房地產融資未來將繼續(xù)收緊 規(guī)模效應加劇凸顯

Word房地產融資未來將繼續(xù)收緊規(guī)模效應加劇凸顯由于房地產市場走好，再加上資本市場融資非常寬松，導致了房地產企業(yè)可以用低成本獲得大量融資，這也是大多數(shù)中小型房企得以發(fā)展的關鍵?，F(xiàn)階段隨著資金面的全面收緊，房地產企業(yè)面臨的問題也在逐步凸顯，這就是融資難的真正難題。

房地產融資未來將繼續(xù)收緊

房地產行業(yè)分析師表示，事實上，自2021年四季度以來，房企融資渠道開始持續(xù)收緊，開發(fā)貸、再融資、公司債以及非標融資都先后收緊，尤其是2021年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財借道非銀通道(非標)流向地產行業(yè)受到徹底約束。

業(yè)內人士說，從房企融資的具體數(shù)據來看，2021年下半年以來房企的融資規(guī)模持續(xù)收縮，2021年房企取得借款以及發(fā)行債券的融資規(guī)模同比下滑21%。

業(yè)內人士也表示，房企近期的發(fā)債確實出現(xiàn)一些波折，或意味著發(fā)債方面政策還是有收緊的趨勢。

一方面樓市調控依然繼續(xù)，如果盲目允許企業(yè)發(fā)債，在緩解企業(yè)資金緊張的同時，也會一定程度上緩解房源入市的進度，影響市場供給，達不到調控效果。另一方面，考慮到當前金融環(huán)境有收緊的導向，以及未來利息兌付等壓力，從這個角度，積極的管制有必要，符合當前房地產金融市場風險防控的導向。

“實際上，房地產公司債發(fā)行審核謹慎對于房地產開發(fā)企業(yè)也可以起到警示作用”。在業(yè)內人士看來，企業(yè)發(fā)債等方面節(jié)奏要快，否則政策變動的不確定性很多，這也容易帶來很多市場風險。

多位業(yè)內分析人士指出，隨著境內融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉戰(zhàn)海外或尋找新的融資渠道，后期的融資成本也將很難實現(xiàn)進一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。

規(guī)模效應加劇凸顯

近年來，在調控中處于被動的房地產企業(yè)，逐漸讓出了融資的定價權，后者向金融機構轉移。金融機構的選擇決定了，規(guī)模房企的優(yōu)勢正不斷凸顯。

北京某知名基金管理公司負責人向記者表示，只在30強房企中選擇合作方。因為基金對安全性要求較高，而用最直白的標準來衡量，規(guī)模房企的抗風險能力要強于中小企業(yè)。

銀行的態(tài)度更是如此，據記者從多家金融機構了解到，大型銀行已很少向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。上述上市房企人士亦驗證了這一說法。

此外，對于一些盈利模式不甚明朗的新業(yè)態(tài)，金融機構也多持謹慎態(tài)度。如銀行和基金都甚少涉足租賃領域，理由在于“現(xiàn)階段中國樓市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五筆公司債中，花樣年和富力的債務類型均為“住房租賃專項公司債券”。

“這兩年拼命做規(guī)模的房企，終于嘗到了甜頭?！鼻笆錾鲜蟹科笕耸勘硎尽Ｋ诘钠髽I(yè)，近兩年實現(xiàn)規(guī)模的快速增長，并保持在30強行列。他表示，“規(guī)模代表話語權”已是現(xiàn)階段行業(yè)的共識。其中，融資層面的話語權尤其重要，因為只有保證融資，才能更好地拿地和收購。

據2021-2021年房地產市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告指出，融資過程中的“規(guī)模效應”一直存在。但當前房地產市場處于調整期，行業(yè)也在洗牌階段，這種效應會有所加劇，并進而加劇行業(yè)的分化。

國泰君安在中期策略中也指出，債權融資對應開發(fā)，股權融資對應拿地和整合。在債券融資受挫的情況下，“股權資金涌向大企業(yè)，會導致大企業(yè)并購小企業(yè)，增強定價權，獲得市場的壟斷利潤?！?/p>

經歷了兩個市場“大年”后，現(xiàn)階段房企的資金狀況總體較好，但壓力已經出現(xiàn)。根據觀點指數(shù)研究院對50家A股房企的統(tǒng)計，2021年一季度50家A股企業(yè)的短期負債均值為611.27億元，此后逐季上升，至2021年一季度已經來到853.77億元。

這期間，其對應的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值卻沒有同步提升，2021年一季度為153.98億元。由此，50家房企的現(xiàn)金短債覆蓋平均倍數(shù)也由2021年一季度的0.36一直下滑至2021年一季度的0.25。

該機構還指出，由于傳統(tǒng)融資渠道收緊，房企正在進行自我“救贖”：一方面通過加速銷售回款來補充現(xiàn)金流，另一方面通