施工總承包清單計價模式淺談

施工總承包清單計價模式淺談(萬達集團成本控制部鄭新鋒）施工總承包清單計價模式淺談施工總承包清單計價模式及特點萬達發(fā)展要求在土地取得后盡快開工建設，因此施工總承包招標時間必須前置，但是規(guī)劃院在如此緊張的時間下無法完成施工圖的設計工作。在清單編制過程前，規(guī)劃院只能提供《項目概念規(guī)劃指標一覽表》、設計總平面圖及限額設計指標。因此，施工總承包清單計價采用了在《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2008的基礎上，對部分清單子項及模式進行了改動，形成了萬達特色的施工總承包清單計價模式，以最大降低成本造價管理風險。萬達施工總承包清單具有以下特點：采用部分總價包干、部分綜合單價包干的計價模式。施工總承包招標中，為避免施工過程中與施工總承包相互扯皮，減少談判風險，措施項目工程費、施工總包服務費采用總價包干模式；由于施工總承包招標前，不具備任何施工圖紙，只有項目技術經(jīng)濟指標及總平面布置圖，無法準確統(tǒng)計工程量，因此在這一前提下招標，只能采用固定單價、暫定量的模式進行招標。工程量清單采用綜合單價的模式，每個單項清單包括人工費、主材費、輔材費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費、稅金，每個清單子項均有自己的編號。由于萬達在全國大部分地區(qū)均有項目，各地建筑市場差異比較大，各省市單項清單計價模式也存在不一樣的地方，萬達的清單綜合了各地的計價模式，對于支持項目集團化發(fā)展起到很大的作用。模板工程計入分部分項工程量清單。由于項目招標時，無法提供詳細的招標圖紙，若將模板工程列入施工措施費進行總價包干，將對各單位報價造成很大的影響。因此，公司將模板工程列入了分部分項工程量清單，施工圖具備后按照實際工程量進行結算。萬達清單計價模式下清單編制步驟及需要注意的問題1、工程量清單編制的依據(jù)清單計價模式在建設工程施工招投標時，招標人依據(jù)工程施工圖紙、施工技術規(guī)范，按照招標文件要求，以統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則為投標人提供實物工程量項目和技術措施項目的數(shù)量清單。如何最大限度控制風險，使暫定工程量盡可能與實際工程量接近，使工程造價與結算價偏離較少，成為非常重要的工作。2、清單編制步驟業(yè)態(tài)的劃分。編制工程量清單一般分大商業(yè)、酒店、住宅三大部分。各業(yè)態(tài)劃分后，土建、電氣、水暖清單都按照此類進行劃分。結合規(guī)劃院提供的《項目概念規(guī)劃指標一覽表》，編制各業(yè)態(tài)面積表，并根據(jù)限額設計指標，計算鋼筋、混凝土、模板的總用量。分部分項目清單子目編制。分部分項清單子目包括《工程量清單計價匯總表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》、《工程綜合單價表》及《工程綜合單價組價明細表》。在這些表中，最核心的是做好《工程綜合單價表》、《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》的編制。《工程綜合單價表》由單價編號、項目、項目特征、計量規(guī)則、工作內容、單位、綜合單價、補充說明組成，是分部分項目清單的核心?！豆こ叹C合單價表》編制完成后，編制《各業(yè)態(tài)工程量清單計價表》表中的工程量。每個工程量均應該結合當?shù)匾淹觏椖考凹瘓F周邊其他項目的結算情況，進行放量。工程措施費的編制。措施項目費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的人工費、材料費、機械費、管理費、利潤、規(guī)費和稅金以及合同中指出的或隱含的全面的風險、義務和職責。由于本項目為總價包干的項目，編制該項清單子目時應該與招標文件中的措施項目費基本要求一一對應。工程措施費允許施工單位進行增加清單項目。施工總承包服務費的編制?？偝邪召M是總承包商為業(yè)主直接進行的專業(yè)分包商（獨立分包、指定分包）、指定供應商提供的配合、協(xié)調、管理及竣工資料匯總整理等服務和對專業(yè)分包（獨立分包、指定分包）、指定供應商進行安全、質量進度總負責所發(fā)生的成本、規(guī)費和稅金。專業(yè)分包工程暫估價是總承包服務費的計費基礎，因此要編制好專業(yè)分包工程、材料供應暫定價款。公司根據(jù)以往類似項目經(jīng)驗及工程結算金額，編制好各專業(yè)分包工程、材料供應價暫定價款。工程量清單附表的編制。工程量清單附表包括《人工單價表》、《施工機械單價表》、《常用拆除工程單價表》、《植筋單價表》、《砼/鋼筋砼構件上水鉆打孔單價表》、《墻地面堵洞單價表》、《墻地面開槽和恢復單價表》、《清單缺項、漏項計價費率表》、《混凝土、鋼筋到工地材料費一覽表》、《主要材料、設備產地來源、供應價及供貨期》、《保修期間設計變更費》、《保修期間點工費》，共十二個表。該部分主要規(guī)定的是零星項目單價，是指在施工過程中，完成發(fā)包人提出的施工圖紙以外的零星項目或工作，零星項目單價不進入工程造價且不調價。工程量清單附表為施工過程中發(fā)生變更、洽商、工程量清單缺漏項的造價確定，起到至關重要的作用。萬達清單計價模式清單標函分析的幾個重點1、標函分析步驟算術誤差的復核。投標時要求施工單位在報價過程同時提供電子版，根據(jù)電子版文件進行復核，回標后應盡快對算術誤差進行復核。對各家投標單位商務情況進行對比。包括總價單價分析、各分部分項工程總造價及單價分析、措施項目清單費用分析、總承包服務費分析。根據(jù)對當?shù)亟ㄖ袌鰞r格的了解，編制清單合理價格。標函分析前，應該到項目當?shù)嘏宄椖慷愘M、規(guī)費繳納及政府的相關規(guī)定；了解當?shù)劁摻?、混凝土、沙石、砌塊等主要材料供應商名稱及最低報價；了解土方的價格，土方是否含渣土費，工地附近幾個卸土場，距離是多遠；勞動保險如何繳納，由誰繳納；了解同類工程的造價指標（包括土建、電氣、水暖、措施費、建筑單位造價指標等）；了解天氣情況，冬、雨季的時間及長短；了解項目現(xiàn)場條件、交通條件。了解上述資料后，結合周邊類似項目，編制合理價格，為標函分析做好基礎工作。不平衡報價分析。不平衡報價是指施工單位在工程項目的投標總價確定后，調整投標文件中子項目的報價，在不抬高總價以免影響中標的前提下，實施項目時能夠盡早、更多地獲得結算工程款，并能夠贏得更多利潤的一種投標報價方法。由于我們采用的是暫定量工程量清單，甚至有些工程量為零，這就為施工方投標時使用不平衡報價創(chuàng)造了條件。因此，在標函分析中，分析施工單位存在的不平衡報價顯得特別重要。我們可以充分調查當?shù)亟ú氖袌鰞r格，并多參考集團類似項目單價，建立合理價進行對比，對各投標單位進行不平衡報價分析。分析出現(xiàn)不平衡報價后，必須要求施工單位調整不平衡單價。如基礎土石方、天棚抹灰、一些項目在實際的工程中可能不會采用的項目，出現(xiàn)不平衡報價的可能性最大，尤其要注意出具標函分析報告。經(jīng)過上述的標函分析，出具初步標函分析報告，并向各投標單位發(fā)出清標疑問卷。施工單位在回復完清標疑問卷后，再根據(jù)上述步驟，出具最終的標函分析報告，供招標領導小組定標參考使用。2、標函分析中要注意的問題工程量清單計價表中材料的損耗率，是否存在偏高現(xiàn)象，是否與計入到工程綜合單價組價明細表中的一致；工程量清單附表中的鋼筋、混凝土的價格是否與工程綜合單價組價明細表中的價格一致；工程綜合單價表中暫定料值的價格是否與工程綜合單價組價明細表中的價格一致；規(guī)費的費率是否一致，充分了解當?shù)氐囊?guī)費的構成及具體的費率。隨著項目的推進，清單計價模式也在進行不斷完善、改進，以更適應萬達的發(fā)展成本和招投標工作如何配合和支持項目進展從項目運營的角度，項目公司首先是組織，符合組織的特性。組織，是指為完成特定使命的人們，為了實現(xiàn)共同的目標而組合成的有機整體。項目公司的共同目標就是工程如期交付入伙、通過銷售實現(xiàn)利潤，這個共同目標的實現(xiàn)是在集團與項目公司簽訂的目標責任書確定的工期、質量、成本的邊界條件下來實施的，這些邊界條件的實現(xiàn)需要設計、成本、工程、銷售、財務等各業(yè)務部門之間的密切配合。這些思想是參與項目的各部門人員都要銘記在心的工作前提，沒有項目實施這一有效的載體，一切個人和部門的目標都變得沒有意義。成本部門對于項目的服務體現(xiàn)在兩個方面：第一，通過招標工作，為項目選擇合適的施工單位，保證項目正常實施。第二，保證項目公司在招標過程中，符合集團管理制度的要求，不違規(guī)，約束也是一種服務?！俺杀静吭陧椖抗臼欠詹块T”這一理念在公司成本部的同仁中不斷強化，我們必須在共同目的下，合作才能共贏。二、招標計劃切實可行招標為項目服務，同時也需要工程、設計全面參與配合。招標計劃可行與否，需要和工程計劃、設計計劃緊密結合，并且要互相補位。招標需要一定的前提條件：設計提供技術要求；工程提供具體工期、現(xiàn)場交付條件、項目經(jīng)理的標準等重要指標；財務要根據(jù)現(xiàn)金流制定付款條件等。工程部在招標計劃的編制中實際是主角，必須參與，沒有工程部用心參與的招標計劃一定會漏洞百出。各個關鍵環(huán)節(jié)都要工程部來配合，入場時間的確認、施工單位的考核，尤其是如果技術條件不具備，需要修改招標計劃的時候。無錫項目的招標計劃在2008年擬定的時候，特意請操作過項目的各成本部負責人來為我們進言獻策，對招標過程的合理時間進行了把關，避免了閉門造車。招標計劃必須滿足工程實施的安排，尊重工程安排，同時也要科學合理，“蹦一蹦，夠得到”，合理并不是越早越好。招標時間不是完全固定的時間安排，而是存在最早時間、最遲時間。招標計劃在實施過程中會由于前端條件的變化而有變動，這時候更需要各部門從全局的利益出發(fā)，適度調整本部門的工作計劃，任何一個部門單一強調本部門的職能和權責，都會導致不能和諧共事，影響達成目標。三、成功的招標在發(fā)標前就已經(jīng)決定了成功的招標包含以下幾個方面：1、供方合格、合適。為什么強調合適？不是所有的單位都可以滿足我們的要求，標準低了不能履行合同，增加了施工管理的風險；標準高了，會報價很高，在競標中成為陪綁者，減少有效標的數(shù)量。成功招標施工單位的報價應該是離散性很小的，離散性過大一定是在隊伍選擇、前期溝通上存在問題。2、對標的物技術、商務條件掌握清楚、全面。招標的結果在標前應該預估，如果不能做到心中有數(shù)，只能說明你對成本的預控還沒有落實到實際行動上，這一點老公司會好些，新成立的公司或多或少都有問題。我們正在要求招標專員和專業(yè)工程師對已經(jīng)招標結束的結果進行總結和分析提煉，可以提供給兄弟公司作參考，避免大家犯同樣的錯誤。3、招標的工作時間合理。施工單位要有足夠的時間來消化招標文件的要求，仔細研究標書才能報出合理的價格，要注意節(jié)假日工作時間的無效性。4、商務付款條件合理，符合行業(yè)常規(guī)。標前溝通是必不可少的，在針對項目的考察過程中，和擬投標方溝通付款條件是否合適，否則會出現(xiàn)兩種不利局面：第一，付款條件太苛刻，施工單位不響應。第二，即使會響應，也會加大風險金的比例，導致價格升高，成本增大。5、程序合法、公正、合理。符合集團制度是前提，這樣才能保證招標結果能正常審批完成，履行合同。無錫項目公司在2009年完成了82項各類招標，平均4.5天完成一個招標。在招標中有49項達到了一次定標，僅有60%的比例，說明我們在標前的準備方面還有很大差距。四、重視準備工作，厚積而薄發(fā)1、重視合格供方的考察①合適為度，清除不合適的投標單位，是招標順利的前提。無錫公司歷屆領導班子都重視供方的考察，有不合適的單位存在，在后期的評標過程中一定會給招標方帶來難題，很多是與制度沖突的，必須重視入圍投標單位的嚴肅性。②考察不能走過場，要有針對性。成本部、設計部、工程部等一起結合制度擬定考察工作的要求，我們分管工程的副總經(jīng)理還特意編寫了針對具體項目考察的要點，使每一次考察都有的放矢。在考察前與被考察的單位溝通考察的要點，及時準備必要的材料，可以避免考察的無效性。③工程部必須參與施工單位的考察。施工單位是未來工程部的合作伙伴，該單位和項目經(jīng)理是否具有順利完成項目的能力，以及工程部要參與技術標的評比等方面，都要求工程部必須對投標單位的考察負起重任。需要施工單位優(yōu)化設計并有美學要求的，我們也邀請設計部參加考察。④考察也是學習的過程?？疾煨枰罅康臅r間，公司在過去的兩年中，基本上是安排在周末外出考察，在考察上占用了員工大部分的休息時間，但我們都認為是必須的?？疾炜梢允刮覀冊诩夹g上的不足得到彌補，我們在外墻保溫單位考察過程中就有很多感觸，從對該事物的無知狀態(tài)，到考察結束時大家都成為該方面的專家，學到了知識。2、管理力求標準化管理的標準化我們關注兩個方面：第一，標準招標文本、合同文本的推廣使用。集團成本部在此方面做了大量的工作，已經(jīng)發(fā)布了一類、二類招標的標準招標文件、合同條件等，要用好用足。第二，招標動作要標準。在無錫公司的各項工作中我們都力推標準化動作，經(jīng)常對一些事件小題大做，力爭舉一反三，達到鍛煉隊伍、提高業(yè)務水平的目的。3、重視員工素質的培養(yǎng)會在后期的管理過程中發(fā)揮巨大的威力重視團隊建設，把每個員工打造成項目經(jīng)理；建立學習型組織，讓員工有不斷進步的壓力。關心每個員工的成長，針對不同的工作狀態(tài)采用不同的管理方法，起到好教練的作用。我們的部門負責人不應只是業(yè)務骨干，還要成為好教練，希望員工在業(yè)務能力、管理能力等方面都得到全面發(fā)展，真心誠意為員工的未來職業(yè)生涯考慮。企業(yè)制度在不斷調整，人員在變化，人的思想也在變化，都需要不斷學習，才能跟上企業(yè)發(fā)展的步伐，不斷總結和提高是個人和團隊提高效率和戰(zhàn)斗能力的必然途徑。同時也要注意給予員工表達自己思想的機會和權利，工作高壓而不能人際關系高壓。讓員工在高壓的工作狀態(tài)下愉快地工作，避免來自于管理者個人工作風格的額外壓力，是每個管理者需要關注的問題，保持暢通的交流才能及時掌握各項工作的推進情況，保證目標的實現(xiàn)。高效工作、快樂生活是我們追求的目標。4、利用一切機會宣講萬達誠信經(jīng)營的理念，貫穿成本控制工作的始終萬達誠信經(jīng)營的思想必須真正在招標工作中體現(xiàn)，在考察過程中和每一次清標答疑等交流機會中，明確萬達的招標思想，極力避免不平衡報價，避免給未來的結算工作埋下隱患。五、成本節(jié)約一念間好多成本節(jié)約的事情都是因為多問個“能否再有更經(jīng)濟方案的可能性”那一念間而決定的。如下幾個方面需要注意：1、充分用好外腦，利用一切資源優(yōu)化成本。外腦指我們的咨詢公司、專業(yè)顧問、專業(yè)的施工單位等。無錫公司歷屆領導都重視成本優(yōu)化的工作，我們聘請了無錫當?shù)氐慕Y構、電氣安裝、暖通安裝的專家參與我們的圖紙會審、方案論證等工作，從設計標準的源頭上來把控投資成本，起到很好的效果。另外，善用專業(yè)施工單位的技術專長也可以有很好的節(jié)約效果。誠信的合作態(tài)度可以動員施工單位的技術力量為我所用，彌補了設計院和項目公司的技術短板。這樣的例子有很多，我們在電力外線的方案選型、路線調整等方面都有豐厚的回報。電力咨詢顧問給予我們的建議使我們的變電所改成了環(huán)網(wǎng)柜，他們對當?shù)亓晳T和政策的把握對我們來說，是必要的技術完善。2、全員參與才能實現(xiàn)，設計部是成本節(jié)約的主導力量。成本部是對成本節(jié)約最敏感的部門，歷來成為成本優(yōu)化的牽頭人，必須得到設計副總、工程副總在內的各部門員工的支持，尤其是設計部的無私支持。所有的設計優(yōu)化必須通過設計的調整才能實現(xiàn)，沒有設計部的支持所有的努力都無法落實。在無錫公司，全體人員都有成本節(jié)約的意識，有粗糧細作的理念，既要保效果，還要考慮成本的壓力。3、工程部的支持可以控制現(xiàn)場條件變化、減少簽證。工程部對成本控制的支持更多體現(xiàn)在加強現(xiàn)場管理、保證后續(xù)工程的施工時間和作業(yè)條件上，避免后續(xù)施工單位的索賠，減少簽證費用，從而發(fā)揮有限成本的有效作用。在控制成本的同時，考慮銷售和品牌效應，爭取更高的性價比。無錫公司在整個項目控制過程中，沒有一味采用低價、低端品牌來壓低成本，而是根據(jù)營銷部和工程部的建議，增加項目賣點，突出萬達項目優(yōu)質、高檔的品牌形象。門窗采用了中空玻璃進口斷橋鋁合金窗、歐文斯科寧保溫體系等國內高端材料。成本部在上述標準確定后，積極開動腦筋，將招標結果控制在目標成本內。成本部為項目綜合考慮，使公司各部門對成本部的工作更加支持，我們提出的合理節(jié)約方案都得到大家的擁護。六、及時結算，支持項目的順利實施。無錫項目公司在2009年底集團要求的結算工作中，積極主動，72項結算在3個多月的時間里完成，得到了集團成本部的認可。今年8月份大商業(yè)和酒店將開業(yè)，我們計劃在10月份完成全部上述兩個區(qū)的結算。全部項目在12月底交房，我們計劃在12月份完成全部項目的結算。樹正氣，努力建立良性循環(huán)，才能結出好的果子。招標工作是開頭，結算工作才是成果。既要兢兢業(yè)業(yè)，又要發(fā)揮我們積極向上的聰明才智，才能修成正果。一切工作都必須建立在嚴格執(zhí)行制度的基礎上，在執(zhí)行制度的大原則上必須與集團高度統(tǒng)一，制度的執(zhí)行要融化在血液里，落實在行動上。工程常見質量通病的控制住宅用戶對住宅工程質量最關心的是：裂縫和滲漏，如何防止住宅工程中各種裂縫的出現(xiàn)，防止在屋面、外墻和廚廁等部位出現(xiàn)滲漏，是應該控制的工程質量重點，做好了才能成為讓住戶放心的精品工程。一、裂縫裂縫有很多種，一般的結構裂縫都可以避免，難的是建筑裂縫。建筑裂縫主要是指內外墻體抹灰上的龜裂、水平裂縫、沿柱的豎直裂縫、不同材料間的裂縫等，是建筑中經(jīng)常發(fā)生的通病。出現(xiàn)原因是受到技術上不成熟、材料本身的缺陷、溫度的變化、設計以及施工等因素的影響。通過對工程裂縫的調查，我發(fā)現(xiàn)幾乎所有的建筑都存在抹灰開裂的現(xiàn)象，大部分是溫度變化引起的，僅僅是輕重程度不同而已。1、墻面抹灰龜裂墻面抹灰完成后，有時墻面會出現(xiàn)大面積細而密的呈龜裂狀的裂紋，開裂較深而形成裂縫時往往伴隨著空鼓、脫落現(xiàn)象的發(fā)生，一旦出現(xiàn)大面積空鼓、脫落，唯一的辦法是返工重做，但返工重做部分就像在墻面打了一塊補丁，很難恢復原貌，易在返工面周圍出現(xiàn)收縮裂縫，既不經(jīng)濟也不美觀。分析原因主要有以下幾種：抹灰砂漿配比不合適，基層處理不干凈或處理不當，基層表面平整度達不到要求，尤其是垂直度超標，造成抹灰層厚薄不均或抹灰層過厚。另外還與施工環(huán)境有關，抹灰環(huán)境干燥又疏于養(yǎng)護，致使砂漿失水較快從而導致嚴重龜裂。因此，墻面抹灰龜裂的防止措施有：嚴格按配比拌制砂漿，尤其要控制水泥用量；攪制設備要用專用的砂漿攪拌機；抹灰的基層要處理，方法得當。對于磚砌體來講，一定要提前1-2天用清水澆透，至表面出現(xiàn)水光，然后陰干，手摸時有潮濕感時再進行抹灰。在砌體施工時要嚴把砌體施工質量關，控制好砌體表面的平整度，尤其要控制好砌體的垂直度。抹灰應分層進行，嚴格控制抹灰的總厚度和分層的厚度。抹灰應該營造比較潮濕的環(huán)境，在高溫干燥的氣候條件下施工應該將門窗敞口進行封閉，必要時在地面上定期適量澆水。天氣異?？釤釙r，最好用薄膜將抹灰面封死進行養(yǎng)護，效果較為理想。2、不同材料間裂縫框架結構的工程在框架與填充墻之間經(jīng)常出現(xiàn)裂縫。這種裂縫的特點是在與梁柱的觸面之間出現(xiàn)，裂縫較寬而深，并且對稱出現(xiàn)。伴隨這種裂縫的出現(xiàn)，如果梁寬大于墻體寬度，則在梁底最易出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，嚴重時可引起梁底抹灰局部的脫落，很難全面預防。出現(xiàn)的原因：組砌不合理，砂漿的飽滿度小于85%，拉結鋼筋漏放甚至不放，澆水過多，施工一次砌體高度過大，砂漿標號低等。各種材料之間膨脹系數(shù)的差別，必然引起結構熱脹冷縮及內外脹縮不一致的變形，將抹灰拉裂。對于不同材料之間裂縫的預防措施有：降低砌筑時砌塊的含水率，控制施工時砌塊的含水率，嚴禁提前澆大量的水；填充墻施工至接近梁底時要保留小于一砌塊高度的空隙，使砌體充分收縮變形，抹灰前1-2天用側磚或立磚斜砌頂緊；在組砌砌塊時，往往只注意水平縫砂漿的飽滿度而忽視立縫砂漿的飽滿度，尤其是柱與砌塊之間的砂漿不飽滿，飽滿的立縫能阻止砌體變形，減緩裂縫的出現(xiàn)；拉結筋雖能減少豎向裂縫的出現(xiàn)，但效果不是很理想，由于多方面的因素，裂縫還是時有發(fā)生，實踐中最好在砌體中加設二至三道通長鋼筋并設現(xiàn)澆帶，這樣對墻體形成有效約束，可大大減少豎向裂縫的發(fā)生；砌體的脹縮，不同部位是不相同的，往往是兩頭大而中間小，在柱梁與砌塊接觸的部位易出現(xiàn)裂縫，因此在抹灰前宜在框架與砌體接觸面上設置雙層鋼絲網(wǎng)片。二、滲漏滲漏的種類有很多，如屋面滲漏、外墻滲漏、廚房和衛(wèi)生間滲漏、地下室滲漏等。1、屋面滲漏屋面滲漏的原因有很多，如為了片面追求建筑形式，將防水高度過于降低，造成其防水高度低于暴雨下的瞬時積水高度。但大多數(shù)還是施工原因：屋面防水施工沒有嚴格按操作規(guī)程及設計要求精心施工，局部地方防水措施不當，如山墻女兒墻檐口、煙筒、雨水管防水層處施工時，未采取嚴密的防范措施而導致屋面滲漏水。另外混凝土是非均勻材質，在板內布有許多大小不同的微細孔隙，這些空隙同樣可引起滲漏水。屋面施工引起的裂縫也是滲漏的主要原因，如結構變形引起的裂縫、地基的不均勻沉降、不同建筑材料的溫差、施工裂縫，都能引起滲漏。屋面滲漏的防治措施：屋面結構因其處于特殊位置，在施工時應做出合理安排，盡量一次澆筑完成，防止產生施工縫；屋面結構負彎鋼筋一般較多，在澆筑混凝土時要注意保護，特別強調在板支座負筋綁扎好后，嚴格控制板支座負筋離板底的高度，減少和防止鋼筋變形；屋面結構的支撐和模板不可過早拆除，以防產生裂縫；按要求設置屋面防水層，并注意施工質量，使其真正起到防水的作用；適當增加屋面排水坡度，建議取2％左右，增加屋面平整度；有條件時盡量設置內或外排水溝，采用帶溝的排水方式，使屋面雨水及時排入雨水管，減少屋面積水現(xiàn)象；屋面結構施工完成、主體工程即將完成，此時施工單位要注意屋面養(yǎng)護問題，避免造成屋面開裂，為屋面滲漏留下隱患。2、外墻滲漏外墻滲漏原因：現(xiàn)在，外墻設計多為非承重空心磚結構，空心磚由于壁薄，中間多為大孔洞，空心率大，在運輸與施工過程中易產生破損、缺棱掉角等缺陷，若在外墻施工中用了上述破損磚或由于需要對已砌外墻砌體進行鑿打，人為造成外墻磚砌體破損，較易在外墻形成滲水處；外墻裝飾采用陶瓷面磚時，面磚鋪貼空鼓或鋪貼砂漿不飽滿，造成面磚與砂漿局部脫離，面磚與砂漿間空隙部分易形成貯水容器；面磚勾縫不密實或勾縫龜裂，密縫勾縫遺漏使雨水從表面滲入，造成積水；砌筑填充墻時為搶工期，一次砌筑高度過高，砂漿硬化沉實時將灰縫拉裂、斜頂磚擠砌不緊、砌筑砂漿不飽滿；外墻管道的預留孔密封處理不良；外墻裝飾基層一次性打底太厚或為保證全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取適當加強措施而產生基層裂縫；結構層表面太光滑，如未采取措施，使基層空鼓、龜裂、結合不良。另外，基礎不均勻沉降等各種原因造成的外墻墻體裂縫，使雨水直接從裂縫處滲入室內，也是造成滲水的重要原因。外墻滲漏防治措施：為提高砌體防水能力，朝外面的磚應選擇棱角齊全的磚，且砌筑過程不得打磚。外墻砌體砌筑完畢應盡量避免鑿打，如有預埋暗管，砌筑砌體時可事先于安裝管道位置兩側留通縫，縫間設置拉結鋼筋，砌后澆細石混凝土。對于外墻鋪貼面磚的建筑物，在鋪貼過程中一定要有擠漿工藝，且在勾縫前要全面檢查空鼓情況，勾縫要保證密實度，勾縫完畢后要注意濕潤養(yǎng)護，密縫擦縫不得遺漏，勾縫深度要嚴格控制。嚴禁干磚上墻，嚴格控制砂漿配合比，保證砂漿飽滿度，水平縫和豎縫砂漿均要飽滿，同時以擠砌等方法來保證。3、廚房、衛(wèi)生間滲漏廚房、衛(wèi)生間滲漏的原因有很多，衛(wèi)生間一般面積不大，又要安裝各種衛(wèi)生器具，各種管道都從衛(wèi)生間內通過。如果設計時選材不當、防水涂膜厚度不夠、設防不到位、衛(wèi)生器具布局不合理及節(jié)點部位設防不合理等，都有可能發(fā)生滲漏。施工過程中管道預留洞位置不準確甚至遺漏，在管道安裝時大范圍剔鑿，破壞了樓板砼的整體性；管道堵洞操作方法不當，導致管道周圍砼密實度差，成為水流向下一層的通道；防水質量不好，如找平層施工時容易忽略地面找坡，再加上陰陽角部位尤其是陰角圓弧做得不好，管根部位圓弧做法不正確，找平層清掃不到位，影響防水施工質量。成品保護不到位也是造成樓板滲漏的原因之一。廚房、衛(wèi)生間滲漏防治措施：首先避免在結構中布設給排水管道，避免當結構發(fā)生不均勻沉降時破壞管道而發(fā)生滲漏。高質量的施工是防滲漏最有效的途徑。預留穿管的孔洞應嚴格按規(guī)范要求做好防水套管或阻水圈；管道安裝完畢后，堵洞應由土建派專人與水電工配合完成。管道在隱蔽前要逐間做灌水試驗，試驗方法必須滿足相關規(guī)范的要求。4、地下室滲漏地下室滲漏原因主要有設計原因和施工原因。防水設防不足，防水方案選擇不當，細部構造缺乏針對性，造成地下室滲漏。片面強調結構自防水功能，對具有特殊功能、處于特殊環(huán)境中的特殊部位，如后澆帶、變形縫、穿墻管等細部構造，缺乏有效的、結合具體情況的防水設計，造成這些部位出現(xiàn)滲漏。結構設計不合理，在易產生變形位置未設置變形縫，造成結構開裂，甚至滲漏。防水混凝土施工質量欠佳，施工縫、變形縫、后澆帶、穿墻管等細部構造留設處理不當，回填土不密實，地基處理不好，管理維護不善等也會造成滲漏。地下室滲漏防治主要是在設計上要避免采取單一防水方案，應采取多重防水措施，有效防止地下水滲漏。應正確設置變形縫、后澆帶，防止因此而產生裂縫；應對變形縫、后澆帶、施工縫、穿外墻管等薄弱部位采取專項的防水措施。高層建筑地下室底板多為大體積混凝土結構，應采用合適的配比法，輔以適量的外加劑，以達到防止產生裂縫的目的；混凝土澆筑時要確保振搗密實，防止底板和外墻因振搗不實而產生裂紋、孔洞等；若采用混凝土自防水時，還應保證混凝土級配得當，穿墻螺栓、套管均應在中部焊止水板，防止螺栓桿滲水；施工縫、后澆帶必須垂直或水平留設，并預埋止水板，后澆筑混凝土前必須認真清理干凈，用高標號微膨脹混凝土填充，振搗密實。地下室防水除要保證防水材料的質量，基層保持清潔干燥，還要特別注意變形縫、后澆帶、施工縫等部位的防水層要采取加強措施；結構轉角處也應有加強措施；防水層必須封閉；采用涂料防水時地下室外墻應涂刷數(shù)遍，直至達到設計厚度；基坑回填土必須分層夯實，防止日后填土沉降帶動防水保護層下沉而破壞地下室外墻防水層?？傊?，住宅建筑的裂縫和滲漏原因十分復雜，要提高住宅建筑防水工程的質量，應以材料為基礎，以設計為前提，以施工為關鍵，并加強管理維護。只有各個環(huán)節(jié)都做好了，才能保證住宅建筑工程的質量如何有效控制現(xiàn)澆板裂縫近年來商品房的開發(fā)得到飛速發(fā)展，商品房的質量得到很大提高，但部分工程中現(xiàn)澆板的裂縫問題依然比較嚴重，一旦現(xiàn)澆板出現(xiàn)裂縫，絕大部分業(yè)主第一反應就是商品房有質量問題，雖然專業(yè)技術人員知道大部分裂縫為無害裂縫，不影響結構的安全性，但對于業(yè)主來說是很難接受的。為了提高商品房的質量，使業(yè)主住得放心，我們應盡量控制有害裂縫和減少無害裂縫的產生。設計是工程項目的源頭，為了有效控制裂縫的產生，我們應從源頭抓起，在設計時應充分考慮到施工現(xiàn)場情況和使用時的荷載情況，采取構造措施，保證工程質量。1、建立結構計算模型之前，應吃透建筑圖，充分了解建筑的意圖，布置合理的結構方案，明確力的傳遞。尤其是建筑的細部方面，事前就應該考慮清楚如何處理，這樣，建立結構計算模型時才不至于漏掉荷載或重復施加荷載；比如樓面上砌墻的情況，應按照“荷載規(guī)范附錄B”的計算方法計算等效荷載的大小。2、適當控制建筑物長度，對框架結構，現(xiàn)澆混凝土板長度不宜大于55m，剪力墻結構不宜大于45m；還應考慮地理環(huán)境因素的影響，比如夏季高溫炎熱和暴雨多發(fā)地區(qū)，上述尺寸還應往下降（控制），結構長度超長或接近規(guī)范規(guī)定長度時，應合理設置伸縮縫或后澆帶或膨脹加強帶，有條件則適當使用微膨脹劑補償收縮混凝土，以滿足混凝土在硬化過程中的變形要求。3、設計時平面布置上應盡量減少尺寸突變現(xiàn)象，避免結構體型突變，平面和體型突變處往往容易產生應力集中現(xiàn)象，如確實需要，應在薄弱部位采取構造