河南公寓住宅項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷策劃方案

提案構(gòu)架1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、區(qū)域主要樓盤調(diào)研（一）XX市場(chǎng)分析2、區(qū)域市場(chǎng)特征分析2、項(xiàng)目規(guī)劃解讀3、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘1、總體定位1、項(xiàng)目立地條件分析2、形象定位4、價(jià)格定位3、客群定位（五）營(yíng)銷策略性思考（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（四）項(xiàng)目基礎(chǔ)定位（三）項(xiàng)目解讀（六）視覺表現(xiàn)部分1、整體營(yíng)銷策略2、整體運(yùn)營(yíng)軸線一.XX市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX

項(xiàng)目規(guī)模：一期兩棟高層，一棟小高層，戶型以80-89㎡兩房、116-127㎡三房為主

述求賣點(diǎn)：源于英倫半島的生活典范，酒店式臻品豪宅、地源熱泵

銷售現(xiàn)狀：3800元/㎡，小戶型銷售60%，130多㎡房源占總房源的20%，目前銷售一半

XX

項(xiàng)目規(guī)模：總建面61230㎡，臨街兩棟18+1層品字樓，四棟11+1層建筑,戶型以100㎡左右的2-2-1，101-132的3-2-1戶型，136-143㎡的3-2-2戶型

述求賣點(diǎn)：商虞一體化通道、板式建筑，周邊學(xué)校配套

銷售現(xiàn)狀：6月26日開盤，一期四棟11+1層264套當(dāng)天銷售約160套，成交均價(jià)3200元/㎡

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：總建面73028㎡，兩棟高層，三棟小高層，6棟八層電梯洋房述求賣點(diǎn)：獻(xiàn)給追求優(yōu)雅居住生活的人們！銷售現(xiàn)狀：8月13日開盤，銷售均價(jià)為3450/m2

，現(xiàn)一期已售磬，二期內(nèi)部排好正在進(jìn)行中。

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：10棟9層半、4棟18層，4棟高層，建筑面積12萬㎡述求賣點(diǎn)：板式、建筑品質(zhì)、景觀，首席原味歐派生活城銷售現(xiàn)狀：正在展示階段，一期推5棟9層，戶型面積為90㎡兩房、118-134㎡三房，144㎡四房，前期已發(fā)放VIP卡200張，預(yù)計(jì)近期開始排號(hào)，價(jià)格預(yù)期4000元/㎡以上。

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：共6棟樓，2棟5層公寓、2棟12層小高層、2棟15層高層，板樓，戶型面積40-140㎡，共366套，團(tuán)購94套；述求賣點(diǎn)：雙氣，水岸生活，62米超寬樓間距銷售現(xiàn)狀：7月2日開盤，開盤均價(jià)3400元/㎡，首期190多套房源，當(dāng)天銷售約110套

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：總建面7萬㎡，共11棟樓，12層、18層，共485套房源，戶型面積120㎡、130㎡、140㎡三房銷售現(xiàn)狀：7月9日開盤，開盤均價(jià)3200元/㎡

一期推4棟170套房源，銷售110套左右

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

普羅旺斯

項(xiàng)目規(guī)模：總建面8萬㎡，8棟12層、18層高層建筑群，一期以118㎡、142㎡平層三房以及38-79㎡的立體戶型為主，二期戶型有少量98㎡兩房，其余皆為130多㎡、140多㎡、170-180㎡的大三房為主

主要賣點(diǎn)：法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格，退臺(tái)花園洋房，立體戶型，建筑材料、地下車庫

銷售現(xiàn)狀：一期三棟樓1月份開盤，目前銷售70%，二期正在排號(hào)，鉆石卡交5萬成交均價(jià)不超過3500元/㎡，金卡交2萬抵3萬，8月1日開始正式排號(hào)

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

怡佳百合項(xiàng)目概況：占地100畝，建筑面積10萬m2，由12棟多層、6棟小高層、3棟花園洋房,戶型以80-90㎡兩房，107㎡3房2廳1衛(wèi)，120-130㎡㎡3房2廳1衛(wèi)

主要賣點(diǎn)：商商丘首席百畝樣板板雍景生活城，多多層、板式，低密密度，新古典主義義建筑社區(qū)幼兒園及兒童童活動(dòng)設(shè)施配套完完善

銷售現(xiàn)狀狀：一期開盤售價(jià)價(jià)3600元/㎡，現(xiàn)價(jià)4000元/㎡，銷售基本完成，，二期近期準(zhǔn)備啟動(dòng)銷售。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX開發(fā)商：鄭州百XX有限公司項(xiàng)目位置：昆侖路路與民主路交叉口口往南500米路西建筑規(guī)模：占地190畝建筑面積：20萬㎡建筑形態(tài)：由39棟多層、小高層和和高層組成容積率：2.0綠化率：40%雙氣，市政供暖。。主力戶型：79㎡兩房，95多㎡3房2廳1衛(wèi)，107㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期2010年12月5日開盤，均價(jià)為2500元/㎡，二期于2011年7月2日開盤，均價(jià)為：3200-3300元/㎡。二期共推5棟樓，1棟12層的小高層和4棟多層5套，200套房源，現(xiàn)銷售已已至尾聲，79㎡余3套1F，126㎡余2套頂層。工程進(jìn)度：一期今今年年底交房，二二期現(xiàn)在主體已封封頂。三期于2011年8月底-9月初開始排號(hào)，具具體三期推哪部分分房源還未確定。。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX開發(fā)商：XX發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置：平原路路與貨場(chǎng)路交叉口口建筑規(guī)模：占地85畝，建筑面積14萬㎡建筑形態(tài)：由12棟8—12層的小高層組成。。容積率：2.9綠化率：40%雙氣，市政供暖。。主力戶型：61㎡的一房，80-90多㎡兩房，110多㎡3房2廳1衛(wèi)，127㎡3房2廳2衛(wèi)，136㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期已已全部售完，二期期已售80%開盤價(jià)格：一期價(jià)價(jià)格：2300-2500元/㎡，二期價(jià)格：3100元/㎡三期還未定具體操作時(shí)間。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX投資商：意大利利XX集團(tuán)公司開發(fā)商：商丘溫信信房地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：商丘市市昆侖路建筑規(guī)模：總占地地200畝，總建筑面積：：26萬㎡一期100畝，建筑面積：12萬㎡建筑形態(tài)：由13棟6層的多層、10棟12層小高層、花園洋洋房組成容積率：2.0綠化率：50%主力戶型：80.8㎡、108.7㎡、126.37㎡、134.36㎡、138㎡、130㎡、125.82㎡、129.92㎡、100.57㎡.銷售進(jìn)度：售樓部部于一年前都已經(jīng)經(jīng)對(duì)外開放，但是是一直水采取任何何銷售動(dòng)作，現(xiàn)在在對(duì)面宣稱下個(gè)月月要有相應(yīng)的銷售售動(dòng)作。配套設(shè)施：24小時(shí)熱水、地源熱熱泵、恒溫恒濕恒恒氧1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研圣地亞哥項(xiàng)目位置：商丘市市民主路與昆侖路路交叉口西南角建筑規(guī)模：總建筑筑面積：284708㎡其中住宅：213575.74㎡，幼兒園面積：1500㎡建筑形態(tài)：由8棟11層小高層，2棟10層小高層、3棟26層高層、6棟17層高層組成銷售總戶數(shù)：1953套容積率：1.94綠化率：46.9%主力戶型：39.83㎡、78.65㎡、96.85㎡、118.7㎡、141.36㎡、137.04㎡銷售進(jìn)度：9月15日開始排號(hào)開盤價(jià)格：預(yù)計(jì)：：住宅3000以上。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX開發(fā)商：商丘市XX開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：錦銹路路與君臺(tái)路西北角角建筑規(guī)模：總用地地12517㎡、總建筑面積23522.87㎡。其中住宅22091㎡，商業(yè)1299.㎡建筑形態(tài)：由11棟11層的小高層組成銷售總戶數(shù)：336套綠化率：31.57%容積率：2.1建筑密度：26.64%地面車位：120個(gè)主力戶型：93.85㎡、119.22㎡、117.31㎡、86.73㎡、125.63㎡銷售進(jìn)度：一期推推4棟11層小高層，7月16日開始排號(hào)，交5000抵10000，現(xiàn)已排至200號(hào)。9月份開盤，開盤時(shí)時(shí)價(jià)格2800元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程進(jìn)度：一期所所推的4棟都已將近封頂。。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX開發(fā)商：南昌市XX開發(fā)公司商丘分公公司項(xiàng)目位置：平原路路與文化路交叉口口往南500米路東建筑規(guī)模：總用地地17906㎡、總建筑面積32000㎡建筑形態(tài)：由10多棟12層的小高層組成銷售總戶數(shù)：331套綠化率：31.5%容積率：2.5建筑密度：27.9%主力戶型：101㎡的二房、94㎡二房、122㎡三房二廳二衛(wèi)、136㎡三房二廳二衛(wèi)銷售進(jìn)度：一期推推沿街的4棟樓，共計(jì)140套房源。8月7日開始排號(hào)，交30000抵35000，現(xiàn)已排至500號(hào)。于8月21日開盤，開盤價(jià)不不低于3300元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程進(jìn)度：一期所所推的4棟都已封頂。1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)調(diào)研XX二期開發(fā)商：江江蘇XX項(xiàng)目位置：：昆侖路與與新興路交交叉口（梁梁園區(qū)區(qū)政政府東北面面）建筑規(guī)模：：總建筑面面積20萬㎡建筑形態(tài)：：由17棟5-6層的多層組組成綠化率：35%主力戶型：：80㎡的二房、93㎡二房、98㎡二房、114㎡三房二廳一一衛(wèi)、140㎡、150㎡四房二廳二二衛(wèi)、170㎡復(fù)式銷售進(jìn)度：：一期為0370國(guó)際城，當(dāng)當(dāng)時(shí)開盤價(jià)價(jià)1500左右，二期期于5月份排號(hào)，，6月25日開盤，開開盤時(shí)推售售180套房源，價(jià)價(jià)格為2800——3000元/㎡,現(xiàn)在是持續(xù)續(xù)銷售期，，現(xiàn)已銷售售70%，四層以下下房源基本本沒有。優(yōu)優(yōu)惠措施：：一次性98折，按揭無無優(yōu)惠。一期交房日日期：2012年3-4月配套設(shè)施：：8重智能化，，送壁掛爐爐，無市政政供暖。1、市場(chǎng)主要要樓盤調(diào)研研XX開發(fā)商：商商丘市XX項(xiàng)目位置：：民主路與與昆侖路交交匯處梁園園文化廣場(chǎng)場(chǎng)西200米（平原醫(yī)醫(yī)院旁）建筑規(guī)模：：總占地面面積：29235㎡，總建筑面面積41169㎡建筑形態(tài)：：由12棟8-12層的電梯洋洋房組成綠化率：35%主力戶型：：89㎡的二房、98㎡二房、127㎡三房二廳一一衛(wèi)、136㎡銷售進(jìn)度：：一期推3棟樓，于5月29日開盤，開開盤時(shí)實(shí)際際成交價(jià)2800元，現(xiàn)已售90%，主要余127㎡2套，136㎡8套、180-90㎡6套，現(xiàn)在房房?jī)r(jià)為3200元/㎡，1F送院價(jià)格4100元/㎡.優(yōu)惠措施：：一次性98折，按揭無無優(yōu)惠。一期交房日日期：2012年5月1、市場(chǎng)主要要樓盤調(diào)研研2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析區(qū)域分布明明顯XX市場(chǎng)根據(jù)區(qū)區(qū)域密集程程度大致可可分為五大大板塊，即即：以東開區(qū)為為中心的東東部板塊；；以“商字””為中心的的南部板塊塊；以梁園區(qū)委委為中心的的西部板塊塊；道北的老城城區(qū)改造板板塊；民主路以南南，南京路路以北神火火大道以西西，凱旋路路以東的中中心板塊；；近年來由于于中心城區(qū)區(qū)土地稀缺缺，逐漸向向城市邊緣緣擴(kuò)散，東東南、西北北成為熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域；中心板板塊鮮有新新項(xiàng)目上市市。2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析小高層、高高層成為主主流產(chǎn)品可開發(fā)土地地日益稀缺缺土地價(jià)格格突飛猛進(jìn)進(jìn)，容積率率限制放寬寬，近兩年年來小高層、高高層產(chǎn)品成成為市場(chǎng)主主流，多層層建筑成為為稀缺和高高端產(chǎn)品；；建筑風(fēng)格更更加多樣化化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日日益激烈，，各項(xiàng)目在在產(chǎn)品打造造上更加注注重差異化化競(jìng)爭(zhēng)，其其首要表現(xiàn)現(xiàn)為建筑風(fēng)格格差異化的的凸顯，尤尤以歐陸風(fēng)風(fēng)盛行，并并受到市場(chǎng)場(chǎng)熱捧；經(jīng)濟(jì)舒適型型戶型青睞睞有加80-90㎡兩房、100-110㎡小三房最受受歡迎；100㎡兩房、120㎡三房次之，，130㎡以上大三房房、四房在在各樓盤去去化速度明明顯緩慢；；價(jià)格持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步上升08年金融危機(jī)機(jī)后兩年內(nèi)內(nèi)XX價(jià)格大幅提提升，提升升幅度超過過1000元，今年以來房房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)節(jié)攀升，，目前商丘丘市中檔樓樓盤均價(jià)達(dá)達(dá)到3500元；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析住宅科技逐逐漸被重視視目前部分項(xiàng)項(xiàng)目為擺脫脫同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，努力力塑造產(chǎn)品品功能賣點(diǎn)點(diǎn)，住宅科科技在各樓盤中開開始應(yīng)用，，低碳環(huán)保保生活理念念逐漸被接接受；停車位成為為主要配套套設(shè)施近兩年來商商丘市私家家車擁有量量猛增，是是否有足夠夠的停車位位已經(jīng)成為為繼景觀、、物業(yè)等置業(yè)業(yè)選擇要素素的又一關(guān)關(guān)鍵因素，，甚至大有有“一票否否決”之勢(shì)勢(shì)；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析按揭客戶有有增無減政策調(diào)控力力度空前嚴(yán)嚴(yán)厲，住貸貸利率密集集上調(diào)，首首付門檻兒兒提高，采采用按揭貸貸款購房的客客戶依然有有增無減，，部分樓盤盤按揭客戶戶比例達(dá)到到8成以上；剛性需求成成為主流隨著商丘市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)的高速速發(fā)展進(jìn)程程和房貸政政策的調(diào)整整，剛性需需求客戶比比例首次突突破投資和改改善型客戶戶總和成為為市場(chǎng)主流流；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析專業(yè)營(yíng)銷倍倍受注重受XX區(qū)域性分布布集中，同同期上市項(xiàng)項(xiàng)目多，價(jià)價(jià)格差異小小，產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴(yán)重等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)影影響，絕大大多數(shù)項(xiàng)目目均聘請(qǐng)專專業(yè)營(yíng)銷策策劃公司在在產(chǎn)品打造、形象包包裝、整合合推廣、銷銷售組織等等方面倍下下功夫以期期達(dá)到有效效降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和快速、、高效銷售售的目的，，但目前商商丘市策劃劃代理行業(yè)業(yè)市場(chǎng)混亂，代理公公司專業(yè)能能力良莠不不齊、魚龍龍混雜令人人堪憂；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析二、區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析1、區(qū)域主要要樓盤調(diào)研研2、區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特征分析析區(qū)域主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)調(diào)查東方XX位于三明路路與長(zhǎng)江路路交匯處東東南角；一期純多層層住宅已于于2010年銷售完畢畢，二期沿沿長(zhǎng)江路和和三明路由由五棟28層住宅組成成，兩梯四四戶；以80-90平方米兩房房100-110平方米三房房120-130平方米三房房為主力戶戶型；目前二期拆拆遷工作過過半，預(yù)計(jì)計(jì)年底正式式施工，同同期，項(xiàng)目目形象入市市；2012年第三季度度進(jìn)入正式式銷售階段段；二期主要賣賣點(diǎn)：兩面面臨主干道道優(yōu)越地理理位置，與與帝和水上上公園為鄰鄰，九州路路運(yùn)河橋架架通后距金金世紀(jì)公園園百米之遙，，二期小區(qū)區(qū)內(nèi)南北60米東西100米超寬景觀觀綠化。1、區(qū)域主要要樓盤調(diào)研研鼎鑫.學(xué)院派位于宜興路路南實(shí)驗(yàn)中中學(xué)東；一期四棟18層，二期一一棟22層均為板式式建筑，二二期位于威威海路與宜宜興路交叉叉口西北角角由一棟板板式高層和兩棟棟點(diǎn)式高層層組成，目目前三期開開發(fā)暫不考考慮；該項(xiàng)目一二二期用地性性質(zhì)為教育育用地目前前正在辦理理土地變更更手續(xù)，預(yù)預(yù)計(jì)年底或或明年年初初正式施工工；戶型規(guī)劃在在原規(guī)劃基基礎(chǔ)上正在在做調(diào)整，，調(diào)整后戶戶型以三房房為主，面面積控制在在110--120平方米左左右，同時(shí)考慮慮其中一一棟規(guī)劃劃為點(diǎn)式式結(jié)構(gòu)，，內(nèi)設(shè)部部分小戶戶型；主要賣點(diǎn)點(diǎn)：市中中心成熟熟地段，，教育地地產(chǎn)，一一層架空空和全地地下停車車位，車車位比例例達(dá)到1:1以上；容容積率高，景景觀綠化化率低，，樓間距距不足（（1:0.7）等成為為項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃硬傷傷。1、區(qū)域主主要樓盤盤調(diào)研區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征土地稀缺缺開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目少，，目前在在建項(xiàng)目目上市時(shí)時(shí)期集中中，高層住宅宅容積率率大，價(jià)價(jià)格水平平接近，，客戶群群體相近近等成為本本區(qū)域主主要房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征。。2、區(qū)域市市場(chǎng)特征征分析三、項(xiàng)目目解讀1、項(xiàng)目立立地條件件分析2、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃解讀讀3、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)挖掘掘地塊周邊邊情況項(xiàng)目四至至：本項(xiàng)目目地塊西西至凱旋旋路，北北臨運(yùn)河河綠化帶帶，南至至南京路路，西至至三明路路，三面面臨路一一面臨河河，地理位置置相當(dāng)優(yōu)優(yōu)越。五分鐘之之內(nèi)的生生活圈：南有商商丘市最最好的醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)—市第一人人民醫(yī)院院；北有有華文購購物廣場(chǎng)、宜興興路菜市市場(chǎng)、家家電大世世界、京京港小學(xué)學(xué)、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)；；東有金金世紀(jì)休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)；西有有規(guī)劃待待建的商商丘市最大的的公共綠綠地—月季公園園。交通通、購物物、休閑閑、醫(yī)療療、教育育等生活活必備配配套條件件齊備。。地塊現(xiàn)狀狀：目前除除項(xiàng)目北北面沿運(yùn)運(yùn)河綠化化帶的規(guī)規(guī)劃道路路—淮河路沒沒原有建建筑外，，凱旋路路、三明明路、南南京路三個(gè)沿沿街面均均有密度度較大的的2至6層民房和和老家屬屬樓，沿沿街門面面多為1至2層，另有有兩處機(jī)機(jī)關(guān)和企企業(yè)使項(xiàng)目一期期形成半半包圍之之勢(shì)，拆拆遷難度度大，歷歷時(shí)長(zhǎng)，，后期開開發(fā)可能能會(huì)面臨臨重重阻礙。1、項(xiàng)目立立地條件件分析項(xiàng)目地塊塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strengths)項(xiàng)目位于于市中心心成熟地地段，生生活配套套齊全，，與商丘丘市最大大的兩個(gè)個(gè)開放公公園綠地地毗鄰，，使得項(xiàng)目目具有得得天獨(dú)厚厚的最佳佳宜居條條件；劣勢(shì)(Weaknesses)項(xiàng)目三個(gè)個(gè)主沿街街面的原原有建筑筑將一期期開發(fā)工工程層層層包圍，，很難在在開發(fā)初初期樹立立工程形象，不不利于整整體形象象包裝，，而拆遷遷的難度度和時(shí)間間問題又又會(huì)使市市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體品質(zhì)的判斷產(chǎn)產(chǎn)生一定定的影響響；1、項(xiàng)目立立地條件件分析項(xiàng)目地塊塊SWOT分析機(jī)會(huì)(Opportunities)項(xiàng)目所在在區(qū)域很很少有新新樓盤上上市，在在很大程程度上緩緩解了項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力，對(duì)周周邊和其他想在在此區(qū)域域置業(yè)的的客戶來來說項(xiàng)目目擁有了了“舍我我其誰””市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)；威脅(Threats)國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控控力度持持續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)，各種種調(diào)控政政策接連連出臺(tái)，，可能會(huì)會(huì)在今年年第四季度至明明年上半半年這段段時(shí)間對(duì)對(duì)三線城城市有較較明顯的的影響，，部分客客戶可能能會(huì)產(chǎn)生生觀望情緒；受受房貸政政策影響響投資客客戶銳減減投資型型小戶市市場(chǎng)前景景不太樂樂觀；1、項(xiàng)目立立地條件件分析項(xiàng)目一期期有兩棟棟24層的高層層住宅組組成，采采光、通通風(fēng)、景景觀綠化化均好性性較強(qiáng)，，停車充充足，藍(lán)藍(lán)白相間間的建筑筑外立面面、藍(lán)色色的坡屋屋頂，整整幢建筑筑陽光亮亮麗而不不流俗，，簡(jiǎn)潔而而不失品品質(zhì)，與與周邊公公園、綠綠地、運(yùn)運(yùn)河搭配配完美和和諧；戶戶型包括括40多平方米米南向小小戶、90平方米兩兩房、118平方米舒舒適三房房、136平方米完完美三房房、166平方米豪豪華四房房（可獨(dú)獨(dú)立分割割為120多平方米米三房和和40多平米小小戶）可可以說整整個(gè)戶型型搭配滿滿足了投投資型、、自住型型、剛性性需求、、改善型型等不同同類別和和需求的的客戶群群體。2、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃解讀讀四、項(xiàng)目目基礎(chǔ)定定位、1、總體定定位2、形象定定位3、客群定定位4、價(jià)格定定位市中心中中高端端精品品希貴貴住宅1、總體定定位2、推廣形形象定位位一河雙公公園我我家在在這里3、客群描描述不愿到其其他區(qū)域域置業(yè)的的周邊原原住居民民宜興路鋼鋼材市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶戶家電大世世界經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶區(qū)域內(nèi)中中小學(xué)教教師，企企事業(yè)單單位職工工外出務(wù)工工回鄉(xiāng)置置業(yè)的白白領(lǐng)一族族向往該區(qū)區(qū)域人居居環(huán)境的的市區(qū)其其他客戶戶住宅：開開盤價(jià)3800元/平方米開盤后拉拉升至3900元/平方米小戶型：：4000元/平方米4、價(jià)格初初步定位位五、營(yíng)銷銷策略性性思考1、整體營(yíng)營(yíng)銷策略略2、整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)軸線線1、整體營(yíng)營(yíng)銷策略略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制形象包裝裝高調(diào)面面世→全全面蓄水水→住宅開盤盤→住宅熱熱銷→小小戶型蓄蓄水→小戶型開開盤→全面收尾尾項(xiàng)目銷售售節(jié)奏、、開發(fā)周周期根據(jù)項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況，，本項(xiàng)目目在營(yíng)銷銷方面應(yīng)應(yīng)提前行行動(dòng)，搶占市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)1、整體營(yíng)營(yíng)銷策略略第一階段段項(xiàng)項(xiàng)目籌備備期時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：2011年10月底以前前階段目標(biāo)標(biāo)：通過過戶外釋釋放項(xiàng)目目信息，，制定具具體營(yíng)銷銷策略，，售樓部部裝飾裝裝修，人員員培訓(xùn)，，相關(guān)資資料準(zhǔn)備備。工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：樁基基進(jìn)場(chǎng)，，工程開開始施工工，售樓樓部裝修修完成，，銷售人人員進(jìn)場(chǎng)1、整體營(yíng)營(yíng)銷策略略第二階段段項(xiàng)項(xiàng)目入市市期時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：10月底-12月底階段目標(biāo)標(biāo)：樹立立項(xiàng)目差差異化高高端市場(chǎng)場(chǎng)形象，，以高端端形象入入世；釋釋放產(chǎn)品信息，，開始接受客客戶咨詢，積積累意向客戶戶資源。第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)籌期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年1月初階段目標(biāo)：確確定入市價(jià)格格，積累認(rèn)購購客戶資源，，保障項(xiàng)目首首期房源足夠的認(rèn)籌籌率，力求實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤熱銷銷，同時(shí)通過過集中認(rèn)籌收收取排號(hào)金，有效緩緩解項(xiàng)目開發(fā)發(fā)資金壓力。。1、整體營(yíng)銷策策略第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)籌期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年1月初階段目標(biāo)：確確定入市價(jià)格格，積累認(rèn)購購客戶資源，，保障項(xiàng)目首首期房源足夠的認(rèn)籌籌率，力求實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤熱銷銷，同時(shí)通過過集中認(rèn)籌收收取排號(hào)金，有效緩緩解項(xiàng)目開發(fā)發(fā)資金壓力。。1、整體營(yíng)銷策策略第四階段：項(xiàng)項(xiàng)目住宅開盤盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年5月階段目標(biāo)：收收獲前期認(rèn)購購成果，造成成現(xiàn)場(chǎng)旺盛人人氣銷售目標(biāo)：住住宅開盤銷售售70%以上，工程節(jié)點(diǎn)：開開盤時(shí)工程出出地面10層以上1、整體營(yíng)銷策策略第五階段：住住宅開盤持續(xù)續(xù)熱銷小戶型型排號(hào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年6月階段目標(biāo)：挖挖掘潛在客戶戶/舉辦業(yè)主活動(dòng)動(dòng)，啟動(dòng)人際際傳播，開始始小戶型客戶蓄蓄水；住宅銷銷售達(dá)到80%；1、整體營(yíng)銷策策略第六階段：小小戶型開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年7月初階段目標(biāo)：集集中消化小戶戶型排號(hào)客戶戶，開盤達(dá)到到80%銷售率；1、整體營(yíng)銷策策略第七階段：全全盤銷售掃尾尾時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年10月階段目標(biāo)：小小戶型開盤后后在三個(gè)月內(nèi)內(nèi)全盤可銷售售房源銷售率率達(dá)到95%，基本售罄。1、整體營(yíng)銷策策略整體營(yíng)銷策略略在預(yù)定的時(shí)間間內(nèi)完成項(xiàng)目目銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)期望效益，，是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷的整整體目標(biāo)。在這個(gè)目標(biāo)之之下的所有工工作貌似千頭頭萬緒，牽一一發(fā)而動(dòng)全身身。但是，歸歸根結(jié)底地說說，無論哪個(gè)項(xiàng)目目，要想完成成這個(gè)目標(biāo)，，必須緊抓銷銷售和推廣的的兩大關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)，兩者相輔輔相成，互為補(bǔ)補(bǔ)充，互相成成就。銷售是推廣的的指揮棒，推推廣是銷售的的照明燈，二二者在項(xiàng)目工程進(jìn)度度的主線下，，緊密配合，，步調(diào)一致，，才能達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目最終成功功的目標(biāo)。更更重要的是，在在此之間需要要開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及各部門門的充分信任任和高度配合合。但是如何抓好這兩點(diǎn)？？針對(duì)不同的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，其工作路路徑自然不同同。這也就是是操盤的精髓髓和技巧。結(jié)合合本項(xiàng)目及市市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)實(shí)際。1、整體營(yíng)銷策策略1.推廣節(jié)奏：分分散集中，持持續(xù)不斷所謂分散集中中，即推廣分分為集中式和和分散式。集集中式，在認(rèn)認(rèn)籌、開盤期期前后兩個(gè)月月的時(shí)間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行較大力度度的宣傳推廣廣，集合各種種手段，擴(kuò)大大推廣宣傳面面及影響力，，為關(guān)鍵性銷銷售節(jié)點(diǎn)大造造聲勢(shì)，如綜綜合采用短信信、電視戶外外、派單等，，以求在短時(shí)時(shí)間內(nèi)吸引整整個(gè)社會(huì)的關(guān)關(guān)注，制造市市場(chǎng)熱點(diǎn)。2、推廣策略思考考2.推廣手段：復(fù)復(fù)合推廣，立立體打擊復(fù)合型推廣，，多點(diǎn)發(fā)力。。具體而言就就是組合報(bào)紙紙、派單、電電視、短信、、廣播、戶外、、道旗等多種種手段，并配配合諸多公關(guān)關(guān)活動(dòng)，達(dá)到到立體推廣、、廣為人知的效果果.3.推廣區(qū)域：放放眼全市，點(diǎn)點(diǎn)面結(jié)合由于本項(xiàng)目的的所處獨(dú)特地地理位置、和和居住品質(zhì)，，無論從投資資還是居住，，都具一定升值值潛力，已經(jīng)經(jīng)具備了輻射射全市的能力力。2、推廣策略思考考4.推廣形式：事事件營(yíng)銷，熱熱點(diǎn)炒作除了圍繞項(xiàng)目目認(rèn)籌、開盤盤等主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行的推廣廣外，對(duì)于銷銷售期進(jìn)行的的公關(guān)類活動(dòng)，如項(xiàng)目開開盤活動(dòng)、說說明會(huì)活動(dòng)等等，要通過銷銷售中心包裝裝（條幅、空空飄、公告））本地媒體報(bào)道道（報(bào)紙新聞聞和軟文、電電視臺(tái)新聞或或?qū)ｎ}報(bào)道、、電視臺(tái)專業(yè)業(yè)欄目報(bào)道、、電臺(tái)新聞等）），增強(qiáng)項(xiàng)目目在民眾心目目中的新鮮感感，降低審美美疲勞，引發(fā)發(fā)持續(xù)關(guān)注。。2、推廣策略思考考5.推廣順序：形形象當(dāng)頭，大大氣沉穩(wěn)推廣上要以““正”、“穩(wěn)穩(wěn)”為主旨，，本項(xiàng)目的廣廣告畫面在體體現(xiàn)項(xiàng)目建筑筑品質(zhì)同時(shí)注重“一河雙雙公園”的生生活渲染，虛虛實(shí)結(jié)合，大大氣而不空洞洞。廣告推廣廣循序漸進(jìn)，，整體以“總—分—總”的形式即即前期打形象象，后期逐漸漸過渡到每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)，每個(gè)個(gè)階段都有各自的的推廣主題，，既兼顧各點(diǎn)點(diǎn)，又不至于于審美疲勞。。2、推廣策略思考考3、銷售策略思考考1.銷售形式：關(guān)關(guān)閘蓄水，開開閘引爆根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)，將將項(xiàng)目銷售動(dòng)動(dòng)作分解為兩兩批，即：第第一批，住宅宅，第二批，，小戶型。為確確保成功，在在每次開盤前前，依次采取取客戶蓄水、、認(rèn)籌再集中中開盤。并通通過開盤銷售的火熱熱場(chǎng)面，為后后續(xù)房源的熱熱銷做好鋪墊墊。蓄水期，，以大面積的的廣告提升項(xiàng)項(xiàng)目知名度，吸引客客戶關(guān)注，增增加現(xiàn)場(chǎng)來電電及來訪量，，并以各種手手段將來