提前還貸和房地產(chǎn)市場L型企穩(wěn)

一、地產(chǎn)提前還貸潮中最需要關(guān)注的是超額提前還貸部分近期房產(chǎn)場提前貸備關(guān)年年個住貸余同比速至年最水平2月RBS條早率仍處相高前前還潮最注是超提還部認(rèn)為，這一提還現(xiàn)的現(xiàn)并是到一動素的響而一列景同出下結(jié)地產(chǎn)提前還貸潮的出現(xiàn)主要有房持下降、房價預(yù)期和房期弱、存量和增量貸率出現(xiàn)大幅偏離這大景。背景一：房價已經(jīng)持續(xù)下降一段時間地產(chǎn)提前還貸潮仍延，或?qū)е绿崆斑€貸新放貸款相互抵消，而累個人住房貸款余增。從RMBS條件早償率數(shù)來看，提前還貸例歷一輪上升。021年10月早率數(shù)是0.0132022年1至8月RMS件償數(shù)呈升勢于222年8月到年值0136后開回截今年2月底，該指仍在.105對高。從住房貸款余額來貸款余額增速下滑低。2022年個住貸余額為38.8萬元同僅增長增比221末約10百點是十來最水；從2022年變化個住貸余額同比增逐下依為.896.34.2和1.前年續(xù)位增速比顯住款余規(guī)增放，們認(rèn)一重的因買房人少另個要原就提還潮續(xù)。圖：截至2月，S條件早償率指數(shù)仍處在相對高位點 MB條件早償率指數(shù)0.40.30.20.10.00.90.80.70.60.5資料來:圖：個人住房貸款余額同比增速降至十年來最低水平萬億元 個人住房貸款余額 個人住房貸款余額同比增長(右) %40 4035 3530 3025 2520 2015 1510 105 50 0資料來:而地產(chǎn)提前還貸潮現(xiàn)第一個背景，就是價經(jīng)持續(xù)下降一段時。2021年下半以來房開始由增轉(zhuǎn)降定數(shù)來20-220期國房產(chǎn)熱維持較高水平70大中市建商品宅價指數(shù)手住宅格定指數(shù)持著較的增趨勢到地產(chǎn)金融政調(diào)的響，房和手價的出于201年8，房地市表走，價亦始由增降0中市論是房是手價出現(xiàn)著調(diào)截至022年底全新和手房價別較高跌3.和.2。圖：過去一段時間，全國新房房價持續(xù)下跌2010.12=100 70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)定基101010101010101090資料來:圖：全國二手房房價也在下跌2010.12=100 70個大中城市二手住宅價格指數(shù)定基1015101510151015109590資料來:分不同能級城市來構(gòu)性分化現(xiàn)象顯一房價剛性較大二三線價均已出現(xiàn)下跌不城市型看，三城房均出現(xiàn)跌其三新房價點出于21年8，二房高點別在2021年8月和6月。與、線市比經(jīng)濟量大人吸力更的線市價性往較大即是線市新房二價曾續(xù)數(shù)下是價始下的間二三城市略晚，在202年8-9。在的4月線城新和手房連續(xù)跌持。12=100新房價格指數(shù)一線城新房價格指數(shù)12=100新房價格指數(shù)一線城新房價格指數(shù)二線城新房價格指數(shù)三線城2010.202020101010101090資料來:12=100二手房價格指數(shù)一線城二手房價格指數(shù)12=100二手房價格指數(shù)一線城二手房價格指數(shù)二線城二手房價格指數(shù)三線城2010.202020101010101080資料來:背景二：房價預(yù)期和購房預(yù)期均比較弱除房價持續(xù)下跌外，居民對未來樓市的預(yù)期比較弱也是地產(chǎn)提前還貸潮出現(xiàn)的另一個重要背景，這種弱預(yù)期現(xiàn)在兩個方面。一是居民對房上期比較弱。過幾調(diào)整特是221房產(chǎn)政的幅整居對于價上漲預(yù)正發(fā)改。因只不的期要一上的價為撐，從201年9始，內(nèi)商品成價同就連續(xù)跌房跌價上預(yù)的減央儲調(diào)問結(jié)顯示202年第季城居對來房上預(yù)比為14續(xù)6個度降相于201年Q2據(jù)一半處于史低。圖：截至202年底，房價預(yù)期較弱% 房價預(yù)期上漲比例50454035302520151050資料來:二是居民未來購預(yù)也在下降居購與民加桿能相一能主取民未來業(yè)和收入預(yù)過受疫情頻復(fù)經(jīng)下壓力續(xù)響民就業(yè)收預(yù)指不走低城鎮(zhèn)戶據(jù)示022第季城居未來業(yè)收的期數(shù)分為3.0和4.4比前度分下了.3和2.1個百點著民和收預(yù)走低購期也下降至202第四度，城鎮(zhèn)民來3個預(yù)增加房出為16，延下趨，于17以低。圖：居民未來就業(yè)與收入預(yù)期下降% 未來收入信心指數(shù) 未來就業(yè)預(yù)期指數(shù)565452504846444240資料來:圖：截至202年底，購房預(yù)期同樣較弱% 未來3個月預(yù)計增加支出占比購房24222018161412資料來:背景三：存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離此外我們認(rèn)地產(chǎn)提還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)不有前房貸利率下行的響也與居民缺乏合適投渠道有關(guān)。1）存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離，提前還貸可減少利息支出。房貸利率由LR和銀行加點兩部分組成，2018Q-202Q1期發(fā)的房利普在-6多在5.上尤是2020Q-202Q1期發(fā)的房率顯于般款率222年行于5月和8將5年期LPR下了15個b貸有了一步下空。223年1人民行銀監(jiān)發(fā)通知決建首住貸款率策態(tài)整制。建商品宅售格比同比續(xù)3個均降城市可段維或取當(dāng)首住貸利率策下限見表在新房價遍降情下，地套房款率有行勢。截至年2，貝究院測的103重市中有23個市套貸利下（圖1首套利率低于4.1的市加至34個其70大市符合套率態(tài)整的38個市，家、爾濱長春福等7城套房利回至。多城房利下，當(dāng)房利已是08來的對位存和量房利出較幅偏離提還可減利息出居還動增強。圖0：存量和增量房貸利率出現(xiàn)大幅偏離8.0%加權(quán)平均利率%加權(quán)平均利率個人住房貸款加權(quán)平均利率一般貸款 貸款市場報價利率PR):5年7.06.56.05.55.04.54.03.5資料來源:中國人民銀行，圖1：2月23個城市下調(diào)首套房貸利率%4.54.03.53.03.53.03.53.03.53.03.5

2月首套主流利率 較上月下降幅度(右） BP454035302520151050資料來:貝殼究，2理財收益率行居缺乏優(yōu)質(zhì)投資渠道促了提前還貸現(xiàn)象的生022全各資表低從股指韓股均下斯克普500指經(jīng)225數(shù)韓綜合指、生技數(shù)德國AX指、深30指數(shù)別跌30、.9010.525.86.0313.821.近來財收率路行目前6個理預(yù)年益只有.8低房利率根據(jù)調(diào)查據(jù)示家平理財益也低普居民資益顯降現(xiàn)有資財收持較低使得居投理熱下在乏質(zhì)資情況民傾于閑置金前還貸相當(dāng)了提還現(xiàn)的。圖2：202年全球重要指數(shù)均表現(xiàn)較弱% 2022年漲跌幅0-5-0-5-0-5-0-5資料來:加權(quán)平均利率個人住房貸款理財產(chǎn)品預(yù)期年收益加權(quán)平均利率個人住房貸款理財產(chǎn)品預(yù)期年收益率人民幣全市場6個月%9876543210資料來:圖4：家庭投資理財平均收益率歷史走勢% 家庭投資理財平均收益率3.02.52.01.51.00.50.0-.5-.0-.5資料來:疫情中國庭的變動趨——國家財富數(shù)研報告（在多重因素交織下居提前還貸動力增強提還貸現(xiàn)象頻發(fā)在銀行貸中提前還款是一種?，F(xiàn)象際上最需要關(guān)注的超提前還貸這部分規(guī)。二、我預(yù)計今年超額提前還貸規(guī)模較小，其影響也相對有限我們預(yù)今年超提前貸現(xiàn)象會延續(xù)根據(jù)們的估，今年民提還貸規(guī)約為4-48萬元，3.6萬元屬基形下還規(guī)，額前還部僅為.-.2萬億，規(guī)相較，影也相對限。2.1今年超提前還貸規(guī)模的影響或相對有限與基準(zhǔn)情形相比超額前還貸才是市場最注的部分在行貸前款一正象是款人出于市場利率波動和自身資金安排的考量而提前還貸。在過去的住房貸款中，提前還貸也有一定比例。比20182019年前貸本金模為2.6和.17億左20-20這前貸比于8.-9.86之間我取三提前貸值9.作為準(zhǔn)這基情形比前經(jīng)現(xiàn)了提前貸象202、22年民前貸比別為0.4和0.0于9.一準(zhǔn)。我們預(yù)計今年超額前貸現(xiàn)象延續(xù)，超額前貸規(guī)模僅為0.4-1.2萬元。以018200前還占比值9.基進算，年前基規(guī)模為.6萬元，但在價降預(yù)低迷存量和量貸率離情況額前貸象或延果年際提還占較準(zhǔn)形出13個百點那今實提前貸模到4.4.8億，比準(zhǔn)形出40-1000億。在今提還的模3.6億屬正的前還規(guī)需關(guān)超額前貸實有40-12000萬規(guī)對較影也對部超提還續(xù)存的果是耗民存從存量速看居部貸款比速經(jīng)到5.4而民款比速則到173此期都民貸增要高存增速現(xiàn)存增反更高居擁超儲而額前能會消分超額蓄。表：居民提前還貸規(guī)模估算和預(yù)測年度提前還貸規(guī)模（萬億元）基準(zhǔn)規(guī)模（萬億元）較基準(zhǔn)變化（億元）提前還貸占比（）基準(zhǔn)占比（）較基準(zhǔn)變化（）20182.162.0412289.869.30.5620192.172.40-2208.439.3-0.8720202.892.818149.579.30.2720213.603.21391510.439.31.1320223.833.56271510.019.30.7120234.0~.83.604000~100010.3~1239.31.0~.0資料來:財新備注：中還規(guī)模本金模占比指年還本金模在年人住房款余中占。圖5：居民貸款同比和存款同比分化% 存款同比 貸款同比1312111098資料來:2.2應(yīng)對超提前還貸的三種可能解決方案當(dāng)持有貸款的機會益于成本時居民前還意愿增加當(dāng)民上有一錢面兩擇要提前償么買財產(chǎn)并有到后償還款居持貸的成就房利機會包含房預(yù)漲和資期收兩部房預(yù)期幅投預(yù)收之和于量貸率即持款的機收本民不選提還當(dāng)房預(yù)漲與資期收之小存房利率持有貸的會益成時，民擇前房。圖6：居民提前還貸的成本和收益資料來:根據(jù)民貸成和益框來降居繼續(xù)前貸可要打原的本益衡是說當(dāng)價期幅高投資期益高存房貸率低以持有款機收大成本時居民續(xù)前貸可性下。根據(jù)居民提前還房的本和收益框架，應(yīng)居超額提前還房貸現(xiàn)或在以下三種可能方。第一種方案提房價期漲幅前期價漲的例下市房價期悲如民對價預(yù)期再提民擇前還的能就降而漲跌預(yù)需一直漲房作支如高居對價預(yù)漲市首要到價較大幅但這“住不定不符3月7午在四全人次會的二部道上住和鄉(xiāng)部部倪強兩內(nèi)期房地產(chǎn)穩(wěn)不要堅“子用住不是來一且防市大落的穩(wěn)回升。此我認(rèn)過提房預(yù)漲來對居超提還貸象的能比小。第二種方案：提高投資期收益。由受多重濟壓的響，022年球重股表現(xiàn)較居民資理財收率下乏優(yōu)投方和資道也導(dǎo)持貸的會收減家有款的減弱果場的資期收率升持房的機收變且過本么民前房的比就會相減。第三種方案降低存量貸利率相部可臺措引銀適下存量貸率因提還貸象出現(xiàn)的大景是期貸利下致量貸利遠(yuǎn)于量貸率以降居提還貸能性可降存房利率減存和量房貸率差調(diào)量房利得在率高購房者息降這利于低民堆前貸的題。但我認(rèn)降存房利率可性較為我已采了息種政工就關(guān)部對想支的域予向降，以們能會再施面息降存量貸可性會下。目前，也沒有看到管門選擇第三種方案跡。未來，如果投資預(yù)收提高，那么超額提還問題或?qū)⒌靡跃徑狻D7：近期，新房和二手房的房貸利率均有下調(diào)8.0%中國%中國首套平均房貸利率中國全國二套房貸平均利率7.06.56.05.55.04.54.0資料來:三、房地產(chǎn)市有望L型企穩(wěn)，利好股市表現(xiàn)當(dāng)下地市已出了許企的象我認(rèn)為地市有現(xiàn)L型但一穩(wěn)在于產(chǎn)銷貸房三企穩(wěn)而包房產(chǎn)的企地如企這將助中經(jīng)企向好，從而續(xù)好市現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售止跌，已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象過去房產(chǎn)銷受多素壓制包括房信收入預(yù)和疫等多素影響但目疫情逐漸減弱，房地銷止或初顯出L企的象。疫情影響逐漸減對產(chǎn)銷售的壓制得到綁過去房看房線下約受影當(dāng)下國新冠疫防形總向防疫策得化調(diào)對地供兩端產(chǎn)了極響觀察0城商品銷積MA4年節(jié)0地產(chǎn)售積高去同環(huán)實轉(zhuǎn)正今年1、2月全商房售，括手二房都結(jié)了3月負(fù)。房地產(chǎn)銷售已初顯出L型企穩(wěn)的象觀察30商房售積A35據(jù)021年7至223年1月地銷的交積快下于L企穩(wěn)一階年2以地銷的成積止跌基穩(wěn)，入L型穩(wěn)一階，明當(dāng)房產(chǎn)售已初顯出L型穩(wěn)跡象。圖8：春節(jié)過后，0城房地產(chǎn)銷售好于去年同期220222202212222239080706050403020100資料來:圖9：房地產(chǎn)銷售或已出現(xiàn)L型企穩(wěn)跡象萬平方米 30大中城市商品房成交面積:36日移動平6460565248444036資料來:房地產(chǎn)價格也釋放兩大企穩(wěn)信號當(dāng)前房地產(chǎn)銷售已初企穩(wěn)跡象而房產(chǎn)市上房價也在釋企信號包括房價比變改善房價關(guān)注度大幅上兩方。第一，房地價格比化出現(xiàn)改善。自201半年來新和手價格比化進了區(qū)間但從過幾數(shù)來新和手的比格都現(xiàn)改去段時價續(xù)跌環(huán)比負(fù)區(qū)間從房格比幅上線市幅＞線市幅一線市幅二房價去一段間表也弱房價續(xù)跌城數(shù)顯增，現(xiàn)這價表現(xiàn)經(jīng)始現(xiàn)善象。房價轉(zhuǎn)跌為漲跡象一向二三線城市延伸。統(tǒng)計發(fā)布的70大中市房指顯，223年1月份，一線二新商住價格數(shù)別比漲2和.1二環(huán)變均轉(zhuǎn)為初據(jù)的亮就是線市建品房宅格經(jīng)跌而三城新商房宅價小們計來房跌企穩(wěn)趨會加顯因為過幾相情對市易干逐減弱這得價穩(wěn)基礎(chǔ)更加牢在價跌漲的號從線二線城延家計最新?lián)?月二線城價均出上，們計23在好素步的背下部地的場需將臨蘇全的銷面積也望。圖0：新房和二手房價格環(huán)比出現(xiàn)改善%0.80.60.40.20.0-.2-.4-.6資料來:圖1：2月份，一二三線城市新房房價環(huán)比出現(xiàn)上漲0.0%70個大中城市%70個大中城市建商住宅格指數(shù)一線城市70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)二線城市環(huán)比70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)三線城市環(huán)比0.00.00.00.0-.10-.20-.30-.40-.5022209 22210 22211 22212 22301 22302資料來:個 新房價格上漲城市數(shù) 新房價格持平城市數(shù) 新房價格下跌城市數(shù)706050403020100資料來:%70個大中城市二手住宅價格指數(shù)一線城市環(huán)比70個大中城市二手住宅%70個大中城市二手住宅價格指數(shù)一線城市環(huán)比70個大中城市二手住宅價格指數(shù)二線城市環(huán)比70個大中城市二手住宅價格指數(shù)三線城市環(huán)比0.80.60.40.20.0-.2-.4-.622210 22211 22212 22301 22302資料來:圖4：70個大中城市二手房價格環(huán)比上漲個數(shù)也變多二手房價格上漲城市數(shù) 二手房價格持平城市數(shù) 二手房價格下跌城市個706050403020100資料來:第二春節(jié)以的房價注度也在大幅上或示著后續(xù)商品房銷將較好的表現(xiàn)房關(guān)的背反映的是房實購需房度搜指春以價關(guān)度幅四周均搜索（A28創(chuàng)史高歷史據(jù)示房搜指數(shù)升往示后商品銷將較的現(xiàn)如，2018年10月價索數(shù)上，著1112房地銷面明增；201年-5月價指數(shù)企，3-6房產(chǎn)不當(dāng)前房關(guān)度幅我認(rèn)這預(yù)著商品的有好表現(xiàn)。圖5：房價搜索指數(shù)大幅上升次 百度搜索指數(shù)房價:2日移動平均10001000100010008006004002000資料來:次百度搜索指數(shù)房價月均值30大中城市商品房次百度搜索指數(shù)房價月均值30大中城市商品房成交面積:當(dāng)月值（右）萬平方100010008006004002000

米300300200200100100500資料來:回顧歷史數(shù)據(jù)國房產(chǎn)銷售呈周期性變降期一般為一年半右若此次房地產(chǎn)銷售L型穩(wěn)也基本符合歷史規(guī)律。1）203.0204.0，降期續(xù)了16月自013年5月30中市商房交積MA1）開下降，續(xù)至24年9，下期持了6。在個售積降，同增也逐走，從013年5月5428的比下到204年9的-135同增。2216.-218.降期了20個銷售降從016年10月開持至208年6月共經(jīng)歷了20個的降0大中市品成面（MA1）同增從216年10的2.8下至218年6月-251。3）201.0今下已經(jīng)了20個。21年半隨房產(chǎn)策收，求從民買力購房信都現(xiàn)定降銷售下疊融端緊地市開下恒暴房產(chǎn)場熱步降一地銷下行期始這下從201年5至下降限經(jīng)了20月周期的度看若地產(chǎn)售L型也本符歷周規(guī)。歷史上房地產(chǎn)銷售面房貸和房價指數(shù)走勢本相同銷售房貸和價三者增速具有漲同跌則同跌的特征因此若房地銷售企穩(wěn)，房貸和價有望企穩(wěn)。即若房地產(chǎn)銷售面企，新增居民中長期款模有望企穩(wěn)，全國房價水平有望企穩(wěn)。圖7：房地產(chǎn)銷售下降期一般為一年半左右萬平方米 30大中城市商品房成交面積當(dāng)月值:12月移動平均200200200200100100100100100資料來:圖8：房地產(chǎn)銷售、房貸和房價三者密切相關(guān)30大中城市商品房成交30大中城市商品房成交面積:12月移動平均同比新增居民中長期貸款:1月移動平均同比OED實際房價指數(shù)季調(diào)中國同比（右）10806040200-0-0-0-0

%20151050-5-0資料來:房地產(chǎn)L型企穩(wěn)并不包括房地產(chǎn)投資我們認(rèn)為這次房地或?qū)型企穩(wěn)主要指的是銷、房貸和房價三方企，而不包含房地產(chǎn)資企穩(wěn)。首先從房價企房產(chǎn)投資企穩(wěn)或要經(jīng)較時間們地場L企要銷房和房價三面但不表房產(chǎn)資穩(wěn)因從房企到資穩(wěn)中間要過長時傳導(dǎo)。其次當(dāng)前的房地產(chǎn)政首要目標(biāo)可能是房企實上資若正企需房明上漲但我們認(rèn)房產(chǎn)場房是L企價不備大上的礎(chǔ)所我們的產(chǎn)L企并不房地產(chǎn)資也是今的房產(chǎn)資能是增長從頻據(jù)看00城住用供面和交面都比去同表更，比增延負(fù)長這同樣明地投回較為力。圖9：100城住宅用地供應(yīng)面積仍然負(fù)增長萬平方米 2020 2021 2022 2023180016001400120010008006004002000第1周 第9周 第17周 第25周 第33周 第41周 第49周資料來:圖0：100城住宅用地成交面積也仍然負(fù)增長萬平方米 2020 2021 2022 20231400120010008006004002000第1周 第9周 第17周 第25周 第33周 第41周 第49周資料來:圖1：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比依舊為負(fù)數(shù)% 中國房地產(chǎn)開投資成額累計比50403020100-0-0資料來:，地產(chǎn)企穩(wěn)繼續(xù)利好股市表現(xiàn)整體上看，我們認(rèn)今房地產(chǎn)的銷售端和價都有望出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)，有利于中國經(jīng)濟企向。第一房地產(chǎn)企穩(wěn)有效緩釋地產(chǎn)風(fēng)險延在外下時房市場穩(wěn)于內(nèi)濟穩(wěn)向具有重要義過房產(chǎn)場明走地銷和房持下為響經(jīng)運的個大險因現(xiàn)在房產(chǎn)現(xiàn)多穩(wěn)信們年地產(chǎn)場望現(xiàn)L型穩(wěn)地如企能有釋地產(chǎn)險蔓，也有助國經(jīng)企向。第二地產(chǎn)企穩(wěn)也減房地產(chǎn)對其他相關(guān)業(yè)拖累居建等較為賴地行房地形成了共共的系若年房產(chǎn)業(yè)望穩(wěn)那么地對游居電工造裝裝等相的拖也減，望形國經(jīng)向的力。我們認(rèn)為，地產(chǎn)企有于中國經(jīng)濟企穩(wěn)向，而繼續(xù)利好股市表。四、附錄附表：近期房地產(chǎn)政策梳理時間相關(guān)政策2023/15首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制：新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。202