房地產(chǎn)開發(fā)打印ppt

/*第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用、房地產(chǎn)的概念、特性與分類(一)房地產(chǎn)的概念。權(quán)益：所有權(quán)，使用權(quán)，租賃權(quán)，典權(quán)濟(jì)地理位置＝建筑物＋權(quán)益(二)房地產(chǎn)的特性(三)房地產(chǎn)的分類(1)居住類房地產(chǎn)(2)商業(yè)類房地產(chǎn)(3)旅店類房地產(chǎn)(4)餐飲類房地產(chǎn)(5)金融類房地產(chǎn)(7)辦公用房地產(chǎn)(8)娛樂用房地產(chǎn)(9)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)(10)特殊用房地產(chǎn)：機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、學(xué)校、醫(yī)院、體育(11)農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn)(12)軍用房地產(chǎn)/*(13)綜合房地產(chǎn) (1)按所處的區(qū)位和地段的不同可分為：城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農(nóng)村 (2)按建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、(3)按建筑層數(shù)劃分以住宅為例可分為：低層(1-3層)，多層(4-6層)，小高層(7-9層)，高層(住宅 (4)按建筑物的建筑標(biāo)準(zhǔn)，可分為：高級(jí)豪華、中等、普通標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)。 (5)按建筑物的新舊程度，可分為：新建造的房地產(chǎn)和舊有的房地產(chǎn)(1)生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 (2)毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地。 (3)熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行過平整，能直接在其上面進(jìn)行房屋建(4)在建工程：(5)現(xiàn)房 (1)建筑地塊：是指與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的部分土地，有具體的地號(hào)、 (2)房屋：是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中的最終產(chǎn)品，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體對(duì)象。 (3)房地產(chǎn)服務(wù)：是指房地產(chǎn)企業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理過程中，為人們提供產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)/*營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，包括：土地的土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買。三、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用財(cái)政收入加就業(yè)崗位節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)綜述產(chǎn)開發(fā)的含義與特征.地區(qū)性和分散性.開發(fā)成本高、投資大.建設(shè)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大.涉及面廣、綜合性強(qiáng)形式(一)按開發(fā)對(duì)象劃分(1)土地開發(fā)(2)房屋開發(fā)/*(3)綜合開發(fā)(二)按照開發(fā)的規(guī)模劃分(1)單項(xiàng)開發(fā)(2)成片開發(fā)(三)按照開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分(1)舊城改造(2)新區(qū)開發(fā)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)綜述流通領(lǐng)域。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、活第四節(jié)影響房地產(chǎn)開發(fā)的法律因素房地產(chǎn)開發(fā)的法律4、物權(quán)法(通過，實(shí)施)規(guī)第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)程序的演變/*、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)政策的變化.土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化.自有資本金比例提高.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)鏈的分割重整.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序發(fā)生變化二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)原有程序及其問題投資決策分析、土地使用權(quán)獲取、前期準(zhǔn)備(資金籌措、項(xiàng)目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì))、建設(shè)施工、銷售、物業(yè)管理六個(gè)階段.征地拆遷方式與國(guó)家法律相違背.劃撥土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)突破了權(quán)限.不利于城市規(guī)劃政策的落實(shí)與土地集約利用.不能體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)原則并造成國(guó)有資產(chǎn)流失.延長(zhǎng)了房地產(chǎn)開發(fā)周期，增加了投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)新程序及其特征.1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)新程序簡(jiǎn)介新程序在總體上劃分為土地儲(chǔ)備開發(fā)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)兩大階段。土地儲(chǔ)備開發(fā)又稱為一級(jí)開發(fā)，后續(xù)的商品房開發(fā)為二級(jí)開發(fā)，土地儲(chǔ)備開發(fā)主要分為準(zhǔn)備工作、行政審批、項(xiàng)目實(shí)施與交付三個(gè)階段。房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)階段劃分為四個(gè)階段，即投資決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目管理階段、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理階段。與經(jīng)營(yíng)新程序的特征.土地開發(fā)市場(chǎng)脫離了土地供應(yīng)市場(chǎng).土地供應(yīng)更加透明化.程序更加簡(jiǎn)練，更有利于監(jiān)管.有效減輕了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本并降低風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念與內(nèi)涵/*責(zé)土地征收、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地既定開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為，并由政府統(tǒng)一組織驗(yàn)收，將驗(yàn)收合格的已地儲(chǔ)備開發(fā)。土資源管理部門。實(shí)施主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，如承擔(dān)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位，但第三節(jié)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)程序概述第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有這些交換和流通關(guān)系的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。市場(chǎng)交易主體2、需求主體：有償取得房地產(chǎn)商品的所有權(quán)或使用權(quán)的單位或個(gè)人①房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：提供法律、政策、信息、技術(shù)支持②房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：收取傭金，居間代理業(yè)務(wù)。/*(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客體地產(chǎn)、房產(chǎn)及他們相關(guān)的服務(wù)。(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易組織形式Ⅲ、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)–一級(jí)市場(chǎng)–二級(jí)市場(chǎng)–三級(jí)市場(chǎng)–住宅市場(chǎng)–寫字樓市場(chǎng)–商業(yè)用房市場(chǎng)–工廠廠房市場(chǎng)–倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)–特殊用途市場(chǎng)–土地市場(chǎng)–房產(chǎn)市場(chǎng)–房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)–房地產(chǎn)金融市場(chǎng)–物業(yè)管理市場(chǎng)/*第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律(一)需求1、需求(demand)的定義：是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)2、需求的兩個(gè)條件：(1)有購(gòu)買欲望(2)有購(gòu)買能力(1)商品的價(jià)格(P)(2)消費(fèi)者偏好(F)(3)消費(fèi)者收入水平(M)(4)相關(guān)商品價(jià)格(Pr)(5)消費(fèi)者對(duì)商品的價(jià)格預(yù)期(P)(二)供給1、供給(supply)的定義：是指廠商(生產(chǎn)者)在某一特定時(shí)期內(nèi)，在各種可能2、供給的兩個(gè)條件：(1)有出售欲望(2)有供應(yīng)能力(1)商品的價(jià)格(P)(2)生產(chǎn)成本(C)(3)政府的政策(N)(4)相關(guān)商品價(jià)格(Pr)(5)生產(chǎn)者對(duì)商品的價(jià)格預(yù)期(P)(三)需求彈性與供給彈性/* (1)定義：簡(jiǎn)稱為需求彈性，需求彈性是表示某一商品的需求量對(duì)它本身的價(jià)格，其絕對(duì)值體現(xiàn)變動(dòng)的程度大小。(2)需求的基本公式：動(dòng)較大時(shí)，則用弧彈性。(4)需求彈性與銷售收入的關(guān)系(ⅰ)需求缺乏彈性：價(jià)格↓，收入↓；價(jià)格↑，收入↑(ⅱ)需求富有彈性：價(jià)格↓，收入↑；價(jià)格↑，收入↓(ⅲ)需求具有單一彈性：商品價(jià)格一定程度的變化對(duì)生產(chǎn)的收益影響不大。(5)影響需求價(jià)格彈性的因素①商品的替代性：易被替代的商品富有彈性②商品的種類：生活必需品缺乏彈性，奢侈品富有彈性③商品的消費(fèi)支出占消費(fèi)者總支出的比重：比重大的商品彈性大④時(shí)間的長(zhǎng)短：時(shí)間越長(zhǎng)，彈性越大(ⅰ)定義：在商品價(jià)格和影響需求量的其他因素不變的條件下，消費(fèi)者收入(M)(ⅱ)商品檔次的劃分②低檔商品：某種產(chǎn)品的需求量隨收入的提高反而減少，即需求量與收入成反向變/*需求(一)房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)，在特定(1)房地產(chǎn)需求的整體性(2)房地產(chǎn)需求的區(qū)域性(3)房地產(chǎn)需求的層次性(1)生產(chǎn)性需求(2)消費(fèi)性(生活性)需求(3)投資性需求(4)投機(jī)性需求按需求者來源，還可分為本地人士需求、外省市人士需求、境外人士需求(二)影響房地產(chǎn)需求的主要因素(三)房地產(chǎn)需求彈性變動(dòng)的比率，它表示了房地/*。地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性。這是因?yàn)閷?duì)商品用房而言，由于區(qū)位條件至關(guān)重要，又難以替代，因此，在此時(shí)價(jià)，當(dāng)住宅的售價(jià)相當(dāng)于住戶收入的3~6倍時(shí)，需求缺乏價(jià)格彈性，但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是耐用品，因此當(dāng)價(jià)格偏高時(shí)，消費(fèi)者會(huì)性起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它收入水平有密切的聯(lián)系。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對(duì)居民的消費(fèi)水平的提高，房地產(chǎn)需求是富有收入彈性的，這是收入增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化共同作的收入彈性較小。房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)/*房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品(俗稱增量房)，也包括過去生產(chǎn)的存貨(俗稱存量房)。(1)城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性(2)房地產(chǎn)供給的層次性通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)。儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房(3)房地產(chǎn)供給的滯后性(4)房地產(chǎn)供給的時(shí)期性素是可以變動(dòng)的時(shí)期。(二)決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析城市土地的數(shù)量力和建筑能力的預(yù)期(三)房地產(chǎn)供給彈性/*其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度Ⅲ、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概念房地產(chǎn)周期按其供需關(guān)系可分為四個(gè)時(shí)期分別為繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條、復(fù)蘇與率。(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性階段吸引開發(fā)投資量猛增。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象。漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成退跡象，開始下滑，進(jìn)入衰退期。–房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)–房?jī)r(jià)漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象–房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨緩，市場(chǎng)推出的樓盤減少，實(shí)力小的開發(fā)商難以為繼階段是蕭條階段–交易量銳減，市場(chǎng)需求急劇下降–供給量嚴(yán)重超過需求量–商品房空置率急速上升；導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值–開發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭/*第四階段是復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段–房地產(chǎn)交易量回升，市場(chǎng)需求開始增加–房地產(chǎn)價(jià)格趨升，投資者信心增強(qiáng)–房地產(chǎn)投資逐步增長(zhǎng)，開發(fā)速度加快(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期是正相關(guān)的關(guān)系，波動(dòng)方向同向；(2)相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、蕭條期滯后，繁榮衰退期超前(3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波幅比宏觀經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些，即波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)周Ⅵ、房地產(chǎn)泡沫及其研判指標(biāo)的內(nèi)涵房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)虛假繁榮。(1)土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；(2)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因；(3)金融機(jī)構(gòu)過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的催化劑；(4)政府宏觀調(diào)控的滯后性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的又一因素。機(jī)制(1)投機(jī)價(jià)格機(jī)制減少，這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升。供應(yīng)量，同時(shí)由于無人肯接手買入而需求量減少，加劇了價(jià)格下跌。/*(2)自我膨脹機(jī)制我膨脹的機(jī)制。在房地產(chǎn)價(jià)格上升繼續(xù)購(gòu)買房地產(chǎn)，如此循環(huán)反復(fù)。如果銀行將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，就能獲得更大。 (1)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度，泡沫資產(chǎn)的需求會(huì)下降，產(chǎn)生供給過剩，從而 (2)投資者預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。當(dāng)投機(jī)者認(rèn)為價(jià)格會(huì)下跌時(shí)，紛紛拋售，從而使資產(chǎn)泡沫加速破滅。一些偶然因素可能影響人們的心理、信心，從而產(chǎn)生非理性的市場(chǎng)情(3)政府的干預(yù)會(huì)使泡沫提前破滅。產(chǎn)泡沫的研判指標(biāo)者增長(zhǎng)速度不超過后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處于高位，超過了一定的臨界值，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在、房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額之比在發(fā)達(dá)國(guó)家，通常為20%-25%，我國(guó)是一個(gè)處于高速發(fā)展階段的發(fā)展中國(guó)家，對(duì)房地產(chǎn)投資的需求非常旺盛，比例應(yīng)提高。積與竣工面積之比/*第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念市場(chǎng)調(diào)查時(shí)運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)性(一)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研.經(jīng)濟(jì)環(huán)境.政策環(huán)境.人口環(huán)境.城市發(fā)展規(guī)劃.城市房地產(chǎn)企業(yè)情況.城市房地產(chǎn)供需狀況/*中介商情況調(diào)查?對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析?對(duì)項(xiàng)目的對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析SWOT態(tài)勢(shì)分析(二)消費(fèi)者調(diào)研–消費(fèi)者購(gòu)買力水平–消費(fèi)者的購(gòu)買傾向–消費(fèi)者的共同特性(三)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研(四)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研–專業(yè)化程度–樓盤質(zhì)量–縱向整合度–成本狀況–價(jià)格策略–與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系–歷年來的項(xiàng)目開發(fā)情況Ⅲ、房地產(chǎn)調(diào)查資料收集的途徑/*–房地產(chǎn)消費(fèi)者或者居民–交易雙方當(dāng)事人–房地產(chǎn)中間商–房地產(chǎn)租售廣告–房地產(chǎn)交易促銷會(huì)–各類二手資料(一)問卷的內(nèi)容.開頭.正文.結(jié)尾(二)問卷設(shè)計(jì)應(yīng)注意的問題.避免專業(yè)術(shù)語(yǔ)和縮略語(yǔ).避免含義不清的字眼.避免一問多答.避免帶有導(dǎo)向性的問題.避免使用雙重否定的問題.避免敏感性的問題.擬定問句要有明確的界限.注意提問的順序(1)答案設(shè)計(jì)常用的方法.二項(xiàng)選擇法(是或否、有或無).多項(xiàng)選擇法.順位法/*.回憶法.比較法(2)答案設(shè)計(jì)應(yīng)注意的問題第四節(jié)消費(fèi)者心理與行為分析(一)購(gòu)房者心理過程分析.感覺.知覺.注意與記憶.思維與想象.情緒與情感.態(tài)度.氣候(二)購(gòu)房者個(gè)性心理分析.需要a.含義在頭腦中的反映。通俗的說，需要就是人們感到了某種匱乏(不平衡態(tài))而力求獲得滿足(恢復(fù)平衡)的一種心理狀態(tài)。第四節(jié)消費(fèi)者心理與行為分析(二)購(gòu)房者個(gè)性心理分析.需要b.需要層次理論馬斯洛認(rèn)為:人的需要雖然多種多樣,但有重要性差別和實(shí)現(xiàn)的先后的差別。根據(jù)/*需要對(duì)個(gè)體的重要性程度,馬斯洛把需要分為五個(gè)層級(jí),從強(qiáng)到弱依次為生理需.動(dòng)機(jī)a.含義動(dòng)機(jī)是推動(dòng)人們從事某種活動(dòng)的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力,是人們行為活動(dòng)的直接動(dòng)力。購(gòu)買動(dòng)機(jī),簡(jiǎn)言之,就是直接推動(dòng)購(gòu)買行為的驅(qū)動(dòng)力。購(gòu)買動(dòng)機(jī)是在個(gè)體對(duì)商品的需要基.購(gòu)買動(dòng)機(jī)的種類.理性的購(gòu)房動(dòng)機(jī).投資動(dòng)機(jī).自住動(dòng)機(jī).帶感情色彩的購(gòu)房動(dòng)機(jī).求新動(dòng)機(jī).求美動(dòng)機(jī).效仿或炫耀動(dòng)機(jī).權(quán)力動(dòng)機(jī).癖好動(dòng)機(jī).健康和舒適動(dòng)機(jī)(三)個(gè)性特征.從容不迫型.優(yōu)柔寡斷型.自我吹噓型.沉默寡言型(四)社會(huì)文化、家庭因素對(duì)購(gòu)房的影響.社會(huì)文化.流行文化/*(1)家庭的生命周期寡期五個(gè)階段。(2)家庭生命周期與購(gòu)房心理(五)購(gòu)房者行為模式分析房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為的描述,我們可以簡(jiǎn)單地概括為“5W1H”,即誰來買房地產(chǎn)whowhywhere,在什么時(shí)候買房地產(chǎn)(when),買什么樣的房地產(chǎn)(what),如何來購(gòu)買房地產(chǎn)(how)。(五)購(gòu)房者行為模式分析由于房地產(chǎn)產(chǎn)品是屬于消費(fèi)者“高度關(guān)心的產(chǎn)品”,消費(fèi)者的購(gòu)買行為的決策過程一、收集資料、方案評(píng)估、購(gòu)買決策、購(gòu)后感受。(五)購(gòu)房者行為模式分析(1)整體屬性最佳準(zhǔn)則(2)非報(bào)酬的決策準(zhǔn)則(3)補(bǔ)償與權(quán)衡準(zhǔn)則第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立(1)家庭規(guī)模(2)家庭類型/*(3)家庭代際數(shù)第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的概念市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，以獨(dú)特的主題概念為中心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實(shí)施的計(jì)劃方案，并可根據(jù)策產(chǎn)項(xiàng)目策劃的發(fā)展三、中國(guó)典型特色的房地產(chǎn)策劃.SOHO概念.CBD概念.旅游地產(chǎn)概念.奧運(yùn)概念.總部經(jīng)濟(jì)---高端商務(wù)地產(chǎn).開發(fā)理念創(chuàng)新.產(chǎn)品策劃創(chuàng)新.價(jià)格策略創(chuàng)新.廣告策略創(chuàng)新/*.銷售策略創(chuàng)新.物業(yè)管理創(chuàng)新產(chǎn)策劃師職業(yè)概況.房地產(chǎn)策劃師是指通過房地產(chǎn)策劃師統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)證書，并登記后從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等研及市場(chǎng)定位，整合規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、物業(yè)等資源，制定策劃方案；營(yíng)銷工作；運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理工作.本職業(yè)共設(shè)四個(gè)等級(jí)，分別為房地產(chǎn)策劃員(國(guó)家職業(yè)資格四級(jí))、助理房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格三級(jí))、房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格二級(jí))、高級(jí)房地產(chǎn)策劃師(國(guó)家職業(yè)資格一級(jí))第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃是項(xiàng)目的主要特點(diǎn)和特殊優(yōu)勢(shì)，是貫穿于房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)的是指策劃師根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者的需求狀況以及房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)來提煉并確定項(xiàng)目的主題思想，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)來體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以及開發(fā)理念，并準(zhǔn)確地傳達(dá)給市場(chǎng)與消費(fèi)者，樹立項(xiàng)目特定市場(chǎng)形象的過程，主題策劃是一個(gè)思維創(chuàng)意的過程。產(chǎn)項(xiàng)目的命名與注冊(cè)/*.帝王式.傳統(tǒng)式.古典式.歐美式.時(shí)尚式.創(chuàng)意式三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃策劃A：按照住宅的層次劃分(1)獨(dú)院式別墅(2)并聯(lián)式別墅(3)聯(lián)排式別墅圖例/*B平面布置方式劃分(1)梯間式住宅(2)內(nèi)廊式住宅(3)外廊式住宅(4)內(nèi)天井式住宅(5)獨(dú)立單元住宅(6)躍層式住宅(7)復(fù)式住宅(8)錯(cuò)層式住宅第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策劃的構(gòu)成.土地取得成本.開發(fā)建設(shè)成本---勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用-建筑安裝工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用---公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用-建設(shè)單位管理費(fèi)開發(fā)過程中的稅費(fèi).財(cái)務(wù)成本.銷售費(fèi)用.開發(fā)利潤(rùn)產(chǎn)價(jià)格的影響因素.自身因素.成本因素.供求因素/*.環(huán)境因素.人口因素.經(jīng)濟(jì)因素.社會(huì)因素.行政因素.心理因素房地產(chǎn)定價(jià)方法成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心,是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是:在定導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和售價(jià)加成定價(jià)法三種方法構(gòu)所謂需求導(dǎo)向定價(jià)是指以需求為中心,依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià),而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。其主要方法有理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。相同的價(jià)格,以達(dá)到增加利潤(rùn),擴(kuò)大銷售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。策略低開高走定價(jià)策略就是指隨著施工建筑物的成形和不斷接近竣工,根據(jù)銷售進(jìn)展情況,每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn),按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略,也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。這種策略較常見的定價(jià)策略,尤其適合處于宏觀經(jīng)濟(jì)周期恢復(fù)階段或者人氣較旺的待售樓盤或住區(qū)采用。這種定價(jià)策略多用于期房銷售。/*(1)優(yōu)點(diǎn)交---每次調(diào)價(jià)能造成房地產(chǎn)增值的假象后價(jià)格控制便于內(nèi)務(wù)周轉(zhuǎn)，資金回籠(2)缺點(diǎn)利潤(rùn)不高樓盤形象難以提升開盤起價(jià)低，均價(jià)也低開盤起價(jià)低，均價(jià)高---產(chǎn)品的均好性不強(qiáng)，沒有特色樓盤的開發(fā)量相對(duì)過大---絕對(duì)單價(jià)過高，超出當(dāng)?shù)刂髁髻?gòu)房?jī)r(jià)格---市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品過多(二)高開低走定價(jià)策略走的做法,其目的是開發(fā)商在新開發(fā)的樓盤上市初期,以高價(jià)開盤銷售,迅速?gòu)氖袌?chǎng)上獲取豐厚的營(yíng)銷利潤(rùn),然后降價(jià)銷售,力求盡快將投資全部收回。(1)優(yōu)點(diǎn)取最大利潤(rùn)---便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產(chǎn)(2)缺點(diǎn)/*---樓盤的品質(zhì)和口碑得到了展示---價(jià)格較貴，難以聚集人氣---雖迎合后期的消費(fèi)者，但對(duì)發(fā)展商的物業(yè)品牌有一定影響第一是一些高檔商品房,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于平緩,開發(fā)商在以高價(jià)開盤取得成功,基本完成了預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)后,希望通過降價(jià)將剩余部分迅速售出,以回籠資金;第二是樓盤或小區(qū)銷售處于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的衰退階段,或者由于競(jìng)爭(zhēng)過度,高價(jià)開盤并未達(dá)到預(yù)期效果,開發(fā)商不得不調(diào)低售價(jià),以推動(dòng)市場(chǎng)吸納物業(yè),盡早收回投(三)穩(wěn)定價(jià)格策略這種價(jià)格策略是指在整個(gè)營(yíng)銷期間,樓盤的售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定,既不大幅度提也即是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售量小或項(xiàng)目銷售期短時(shí)可采用垂直價(jià)差與水平價(jià)差(一)確定垂直價(jià)差所謂垂直價(jià)差,是指同一幢建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異,通常以每平方米的/*(二)制定水平價(jià)差第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告策劃(1)廣告調(diào)查費(fèi)用包括廣告前期市場(chǎng)研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用,約占廣告(2)廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案創(chuàng)作、美術(shù)設(shè)計(jì)、廣告禮品等直接制作費(fèi)用,一般占廣告費(fèi)用的5%~10%。 (3)廣告媒體費(fèi)用外看板等其他媒體的費(fèi)用,這是廣告費(fèi)用的主要組成部分,約占總費(fèi)用的80%~85%。 其他相關(guān)費(fèi)用是指與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)、管理費(fèi)等費(fèi)用,一般約占廣告費(fèi)用方法---銷售百分比法/*上限，不得超支。一般以可能實(shí)現(xiàn)的總營(yíng)業(yè)額的1.5%~2%為廣告費(fèi)用的支出上限。媒體的選擇與運(yùn)用(一)廣告媒體的特點(diǎn)(1)報(bào)紙(2)雜志廣告(3)互聯(lián)網(wǎng)(4)電視(5)廣播(1)傳單海報(bào)(2)售樓書(3)平面圖冊(cè)(1)看板(2)旗幟(3)售點(diǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧(1)樓盤名稱(2)地理位置(3)價(jià)格(4)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)(5)商品房銷售“無證”齊全(6)各相關(guān)單位名稱及售樓電話/*(1)規(guī)則式風(fēng)格(2)理性感化風(fēng)格1)誘導(dǎo)式2)同情式3)設(shè)身處地式4)啟發(fā)式(3)情感訴求風(fēng)格(4)論證式風(fēng)格第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象策劃第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷策劃促銷手段(一)市場(chǎng)預(yù)熱(二)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)(三)開盤活動(dòng)/*(四)價(jià)格促銷(五)團(tuán)購(gòu)促銷(六)公關(guān)促銷(七)交房入住(八)其他主題活動(dòng)促銷策略(一)讓利促銷(二)明星促銷(三)人員推銷(四)公共關(guān)系營(yíng)銷(五)參加展銷會(huì)(六)文化品味策略(七)無理由退房(八)返祖回報(bào)策略地產(chǎn)投資1.1房地產(chǎn)投資的含義地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲得預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房主體房地產(chǎn)投資分類濟(jì)內(nèi)容劃分/*投資形式劃分投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或者購(gòu)買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從接融資與間接融資的比較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)/*籌資的渠道與方式2、土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占用的資金包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明燈建2.4利用外資2.5預(yù)收款/*(一)資金成本計(jì)算的一般形式資金成本一般用相對(duì)數(shù)表示，稱之為資金成本率。一般公式為(二)各種資金來源的資金成本(三)平均資金成本章房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)(一)房屋租賃的概念屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋(二)房屋租賃的分類屋租賃合同租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃/*(1)當(dāng)事人姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及交付方式(6)房屋修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租的約定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責(zé)任(10)當(dāng)事人約定的其他條款在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款(1)自然終止1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期滿2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。(2)人為終止/*有權(quán)二節(jié)寫字樓租賃經(jīng)營(yíng)自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類：3丙級(jí)寫字樓供求分析1寫字樓市場(chǎng)總供給量的分析場(chǎng)條件作出估/*爭(zhēng)性物業(yè)，跟蹤調(diào)查的內(nèi)容包括：①已經(jīng)被使用④竣工的寫字樓供給量；⑤預(yù)立項(xiàng)的寫字樓面積；⑥可能擴(kuò)建或改建為寫字樓的面(1)按行業(yè)進(jìn)行就業(yè)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人員通常是從國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)得到就業(yè)預(yù)測(cè)資料。然后，根據(jù)以往地區(qū)就業(yè)人口資料，對(duì)地區(qū)各行業(yè)的就業(yè)預(yù)測(cè)，也可根據(jù)地區(qū)各行業(yè)就業(yè)的歷史資料如，預(yù)測(cè)年度城市在某行業(yè)就業(yè)人口的估計(jì)值=上一年度城市在某行業(yè)的就業(yè)人口/上一年度全國(guó)在某行業(yè)的就業(yè)人口*預(yù)測(cè)年度全國(guó)某行業(yè)的就業(yè)人口。 (2)辦公室使用者人數(shù)每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有一部分人事在寫字樓、辦公室里工作的，如果能夠估計(jì)出每個(gè)產(chǎn)業(yè)中辦公室人員的比例，或者找到有關(guān)白領(lǐng)就業(yè)人數(shù)在各產(chǎn)業(yè)中的比重，進(jìn)行寫字樓需均占用面積m時(shí)間的變化，分析者還要根據(jù)其變化隨時(shí)調(diào)整三、寫字樓租戶的選擇主要考慮的因素物業(yè)管理服務(wù)戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊付資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修費(fèi))可以包括在租金/*理企業(yè)代收代繳第三節(jié)零售商業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)的分類(1)按區(qū)域?qū)α闶凵虡I(yè)物業(yè)細(xì)分，可分為：中心的租戶。裝店、玩具店是次要租戶。。④鄰里服務(wù)性商店。/*提供購(gòu)物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷店或倉(cāng)儲(chǔ)商店、有較大折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年 中大型商場(chǎng)(200-1000m2)、大型商場(chǎng)(1000m2以上)、超大型商場(chǎng)(5000-1萬m2)等。 (3)按經(jīng)營(yíng)方式劃分，可分為百貨店、超市、連鎖店、專賣店、購(gòu)物中心、打折 (4)按產(chǎn)品類型劃分，可分為電器商店、服裝店、食品店、禮品店、眼鏡店、書 (5)按服務(wù)對(duì)象劃分可分為老年人商店、兒童商店、婦女商店、殘疾人商店等。二、零售商業(yè)物業(yè)需求的預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)零售商業(yè)物業(yè)需求，基本步驟如下：計(jì)算商圈內(nèi)不同收入階層人們對(duì)不同商品的購(gòu)買力；計(jì)算不同商品的銷售額與營(yíng)業(yè)面積的比；計(jì)算總的零售商業(yè)物業(yè)需求；。商圈內(nèi)總購(gòu)買力=(人均收入*人口)或(戶均收入住戶*數(shù)量)是借助各城市的城市居民家庭收支入戶調(diào)查，典型的測(cè)算的供給量分析三、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇/*租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，以支付整個(gè)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成使用毛租的形式，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。而許產(chǎn)稅收一節(jié)稅收的基本知識(shí)(一)稅收的概念稅收是國(guó)家運(yùn)用政治權(quán)力，向公民強(qiáng)制性地、無償?shù)厥杖∫欢ū壤呢?cái)富，它是任(二)稅收的特征/*.納稅人.負(fù)稅人.課稅對(duì)象.課稅標(biāo)準(zhǔn)(稅基).稅率.加成、附加、減免收的效應(yīng)(一)稅收的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。在房屋買賣或租賃中，較容易出現(xiàn)順轉(zhuǎn)，開發(fā)商通過抬高房?jī)r(jià)或租金，從而將政府征收上。如在零售環(huán)節(jié)對(duì)某種商品征制造商壓低原材料價(jià)格或壓低勞動(dòng)力成本，轉(zhuǎn)嫁給原材料供應(yīng)商或工人。名義上零(二)稅收的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)購(gòu)買和消費(fèi)能力。行區(qū)別征稅時(shí)，其征稅行為會(huì)影響到商品的相對(duì)價(jià)格，而使納稅人減少對(duì)重稅商品第二節(jié)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅契稅/*土地增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用土地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)某城市一家公司，實(shí)際占地23000平方米。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，年初該公司又受讓應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用耕地面積×適用稅額標(biāo)準(zhǔn)1、納稅人：一切轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物并取得收入的單位、產(chǎn)取得的收入－應(yīng)扣除金額。/*(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%； (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)(5)財(cái)政部規(guī)定的其他應(yīng)扣除的項(xiàng)目(1)非出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值減10%-30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%(2)出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除/*(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換(3)房屋買賣、贈(zèng)與、交換；(4)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股、抵債(5)以獲獎(jiǎng)方式、預(yù)購(gòu)或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。，并已辦理相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房(一)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)用(包括基金、手續(xù)費(fèi)等)(二)城市維護(hù)建設(shè)稅/*維護(hù)建設(shè)稅。(三)教育費(fèi)附加得稅(1)合同或具有合同性質(zhì)的憑證。(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；(3)營(yíng)業(yè)賬簿(4)權(quán)利、許可證照(5)經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。(1)合同或合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額(2)營(yíng)業(yè)賬簿中，以固定資產(chǎn)原值和自由流動(dòng)資金總額。/*(1)比例稅率。載有金額的憑證。(2)定額稅率。無法計(jì)算金額的憑證。第八章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理概述(1)不同領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述保險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)的表述有以下幾種：風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的概率；風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生損失的不確定性；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期目標(biāo)的離散程度；風(fēng)險(xiǎn)就是實(shí)際后果與預(yù)期域風(fēng)險(xiǎn)是由于未來的不確定性而使投入本金所應(yīng)產(chǎn)生的預(yù)期收益損失或減少的可能性(2)風(fēng)險(xiǎn)的定義包含三個(gè)方面的含義：①引起風(fēng)險(xiǎn)的因素；②風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性；③風(fēng)險(xiǎn)因素如下所述：風(fēng)險(xiǎn)是指系統(tǒng)因系統(tǒng)本身和環(huán)境條件的不確定性，而引起的系統(tǒng)實(shí)際產(chǎn)(1)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性(2)風(fēng)險(xiǎn)的偶然性(3)風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)性(4)風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)性(5)風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性(1)靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)/*(2)純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(3)基本風(fēng)險(xiǎn)、特定風(fēng)險(xiǎn)(4)自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)(5)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是指在投資過程中采用科學(xué)的方法，通過對(duì)潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、度量、評(píng)價(jià)和決策處理，選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)管理措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)予以處理，以最小的 (1)由于風(fēng)險(xiǎn)存在于投資的全過程，所以風(fēng)險(xiǎn)的管理也必須貫穿投資的全過程。 (2)風(fēng)險(xiǎn)的管理是一個(gè)系統(tǒng)的過程，風(fēng)險(xiǎn)管理者通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的是別、估計(jì)、評(píng)價(jià) (3)有多種風(fēng)險(xiǎn)管理的措施，在風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，應(yīng)選擇最優(yōu)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施的組合。 (4)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性，獲得較高的安全保障，而并得額外是巨額收益1)滿足人類的安全需要。2)貫徹執(zhí)行國(guó)家法規(guī)的需要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定4)減少風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)損失第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)供求風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)狀況、管理風(fēng)險(xiǎn)。/*二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)(2)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)(4)金融政策風(fēng)險(xiǎn)(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況風(fēng)險(xiǎn)(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)(3)資金變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)(4)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)(5)稅率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)(1)地質(zhì)狀況風(fēng)險(xiǎn)(2)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)(1)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)(2)建筑施工風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制方法(1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防1)投資決策階段2)前期工作階段3)項(xiàng)目建設(shè)階段4)租售管理階段/*(1)合同途徑(2)保證途徑(3)保險(xiǎn)(1)計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留(2)非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施.第九章物業(yè)服務(wù)第一節(jié)物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)一詞是由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來的，自我國(guó)