知名地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理成本控制指導(dǎo)手冊(cè)附圖豐富

成本控制研究

---技術(shù)管理領(lǐng)域

結(jié)合項(xiàng)目，有的放矢……2012/09蘇南事業(yè)部技術(shù)部參考：江蘇筑森成本控制研究-2-研究框架一、理念

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設(shè)計(jì)階段成本控制二、規(guī)劃

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設(shè)計(jì)階段成本控制三、方案

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設(shè)計(jì)階段成本控制四、施工圖

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設(shè)計(jì)階段成本控制五、景觀

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設(shè)計(jì)階段成本控制六、室內(nèi)

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設(shè)計(jì)階段成本控制-3-一、成本理念

控制目的核心原則微笑曲線控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法

二、規(guī)劃階段

開(kāi)發(fā)時(shí)序停車指標(biāo)公建配套交通組織場(chǎng)地豎向綜合管線小區(qū)景觀建筑高度樣板區(qū)三、方案階段土方平衡設(shè)備用房建筑高度結(jié)構(gòu)合理性體形系數(shù)建筑層高開(kāi)窗比例戶型平面架空層頂部構(gòu)架地下車庫(kù)儲(chǔ)藏空間贈(zèng)送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化

-4-五、景觀階段重點(diǎn)分配軟硬比例水景比例苗木品種標(biāo)準(zhǔn)化

六、室內(nèi)階段

裝修范圍材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化

四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計(jì)算構(gòu)造做法精裝修設(shè)備設(shè)計(jì)變更標(biāo)準(zhǔn)化

一、成本控制理念

成本控制研究-6-一、成本控制理念

微笑曲線控制目的核心原則控制手段抓住重點(diǎn)實(shí)施辦法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----

微笑曲線借鑒產(chǎn)業(yè)研究，價(jià)值的來(lái)源，錢花在那里？微笑曲線就是一條說(shuō)明產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值的曲線，從橫軸來(lái)看，由左至右代表產(chǎn)業(yè)的上中下游，左邊是研發(fā)，中間是制造，右邊是營(yíng)銷；縱軸則代表附加價(jià)值的高低。微笑曲線-8-成本控制理念----

微笑曲線小區(qū)規(guī)劃—建筑方案—施工圖—景觀設(shè)計(jì)—室內(nèi)設(shè)計(jì)建立“全過(guò)程”設(shè)計(jì)成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：價(jià)值+附加價(jià)值-成本=利潤(rùn)利潤(rùn)最大化，更好的掙錢。。。。。會(huì)花錢，才有可能會(huì)掙錢……走遠(yuǎn)了，忘記了出發(fā)的目的……-10-成本控制理念----核心原則產(chǎn)品與作品的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！“客戶體驗(yàn)”是衡量成本本控制是否否合理的最最核心原則則成本控制理理念----核心原則不是建筑師師、銷售員員、老板等等等的衡量量標(biāo)準(zhǔn)……-11-客戶體驗(yàn)分分析：一、外部要要素二二、內(nèi)內(nèi)部要素成本控制理理念----核心原則區(qū)域交通教育商業(yè)景觀醫(yī)療合計(jì)25-3020-2220-2210-1510-128-10100%價(jià)格戶型口碑景觀物業(yè)樣板區(qū)質(zhì)量規(guī)劃立面合計(jì)40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%決定客戶購(gòu)購(gòu)房的體驗(yàn)驗(yàn)分析……客戶體驗(yàn)因因檔次、城城市有別……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何協(xié)調(diào)成成本與品質(zhì)質(zhì)之間的矛矛盾？-14-4．控制手段段資源分配---品質(zhì)和成本本的平衡競(jìng)品對(duì)標(biāo)---擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手成本控制研研究---理念階段先分析開(kāi)發(fā)發(fā)，其次建建安，再次次？？-15-成本控制理理念----控制手段1“資源分配””解決品質(zhì)與與成本之間間矛盾的控控制手段?。∮邢拶Y源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“競(jìng)品對(duì)標(biāo)””在成本上擊擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的手段段就是對(duì)標(biāo)標(biāo)！好鋼花在刀刀刃上，類類別間分配配……-18-對(duì)標(biāo)表表訴求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．實(shí)施辦法標(biāo)準(zhǔn)化化---70%，減少錯(cuò)誤的貢貢獻(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)深度---部品or建筑標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制---還是需要設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化組裝機(jī)還是品牌牌機(jī)？買標(biāo)準(zhǔn)零件還是是買輛整車？成本控制研究---理念階段二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段成本控制成本控制研究-21-二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制開(kāi)發(fā)時(shí)序小區(qū)停車公建配套交通組織場(chǎng)地豎向樣板區(qū)建筑高度小區(qū)景觀綜合管線成本控制研究-22-思考：戰(zhàn)略層面的開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序和財(cái)務(wù)成本密切切相關(guān)！規(guī)劃設(shè)計(jì)也對(duì)其其影響！相信自己，你也也可以當(dāng)。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-23-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度開(kāi)工規(guī)模---規(guī)模和標(biāo)段土方挖填---挖填結(jié)合首期到位---管線設(shè)備交付時(shí)序---交叉投入分期規(guī)劃---規(guī)劃層次成本控制研究---規(guī)劃階段-24-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序首期資金---投入和成本首期速度---規(guī)模和高度先開(kāi)發(fā)1期B區(qū)位置中等待開(kāi)發(fā)2期C區(qū)抬高價(jià)格最好開(kāi)3期A區(qū)位置最差樣板區(qū)無(wú)地庫(kù)，，周期短1期小高層區(qū)，周周期短1期規(guī)模較小，出出形象成本控制研究---規(guī)劃階段1期B區(qū)小高層+別墅2期C區(qū)高層+別墅3期A區(qū)高層+小高層+別墅-25-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序開(kāi)工規(guī)模---招標(biāo)約10萬(wàn)㎡標(biāo)段約5-6萬(wàn)㎡標(biāo)段清晰，避免免交叉土方挖填---挖填結(jié)合B1地塊小高層規(guī)模模9.7萬(wàn)㎡B2地塊的別墅規(guī)模模4.7萬(wàn)㎡與招標(biāo)、施工標(biāo)標(biāo)段規(guī)模匹配理想的土方平衡衡小高層地塊挖土土抬高別墅區(qū)場(chǎng)地地成本控制研究---規(guī)劃階段B區(qū)2標(biāo)小高層B區(qū)1標(biāo)小高層B區(qū)4標(biāo)小高層+別墅B區(qū)3標(biāo)別墅-26-1、開(kāi)發(fā)時(shí)序首期到位---設(shè)備，管網(wǎng)、用用房、智能化等等分期、提前投投入交付時(shí)序---避免重復(fù)、交叉叉投入成本控制研究---規(guī)劃階段物業(yè)用房、機(jī)房房（消防、電信信、智能化）首先滿足一期交交付管網(wǎng)分期、統(tǒng)一一-27-2、小區(qū)停車事業(yè)部和常州項(xiàng)項(xiàng)目地庫(kù)比例機(jī)動(dòng)車停車位不不足，非機(jī)動(dòng)車車停車位閑置。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-28-2、小區(qū)停車（（機(jī)動(dòng)車）地下車庫(kù)面積積：地上上建筑面積約20-25%高度重視！深深入研究！嚴(yán)嚴(yán)格控制！成本控制研究究---規(guī)劃階段-29-2、小區(qū)停車（（機(jī)動(dòng)車）有效的場(chǎng)地：減減少邊角場(chǎng)地地地上or地下：10%的比例未來(lái)的需求：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停車：沒(méi)有地下配比，盡盡量地面解決決成本控制研究究---規(guī)劃階段-30-2、小區(qū)停車（（非機(jī)動(dòng)車））非機(jī)動(dòng)車停停車配比：2.0輛/戶非機(jī)動(dòng)車地地下停車：不不便利利非機(jī)動(dòng)車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)嚴(yán)重浪費(fèi)費(fèi)！大有潛力可挖挖！國(guó)家政策和現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活：滯滯后、機(jī)會(huì)成本控制研究究---規(guī)劃階段-31-2、小區(qū)停車（（非機(jī)動(dòng)車））理想位置：地面（架空空層、停車棚棚、就近）、、地下（集中中管理）多余指標(biāo)：地面非機(jī)動(dòng)車車位變機(jī)動(dòng)車車位多余空間：贈(zèng)送儲(chǔ)藏間間、物業(yè)使用用以客戶為導(dǎo)向向，合理分配配資源。。。。成本控制研究究---規(guī)劃階段-32-3、公建配配套物業(yè)管理的不不滿意是否與開(kāi)發(fā)的的技術(shù)管理問(wèn)問(wèn)題？成本控制研究究---規(guī)劃階段-33-3、公建配配套思考：小區(qū)變?cè)O(shè)置數(shù)數(shù)量是否達(dá)到到極限？物管用房如何何設(shè)置最合理理？與后期物管成成本是否關(guān)聯(lián)聯(lián)？物業(yè)管理也和和規(guī)劃設(shè)計(jì)密密切相關(guān)！成本控制研究究---規(guī)劃階段-34-3、公建配套套配套商業(yè)：比例和位置物管用房：位置和規(guī)模物管成本：規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)居委會(huì)：位置和規(guī)模小區(qū)變：位置、數(shù)量組團(tuán)大堂：形式和規(guī)模成本控制研究---規(guī)劃階段-35-3、公建配套套組團(tuán)大堂：形式和規(guī)模成本控制研究---規(guī)劃階段常州項(xiàng)目一期B區(qū)組團(tuán)大堂常州項(xiàng)目三期A區(qū)組團(tuán)大堂-36-4、交通組織織小區(qū)交通系統(tǒng)也關(guān)關(guān)乎成本！成本控制研究---規(guī)劃階段-37-4、交通組織織出入口：數(shù)量和物業(yè)消防車道：長(zhǎng)度和成本小區(qū)主入口：４人人ｘ２班小區(qū)次入口：１人人ｘ２班保安：工資＋吃住?。芾沓杀荆剑埃矗保玻罚罚澳辏常常度f(wàn)成本控制研究---規(guī)劃階段-38-5、場(chǎng)地豎向向思考：土方量控制制如何做到最優(yōu)化化？土方開(kāi)挖+外運(yùn)的單價(jià)一般在在25-50元/m3土石平衡：計(jì)算：24600㎡x1米x30元/ｍ3=73.8萬(wàn)/米條件：10萬(wàn)㎡小區(qū)、1000戶、0.8輛/戶、2.0輛非/戶結(jié)果：每抬高1.0米，建筑單方節(jié)省73.5元/㎡方法：抬高場(chǎng)地、土方平平衡基坑支護(hù)：基礎(chǔ)形式：場(chǎng)地排水：物業(yè)投訴集中在地下室灌水、屋面漏水、窗窗口漏水場(chǎng)地持力層≤場(chǎng)地抬高≤地下室計(jì)容成本控制研究---規(guī)劃階段-39-6、樣板區(qū)思考：售售樓處規(guī)模、樣板板區(qū)規(guī)模占項(xiàng)目規(guī)規(guī)模比例？售樓處：投入成本本=6000+4000元/㎡維護(hù)成本=8-10人樣板區(qū)：景觀成本本=800-1000元/㎡維護(hù)人員=4-6人樣板區(qū)：維護(hù)成本本=4.0-5.0萬(wàn)元/人、年小區(qū)規(guī)?！?010-2020-40≥40備注售樓處0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25單位：萬(wàn)㎡樣板區(qū)0.500.600.751.0成本2000240027503500單位：萬(wàn)元有限資金投入適當(dāng)當(dāng)?shù)囊?guī)模。售樓處1200㎡減少100㎡裝修成本提高900元/㎡；減少200㎡裝修成本提高2000元/㎡……成本控制研究---規(guī)劃階段-40-7、建筑高度度思考：住宅經(jīng)濟(jì)高高度、層數(shù)是少？？（9層、11層、18層、80米…）7-11F12-18F19-33F備注建安成本建筑面積95.197.5100.0使用面積78㎡得房率82.080.078.0%得戶率105110251000戶建設(shè)周期假設(shè)10萬(wàn)㎡，每戶使用面面積78㎡，不同層數(shù)，得到到戶數(shù)不同……成本控制研究---規(guī)劃階段-41-8、小區(qū)景觀觀軟硬比例：綠地地3：7到龍湖1：9？水景面積：檔次次與面積的關(guān)系苗木種類：9、綜合管線線分期和整體成本控制研究---規(guī)劃階段-42-前至開(kāi)發(fā)時(shí)序后至物業(yè)管理均與規(guī)劃設(shè)計(jì)密切有關(guān)均與成本控制密切聯(lián)系成本控制研究---規(guī)劃階段三、建筑設(shè)計(jì)階段段成本控制成本控制研究-44-建筑風(fēng)格戶型平面結(jié)構(gòu)優(yōu)化得房率建筑高度設(shè)備用房體形系數(shù)開(kāi)窗比例架空層頂部構(gòu)架地下車庫(kù)儲(chǔ)藏空間贈(zèng)送空間立面材料建筑部品標(biāo)準(zhǔn)化三、建筑設(shè)計(jì)階段成本控制-45-1、建筑風(fēng)格客戶體驗(yàn)成本難易度備注現(xiàn)代-風(fēng)格新古典-風(fēng)格地中海-風(fēng)格ARDECO-風(fēng)格英式-風(fēng)格法式-風(fēng)格成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-46-2、建筑戶型綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化、得房房率、開(kāi)窗窗比例、體形形系數(shù)成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-47-成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段常州A區(qū)戶型平面圖萬(wàn)科7個(gè)成本指標(biāo)所帶來(lái)來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益7項(xiàng)指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效效益后，單方成本本減少145-260元/M2按開(kāi)發(fā)量500萬(wàn)㎡計(jì)，則成本降降低額約為10億元！-48-3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化選型比選：框架架、框剪、剪力墻墻平面規(guī)整：水平平向、垂直向裝飾構(gòu)件：結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件件成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段常州A區(qū)１、１１、１６６、２０、２１、、２５、２６#樓14萬(wàn)㎡的戶型平面圖圖-49-4、得房率交通核：影影響得房率得房率：多多層85%、小高層82%、大高層78-80%贈(zèng)送空間：陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、飄窗、入戶花花園、花池、設(shè)備備平臺(tái)。。檔次、售價(jià)和贈(zèng)送送比例?成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段常州A區(qū)戶型平面圖-50-6、設(shè)備用用房設(shè)備用房房：輻輻射范圍圍、位置置管線長(zhǎng)度度：鋪鋪設(shè)長(zhǎng)度度、分期實(shí)施施：滿滿足一期期、結(jié)合合整體用房功能能：水水泵房房、配配電房房、煤煤氣調(diào)壓壓站消控中心心、電信信機(jī)房成本控制制研究---建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段常州A區(qū)設(shè)備備用房布布局示意意-51-7、體形系系數(shù)--體形與效效果平衡衡結(jié)構(gòu)成本本：結(jié)結(jié)構(gòu)用量量能耗計(jì)算算：保保溫厚度度、門窗窗形式外表面積積：裝裝飾面積積、保溫溫面積成本控制制研究---建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段常州A區(qū)和鎮(zhèn)江江戶型平平面圖分分析-52-建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本控制制建筑層數(shù)數(shù)控制：：建筑層數(shù)數(shù)會(huì)影響響結(jié)構(gòu)體體系的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性，，也會(huì)影影響設(shè)備備的配置置要求，，規(guī)劃中中應(yīng)盡量量避免尷尷尬的層層數(shù)。7層要設(shè)電電梯/12層要設(shè)兩兩部電梯梯/19層要設(shè)剪剪刀梯6層底部架架空要注注意“頂頂層入戶戶離地小小于16米”11層、18層底部架架空高度度應(yīng)小于于4.5m-53-建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段成成本控制制建筑層高控制：在確定層高時(shí)，應(yīng)應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，，產(chǎn)品自身的定位位，選擇合適的層層高。層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)價(jià)的3-5%，剪刀樓梯當(dāng)層高高大于3150時(shí)，要增加休息平平臺(tái)，增加公攤面面積。-54-8、開(kāi)窗比例降低能耗：外圍圍護(hù)能耗最大處為為窗保溫性能：提高高窗保溫性能，成成本提高很大窗墻成本：窗/墻=330-550/150元/平方米外遮陽(yáng)：隨隨窗面積增加330元/平方米護(hù)窗欄桿：有無(wú)無(wú)護(hù)窗欄桿100元/米成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段窗地比例列表-55-9、架空層控制比例：適度度采用、測(cè)算比例例空間通透：結(jié)合合上部結(jié)構(gòu)，不宜宜結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位控制高度：就是是控制成本底部4m左右高架空層，單單方面積含鋼量提提高約2kg成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-56-10、頂部構(gòu)架控制比例：適度度采用、測(cè)算比例例建筑效果：效果果平衡成本結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位控制高度：高度帶來(lái)成本

頂部3m左右高架空層，單方面積含鋼量提高約2kg成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-57-11、地下車庫(kù)（機(jī)動(dòng)動(dòng)車）停車的效率：35到28平方米/輛的貢獻(xiàn)單層or雙層：有條件下，地庫(kù)庫(kù)比較地庫(kù)的埋深：坡道長(zhǎng)長(zhǎng)度，抗拔樁柱網(wǎng)or層高：5.4、7.8、8.1m柱網(wǎng)3.6、3.7、4.2m層高采光or照明：物業(yè)成本設(shè)備用房：：位置、效率消防車道：：荷載、柱位成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-58-11、地下車庫(kù)（非機(jī)機(jī)動(dòng)車）停車效率：2.5到2.0平方米/輛的區(qū)別車庫(kù)位置：地下下一or地下二、坡道機(jī)械停車：非機(jī)動(dòng)車的機(jī)械械停車車庫(kù)采光：使用用成本、舒適度成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-59-12、儲(chǔ)藏空間控制比例：適度度采用、測(cè)算比例例后期變更：部分分可不砌筑成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階段-60-13、贈(zèng)送空間平衡點(diǎn)：售售價(jià)大于造價(jià)控制比例：適度度采用、可售比例例結(jié)合檔次：比例例結(jié)合定位成本控制研究---建筑設(shè)計(jì)階階段送到什么程程度為止?。?61-14、立面材料料頭部：：平頂頂、小小坡頂、大大坡頂墻身：：涂料料、劈劈開(kāi)磚、干干掛石材基座：：多彩石、、文化石、、干掛石材材門頭：：劈開(kāi)磚、、干掛石材材成本控制研研究---建筑設(shè)計(jì)階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面14、立面材料料---常州A區(qū)別墅立面面調(diào)整成本控制研研究---建筑設(shè)計(jì)階階段比較常州B、C、A區(qū)別墅立面面1235617841、屋檐及腰腰線線腳優(yōu)優(yōu)化5、信報(bào)箱及及可視對(duì)講講位置2、窗套優(yōu)化化，橫向分分割取消6、分戶墻降降低，改用用綠籬分隔隔3、入戶門頭頭強(qiáng)化處理理7、頂層寶瓶瓶取消，改改為門頭上上方4、一層除門門頭石材改改多彩石8、屋面水泥泥瓦改油氈氈瓦-62--63-15、建筑部品品---對(duì)標(biāo)電梯梯：：進(jìn)戶戶門：：門窗窗：：?jiǎn)卧T：：外遮遮陽(yáng)：：太陽(yáng)陽(yáng)能：：雨棚棚：欄桿桿：裝飾線條：：防火木門：：成本控制研研究---建筑設(shè)計(jì)階階段四、施工圖圖設(shè)計(jì)階段段成本控制制成本控制研研究-65-四、施工圖設(shè)計(jì)階段成成本控制結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井井隔墻墻節(jié)能計(jì)算構(gòu)造做法精裝修修設(shè)備備設(shè)計(jì)變更標(biāo)準(zhǔn)化化成本控制研研究---施工圖階段段-66-施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段成本本控制建筑設(shè)備管管井的設(shè)置置：盡量減減少管線入入戶的長(zhǎng)度度，管井的的面積控制制到夠用即即可。管井井位置盡量量設(shè)置在不不影響視覺(jué)覺(jué)感受的位位置，減少少管井外的的美化裝修修-67-施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段成本本控制毛坯交付用用房?jī)?nèi)部墻墻體優(yōu)化：：毛坯交付付的住宅對(duì)對(duì)部分后期期住戶有可可能改動(dòng)的的隔墻在土土建工程中中可以不砌砌，減少投投入與后期期浪費(fèi)。-68-施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段成本本控制節(jié)能計(jì)算：：應(yīng)多方案案比較，選選擇綜合造造價(jià)較低的的方案。-69-施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段成本本控制建筑構(gòu)造做做法優(yōu)化