廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)參考模板

/54廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)前言土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告是土地估價(jià)工作成果的綜合體現(xiàn)，質(zhì)量差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格定義和特殊事項(xiàng)說明是否嚴(yán)謹(jǐn)、對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域估價(jià)結(jié)果的合理化等方面。一份質(zhì)量?jī)?yōu)良的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，可以讓讀者或者評(píng)審者在較短時(shí)間內(nèi)迅速了解估價(jià)對(duì)象并感受到估價(jià)師所作出的估價(jià)結(jié)果的合理性，并對(duì)報(bào)告有足夠理由給予信任。當(dāng)土地估價(jià)師們出具的報(bào)告都能達(dá)到這樣的效果時(shí)，評(píng)估行業(yè)的公信力、估價(jià)師的地位將不言而喻。努力的共同目標(biāo)！二〇〇七年十一月初稿2/54廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)訂月第二次修訂廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)一、封面格式(2分)1、封面標(biāo)題(1分)：重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、分；2、關(guān)鍵字(1分)：重點(diǎn)審查估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名(與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致)、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整，少1二、第一部分總述(18分)1、估價(jià)目的(2分)。估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，例如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等。出現(xiàn)下列錯(cuò)誤者不得分：(1)出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；(2)估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定，例如不能交易、2、估價(jià)依據(jù)(3分)。重點(diǎn)審查：①估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政者不得廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)3、估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期(1分)。一般情況下，估價(jià)基準(zhǔn)日與估價(jià)日期廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)4、價(jià)格定義(4分)。重點(diǎn)審查：實(shí)際和假設(shè)的利用條件(用途)、實(shí)際和假設(shè)的開發(fā)程度、有效使用年限、價(jià)格類型(公允市場(chǎng)價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等)、估價(jià)5、估價(jià)結(jié)果(1分)。重點(diǎn)審查地價(jià)水平的合理性，土地單價(jià)的表現(xiàn)形式 (盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等)、總地價(jià)、總價(jià)大寫、幣種等，要求列的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公，這樣將有助于評(píng)審專家判斷地價(jià)結(jié)果的合理性。結(jié)果與專家判定的合理估價(jià)結(jié)果有15％以上的出入的，本項(xiàng)不是，如果不是應(yīng)用于年度報(bào)告質(zhì)量評(píng)審，估價(jià)結(jié)果的合理性具有一票否決權(quán)，即如果專家一致認(rèn)為土地估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏離合理價(jià)格，則該報(bào)告直接評(píng)判為不6、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用(5分)。重點(diǎn)審查：①前提條件和假設(shè)條確提示(1分)；③對(duì)需要特殊說明的事項(xiàng)(2分)，例如無法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(2)估價(jià)對(duì)象用途與土地證載用途或其他權(quán)屬證明文件不一致，需在報(bào)告廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(3)合理設(shè)定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場(chǎng)價(jià)格為目(4)對(duì)符合區(qū)域性土地市場(chǎng)管理規(guī)定而與國(guó)家于評(píng)估基準(zhǔn)日的土地管理政(5)對(duì)于劃撥地價(jià)格、抵押評(píng)估價(jià)格、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵7、簽字蓋章(2分)。重點(diǎn)審查：①是否有2名估價(jià)師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，三、第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析(16分)1、估價(jià)對(duì)象描述(7分)。重點(diǎn)審查：①土地位置和登記狀況(2分)，際使用與證載狀況是否一致；③土地利用狀況(2分)，重點(diǎn)說明地上建構(gòu)筑物(1)土地權(quán)屬文件包括國(guó)有土地使用證、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用(2)由于土地開發(fā)利用強(qiáng)度對(duì)地價(jià)影響較大，在描述地上物時(shí)應(yīng)該把可以廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2、地價(jià)影響因素分析(9分)。，有針對(duì)性地分析在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)②區(qū)域因素(4分)，區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政臨路狀況等)、最合理和最有效利用、個(gè)別開發(fā)程度等地價(jià)的影響。報(bào)告中考分，每四、第三部分土地估價(jià)(60分)1、估價(jià)原則(1分)：要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、全面，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：(1)遺漏合法原則；(2)采用了收益還原2、估價(jià)方法與估價(jià)過程(55分)：要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。對(duì)選用了不合理的方法或者對(duì)所選方法不作任何說明者或者說明是屬90％~100％的。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)收益。按估廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)地可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(基準(zhǔn)地價(jià)可參照工業(yè)用地)為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法(含系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法)，方地價(jià)較小而采用一種方法評(píng)估的，視作該方法規(guī)程要求宗地評(píng)估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評(píng)估結(jié)果更有代表性，但有另一種方法對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)一定是有幫助作用的，因此公式計(jì)算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價(jià)方法與過程總得分=(第一種方法得分*第一種方法權(quán)重+第二種方法得分*第二種方法權(quán)重+……)常用方法中應(yīng)注意的問題: (1)市場(chǎng)比較法：①比較案例選取(25分)。重點(diǎn)關(guān)注比較交易案例的真實(shí)性和與評(píng)估案例的接近性，案例真實(shí)、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個(gè)數(shù)符。至少則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6分；用途(一級(jí)分類)不同，本案例不得分，用途一致性不夠(二級(jí)分類不同)且未做修正廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正術(shù)審裁的，如果采用市場(chǎng)比較法，專家第一步只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)分用現(xiàn)狀分類表地地地地服地地地地宅地地用地地地地積雪補(bǔ)充說明：價(jià)格內(nèi)涵一致的要求廣東的陽(yáng)江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用比較實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式(應(yīng)修正為一次性付款)、幣種(統(tǒng)一為人民幣)和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)②可比因素選擇(15分)。根據(jù)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性，是否客觀合理等進(jìn)行評(píng)分。選擇因素不合理者，每因素扣在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：①交易④土地使用年限(必選，可在個(gè)別因素中體現(xiàn))；⑤區(qū)域因素；⑥個(gè)別因素。的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確見評(píng)估中，往往評(píng)估的是公允市場(chǎng)價(jià)值，所以②、③經(jīng)常被合并在一繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地(江景、山景)比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況(用宗地外“╳通”反映)；K.自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)C.宗地形狀(規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則)D.臨街狀況(四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街)F.宗地內(nèi)土地開發(fā)程度(用宗地內(nèi)“╳通一平”反映)③因素條件說明及說明表編制(10分)。重點(diǎn)評(píng)審：描述各條件是否客觀、④因素修正系數(shù)(40分)。重點(diǎn)評(píng)審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近，如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易在編制日期修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市場(chǎng)交易推算。對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價(jià)比推算期日修正系數(shù)。對(duì)直接套用地價(jià)指數(shù)的，注意地價(jià)指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比指數(shù)。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)影響廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)牌出待估宗地的剩余使用年限為評(píng)估基準(zhǔn)日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實(shí)例的剩余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非評(píng)估基準(zhǔn)日至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用區(qū)域因素修正中，按照前文中的提示分別給予不同級(jí)別的差異即可。個(gè)別(1)容積率條件指數(shù)此項(xiàng)修正有時(shí)作為個(gè)別因素中的一項(xiàng)，但在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，對(duì)地價(jià)各地區(qū)國(guó)土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一般都有容積率修正項(xiàng)，可根地面單價(jià)比較是相反的。(2)面積條件指數(shù)對(duì)面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求不同，應(yīng)考慮地域因素對(duì)面積要積少的地塊不一定最受歡迎。評(píng)估中應(yīng)認(rèn)真結(jié)合估價(jià)對(duì)象所出市場(chǎng)狀況分析面積變化對(duì)宗地地價(jià)的影響。(3)宗地形狀指數(shù)不規(guī)則對(duì)土地利用的影響可能很小。(4)地形坡度指數(shù)意廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(5)地質(zhì)條件指數(shù)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(6)規(guī)劃條件限制指數(shù)業(yè)區(qū)⑤地價(jià)計(jì)算(10分)。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不同的權(quán)重等。若三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格與最終 (2)收益還原法①公式的選定(10分)。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的客觀收益方式選用不同對(duì)通常情況下是通過自營(yíng)產(chǎn)生收益者，例如百貨商場(chǎng)、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采用了出租方式計(jì)算而另外，對(duì)于按照現(xiàn)狀持續(xù)使用評(píng)估的，如果評(píng)估標(biāo)的或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)該按照合同約定的收益和支②總收益確定(25分)。重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng)說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測(cè)算過程是否準(zhǔn)確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測(cè)算過程沒有采用市場(chǎng)比較法求證過程的，廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)扣減10分；凡忽略衍生收益(如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益)且未作原因說明者，扣減10分。說明：確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長(zhǎng)期收益趨勢(shì)。在實(shí)際操作中，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)(例如會(huì)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)③費(fèi)用及參數(shù)確定(40分)。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正常客觀費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對(duì)沒有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)管理費(fèi)(指管理人員的薪水及其他費(fèi)用)、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用(例如給排水及道路的修繕費(fèi)等)。(2)房地出租中主要考慮：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折屋折舊費(fèi)的扣除往往存在爭(zhēng)議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表此種類型的房(3)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷售及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。(4)生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金利潤(rùn)。中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。廣東部分城市房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅(按年租金的12%計(jì))、營(yíng)業(yè)稅(按的④土地純收益確定(5分)。重點(diǎn)審查土地純收益的剝離方法是否正確，依現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費(fèi)用(包含建造過程中建造商的利潤(rùn)，但不包括廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)⑤土地還原利率確定(15分)：重點(diǎn)審查土地還原利率確定是否有依據(jù)，。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(1)在使用土地租金推算土地價(jià)格時(shí)，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金(扣除相關(guān)稅費(fèi))與土地價(jià)格(扣除相關(guān)稅費(fèi))之間的比率。獲得，可先用房地產(chǎn)租售比確(3)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定⑥地價(jià)測(cè)算(5分)：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。 (3)剩余法①待估宗地開發(fā)條件確定(10分)：重點(diǎn)審查土地用途、容積率等是否符考慮了市場(chǎng)供求狀況等。缺此項(xiàng)分析，不得分；分在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)(包括用途、規(guī)模、檔次等)，要符合建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)②不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算(25分)：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充分。售價(jià)、銷售時(shí)間、銷售情況預(yù)測(cè)不合理，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)沒有用或者說明可售面積的情況；租賃時(shí)未考慮開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合預(yù)測(cè)開發(fā)后物業(yè)的價(jià)值。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地的價(jià)值，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用收益還原法與長(zhǎng)期廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)E③開發(fā)成本估算(25分)：重點(diǎn)審查開發(fā)成本估算是否全面、客觀、合理，④利息計(jì)算(10分)。重點(diǎn)審查開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期及其計(jì)算公用和購(gòu)地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)⑤利潤(rùn)計(jì)算(10分)：重點(diǎn)審查利潤(rùn)率選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是否合理，計(jì)算廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)平開不基數(shù)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率之間的匹配，即選取不同相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；反過來，采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選?、薅惤鸺捌滗N售費(fèi)用估算(10分)：重點(diǎn)審查稅費(fèi)確定是否符合國(guó)家現(xiàn)行有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算是否正確，特別是銷售費(fèi)用，需定，要求有詳細(xì)的說明。計(jì)算正確但無解釋者，扣⑦地價(jià)計(jì)算(10分)：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及計(jì)算過程是否正確。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)理有關(guān)問題的通知》，要求各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值因而廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)解困房)和限價(jià)商品住宅不實(shí)行預(yù)征。廣州市提高預(yù)征率的做法會(huì)不會(huì)得到推定。但如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等于甚至略超企業(yè)實(shí)增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不會(huì)抵制土地增值定：“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)將實(shí)算表序號(hào)項(xiàng)目A樓盤銷售總收入B土地成本(含契稅)C建設(shè)開發(fā)成本D利息E開發(fā)費(fèi)用F有關(guān)稅金(營(yíng)業(yè)稅及附加)G其他扣除項(xiàng)目H可扣除項(xiàng)目I增值額J增值率K稅K公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。按照開發(fā)周期和當(dāng)時(shí)的利息計(jì)算FA5.65%G=(B+C)*20%H=B+C+D+F+G (4)成本逼近法廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)①土地取得費(fèi)估算(25分)：重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)合從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格(應(yīng)為客觀合理的公開，②土地開發(fā)費(fèi)估算(20分)：重點(diǎn)審查待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分，是否為客觀的開發(fā)費(fèi)用。計(jì)算宗地紅線外“×通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用要客同，宗地紅線內(nèi)的小設(shè)施是否計(jì)入也不同。施配套費(fèi)參考參考取值(元值(元/m2)供水工程通信工程廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)③相關(guān)稅費(fèi)估算(20分)：重點(diǎn)審查相關(guān)稅費(fèi)組成是否全面，費(fèi)用的確定D、征地管理費(fèi)(征地補(bǔ)償費(fèi)總金額的1.4%－2.1%)，詳見廣東省物價(jià)局粵G、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”。根據(jù)上面的規(guī)定，可以明確的是：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用以及土地使用權(quán)出讓過程中所發(fā)生的成本費(fèi)府收取的土地收益。④利息計(jì)算(5分)：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期等是廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)注意⑤利潤(rùn)計(jì)算(5分)：重點(diǎn)審查利潤(rùn)率選擇依據(jù)是否充分、符合客觀實(shí)際。投資(土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi))漏項(xiàng)者不得分。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)⑥土地增值估算(10分)：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。所以可以按照市場(chǎng)地價(jià)與成本價(jià)格的差額確定增值收益，也可以采用用地過程中向政府繳納的“地價(jià)”(非完整地價(jià)，多數(shù)地方把該地價(jià)稱為“出讓金”，盡管十分不規(guī)范)作慮此種開發(fā)利用期望的增值收益來確定。發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開⑦相關(guān)修正估算(10分)：重點(diǎn)審查年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定等依據(jù)是否充分合理，公式計(jì)算是否正確。計(jì)算正確但無解釋者，各項(xiàng)扣讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地法定最高出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)(如廣州)運(yùn)用以上公式時(shí)，應(yīng)特別注意將樓面地如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均地價(jià)，還應(yīng)考慮出售內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正(如面積、形狀、臨路等)。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)⑧地價(jià)計(jì)算(5分)：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。號(hào))。最近的宣傳中，出現(xiàn)了工業(yè)用地出讓最低價(jià)可能一地一價(jià)，請(qǐng)估價(jià)師注 (5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法①基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)介(30分)。是否詳細(xì)介紹了基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵(20分)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系(10分)，要求說明公布實(shí)施時(shí)間、估價(jià)期日、設(shè)定開發(fā)程度、估宗地地價(jià)。評(píng)估標(biāo)的位于縣級(jí)以上城市建成區(qū)的，如果采用的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)分；評(píng)估標(biāo)的位于其他區(qū)域的，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)分析基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋到本區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日和本報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日之間的市場(chǎng)變化，對(duì)明顯屬于地價(jià)變化較快區(qū)域者，如果采用的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)日與報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日體為幾通一平)、是土地級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)或路線價(jià)或網(wǎng)格點(diǎn)地價(jià)、是地面地價(jià)還是樓面地價(jià)、對(duì)應(yīng)的土地使用年限及其容積率等。在不同的城市，其基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成可能不同，具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同，故在使用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成及其相應(yīng)的修正劃分，其他用途的土地則需按照當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)資料的劃分原則進(jìn)行歸類。如廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)②宗地情況介紹(10分)：說明宗地所處位置及所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)③修正過程(50分)：編制待估宗地因素條件說明表占20分，說明表中目應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表一致，與區(qū)域因素、個(gè)別因素條件說明一致；④地價(jià)計(jì)算(10分)：重點(diǎn)審查計(jì)算是否正確，計(jì)算公式與內(nèi)涵介紹是否3、地價(jià)確定(4分)：說明對(duì)不同評(píng)估方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明者減2分，不同方法取加權(quán)平均值，甚至可以取果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明范格式》要求：如采用基準(zhǔn)五、第四部分附件(4分)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)他重要附件(例如：待開發(fā)土地的規(guī)劃批準(zhǔn)文件、改變用途的有關(guān)批文、拆遷公告、他項(xiàng)權(quán)利查詢資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查記錄等)，缺1項(xiàng)扣減1分。六、總體評(píng)價(jià)(85％~100％的調(diào)節(jié)系數(shù))評(píng)審整份報(bào)告是否分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，文字流暢且概括性較高，有無明顯瑕疵，估價(jià)結(jié)果是否合理，報(bào)告的設(shè)計(jì)、制作是否認(rèn)真等，估價(jià)機(jī)構(gòu)是名估價(jià)師簽字、蓋執(zhí)業(yè)印章，且簽字人沒有簽章、估價(jià)師沒有簽字、機(jī)構(gòu)沒有蓋章，符合三者之一則該報(bào)告直接評(píng)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告抽審規(guī)則?作者：一、總則為引導(dǎo)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)行業(yè)質(zhì)量管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)，激勵(lì) (1)現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章； 《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(TD/T1006-2003)等； .機(jī)制總體機(jī)制：行政指導(dǎo)、協(xié)會(huì)組織、專家領(lǐng)銜、合作開展。具體為： (1)職能分工。學(xué)術(shù)委員會(huì)組織，秘書處專業(yè)研究與發(fā)展部協(xié)助實(shí)施。 (2)評(píng)審程序。實(shí)行兩級(jí)審查制度，即專家獨(dú)立評(píng)審、學(xué)術(shù)委員會(huì)復(fù)審。 廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)本規(guī)則主要用于評(píng)估標(biāo)的位于廣東省范圍內(nèi)的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審，地估價(jià)分支機(jī)構(gòu)。 (1)學(xué)術(shù)委員會(huì)、秘書處工作人員及專家均需獨(dú)立、公正、客觀，恪盡職守； (2)參評(píng)人員均應(yīng)嚴(yán)格遵守評(píng)審保密協(xié)議約定，不得對(duì)報(bào)告進(jìn)行拷貝，不得在任何刊物或媒體上發(fā)表、利用；廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (3)按照約定的時(shí)間進(jìn)度，履行各自的職責(zé)。 (1)工作人員不認(rèn)真履行職責(zé)，由協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及秘書處進(jìn)行根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn) (2)評(píng)審專家或?qū)W術(shù)委員會(huì)委員故意不遵守評(píng)審規(guī)則或者故意泄密者，將廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)二、權(quán)責(zé) (1)建立機(jī)制。擬定報(bào)告抽審的組織形式、審核機(jī)制和具體方式。 (2)制定規(guī)則。包括報(bào)告抽取原則及方式；遴選專家機(jī)制及要求；報(bào)告評(píng) (3)組織管理。監(jiān)控報(bào)告評(píng)審的過程，指導(dǎo)評(píng)審方法。 (4)復(fù)審報(bào)告。對(duì)需要復(fù)審的報(bào)告進(jìn)行復(fù)審。 (5)形成結(jié)論。形成評(píng)審結(jié)果報(bào)告，以內(nèi)部文件形式在協(xié)會(huì)存檔。2.秘書處專業(yè)研究與發(fā)展部職責(zé) (1)報(bào)告抽取。根據(jù)擬定的抽取方式和時(shí)間要求，選定被抽審的機(jī)構(gòu)及被 (2)專家抽取及聯(lián)系。根據(jù)規(guī)則和要求抽取相應(yīng)數(shù)量的專家，并負(fù)責(zé)與專 (3)結(jié)果匯總與反饋。接收專家評(píng)審結(jié)果，匯總后反饋給學(xué)術(shù)委員會(huì)，形 (4)工作記錄與紀(jì)要。詳細(xì)記錄每個(gè)抽審環(huán)節(jié)，做好評(píng)審工作紀(jì)要。 地估價(jià)報(bào)告年檢系統(tǒng)對(duì)年檢材料及電子 (1)有權(quán)自主決定是否接受聘請(qǐng)； 廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (3)有權(quán)接受相應(yīng)的評(píng)審報(bào)酬； (4)其他在評(píng)審保密協(xié)議上界定的權(quán)責(zé)。 (1)按照評(píng)審要求，認(rèn)真履行職責(zé)(評(píng)審要求詳見《廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》)； (2)親自審閱、評(píng)判報(bào)告，不委托他人代行； (3)在報(bào)告評(píng)審結(jié)果表上簽字，對(duì)個(gè)人發(fā)表的意見承擔(dān)責(zé)任； (4)按規(guī)定時(shí)間提交評(píng)審結(jié)果； (5)按照評(píng)審保密協(xié)議的約定承擔(dān)保密責(zé)任。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)三、準(zhǔn)備 (1)隨機(jī)性原則。排除人為主觀因素影響，在抽取對(duì)象數(shù)據(jù)庫(kù)中隨機(jī)抽取 (2)周期性原則。確定每一年度(上年度第四季度及本年度前三季度)為 (3)全覆蓋原則。在每個(gè)抽審周期內(nèi)，對(duì)每家注冊(cè)機(jī)構(gòu)至少抽審一次。年檢所需的土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審抽取時(shí)點(diǎn)為每年的第四季度，具體時(shí)點(diǎn)按照初始注冊(cè)及變更執(zhí)業(yè)范圍的土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審抽取時(shí)間一般為各季度末。根據(jù)投訴或者配合行政主管部門、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)開展的土地估價(jià)報(bào) 構(gòu)數(shù)量為所有會(huì)員機(jī)構(gòu)及其分公司，其廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (2)抽取報(bào)告數(shù)量。對(duì)每家備查機(jī)構(gòu)隨機(jī)抽取3份以上技術(shù)報(bào)告，對(duì)有投報(bào)告的數(shù)量為1~3份。抽取工作按照以下程序進(jìn)行： (1)確定抽取估價(jià)報(bào)告編號(hào)并通知上傳。專業(yè)研究與發(fā)展部根據(jù)學(xué)術(shù)委員、傳真等方式確保通知到機(jī)構(gòu)，要求當(dāng)天寄 (2)各機(jī)構(gòu)收到報(bào)告抽檢通知后，應(yīng)于當(dāng)日將被抽檢的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 (3)檢查簽收?qǐng)?bào)告。專業(yè)研究與發(fā)展部收到報(bào)告后，應(yīng)檢查：(1)郵寄抽 (4)紙質(zhì)報(bào)告拆封。抽審報(bào)告必須在評(píng)審當(dāng)天由評(píng)審專家公開拆封。廣東省土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (1)為廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)專家?guī)斐蓡T。 (2)關(guān)心本行業(yè)發(fā)展，自愿參加評(píng)審工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)，能夠做到獨(dú)立、客 (3)有扎實(shí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠獨(dú)立完成評(píng)審工根據(jù)擬評(píng)審報(bào)告書數(shù)量和報(bào)告標(biāo)的所在地的位置、類型，抽取合適的專家，4.配送報(bào)告專業(yè)