摘要調(diào)查摘要調(diào)查報告

調(diào)查報告摘要關(guān)于房屋署根據(jù)居者有其屋計劃、私人機構(gòu)參建居屋計劃及自置居所貸款計劃收回租住公屋單位的直接調(diào)查引言 根據(jù)現(xiàn)行的房屋政策，凡是香港房屋委員會（以下簡稱「房委會」）轄下公屋的住戶，若使用「綠表」透過居者有其屋計劃（以下簡稱「居屋計劃」）、私人機構(gòu)參建居屋計劃（以下簡稱「私人參建計劃」）及自置居所貸款計劃購買住宅單位，在一般情況下，必須在其購置的單位可以入伙的日期起計兩個月內(nèi)交回其租住的公屋單位。本署在調(diào)查一宗有關(guān)房屋署向一名使用「綠表」購買居屋單位的公屋住戶收回其所租住公屋單位的投訴時，發(fā)覺該署本來在一九九二年年初便應收回該單位，但該署卻在一九九六年年中才采取積極行動。結(jié)果，該單位最終于一九九七年年底才收回。上述調(diào)查揭示房屋署收回租住公屋單位的程序及其監(jiān)管制度有欠妥善，未能確保迅速收回租住公屋單位，以便重新編配。2. 鑒于租住公屋資源緊絀，需求甚殷，加上須向使用「綠表」透過各項自置居所資助計劃購買住宅單位的公屋住戶收回的租住公屋單位為數(shù)相當多，申訴專員為了公眾利益起見，決定根據(jù)《申訴專員條例》第7(1)(a)(ii)條展開直接調(diào)查，審研房屋署收回租住公屋單位的程序是否妥當，以及有關(guān)的監(jiān)管機制是否有效。調(diào)查目的3. 這項調(diào)查的目的，在于審研房屋署為確保能夠根據(jù)居屋計劃、私人參建計劃及自置居所貸款計劃這三個自置居所資助計劃盡快收回租住公屋單位而制定的程序及監(jiān)管機制，以確定這些程序和機制： (a) 就收回單位而言，是否妥當和有效；以及 (b) 是否在適當時候運用和是否配合得宜，以確保在到期之時收回單位。租住公屋及向購得居屋／私人參建居屋單位及申領(lǐng)得自置居所貸款計劃貸款或補助金的公屋住戶收回其租住的公屋單位以便重新編配的政策4. 政府的政策旨在確保能夠把租住公屋單位編配給真正有需要的家庭。現(xiàn)時，要入住租住公屋單位，平均須輪候六年半。根據(jù)輪候公屋總登記冊的資料，截至一九九七年年底，共有149672個家庭輪候公屋。政府于一九七八年推出居屋計劃，目的是提供住宅單位，以遠比市價為低的價格售予中下入息的家庭及公屋住戶。政府其后于一九七九年推出私人參建計劃，以補充居屋計劃，透過運用私人機構(gòu)的資源興建住宅單位，以較低廉的價格出售。一九九七年六月，居屋二手單位也可轉(zhuǎn)售予公屋住戶。至于自置居所貸款計劃，則是政府鼓勵公屋住戶自置居所的另一項措施。這項計劃于一九八八年推出，讓符合資格的家庭可選擇購買私人樓宇。5. 根據(jù)房委會的既定政策，凡是公共租住屋的住戶，若使用「綠表」透過居屋／私人參建／自置居所貸款計劃購買住宅單位，必須承諾于其購置的單位可以入伙日期起計兩個月內(nèi)，交回其租住的公屋單位，以便政府把單位重新編配予更加有需要的人。截至一九九七年年底，售出的26萬個居屋／私人參建居屋單位中，約41%是由公屋住戶所購買。至于自置居所貸款計劃，截至一九九七年年底，經(jīng)批出的20048筆貸款及1282筆補助金中，56%利用這些貸款及補助金購買物業(yè)的家庭是公屋住戶。居屋中心、自置居所貸款股、計算機服務組及屋辦事處在根據(jù)居屋／私人參建／自置居所貸款計劃收回公屋單位方面彼此的協(xié)調(diào)及分工情況6. 有關(guān)向購得居屋／私人參建居屋單位的公屋住戶收回他們所租住公屋單位的工作，首先是由居屋中心手處理。當有關(guān)的居屋／私人參建居屋屋苑落成時，該中心須負責通知屋辦事處。自置居所貸款股則負責通知及提醒房屋事務經(jīng)理或屋辦事處，要在指定的時間內(nèi)，收回申領(lǐng)得自置居所貸款計劃貸款或補助金的住戶所租住的公屋單位。至于計算機服務組，其工作是利用計算機將住戶享有雙重房屋資助的個案印制成報告，分發(fā)予屋管理人員，方便他們根據(jù)數(shù)據(jù)收回公屋單位?，F(xiàn)時，該組每月都會制備不同類別的雙重房屋資助個案報告，包括那些逾期三個月還未交回單位的個案。個別屋辦事處則負責實際的收樓工作，向那些使用「綠表」購得居屋／私人參建居屋單位及申領(lǐng)得自置居所貸款計劃貸款或補助金的住戶收回其租住的公屋單位。有權(quán)批準逾期仍未交回租住公屋單位的住戶延期交回單位的人員，以及可對未有交回單位的住戶采取的執(zhí)法行動7. 房屋署的《管理訓令手冊》訂明，倘若公屋住戶真的有困難，無法在兩個月限期內(nèi)交回其租住的公屋單位，屋辦事處職員應向所屬分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理請示是否批準住戶延期交回單位。此外，如果那些購得居屋／私人參建居屋單位或申領(lǐng)得自置居所貸款計劃貸款或補助金的住戶經(jīng)房屋署多番催促，仍未按照規(guī)定騰空交出其租住的單位，該署可對住戶采取執(zhí)法行動，例如向他們發(fā)出「遷出通知書」等。

逾期仍未交回單位的一般理由8. 根據(jù)慣例，下列逾期仍未交回單位的一般理由通常都會獲房屋署接納： (a) 新居的裝修工程有問題； (b) 子女就學有問題； (c) 家人在醫(yī)療護理方面有問題； (d) 家庭有問題； (e) 新居所在地區(qū)設施欠善／不足；以及 (f) 其它各種原因，例如家庭經(jīng)濟支柱去世、家庭環(huán)境有變、有意取消買賣協(xié)議。有關(guān)超逾兩個月限期才能收回租住公屋單位的情況的分析9. 本署曾經(jīng)審研房屋署在一九九二／九三至一九九六／九七這五個年度內(nèi)收回公屋單位的情況。在這段期間，房屋署根據(jù)居屋／私人參建計劃（由第十四期甲至第十八期丙）及自置居所貸款計劃從住戶收回共42631個單位。不過，其中8897個單位（即20.9%）是在超逾兩個月限期后才收回。10. 一九九二年四月至一九九七年六月期間，共有8955個單位是在超逾兩個月的時間后才收回，其中大部分（共8744個，即97.7%）比正常限期遲了六個月才收回，而其余211個（即2.3%）更比正常限期遲了七個月至三年才收回?，F(xiàn)分項列出有關(guān)數(shù)字如下：一九九二年四月至一九九七年六月期間收回租住公屋單位所需時間的分析表超出兩個月限期的月數(shù)超逾兩個月才收回的單位數(shù)目a) 1至6個月8744(97.7%)b) 7至12個月191(2.1%)c) 13至24個月18(0.2%)d) 25至36個月2(-%)895511. 此外，本署發(fā)覺，上述8955個租住單位遲遲未交回房屋署的主要原因是住戶新居的裝修工程有所延誤。關(guān)于延期收回租住單位的原因，現(xiàn)分項列述如下：一九九二年四月至一九九七年六月期間延期收回租住公屋單位的原因分析表延期收回單位的原因超逾兩個月才收回的單位數(shù)目a) 住戶新居的裝修工程有問題8189(91.5%)b) 住戶子女就學有問題393(4.4%)c) 住戶家人在醫(yī)療護理方面有問題55(0.6%)d) 住戶家庭有問題156(1.7%)e) 住戶新居所在地區(qū)缺乏設施115(1.3%)f) 其它各種原因47(0.5%)895512. 因為新居裝修工程有問題而延遲交回的租住單位中，有8028個比正常限期遲了六個月才交回，152個遲了一年，余下九個則遲了兩年。至于因為家庭問題而延遲交回的單位中，比正常限期遲了六個月、一年、兩年及三年的，分別有130個、16個、8個及兩個。13. 本署亦審研了一些拖延良久才收回單位的個案。以下是其中一些個案的情況： (a) 某住戶購買了一個居屋單位，該單位于一九九三年七月三十日落成。屋辦事處職員一時疏忽，直至一九九五年年底才發(fā)覺該住戶仍未交回其租住的公屋單位，但當時戶主報稱有經(jīng)濟困難，而且新居裝修方面亦有問題。結(jié)果，該租住公屋單位最終于一九九六年六月一日才收回，比正常限期遲了31個月。 (b) 某住戶購買了一個居屋單位，并于一九九三年年底收樓，但屋辦事處職員一時疏忽，直至一九九六年七月才發(fā)覺該住戶仍未交回其租住的公屋單位。當時戶主報稱經(jīng)濟有困難，家庭又有糾紛。結(jié)果，該租住公屋單位在一九九六年十二月才收回，比正常限期遲了34個月。

(c) 某住戶購買了一個私人參建居屋單位，但于一九八五年六月申請把單位售回給房委會，其申請并已獲得接納。不過，戶主后來又改變主意，于一九八五年八月申請撤回售回單位的申請，她的申請亦獲接納。本來，她所租住的公屋單位到一九八六年便要收回，但居屋中心沒有知會有關(guān)的屋辦事處，加上屋辦事處方面一時疏忽，沒有查看定期收到的住戶享有雙重房屋資助個案報告，結(jié)果直到一九九七年二月，才發(fā)覺該公屋單位尚未收回。當時戶主報稱經(jīng)濟有困難，家庭方面又有問題，未能交回單位。房屋署于是于一九九八年一月三十一日向戶主發(fā)出「遷出通知書」。戶主于二月提出上訴，但后來又撤回上訴。該公屋單位最終于一九九八年五月才收回，比正常限期遲了12?年。整體觀察及調(diào)查所得的結(jié)果14. (a) 有關(guān)公屋住戶必須于其購得的單位可以入伙的日期起計兩個月內(nèi)交回其所租住單位的規(guī)定，以及房屋署所采取的相應行動 (i) 房委會非常意盡快及迅速收回租住單位，以便重新編配給有需要的人，這點是毋庸置疑的。關(guān)于住戶必須交回其所租住單位的規(guī)定，房屋署在住戶須知及申請表格中已詳加說明，而且房委會與公屋住戶簽訂的各款法律文件亦附有這項標準規(guī)定。此外，房屋署亦規(guī)定公屋住戶必須簽署承諾書，承諾于兩個月限期內(nèi)交回其租住的單位。 (ii) 公屋住戶須于兩個月限期內(nèi)交回其所租住單位的規(guī)定，大致上是可行的，因為八成的住戶都能依照承諾于限期內(nèi)交回單位。房屋署表示，公屋住戶最多可延期多久才交回單位，端視乎個別個案的情況而定，因此，該署并沒有硬性設定一個時限。雖然在某些情況下，住戶真的有困難，無法避免延遲交回單位，但不設定時限始終是不妥當，因為這類個案理應盡快解決。 (b) 延期收回租住單位的問題的嚴重程度 (i) 收回的單位中，約有兩成是在超逾兩個月限期后才收回。這個數(shù)目如此大，實在值得關(guān)注。 (ii) 房屋署既然規(guī)定公屋住戶必須簽署承諾書，承諾在兩個月內(nèi)交回其租住的單位，就有責任確保住戶會履行承諾，除非他們真的有困難而無法這樣做，才作別論。不然的話，便會有違規(guī)定他們簽署承諾書的原意。 (c) 有否訂定阻嚇及懲罰逾期仍未交回單位住戶的措施，以及發(fā)出「遷出通知書」是否有效 (i) 目前并沒有這類阻嚇或懲罰措施，房屋署職員一般都是指望住戶與該署合作，對于逾期仍未交回單位的住戶，只會用勸導的方式，催促他們自愿交回所租住的單位。這種情況極不理想。 (ii) 雖然房屋署職員可以用發(fā)出「遷出通知書」的方法追收單位，但這個方法始終需時較長，而且住戶又可以提出上訴，而上訴程序往往又要三至六個月才完結(jié)。其實在某程度上來說，以發(fā)出「遷出通知書」的方法追收租住單位，對于那些稍遲交回單位的個案而言，可說是無濟于事。房屋署至今只發(fā)出過三張「遷出通知書」。 (d) 遇有住戶真的有困難而未能交回單位的個案，有權(quán)批準他們延期交回單位的人員 (i) 房屋署的《管理訓令手冊》訂明，如果住戶真的有困難，是可以考慮讓他們延期交回單位的，但必須得到所屬分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理批準。不過，該手冊并沒有闡明怎樣的處境或情況才算是真正的困難，亦沒有說明分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理可以批準延期多久，所以批核人員在這方面享有極大的酌情權(quán)。 (ii) 經(jīng)調(diào)查后，本署發(fā)覺，在實際的情況下，要延長住戶交回單位的限期，通常都不會事先問準分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理，只要有關(guān)的房屋事務經(jīng)理同意便可，而交回單位的限期最多可延長三個月。這種情況實在不妥，因為房屋事務經(jīng)理根本沒有獲授權(quán)這樣做。 (iii) 只要住戶提出延遲交回單位的理由是屬于上述的一般理由，即裝修問題、子女就學問題、醫(yī)療護理／家庭問題，以及新居所在地區(qū)缺乏設施等，房屋署便順理成章地或按照慣例予以接納，這種情況也是不妥。其實，裝修問題是否算是真正的困難，實在值得商榷。

(e) 為防止延期收回租住單位及為免住戶逾期不交回這些單位而設的內(nèi)部互報數(shù)據(jù)及監(jiān)管制度是否完善及有效 (i) 房屋署于一九九七年成立了一個「檢討刊印報告功用部門聯(lián)絡小組」，負責研究在收回公屋單位的過程中，有何方法可改善內(nèi)部的呈報數(shù)據(jù)制度，包括簡化住戶享有雙重房屋資助個案報告的內(nèi)容，把必需的數(shù)據(jù)收錄在內(nèi)，以及推出新形式的報告，注明須采取的行動，以方便監(jiān)管。有關(guān)人員會按情況所需，把這些新形式的報告分發(fā)給房屋事務經(jīng)理、分區(qū)房屋事務經(jīng)理及區(qū)域物業(yè)管理總經(jīng)理參閱。 (ii) 房屋署的《管理訓令手冊》訂明，屋辦事處應各自訂立監(jiān)管制度，以確保能盡快收回所有租住單位。不過，這項安排有欠妥善，因為每年須收回的單位為數(shù)眾多，而且住戶逾期仍未交回單位這種情況的比率相當高，房屋署實有必要訂定一套整個部門適用的監(jiān)管制度，以確保全體職員都遵從，盡快收回那些租住單位。 (iii) 經(jīng)改良計算機服務組制備的報告的形式后，分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理應該可以將其監(jiān)管職能發(fā)揮得更好，確保能善用有限的房屋資源，使上述制度不會被濫用。結(jié)論15. 政府制定的房屋政策其中一個目的，是要確保能將租住公屋單位編配給真正有需要的人。因此，政府鼓勵公屋住戶透過各項自置居所資助計劃購買物業(yè)，然后交回其租住的單位，以便政府重新編配給更有需要的人。這項非常重要的工作由房屋署負責，該署必須盡快及迅速收回這些租住單位，以便能在最短的時間內(nèi)，將騰出來的這些有限而又需求甚殷的房屋資源妥善及適當?shù)剡\用。如果拖延多時，或者在不必要的情況下，遲遲仍未收回這些單位，就是行政失當，對于輪候公屋總登記冊上的輪候家庭及那些真正需要租住公屋單位的人來說，實在極不公平。16. 根據(jù)上述觀察及調(diào)查所得的結(jié)果，申訴專員得出以下結(jié)論： (a) 房屋署有責任在住戶透過居屋／私人參建／自置居所貸款計劃購得的單位可以入伙的日期起計兩個月內(nèi)，盡快收回他們租住的單位。可是，在一九九二／九三至一九九六／九七年度期間，約有兩成的租住單位逾期仍未收回，其中更有不少是基于行政欠善及／或人為疏忽而經(jīng)多年也未收回。 (b) 逾期仍未交回單位的個案比率偏高，部分原因是目前缺乏有效的阻嚇措施，阻遏公屋住戶不依承諾交回單位。此外，這種情況亦顯示，規(guī)定住戶于兩個月限期內(nèi)交回單位，對他們來說可能是時間太短，或者并不切實可行，以及／或顯示屋辦事處的職員在限期屆滿時，沒有迅速及積極采取行動收回那些租住單位。 (c) 房屋署表示，公屋住戶交回租住單位的限期雖為兩個月，但最多可延期多久交回單位則應視乎個別個案的情況而定。這個說法并不恰當，因為延期應該是在例外情況下的一種做法，不應是一種慣例。當發(fā)覺住戶真的有困難時，該署應該盡快處理，解決問題，而不是延期收回單位。事實上，動輒便延期收回單位，亦有違規(guī)定住戶承諾于限期內(nèi)交回所租住單位的原意及目的。 (d) 房屋署所訂定有關(guān)收回租住單位的訓令及程序有欠妥善，而且不夠明確，尤其是關(guān)于在哪些特別的情況下，該署才會認為住戶真的有困難，會準許他們延期交回單位，以及哪些人員有權(quán)延長限期及可延期多久，均沒有訂定妥善及明確的訓令及程序，以便人員有所依循。該署雖然規(guī)定職員如認為住戶真的有困難并打算容許他們延期交回單位，必須先問準所屬的分區(qū)高級房屋事務經(jīng)理，但屋辦事處職員一般都沒有遵從。 (e) 無論在屋辦事處或高級管理人員的層面上，房屋署防止住戶延遲甚至不交回公屋單位的現(xiàn)行監(jiān)管及管制機制，在行政及程序上都有欠妥善。該署留待各屋辦事處自行訂定監(jiān)管制度，但事實證明這項安排并不恰當，甚至某些疏忽失誤及拖延良久而仍未收回租住單位的個案亦是由此而造成。 (f) 房屋署檢討信息管理方面的呈報數(shù)據(jù)形式，以期加強內(nèi)部互報數(shù)據(jù)和監(jiān)管制度，以及推出新形式的報告，可以更快發(fā)出報告，使這些報告更能發(fā)揮實效，有助提醒屋辦事處職員采取所需的行動收回租住單位，以及找出仍未交回單位的個案，防止住戶延遲甚至不交回單位。因此，房屋署采取這些措施可以說是走對了方向，但實行這些措施，必須持之以恒，并應參考使用這些報告數(shù)據(jù)人員的意見，不斷改進。建議17. 申訴專員提出了下列六項建議，請房屋署署長考慮： (1) 訂定全面的監(jiān)管機制及管制措施，以便屋辦事處及高級管理層的人員盡快收回租住單位，防止住戶延遲甚至不交回單位。 (2) 檢討有關(guān)收回公屋單位的現(xiàn)行程序及訓令，尤其是有關(guān)住戶提出何種理由，該署才會認為他們真的有困難，容許他們延遲交回單位，以及哪些人員有權(quán)延長交回單位的限期及可延期多久。 (3) 檢討公屋住戶交回租住單位的兩個月正常限期，以確定這個限期是否夠長及切實可行。 (4) 檢討向逾期仍未交回公屋單位的住戶發(fā)出「遷出通知書」作為對這些住戶采取的唯一執(zhí)法行動這個做法是否恰當及有效。 (5) 研究是否有需要實施有效的阻嚇措施，藉以阻遏及防止住戶逾期不交回租住單位。 (6) 不時檢討署方的信息管理系統(tǒng)，以期提供有用及必需的數(shù)據(jù)，加強內(nèi)部互報數(shù)據(jù)及監(jiān)管制度，從而盡快及迅速收回租住單位。房屋署署長的評論18. 房屋署署長同意，該署在公屋住戶參加居屋／私人參建計劃或自置居所貸款計劃購得住宅單位后收回他們租住的公屋單位方面的工作，確有欠善之處。不過，該署亦常遇到一些須遷出其公屋單位的住戶，以生活、財政、醫(yī)療護理方面或體恤理由，要求延長交回租住單位的期限，結(jié)果，該署惟有延期收回部分單位。鑒于要明確厘定一套準則，訂明在何種情況下才可批準住戶延期交樓，以及硬性設定一個收樓時限，當中所牽涉的問題頗為復雜，房屋署會就這方面的問題進行全面檢討，希望最終能訂定一個靈活及有效率的機制，以滿足該署所服務的人士的真正需要，以及有效地防止延期交樓的安排被濫用。19. 房屋署署長大致上接納上文第17段所述的六項建議，并提交了資料，說明該署會于下述時限內(nèi)，采取下列行動落實各項建議： 第(1)項建議 房屋署在屋辦事處及高級管理人員兩個層面實施了一些新措施，糾正有關(guān)情況。計算機系統(tǒng)經(jīng)過改良后，可以為不同級別的職員分別制備計算機報告，以便他們監(jiān)察收回單位工作的進度。該署亦指派了一名專責人員，協(xié)助高級管理人員監(jiān)察收回單位工作的整體進度。 第(2)項建議 房屋署的「屋辦事處運作程序工作小組」現(xiàn)正進行一項全面檢討，希望令各組別人員在收回公屋單位的過程中，彼此能夠協(xié)調(diào)得更好。工作小組亦會檢討有關(guān)接受住戶延遲交回單位申請的準則，以及有關(guān)授權(quán)哪些人員批核延期交樓的申請的安排。工作小組將于三個月內(nèi)完成檢討工作。 第(3)項建議 房屋署會檢討暫準住戶不遷出的兩個月限期是否足夠，并于三個月內(nèi)完成這項檢討工作。 第(4)建議 房屋署會一并研究這方面的問題及第(5)項建議，并于六個月內(nèi)完成研究工作。 第(5)項建議 房屋署管理層會審慎研究實施阻嚇措施的利弊，并于六個月內(nèi)完成研究工作。 第(6)項建議 初步來說，房屋署以后每年都會檢討該署的信息管理系統(tǒng)在監(jiān)察有關(guān)人員盡快收回租住單位方面的整體成效。結(jié)語20. 對于房屋署署長大致上接納本報告所載的結(jié)論及建議，并正采取行動落實各建議，申訴專員表示欣慰。申訴專員公署檔案編號：OMB/WP/14/1S.F.27一九九八年十二月個案撮要投訴香港房屋協(xié)會及房屋署在處理某屋苑的興建及買賣事宜上行政失當投訴 香港房屋協(xié)會（以下簡稱房協(xié)）于一九九六年年底透過「居者有其屋」（以下簡稱居屋）計劃發(fā)售某屋苑的部分單位。本署自一九九七年年底接獲多宗有關(guān)房協(xié)及房屋署（以下簡稱房署）處理該屋苑的興建及買賣事宜的投訴，這些投訴主要針對以下各點：(a) 房協(xié)沒有有效監(jiān)管工程建筑顧問（以下簡稱建筑顧問）的工作，以致單位墻身過厚，削減了單位面積；(b) 房協(xié)沒有審核單位的面積，并在售樓說明書內(nèi)提供不正確數(shù)據(jù)，誤導買家；(c) 房署沒有在事前告知買家該屋苑并不屬于居屋計劃，買家不能享有購買居屋的利率優(yōu)惠；及(d) 房協(xié)沒有提供合理的補償方案予受影響的買家。調(diào)查所得意見及結(jié)論2. 本署知悉，房協(xié)在發(fā)展樓宇物業(yè)時，會依照既定程序遴選及委聘獨立的建筑顧問，負責樓宇的設計和統(tǒng)籌工作，以及監(jiān)察總承建商的工程進度和樓宇質(zhì)素。而房協(xié)的工程管理人員則負責監(jiān)管建筑顧問的工作，定期聽取工作報，并前往地盤視察。房協(xié)其它部門，如策劃及發(fā)展部和物業(yè)管理部的職員，也會就樓宇的設計和質(zhì)量等方面向工程人員提供意見，合力監(jiān)察建筑顧問及總承建商的表現(xiàn)。3. 現(xiàn)今樓宇多向高空發(fā)展，樓宇墻壁的厚薄會因樓宇的高低而有所不同。低層單位的墻壁會較厚，以便提供較強的承托力。以這宗個案而言，涉事屋苑的樓宇高達五十層，樓宇結(jié)構(gòu)及結(jié)構(gòu)墻的穩(wěn)固程度十分重要，而結(jié)構(gòu)墻的穩(wěn)固程度則取決于墻壁的厚薄，因此該屋苑必須采納較厚的墻壁設計。4. 房協(xié)職員自建筑工程開始至完成，都會透過不同渠道監(jiān)管工程。在驗收樓宇時，亦須按照房協(xié)所訂定的程序指引，處理工程的細節(jié)，包括檢查樓宇的質(zhì)素及裝置是否符合標準。由于墻壁的設計為實際所需，因此，高層單位的內(nèi)部面積會較低層單位的稍大。事實上，售樓說明書內(nèi)也有列明高層單位的結(jié)構(gòu)墻較低層單位的稍薄。所以申訴專員認為，沒有證據(jù)顯示房協(xié)監(jiān)管建筑顧問不力，以致墻壁過厚，影響單位面積，即（a）點投訴不成立。5. 根據(jù)買賣合約的定義，「實用面積」包括包圍單位外圍的墻壁，及單位與單位之間的墻壁的一半面積。該定義是按照政府規(guī)定，并參考香港測量師學會及消費者委員會共同制定的指引而訂定出來的。地產(chǎn)發(fā)展商在根據(jù)預售樓花同意書發(fā)售樓宇時，亦采用同一指引。這跟公共房屋慣用的「可用面積」不同，因此涉事屋苑的售樓說明書內(nèi)所列的實用面積并不等同可用面積。然而，業(yè)內(nèi)人士對于實用面積與可用面積的比例，及可用面積的定義并沒有統(tǒng)一的標準。6. 房協(xié)所聘用的建筑顧問除了負責設計及監(jiān)督樓宇的建筑之外，還負責計算總樓面面積及個別單位的實用面積。建筑顧問的數(shù)據(jù)需要呈交有關(guān)政府部門，作為申請預售樓花同意書的證明，亦需要登載在售樓說明書內(nèi)供買家參考。本署發(fā)現(xiàn)，由于建筑顧問在計算單位面積時，沒有因應大廈外墻拾級而上這種特殊設計而作出調(diào)整，以致若干單位的實用面積與售樓說明書內(nèi)所載的不符。7. 房協(xié)解釋，該會已多次提醒建筑顧問必須精確編制樓盤數(shù)據(jù)。由于建筑顧問為認可專業(yè)人士，同時也掌握充足的樓宇設計數(shù)據(jù)，因此房協(xié)在預售樓宇時，最終必須依賴建筑顧問所提供的數(shù)據(jù)，如建筑及實用面積，和單位平面圖等，來編印售樓說明書。但本署認為，房協(xié)過份依賴建筑顧問，沒有再核實這些資料，導致售樓說明書內(nèi)所載部份單位的實用面積與事實不符。盡管誤差不大，然而一般申請人都是依賴售樓說明書內(nèi)的數(shù)據(jù)來選擇單位，所以房協(xié)在提供正確數(shù)據(jù)這方面是責無旁貸的。此外，雖然業(yè)內(nèi)人士對實用面積與可用面積的比例沒有劃一標準，可是按照私人樓宇銷售的習慣，一般市民都會認為「建筑面積」是包括外墻、信道及單位間隔墻壁等，而「實用面積」則是指單位內(nèi)可供使用的面積。由于售樓說明書并沒有詳細列明「實用面積」的定義，買家可能不會知道所謂「實用面積」原來也包括外墻和單位與單位之間的間隔墻。因此，申訴專員認為（b）點投訴是成立的。8. 至于有關(guān)發(fā)售樓宇的安排，房署居屋中心在通知中簽人士前往揀樓時，已隨信附上涉事屋苑的售樓說明書、價目表及「購樓人士注意事項」。這些文件中已說明購樓人士須依照房協(xié)「住宅發(fā)售計劃」的章則辦理，及應前往指定的銀行或財務機構(gòu)，以房協(xié)指定的條件申請貸款。此外，房署亦在居屋中心大堂張貼名單，列出指定銀行和財務機構(gòu)的名稱和所提供的按揭利率。居屋中心職員也在中簽人士揀樓前，把該份名單發(fā)給他們作參考，并提醒他們該屋苑是房協(xié)住宅發(fā)售計劃的屋苑，按揭貸款條件與居屋的不同。因此，申訴專員認為（c）點投訴不成立。9. 本署得悉，房協(xié)在證實建筑顧問所計算的單位面積數(shù)據(jù)不確后，決定向單位實用面積需要調(diào)低的買家退回樓價差額，包括厘印費、律師費及利息等，但不會向單位面積需要調(diào)高的買家追討樓價差額。此外，所有買家均可取消買賣，而房協(xié)會補償有關(guān)買賣的財務損失，及協(xié)助他們?nèi)』鼐G表或白表資格。如退樓買家面對居住問題，房協(xié)可容許他們以低于市值的租金租用有關(guān)單位。同時，退