業(yè)主委員會(huì)的法律困境及解決思路

Word版本，下載可自由編輯業(yè)主委員會(huì)的法律困境及解決思路向來(lái)以來(lái),我國(guó)物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢(shì)地位,在物業(yè)管理過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生傷害業(yè)主合法利益的狀況,這種情況已經(jīng)成為妨礙我國(guó)物業(yè)管理朝更高水平進(jìn)展的的重要因素。因此,如何使業(yè)主委員會(huì)走出這種法律逆境,更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用,成為我們必需共同面向并加以解決的一個(gè)課題。

逆境一:業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確

我國(guó)法律規(guī)定的能參加民事活動(dòng)的主體有三類:自然人、法人和其他組織、國(guó)家,社會(huì)組織要成為民事主體,要么具備法人資歷,要么屬于其他組織,否則其行為無(wú)法得到法律的認(rèn)可和庇護(hù)。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力,依法自立享有民事權(quán)利和擔(dān)當(dāng)民事義務(wù)的組織。法人必需符合下列四個(gè)條件:(1)依法成立;(2)有須要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi);(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所;(4)能夠自立擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資歷但可以自己的名義舉行民事活動(dòng)的組織。我國(guó)《民法通則》沒(méi)有關(guān)于其他組織的規(guī)定,但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《民事訴訟法》若干問(wèn)題的看法對(duì)其他組織作了進(jìn)一步的明確,其中第四十條規(guī)定:“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但又不具備法人資歷的組織?！庇纱丝梢?jiàn),其他組織是受我國(guó)法律認(rèn)可和庇護(hù)的民事主體之一,主要包括合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資歷的經(jīng)營(yíng)實(shí)體和公益團(tuán)體等。

法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否自立擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任,法人能夠自己自立擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任,與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分別的,如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任互相自立;其他組織則不能自立擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任,其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分別,但是成員必需擔(dān)當(dāng)終于責(zé)任,如合伙企業(yè)超出合伙財(cái)產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人擔(dān)當(dāng)無(wú)限連帶責(zé)任。按照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱為條例)關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織,履行下列六大職責(zé):

(1)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章;

(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(4)打算專項(xiàng)修理資金使用、續(xù)籌計(jì)劃,并監(jiān)督實(shí)施;

(5)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)則制度;(6)法律、規(guī)矩或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行以下五項(xiàng)職責(zé):

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施狀況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(3)準(zhǔn)時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的看法和建議,監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(5)業(yè)主大會(huì)給予的其他職責(zé)。

經(jīng)過(guò)對(duì)照后我們可以得出以下結(jié)論:第一,業(yè)主大會(huì)既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)則制訂權(quán),又擁有舉行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、

“打算專項(xiàng)修理基金的使用、續(xù)籌”等民事活動(dòng)的資歷,還能夠代表全體業(yè)主對(duì)公共場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備行使財(cái)產(chǎn)權(quán);其次,業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),按照業(yè)主大會(huì)的授權(quán)負(fù)責(zé)處理業(yè)主大會(huì)的日常事務(wù),對(duì)外可以按照業(yè)主大會(huì)的打算與物業(yè)管理公司簽訂合同,本身沒(méi)有自立的意思能力;第三,業(yè)主委員會(huì)雖然是依法成立的,但是沒(méi)有法律規(guī)矩規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以經(jīng)過(guò)記下后取得法人資歷,所以業(yè)主委員會(huì)不是法人。第四,雖然目前在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會(huì)作為其他組織來(lái)對(duì)待,但是從法律責(zé)任上分析,業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主不行能對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為擔(dān)當(dāng)終于責(zé)任,因此,業(yè)主委員會(huì)也不屬于其它組織。筆者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系就如公司董事會(huì)與股東會(huì)的關(guān)系相當(dāng),業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)內(nèi)部機(jī)關(guān),而不是法人和其他組織。也就是說(shuō),根據(jù)法律規(guī)定業(yè)主委員會(huì)目前并不具備任何法律主體資歷!逆境二:業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作程序亟待規(guī)范

《條例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,但是對(duì)召開業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的組織保障、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任等都沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。

《條例》規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)該在物業(yè)所在地的區(qū)、

縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選進(jìn)行產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”,沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開的條件(物業(yè)交付時(shí)光、入住比例等)。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)該在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組,負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。”“籌備組應(yīng)該自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！边@就是說(shuō),假如建設(shè)單位不參與業(yè)主大會(huì)籌備組,業(yè)主大會(huì)就不行能成立,也就不行能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而現(xiàn)實(shí)生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量(如存在建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、膽怯失去物業(yè)管理地位等)而不肯意成立業(yè)主大會(huì)的大有人在,這樣業(yè)主委員會(huì)的組建也就不行能順當(dāng)舉行。

業(yè)主委員會(huì)作為作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),要詳細(xì)負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議和規(guī)定,處理本區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理相關(guān)的事項(xiàng)。但是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的委員都是兼職,在完成各自的本職工作之余,不行能有無(wú)數(shù)的時(shí)光和精力來(lái)處理業(yè)主委員會(huì)的事務(wù)。雖然一些地方性規(guī)矩如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住所區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)置專職主任、副主任或者招聘專職執(zhí)行秘書,但是從全國(guó)范圍看,如何保證業(yè)主委員會(huì)的工作效果是一個(gè)普遍性的難題。目前業(yè)主遇到什么問(wèn)題,往往不是想到找業(yè)主委員會(huì),而是利用物業(yè)管理公司來(lái)解決。但假如業(yè)主需要解決的問(wèn)題就是出自物業(yè)管理公司呢?業(yè)主又該找誰(shuí)呢?

《條例》也規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會(huì)都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,但是對(duì)監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒(méi)有明確規(guī)定,這就很簡(jiǎn)單造成“人人監(jiān)督、人人都沒(méi)法監(jiān)督”的局面。另一方面,《條例》規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)該由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)……的業(yè)主擔(dān)任。”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,業(yè)主委員會(huì)委員要花費(fèi)大量的時(shí)光和精力做好自己的工作,又不能取得合理酬勞,徹低靠著公益心為全體業(yè)主服務(wù),可能在短時(shí)光內(nèi)可以做到,但是要堅(jiān)持二、三年甚至更長(zhǎng)的任期則并不行行。并且在沒(méi)有監(jiān)督機(jī)制的狀況下,業(yè)主委員會(huì)委員極有可能通過(guò)自己手中的職權(quán)為自己謀求私利而不惜傷害其他業(yè)主的利益!

業(yè)主委員會(huì)法律逆境的解決思路

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)為了規(guī)范各物業(yè)管理法律主體的行為,維護(hù)廣闊業(yè)主和租戶的合法權(quán)利,普通都設(shè)有業(yè)主自治組織(業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì))或者住戶自治組織(房客聯(lián)合會(huì)或者住戶自助小組)。這些組織的存在,對(duì)于貫徹政府的物業(yè)管理政策、有效的實(shí)施物業(yè)托付管理、保證業(yè)主和住戶的自律和互相監(jiān)督,都具有樂(lè)觀作用。因此無(wú)數(shù)國(guó)家和地區(qū)用法律的形式對(duì)業(yè)主(或住戶)自治組織加以規(guī)范、扶持和制約。其中有的國(guó)家和地區(qū)強(qiáng)制性的要求建立業(yè)主自治組織,如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》就規(guī)定:凡同一建造物有三戶和三戶以上業(yè)主,就必需建立具有法人資歷的“管理委員會(huì)”。也有一些國(guó)家和地區(qū)授權(quán)業(yè)主挑選是否成立具有法人資歷的自治組織,如我國(guó)香港特殊行政區(qū)的《建造物管理?xiàng)l例》規(guī)定:業(yè)主有權(quán)組織具有法人資歷的業(yè)主立案法團(tuán),代表全部業(yè)主行使權(quán)利,實(shí)現(xiàn)利益并擔(dān)當(dāng)責(zé)任。發(fā)達(dá)國(guó)和地區(qū)的法律普通也要求業(yè)主大會(huì)成立后要依法到政府部門記下注冊(cè)并取得法人資歷,組成自立的法人團(tuán)體。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的管委會(huì)詳細(xì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議,對(duì)建造物舉行管理。管委會(huì)要接受業(yè)主的監(jiān)督、檢查,并定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作狀況,以保證管委會(huì)妥善、善意的行使自己的職責(zé)。但也有的國(guó)家和地區(qū)作出了不盡全都的規(guī)定,如我國(guó)臺(tái)灣的《公寓大廈管理?xiàng)l例》也要求全體業(yè)主組成“區(qū)別全部權(quán)人會(huì)議”并選舉產(chǎn)生執(zhí)行機(jī)關(guān)——管理委員會(huì),但是沒(méi)有授予“區(qū)別全部權(quán)人會(huì)議”以法人地位,而是規(guī)定“管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力”。

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普通對(duì)業(yè)主或住戶自治組織的建立方式和條件也做出詳細(xì)規(guī)定,如我國(guó)香港《建造物管理?xiàng)l例》就規(guī)定管理委員會(huì)可以利用三種方式建立:1)業(yè)主自主組建(需征集到20%的業(yè)主簽名同意并且出席大會(huì)的業(yè)主超過(guò)全體業(yè)主的50%);2)主管當(dāng)局委任(需有擁有份數(shù)不少于20%的業(yè)主提出申請(qǐng));3)審裁處委任(需有擁有份數(shù)不少于10%的業(yè)主或主管當(dāng)局或獲授權(quán)人員的申請(qǐng))。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立就要接受業(yè)主大會(huì)和政府專管當(dāng)局的監(jiān)督,假如業(yè)主委員會(huì)委員有違背法律規(guī)矩規(guī)定職責(zé)的狀況就必需擔(dān)當(dāng)罰款、訓(xùn)戒等法律責(zé)任。為了保證業(yè)主委員會(huì)委員的利益,各國(guó)和各地區(qū)普通也規(guī)定委員可以根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取一定的津貼,作為其時(shí)光、精力付出的回報(bào),。

按照發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)港、澳、臺(tái)地區(qū)物業(yè)管理進(jìn)展的閱歷,加強(qiáng)業(yè)主組織的地位、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的有效途徑。從我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定分析,業(yè)主大會(huì)作為一個(gè)代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的自治組織,已經(jīng)具備了取得法人資歷的形式條件:1)依法成立;2)有自己的名稱(×××業(yè)主大會(huì))、組織機(jī)構(gòu)(業(yè)主委員會(huì)為執(zhí)行機(jī)構(gòu))和場(chǎng)所;3)有自己管理的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi),現(xiàn)在唯一欠缺的條件是沒(méi)有法律明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以取得法人資歷。因此,筆者認(rèn)為,為了加強(qiáng)業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用,應(yīng)當(dāng)由法律明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以在依法成立并記下后取得法人資歷,而業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)詳細(xì)負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議,代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)舉行有效管理。

同時(shí),物業(yè)管理法律規(guī)矩也應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)組建的條件、程序,對(duì)業(yè)主委員