動(dòng)遷補(bǔ)償審計(jì)重點(diǎn)

本文格式為Word版，下載可任意編輯——?jiǎng)舆w補(bǔ)償審計(jì)重點(diǎn)某市區(qū)集體土地房屋拆遷專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查實(shí)踐摸索

吳有定（XX省揚(yáng)州市審計(jì)局）

日期：2023-09-07

隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷范圍也伴隨建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)展而越來越大，拆遷的過程也成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、百姓關(guān)注的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題。扎實(shí)開展征地拆遷補(bǔ)償審計(jì)，對促進(jìn)征地拆遷專項(xiàng)資金管理的規(guī)范化，維護(hù)被征地群眾的合法權(quán)益，服務(wù)城市建設(shè)的健康、有序、和諧發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。一、審計(jì)流程：

二、具體程序運(yùn)用與實(shí)例

1.開展審前調(diào)查。通過與相關(guān)實(shí)施單位的溝通，全面了解征地拆遷項(xiàng)目實(shí)施背景，重點(diǎn)關(guān)注各自職責(zé)分工、業(yè)務(wù)流程、征地拆遷管理、財(cái)務(wù)管理等狀況，以審前調(diào)查為基礎(chǔ)，編寫拆遷過程中相關(guān)網(wǎng)絡(luò)組織圖對理清審計(jì)思路，編制出審計(jì)范圍明確、重點(diǎn)突出、方法確鑿、具有可操作性的審計(jì)實(shí)施方案顯得至關(guān)重要。

實(shí)例：如下圖×區(qū)集體房屋拆遷項(xiàng)目相關(guān)實(shí)施單位職責(zé)圖，通過編寫網(wǎng)絡(luò)組織圖，更加明晰拆遷工作的業(yè)務(wù)流程。

2.編制審計(jì)實(shí)施方案。審計(jì)組調(diào)查了解征地拆遷相關(guān)實(shí)施單位基本狀況，根據(jù)職責(zé)分工評估存在重要問題的可能性，確定審計(jì)應(yīng)對措施，編制審計(jì)實(shí)施方案，主要內(nèi)容包含：審計(jì)目標(biāo)；審計(jì)范圍；審計(jì)內(nèi)容、重點(diǎn)及審計(jì)措施；審計(jì)工作要求等。除此以外，還要確定房屋拆遷項(xiàng)目審計(jì)所需職業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)適合用的標(biāo)準(zhǔn)，分析調(diào)查了解的被審計(jì)單位及其相關(guān)狀況，判斷被審計(jì)單位可能存在的問題，根據(jù)可能存在問題的性質(zhì)、數(shù)額及其發(fā)生的具體環(huán)境，判斷其重要性。實(shí)例：×區(qū)集體房屋拆遷審計(jì)實(shí)施方案要點(diǎn)。

（1）審計(jì)目標(biāo)：通過審計(jì)了解征地拆遷工作流程以及管理模式，查明征地拆遷安置資金的來源及安置補(bǔ)償依據(jù)、安置補(bǔ)償對象以及安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，透露相關(guān)單位在征地拆遷過程中違反相關(guān)政策，及公開、公允、公正原則的現(xiàn)象和問題，查找發(fā)現(xiàn)問題的原因，剖析現(xiàn)象背后的問題實(shí)質(zhì)，提出促進(jìn)規(guī)范管理的看法和建議。

（2）審計(jì)內(nèi)容：征地拆遷工作管理狀況、征地拆遷實(shí)施狀況及其效果；征地拆遷安置資金籌集、使用及管理狀況；被征地農(nóng)民基本生活保障辦理狀況、安置房建設(shè)管理等狀況。

（3）審計(jì)重點(diǎn)：一是以各項(xiàng)制度管理為基礎(chǔ)，檢查各項(xiàng)內(nèi)部控制制度是否建立健全以及運(yùn)行的是否有效；土地征用、房屋拆遷、安置房建設(shè)程序是否規(guī)范。二是以房屋拆遷為重點(diǎn)，剖析拆遷過程中拆遷補(bǔ)償依據(jù)是否合法；房屋安置是否符合既定標(biāo)準(zhǔn)。三是以資金流向?yàn)橹骶€，檢查資金籌集、使用、管理是否規(guī)范；規(guī)費(fèi)繳納、拆遷經(jīng)費(fèi)使用是否合規(guī)，農(nóng)戶補(bǔ)償是否及時(shí)到位，有無截留、擠占、挪用等現(xiàn)象;失地農(nóng)民社會(huì)保障是否依照規(guī)定建立；社會(huì)統(tǒng)籌資金管理是否合規(guī)。

3.審計(jì)證據(jù)收集與結(jié)論記錄。證據(jù)收集與分析評價(jià)是征地拆遷現(xiàn)場審計(jì)工作的重點(diǎn)。一是收集可靠、相關(guān)審計(jì)證據(jù)。審計(jì)證據(jù)的收集應(yīng)當(dāng)在支持審計(jì)結(jié)論方面具有的相關(guān)性（審計(jì)證據(jù)與審計(jì)事項(xiàng)及其具體審計(jì)目標(biāo)之間具有實(shí)質(zhì)性聯(lián)系）和可靠性（指審計(jì)證據(jù)真實(shí)、可信），收集方法包含：檢查、觀測、詢問、外部調(diào)查、重新計(jì)算、重新操作、分析。二是結(jié)論記錄，以審計(jì)事項(xiàng)和具體審計(jì)目標(biāo)為

著力點(diǎn)，通過收集的審計(jì)證據(jù)與審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對比，審計(jì)人員運(yùn)用職業(yè)判斷，分析評價(jià)所獲得的審計(jì)證據(jù)，并確認(rèn)審計(jì)發(fā)現(xiàn)，得出審計(jì)結(jié)論，審計(jì)結(jié)論內(nèi)容要主次明顯、重點(diǎn)突出、分類合理、類別明了、表述恰當(dāng)。實(shí)例：×區(qū)集體房屋拆遷審計(jì)證據(jù)收集與記錄要點(diǎn)。（1）運(yùn)用檢查、詢問的審計(jì)方法確定制度管理的健全性和有效性；土地征用、房屋拆遷、安置房建設(shè)程序規(guī)范性和完整性。如審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷管理中拆遷公司和評估公司選定未能表達(dá)被拆遷人意愿，由責(zé)任主體直接指定拆遷公司和評估公司，且未與評估公司簽訂合同；評估終止后評估檔案資料不完整（缺少應(yīng)有的現(xiàn)場照片記錄和產(chǎn)權(quán)證明材料）；拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議未進(jìn)行鑒證和網(wǎng)上備案；安置房建設(shè)中委托代建開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未公開招標(biāo)等問題。（2）運(yùn)用檢查、詢問、外部調(diào)查、重新計(jì)算等審計(jì)方法復(fù)核拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對照×市集體房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋拆遷補(bǔ)償安置的合規(guī)性。具體審計(jì)思路與結(jié)論如下表：集體土地拆遷安置審計(jì)調(diào)查思路與結(jié)論分析表集體土地拆遷安置審計(jì)調(diào)查思路與結(jié)論分析表審計(jì)審計(jì)被審計(jì)單位認(rèn)定協(xié)議補(bǔ)償面積內(nèi)容重點(diǎn)審計(jì)職業(yè)判斷依據(jù)宅基地土地使用證和房屋權(quán)屬證書或合法建房手續(xù)為準(zhǔn)宅基地證或者合法建房手續(xù)為一戶領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照、依法審計(jì)認(rèn)定審計(jì)差異影響分析1.增加拆遷補(bǔ)助費(fèi)×面積合法面積×平方米協(xié)議安置戶數(shù)×平方米合法建房手續(xù)×戶2.增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)×3.增加是積余面積補(bǔ)償×1.增加協(xié)議補(bǔ)償款×戶數(shù)一、拆遷補(bǔ)償營業(yè)補(bǔ)助×戶×戶2.增加安置房×套，涉及面積×平方米拆遷實(shí)施單位審核不嚴(yán)，個(gè)別營業(yè)執(zhí)照真實(shí)性存在問題納稅并連續(xù)經(jīng)營一年以上的×戶其他補(bǔ)助花木補(bǔ)助和困難補(bǔ)助×萬元搬遷、臨時(shí)安置、提前搬遷、固定設(shè)施移裝等補(bǔ)助費(fèi)農(nóng)戶合法建筑面積為基不在拆遷補(bǔ)助范圍內(nèi)無依據(jù)進(jìn)行協(xié)議外補(bǔ)償×1.單戶面積超280平方及以最大可安置上×戶2.跨戶型安置不規(guī)范3.超過產(chǎn)權(quán)置換部分面積，價(jià)格缺乏依據(jù)二、產(chǎn)權(quán)安置面積協(xié)議安置×平方米數(shù)，考慮靠戶型10㎡和最大跨戶型40㎡的因素，單戶安置面積最大不允許超過280㎡×平方米（3）運(yùn)用檢查、重新計(jì)算、詢問、外部調(diào)查、等審計(jì)方法對照有關(guān)資金管理要求審查征地拆遷過程中資金使用合規(guī)性，補(bǔ)償資金及時(shí)性、失地農(nóng)民保障資金金的完整性。具體審計(jì)思路：首先以征地拆遷資金流向?yàn)榛A(chǔ)，繪出明了資金使用圖：

其次對照相關(guān)政策文件檢查和重新計(jì)算資金使用的合規(guī)性，得出審計(jì)結(jié)論，存在拆遷人專項(xiàng)資金管理缺少監(jiān)視，拆遷工作組拆遷經(jīng)費(fèi)使用缺少依據(jù)等現(xiàn)象。

4.問題產(chǎn)生的原因分析。原因分析是征地拆遷審計(jì)調(diào)查的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。反映問題主要依照審計(jì)目標(biāo)和事項(xiàng)，對照審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏重微觀方面得出審計(jì)結(jié)論，而原因分析更加重視宏觀性和普遍性，從政策、體制、管理、監(jiān)視等方面分析問題產(chǎn)生的條件。分析時(shí)要思路開闊，要從大量財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和非財(cái)務(wù)資料，擅長抓住重點(diǎn)和主流，深入透徹歸納問題產(chǎn)生的主觀原因、客觀原因、歷史原因以及現(xiàn)實(shí)原因，以便更好的提出審計(jì)調(diào)查建議。

實(shí)例：×區(qū)集體房屋拆遷問題產(chǎn)生原因分析要點(diǎn)。

（一）內(nèi)部控制薄弱，自由裁量權(quán)過高，政策執(zhí)行過程透明度低

拆遷人未建立征地拆遷相關(guān)工作管理內(nèi)部控制制度，明確規(guī)范區(qū)域內(nèi)征地拆遷各環(huán)節(jié)工作職責(zé)和控制措施。拆遷過程中拆遷人與拆遷公司職責(zé)不明，由拆遷人成立的工作組與拆遷公司共同參與拆遷工作，遇到困難，多采取拆遷會(huì)辦制，超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和范圍進(jìn)行補(bǔ)償安置，且各戶標(biāo)準(zhǔn)不一，自由裁量權(quán)過高。標(biāo)準(zhǔn)不一的結(jié)果，使得政策執(zhí)行過程中的透明度降低。（二）政策操作性低，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高，農(nóng)戶心理預(yù)期落差大

集體土地房屋定價(jià)依據(jù)是住宅房屋的重置價(jià)格，有悖于市場定價(jià)機(jī)制的原則，農(nóng)戶取得補(bǔ)償利益相對較低。特別在“城中村〞改造過程中，已無耕地的農(nóng)戶，其房屋定價(jià)早已以城市房屋定價(jià)來預(yù)期。拆遷過程中，二元結(jié)構(gòu)的房屋定價(jià)機(jī)制，使農(nóng)戶的心里預(yù)期落差大，拆遷工作難以推進(jìn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未與市場真正接軌，被拆遷人存在抵觸情緒，是房屋“拆遷難〞、最核心的原因，直接導(dǎo)致了超標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定補(bǔ)償安置。

（三）部分制度不健全，監(jiān)視管理不到位，責(zé)任追究制度不明確

一是從制度健全性來看：征地環(huán)節(jié)×市2023年出臺(tái)的暫行方法部分內(nèi)容亟需對接2023年后省出臺(tái)方法；市、區(qū)集體土地拆遷資金尚缺少統(tǒng)一管理方法，使得拆遷過程中資金使用不規(guī)范。二是從監(jiān)視管理角度來看：拆遷主管部門缺少對拆遷責(zé)任主體的監(jiān)管，導(dǎo)致部分拆遷程序不規(guī)范；拆遷市場化運(yùn)作尚未形成，拆遷會(huì)辦過程中政府既是“裁判員〞又是“運(yùn)動(dòng)員〞，無法履行對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)視職能。三是從責(zé)任追究角度來看：市區(qū)集體土地拆遷管理方法尚無明確法律責(zé)任和行政問責(zé)機(jī)制，對部分拆遷中違法、違規(guī)行為缺少硬性約束機(jī)制。

5.審計(jì)調(diào)查建議。審計(jì)調(diào)查建議要立足中心，服務(wù)大局，要從促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的角度，具有前瞻性、針對性和實(shí)用性的提出審計(jì)調(diào)查建議。要針對審計(jì)調(diào)查出具體問題，從促進(jìn)整改，提出完善制度、健全機(jī)制、加強(qiáng)預(yù)防和堵塞漏洞等看法和建議。審計(jì)調(diào)查建議，不能泛泛而談，要切實(shí)可行，從建設(shè)性角度提出調(diào)查建議，為政府宏觀決策提供服務(wù)。實(shí)例：×區(qū)集體房屋拆遷問題審計(jì)建議要點(diǎn)。

（一）健全各項(xiàng)制度，構(gòu)建拆遷管理的長效機(jī)制。一是完善集體土地征用暫行方法；二是建立資金管理方法，統(tǒng)籌資金，實(shí)行預(yù)算管理，明確用途，限定自由裁量權(quán)金額幅度，加強(qiáng)資金使用監(jiān)管；三是相關(guān)拆遷責(zé)任主體建立健全內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)職責(zé)分工，規(guī)范拆遷環(huán)節(jié)控制措施。

（二）提升補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，變“暗補(bǔ)〞為“明補(bǔ)〞惠澤于民。本著以人為本、讓利于民、構(gòu)建和諧社會(huì)的原則，合理地提升補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。首先，相關(guān)拆遷主體做好各地的綜合成本測算工作，為標(biāo)準(zhǔn)提升打好基礎(chǔ)工作；其次，做好產(chǎn)權(quán)面積界定工作，杜絕對無證房屋拆遷面積確認(rèn)的隨意性，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)后嚴(yán)禁分戶行為；最終，把握提升標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵，以市場定價(jià)和成本安置相結(jié)合原則，最大程度的提升被拆遷人利益，提升被拆遷戶的補(bǔ)償心理預(yù)期。

（三）加大監(jiān)管力度，規(guī)范流程全面推行陽光拆遷。一是加大監(jiān)管力度，設(shè)立投訴信箱、公開投訴電話，及時(shí)組織對拆遷項(xiàng)目的考核與驗(yàn)收；二是健全法律責(zé)任制度，責(zé)任追究機(jī)制，控制拆遷過程的自由裁量權(quán)，杜絕拆遷過程中弄虛作假行為，對拆遷過程中的違法、違規(guī)行為，給予相應(yīng)處理；三是全面推行“陽光拆遷〞，公開拆遷政策及拆遷程序、公開房屋評估結(jié)果、公開補(bǔ)償安置狀況，充分保障被拆遷人的知情權(quán)，使得拆遷結(jié)果“公正、公允、公開〞。三、總結(jié)

征地拆遷審計(jì)調(diào)查涉及對象繁雜，政策性強(qiáng)，社會(huì)敏感性高，項(xiàng)目分布點(diǎn)多面廣，為了保證調(diào)查質(zhì)量，主要做了以下三點(diǎn)：

一是創(chuàng)新組織方式。在組織方式上打破市、區(qū)審計(jì)機(jī)關(guān)的界限在全市統(tǒng)一調(diào)配審計(jì)力量，組成多個(gè)審計(jì)組，統(tǒng)一決策、統(tǒng)一方案、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一出具審計(jì)調(diào)查報(bào)告，戰(zhàn)勝了任務(wù)重、人手少、時(shí)間緊的矛盾。

二是加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)。審前調(diào)查準(zhǔn)備上，組織參審人員認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)有關(guān)拆遷政策和法規(guī)，現(xiàn)場實(shí)施過程中，屢屢召開審計(jì)組業(yè)務(wù)探討會(huì)議，充分估計(jì)調(diào)查中可能遇到的困難和問題，切實(shí)把握好政策界限。

三是嚴(yán)格審計(jì)調(diào)查。審計(jì)過程中嚴(yán)格依照國家政策法規(guī)進(jìn)行，客觀反映征地拆遷工作現(xiàn)狀，嚴(yán)格工作紀(jì)律、保守審計(jì)機(jī)要，切實(shí)維護(hù)被征地拆遷單位和群眾的合法權(quán)益。

實(shí)踐說明，此次審計(jì)調(diào)查，基本完成了預(yù)定任務(wù)，但在以下兩個(gè)方面存在不足：

一是事后審計(jì)難核實(shí)。房屋拆除完畢后，現(xiàn)場核實(shí)條件已不復(fù)存在，為能深入拆遷現(xiàn)場，獲取第一手資料，特別裝飾裝修以及附著物補(bǔ)償?shù)恼鎸?shí)性，在原始資料不完整，缺少現(xiàn)場照片資料的狀況下，審計(jì)人員很難考證。

二是專業(yè)知識(shí)相對缺乏。審計(jì)調(diào)查過程中涉及調(diào)查對象廣、政策法規(guī)多，而審計(jì)人員多為會(huì)計(jì)人員，對測繪、評估、造價(jià)、工程等專業(yè)知識(shí)的了解缺乏，對一些事項(xiàng)的內(nèi)容沒有深入了解，隱蔽一定的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

577100180309001209557903682285963308257710018030900123865761373997357606965771001803090013594578077579902515512577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832023170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810