房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象分析

Word房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象分析地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。在過(guò)去數(shù)年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，在給中國(guó)GDP帶來(lái)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也顯示出其脆弱性，價(jià)格錯(cuò)位以及過(guò)度建設(shè)等問(wèn)題頻發(fā)。而自2021年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的疲軟跡象，政府針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控措施已初現(xiàn)成效。

目前，產(chǎn)能過(guò)剩依然是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大問(wèn)題，針對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題以及解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所顯現(xiàn)的脆弱性，目前采取的宏觀政策調(diào)控取向?qū)⒊掷m(xù)數(shù)年。未來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展將成為經(jīng)濟(jì)政策的核心。

多個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)趨向緩和，無(wú)論是住宅價(jià)格還是反映需求指標(biāo)的銷售面積都有所調(diào)整。在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格有所下降，其中三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)糟糕，住宅銷售面積自2021年中期以來(lái)較往年同期有所減少。房屋銷售量在2021年底有微弱提升，這主要?dú)w功于政府放寬了房屋限購(gòu)條例以及住房貸款的條件。在供給方面，房屋新建面積在2021年減少14.4%，與2021年11.6%的增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)同樣反映在不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)投資中，其增長(zhǎng)由2021年的20%下降為2021年的9.2%。IMF［微博］認(rèn)為這些數(shù)據(jù)表明中國(guó)政府在處理房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、減少房地產(chǎn)投資方面的策略已取得明顯進(jìn)展。

產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題依然嚴(yán)重

全國(guó)多處房屋庫(kù)存過(guò)高、供給過(guò)剩，是中國(guó)政府仍需解決的房地產(chǎn)市場(chǎng)一大問(wèn)題。房屋庫(kù)存比率（庫(kù)存比率=未銷售面積/銷售面積）是衡量目前房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋存量的一個(gè)重要指標(biāo)，代表解決現(xiàn)有庫(kù)存所需的時(shí)間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)平均房屋庫(kù)存比率為四個(gè)月，而各地房管局所提供數(shù)據(jù)均超過(guò)兩年。這其中的差異極有可能由不同的數(shù)據(jù)收集方法所造成，雖然庫(kù)存比率的確切數(shù)值依然未知，但其累計(jì)方向不言自明。三四線城市的房屋庫(kù)存比率或高達(dá)三年，為一線城市的三倍，顯示其供給過(guò)剩問(wèn)題尤為嚴(yán)重。

在此大背景下，IMF再三強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及不動(dòng)產(chǎn)投資增速放緩的重要性，并通過(guò)對(duì)中國(guó)房屋市場(chǎng)的需求及供給動(dòng)態(tài)來(lái)分析產(chǎn)能過(guò)剩的發(fā)生機(jī)制以及在基準(zhǔn)情景下讓市場(chǎng)恢復(fù)均衡的可能路徑。

供給過(guò)剩是由新建面積和銷售面積之間的累計(jì)缺口來(lái)衡量的。IMF根據(jù)需求的基本決定因素來(lái)預(yù)測(cè)銷售面積并假設(shè)它將延續(xù)歷史需求趨勢(shì)。在基準(zhǔn)情景中，為了減少供給和需求之間的缺口，在需求不變的情況下，新建建筑面積將以線性趨勢(shì)減少，而供給過(guò)剩缺口將會(huì)在2021年彌合。需求上的增長(zhǎng)會(huì)小幅減小供給過(guò)剩缺口，但無(wú)法完全替代由減少新建面積所帶來(lái)的效果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整

對(duì)GDP產(chǎn)生嚴(yán)重影響

正如前文所述，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提振就業(yè)市場(chǎng)的重要支柱。在解決供給過(guò)度問(wèn)題的過(guò)程中，將不可避免地對(duì)GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)固定資本形成總額（GFCF）的增長(zhǎng)率和新建面積增長(zhǎng)率呈正相關(guān)性，新建面積增速的收縮會(huì)導(dǎo)致GFCF的增長(zhǎng)率由2021年的3%下降至2021年的-4%~-2%。考慮到房地產(chǎn)固定資本形成總額一般占GDP的9%，這預(yù)示著在基準(zhǔn)情景中GDP增長(zhǎng)率會(huì)應(yīng)聲下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

該結(jié)果是從房地產(chǎn)與上游或下游部門聯(lián)系的間接影響推導(dǎo)出來(lái)的。在這些部門中，有些同樣存在著供給過(guò)剩的問(wèn)題，而建筑活動(dòng)的放緩會(huì)對(duì)這些部門帶來(lái)虧損，從而暴露出更多脆弱性及其風(fēng)險(xiǎn)。

IMF認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整

將持續(xù)多年

即使目前中國(guó)房地產(chǎn)已呈疲軟狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)投資增速有所減緩，但每年新涌入市場(chǎng)的住宅投資依然會(huì)加重全國(guó)各地產(chǎn)能過(guò)剩的情況。根據(jù)全國(guó)各地不同情況，政府將采取不同措施，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有序而持續(xù)的調(diào)整。

IMF預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)固定投資會(huì)進(jìn)一步減速，在2021年至2021年間出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)中國(guó)政府在2021年3月所頒布的一系列寬松政策，如第二套住房貸款首付比例降至40%、二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限從五年改為兩年等，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的健康增長(zhǎng)。種種政策都將有助于緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格及數(shù)量。

與此同時(shí)，IMF建議政府應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待寬松措施，以防重蹈房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的覆轍。

與IMF相比，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期相對(duì)樂觀，認(rèn)為目前的結(jié)構(gòu)失衡以及因此所帶來(lái)