觀點(diǎn)指數(shù)上半年長(zhǎng)租公寓報(bào)告正式版

長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化漸進(jìn)研究團(tuán)隊(duì)：觀點(diǎn)指數(shù)研究院本報(bào)告導(dǎo)讀：在“穩(wěn)”的基調(diào)下，2019年以來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)既沒(méi)有了去年輿論的“大風(fēng)大浪”，“暴雷”的消息也少有傳出。不過(guò)由于還沒(méi)有成熟的盈利定式，摸索階段的整合在所難免。摘要：租購(gòu)并舉推進(jìn)租賃供應(yīng)“續(xù)航”2017年至今，為了加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，中央與地方出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策。租賃市場(chǎng)的開(kāi)啟與發(fā)展，成為激活房地產(chǎn)新周期的關(guān)鍵，也成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。城市租金平穩(wěn)中分化長(zhǎng)租產(chǎn)品多樣探尋今年上半年，一線城市的住房租金總體平穩(wěn)，平均住房租金為73.95元/平方米/月；租金波動(dòng)幅度不大，單月環(huán)比增速最高為3%左右。即使是處于租房旺季的6月份，一線城市平均住房租金也為74.65元/平方米/月，僅比1月份的72.65元/平方米/月增長(zhǎng)了2.75%。不過(guò)，聚焦長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，既要關(guān)注其價(jià)格，也要從微觀層面關(guān)注其產(chǎn)品的類型。目前各城市長(zhǎng)租公寓的主流戶型仍為一居室（包括單房和一房一廳），且大部分戶型面積在50平方米以下。多樣融資中資產(chǎn)證券化漸進(jìn)多樣融資中資產(chǎn)證券化漸進(jìn)盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸調(diào)控持續(xù)，但銀行與監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃的融資審批仍相對(duì)寬松。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企在住房租賃領(lǐng)域，已通過(guò)銀行渠道累計(jì)融資達(dá)千億元；而部分長(zhǎng)租公寓品牌，也屢受資本的青睞，資本風(fēng)口仍助推著行業(yè)在發(fā)展軌道上前行。觀點(diǎn)指數(shù)2018年下半年，長(zhǎng)租公成為激活房地產(chǎn)新周期的關(guān)鍵，寓的發(fā)展猶如一條拋物線。在經(jīng)也成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。歷了一段時(shí)間的快速擴(kuò)張之后，業(yè)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)敞口逐漸被拉扯開(kāi)來(lái)，在今年的全國(guó)兩會(huì)上，住建部部于是企業(yè)暴雷、租金上漲等事件長(zhǎng)王蒙徽表示，2019年將堅(jiān)持調(diào)一度將行業(yè)推向風(fēng)口浪尖。進(jìn)入結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，特別是要大力培2019年，政策的東風(fēng)仍在，長(zhǎng)租育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解公寓各方主體在“規(guī)?！敝?，決新市民的住房問(wèn)題。政策的連仍在探尋著自身的盈利模式。續(xù)性與穩(wěn)定性，依然給住房租賃領(lǐng)域注入了強(qiáng)心劑。目前，盡管長(zhǎng)租領(lǐng)域格局未定，但企業(yè)之間已呈現(xiàn)出不一樣的發(fā)與此同時(shí)，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、展姿態(tài)。主體的性質(zhì)與背景的差穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，租賃市場(chǎng)也別，往往使得業(yè)態(tài)有著輕重資產(chǎn)將避免房租的非理性上漲。正如之分，其布局、融資路途也不盡1月份深圳市政協(xié)《深圳市出租相同?？傮w來(lái)看，擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)屋管理若干規(guī)定》修訂專題協(xié)商的企業(yè)，在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，在業(yè)會(huì)就提到，建議抑制“二房東”、內(nèi)已擁有一定的話語(yǔ)權(quán)。“三房東”等擾亂正常租賃市場(chǎng)秩序現(xiàn)象，同時(shí)制定并嚴(yán)格執(zhí)行面對(duì)“漫長(zhǎng)”的收益周期，即使房租上漲幅度的限制性條款。土地與資金的獲取渠道漸次寬敞，也會(huì)讓部分企業(yè)知難而退、被迫在規(guī)范租房?jī)r(jià)格的同時(shí)，各地的撤離。但久而久之，最后生存下人才政策也往往從租房?jī)?yōu)惠入手。來(lái)并有所成長(zhǎng)的，必將成為市場(chǎng)例如呼和浩特在4月份推出了人份額的占有者。這就是優(yōu)勝劣汰才新政，大學(xué)生享半價(jià)買房或公自然法則的最終體現(xiàn)。寓兩年免租；南京也于5月份推出博士人才安居政策，提及公積租購(gòu)并舉推進(jìn)租賃供應(yīng)“續(xù)航”金額度最高為100萬(wàn)元，租房也可享受租金優(yōu)惠。城市人口的流2017年至今，為了加快構(gòu)建租購(gòu)入是租賃住房發(fā)展的支撐，人才并舉的住房體系，中央與地方出政策的出臺(tái)將進(jìn)一步促進(jìn)熱點(diǎn)城臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)市租賃住房領(lǐng)域的發(fā)展。的政策。租賃市場(chǎng)的開(kāi)啟與發(fā)展，2但房租的浮動(dòng)部分受到市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系的影響，因此，租賃用地與房源的推出量，成為調(diào)節(jié)行業(yè)供需的平衡器。早在2018年2月，發(fā)改委就明確了租賃市場(chǎng)土地和住房供應(yīng)主體單一、住房保障渠道多元化不夠等問(wèn)題，并表示支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。而繼2017年8月，國(guó)土部、住建部確定13城開(kāi)展租賃住房集體建設(shè)用地試點(diǎn)之后，集體用地的提供持續(xù)推進(jìn)。今年1月中旬，自然資源部、住建部發(fā)布意見(jiàn)函表示，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。除此之外，也有部分城市明確了租賃住房供應(yīng)的目標(biāo)。例如廣州黃埔將租賃住房用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃到2020年底，新出讓用地中可用于租賃住房建筑面積不低于年度出讓住宅中建筑面積10%。而北京今年將建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套（間），鄭州則計(jì)劃新增租賃住房3萬(wàn)套（間）。3以2017年上海首宗“只租不售”的純租賃住宅用地出讓為開(kāi)端，全國(guó)諸如杭州、廣州、深圳、合肥、南京、成都等試點(diǎn)城市，紛紛打開(kāi)了租賃地塊供應(yīng)的閘門?！白猿帧迸c“競(jìng)自持”成為開(kāi)發(fā)商補(bǔ)倉(cāng)的常態(tài)。今年以來(lái)，各城市租賃自持地塊持續(xù)推進(jìn)，上海、杭州、天津、佛山等城市，常有成交動(dòng)態(tài)傳出。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，以上海為例，浦東新區(qū)僅在1月份就以22.59億元，出讓了6宗純租賃住房地塊，總建面42.34萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)提供房源1.16萬(wàn)套。從競(jìng)得主體來(lái)看，獲得上海租賃引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有

住房用地的大多為國(guó)有企業(yè)；張江集團(tuán)、上海城投、浦發(fā)集團(tuán)等，往往成為地塊的擁有者。這在一定程度上，是“發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”政策的體現(xiàn)。隨著土地供應(yīng)的相關(guān)進(jìn)展，國(guó)有租賃企業(yè)預(yù)計(jì)將在住房租賃市場(chǎng)上發(fā)揮越來(lái)越大的作用。城市租金平穩(wěn)中分化長(zhǎng)租產(chǎn)品多樣探尋今年上半年，一線城市的住房租金總體平穩(wěn)，平均住房租金為73.95元/平方米/月；租金波動(dòng)幅度不大，單月環(huán)比增速最高為3%左右。即使是處于租房旺季的6月份，一線城市平均住房租金也為74.65元/平方米/月，僅比1月份的72.65元/平方米/月增長(zhǎng)了2.75%。4與一線城市相比，二線城市的平均租金水平依然體現(xiàn)出差距。上半年，二線城市的平均住房租金29.95元/平方米/月；6月份，二線城市該項(xiàng)指標(biāo)值為29.37元/平方米/月，低于半年平均值，反而比今年首月下降了2.3%。這種租金分化的現(xiàn)象，同樣體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)中的長(zhǎng)租領(lǐng)域之中。由于部分長(zhǎng)租公寓一般在選址、配套設(shè)施、增值服務(wù)等方面比普據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在幾通租房要相對(duì)具備優(yōu)勢(shì)，其租金個(gè)一線城市中，北京的平均住房?jī)r(jià)格也相對(duì)較高。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)租金最高，達(dá)85.42元/平方米/月，數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海長(zhǎng)租其次為深圳、上海、廣州。若相公寓的平均租金均在150元/平方比于年初漲幅，則上海最高，約米/月以上，深圳、杭州也在百元為11%；該城市的平均租金回報(bào)率以上。而諸如合肥、成都、武漢、也最高，達(dá)1.8%。但總體而言，廈門、佛山、沈陽(yáng)等二線城市，今年上半年，四個(gè)一線城市的單其長(zhǎng)租公寓的平均租金水平與一月租金回報(bào)率都未超過(guò)2%。 線城市差距較大。5不過(guò)，聚焦長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，既要關(guān)注其價(jià)格，也要從微觀層面關(guān)注其產(chǎn)品的類型。目前各城市長(zhǎng)租公寓的主流戶型仍為一居室（包括單房和一房一廳），且大部分戶型面積在50平方米以下。以龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓為例，冠寓在一線城市布局中，小于25平方米的產(chǎn)品類型占比56.9%，25-50平方米占比36%；泊寓小于25平方米的產(chǎn)品類型占比40.2%，25-50平方米占比53.9%。而且，兩者一居室占比均超過(guò)九成。由此看來(lái)，在一線城市和強(qiáng)二線從目前的情況看來(lái)，長(zhǎng)租公寓主城市，因?yàn)辇嫶蟮牧鲃?dòng)人口數(shù)量，要面對(duì)初入職場(chǎng)者、白領(lǐng)等，大以及住宅價(jià)格的高企，大量的居部分長(zhǎng)租公寓要求租客不帶小孩、住需求須依靠租賃市場(chǎng)來(lái)解決，老人，千禧一代追求簡(jiǎn)約與自由，這為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展帶來(lái)相對(duì)充一居室以及小面積戶型的長(zhǎng)租公足的支撐。而對(duì)于其他二線城市寓，自然成為他們傾向的選擇。來(lái)說(shuō)，支撐的力度則相對(duì)較弱。6不過(guò)，隨著“租購(gòu)并舉”的持續(xù) 與此同時(shí)，住房租賃專項(xiàng)債也仍推進(jìn)，更多的家庭將加入租房群 保持著一定的熱度。上半年，葛體；而隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展 洲壩、萬(wàn)科、寶龍地產(chǎn)、越秀地與完善，租賃客群范圍也將逐步 產(chǎn)、宋都股份等房企，擬發(fā)行或擴(kuò)大。運(yùn)營(yíng)商提高長(zhǎng)租公寓使用 完成發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)債金額率、舒適性、多樣性，成為越來(lái) 超過(guò)60億元。越重要的課題。而與房企不同，中介系、酒店系多樣融資中資產(chǎn)證券化漸進(jìn) 等長(zhǎng)租公寓品牌雖然沒(méi)有發(fā)債、信貸的優(yōu)勢(shì)，但他們依然走在股盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸調(diào)控持續(xù)， 權(quán)融資的進(jìn)階之路上。今年2月份，但銀行與監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃的 窩趣完成2億元的B輪融資；3月份，融資審批仍相對(duì)寬松。據(jù)相關(guān)數(shù) 蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企在住房租賃領(lǐng) 資、魔方公寓獲1.5億美元融資；域，已通過(guò)銀行渠道累計(jì)融資達(dá) 6月份中旬，自如正在進(jìn)行的B輪千億元；而部分長(zhǎng)租公寓品牌， 融資也接近尾聲，已募集約5億美也屢受資本的青睞，資本風(fēng)口仍 元。助推著行業(yè)在發(fā)展軌道上前行?？傮w而言，住房租賃領(lǐng)域的融資渠道主要有機(jī)構(gòu)信用融資、股權(quán)融資、專項(xiàng)債，以及資產(chǎn)證券化等。盡管行業(yè)逐漸進(jìn)入沉淀期，但不同主體都在輾轉(zhuǎn)騰挪間展示著不同的融資財(cái)技。在機(jī)構(gòu)信用融資方面，上半年房企仍是主角，正如綠地獲上海銀行百億融資授信重點(diǎn)合作租賃住房項(xiàng)目、旭輝領(lǐng)寓牽手平安不動(dòng)產(chǎn)三年投百億等，都為企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展勾畫圖景。7觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，在的是項(xiàng)目的資質(zhì)，投資者看中的是底集中式公寓中，魔方公寓利用層資產(chǎn)未來(lái)的租金收益。該融資工具股權(quán)融資的方式籌集金額6.6可用于降低企業(yè)的杠桿率，近年來(lái)漸億美元，位居第一；而在分散受追捧，無(wú)論什么背景的長(zhǎng)租公寓品式公寓中，自如仍然憑借其今牌都參與其中。年的B輪融資，以約74.38億元保持在榜首的位置。 據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年上半年，總共有超過(guò)20單住房租賃類REITs、經(jīng)歷過(guò)此前一段時(shí)間的“爆倉(cāng)”CMBS、ABS成功發(fā)行，涉及金額為177驚雷，在股權(quán)融資中，資本的億元。其中包含12單類REITs產(chǎn)品和3流向?qū)?huì)趨于謹(jǐn)慎。未來(lái)，股單CMBS產(chǎn)品，參與主體既包含招商置權(quán)融資將更集聚于長(zhǎng)租公寓的地、保利、碧桂園、恒大、旭輝等房頭部企業(yè)，運(yùn)營(yíng)規(guī)模與質(zhì)量將企系，也包含新派公寓等創(chuàng)業(yè)派。進(jìn)一步成為企業(yè)吸引資本的優(yōu)勢(shì)與籌碼。 今年伊始，上交所就發(fā)聲，將加快發(fā)展住房租賃REITs，為該領(lǐng)域的資產(chǎn)而除了上述融資方式之外，資 證券化進(jìn)展墊下了基調(diào)。產(chǎn)證券化不同于專項(xiàng)債在項(xiàng)目建設(shè)之前就通過(guò)發(fā)債融資，其 上半年，平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房1作為一種事后融資工具，考驗(yàn) 期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、華發(fā)租賃住房8一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃相繼在上交所發(fā)行，合計(jì)發(fā)行金額16億元；而去年首單人才租賃住房類REITs“安居2018-1”發(fā)行之后，今年海南省也發(fā)行了省級(jí)人才租賃住房REITs，金額為8.7億元。除此之外，部分企業(yè)的資產(chǎn)證券化也取得了一定的進(jìn)展。比如合肥萬(wàn)達(dá)城13億長(zhǎng)租公寓ABS、合景泰富20億長(zhǎng)租公寓ABS等，也均獲得了“已回復(fù)意見(jiàn)”；佳兆業(yè)也獲準(zhǔn)發(fā)行30億住房租賃ABS。從住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率來(lái)看，70.4%產(chǎn)品的利率處于5%-7%（含5%與7%）之間，利率低于5%的占比7.4%，高于7%的占比22.2%?？傮w而言，該融資工具的發(fā)行利率均在4%以上，

但不超過(guò)9%，平均發(fā)行利率為6.2%。相關(guān)產(chǎn)品的優(yōu)先級(jí)利率大多在5%左右。若窺探其發(fā)行主體，則可以發(fā)現(xiàn)，證券發(fā)行方仍以國(guó)企、行業(yè)龍頭企業(yè)為主，資產(chǎn)證券化項(xiàng)目出租率高、擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，運(yùn)營(yíng)模式較為成熟，且位于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳等地區(qū)的一線城市或二線城市的核心地段，物業(yè)具有較好的保值增值空間。并購(gòu)與剝離長(zhǎng)租盈利“大不易”相比于以往，2019年以來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)相對(duì)平靜，在“穩(wěn)”的基調(diào)下，既沒(méi)有了去年輿論的“大風(fēng)大浪”，“暴雷”的消息也少有傳出。但不可否認(rèn)的是，由于該領(lǐng)域還沒(méi)有成熟的盈利定9式，摸索階段的整合在所難免。 在行業(yè)平均回報(bào)率不高于2%的情況下，單純以租金差的盈利模式，上半年，行業(yè)轉(zhuǎn)動(dòng)起了并購(gòu)的齒 很難滿足當(dāng)前擴(kuò)張期的資金需求。輪。1月份，蛋殼公寓2億美元收 而且，在前期經(jīng)營(yíng)上非常依賴融購(gòu)愛(ài)上租；2月份，灣流國(guó)際社 資，盈利也比較有難度。區(qū)并購(gòu)星窩創(chuàng)享青年公寓、上海麥悅收購(gòu)寓見(jiàn)公寓部分資產(chǎn)；5總體而言，長(zhǎng)租公寓需要長(zhǎng)周期月份，安歆集團(tuán)宣布戰(zhàn)略并購(gòu)逗的資金投入與運(yùn)營(yíng)，房企上市平號(hào)公寓。 臺(tái)的業(yè)務(wù)剝離、公寓資產(chǎn)的流動(dòng)與并購(gòu)，并不代表業(yè)內(nèi)對(duì)長(zhǎng)租公顯然，行業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，不知不 寓行業(yè)失去信心。隨著制度的完覺(jué)中已在醞釀著另一種格局。從 善、模式的成熟，無(wú)論是集中式、并購(gòu)