房屋中介服務(wù)管理法律制

房屋中介服務(wù)管理法律制第1頁(yè)/共26頁(yè)教學(xué)目的了解各類房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特征及其發(fā)展趨勢(shì)；掌握我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中的問題；重點(diǎn)掌握我國(guó)對(duì)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)和從業(yè)人員的有關(guān)規(guī)定。第2頁(yè)/共26頁(yè)9.1概述9.1.1房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特征房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指為房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等活動(dòng)提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)咨詢：指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

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房地產(chǎn)中介服務(wù)的特征：專業(yè)性和技術(shù)性流動(dòng)性和靈活性附屬性和獨(dú)立性低投資性和低風(fēng)險(xiǎn)性第4頁(yè)/共26頁(yè)9.1.2房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的法律規(guī)定：中介服務(wù)人員資格管理；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；中介業(yè)務(wù)管理；中介服務(wù)收費(fèi)管理。？？？？？？第5頁(yè)/共26頁(yè)9.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理制度9.2.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)概述

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)：是指經(jīng)紀(jì)人受交易主體委托，從事房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)買賣代理房地產(chǎn)抵押代理租賃代理聯(lián)合代理、合作代理、廣告代理、過戶納稅代理、售后服務(wù)代理等。第6頁(yè)/共26頁(yè)9.2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的條件：具有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和固定的業(yè)務(wù)場(chǎng)所；注冊(cè)資金在10萬元以上；有相應(yīng)規(guī)模的專職人員；公司法規(guī)定的其他條件；第7頁(yè)/共26頁(yè)9.2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指具備經(jīng)紀(jì)人條件，經(jīng)工商行政部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以收取傭金為目的，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。具有完全民事行為能力；具有從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所需要的知識(shí)和技能；有固定的場(chǎng)所；掌握國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)；申請(qǐng)經(jīng)紀(jì)資格之前連續(xù)3年以上無違法犯罪記錄；第8頁(yè)/共26頁(yè)9.2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)遵守法定規(guī)則；同時(shí)不得從事法律法規(guī)禁止的行為。（P106)9.2.5房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理第9頁(yè)/共26頁(yè)9.3房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理制度9.3.1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和必要性

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采取科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷。第10頁(yè)/共26頁(yè)9.3.2房地產(chǎn)估價(jià)師資格管理中專8年以上工作經(jīng)歷；大專6年以上工作經(jīng)歷學(xué)士4年以上工作經(jīng)歷碩士2年以上工作經(jīng)歷博士學(xué)位不具備學(xué)歷規(guī)定，參加考試并有10年以上工作經(jīng)歷。第11頁(yè)/共26頁(yè)9.3.3房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理9.3.4房地產(chǎn)估價(jià)程序管理申請(qǐng)估價(jià)估價(jià)受理現(xiàn)場(chǎng)勘估綜合作業(yè)第12頁(yè)/共26頁(yè)9.3.5房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)管理9.4房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中存在的問題與發(fā)展趨勢(shì)規(guī)范化、透明化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)模化方向發(fā)展。案例：房屋中介違約責(zé)任處理第13頁(yè)/共26頁(yè)8.3.5房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件：債務(wù)人不能償還到期債務(wù)或在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人即可依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式：折價(jià)、變賣、拍賣。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊要求：P94第14頁(yè)/共26頁(yè)8.4房屋租賃8.4.1房屋租賃的概念及特征房屋租賃：指房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的特征：出租房屋的人一般為所有權(quán)人不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)有明確的期限租賃關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案出租房屋是合法的第15頁(yè)/共26頁(yè)8.4.2房屋租賃的條件依法取得《房屋所有權(quán)證》沒有被限制房地產(chǎn)權(quán)利取得共有人的同意權(quán)屬無爭(zhēng)議不屬于違章建筑符合安全標(biāo)準(zhǔn)已抵押的，需經(jīng)抵押權(quán)人同意符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的規(guī)定。第16頁(yè)/共26頁(yè)8.4.3房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)出租方的權(quán)利：收取租金對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查合同期滿收回房屋出租方的義務(wù)：按合同將房屋交付承租人保證房屋能安全使用不損害承租人的利益依法納稅第17頁(yè)/共26頁(yè)承租人的權(quán)利：在約定期限內(nèi)占用、使用房屋房屋發(fā)生自然損害，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利同等條件優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同等條件優(yōu)先承租權(quán)承租人的義務(wù)：P95第18頁(yè)/共26頁(yè)8.4.4房屋租賃合同房屋租賃合同的概念：指出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。房屋租賃合同的內(nèi)容：當(dāng)事人姓名及住所標(biāo)的物租賃用途租賃期限租金及支付方式房屋修繕責(zé)任轉(zhuǎn)租的約定變更和解除合同條件違約責(zé)任當(dāng)事人約定的其他條款第19頁(yè)/共26頁(yè)租賃合同的終止：合同到期符合法律或合同的變更或解除因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行當(dāng)事人協(xié)商一致的房屋租賃合同的登記備案：登記申請(qǐng)審查頒發(fā)房屋租賃證第20頁(yè)/共26頁(yè)8.4.5房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第21頁(yè)/共26頁(yè)8.5商品房預(yù)售8.5.1商品房預(yù)售的概念和特征8.5.2商品房預(yù)售的條件第22頁(yè)/共26頁(yè)8.5.3商品房預(yù)售的程序售前宣傳預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同登記備案簽訂正式的買賣合同辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)第23