理效勞費(fèi)按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的７０%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理效勞合同約定之外自行提供效勞，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。第三十四條對(duì)未經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門(mén)按有關(guān)規(guī)定作出處理。第三十五條住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建立單位不按本規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令其限期提供。第三十六條業(yè)主違反公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。第三十七條罰款的收繳和實(shí)施行政處分的程序，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。第三十八條當(dāng)事人對(duì)具體行政行為