經(jīng)濟(jì)型酒店效益分析和經(jīng)營運(yùn)作模式

經(jīng)濟(jì)型酒店效益分析和經(jīng)營運(yùn)作模式一、投入產(chǎn)出分析對(duì)經(jīng)濟(jì)型旅館的效益，我們進(jìn)行了初步測(cè)算，測(cè)算口徑為目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型旅館常見開發(fā)模式即租賃場(chǎng)地改造，建筑面積5000平方米，客房150間，餐位150個(gè)，停車場(chǎng)50個(gè)的單店測(cè)算投入為620萬元左右（項(xiàng)目改造周期控制在6個(gè)月左右）。1、改造、裝修費(fèi)用為5000平米*500元/平米=250萬元2、消防系統(tǒng)30萬元3、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)100萬元4、電梯1臺(tái)50萬元5、客房家電150間*4000元/間=60萬元（單位空調(diào)和電視機(jī)及其他）6、客房用具、布草150間*2500元/間=37.5萬元7、餐廳設(shè)施設(shè)備40萬元8、其他50萬元（一）收入預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)銷售收入在880萬元左右1、客房收入150間*80%*365天*130元/間·天=569.40萬元2、餐飲收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80萬元3、其他收入50萬元（小商場(chǎng)等）（二）運(yùn)行成本及費(fèi)用合計(jì)630萬元1、租金120萬元（按杭州市舊廠房租賃均價(jià)250元/平米·年測(cè)算）2、稅金50萬元3、水電等能耗60萬元（按收入7%測(cè)算）4、員工工資70萬元（按40人測(cè)算）5、辦公費(fèi)30萬元（按收入4%測(cè)算）6、布草洗滌費(fèi)用、維修費(fèi)用20萬元7、廣告及培訓(xùn)費(fèi)用20萬元8、折舊60萬元（按10年計(jì)提）9、物料消耗及其他費(fèi)用170萬元10、財(cái)務(wù)費(fèi)用30萬元(投入資金均為銀行貸款算)(三)經(jīng)營利潤初步估算為250萬元，投資回收期兩年半左右。但如果以購地自建方式開發(fā)(按占地3000平方米，建筑面積5000平方米估算)則投資成本需要在1500萬元左右，則投資回收期為5年左右。在自營店經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上，存在機(jī)會(huì)收益，即開發(fā)一個(gè)加盟者，可以收取品牌使用費(fèi)和特許經(jīng)營費(fèi)，品牌使用費(fèi)在30～50萬元左右，管理費(fèi)按營業(yè)收入的2%—3%。二、運(yùn)作模式（一）開發(fā)模式1、利用舊廠房、舊旅館、舊倉庫等進(jìn)行改造。對(duì)建筑物的要求有：(1)建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在4500平方米～6000平方米的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。建筑物高度為5層左右，有一個(gè)電梯井位。(2)建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。(3)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車。(4)水、電、氣、排污、通訊等設(shè)施到位。2、租地自建，對(duì)地塊要求：(1)三通一平，市政配套到位，到紅線。(2)占地面積3000平方米左右，視地理位置與價(jià)位而定。3、購地自建(1)必須擁有產(chǎn)權(quán)，并無對(duì)外抵押事宜。(2)已立項(xiàng)(旅游用地)。按照國際上操作汽車旅館的成功經(jīng)驗(yàn)，購地成本需控制在總造價(jià)10%以下。4、聯(lián)合其他公司共同投資合資、合作，對(duì)方以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入，如酒店、廠房、土地等評(píng)估作價(jià)投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造資金投入，確定各方占股比例，成立一家單店，輸出品牌，經(jīng)營利潤分成。5、加盟、特許經(jīng)營經(jīng)濟(jì)型旅館的連鎖經(jīng)營，品牌化和規(guī)模化的互動(dòng)結(jié)果。先有一定數(shù)量的自營店和形象店，積累一定的經(jīng)營理念和品牌商譽(yù)后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：總部擁有一個(gè)良好信譽(yù)和市場(chǎng)感召力的品牌，或者擁有訂戶中心、旅行社等經(jīng)營資源。有成功的單店及連鎖店的管理模式，單店具有良好的贏利性，已消費(fèi)市場(chǎng)較成熟、潛力較大。有統(tǒng)一的物品供應(yīng)系統(tǒng)，給加盟者提供全萬位的支持?？偛磕軌虺掷m(xù)不斷地為加盟者提供培訓(xùn)，有統(tǒng)一的、強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。加盟者需繳納一定額度的品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)用，酒店管理公司則輸出品牌和管理模式。6、委托管理由業(yè)主方委托酒店管理公司經(jīng)營管理，人員由酒店管理公司配備、培訓(xùn)、管理，委托方繳納一定額度的管理費(fèi)。（二）選址要求1、地理位置：①靠近文教區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場(chǎng)、展覽中心、大型娛樂場(chǎng)所等區(qū)域。②鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。2、交通條件在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。3、市場(chǎng)環(huán)境作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研①周邊有沒有飯店、旅館，他們的等級(jí)、經(jīng)營情況（客源、房?jī)r(jià)等）。②客流量（車流量、人流量，能否滯留）。③附近的企事業(yè)單位的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況等。假如我們選擇的是汽車旅館，則選址的要考察擬建旅館所在地點(diǎn)的車輛的流量，觀察新的公路、機(jī)場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，靠近一條主要公路的交叉道附近為理想的興建地點(diǎn)。此外，某一特殊設(shè)施如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、大學(xué)等附近，還有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我國積極倡導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，這些日后遍布全國的新興小城鎮(zhèn)也是興建汽車旅館的考慮地址。選址時(shí)還要考慮周邊的旅館的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)和配套設(shè)施的情況，在建設(shè)旅館期間可與城鎮(zhèn)管理部門和其他相關(guān)公司聯(lián)系設(shè)立加油站、汽車維修點(diǎn)、小網(wǎng)吧、自動(dòng)售貨機(jī)、洗衣房、IC卡電話機(jī)、雜志和報(bào)刊零售店等。（三）注冊(cè)成立酒店管理公司下設(shè)事業(yè)拓展部（市場(chǎng)推廣中心）、財(cái)務(wù)核算部（物資采購中心）、人事培訓(xùn)部、工程籌建部（根據(jù)開發(fā)模式確定是否需要）。編制一本《連鎖旅館標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)》，對(duì)連鎖旅館的建造、室內(nèi)設(shè)備、服務(wù)規(guī)程、人力資源管理及培訓(xùn)等做詳細(xì)的規(guī)定，做到有“章”可循，有序發(fā)展。1、規(guī)模經(jīng)濟(jì)型旅館從控制投資成本和經(jīng)營定位考慮，建筑面積應(yīng)控制在5000—6000平方米之間，占地2000—3000平方米為宜?？头?00—150間左右，餐位150個(gè)左右，停車位50個(gè)左右。2、風(fēng)格簡(jiǎn)約，設(shè)施到位旅館內(nèi)設(shè)置單人房、雙人房、家庭房和套房，以淡黃色、淡粉色為主色調(diào)，房?jī)?nèi)配備單體空調(diào)、衛(wèi)浴、電視、電話等設(shè)施，家具采用板式結(jié)構(gòu)，如簡(jiǎn)單的存衣柜、床頭柜及寫字臺(tái)，提供24小時(shí)熱水。餐廳提供點(diǎn)菜及商務(wù)快餐服務(wù)，也可考慮自創(chuàng)一個(gè)大眾化餐飲品牌，與經(jīng)濟(jì)型旅館相配套。設(shè)置小規(guī)模的商場(chǎng)、書報(bào)銷售店。3、人員配備配備30—40名服務(wù)人員，結(jié)構(gòu)為：店長(zhǎng)1人，綜合部（財(cái)務(wù)、人事、工程）10人，主管5人，前廳接待3人，保安兼行李員3人；客房服務(wù)員10人；餐廳服務(wù)員5人，廚師3人，小商場(chǎng)2人。4、人力資源管理、培訓(xùn)、質(zhì)量檢查各連鎖店的人員培訓(xùn)均由酒店管理公司按照服務(wù)規(guī)程統(tǒng)一培訓(xùn)，保證規(guī)范化的服務(wù)，定時(shí)對(duì)各連鎖店進(jìn)行檢查，以保證服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)品牌形象。5、廣告宣傳所有連鎖店的廣告宣傳策劃均由酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外發(fā)布，做整體形象設(shè)計(jì)和制作宣傳資料，如同