《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》試卷A

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一、名詞解釋（每題5分，共15分）

1、房地產(chǎn)開發(fā)

2、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建

二、單項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分。每題備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

1、以下關(guān)于房地產(chǎn)特性的描述中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特性的是（）。

A、不可移動(dòng)性B、數(shù)量有限性C、保值增值性D、壽命長久性

2、以下計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)值的公式中，計(jì)算內(nèi)部收益率的是（）。

A、??CI－COt＝1nPt?t＝0?t?1?ic?－tB、??CI－COt＝1nPt?t?1?ic??t＝0?t?1?IRR??t＝0

2

C、??CI－COt＝1D、??CI－COt＝13、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一總建筑面積為20萬M的居住小區(qū)，估計(jì)未來在市場上可以實(shí)現(xiàn)銷售16萬M2，其總開發(fā)成本為4億元，該開發(fā)公司的目標(biāo)收益率為成本利潤率的15％，則該居住小區(qū)的銷售價(jià)格為（）元/M。

A、2300B、2875C、2775D、2800

4、以下關(guān)于股票和債券的描述中，正確的是（）A、股票投資是一種長期投資

B、股票持有者不需要承受企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C、債券持有者需要承受企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

D、股票投資的風(fēng)險(xiǎn)程度比債券投資的風(fēng)險(xiǎn)程度要低得多

5、在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期確定大于（）。A、基準(zhǔn)回收期B、項(xiàng)目開發(fā)期C、靜態(tài)投資回收期D、項(xiàng)目銷售期

三、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分。每題備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選或多項(xiàng)選擇均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

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2

1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有多種方式，以下取得方式中屬于土地出讓的方式有（）。

A、協(xié)議B、招標(biāo)

C、拍賣D、掛牌

2、房地產(chǎn)開發(fā)程序分為六個(gè)階段，第一階段為投資決策分析階段，其中決策分析包括（）。

A、環(huán)境分析B、開發(fā)設(shè)想的形成

C、機(jī)遇選擇D、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)

3、以下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是（）A、投資利潤率B、凈現(xiàn)值

C、內(nèi)部收益率D、動(dòng)態(tài)投資回收期

4、我國商品房預(yù)（銷）售的管理方法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行銷售時(shí)，需具備“五證〞，其中有（）

A、《施工許可證》B、《城市房屋拆遷許可證》C、《建筑工程規(guī)劃許可證》D、《選址規(guī)劃看法通知書》

5、依照我國的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施施工招標(biāo)前，需具備以下有關(guān)條件（）。

A、工程建設(shè)用地的使用權(quán)已有償取得，現(xiàn)場具備“七通一平〞（或“三通一平〞）的建設(shè)條件。

B、開發(fā)工程項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)氐挠?jì)劃部門的年度開工建設(shè)計(jì)劃。C、已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

D、建設(shè)資金、主要建筑材料和設(shè)備供應(yīng)均已落實(shí)。

四、判斷改錯(cuò)題（每題2分，共10分。判斷正誤，用“√〞表示正確，用“×〞表示錯(cuò)誤。）

1、開發(fā)商在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之前須取得《建筑工程施工許可證》。（）

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，即具有擴(kuò)散效應(yīng)。（）

3、敏感性分析能夠明確提供某個(gè)經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利變化的可能性。（）4、房地產(chǎn)開發(fā)用地可以用農(nóng)村集體土地。（）

5、被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，還包括被拆遷房屋的使用人。（）

五、簡答題（共24分）（要求要點(diǎn)簡單，并給予適當(dāng)闡述）（8分）

1、簡述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系。（12分）2、簡述房地產(chǎn)價(jià)格制定的程序（12分）

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答案要點(diǎn)：

六、計(jì)算題（共21分。要求：畫出現(xiàn)金流量圖，列出計(jì)算公式及計(jì)算過程，計(jì)算結(jié)果保存小數(shù)點(diǎn)后兩位）

某開發(fā)商準(zhǔn)備于2023年10月受讓一宗位于市中心并且完成“七通一平〞

2

的土地，土地總面積為5000M，土地面積形狀規(guī)則，其他資料如下：

1）城市規(guī)劃允許容積率為6，建筑密度≤50%，土地使用權(quán)年限為50年；2）根據(jù)宗地的區(qū)位條件，其最正確用途為商住用途，規(guī)劃建16層，其中1～4層為商業(yè)用途，5～16層為住宅用途?？偨ㄖ娣e為28000M，其中商業(yè)用途面積為12000M2；

3）預(yù)計(jì)建設(shè)期為3年，即2023年10月完工。建筑成本為1400元/M2，管理費(fèi)用為建筑成本的5%；

4）房屋建造完成后，商業(yè)樓預(yù)計(jì)可以全部售完，而住宅樓則要分期才能售完，預(yù)計(jì)25%在建造完成時(shí)即可售出，45%半年后才能售出，其余則在1年后才能售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均價(jià)格為4200元/M，住宅樓平均價(jià)格為3000

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元/M；

5）在建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)資金的投入狀況為：第一年投入開發(fā)成本的35%，其次年投入45%，第三年投入20%，并假定開發(fā)成本在年度內(nèi)是均勻投入的；

6）銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，銷售稅金（“兩稅一費(fèi)〞：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）為銷售收入的5%；

7）銀行貸