上海興業(yè)大廈副樓營銷企劃書

上海興業(yè)大廈副樓營銷企劃書PAGEPAGE5JERRYZAHOVICJerryZahovic第一章上海寫字樓篇上海寫字樓概況上海的寫字樓從無到有，僅僅發(fā)展了短短了20年，在這20個春秋中，可以說經(jīng)歷了跌宕起伏，至今終于形成了一個成熟的市場格局。但隨著全球經(jīng)濟的再次復(fù)蘇以及上海經(jīng)濟的高速發(fā)展。上海寫字樓進入了一個新時代。上世紀(jì)80年代中期以前上海商品辦公樓的概念基本為零。當(dāng)時一些大公司如需在上海設(shè)辦事機構(gòu)，只能租用高級酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外寫字樓——位于外灘的聯(lián)誼大廈建成，但上海真正的寫字樓市場浪潮開始于1992年鄧小平的南巡講話。1993年，上海開始大規(guī)模地推出辦公用地。按常規(guī)而言，寫字樓的建設(shè)周期一般是3年，這也就意味著從1993年動工建設(shè)的寫字樓，在1996年開始集中上市。但是正是這種大規(guī)模的上市也導(dǎo)致了1997到1999年上海寫字樓市場全面供過于求，其中在最高峰期的1997年，上海寫字樓上市達到100萬平方米。市場過于供大于求以及亞洲金融風(fēng)暴的影響直接導(dǎo)致了寫字樓市場租金不斷下跌，從1997年均價0.8美元/平方米/天，跌體吸納量十分巨大，達到了50.83萬平方米，浦西空置率下降至5%，租金上漲至平均0.73美元/平方米/天。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，上海寫字樓市場在微觀上主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大區(qū)域。而這六大地區(qū)匯集了上海絕大多數(shù)的頂級寫字樓物業(yè)，目前占了全市供應(yīng)量的九成左右。位于浦西市中心地區(qū)的淮海路和南京西路，是上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心街，經(jīng)過十年來的發(fā)展，該地區(qū)已具有良好的商務(wù)氛圍、高品質(zhì)的設(shè)施環(huán)境以及便利的交通，聚集了眾多知名公司入駐。而小陸家嘴是近十年來新崛起的上海金融貿(mào)易中心，吸引了全世界各大金融機構(gòu)。因此，這些區(qū)域的甲級寫字樓從前兩年開始已全面回升，租金上漲、空置率明顯下降，其中尤以小陸家嘴地區(qū)表現(xiàn)最為明顯。

從租金水平上看，淮海路和南京西路的寫字樓租金，早在1996年時平均日租金就已達每平方米1.0-1.2美元，當(dāng)時淮海中路寫字樓的平均租金達1.2美元，位居全市首位。在經(jīng)歷了1998年、1999年的低谷后，目前該區(qū)域?qū)懽謽瞧骄兆饨鹚揭鸦厣矫科椒矫?.6美元-0.75美元，平均租售率達85%以上，個別甚至達到100%。在1996年，小陸家嘴地區(qū)的日租金報價雖不低，也有每平方米0.8美元的水平，但其空置率卻很高，特別是在1997年、1998年時不下40%。2000年，隨著全市甲級寫字樓市場的回升，小陸家嘴地區(qū)的寫字樓開始逐漸升溫，特別是從2001年二季度開始，寫字樓市場快速上升，一改以往高空置率的狀況。目前，小陸家嘴地區(qū)寫字樓的日租金水平和空置率已與淮海路、南京西路寫字樓的情況不相上下，反映出小陸家嘴地區(qū)的吸引力較以往有了進一步的提升。預(yù)計這三個區(qū)域的寫字樓租金總體水平，今后將“比翼齊飛”與這三個區(qū)域相比，虹橋、徐家匯及人民廣場的租金和需求也是亦步亦趨。由于前三個區(qū)域的日益飽和，該區(qū)域新的寫字樓物業(yè)不斷出現(xiàn)，也相對緩和了市場需求；但近年來，新增寫字樓面積對于整個龐大的市場需求來說也只是杯水車薪，在此基礎(chǔ)上，市政府規(guī)劃中的另三大商圈也開始浮出了水面，其中中山公園、黃浦江北外灘沿岸聯(lián)合原有外灘建筑以及五角場將成為三個新的CBD。這樣屆時上海將會有9大CBD分布在市區(qū)。二．市場供需狀況上海寫字樓市場供應(yīng)從各區(qū)的供應(yīng)量來看，除長寧區(qū)外，98、99年的新項目均集中于個別幾個區(qū)域，98年浦西新增供應(yīng)均集中在靜安、黃浦兩區(qū)，如梅隴鎮(zhèn)廣場、嘉里中心、中區(qū)廣場均為當(dāng)年的市場熱點項目,而且梅隴鎮(zhèn)廣場、嘉里中心的落成使南京西路段逐步成為了一個新的辦公區(qū)。99年浦西的新增供應(yīng)量在淮海路沿線，區(qū)內(nèi)的中環(huán)廣場、力寶廣場均在開盤1年左右達到了70％以上的入住率。而小陸家嘴地區(qū)在近三年始終保持了較高的供應(yīng)量，使該地區(qū)成為了上海最大的單一寫字樓群落，其總體環(huán)境的改善與形象的提升增強了同一區(qū)域內(nèi)的寫字樓對于租戶的吸引力?？梢?，盡管新增供應(yīng)在分布上的集中性造成并增加了統(tǒng)一區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭，但另一方面卻產(chǎn)生了市場聚集效應(yīng)，并在與其他辦公區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭中占領(lǐng)了一定的市場份額。從2000－2003年供應(yīng)的區(qū)域分布來看，新增供應(yīng)的分布較散，但靜安區(qū)的新項目均分布在南京西路沿線，無疑會增加該地段的區(qū)位優(yōu)勢；2003年的新項目均集中于黃浦區(qū)，但該區(qū)的甲級寫字樓分布較散，難以形成聚集效應(yīng)。未來新項目重要集中在北外灘、中山公園、五角場三地。在區(qū)域上，六大CBD分布具體如下：淮海中路沿線作為上海傳統(tǒng)的高尚商業(yè)，地鐵一號線沿線設(shè)有三個分站，往來交通方便，項目均分布在三個分站周邊。甲級辦公樓的供應(yīng)量占到全市總供應(yīng)量的13%。主要分布在成都路、西藏路之間的地段。區(qū)內(nèi)擁有較多頂級品質(zhì)的物業(yè)，吸引了較多對辦公樓品質(zhì)要求較高的國際性的公司入駐，如IBM、安達信、杜邦等。另有部分甲級寫字樓主要分布在常熟路、陜西南路周邊，一般為較早開發(fā)、樓盤規(guī)模較小的項目。其中在西藏南路―成都路沿線代表樓盤有：蘭生大廈、金鐘大廈、力寶廣場、時代廣場、上海廣場、香港廣場、瑞安廣場、香港新世界廣場、中環(huán)廣場、以及中海廣場。陜西南路―常熟路沿線代表樓盤有：二百永新大廈、久事大廈、百富勤大廈、云海大廈。南京西路沿線該區(qū)域星級賓館林立，道路交通不象淮海路、南京東路商業(yè)街那樣擁擠。位于南京西路沿線的上海商城為上海最早的頂級寫字樓，其租金水平在94、95年期間曾位列全世界第三位。自97年區(qū)內(nèi)嘉里中心、梅隴鎮(zhèn)廣場的落成使該地區(qū)開始形成一個新興的辦公區(qū)。而隨著中欣大廈、中信泰富廣場的加入及浦西最高寫字樓恒隆廣場的興建與完工，該地段已成為可與淮海中路辦公區(qū)媲美的主要辦公區(qū)域。租戶多為一些網(wǎng)絡(luò)公司、通訊公司及一些大企業(yè)的研發(fā)機構(gòu)以及眾多全球500強的公司。小陸家嘴通過近10年的開發(fā)，該區(qū)域已擁有12棟甲級寫字樓，占到全市總供應(yīng)量的28%。區(qū)內(nèi)的頂級品質(zhì)的項目較多，如金茂大廈、森茂大廈、國際大廈、中銀大廈等，加之其未來金融中心的特殊地位，因而吸引了金融機構(gòu)、跨國公司的地區(qū)總部的遷入。虹橋地區(qū)為較早開發(fā)的辦公區(qū)，由于其臨近上海的外銷住宅區(qū)及機場，曾是外資機構(gòu)的首選辦公區(qū)域，其外資機構(gòu)的首選辦公區(qū)域，其供應(yīng)量占到總供應(yīng)量的14%。但隨著上海辦公區(qū)域免的東移趨勢，該區(qū)域的吸引力正在逐步減弱。但隨著古北2期的發(fā)展，虹橋的優(yōu)勢再次煥發(fā)出新的魅力。主要代表樓盤：遠東國際大廈、太陽廣場、新虹橋中心大廈、錦明大廈等。人民廣場周邊布有中區(qū)廣場、港陸廣場、百騰大廈等甲級寫字樓，占到總供應(yīng)量的10%。該區(qū)域內(nèi)較缺乏頂級品質(zhì)的甲級寫字樓，且樓盤之間缺乏呼應(yīng)，難以形成集聚效應(yīng)的狀態(tài)已成為過去。隨著明天廣場、天安中心大廈的落成以及遠東娛樂廣場和將來浦西最高建筑的世茂國際廣場的建成，以及該區(qū)域便利的交通使得該區(qū)域?qū)懽謽堑臋n次再次提升。主要代表物業(yè)：海通證券大廈、仙樂斯廣場、來福仕廣場等。徐家匯地區(qū)為上海主要的商業(yè)副中心，地鐵一號線在此設(shè)點。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓占總供應(yīng)量的5.3%，但區(qū)內(nèi)的甲級寫字樓落成時間較早，所以在傳統(tǒng)上以為其品質(zhì)普遍不高。在徐家匯，寫字樓的需求是十分高的。但長年在徐家匯始終供不應(yīng)求。但隨著上海體育場周邊地區(qū)、徐家匯和打浦橋三點一線由寫字樓的串連后，整個形成了一個強大的商業(yè)區(qū)，在這樣一個循環(huán)下，寫字樓的檔次已可以與淮海路等其他區(qū)域相媲美。其中具有代表的樓盤主要有：飛州國際廣場、華鼎廣場、圣愛廣場、實業(yè)大廈、美羅廣場、港匯廣場、騰飛廣場、英雄大廈、伊甸大廈、均遙廣場、五洲國際大廈、青松城、亞太國際大廈、伊泰利大廈、海興廣場金玉蘭廣場等。市場需求隨著上海經(jīng)濟的高速發(fā)展和其在世界經(jīng)濟地位的日益凸顯以及全球經(jīng)濟的復(fù)蘇，導(dǎo)致寫字樓需求正不斷放大。國際大機構(gòu)紛紛將上海作為亞太地區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展的核心，國內(nèi)一些知名企業(yè)（尤其是民營企業(yè)）也將上海作為輻射華東乃至全國的基地，這些利好消息無不刺激著市場對寫字樓的有效需求。今年來上海寫字樓吸納量如下：由此可見，需求量在00年達到526000平方米，01年為369065平方米，02年404795平方米，03年272000平方米，04年前三季度428200平方米。平均在400000平方米左右。在以上吸納量變化的原因上一方面體現(xiàn)了真是的需求，但另一方面其本身受到了市場供給量的制約，所以造成了在某個季度中極具的上升和下降，但在數(shù)據(jù)上，反映出了上海每年近40萬平方米的需求量。而在未來的幾年中，上?？墒坌蛯懽謽堑男枨竺娣e將超過每年40萬平方米。究其本質(zhì)原因，有如下幾點：金融機構(gòu)需求龐大———中國入世使上海作為金融中心的形象凸顯。2004年以后，金融業(yè)的逐步開放，為上海寫字樓市場帶來了前所未有的機遇。預(yù)計未來幾年，外資金融業(yè)會加速擴展其在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財團、大銀行等會陸續(xù)進駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級寫字樓需求。跨國公司總部入滬———上海推出的跨國公司設(shè)立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進入。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，2004年還將有約50家跨國企業(yè)的總部設(shè)在上海，估計他們需要的寫字樓面積約為15萬平方米，大概是兩幢甲級寫字樓的建筑面積。民營企業(yè)的規(guī)模登陸———由于上海被視為長江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢、金融優(yōu)勢必然吸引大型民營企業(yè)集團成立營銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國市場及國際市場。世博帶來長期利好效應(yīng)———上海承辦2010年世博會，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，將大大提升上海的國際關(guān)注度和城市認(rèn)同感，從而吸引更多的國際優(yōu)秀人才和國際資本進入上海。從以上的供需－控制率表格上也不難反映出近年寫字樓的走勢，從96年開始供大過于求的狀態(tài)到99年被打破，從此需求一直高于供應(yīng)。所以導(dǎo)致了租賃價格從99年開始就一直上漲。在空置率方面自98年開始一直下降，2004年達到了10％以下。三.銷售型寫字樓市場銷售型寫字樓市場也獲得越來越多企業(yè)的青睞。隨著上海甲級寫字樓租金自2001年開始近三年的逐年增長，一些業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的公司意識到了花10年左右的租金購買具有50年產(chǎn)權(quán)的寫字樓的經(jīng)濟性。一些具有前瞻性眼光以及資金實力的公司與投資者開始購買甲級寫字樓。人民廣場商務(wù)圈的甲級寫字樓報出了3000－3600美元/平方米的價格，仍然吸引了較多的買家成交。位于徐家匯商務(wù)圈的飛洲國際廣場即是憑借其在軌道交通以及硬件品質(zhì)等方面的綜合優(yōu)勢獲得市場的認(rèn)可，在推向市場的5個月時間里20樓以下的中低區(qū)樓層全部售完。即使5月份宏觀調(diào)控之后，5、6兩個月仍保持在3000平方米以上的月銷售量，7月份由于炎熱天氣銷量受其影響后，8月份隨著工程形象進度的提前完成，又完成了近4000平方米的銷量，創(chuàng)造了上海甲級寫字樓預(yù)售階段持續(xù)熱銷的紀(jì)錄。從企業(yè)成本看，如果受到租金變化影響導(dǎo)致企業(yè)搬遷、重新裝修，金錢浪費也不小。目前甲級寫字樓市場也一改過去基本都是中資購買的格局，外資購買的比例上升明顯。著名的勞力士公司在淮海路購買甲級寫字樓、甚至歐洲某國的上海領(lǐng)事館也在市中心的一幢甲級寫字樓里購買了1000平方米的面積辦公。飛洲國際廣場的購買客戶更是來自多達10個國家和地區(qū)。按照面積可分為：標(biāo)準(zhǔn)型可售寫字樓（主力分割面積在１００平方米以上）；小戶型可售寫字樓（主力面積在１００平方米以下）；其他創(chuàng)新型。按照產(chǎn)權(quán)屬性可分為：純辦公性質(zhì)和混合性辦公性質(zhì)。按照樓盤品質(zhì)分為：甲級可售型辦公樓和普通可售型辦公樓。大量的可售型寫字樓主要分布于內(nèi)環(huán)線內(nèi)及緊貼內(nèi)環(huán)線區(qū)域各區(qū)級副中心，自然而然形成了聚集板塊。按照分區(qū)范圍，大致可分為北部區(qū)域、西南區(qū)域、中心區(qū)域、浦東區(qū)域。此外，正在規(guī)劃升級中的五角場地區(qū)、真如地區(qū)，今后兩年中也有望逐漸發(fā)揮商務(wù)功能。從可售型寫字樓的供應(yīng)情況來看，從２００２年開始，一直就呈現(xiàn)出上升趨勢。特別是２００３年供應(yīng)量達到了８６８１３５平方米，成為近期高峰。預(yù)計從２００４年下半年到２００５年底，供應(yīng)量將達到１３３萬平方米。從區(qū)域供應(yīng)來看，上?？墒坌蛯懽謽堑闹饕?yīng)還是以長寧、徐匯、浦東及中心區(qū)域等靠近ＣＢＤ地區(qū)為主。從銷售價格看，市場上供應(yīng)的寫字樓單價在６０００～２００００元／平方米，區(qū)域同類寫字樓租金及住宅項目推案價格是該類物業(yè)定價的主要因素，距離市中心主要高檔甲級寫字樓區(qū)域的遠近也成為定價的重要因素之一。售價最低的是北部普陀、閘北區(qū)域，基本處于６０００～９０００元／平方米之間。市中心區(qū)域可售型寫字樓售價跨度較大，其價格從９５００元／平方米左右至２００００元／平方米不等。西部徐匯和長寧區(qū)域內(nèi)可售型寫字樓項目售價在全市處于中上水平，主力售價段在１００００～２００００元／平方米之間。浦東區(qū)域的可售型寫字樓平均售價最高，平均單價達到１７５００元／平方米以上，但在區(qū)位上主要集中在小陸家嘴地區(qū)?？們r上，可售型寫字樓主要分布于３０～５００萬元人民幣，客戶主要分為小型企業(yè)和大型國有企業(yè)和跨國公司，主力總價區(qū)間為５０～１００萬元人民幣，由于分割面積普遍較小、總價較低，這一總價區(qū)間也大大降低了企業(yè)的營運成本，受到買家歡迎。但在也不排除眾多大型企業(yè)收購整層甚至幾層的個案。因此在客戶定位上跨度較大。目前市場銷售型寫字樓中，其典型個案如下：1. 項目名稱： 眾昌金城大廈(原新重慶大廈)項目地址： 海寧路1389~1395(單)號等所在區(qū)縣： 閘北區(qū)均價：12000元售樓處： 天目中路380號21樓開盤時間： 2004-11-18項目名稱： 中融恒瑞國際大廈項目地址： 張楊路588號,620號企業(yè)名稱： 上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司所在區(qū)縣： 浦東新區(qū)均價： 26905

元售樓處： 上海浦東張楊路568號開盤時間： 2004-11-01項目名稱： 遠東大廈項目地址： 浦東南路1101號企業(yè)名稱： 上海浦東新區(qū)遠東商廈有限公司所在區(qū)縣： 浦東新區(qū)均價： 18504元售樓處： 浦東南路1101號開盤時間： 2004-11-18項目名稱： 海通證券大廈項目地址： 廣東路689號企業(yè)名稱： 上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)縣： 黃浦區(qū)平均價： 23255

元售樓處： 廣東路689號1908室開盤時間： 2004-06-30項目名稱： 兆豐世貿(mào)大廈項目地址： 江蘇路369號企業(yè)名稱： 偉恒通(上海)有限公司所在區(qū)縣： 長寧區(qū)平均價： 25000元售樓處： 中山西路1800號28樓開盤時間： 2004-11-186. 項目名稱： 科維大廈 項目地址： 長壽路360號 企業(yè)名稱： 科維置業(yè)(上海)有限公司 所在區(qū)縣： 普陀區(qū) 售樓處： 長壽路360號 開盤時間： 2004-10-157. 項目名稱： 華敏世紀(jì)廣場辦公樓 項目地址： 延安西路726、728號 企業(yè)名稱： 上海華敏置業(yè)(集團)有限公司 價格： 18000－25000元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 延安西路728號1樓B室 開盤時間： 2004-10-118. 項目名稱： 靜安中華大廈 項目地址： 北京西路1701號 企業(yè)名稱： 上海中靜房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 18744

元 所在區(qū)縣： 靜安區(qū) 售樓處： 北京西路1701號 開盤時間： 2004-10-109. 項目名稱： 天安中心大廈 項目地址： 南京西路338號 企業(yè)名稱： 上海天安中心大廈有限公司 已售房屋平均價： 28353

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 南京西路338號 開盤時間： 2004-06-2910. 項目名稱： 樂凱大廈 項目地址： 商城路660號 企業(yè)名稱： 上海樂凱企業(yè)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 11907

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 開盤時間： 2004-07-0311. 項目名稱： 金象大廈 項目地址： 華昌路9號 企業(yè)名稱： 上海同建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 所在區(qū)縣： 虹口區(qū)已售房屋平均價： 10272元售樓處： 寶山路724號 開盤時間： 2004-09-2212. 項目名稱： 上海白馬大廈1 項目地址： 塘沽路933號,985號 企業(yè)名稱： 上海白馬投資經(jīng)營有限公司 已售房屋平均價： 11554

元 所在區(qū)縣： 閘北區(qū) 售樓處： 天目中路428號24A(凱旋門大廈)西部 開盤時間： 2004-09-2413. 項目名稱： 谷泰濱江大廈 項目地址： 中山南路969號 企業(yè)名稱： 上海森南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 19625

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 中山南路969號谷泰濱江大廈2005單元 開盤時間： 2004-06-30 14. 項目名稱： 同達創(chuàng)業(yè)大廈 項目地址： 天山路600弄 企業(yè)名稱： 上海同達創(chuàng)業(yè)置地有限公司 已售房屋平均價： 13361

元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 上海市長寧區(qū)天山支路154號D區(qū)5層 開盤時間： 2004-04-2915. 項目名稱： 迎龍大廈 項目地址： 上海市長寧區(qū)延安西路1358號 企業(yè)名稱： 上海泰威特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 15444

元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 延安路1358號 開盤時間： 2004-06-2516. 項目名稱： 晶采世紀(jì)大廈 項目地址： 威海路567號 企業(yè)名稱： 上海聯(lián)豐房地產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 24405

元 所在區(qū)縣： 靜安區(qū) 售樓處： 威海路567號 開盤時間： 2004-07-1317. 項目名稱： 安基大廈 項目地址： 西藏南路760號,768號 企業(yè)名稱： 上海凱普房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 已售房屋平均價： 11401

元目前市場價格：14000元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 西藏南路760號 開盤時間： 2004-07-0918. 項目名稱： 寶安大廈 項目地址： 東方路800號 企業(yè)名稱： 上海寶安企業(yè)有限公司已售房屋平均價： 18719

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 東方路800號寶安大廈14F 開盤時間： 2004-08-0519. 項目名稱： 金鷹大廈 項目地址： 民生路1518號、含笑路80號 企業(yè)名稱： 上海浦東中核大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 16112

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 民生路1518號 開盤時間： 2004-06-2920. 項目名稱： 南證大廈 項目地址： 南京西路580號 企業(yè)名稱： 上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 24846

元 所在區(qū)縣： 靜安區(qū) 售樓處： 南京西路580號 開盤時間： 2004-07-2221. 項目名稱： 盛源大廈 項目地址： 番禺路1、3、5號 企業(yè)名稱： 上海盛源房地產(chǎn)(集團)有限公司 所在區(qū)縣： 長寧區(qū)已售房屋平均價： 8056

元 售樓處： 番禺路1號一樓 開盤時間： 2004-10-1922. 項目名稱： 佳成大廈 項目地址： 河南南路300弄 企業(yè)名稱： 上海豫園置業(yè)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 13100

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 河南南路336號 開盤時間： 2004-10-1023. 項目名稱： 上海之俊大廈 項目地址： 斜土路1221號、1223號 企業(yè)名稱： 上海之俊置業(yè)有限公司 已售房屋平均價： 12429

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 斜土路1221號 開盤時間： 2004-07-0224. 項目名稱： 虹橋銀城大廈 項目地址： 中山西路933號 企業(yè)名稱： 上海聯(lián)大房地產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 11125

元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 中山西路933號 開盤時間： 2004-07-0625. 項目名稱： 飛洲國際廣場 項目地址： 零陵路899號 企業(yè)名稱： 上海飛洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 21607

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 零陵路899號 開盤時間： 2004-06-2926. 項目名稱： 隆宇大廈 項目地址： 浦東南路1036號 企業(yè)名稱： 上海浦東龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 已售房屋平均價： 15866

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 浦東南路1036號隆宇大廈27樓 開盤時間： 2004-06-2327. 項目名稱： 云華科技大廈 項目地址： 閘北區(qū)共和新路912號 企業(yè)名稱： 上海開勝房產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 8597

元 所在區(qū)縣： 閘北區(qū) 售樓處： 虬江路1538號二樓 開盤時間： 2004-06-3028. 項目名稱： 光大會展中心 項目地址： 漕寶路70、80號 企業(yè)名稱： 上海華夏立向?qū)崢I(yè)有限公司 已售房屋平均價： 14028

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 上海市徐匯區(qū)漕寶路70號505室 開盤時間： 2004-06-0129. 項目名稱： 龍珠廣場 項目地址： 浦東大道2123號 企業(yè)名稱： 上海佳華房地產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 11486

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 上海浦東新區(qū)浦東大道2123號 開盤時間： 2004-09-2330. 項目名稱： 金玉蘭廣場 項目地址： 打浦路1號等 企業(yè)名稱： 上海金興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 15300

元 所在區(qū)縣： 盧灣區(qū) 售樓處： 打浦路1號 開盤時間： 2004-08-2531. 項目名稱： 上海外灘京城 項目地址： 北京東路666號 企業(yè)名稱： 上海恒立房地產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 12969

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 北京東路666號 開盤時間： 2004-07-2732. 項目名稱： 均瑤國際商務(wù)廣場 項目地址： 肇嘉浜路789號 企業(yè)名稱： 上海均瑤國際廣場有限公司 已售房屋平均價： 20155

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 肇嘉浜路789號6樓 開盤時間： 2004-08-0333. 項目名稱： 海森國際大廈 項目地址： 萬航渡路829弄、839號、849號 企業(yè)名稱： 上海海鳥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 12040

元 所在區(qū)縣： 靜安區(qū) 售樓處： 康定路1469號 開盤時間： 2004-05-2034. 項目名稱： 瑞金花園 項目地址： 建國西路91弄《瑞金花園》 企業(yè)名稱： 上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 11765

元 售樓處： 建國西路91弄5號1樓 開盤時間： 2004-07-2035. 項目名稱： 杰地大廈 項目地址： 中山北路2790企業(yè)名稱： 上海典威置業(yè)有限公司已售房屋平均價： 11422

元所在區(qū)縣： 普陀區(qū)售樓處： 中山北路2900號開盤時間： 2004-09-2136. 項目名稱： 上海中融大廈 項目地址： 浦東南路1078、1088號 企業(yè)名稱： 上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 18895

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 張楊路568號 開盤時間： 2004-05-1938. 項目名稱： 智慧廣場 項目地址： 長壽路839號等 企業(yè)名稱： 上海城市房地產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 13880

元 所在區(qū)縣： 靜安區(qū) 售樓處： 武寧南路488號1802室 開盤時間： 2004-07-3038. 項目名稱： 錢江大廈 項目地址： 東方路971號 企業(yè)名稱： 上海錢江實業(yè)(集團)有限公司 已售房屋平均價： 15596

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 東方路971號 開盤時間： 2004-05-3139. 項目名稱： 銀峰大廈 項目地址： 張楊路707號 企業(yè)名稱： 上海銀都商城發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 16460

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 張楊路642號 開盤時間： 2004-06-0740. 項目名稱： 明申商務(wù)廣場 項目地址： 漕寶路400號 企業(yè)名稱： 上海梅隴大廈發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 9791

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 漕寶路400號508室 開盤時間： 2004-06-2241. 項目名稱： 安基商廈 項目地址： 北京東路、浙江中路 企業(yè)名稱： 上海弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 18694

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 浙江路535號 開盤時間： 2004-07-0942. 項目名稱： 建誼大廈 項目地址： 恒豐路218號 企業(yè)名稱： 上海不夜城國鐵置業(yè)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 22903

元 所在區(qū)縣： 閘北區(qū) 售樓處： 恒豐路218號 開盤時間： 2004-04-2943. 項目名稱： 中煌大廈 項目地址： 中山南二路1007號 企業(yè)名稱： 上海萬盛龍邦實業(yè)有限公司 已售房屋平均價： 13989

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 中山南二路1007號中煌大廈 開盤時間： 2004-07-2044. 項目名稱： 賽元大廈 項目地址： 陸家浜路456、458號 企業(yè)名稱： 上海賽元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 10018

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 陸家浜路468弄30號一樓 開盤時間： 2004-09-16 45. 項目名稱： 捷運大廈 項目地址： 天山路600弄2號 企業(yè)名稱： 鴻豐房地產(chǎn)(上海)有限公司 已售房屋平均價： 9390

元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 天山路600弄2號26B室 開盤時間： 200446. 項目名稱： 港泰廣場 項目地址： 延安東路700號 企業(yè)名稱： 上海港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 16729

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 延安東路700號5樓 開盤時間： 2004-05-2447. 項目名稱： 新世紀(jì)大廈 項目地址： 陸家浜路1011號 企業(yè)名稱： 上海新世紀(jì)大廈發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 12500

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 陸家浜路1011號 開盤時間： 2004-10-1248. 項目名稱： 京銀大廈 項目地址： 浦東南路308號 企業(yè)名稱： 上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 18000

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 浦東南路308號 開盤時間： 49. 項目名稱： 新時空國際商務(wù)廣場 項目地址： 長寧路1031-1035號等 企業(yè)名稱： 上海新長寧(集團)有限公司 已售房屋平均價： 14990

元 所在區(qū)縣： 長寧區(qū) 售樓處： 長寧路1031號 開盤時間： 2004-06-1450. 項目名稱： 一天下大廈 項目地址： 恒通路360號 企業(yè)名稱： 上海一天下房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 已售房屋平均價： 10700

元 所在區(qū)縣： 閘北區(qū) 售樓處： 恒通路360號27B01室 開盤時間： 2004-11-0251. 項目名稱： 海博大廈 項目地址： 南碼頭路101號 企業(yè)名稱： 上海建工房產(chǎn)有限公司 已售房屋平均價： 12794

元 所在區(qū)縣： 浦東新區(qū) 售樓處： 南碼頭路101號 開盤時間： 2004-09-2152. 項目名稱： 世界貿(mào)易大廈 項目地址： 廣東路500號 企業(yè)名稱： 上海長興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已售房屋平均價： 17381

元 所在區(qū)縣： 黃浦區(qū) 售樓處： 上海市廣東路500號 開盤時間： 2004-11-1953. 項目名稱： 凱托大廈 項目地址： 中山西路 企業(yè)名稱： 上海凱托房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 已售房屋平均價： 17770

元 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 售樓處： 中山西路1858號 開盤時間： 2004-04-2854. 項目名稱： 中海大廈項目地址： 淮海中路398號已售房屋平均價： 15137

元所在區(qū)縣： 盧灣區(qū)售樓處： 淮海中路138號上海廣場3樓開盤時間： 2004-07-1955．項目名稱： 上海五洲國際大廈 項目地址： 肇嘉浜路807號 企業(yè)名稱： 上海京安房地產(chǎn)開發(fā)公司 所在區(qū)縣： 徐匯區(qū) 已售房屋平均價： 17500

元 售樓處： 肇嘉浜路807號23B 開盤時間： 2004-07-20各代表性樓盤比較如下：各商圈比較區(qū)域代表個案地址開發(fā)商總建面價格徐家匯飛洲國際廣場零陵路899號上海飛洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2494221607均瑤國際商務(wù)廣場肇嘉浜路789號上海均瑤國際廣場有限公司1063620151上海五洲國際大廈肇嘉浜路807號上海京安房地產(chǎn)開發(fā)公司1800017500徐匯苑大廈中山南二路1089號上海航新房地產(chǎn)有限公司1600016000淮海路中海大廈淮海中路398號中海發(fā)展(上海)有限公司2351215137

南京西路靜安中華大廈北京西路1701號上海中靜房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2403918744南證大廈南京西路580號上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1051524846文錦大廈陜西北路66號上海文錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300020000浦東中融恒瑞國際大廈張楊路588號,620號上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司1903926905遠東大廈浦東南路1101號上海浦東新區(qū)遠東商廈有限公司1348218540京銀大廈浦東南路308號上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司1800018000人民廣場海通證券大廈廣東路689號上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2276423255天安中心大廈南京西路338號上海天安中心大廈有限公司2476928353由上表可以很清楚的反映出寫字樓的檔次及區(qū)位直接影響著寫字樓的價格，在區(qū)位上，位于人民廣場的寫字樓價格略高于各區(qū)，（當(dāng)然由于其他各區(qū)許多高檔次的樓盤被開發(fā)商直接擁有作為一種可觀的固定回報導(dǎo)致了這一結(jié)果），在檔次上大致可分為三檔，第一檔為超豪華甲級涉外寫字樓，以天安中心、中融恒瑞國際大廈等為代表價格一般在25000以上，第二檔為一般涉外寫字樓，價格一般在20000－25000元/平方米左右，其中的代表樓盤為南證大廈、飛洲國際大廈等，第三檔為普通甲級寫字樓，一般價位在20000元/平方米以下。第二章項目概況篇一.區(qū)域概述從本案區(qū)位看，屬于典型的南京西路商圈寫字樓。東可至南京路人民廣場，西靠靜安寺商圈。地理位置得天獨厚。該商圈以高品位商業(yè)商務(wù)為特征南京西路商圈將分為三段：東段是業(yè)已成型的頂級商業(yè)“金三角”——梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆三大廣場；西段是正在建設(shè)中的靜安寺商圈新“金三角”——海德廣場、會德豐廣場和九百城市廣場；打通兩大“金三角”的，是一個集多重商業(yè)功能為一體的大型建筑群。南京西路街道地處靜安區(qū)南部，轄區(qū)內(nèi)有二條東西向市級文明街：南京西路文明街和延安中路文明街。面積1.62平方公里，轄區(qū)內(nèi)有居民三萬余戶，人口八萬四千余人。南京西路街道有三個特點：一是機關(guān)事業(yè)、科研學(xué)術(shù)單位多，工廠少。轄區(qū)內(nèi)有市、區(qū)屬機關(guān)、學(xué)院、企事業(yè)單位832個。主要有上海市廣播電視局、上海市電視臺、上海展覽中心、市城市規(guī)劃設(shè)計院等。文體衛(wèi)設(shè)施眾多。轄區(qū)內(nèi)工廠較少。二是商業(yè)網(wǎng)點多，名特優(yōu)商店多。主要分布于南京西路、石門一路、延安中路、陜西北路、威海路。其中有著眾多高檔百貨大樓，如：金鷹國際購物中心、恒隆廣場、梅隴鎮(zhèn)ISDAN、新時代廣場購物中心、久光城市。除此之外并擁有如：GUCCI、LV、CATIER、DIOR、VERSUS、MAX等歐洲一線品牌的專賣店。三是居民層次較高、知名人士多。轄區(qū)內(nèi)居民住房條件屬中上水平，以公寓和新式里弄為主。近幾年新建的中凱城市之光、御品大廈、國際麗都城等等更是在整體上提高了整個商圈的檔次，而位于陜西南路、南京西路的恒隆廣場是目前浦西最高的建筑物。沿著未來的南京西路從東向西走，云集世界頂級品牌的梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆組成的“金三角”已聞名遐邇。過了上海商城和上海展覽中心，已有近百年歷史的電車一場即將搬遷，取而代之的是145

米的超高層高檔公寓。旁邊是一幢250米的標(biāo)志性建筑，其上部為超五星級的浦西香格里拉大酒店，下部為高級辦公樓。這些將同嘉里商務(wù)中心一起，形成一個集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體，建筑面積

達21萬平方米的大型現(xiàn)代建筑群。西段靜安寺地區(qū)核心圈規(guī)劃也已定型并付諸實施：位于常德路口的海德廣場項目已經(jīng)簽約，臺灣著名專業(yè)百貨———依蝶百貨將入駐此地，目標(biāo)定位直指18到30歲女性；在靜安公園東側(cè)與海德廣場交匯處，是一條下沉式的國際休閑街，國際著名休閑品牌將濟濟一堂；九百城市廣場和城市航站樓將沿著南京西路北側(cè)毗鄰而居，太平洋百貨旗艦店已經(jīng)決定入駐此地；而在九百城市廣場和修繕一新的靜安古寺之間，將出現(xiàn)一條文化古玩休閑街。過了華山路，是已重新亮相的百樂門和即將建設(shè)的會德豐廣場，國際著名的連卡佛百貨將在此設(shè)立旗艦店。二.項目工程概況1．工程概況本案《興業(yè)大廈》是農(nóng)凱集團、福建興業(yè)銀行投資建造的高智能化辦公樓，建筑面積6.2萬平方米。其優(yōu)越的地理位置和獨特的外觀造型成為南京路商圈的一大亮點。建筑基本數(shù)據(jù)坐落：上海靜安區(qū)江寧路168－188號主、副樓占地面積：5196平方米層數(shù)：地上16層，地下3層樓高：68米（不包括突出屋面部分）用途：副樓全幢為辦公樓，連接主副樓的4－5層裙房為商場。4－5層商業(yè)裙房建筑面積：3338.84平方米副樓辦公樓建筑面積：14705.87平方米裙房層高：4.5米辦公樓層高：3.75米（吊頂后層高2.8米）結(jié)構(gòu)類型：現(xiàn)澆鋼筋框架－剪力強結(jié)構(gòu)樓層承重：300KG/㎡建筑標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層：框架的結(jié)構(gòu)設(shè)計，方便用戶靈活分隔電梯大堂：地面及墻身鋪設(shè)進口磨光大理石商場及大堂入口：地面及墻身鋪砌進口磨光大理石，墻身配進口高貴燈飾公共部位：地面鋪設(shè)進口磨花花崗巖，墻身為進口涂料洗手間：各層男女衛(wèi)生間配置進口高級潔具，天花板裝設(shè)噴淋頭、煙感及筒燈，墻面為優(yōu)質(zhì)瓷磚，地面為高級防滑地磚電梯：日本原裝進口“三菱”快速客梯3臺；“張生記”餐飲區(qū)1樓至5樓有日本原裝“三菱”自動扶梯8臺。通訊：大廈配有先進的綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，各層有充足的電話，電腦接口電視：大廈屋頂設(shè)置衛(wèi)星天線及共用天線，可接收范圍較廣的電視頻道，并于每層的弱電配電間提供接點?？照{(diào)：全幢大廈安裝美國原裝進口特靈中央冷暖氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)。熱水：各層洗手間裝備中央熱水系統(tǒng)消防：設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴淋滅火系統(tǒng)保安:大廈各主要通道進出口，電梯大廳，停車場及公共區(qū)域皆由24小時保安系統(tǒng)及24小時閉路電視監(jiān)視，辦公樓防火門皆裝由感應(yīng)器。三.本案周邊市場分析住宅市場本案商圈屬于靜安區(qū)高檔社區(qū)之一。靜安區(qū)歷來為上海高檔住宅社區(qū)之一，被譽為傳統(tǒng)的市中心地段。而本案附近由于高檔寫字樓云集，租賃需求歷來為上海最多的社區(qū)之一。所以本案周邊市場的檔次一直保持一個良好的發(fā)展態(tài)勢，而在開發(fā)上，諸如和記黃埔等眾多企業(yè)選擇了這一風(fēng)水寶地。而在價格上，一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢。部分市場房源見下表：物業(yè)名稱物業(yè)地址價格1靜源萬航渡路858弄8號(武定西路)13000元2靜安左岸名門西蘇州路85弄(海防路)13500元3靜安風(fēng)華苑長寧路229弄(江蘇路口)14000元4中凱城市之光(三期)成都北路333號(威海路)27000元5THEHOUSE(御品大廈)北京西路969號(南匯路)31000元6怡樂花園武寧南路418號(余姚路)13500元7靜鼎安邦(別墅)康定路1338號(武寧路)1000萬/套8云和花園新閘路1858號(膠州路)14000元9靜安藝閣康定路1038弄1-3號18000元10海森國際大廈康定路1469號(萬航渡路)13000元11靜安中華大廈北京西路1701號(膠州路)20000元12晶采世紀(jì)大廈威海路567號(石門一路)28200元13協(xié)和麗豪酒店式公寓南京西路2068號(鎮(zhèn)寧路)15000元14上海大公館成都北路600號(北京西路)17000元15美麗園龍都大酒店延安西路396號(鎮(zhèn)寧路)16000元16達安錦園海防路555號(常德路)13000元17海銀國際大廈威海路(成都路)3500美金18達安花園長壽路1099號(武寧南路)12000元19靜安華庭(上海壹街區(qū))鳳陽路528號(成都北路)16000元20麗都新貴(國際麗都城J樓)北京西路(石門二路)17000元寫字樓市場南京西路商圈可供出租的高檔寫字樓放量不多，其中可供出售的高檔寫字樓更加少之又少，興業(yè)大廈附近可供出售出租寫字樓情況詳見下表：周邊寫字樓具體情況如下：1.博愛大廈地址：上海南京西路758號開發(fā)商：晟新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大廈為高級涉外辦公樓，96米高，地下二層車庫，地上共二十五層，一至五層為商鋪，總面積為7247.37平方米；面積150-753米,租價$0.43元/天米管理費$2.70元/月米2.恒隆廣場地址：南京西路1266號物業(yè)開發(fā)商：上海恒隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理商：恒豐房產(chǎn)開發(fā)有限公司價格：0.85－1.1美元/m2/天標(biāo)準(zhǔn)層面積:

1300平方米總層數(shù):

66

物業(yè)管理費:

3.8美元/月/平方米車位費:

181美元/輛/月3.環(huán)球世界大廈地址：愚園路168號面積68-300米,租價$0.40元/天米管理費$3.00元/月米上海環(huán)球世界商業(yè)大廈地處上海市中心最繁華商業(yè)地靜安區(qū)，坐落于萬航渡路，華山路與舉世聞名的南京路交匯之黃金地段。上海環(huán)球世界商業(yè)大廈建筑設(shè)計均由香港名建筑師規(guī)劃，匠心獨運。樓高三十二層，總建筑面積達四萬多平方米。4.嘉里大廈位于上海萬商云集的靜安區(qū)南京路，毗鄰上海展覽中心，與上海商城隔街相望，各國領(lǐng)事館、銀行、跨國企業(yè)、國際級酒店、商務(wù)中心和高級餐廳近在咫尺?？偯娣e達34,478平方米的優(yōu)質(zhì)辦公大樓，采用無柱式開放設(shè)計，每層建筑面積可達1,462平方米，實用率高達84%。辦公樓層設(shè)有天花吊頂綜合系統(tǒng)，內(nèi)藏照明、空調(diào)及消防設(shè)施。部分樓層可分隔為多個單位，面積由111平方米由嘉里集團旗下的管理隊伍提供專業(yè)的物業(yè)管理。其卓越的管理經(jīng)驗及良好的信譽，在國際公寓，上海商貿(mào)大廈和嘉里不夜城等項目中已得到充分體現(xiàn)。上海嘉里中心是中外合資項目，由嘉里建設(shè)有限公司及香格里拉亞洲有限公司牽頭發(fā)展。嘉里建設(shè)公司為香港上市公司，旗下重要商業(yè)及住宅發(fā)展項目遍及香港和中國；而香格里拉是亞洲酒店發(fā)展及管理的翹楚。兩間公司均為跨國企業(yè)郭氏集團的成員。面積111-1462米,租價$0.88-0.90元/天米管理費$3.80元/月米5.國旅大廈國旅大廈位于上海市中心地區(qū)-靜安區(qū)，橫跨南京路和北京路兩條商業(yè)街之間，毗鄰地鐵二號線，近成都路高架接內(nèi)環(huán)線，使大廈可以四通八達，交通極為方便國旅大廈總建筑面積達15,000平方米，每層面積750平方米，得房率：面積77-750米,租價3.8元/天米6.靜安新時代大廈地理位置：上海新靜安大廈坐落于素有"中華第一街"之稱的南京路上租賃價格：0.55元/日/平方物業(yè)管理費：$2.8/月/平米7.梅隴鎮(zhèn)廣場地址：南京西路1038號開發(fā)商：和記黃浦物業(yè)管理商:

梅龍鎮(zhèn)廣場有限公司租賃價格:

0.85美元/平方米物業(yè)管理費:

30元/月/平方米車位費:

180美元/月/輛

占地面積：12000平方米

建筑面積：梅龍鎮(zhèn)廣場座落在南京路西段，是一家集大型購物商場和高檔寫字樓于一體的商務(wù)樓。其建筑融尖端建筑科技和典雅瑰麗的歐陸設(shè)計風(fēng)格于一體。在周圍各種風(fēng)格迥異的涉外高級酒店，內(nèi)外銷高級住宅中也獨顯特色。

樓高三十七層的梅成鎮(zhèn)廣場從地庫首層至十層為極具規(guī)模的大型百貨商場，而十二層至三十七層是甲級辦公樓。在十一層更巧妙地設(shè)置了一個屋頂花園，從空中府看，歐陸風(fēng)情的建筑加上一大片“綠洲”的點綴，別有一景。8.南證大廈南證大廈座落于上海市中心的黃金寶地——南京西路，是一座超高層現(xiàn)代化樓宇，具有辦公、商貿(mào)、餐飲、娛樂為一體的綜合功能。大廈主樓形似威武巨龍般屹立南京路，地理位置十分優(yōu)越，是位于上海市區(qū)中心的智能化商務(wù)大廈。大廈由香港著名的A1建筑有限公司精心設(shè)計。主樓地上49層，地下2層，高度177米，目前屬浦西辦公樓第一高度。大廈總建筑面積為110714m2,其中1層至5層開設(shè)主題商場，大廈由國際知名物業(yè)管理公司仲量行實行酒店式管理。面積120-1500米,租價$0.60元/天米管理費$3.20元/月米9.中華企業(yè)大廈中華企業(yè)大廈是由中華企業(yè)股份有限公司投資建造的涉外內(nèi)銷中高檔辦公樓。大廈總高99.6米，共27層，占地面積3200m2，建筑面積中華企業(yè)大廈，自第七層起為商用辦公樓。按國際流行辦公樓風(fēng)格，全面規(guī)劃設(shè)計。先進的現(xiàn)代辦公配套設(shè)施，齊全完善。辦公室彈性布局，自由分隔，間隔寬敞實用。面積127-1024米,租價$0.50元/天米管理費$3.30元/月米10.中信泰富地址：南京西路1168號開發(fā)商：信托投資（香港集團）有限公司

物業(yè)管理公司：上海中信泰富廣場有限公司總建面：770000物業(yè)管理費：3.8美元/月/平方米車位價格：180美元/月/個租賃價格：0.9美元/平方米11.東展大廈東展大廈位于市中心靜安區(qū)，毗鄰繁華的中華第一街——南京西路、地鐵二號干線及成都路高架樞紐。東展大廈內(nèi)寫字樓，每層面積由680至800平方米，樓面設(shè)計靈活，墻身涂上等乳膠漆及裝配空調(diào)風(fēng)口、英泥沙批蕩地臺，大廈將有充足電話線，其中中繼線、國際直撥電話線及傳真電話線等，寫字樓可申請中繼線通過程控電話機(PABX)接駁內(nèi)部電話分機；商戶可申請接駁國內(nèi)直撥電話線、國際直撥電話線及傳真電話線。無論企業(yè)規(guī)模大小，均屬理想辦公地點面積155米,租價$0.40元/天米管理費27元/月米12.新城大廈上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司成立于1985年，是上海中星(集團)公司(前身為上海市居住區(qū)綜合開發(fā)中心)下屬的全資子公司。物業(yè)顧問：上海錦江物業(yè)公司

物業(yè)管理：上海新城物業(yè)管理公司面積96-671米,租價3.5-3.7元/天米管理費18元/月米本案所屬商圈內(nèi)寫字樓分析表案例地址開發(fā)商物業(yè)管理公司裝修狀況總高（層）物業(yè)管理費裙房用途租賃價格銷售價格博愛大廈南京西路758號晟新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海晟新事業(yè)有限公司中央空調(diào)，

電梯3部，貨梯1部252.7美元/平方米/月0.43美元/平方米/天恒隆廣場南京西路1266號上海恒隆房產(chǎn)開發(fā)有限公司恒豐房產(chǎn)開發(fā)有限公司中央空調(diào)，

電梯18部663.8恒隆廣場商場0.85－1.1美元/m2/天環(huán)球世界大廈愚園路168號宏侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宏侖物業(yè)管理有限公司中央空調(diào)，

電梯3部，貨梯1部310.3銀行0.3－0.4美元/m2/天15000嘉里大廈南京西路1515號嘉里建設(shè)有限公司商維物業(yè)咨詢有限公司中央空調(diào)，

電梯10部463.8銀行0.9美元/平方米/天梅隴鎮(zhèn)廣場南京西路1038號和記黃浦梅龍鎮(zhèn)廣場有限公司中央空調(diào)，

電梯8部373.6梅隴鎮(zhèn)ISDAN0.85美元/平方米/天南證大廈南京西路580號上海仲安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司仲量行中央空調(diào)，

電梯10部493.2韓港城0.6美元/平方米/天24846中信泰富南京西路1168號信托投資（香港集團）有限公司上海中信泰富廣場有限公司中央空調(diào)，

電梯10部363.8金鷹購物中心0.9美元/平方米/天綜合上文建表可以發(fā)現(xiàn)在本案附近多數(shù)為高檔的寫字樓，租賃價格一般在0.8美元/平方米/天，在裙房的利用上，通常用作高檔的百貨大樓和銀行。四.本案SWOT分析S（優(yōu)勢）·地處南京西路CBD中心位置，商業(yè)氛圍濃重，區(qū)位優(yōu)勢明顯·靠近地鐵2號線，眾多公交線路云集，交通便利·框架結(jié)構(gòu)便于分割，面積配比合理·租賃價格合理市場需求量大·大樓形象佳，品質(zhì)好W（劣勢）·綠化率低·入住企業(yè)知名度不高·具有歷史背景，在心里上造成不良影響3.O（機會）·南京西路商圈在規(guī)劃中不斷發(fā)展，商圈檔次不斷提高·類似本案項目市場放量較少，需求較大·本案市場知名度較大，在宣傳上難度較低·本案對國外及溫州市場極具吸引力，尤其隆誠公司對于歐洲市場的影響力較大4.T（威脅）·國家租賃所得稅稅收政策對本案影響較大 ·純寫字樓，除房價外，其他附加費用較多 ·商住房貸款成數(shù)較低，對客戶融資不利·國家銀行貸款利率的提高五.項目客戶群分析項目市場特點房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了整個社會的發(fā)展，而整個社會的發(fā)展又帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為上海，一個經(jīng)濟、文化等各方面高速發(fā)展的城市；在一個社會安定團結(jié)，人民安居樂業(yè)的時代，房地產(chǎn)投資始終是投資熱點之一。而本案作為南京西路商圈中著名寫字樓，除了其使用性在某種意義上更是一種身份的象征?？蛻舳ㄎ槐景傅奶攸c十分明顯，南京西路商圈罕見可售性寫字樓。在客戶上可以定位在購買自用的企業(yè)和個人以及寫字樓投資者。眾所周知，上海高檔住宅年租金年回報率一般在5％以上，如果按照本案情況，定價為21000元/平方米，按照本案中間樓層價格基本定位在0.45美元/平方米/天計算，平均回報在6.48％，這樣一個回報對廣大投資者來說應(yīng)該是相當(dāng)不錯的。上海由于寫字樓的供不應(yīng)求，租賃價格始終保持在一個較高的上漲率，而隨著這樣的發(fā)展，租金價格會不停的上升，最終的匯報率會更高。客戶細分在地域上可細分為歐洲客戶，上?？蛻粢约皽刂菘蛻?。隆誠投資多年來，努力致力于在歐洲的企業(yè)和華人在華投資的服務(wù)。憑借多年的經(jīng)驗，專業(yè)的服務(wù)在歐洲有著良好的口碑及強大影響力和號召力。所以在此優(yōu)勢下，可將本案在歐洲完成大部分銷售。今年來由于上海房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的認(rèn)識已完全不同于10年或者5年前，人們對房屋的需求已不僅僅是簡單的住宅需求。房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為除銀行存款、證券、債券以外人們完全可以接受的另一投資方向，而近年的較高通貨膨脹使得人們原先銀行存款的理念逐步轉(zhuǎn)向各方面投資，所以本案在上海有著廣大的市場。溫州，歷來有著眾多的資金。溫州人在房產(chǎn)上的投資向來是巨大的，而溫州人在上海投資最大的問題就在于在上海的物業(yè)的管理方面。本案在資金管理上的優(yōu)勢，無疑解決了這一問題。所以只要在溫州稍加宣傳，這一部分客戶便不難把握。第四章項目營銷推廣策劃篇一．計劃目標(biāo)由于本案的特點為南京西路現(xiàn)房，在銷售目標(biāo)除了順利完成本案包裝和銷售工作以外，通過本次宣傳推廣并提升本案檔次。目標(biāo)在12－15個月完成整盤銷售工作二．市場營銷策略本案目標(biāo)市場正如以上定位為高檔商圈中罕見銷售型涉外寫字樓，調(diào)整與銷售同時進行，以求最大回報率。本案的銷售在策略上以穩(wěn)為主，按照常規(guī)的銷售的方法，爭取按時完成整盤銷售工作。時間順序計劃預(yù)熱期A.售樓處對于本案特點，建議使用本案某一辦公室作為租售處，并根據(jù)銷售所需要對租售處進行布置。B．辦理各項準(zhǔn)備事宜在準(zhǔn)備其內(nèi)，除了售樓處的裝修，同時完成“四證”的辦理和網(wǎng)上備案的準(zhǔn)備工作。并聯(lián)系好銀行貸款事宜及交易中心過戶事宜，為后期銷售做好準(zhǔn)備。C．戶外媒體由于本案的銷售過程是一個長期的工作，所以在戶外媒體的要求上比較高，可以適當(dāng)在人流量較高的地段設(shè)置醒目的廣告牌，在推廣的同時可以對樓盤自身進行宣傳。D.銷售人員培訓(xùn)銷售人員培訓(xùn)達到以下目標(biāo)：1)了解本案情況并明白及周邊商圈；2）熟悉所銷售產(chǎn)品情況；3）了解公司目標(biāo)客戶和競爭對手的特點；4）知道如何正對產(chǎn)品特點作出有效的展示；5）懂得銷售的工作程序和責(zé)任。E．做好前期客戶累積工作F.對有租約進行整理并調(diào)整持續(xù)期由于本案的銷售策略決定了本案的推廣過程，在銷售中可根據(jù)實際情況對原銷售計劃進行修改。A.廣告房地產(chǎn)項目的推廣是整個推廣過程的關(guān)鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。本案具體采用報紙廣告，雜志廣告，郵寄DM，戶外廣告等。B.售后部門與銷售部的配合由于本案的銷售時間跨度較長，所以在部門的配合上要相當(dāng)注意，需要業(yè)務(wù)部、貸款部、售后服務(wù)部的密切配合，完成客戶分批轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。C.客戶維護及管理在持續(xù)期中，應(yīng)該完成前期所有客戶的維護工作。力求在以前的客戶中挖掘一些有潛在購買力的客戶，并加以繼續(xù)開發(fā)和推銷。四．地域銷售計劃由于隆誠投資有著其海外的優(yōu)勢即前面所提到的眾多海外客戶和強大的海外號召力，故在銷售的同時可以制定海外及國內(nèi)外地的銷售計劃。1．歐洲市場由于歐洲市場的銷售并不一定受制于國內(nèi)一些法律法規(guī)的制約，其銷售的主要重點在于對有效客戶的關(guān)于本案的詳細介紹，對意向客戶進行把握，并于國內(nèi)時刻保持溝通，在手續(xù)上進行周密的部署，保證資金安全及市場的開拓。A.在廣告方面，首先必須在國內(nèi)印刷一批DM單片廣告。在DM的印刷上應(yīng)不同于國內(nèi)的單片廣告，首先在內(nèi)容上強調(diào)投資回報率，并著重反映投