物業(yè)管理師案例題匯集

第一章物業(yè)管理企業(yè)案例題：１、劉某擬設(shè)立一家物業(yè)管理。(１)物業(yè)管理公司的特征歸納起來(lái)，包括哪些？(２)設(shè)立物業(yè)管理最低的注冊(cè)資本為多少？(３)該新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)為幾級(jí)？(４)新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)中物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于多少人？(５)新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起多少天內(nèi)，持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)？(６)該公司剛剛設(shè)立，規(guī)模很小，業(yè)務(wù)量有限，該公司可以采用的最適宜的是什么企業(yè)組織形式？(７)劉某設(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)需要做哪些工作？(８)該企業(yè)設(shè)置物業(yè)效勞企業(yè)組織機(jī)構(gòu)需要考慮哪些因素？【答案】１、是獨(dú)立的企業(yè)法人、屬于效勞性的企業(yè)、具有一定的社會(huì)公共管理性質(zhì)的職能。２、５０萬(wàn)元。３、三級(jí)，并設(shè)一年的暫定期。４、不少于１０人。５、３０天內(nèi)。６、直線制。７、需要做如下工作：①設(shè)立物業(yè)效勞企業(yè)，必須到工商行政管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記。包括公司選址、企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)、確定合法的股東人數(shù)、公司組成人員、注冊(cè)資本驗(yàn)資、公司章程等事項(xiàng)。②物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)。在物業(yè)效勞企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起３０天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)資質(zhì)。資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同、管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。８、企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處階段。２、物業(yè)管理單位隸屬于原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務(wù)和擴(kuò)大規(guī)模，該企業(yè)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意決定重組。該公司管理三個(gè)住宅小區(qū)，三個(gè)住宅小區(qū)分別是多層住宅２０萬(wàn)平方米，多層住宅２５萬(wàn)平方米和高層住宅１５萬(wàn)平方米，２００６年１１月３０日取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。(１)物業(yè)效勞企業(yè)有哪些常見(jiàn)模式？每個(gè)模式的特點(diǎn)有哪些？該企業(yè)重組設(shè)置的企業(yè)是什么模式？(２)物業(yè)效勞企業(yè)有哪些特點(diǎn)？(３)該企業(yè)可以登記的物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)為幾級(jí)？(４)該企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)，最遲的時(shí)間是哪一天？【答案】１．物業(yè)管理的常見(jiàn)模式有房地產(chǎn)建立單位的附屬子公司、獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)公司。房地產(chǎn)建立單位的附屬子公司是指房地產(chǎn)建立單位成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有局部房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立不屬于企業(yè)的專(zhuān)門(mén)部門(mén)，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)建立單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)開(kāi)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)。該企業(yè)重組后的模式是獨(dú)立的物業(yè)效勞企業(yè)。２．物業(yè)效勞企業(yè)是依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)效勞合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：物業(yè)效勞企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)效勞企業(yè)屬于效勞性企業(yè)；物業(yè)效勞企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。３．三級(jí)(暫定)。４．２００６年１２月２９日。

第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)案例題：某物業(yè)業(yè)主大會(huì)甲擬采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司乙擬參加投標(biāo)。請(qǐng)答復(fù)以下問(wèn)題。問(wèn)題一：甲決定采用公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)，其除了通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告外，還需要在其中發(fā)布招標(biāo)公告的媒體有()。A、中國(guó)國(guó)家建立部網(wǎng)B、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)C、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)D、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)【答案】CD問(wèn)題二：由于該工程規(guī)模較大，也比較復(fù)雜，投標(biāo)人在獲得招標(biāo)文件后，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，稱(chēng)作()。A、評(píng)審會(huì)議B、資格審查會(huì)議C、標(biāo)前會(huì)議D、招標(biāo)人會(huì)議【答案】C問(wèn)題三：假設(shè)甲方是建立單位，招標(biāo)管理對(duì)象是新建物業(yè)，甲方可以如何選擇物業(yè)管理單位？【答案】(１)招標(biāo)方式：可以選擇邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)向３個(gè)以上物業(yè)效勞企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)媒體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。(２)發(fā)布招標(biāo)文件，組織標(biāo)前會(huì)議。(３)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審。(４)承受投標(biāo)文件。(５)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)，中標(biāo)，簽訂合同。(６)如果投標(biāo)人少于３個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。問(wèn)題四：乙方在獲取招標(biāo)信息后首先需要做的是什么？包括哪些內(nèi)容？【答案】(１)組織經(jīng)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)展工程評(píng)估。(２)具體內(nèi)容包括：投標(biāo)物業(yè)的根本情況，招標(biāo)物業(yè)工程的定位，業(yè)主的需求，建立單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的根本情況包括其背景資料以了解是否有誠(chéng)意合作并具備履約合同的實(shí)力，招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、企業(yè)自身?xiàng)l件分析。

第三章物業(yè)管理合同案例題：１．劉先生購(gòu)置了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的？前期物業(yè)管理效勞協(xié)議？和？業(yè)主公約？中都有明確的規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶(hù)的平安，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶(hù)上加裝防護(hù)欄。〞入住后，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其撤除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不撤除。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款２０００元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停頓效勞等系列“制裁措施〞。雙方矛盾十分鋒利，物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生撤除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款；劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持？劉先生在此案中的不當(dāng)之處？物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在？【答案】(１)A物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回；B訴劉先生撤除陽(yáng)臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持；C此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。(２)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶(hù)的平安于不顧，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益，而且違反了？前期物業(yè)管理效勞協(xié)議？和？業(yè)主公約？的約定，行為不當(dāng)。(３)首先，作為物業(yè)公司不是行政管理部門(mén)也不是執(zhí)法單位，無(wú)權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無(wú)權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。２．A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開(kāi)發(fā)的繼續(xù)和入住的臨近，A開(kāi)發(fā)商找到B物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給B物業(yè)管理公司。按合同約定，B物業(yè)公司要向A開(kāi)發(fā)商交納５０萬(wàn)元的履約保證金和每年２０萬(wàn)元的承包費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)A開(kāi)發(fā)商與B物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何？A開(kāi)發(fā)商要求公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效？【答案】(１)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)效勞合同。？物業(yè)管理?xiàng)l例？規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同可以約定期限，但是，期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。故即便開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，假設(shè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同之后，前期物業(yè)效勞合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。(２)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同，開(kāi)發(fā)商借時(shí)機(jī)收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無(wú)效。

第四章早期介入與前期物業(yè)管理案例題：１．物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問(wèn)：(１)分別站在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，闡述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處。(各不少于兩個(gè)方面)(２)說(shuō)明早期介入的作用是什么？(３)說(shuō)明早期介入在物業(yè)建立各階段有哪些主要內(nèi)容？【答案】(１)物業(yè)管理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處很多。①作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建立中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公閉的意見(jiàn)，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建立本錢(qián)、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。②開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建立中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)歷的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題，如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶(hù)入伙問(wèn)題、售后效勞問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。③開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售更多更好的樓盤(pán)，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來(lái)，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。①通過(guò)早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來(lái)潛在業(yè)戶(hù)的立場(chǎng)，盡早地了解工程工程的客觀情況，促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，防止?jié)撛跇I(yè)戶(hù)使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷(xiāo)售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的煩惱與遺憾。②物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶(hù)入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理效勞的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣闊業(yè)戶(hù)受益。③減少開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售階段不利于物業(yè)管理的承諾，減少日后物業(yè)管理不必要的麻煩。(２)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備、有助于提高建立單位的開(kāi)發(fā)效益。(３)早期介入的內(nèi)容：可行性研究階段：①根據(jù)物業(yè)建立及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式；②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理效勞的根本內(nèi)容；③根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理效勞的總體效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④根據(jù)物業(yè)管理本錢(qián)初步確定物業(yè)管理效勞費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)與客戶(hù)目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：①就物業(yè)的構(gòu)造布局、功能方面提出改進(jìn)建立；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及效勞方面的改進(jìn)意見(jiàn)；④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。建立階段：①與建立單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；④熟悉并記錄根底及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷(xiāo)售階段：①完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；②擬定物業(yè)管理的公共管理制度；③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；④對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理根本知識(shí)培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供物業(yè)管理咨詢(xún)效勞；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。

第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)案例題１．A公司建立了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接收理大廈的經(jīng)歷和能力，便招標(biāo)了F公司作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該工程的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理本錢(qián)進(jìn)展非正常壓縮，造成客戶(hù)大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接收。工程交接時(shí)雙方分別就工程現(xiàn)狀進(jìn)展了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無(wú)法到達(dá)開(kāi)機(jī)條件，在粗略看過(guò)機(jī)房后，接收人員便在“一切正常〞的字樣下簽了名。春夏之交，在進(jìn)展空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過(guò)去的一年里從未給機(jī)組加過(guò)油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換局部零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司那么認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)局部。這時(shí)F公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常〞簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請(qǐng)問(wèn)A公司在這場(chǎng)“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭〞的移交工作中存在什么問(wèn)題？如何防止？【答案】(１)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接收、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開(kāi)展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)歷和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有進(jìn)展開(kāi)機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開(kāi)機(jī)條件，那么應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。(２)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾?lái)指導(dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)展。特別是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要慎重簽署。對(duì)遺留問(wèn)題要簽署“遺留問(wèn)題備忘錄〞，這時(shí)的簽字可能是“一字千金〞的。

第六章入住與裝修管理案例題１．某女士購(gòu)置了一套期房，在辦理人住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有到達(dá)人住條件。但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么？假設(shè)你是該物業(yè)公司的客戶(hù)效勞經(jīng)理，會(huì)如何處理？【答案】(１)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。該女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，所提出的房屋內(nèi)部問(wèn)題，應(yīng)由房屋出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證房屋未到達(dá)交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)管理效勞主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施效勞的，即便業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)效勞。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問(wèn)題長(zhǎng)期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒(méi)有領(lǐng)取鑰匙，那么另當(dāng)別論了。(２)耐心向該女士說(shuō)明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。對(duì)于房屋細(xì)部問(wèn)題，假設(shè)在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的施工單位予以解決。２．付先生２００４年購(gòu)置了一套１２０平方米的住房，去同年８月，開(kāi)發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高快樂(lè)興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對(duì)新房進(jìn)展驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問(wèn)題解決后再來(lái)收房。兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問(wèn)題已根本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見(jiàn)爭(zhēng)論不休。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)？如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)那么應(yīng)該向誰(shuí)收??？為什么？【答案】(１)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(２)根據(jù)國(guó)務(wù)院？物業(yè)管理?xiàng)l例？第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由建立單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。３．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購(gòu)置并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)〞。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。請(qǐng)問(wèn)假設(shè)你是該小區(qū)的工程經(jīng)理，物業(yè)管理部門(mén)是否有權(quán)責(zé)令其撤除私裝物，為什么？【答案】物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)責(zé)令其撤除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)政府主管部門(mén)審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)？物業(yè)管理?xiàng)l例？物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧撤除私裝物，假設(shè)其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。４．如果你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝飾裝修管理效勞包括哪些內(nèi)容？在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容？【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：(１)要檢查裝飾裝修工程是否為已登記的工程，一要檢查裝飾裝修工程是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、工程有無(wú)私自增加，在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾工程的，須指導(dǎo)用戶(hù)及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。(２)要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合平安要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否平安，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)有無(wú)亂堆放裝修戶(hù)門(mén)是否保持清潔衛(wèi)生等。

第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理案例題１．某業(yè)主４年前在某小區(qū)購(gòu)置了一套商品房，但一直沒(méi)有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶(hù)的局部財(cái)物因浸泡受損，兩戶(hù)業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購(gòu)商品房，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)置房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)展必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？【答案】(１)首先，根據(jù)建立部下發(fā)的？商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)？的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于１年。該案例中，業(yè)主購(gòu)房已滿(mǎn)４年，那么開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)公司提供效勞的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒(méi)有權(quán)力私自翻開(kāi)房間進(jìn)展檢查，在沒(méi)有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：假設(shè)在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒(méi)有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，那么物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。(２)物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)展檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門(mén)窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)展檢查并排除故障。但應(yīng)符合以下條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門(mén)窗破損的損失更大。此外，為了防止在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)防止損失，也為了防止在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在？物業(yè)管理效勞合同？中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、防止因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)展明確約定。２．甲小區(qū)某樓６０２室由華某承租，５０２室由王某承租。華某在裝潢６０２室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將６０２室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)６０２室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無(wú)法排出，沿６０２室周?chē)鷫菨B入５０２室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)５０２室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？６０２室的裝修人華某是否對(duì)５０２室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任？【答案】(１)根據(jù)國(guó)務(wù)院公布的？物業(yè)管理?xiàng)l例？和建立部發(fā)布的？城市新建住宅小區(qū)管理方法？的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)展定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。(２)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

第八章物業(yè)環(huán)境管理案例題１．亂派招貼，被人戲稱(chēng)為城市的“牛皮癬〞。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能幸免。某花園小區(qū)管理處下大力氣加以整治，力求辟出一方凈土。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作，很快就根本杜絕了戶(hù)外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類(lèi)廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處在查處了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶(hù)提供效勞的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶(hù)親友乘隙所為；三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶(hù)刻意所為。請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理要點(diǎn)?！敬鸢浮渴鑼?dǎo)管理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶(hù)傳播信息的各界人士提供廣告登載效勞，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門(mén)邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。說(shuō)服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道，或打或邀人前來(lái)，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做，敦促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門(mén)來(lái)承受教育，方法巧妙)。對(duì)屢教不改的強(qiáng)制管理：某些單位不聽(tīng)勸誡繼續(xù)亂派廣告，就把其列入“黑名單〞，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直至其做出保證，并確實(shí)校正了自己的違規(guī)行為時(shí)止。

第九章公共秩序管理案例題１．王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認(rèn)為：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了？物業(yè)管理效勞合同？，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴：狀告物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主平安的義務(wù)，要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣２萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)王先生的訴請(qǐng)能否得到人民法院的支持，并說(shuō)明理由?！敬鸢浮客跸壬脑V請(qǐng)不能得到人民法院的支持。根據(jù)法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)管理效勞的要求，物業(yè)管理公司提供的保安效勞為２４小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身平安的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生平安事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門(mén)處理等，本案中王先生沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安效勞違反？物業(yè)效勞合同？，因此，向物業(yè)公司索賠沒(méi)有法律和合同依據(jù)。同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。２．以下是一個(gè)案件發(fā)生的過(guò)程，請(qǐng)仔細(xì)閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處；并以此案例所反映的該物業(yè)公司平安管理漏洞，簡(jiǎn)要列出完備的平安管理應(yīng)具備的主要內(nèi)容。某日上午９時(shí)許，犯罪嫌疑人趙×攜帶兇器和已購(gòu)得的幾斤舊報(bào)紙，來(lái)到某花園小區(qū)地下車(chē)庫(kù)入口處，對(duì)小區(qū)的保安員謊稱(chēng)送報(bào)紙到５樓搞裝修，并出示了一張過(guò)期的？出入證？。恰遇一輛汽車(chē)出車(chē)庫(kù)，保安員在未看清楚？出入證？也未要求犯罪嫌疑人趙×登記，即同意其進(jìn)入車(chē)庫(kù)。趙×走到車(chē)庫(kù)內(nèi)通往電梯間的門(mén)邊，等候了兩三分鐘，有人從電梯間出來(lái)，趙×乘機(jī)進(jìn)入了電梯間，乘坐電梯到５樓，隨后走樓梯到９樓。在走消防樓梯時(shí)，趙某遇到了從樓上巡更下來(lái)的平安員小賈，小賈看到趙×手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問(wèn)：沒(méi)有停電，為何走樓梯？趙×答：早下了一層，不想再等電梯了。小賈又問(wèn)：拿工具去干什么？趙×答：給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到５層，小賈突然想起，９層根本就沒(méi)有人家裝修，認(rèn)為這個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)兒就會(huì)下來(lái)，故沒(méi)有去追。趙×在９層按了９E房的門(mén)鈴。９E房的保姆小李翻開(kāi)里面的一扇門(mén)，趙×謊稱(chēng)是來(lái)搞維修的，便進(jìn)了屋，并將門(mén)反鎖。趙×以檢查主人房的燈管為名，將保姆騙至主人房?jī)?nèi)，要保姆拿出錢(qián)來(lái)。保姆說(shuō)沒(méi)有錢(qián)，也不知道主人的錢(qián)放在哪兒，隨后突然往外跑，趙×隨即將保姆殺害?！敬鸢浮坎煌字帲?１)未仔細(xì)查驗(yàn)？出入證？。(２)未要求來(lái)訪客人進(jìn)展登記。(３)允許行人從車(chē)庫(kù)進(jìn)入。(４)保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑之處后，沒(méi)有及時(shí)采取措施。(５)平安管理內(nèi)容：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開(kāi)展社區(qū)管理等工作。３．一天，物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶(hù)家門(mén)口，值勤保安聽(tīng)到住戶(hù)家中有響動(dòng)的人聲，但敲門(mén)卻沒(méi)有答復(fù)。于是，值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)那么屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶(hù)家中賠禮抱歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。接下來(lái)業(yè)主向該物業(yè)管理公司提出了賠償?shù)囊?。?qǐng)問(wèn)在本案例所述情形下，物業(yè)管理公司接到住戶(hù)家中報(bào)警信號(hào)后是否可以破門(mén)而入？在什么情況下，物業(yè)管理公司在接到住戶(hù)家中報(bào)警信號(hào)后可以破門(mén)而入？請(qǐng)你評(píng)判在這件事情的處理上，該物業(yè)管理公司做法是否妥當(dāng)，還有什么缺乏？【答案】(１)在本案例所述的情形下，物業(yè)公司不可以直接破門(mén)而入。物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有管理和維護(hù)的職責(zé)，對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)公司沒(méi)有調(diào)查清楚報(bào)警原因，就擅自破門(mén)而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。(２)假設(shè)接到住戶(hù)家中報(bào)警，有明顯的跡象說(shuō)明住戶(hù)家中存在危險(xiǎn)，因情況緊急無(wú)法采取其他方式或來(lái)不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的，為防止業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大，保安可以破門(mén)進(jìn)入。(３)值得肯定的是，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反響迅速，在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，主動(dòng)賠禮抱歉，態(tài)度積極，防止了與業(yè)主問(wèn)的矛盾激化；缺乏在于，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)管理不善，檢查不及時(shí)，致使保安員不得已破門(mén)而入，給住戶(hù)造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。４．你是某物業(yè)公司的平安管理人員，負(fù)責(zé)所承管工程的平安管理工作。請(qǐng)說(shuō)明公共平安防范管理效勞包括哪些內(nèi)容及治安防范的本卷須知?！敬鸢浮?１)公共平安防范管理效勞內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開(kāi)展社區(qū)管理等工作。(２)治安防范的本卷須知包括：①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。②遇到有違法犯罪分子進(jìn)展盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)展偵察破案。③管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。④轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn)。⑤管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門(mén)、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)內(nèi)客戶(hù)的安撫工作，等待急救單位及公安部門(mén)前來(lái)處理。

第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件處理案例題１．某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)展清潔內(nèi)墻的施工過(guò)程中，由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn)，不幸墜落下來(lái)，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)人民幣３萬(wàn)余元。請(qǐng)問(wèn)根據(jù)此情況，你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何防止此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)？【答案】(１)在日常管理和效勞過(guò)程中，物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工，而這些員工在工作過(guò)程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇傭合同的約定，雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，要想防止這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)購(gòu)置雇主責(zé)任保險(xiǎn)，將此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司。(２)物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)平安管理方面的培訓(xùn)和平安操作培訓(xùn)。購(gòu)置保險(xiǎn)，雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無(wú)從轉(zhuǎn)嫁的。因此，從源頭管理也是非常重要的。

第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理案例題１．請(qǐng)寫(xiě)出物業(yè)效勞費(fèi)本錢(qián)(支出)構(gòu)成，并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用〞的子工程進(jìn)展詳細(xì)說(shuō)明(至少５項(xiàng)以上內(nèi)容)。【答案】(１)物業(yè)效勞費(fèi)本錢(qián)(支出)構(gòu)成：①管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。(２)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有：①公共建筑及道路土建零修費(fèi)；②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。２．如果你是某物業(yè)公司的管理人員，公司委派你開(kāi)展物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算編制工作，請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素？