房地產(chǎn)庫存高壓難緩 預測未來仍存政策寬松空間

Word房地產(chǎn)庫存高壓難緩預測未來仍存政策寬松空間自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號。

業(yè)內人士認為，針對非一線城市契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪政策寬松。

扶持降低交易環(huán)節(jié)稅費

《通知》指出，契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

對于第二套房的認定，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

在營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

值得注意的是，北上廣深四個一線城市暫不實施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，個人住房轉讓營業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時表示，此次的契稅、營業(yè)稅調整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房優(yōu)惠。

張斌認為，未來從大的方向看，房地產(chǎn)稅收主要是降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收，適當增加保有環(huán)節(jié)稅收，從而改變負擔的結構。“交易環(huán)節(jié)的稅費是一次性的，買賣的時候可以計算。從交易環(huán)節(jié)轉到保有環(huán)節(jié)會鼓勵交易，交易量會有所增加，有利于老百姓改善居住質量?！?/p>

民生宏觀分析師朱振鑫表示，結構性地降低交易環(huán)節(jié)稅費、增加保有環(huán)節(jié)稅費是房地產(chǎn)政策調整的大方向。此次房地產(chǎn)稅收政策的調整有利于支持合理購房需求，加快去庫存，下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫存政策，個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費有望進一步調降。

“這次調整是房地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進二手房市場活躍。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，降低稅費、調整信貸、住房公積金調整等政策輪番上陣，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續(xù)增長和去庫存有積極影響。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則分析認為，針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。

困境房地產(chǎn)庫存高壓難緩

的確，我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2021年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著，在去庫存措施實施一年后，我國房地產(chǎn)庫存卻不降反升。

對此，國研中心副主任王一鳴日前表示，按照2021年全年銷售面積測算，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強也表示，當前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2021年還要嚴重。“2021年，政策上進行刺激的時候，2021年房價迅速上升，2021年樓市開始回暖，那是因為2021年樓市沒有大量庫存?，F(xiàn)在之所以說比2021年還差，是因為現(xiàn)在有大量庫存?！?/p>

據(jù)任志強測算，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積?！爱斍白畲蟮膯栴}在于，有相當一部分庫存是無法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分?！?/p>

穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當于約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

“我們的需求是有限的?！敝袊こ淘涸菏?、清華大學教授江憶在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，2021中國居民金融能力報告調查數(shù)據(jù)顯示，中國家庭房產(chǎn)擁有率達到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭中這一比例占80%以上。

預期未來仍存政策寬松空間

事實上，作為我國經(jīng)濟增長主要來源的房地產(chǎn)投資已自2021年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。從2021年全年看，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5個月呈現(xiàn)負增長。同時，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場前端的土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、竣工面積這四個典型指標也連續(xù)數(shù)月同時出現(xiàn)負增長。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項典型數(shù)據(jù)同時負增長是歷史上從來沒有過的。交通銀行金融研究中心報告也指出，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端，反映出開發(fā)企業(yè)對資金運用于拿地和擴大開工等建設活動的謹慎。

數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權出讓收入占2021年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎設施投資一項重要的資金來源。房地產(chǎn)市場不景氣，對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2021年全國財政收支數(shù)據(jù)顯示，2021年全國國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元，下降21.4%。而2021年和2021年這部分收入分別增長3.1%和45%。

與此同時，樓市低迷給地方財政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑，還導致房地產(chǎn)相關稅收的驟降。穆迪投資者服務有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地產(chǎn)市場疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2021年地方政府稅收總收入的40%?！?/p>

因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺政策救市，預計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。

“未來分城施策是政策放松的主要特點?！睆埓髠ケ硎?，目前經(jīng)濟增長缺乏動力，房地產(chǎn)依然是最重要的增長引擎。因此，為應